EHL：2023中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告（47頁）.pdf

1、第 1 頁/WWW.EHLADVISORY.COM2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告2023年3月EHL Advisory Services洛桑酒店管理學院集團咨詢公司中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究圖片來源：City JournalWWW.EHLADVISORY.COM第 2 頁/2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告前言.宏觀環境及趨勢.消費者趨勢洞察.細分酒店市場現狀.國際高端精選服務市場.國際中高端有限服務市場.市場總結與展望.附錄.關于洛桑.目錄圖片來源：網絡030613182935344345第 3 頁/WWW.EHLADVI

2、SORY.COM2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告高端精選服務酒店及中高端有限服務相關定義漸進重啟成為2023年中國經濟的主題。酒店行業也已踏入新的歷史節點和迎來新一輪發展契機，妥善應對變局和從該場變局中反思成長的酒店將脫穎而出。因此，本報告希望借此機會，洞察中國中高端有限服務和高端精選服務細分市場的整體的發展現狀，并為中國酒店業復蘇進行展望，為業界同仁對該細分市場的發展提供宏觀參考抑或引發相關思考。首先，本報告通過對二手數據的調研與整理，對中國宏觀環境和消費者趨勢進行淺析。其次，對高端精選服務和中高端有限服務市場現狀進行梳理，本報告透過對代表性的本土和國際集團的品牌發

3、展情況，對不同細分市場的品牌布局、競爭環境、產品發展、市場增速等方面進行系統性的整合、梳理與分析。最后，結合上述的分析和部分酒店集團代表進行的訪談，本報告對高端精選服務和中高端有限服務市場現狀進行總結與展望。高端精選服務(Select Service)和中高端有限服務（Limit-ed Service），顧名思義，則是提供的設施和服務是精選的和有限的，相較于全服務型酒店，兩者均省略了大而全的配套設施和服務內容。兩個細分市場之間由于目標消費客群消費水平的不同，兩者除了酒店檔次和品質的差異，中高端有限服務的檔次定位介于則更加專注于提供住宿及必要的配套設施，核心關注酒店的舒適性和便捷性。相比之下，高

4、端精選服務的檔次更高，其目標消費人群具備高端消費水平，并且除了住宿，對酒店的品質和特定的服務有一定的需求，因此酒店也根據目標人群的消費和需求特征，在全服務的基礎上，精心挑選保留核心特色服務，剔除了一部分繁冗且使用率較低的服務內容，整體的功能和服務要全于中高端有限服務。本報告沿用了STR*和中國飯店協會*酒店等級細分體系。STR分級體系：奢華、超高端、高端、中高端、中檔和經濟型。中國飯店協會分級體系：經濟型（相當于二星級酒店及以下）、中檔（相當于三星級酒店）、高檔（相當于四星級酒店）、豪華（相當于五星級酒店及以上）。*STR（Smith Travel Research），成立于 1985 年，旨

5、在提供酒店行業最權威的全球標桿數據對標、市場分析與行業洞察。*中國飯店協會，為成立于1993年的非營利性社會組織，旨在推動住宿和餐飲行業轉型升級、品牌提升。酒店檔次分級體系圖片來源：Envato前言術語及相關定義圖片來源：PinterestWWW.EHLADVISORY.COM第 4 頁/2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告隨著消費者主力軍從Y世代向Z世代過渡，品牌賦能消費以塑造個人風格，賦能消費者展示獨特個性和品味，是獲取消費者心智并且產生品牌溢價的關鍵。中國消費者可持續環保意識持續加強，意識到個人行為對社會和環境的影響，年輕人認為環保的生活方式及保護環境，是一件既酷又

6、時尚的事情。消費者也開始呈現出根據品牌形象、價值觀和使命做出購買決策的趨勢。消費者對的家庭關注和健康生活理念持續升溫，酒店順勢而為，加碼親子市場，產品和服務設計圍繞親子和健康生活方式展開，有潛力捕獲未來龐大的家庭市場和健康生活方式人群的青睞。消費者渴望品質休閑，并且通過酒店獲取文化沉浸和成長體驗，并且在商務旅行中增加私人假期，新商務休閑旅行形式（Bleisure）也因此應運而生。預計2025年中國中高收入及高收入消費者群體的數量占比將從2021年的39%增長至54%，人口結構的變遷將進一步打開酒店升級空間，中國酒店客房結構將隨著人口結構的變化而升級，為中高端和高端酒店帶來充足的發展機遇。中國經

7、濟正在進入一個新階段，過去幾十年的飛速發展被更加穩健的步伐所取代，發展重點由數量轉變為質量，整體消費者的購買決策呈現出更加深思熟慮。中國GDP的增速雖呈放緩趨勢，大中國消費市場規模依然巨大，疫情后市場復蘇的速度也進一步論證了中國消費市場的足夠韌性。隨著城鎮化率的不斷提高、和企業業務下沉發展，下沉市場（三線及以下城市）迎來商務及休閑市場機遇。與此同時，京津冀、粵港澳大灣區、長三角和成渝經濟圈的發展扎實推進，行業的聚集將進一步沉淀優質商旅需求。酒店的智能化升級為客人帶來明顯差異化的感知與體驗。在未來幫助中高端酒店運營者洞察更高顆粒度的需求和提供更個性化的精準服務中，智能化升級將成為必經之路。前言行

8、政摘要宏觀環境及趨勢消費者趨勢洞察細分酒店市場現狀消費端雙輪驅動高端精選服務和中高端有限服務細分市場引來新一輪發展契機人口收入持續性的結構升級所帶來的消費水平的提升，消費者需求端呈現多元化和細分化趨勢。以房地產投資為驅動的超高端及奢華新建酒店開發需求呈現放緩趨勢，業主及投資人的投資的趨于理性，追求市場化、專業化和長期主義，高端精選服務和中高端有限服務酒店發展迎來發展契機。通過市場研究，我們認為高端精選服務市場和中高端有限服務市場大有可為，無論在一二線城市成熟市場的存量物業改造和城市新商圈外延的新建物業，還是三線城市和更為下沉市場，我們認為中國市場具備絕對的廣度和深度，仍蘊藏著巨大的可持續發展空

9、間。然而，具體到品牌發展的市場廣度和深度，取決于品牌目標消費群體的特征和細分程度。通過中國酒店客房檔次結構來看，經濟型仍獨具絕對的市占率，隨著中國人均收入和消費水平的提升，中檔和高檔酒店將迎來利好的結構性變化。同時，全國酒店連鎖化率有潛力從約35%的水平增長到50%-70%的水平，品牌連鎖化發展仍具備強大的拓展空間。第 5 頁/WWW.EHLADVISORY.COM2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告前言行政摘要 中高端有限服務的供給端品牌豐富，競爭激烈，也正是由于中高端有限服務市場的龐大機遇和快速發展，產品設計風格同質化嚴重、品牌定位模糊、發展速度與品質失衡等問題也隨著

10、出現。在中高端有限服務細分市場，本土酒店集團仍以錦江、華住、首旅三家集團為首，亞朵在中高端市場根基深厚，市場占有率突出。整體來看，幾大本土酒店集團在經濟型和中端有市場具備深厚的市場優勢。在中高端有限服務市場，國際與本土酒店集團呈現出相互依存但又相互競爭的格局。國際品牌的國際基因+本土酒店集團龐大的運營體系和本土資源，強強聯合的合作模式在中國市場的拓展取得顯著的成果。但同時，中高端有限服務市場本就是本土酒店集團的優勢所在，也是本土品牌的必爭之地。除了與國際品牌的合作，不乏本土酒店集團在不斷優化調整其中高端品牌布局和創新，國際品牌和本土品牌的競爭勢必將持續加劇。高端精選服務品牌正成為各大集團市場擴

11、張良策，無論從本土品牌到國際品牌，高端精選服務酒店的發展正在中國酒店市場上，呈現出野火燎原之勢。從品牌端看，相比之下，主打經典定位的國際高端精選服務品牌，品牌在國內知名度及品牌運營成熟度往往是其核心競爭力。特色/生活方式品牌由于差異化和特色的品牌概念和設計理念是近年兩個細分市場品牌發展的趨勢，經過市場驗證的特色品牌將更具競爭力。在高端這個市場，高端精選服務本土品牌的塑造非一日之功，仍需精細化塑造品牌和產品，逐步建立品牌的知名度和美譽度。如華住通過直營店方式精耕細作禧玥品牌，保障禧玥產品的概念落地的完整性。我們認為本土品牌和國際品牌在未來中期內還將繼續保持兩個相對獨立的競爭環境。中高端有限服務市

12、場高端精選服務和中高端有限服務市場環境競爭均趨于激烈高端精選服務市場 但從投資發展和產品端看，中高端有限服務和高端精選服務產品的主流投資邏輯、產品模型和發展布局策略存在明顯差異。在報告的細分市場章節，我們將從品牌發展現狀、產品分析、市場規模發展增速、城市發展布局現狀等維度展開更為具體的數據匯總和分析，進一步在市場總結與展望章節從品牌力、產品力、運營力和創新力，四大維度總結細分市場發展的關鍵成功因素，希望為致力于在該細分市場深耕的酒店品牌和投資人就該細分市場的長期發展提供思考與啟發?！薄皥D片來源：MarzarsWWW.EHLADVISORY.COM第 6 頁/2022年中國高端精選服務及中高端有

13、限服務酒店市場研究報告第一節宏觀環境及趨勢圖片來源：視覺中國第 7 頁/WWW.EHLADVISORY.COM2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告2025年，中高收入及高收入消費者群體的數量將增長至54%，人口結構變遷打開酒店升級空間，為中高端和高端酒店帶來發展機遇。宏觀環境及趨勢人口收入結構變化帶來酒店升級空間 根據麥肯錫所調查的數據顯示，2021年中國中等收入消費者群體（家庭年可支配收入在8.5萬元到16萬元區間）的城鎮家庭數量達到了144萬戶，占據總體41%的水平；中高收入及高收入消費者群體（家庭年可支配收入超過16萬元）的城鎮家庭數量則達到138萬戶，與2015年

14、相比增長了306%。到2025年，預計還將有7100萬戶家庭進入中高收入及高收入消費者群體，到那時，這一群體預計占比54%。對標美國市場人口收入與酒店客房結構的特征，可以發現酒店客房結構與人口收入結構比例相似，中高端-高端客房結構占比最大，超過70%。因此我們推測，隨著中國中高收入及高收入群體數量的增長和中國消費者群體整體收入結構的變化，也將由此帶動中高端和高端酒店消費需求的增長，中國客房結構也有潛力隨著人口結構的變化而變化，為中高端和高端酒店市場的進一步發展帶來機遇。人口結構及收入趨勢數據來源：盈蝶咨詢，中國收入分配研究院，瑞信財富報告，IHG年報，浙商證券研究所，2023麥肯錫中國消費者報

15、告：韌性時代中國家庭年可支配收入按照收入群體統計的城鎮家庭數量，單位：百萬戶201520212025E289355386中高收入及高收入（16萬元）中等收入（8.516萬元）中低收入及低收入（8.5萬元）中高收入及高收入占比12%39%54%WWW.EHLADVISORY.COM第 8 頁/2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告54321072%70%68%66%64%62%60%58%56%2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021城鎮居民人均可支配收入城鎮居民人均消費支出平均消費傾向一萬元城鎮居

16、民人均可支配收入、人均消費支出和平均消費傾向 曾經是常態的兩位數 GDP 增長速度已經逐漸降溫。中產階級的數量不斷上升，與此同時消費心態也正在趨于理智。中國經濟正在進入一個新階段，過去幾十年的飛速發展被更加穩健的步伐所取代，發展重點由數量轉變為質量。宏觀環境及趨勢經濟和消費轉向強調質量 在經濟向新的更可持續的常態過渡的階段，中國消費者也在不斷變化。在過去十年中，居民可支配收入隨穩步上升，但消費傾向呈現整體走低的態勢，這主要源于消費者正在積極權衡品牌和產品。這種轉變并非衰退，而是標志著整體中國居民消費心態的日趨成熟。此外，中國的“緩慢”增長仍然是相對于世界其他地區的非凡增長以及未來的增長潛力，中

17、國消費市場規模依然巨大。在麥肯錫2022年8月對全球消費者的調研中，49%的中國受訪者認為“經濟將在兩三個月內反彈，達到甚至超過疫情前的增長速度”，而發達國家市場持此觀點的消費者只有11%-26%。我國消費者的樂觀情緒促進了疫情后市場恢復的速度，并證明了中國消費市場的足夠韌性。相應地，這也將為優質化、高端化的產品與服務帶來增量需求。消費市場顯露樂觀態勢03深思熟慮的購買決策02從“數量”往“質量”轉變01數據來源：WIND，埃森哲分析，2023麥肯錫中國消費者報告：韌性時代第 9 頁/WWW.EHLADVISORY.COM2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告0204060

18、801001960 1970 1980 1990 2000 2010 20211960-2021年主要國家城鎮化率（%）中國韓國日本美國德國英國法國意大利加拿大0%50%公司海外業務放緩，轉向國內下沉市場尋求增長個人業務需求，認為下沉市場有更多拓展機會公司經營策略調整，推出面向下沉市場的產品/服務公司一二線城市業務飽和，開始轉攻下沉市場78.2%呈下沉趨勢差旅目的地下沉趨勢及具體原因宏觀環境及趨勢下沉市場迎來商務及休閑市場機遇2021年，我國城鎮化率達到62.5%。對比主要發達國家可發現，其城鎮化率普遍超過70%，說明我國城鎮化率仍有提升空間。隨著這一指標的持續推動，新增市民規模將進一步擴大，

19、有利于擴大內需，增加城鎮居民消費總量，拉動整體消費升級，預計中高端酒店和相關品質住宿產品市場也將因此迎來發展機遇。居民消費待提升，酒店市場迎來新機遇根據攜程的統計，78.2%的企業也表示由于在一二線城市業務飽和，未來計劃將經營策略的重點轉向拓展三四線城市業務布局。結合來看，我們預測未來中高端及高端商務住宿需求將得到進一步拉動。同時，商務旅行目的地也將呈現下沉趨勢，為中高端及高端精選服務酒店在下沉市場的高質量發展添翼賦能。業務下沉帶來三四線城市增量住宿需求中國超過七成的人口來自三線及以下城市，即“下沉市場”。同時隨著我國經濟發展水平持續提高、城鎮化進程不斷推進，在供需兩端的雙重驅動下，下沉市場越

20、發展現出前所未有的消費潛力。由于生活節奏、房貸壓力相對輕松，他們相對呈現出一種“有錢有閑”的生活狀態，日常個人及社會餐飲消費需求和傾向較高；注重實用性消費，但會為“顏值”買單。下沉市場展現消費潛力，孕育“新理性”消費者數據來源：The World Bank，攜程商旅數據研究院，埃森哲WWW.EHLADVISORY.COM第 10 頁/2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告宏觀環境及趨勢不同城市消費市場間存在差異 根據麥肯錫的報告數據顯示，中國最大的30個城市占據全國25%的人口和45%的消費?？梢钥闯?，旅游業是北京、成都和重慶等城市經濟的重要組成部分，在疫情放開后，渴望旅行

21、的國內游客將推動大量旅游消費。除此，據麥肯錫的調查顯示，除去這個名單外，包含貴陽在內的二三線城市的消費增長迅速，許多公司也因此希望將其業務范圍擴大到這些城市。用9個指標評估5個維度：消費傾向=人均消費和零售額占GDP的百分比；教育資源=財政教育支出和每個學生對應教師數量；醫療資源=財政醫療支出和人均億元床位；旅游支出=游客數量和旅游收入占GDP的百分比；住房承受力=房價收入比?；诳傁M最高的前100個城市的相對表現。數據來源：國家統計局（NBS），麥肯錫全球研究院分析城市居住環境指數熱圖GDP，2020十億人民幣消費傾向教育資源健康資源旅游支出住房承受力上海3,799北京3,545深圳2,6

22、93廣州2,363重慶2,361蘇州1,924成都1,701武漢1,622杭州1,537天津1,406南京1,403寧波1,199無錫1,185青島1,174鄭州1,159長沙1,157佛山1,075泉州995東莞948濟南944合肥941西安940福州939南通938煙臺765常州740徐州715大連700唐山689溫州661第 11 頁/WWW.EHLADVISORY.COM2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告12115729179%57%77%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%050100150200250300350京津冀城市群粵港澳大灣區

23、長三角城市群2021年三大城市群集聚區數量分布及集聚度集聚區數量集聚度2022年中國企業500強分布情況 至2021年，我國城鎮化率已經達到62.5%，說明各個城市和城鎮協調發展，京津冀、長三角、珠三角等城市群建設也正在扎實推進，城市群國際競爭力和可持續發展能力也將持續增強。2021年，291、157和121個集聚區（高新區、經開區等行政區域）分別坐落于長三角城市群、粵港澳大灣區和京津冀城市群。這些城市群也將持續吸引更多高質量外企和本土企業總部在此落址，大量高學歷、高收入人才也將作為硬核驅動力，為中高端和高端商務酒店市場的發展添翼賦能。集聚區密度高的城市群將吸引高質量人才 2022中國企業50

24、0強企業覆蓋了29個?。ㄗ灾螀^、直轄市），布局呈現出明顯的聚集化特征。分布最多的5個地區分別為北京市、廣東省、山東省、浙江省和江蘇省。密切的商務往來創造了較多差旅的需求，勢必將推動中高端和高端商務住宿市場的發展。500強企業呈現聚集化特征宏觀環境及趨勢行業聚集進一步沉淀優質商旅需求數據來源：眾成數科，2022中國企業500強城市群的建設將對所包含城市形成巨大的“虹吸效應”，吸引來自四面八方的信息、技術、人才、資金等生產要素，為其建設商務旅游目的地提供有力的支撐。WWW.EHLADVISORY.COM第 12 頁/2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告宏觀環境及趨勢市場與技術

25、發展促進智能化升級2022年11月，亞朵酒店集團在赴美上市后募集資金的5225萬美元中，約20%均用于IT基礎設施及技術的加強。云計算、大數據等技術的運用幫助其強化對用戶行為的數據洞察力，挖掘用戶特征，通過數據分析繪制用戶畫像，進而準確定位顧客群體，深入了解客戶需求，從而實現精準營銷。技術賦能，挖掘需求在 中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要 中，重點強調了旅游、酒店等服務業應以提升便利度和改善服務體驗為導向，數字化和智能化改造將成為高品質和多樣化升級的重要抓手，以線上線下全渠道滿足消費需求。據不完全統計，2022年我國酒店機器人行業市場規模預估達到9.31

26、億元，與此同時，全國智慧酒店每年也正在以10%-15%的速度快速增長，數字化酒店浪潮的來臨可期。從中高端酒店品牌賽道來看，消費者不再滿足于標準化或極致簡化的服務，而更傾向于豐富舒適的體驗和更個性化的精準服務。隨著年輕消費者話語權的不斷加大，其具備的較強民族自信心以及對科技感和個性彰顯的追求，將孕育更多消費端對中高端酒店智能化解決方案的需求。市場驅動，酒店智能化成為大勢所趨1.231.62.145.155.999.3100.20.40.60.811.21.41.60246810201720182019202020212022E2017-2022中國酒店機器人行業市場規模及增速市場規模（億元）增速

27、酒店的智能化方案將僅會為酒店帶來1%-2%的投資增量成本，但卻將為客人帶來明顯差異化的感知與體驗。因此洛桑認為，在未來幫助中高端酒店運營者洞察更高顆粒度的需求和提供更個性化的精準服務中，智能化升級將成為必經之路。強調“科技力”的華住會也早已將數字化體現在整套業務流程和產品中。其數字化酒店“閉環”也從銷售、運營和管理方面為中高端酒店的智能化服務流程提供新的思路。數字化建設提升住宿體驗華住會數字化酒店“閉環”線上渠道數字化產品優化服務 線上選房 混合支付 在線實時互動 30秒自主入住 智能客控 送物機器人 0秒退房 電子專票 點評反饋銷售售后運營 實現員工和加盟商100%覆蓋，解決整個供應鏈的業務

28、流問題 數字流動實現跨場景跨部門之間的打通，共享服務進一步提高管理效率管理數據智能化數據來源：華經產業研究院數據來源：中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要，易觀分析，東北證券，2022環球旅訊數智論壇第 13 頁/WWW.EHLADVISORY.COM2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告第二節消費者趨勢洞察圖片來源：ShutterstockWWW.EHLADVISORY.COM第 14 頁/2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告 出生于1980年-1994年，現齡28 44歲 2030年年齡：36-50歲 出生于19

29、95年-2009年，現齡13 27歲 2030年年齡：21-35歲當前Y世代仍是消費市場的主力軍，但其重心已從Y世代向Z世代過渡 從人口規模來看，Y世代人群數量達到3.15億，隨著生育率逐年降低，Z世代人群數量有所減少，為2.33億。從消費規模來看，Y世代的年消費規模達到6.68萬億元，Z世代達到4.94萬億元。當前Y世代仍是消費市場的主力軍，但Z世代已經開始在某些領域引領著消費趨勢的變化，隨著Z世代步入職場，收入逐步提升，他們將成為未來消費市場的有力增長點。消費者趨勢洞察主力消費者從Y世代向Z世代過渡 因此，個性化服務也將成為未來酒店行業市場競爭的重要砝碼；無論是IP房間、跨界產品，還是酒店

30、的智能化改造及顧客數據庫等技術的應用，都有助于酒店從消費者體驗感出發，使顧客獲得為其量身定制的個性化服務，重新構建酒店的空間價值。提供個性化服務，重構空間價值 中國的Z世代大多是家中獨生子女，這為他們專注和發展自我提供了無限機會和空間。因此，他們更愿意為興趣買單，并展示獨特個性和品味；對細分市場來說，強大的酒店品牌力將更有潛力滿足中國消費者彰顯個人風格的需求，這同時也意味著更高的議價能力。除此，酒店產品也可在設計與調性上發力，以期達到與目標消費者風格的同頻與契合。酒店品牌賦能，消費以塑造個人風格Y世代人群人口規模與消費規模3.15億人6.68萬億元2.33億人4.94萬億元Z世代人群人口規模與

31、消費規模51%37%31%13%53%45%33%20%0%10%20%30%40%50%60%中國Z世代韓國Z世代澳大利亞Z世代日本Z世代不同國家Z世代的消費偏好我喜歡提供定制化產品的品牌我喜歡提供定制化服務的品牌45%56%55%44%0%20%40%60%80%100%20132021中國消費者偏好愿意溢價購買彰顯社會地位的產品不愿意溢價購買彰顯社會地位的產品數據來源：TalkingData，麥肯錫中國消費者特刊|中國Z世代初長成，如何俘獲他們的心？，埃森哲 2022中國消費者洞察第 15 頁/WWW.EHLADVISORY.COM2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報

32、告51%50%47%40%36%49%50%53%60%64%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%30000以上20000-2999910000-199998000-99998000以下是否愿意為商品的環保特質額外付費？愿意不愿意家庭稅后月收入消費者趨勢洞察覺醒的可持續消費者 越來越多消費者開始根據品牌形象、價值觀和使命做出購買決策；相應地，這一消費者趨勢也促使酒店業ESG意識逐步覺醒，加大對社會包容性和當地社區發展等相關方面的投入。對于細分酒店市場來說，這種高文化附加值和獨特的文化特性能夠較大程度地體現品牌差異化，令現今的消費者感受到認同感和價值感，從而增加品牌

33、與顧客的黏性。表達品牌價值觀，培養品牌忠誠度 現今，中高端及高端酒店也正在思考如何在高標準滿足住客需求的前提下實施可持續發展戰略，并持續引領顧客共同踐行綠色環保生活方式；在推行無塑料計劃和倡導客人減少床上用品的換洗次數等行動的同時，酒店也應將可持續發展的故事無縫融入顧客入住的每一個環節。提供綠色服務及低碳住宿選擇 自中國宣布碳中和目標以來，中國消費者越來越意識到個人行為對社會和環境的影響，以及可持續發展的重要性；人們愿意付出精力和金錢來實現他們的可持續性承諾，越來越多的年輕人選擇了環保的生活方式，對他們來說，保護環境既酷又時尚。關注品牌和企業的環境友好屬性數據來源：埃森哲 2022中國消費者洞

34、察，埃森哲 第十輪新冠疫情動向調研（2021年2月25日-3月5日）中國消費者全球消費者中國和全球消費者對可持續發展的認知和意識我認為公司應該鼓勵可持續性消費我知道哪些品牌具備可持續理念WWW.EHLADVISORY.COM第 16 頁/2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%家庭健康事業財富愛情個人成長愛好友情基于當下人生階段，您最看重的是哪三項？第一看重第二看重第三看重消費者趨勢洞察關注家庭，健康生活理念繼續升溫 健康生活理念對消費者行為的影響在持續增加；對細分市場來說，在迎合消費者對于自我療愈和健康理念的追求時，

35、大型的功能配套設施并非產品設計的首選?？蛇x擇“輕”運營的方式，從品牌理念、服務設計、健康飲食概念入手，在有限的服務板塊將健康理念以更穩妥的方式做“縱深”，更有效地傳遞健康相關的核心理念和價值。理性承載自我健康及療愈服務 31%的中國消費者將家庭作為他們的第一選擇，這表明家庭的重要性將在未來很長一段時間內深刻影響中國消費者的決策；可見，親子市場在未來仍大有可為，在客房產品和服務中融入更多親子客源友好設計的酒店品牌也將贏得更多消費者的關注。順勢而為，加碼親子市場對于和家人一起出行的態度很期待和家人一起出行79%對多代際家庭出行更有興趣58%計劃在2022年和家人有更多出行76%數據來源：埃森哲 2

36、022中國消費者洞察，2022 Global Travel Trends Report第 17 頁/WWW.EHLADVISORY.COM2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告成長家庭商務+休閑中國消費者開始有意識地主動關注身心健康。酒店圍繞健康生活方式塑造設計產品和服務，有潛力捕獲未來消費者的青睞。酒店的產品和服務如能賦能顧客學習成長，感受到“教育意義”，也將收到一定群體的消費者青睞。品牌的價值主張有更大潛力吸引目標消費人群，讓顧客選擇酒店成為自己獨特的個性和品味的表現。家庭客源的消費需求和消費水平有望進一步提升，依舊將是酒店強大的潛在目標客群?？沙掷m環保概念的生活方式在

37、消費者心中的重要性將持續深化，品牌在這方面大有可為，并具備大量機會去主動定義可持續理念。把握Bleisure市場需求，“靈活辦公友好”+“休閑娛樂友好”，有望進一步加強其品牌和產品的競爭力。健康個性可持續與環保消費者趨勢洞察渴望品質休閑 與2017年相比，隨著中國經濟和個人收入的增長，人們的物質需求基本得到滿足，中國消費者更渴望品質休閑，尋求文化享受和成長體驗。與此相對應的是，旅游消費也在逐步升級。旅行者不再追求旅游效率，這體現在旅游景點的密度，而是放慢節奏，更加注重旅游的質量和文化內涵，旅行者逐漸希望在休閑旅行中學習新事物或獲得變革性的體驗?？释焚|休閑，旅游消費逐步升級 休閑旅行在商務旅行

38、者中越來越流行。2021年一項針對全球商務旅行者的研究發現，89%的人希望在未來12個月的商務旅行中增加私人假期。在疫情持續的新常態下，體現在居家辦公和人性化休假政策上的彈性工作制更加受到員工的重視。在這種工作趨勢的推動下，一種新的旅行形式應運而生。新商務休閑旅行形式，（Bleisure）應運而生消費者觀察引發的對于酒店品牌和產品的思考與啟示”“WWW.EHLADVISORY.COM第 18 頁/2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告第三節細分酒店市場現狀圖片來源：網絡第 19 頁/WWW.EHLADVISORY.COM2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究

39、報告全國酒店的總體發展規模中國酒店客房檔次隨著中國人均收入和消費水平的提升，中檔和高檔酒店將迎來利好的結構性變化。細分酒店市場現狀細分市場在中國酒店業中的角色 在疫情開始之前，截止2019年我國酒店行業總規模約6,700億家；在2014至2019年，中國酒店行業規模以4.7%的復合增長率保持著穩定增長。數據來源：中國飯店協會，ifastdata，EHL Advisory梳理注：中國飯店協會對酒店檔次分類的方式與STR體系的差異，本報告中定義的中高端和高端檔次基本和落位與中國飯店協會劃分原則中檔和高檔酒店，該檔次酒店的角色和地位一定程度可反映國際中高端和高端市場的大致情況。2%6%12%81%全

40、國酒店供給情況-按檔次分類 酒店數豪華（五星）高檔（四星）中檔（三星）經濟型 中國酒店客房檔次發展較為不均衡；經濟型仍獨具絕對的市占率，酒店數量占比達到81%；而豪華、高檔和中檔的占比則分別僅為2%、6%和12%。2021年受新冠疫情影響，國內酒店業供給大幅出清，如圖所示，中國住宿設施數量從2020年33.8萬家大幅減少至2022年的25.3萬家。根據分析，酒店數量的減少主要源自于疫情加速了酒店的出清，導致酒店規模短期的縮減，同時，疫情也放緩了新增供給的增長。數據統計口徑中未包含隔離酒店已經未處于經營狀態的已開業酒店。0%2%4%6%8%02,0004,0006,0008,0002014 20

41、15 2016 2017 2018 2019中國酒店行業疫情前行業規模（億元）行業規模（億元）增長率-500 1,000 1,500 2,000010203040202020212022全國酒店總體發展規模酒店數量（萬）客房規模（萬）WWW.EHLADVISORY.COM第 20 頁/2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告0%25%50%75%202020212022中國酒店連鎖化率發展趨勢經濟型中檔（三星）高檔（四星）豪華（五星）平均水平中國酒店連鎖化率發展趨勢分析截止至2019年，中國酒店連鎖化率約為25%。品牌連鎖化發展仍具備強大的拓展空間，將至少有1倍以上的增長率。

42、細分酒店市場現狀細分市場在中國酒店業中的角色 我國中檔和高檔連鎖酒店在2018-2022年經歷了高速發展，復合年均增長率分別為39%和35%，遠高于經濟型的9%和豪華型的4%。五星級酒店（豪華）連鎖化率最高，約53%，其次為三星級（中檔）的48%，四星級（高檔）的38%和二星及以下（經濟型）的28%。美國及歐洲在2019年的連鎖化率水平分別為72%和39%。同期我國酒店連鎖化率為25%，顯著低于國外。從中國需求結構、供給質量和OTA的發展先后來看，中國酒店連鎖化率將超越歐洲，更向美國市場靠攏，預計可達到50%-70%的水平。以當前中國連鎖化率來看，仍將有至少1倍以上的空間。數據來源：盈蝶咨詢，

43、中國飯店協會，浙江證券研究所，華安證券，Fastdata010,00020,00030,00040,000201720192020202120222017-2021連鎖細分市場發展增速（酒店數量）經濟型連鎖中檔連鎖（三星）高檔連鎖（四星）豪華連鎖（五星）72%39%25%41%0%10%20%30%40%50%60%70%80%美國歐洲中國全球2019年全球各國連鎖化率水平第 21 頁/WWW.EHLADVISORY.COM2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告22.11%15.96%10.07%7.14%4.07%4.05%1.84%1.65%1.38%1.19%30.5

44、4%2022年中國前10家酒店集團市場占有率錦江國際集團華住酒店集團首旅如家酒店集團格林酒店集團東呈集團尚美生活集團亞朵集團德朧集團逸柏酒店集團鳳悅酒店及度假村細分酒店市場現狀本土酒店品牌市場現狀分析集 團錦江國際集團華住酒店集團首旅如家酒店集團格林酒店集團東呈集團尚美生活集團亞朵集團德朧集團逸柏酒店集團鳳悅酒店及度假村123456789101,043,705753,216475,124337,153192,21086,65478,09365,28755,93243,49810,6947,8305,9164,6592,2353,9797454661,024206客房數門店數編 號中國本土酒店品

45、牌競爭者眾多，針對本土市場，我們甄選出代表性本土酒店集團，通過分析其在待研究細分領域的發展情況，以微知著，總結本土集團在中高端有限服務和高端精選服務市場的宏觀現狀。根據中國飯店業協會發布的 2022年中國酒店集團及品牌發展報告，錦江國際集團、華住酒店集團及首旅如家酒店集團占整體市場48.14%的份額，為三大國內主要酒店集團;亞朵集團在中高端市場根基深厚，鳳悅酒店及度假村僅成立兩年即躋身中國酒店集團第十名。故我們甄選出錦江國際集團、華住酒店集團、首旅如家酒店集團、亞朵酒店集團以及鳳悅酒店及度假村（以下簡稱錦江，華住，首旅如家，亞朵以及鳳悅）作為待研究的代表性本土酒店集團。數據來源：中國飯店協會，

46、2022年中國酒店集團及品牌發展報告WWW.EHLADVISORY.COM第 22 頁/2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告各集團品牌數量與占比統計細分酒店市場現狀本土酒店品牌市場現狀分析 中國酒店行業已進入存量時代，經濟型酒店逐漸成為紅海市場，特別是隨著大眾消費分級特征明顯，有需求、有能力住中高端、高端酒店的中產階級人群占比在快速增長。下圖展示了代表性本土集團在高端精選與中高端有限服務市場的品牌布局概況，根據以下品牌矩陣，從品牌數量維度來看，高端精選服務品牌布局更為單薄，中高端有限服務市場是代表性本土酒店集團發展的重心。數據來源：EHL Advisory梳理，STR，各

47、集團官網各大集團的品牌矩陣現狀錦江%華住%首旅如家%亞朵%鳳悅%中高端有限服務1641%620%1027%225%316%高端精選服務25%516%00%338%316%總品牌數393037819錦江高端精選服務華住首旅如家亞朵鳳悅中高端有限服務 本報告簡要分析了代表性本土酒店集團在細分市場的競爭優勢及其發展情況，鑒于本土酒店集團中高端市場數據的不透明性，本報告僅簡要梳理各集團高端精選品牌的市場布局及規模，以觀察其發展情況。第 23 頁/WWW.EHLADVISORY.COM2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告20132015推出錦江都城品牌，布局中端酒店市場收購歐洲第二

48、大酒 店 集 團 盧 浮100%股權2016收購鉑濤（81%）及維也納（80%）股權，確立了酒店規模龍頭地位2017設立Wehotel對收購品牌進行資源整合2018完成對麗笙的全資收購,使得麗笙酒店集團成為了“全球唯一”擁有中國背景、國資委背景的國際酒店管理集團2010確定以有限服務酒店為主營業務，以錦江之星發力經濟型酒店2020成立“錦江中國區”，設置深滬雙總部對旗下品牌進行統籌管理形成四大品牌系列，強勢卡位中端酒店市場，收購之后確立規模龍頭地位截止2021年，錦江開業酒店數量10,613家，儲備4000+家，高于華住和首旅 錦江集團作為擁有80多年歷史的中國民族品牌，通過內部品牌培育與外延

49、并購擴張，成為有限服務酒店的規模龍頭，以四大品牌系列實現經濟型、中端、中高端酒店全方位的布局。根據美國 Hotels 雜志公布的2020年度全球酒店集團225強排名，錦江酒店已超過113萬間客房，排名世界第二。國企資源豐富，物業租金優惠，融資成本低：錦江酒店背靠上海國資委，融資額度大、融資成本低、物業資源豐富、租金成本較低（特別在疫情期間）；市場化機制運作，深度整合資源，發揮協同效應：錦江中國區的成立重新整合了旗下各品牌的后臺職能部門，組織架構深度融合實施優勢互補、共同發展；公司設立“一中心三平臺”，即全球酒店創新中心、WeHotel平臺、全球財務共享平臺和全球采購平臺，攤薄財務、IT、采購和

50、人工等各項固定成本，放大規模效益；2022年收購WeHotel65%股權后，統一建設錦江會員管理系統，為包括錦江酒店在內的各產業板塊運營會員及營銷推廣提供技術支持和系統保障。先發領跑：規模最大，加盟速度最快，開創了國內首個有限服務酒店“錦江之星”，先發領跑帶來了較大的品牌效應、規模優勢與成熟的管理經驗，品牌矩陣豐富，通過并購全面覆蓋經濟型到中高端酒店市場。簡述細分市場競爭優勢細分酒店市場現狀本土酒店品牌市場現狀分析錦江集團高端精選服務品牌布局 麗芮、暻閣 2020年麗芮酒店正式進入中國，目前已開業酒店9家，中國區簽約數量達50家以上，籌建項目遍布北上廣深等一線城市，發展勢頭正盛。憬閣則是錦江全

51、球創新中心（GIC）由中法（盧?。┰O計團隊歷時三年傾心打造的產品，2020年6月，首家暻閣酒店在上海靜安落地。數據來源：各集團官網，EHL Advisory 梳理WWW.EHLADVISORY.COM第 24 頁/2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告 首旅如家經過二十余年的發展，現已成長為一家市場規模優勢突出的酒店連鎖集團，專注于中高端及經濟型酒店的投資與運營管理，兼有景區經營業務。截止2021年底，集團旗下共有2,291家經濟型酒店，以及1,384家中高端酒店，共計管理5,916家酒店。由原首旅酒店集團與如家酒店集團合并后成立的首旅如家，實現優勢互補，資源共享，達成了產

52、品全系列、信息全覆蓋的全方面整合，為首旅如家酒店集團的整體業務和品牌帶來升級和迭代更新。中國酒店行業進入存量整合期，中高端市場空間巨大，下沉市場更具潛力?！叭缂蚁怠迸c“云品牌”已成為首旅如家整合下沉市場的利器，這為未來首旅向下沉市場擴張中高端品牌打下了良好基礎。簡述細分市場競爭優勢細分酒店市場現狀本土酒店品牌市場現狀分析首旅如家酒店集團高端精選服務品牌布局 暫未發現首旅如家在高端精選服務市場的酒店布局20062007如家成功在美國納斯達克上市，成為中國酒店業海外上市第一股如家全面收購七斗星酒店，揭開中國酒店業大規模資本并購浪潮的第一幕2009如家酒店集團與攜程正式簽定5000萬美元融資協議，加

53、快擴張腳步2011如家酒店集團以4.7億美元收購莫泰168全部股權2012如 家 酒 店 集 團 以5980萬人民幣完成收購e家快捷酒店2002攜程旅行網與首都旅游集團合作，正式成立名為如家酒店連鎖的合資公司，如家快捷酒店是核心品牌20162018如家酒店集團發布郊野度假休 閑 新 品 牌“如家小鎮”首旅如家與春秋集團強強聯合，共同打造航旅特色機場連鎖酒店新品牌2019首旅如家與凱越合作，打造全新品牌“逸扉”2020推出3年萬店計劃2021首旅如家加速發展中高端，發布新品牌萬信至格酒店2015如家酒店集團發布中高端產品線，與首旅酒店集團正式簽署合并協議2014如家酒店集團以2.3億元成功收購連

54、鎖酒店云上四季數據來源：各集團官網，EHL Advisory 梳理第 25 頁/WWW.EHLADVISORY.COM2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告20082013201720212020200520102013201620182019公司自創品牌公司對外收購與合作經濟型中端高端經濟型中端高端中端經濟型中端中高端中端中高端高端高端中高端高端 奢華100%股權收購杭州怡萊星程香港100%股權收購桔子水晶100%股權收購德意志酒店99.3%股權收購布洛斯酒店與融創成立合資公司與雅高戰略合作 華住是中國第二大、全球第九大的多品牌酒店集團，由季琦先生于2005年創立，前身為

55、漢庭酒店連鎖，以經濟型酒店起家。截至2022年6月，華住在17個國家、1,000多個城市共運營8,100+家酒店，共計30個品牌。根據華住2021年的數據，公司旗下經營23個知名酒店品牌，覆蓋從經濟型到高端酒店市場。華住在中高端產品布局上有先發優勢，于2010年便推出了中高端酒店產品全季，早于市場開始中高端連鎖酒店產品的打磨；此外，華住也積極收購其他酒店品牌以填補自創品牌在細分市場的缺失，使得集團的品牌矩陣不斷豐富。簡述細分市場競爭優勢細分酒店市場現狀本土酒店品牌市場現狀分析華住集團高端精選服務品牌布局 禧玥、花間堂、美侖美奐酒店、美侖國際酒店和永樂半山酒店；截止2022年9月，花間堂已開業共

56、計43家，待開業52家酒店。從布局規模而言，2021年花間堂曾言希望在未來三年達到開業100家，未來五年達到開業超過200家的愿景；2013年推出的禧玥酒店，在上海、杭州、武漢和成都核心區域共有8家有已開業酒店，1家待開業酒店；華住美侖家族包括美侖美奐、美侖國際以及美侖酒店三個品牌。美侖家族依靠一系列的存量改造邏輯，解構并重構酒店空間業態、盤活市場空間，并以流量、技術為存量高端酒店賦能。目前處于高端精選服務市場的美侖美奐已開業酒店4家，美侖國際已開業酒店5家；自2021年至今，永樂半山在中國大陸已開業3家，永樂華住合資公司預計在5年內簽約200家永樂半山酒店，其中開業數量將超過100家。數據來

57、源：各集團官網，EHL Advisory 梳理WWW.EHLADVISORY.COM第 26 頁/2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告 亞朵集團旗下除擁有A.T.HOUSE、亞朵S酒店等住宿品牌，還擁有場景零售品牌AtourMarket亞朵百貨，并已孵化三大原創生活方式品牌，覆蓋包含睡眠、香氛個護及出行等領域。截至2021年12月31日，亞朵酒店的酒店網絡覆蓋中國138座城市的745家酒店。在這745家酒店中，147家位于一線城市，453家位于新一線和二線城市，會員數超3,000萬，位居國內中高端酒店第一品牌，也是中國第一家開發場景化零售業務的連鎖酒店?！胺?X”經營理念

58、，用跨界IP酒店打開新市場：亞朵通過與虎撲、網易云音樂、網易嚴選等跨界IP的聯名合作，為消費者帶來新奇、有趣的酒店消費體驗，不斷增加用戶黏性。截至2021年3月底，亞朵酒店共有14家以音樂、籃球、文學等為主題的IP類型酒店，其已售客房平均房價（ADR）469.1元，比同等級酒店高出15.4%。深耕中高端有限服務市場：亞朵旗下的品牌數量并不算多，皆為自主原創品牌，集團旗下82%的客房數量出自中高端品牌亞朵酒店，我們認為集團對此類市場的滲透和把握較強，已沉淀出強大的品牌力。簡述集團優勢細分酒店市場現狀本土酒店品牌市場現狀分析亞朵集團高端精選服務品牌布局 亞朵S酒店、ZHotel以及薩和酒店；亞朵S

59、酒店客房數量占亞朵旗下所有客房數的7.8%；ZHOTEL目前僅在北京和上海擁有2家物業；薩和酒店為亞朵于2022年9月新推出的全新都市度假酒店品牌，第一家酒店已落子上海。數據來源：中信證券，EHL Advisory 梳理圖片來源：亞朵集團官網圖片來源：亞朵集團官網第 27 頁/WWW.EHLADVISORY.COM2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告 鳳悅酒店及度假村成立于2020年4月，碧桂園通過資產售賣、重組等方式試圖以改善“整體酒店版塊資產良性財務狀況”的姿態賦能鳳悅，逐鹿國內酒店輕資產管理輸出市場，成立三年，先后與希爾頓集團、美諾酒店集團、與碧桂園文商旅集團合作的

60、奧克伍德集團，共同布局中國奢華、高端及中高端酒店市場。目前，鳳悅酒店及度假村經營管理共17大酒店及公寓品牌，管理全球逾750億酒店資產，覆蓋50多個國家或地區，為超過200家高品質酒店提供運營和資產管理服務，客房總數約50,000間。碧桂園核心聯盟企業的產業鏈優勢：依托碧桂園在建筑、建造、裝修、設計、家具、設計、園林、物業、智能、農業等領域的產業賦能，鳳悅在酒店設計及裝修、智能科技及項目融資、產品研發及物資供應、文化及商務發展等方面有著顯著優勢。三重身份賦能鳳悅以多維度視角逐鹿細分市場：作為管理方，碧桂園作為酒店業主，將旗下碧桂園鳳凰、碧桂園假日以及鳳祺公寓品牌，委托給鳳悅管理；作為品牌方，鳳

61、悅以輕資產身份融入酒店市場化賽道，陸續發布并迭代了6大酒店品牌，并已全部落地；作為業主代表方，鳳悅代表碧桂園管理包括希爾頓、瑪麗蒂姆等近10家國際品牌酒店。簡述集團優勢細分酒店市場現狀本土酒店品牌市場現狀分析鳳悅酒店及度假村高端精選服務品牌布局 安凡尼酒店及度假村、諾翰酒店；美諾與鳳悅的合作時間尚短。截止本報告撰寫期間，諾翰與安凡尼酒店在中國還未有落地項目。圖片來源：鳳悅酒店及度假村官網圖片來源：鳳悅酒店及度假村官網數據來源：中信證券，EHL Advisory 梳理WWW.EHLADVISORY.COM第 28 頁/2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告細分酒店市場現狀本土

62、酒店品牌市場現狀分析本土酒店集團與國際品牌戰略合作總結 本土酒店集團在目標細分市場的進軍除了依靠發展自有品牌，與國際酒店品牌進行合作“聯姻”也是其采取的完善品牌布局以滿足不同市場細分需求，提升集團整體競爭力的方式，強強聯合的合作模式的在中國市場的拓展取得顯著的成果。因此，本報告對代表性本土酒店集團與國際酒店集團在高端精選與中高端有限服務品類的相關戰略合作進行了梳理和總結：酒店集團時間戰略合作/舉措合作成果與未來愿景錦江2016收購維也納80%的股權豐富了錦江旗下中高端有限服務品牌矩陣，維也納成為了錦江四大品牌系列之一2018全資收購麗笙酒店集團收獲麗笙旗下麗芮、麗亭、麗柏、麗怡等品牌，麗芮作為

63、個性化高端生活方式品牌，賦能錦江的高端精選品牌線，麗亭、麗柏、麗怡品牌進一步豐富了錦江國際中高端品牌線2020與希爾頓續簽希爾頓歡朋運營許可協議，延長至2034年計劃在華開業逾600家希爾頓歡朋酒店，進一步鞏固希爾頓歡朋在中國中高端有限服務酒店品牌中的領先地位首旅如家2019首旅如家與凱悅成立合資公司：宇宿酒店管理有限公司，首旅如家持股51%合資公司打造全新中高端品牌逸扉，致力為商務旅行者打造一處可在旅途中放松身心與補充能量的庇護所，逸扉開放首旅如家與凱悅官網雙渠道預定華住2014華住成為雅高在中國大陸、臺灣和蒙古的獨家總加盟商負責雅高旗下美爵、諾富特、美居、宜必思尚品和宜必思的經營與開發20

64、20收購德意志酒店100%股權獲得旗下5家酒店的經營權（施柏閣、美侖美奐、城際酒店，及設計型酒店品牌Jaz in the city和Zleep）其中，美侖美奐和城際為高端精選和中高端有限服務品牌鳳悅2020鳳悅與希爾頓集團達成戰略合作成為希爾頓惠庭在中國區的獨家戰略合作伙伴，全權負責希爾頓惠庭酒店品牌在中國市場的開發、籌建、運營和管理工作2021鳳悅與美諾酒店集團宣布達成戰略合作關系并組建酒店管理合資公司：鳳悅美諾（中國）美諾希望未來5年內能在中國市場簽約300家酒店，這更多需要依賴其高端及超高端品牌系列數據來源：EHL Advisory 梳理第 29 頁/WWW.EHLADVISORY.CO

65、M2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告國際高端精選服務市場代表性國際酒店集團-客房檔次結構 截止至2022年1月，全國酒店供給共計約25萬家，其中按檔次分布的總體情況來看，經濟型酒店占比81%，豪華與高檔酒店數量僅分別占比2%和6%（約1.8萬家），中檔及經濟型是本土酒店集團的主力投資市場。截止至2022年5月，國際酒店集團的酒店數量約為3,500家，在全國酒店供給中的的占有率僅為1.4%（客房數占比約為4.8%），具備極大的市場發展潛力。按檔次分布的總體情況來看，經濟型酒店依然占比最高（31%），但不同的是，奢華、超高端和高端檔次布局占比分別為7%、13%和12%，高端

66、及以上酒店布局比例遠超全國酒店業水平（8%）。從檔次來看平均客房體量指標，無論全國酒店數據還是國際酒店集團，平均客房體量均隨著檔次的升級而增高，國際高端酒店的客房體量在250間的水平，中高端酒店在200間的水平（均包含全服務酒店）。2%6%12%81%全國酒店供給情況-按檔次分類 酒店數豪華（五星）高檔（四星）中檔（三星）經濟型7%13%12%24%13%31%國際酒店供給情況-按檔次分類 酒店數奢華超高端高端中高端中端經濟型259 137 82 39 050100150200250300350豪華（五星）高檔（四星）中檔（三星）經濟型平均客房體量-全國酒店315321259200144620

67、50100150200250300350奢華超高端高端中高端中端經濟型平均客房體量-國際酒店數據來源：中國飯店協會，STRWWW.EHLADVISORY.COM第 30 頁/2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告國際高端精選服務市場代表性國際酒店集團-在華品牌布局國際酒店品牌在華品牌布局百花齊放，全檔次布局。品牌從傳統到個性，經典到特色，市場不斷細分。但隨著帶來的，是酒店品牌面臨同質化嚴重、品牌戰略模糊、競爭加劇等問題。根據對20個國際酒店集團147個品牌*統計，其中高端精選服務品牌和中高端有限服務品牌數量分別為17個和18個，占品牌總數的比例分別為11.6%和12.2%。

68、*已進入中國市場的中國品牌中高端及以上檔次品牌；分類依據：STR、EHL Advisory梳理 洲際高端希爾頓凱悅萬豪雅高麗笙溫德姆超高端奢華朗廷中高端其它第 31 頁/WWW.EHLADVISORY.COM2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告國際高端精選服務市場代表性品牌發展現狀根據對品牌定位的理解以及各品牌在中國發展進行的本土化調整，本報告甄選出在國內有已開業項目的國際高端精選服務品牌，對其已開業和待開業酒店數量進行梳理，分析代表性國際品牌在國內的發展競爭格局。隨著消費理念的細分和市場的發展，目標客群也更為細分的生活方式類品牌也是近年酒店發展的熱門詞匯。以2020年進

69、入中國市場的麗芮為代表的生活方式類品牌，品牌理念大膽個性，支持與屬地文化和投資人情懷的碰撞融合，精準錨定新消費時代下的消費升級型客群。由于進入市場周期短，但已有開業項目并且擁有非常突出的市場拓展業績，擁有上幾十家簽約項目，足以可見其品牌概念和產品收到投資人的看好和青睞。該品牌的目標開發市場仍以一線和二線城市的核心地理位置為主。除有已開業物業的品牌，我們也對已經計劃在中國市場布局，但尚未有開業的品牌進行了梳理，該等品牌未來將成為該細分市場的成員之一，包括凱悅酒店集團的CaptionbyHyatt、美諾酒店集團的諾瀚和安凡尼，我們也期待該等品牌在國內的首秀產品，進一步觀察市場對不同國際高端精選服務

70、品牌的反應（萬豪酒店的集團的AC酒店在本報告撰寫期間迎來了國內首秀蘇州AC酒店）。從現有供給端看，以福朋喜來登、萬怡、凱悅嘉軒為代表的經典精選品牌在發展突出，占據了國際高端精選供給的半壁江山，并且，該等品牌也同樣引領著新增供給市場。其中，福朋喜來登新增供給發展尤為突出，我們認為，該品牌在中國市場能持續保持高拓展速率的原因離不開品牌設計的持續換新、運營理念的迭代提升、“喜來登”的品牌價值，賦能其無論在成熟市場亦或是新興市場均有強勁的競爭力和發展表現。足以可見，盡管消費偏好不斷細分，但經典精選品牌得益于其不易“過時”的品牌理念以及品牌價值，在成熟的酒店集團運營能力和系統性支持下，在未來市場中仍具備

71、高發展潛力。得益于品牌知名度和深耕中國市場積累的運營深度，知名經典精選品牌對于三線及四線城市等下沉市場極具實力和競爭力。國際高端精選服務品牌占有率TOP3-已開業酒店數福朋喜來登萬怡凱悅嘉軒其它*本報告僅展現市場相對格局，不對具體品牌發展數據進行披露 經典精選品牌展現出高發展潛力生活方式類品牌不斷細分市場圖片來源：品牌官網數據來源：EHL Advisory 梳理，STRWWW.EHLADVISORY.COM第 32 頁/2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告47 56 75 96 109 120 140 183 230 275 320 368 278 271 258 246

72、 239 237 232 227 224 223 223 224 -50 100 150 200 250 300 350 400國際高端精選服務酒店-平均客房數量變化趨勢累計酒店數量平均客房體量縱觀不同檔次的精選服務品牌，設計風格的標準化和個性化程度往往隨著品牌檔次的提升而降低，本章節從產品的功能設施品牌標準方面進行分析和總結，國際高端精選產品除了從精選功能和服務方面為酒店“瘦身”外，產品的功能設計更加講究坪效、性價比與品質，主要從以下方面體現：國際高端精選服務市場產品分析關注健康生活方式，健身房均為必配設施，泳池可選；對公區面積最求高效利用，不一味追求“氣派”，高端精選服務品牌更加追求公區的

73、“小而精致”。精選會議承接規模及類型中小型會議為主要目標，一般不建議配置大宴會廳；多功能廳可視市場情況保留，一般在200-300平米；會議室需保留1-2個；會議設施全日制餐廳為標配；酒吧往往為特色餐廳的選擇，并且考慮和大堂吧結合形成空間上的聯動，打破完全的物理空間獨立性，提高功能空間的使用效率；餐飲空間客房體量：體量更為精品，多數品牌要求在150-200間。根據已開業酒店數據統計，平均客房體量呈現逐年下滑趨勢，符合高端精選服務產品發展趨勢；客房凈面積需求：客房面積究夠用原則和高效設計，對比各品牌標準，我們發現面積需求最小在26平米左右，最大不超過38平米；客房需求其他設施品牌方有意識在造價方面

74、進行控制，在保障高端品質的同時，給予到投資人充分的靈活性降低建造成本，例如：在產品達到同樣的設計和品質效果的前提下，允許業主采取性價比更高的建材、家具及物資等。部分集團并未對其品牌嚴格按照全服務和精選服務類型進行劃分，并且給予更高的靈活度給到業主、市場及物業特質本身，視項目綜合情況可靈活適配全服務和精選服務產品。數據來源：EHL Advisory 梳理，STR第 33 頁/WWW.EHLADVISORY.COM2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告國際高端精選服務市場市場規模發展增速國際高端精選服務市場在2022年突破5萬間客房，未來將保持超過30%的復合年均增長率逆勢生長

75、。國際高端精選服務酒店數量供給在2015年-2022年以32%的復合年均增長率穩步增長。雖然在后疫情時代，經濟增長明顯放緩，國際政治局勢動蕩、國際貿易不穩定性增強、國內地產政策緊縮等宏觀環境下，酒店投資者呈現更為理性、觀望的情緒，國際高端精選服務市場簽約數量并未因此而放緩，在2022年-2025年仍以37%的復合年均增長率穩健發展，體現出酒店投資人對該細分市場的長期看好。截止至2022年，國際高端精選服務酒店供給數量約70家，預計在2026年及以后總供給達到185家。據統計，國際高端經典精選品牌無論在現有供給還是未來總供給中都占據絕對主導的地位，占比分別為74%和62%。高端特色/生活方式類精

76、選的占比從26%提升到38%。生活方式類細分市場大有潛力對細分市場客群的消費偏好和細分市場的規模更應有客觀理性的分析，打造經得起市場驗證和不易被淘汰的生活方式酒店產品。因此，對國際酒店集團的品牌營銷、運營創新等方面均提出了更高的要求。13,066 15,167 19,349 23,655 26,037 28,450 32,413 41,468 51,542 61,254 71,347 82,449 2,101 4,182 4,306 2,382 2,413 3,963 9,055 10,074 9,712 10,093 11,102 -2,000 4,000 6,000 8,000 10,00

77、0 12,000-10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000國際高端精選服務酒店供給情況現有供給(客房數)新增供給(客房數)累計酒店數量累計客房數量CAGR(2015-2022)32%29%CAGR(2022-2025)37%34%經典精選占比特色/生活方式類精選占比現有供給酒店數74%26%未來總供給酒店數62%38%數據來源：EHL Advisory 梳理，STRWWW.EHLADVISORY.COM第 34 頁/2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告3947181612829684740

78、291528%34%13%11%9%6%13%30%21%18%13%7%0%5%10%15%20%25%30%35%40%01020304050607080一線城市新一線城市二線城市三線城市四線城市五線城市及以下國際高端精選服務酒店供給情況（按城市等級）存量酒店數量（2021及以前）增量酒店數量（2022-2030）存量酒店占比增量酒店占比國際高端精選服務市場城市發展布局現狀一線和新一線城市是存量資產的主力市場，新一線成為投資主力戰場，二線和三線城市投資熱度顯著上升。一線城市已開業酒店數量排名第二，但其投資熱度明顯降低，核心因為一線城市作為全檔次酒店開發趨于飽和的投資市場，市場容量有限。但伴

79、隨著城市更新而出現的存量物業機會，是該細分市場在一線城市的未來潛在增長點；相比之下，新一線城市城市無論在已開業酒店和未來供給均表現亮眼，成為高端精選服務市場的投資主力戰場，簽約量引跑市場；同時，二線、三線、四線城市的熱度也極具上升，占據50%未來供給市場。二線城市和三線城市在產業結構優化和消費升級的趨勢下，投資人對高端精選服務市場長期看好，投資熱度大幅度提升；值得關注的是，分布在五線及以下城市的高端精選服務酒店數量雖有提升，但占經研究發現，下沉至五線及以下城市的品牌較為集中，且此類城市中的高端精選服務酒店多有以下特點：位于旅游目的地城市，周邊有特色便捷的旅游資源（如張家口、迪慶、萬寧等）擁有濃

80、厚的在地文化，便于客人體驗當地民俗風情酒店配套設施齊全，有自己成體系的生態系統投資目的多數為引進國際知名品牌打造為當地標桿酒店數據來源：EHL Advisory 梳理，STR 第 35 頁/WWW.EHLADVISORY.COM2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告國際中高端有限服務市場代表性品牌發展現狀市場概述現有供給端 從現有供給端看，希爾頓歡朋、智選假日、美居為代表引領該細分市場，3個品牌的已有供給占據了該細分市場近70%的占有率，并且該等品牌也同樣引領著新增供給市場。從新增供給的占有率來看，希爾頓花園和希爾頓惠庭的表現也非常亮眼。隨著中國經濟發展和中產階級的崛起，國

81、際中高端市場在疫情前經歷的10年的黃金發展，發展潛力和市場規模龐大，國際酒店集團如萬豪、凱悅、希爾頓也紛紛加大了對中國中高端的市場的布局和拓張，華住收購施柏閣后，成立事業部加深美居在中國市場針對不同細分市場的布局。目前國際酒店集團在大中華布局的品牌類型來看，仍以經典商務品牌為主，如希爾頓歡朋、美居、萬楓、凱悅逸扉、假日系列等。*本報告僅展現市場相對格局，不對具體品牌發展數據進行披露。Moxy：2014年9月，萬豪與IKEA合作推出Moxy酒店，全球首家開在米蘭，一個為新世代而生的酒店潮牌從此誕生。大中華區也在2021年于上海迎來了首家Moxy的開業 上海虹橋商務區Moxy。逸衡：洲際酒店集團2

82、012年在美國推出的業內首個以健康為核心的生活時尚酒店品牌，推崇在旅游時保持健康的生活方式。國內首家逸衡-南京長江之舟逸衡酒店，于2020年1月面世。國際中高端服務品牌占有率TOP3-已開業酒店數智選假日希爾頓歡朋美居其它 同時我們也目前觀察到特色/生活方式類的品牌也在今年開啟了對中國細分市場的進一步探索。以萬豪的Moxy*和洲際的逸衡*為代表，除了國際知名的五大酒店集團，周大福集團集團旗下也在2018年推出同派城市酒店和跨界潮流生活方式品牌。相比經典商務品牌，具備獨特概念的特色有限服務品牌往往并非酒店集團進行規模拓張的籌碼，酒店集團對該等生活方式的品牌也有理性的市場認知和市場布局。該等品牌目

83、標人群更為細分，聚焦特定消費偏好的人群，因此對酒店所處城市的消費者觀念、地理位置都有更精細的要求。年復合增長率經典精選特色/生活方式類精選現有供給酒店數99%1%未來總供給酒店數96%4%數據來源：EHL Advisory 梳理，STR WWW.EHLADVISORY.COM第 36 頁/2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告本章節從產品功能要求方面進行分析和總結，相比國際高端精選服務，國際中高端有限服務的產品特點是更為精簡的功能設施與服務，造價水平隨之進一步降低。與國際高端精選服務酒店產品不同，一方面對于投資者而言，需求是合理的投入、高收益，期待國際中高端有限服務是一個投

84、資型產品，另一方面對于國際酒店集團而言，需求是希望快速大規模擴張搶占市場，提升品牌影響力和競爭力。綜上2個核心利益者的訴求，對國際中高端有限服務產品模型往往在以下方面提出要求：國際中高端有限服務市場產品分析對于城市酒店，28平米-32平米為多數認為合適的客房內凈使用面積，從品牌標準來看，最小要求24平米，最大可接受客房凈使用面積在32平米；度假酒店的品牌標準面積常見要求在28平米-36平米；120-200間為多數品牌認為最適宜的客房體量;從品牌標準來看，最小要求100間，最多可到300間；據已開業酒店數據統計，平均客房體量呈現逐年下滑趨勢；2025年平均客房體量約在182間；高坪效專業的設計團

85、隊支持造價可控可復制強大的供應商體系設計標準化縱觀核心國際品牌的標準，我們對中高端有限服務產品的模型及產品發展趨勢總結如下：中高端有限服務產品除了對產品模型及其概念落地完整性及效率提出了精確的要求，是重要的一步但也只是第一步，第二步的持續運營還需依賴強大的集團體系和高效的運營水平，使得項目能夠有充沛的客源需求、健康的客源結構、有效管理控制運營成本、提高項目和品牌的認可度和口碑，從運營端保證產品持續的競爭力，為投資人帶來可觀的投資收益。會議設施在中高端有限服務產品中往往也為必要設施，最少要求一個最小為40平米的會議室，也有部分品牌最大面積可接受500平米。品牌方往往根據市場情況合理配置會議室，但

86、出于中高端有限服務的產品模型和運營模式，不建議一味增設會議設施。如增加，則需考慮同比增加客房數量，將客房數和會議面積比較控制在合理水平；健身房和自助洗衣房往往為中高端有限服務產品的標配，對泳池無有硬性要求；會議及其他設施由于對面積使用效率更為極致的追求，大堂及餐飲空間的結合與聯動在中高端有限服務產品中體現得更淋漓盡致，常見于大堂休閑空間與全日制餐廳打破物理空間的完全獨立，絕大部分產品傾向于采取開放式的大堂的全日制餐廳，并在不同時段根據不同運營需求靈活改變空間布局，滿足社交活動、靈活辦公、小型會議等多樣的顧客需求；另外，我們觀察到，絕大部分品牌在公區均會設置24小時自助零售/飲吧/美食站，在為顧

87、客提供更多便捷服務滿足顧客需求的同時，也很好地控制運營成本。餐飲空間客房面積客房體量數據來源：EHL Advisory 梳理，STR 第 37 頁/WWW.EHLADVISORY.COM2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告國際中高端有限服務酒店市場市場規模及發展增速2015年-2022年，中高端有限服務酒店數量供給和客房數量供給復合年均增長率分別為33%和28%，截止至2022年，中高端有限服務酒店供給數量約1079家，預計在2026年及以后總供給達到1920家。相比歷史增勢，該細分市場的發展增速有所放緩，2022年-2025年的潛在酒店數量供給和客房數量供給復合年均增長

88、率下降為17%和15%。由于中高端酒店開發周期相對更短，我們認為新簽約酒店的放緩主要是由于部分投資人在過去3年對疫情走勢的不可預測性，理性地選擇觀從而放緩了投資決策。由于中國市場容量足夠大，并結合國內疫情政策的180度轉向，我們認為中高端有限服務市場的發展速度在短期內將有明顯提升，長期市場仍具備高發展潛力。根據統計，國際中高端經典精選品牌無論在現有供給還是未來總供給中都占據絕對主導的地位，占比分別為99%和96%。特色/生活方式類精選的酒店供給數占比從1%提升到4%，該類品牌的市場規模和發展速度仍待驗證。年復合增長率累計酒店數量累計客房數量CAGR(2015-2022)33%28%CAGR(2

89、022-2025)17%15%年復合增長率經典精選特色/生活方式類精選現有供給85999%71%未來總供給185096%854%數據來源：EHL Advisory 梳理，STR 36,501 46,982 57,889 78,086 104,202 128,213157,949 205,125 260,300 294,807 313,522346,912 10,481 10,907 20,197 26,116 24,011 29,736 47,176 55,175 34,507 18,715 33,390 -10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000-5

90、0,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000國際中高端酒店供給情況現有供給(客房數)新增供給(客房數)WWW.EHLADVISORY.COM第 38 頁/2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告146270151107745511428322020716013318%34%19%13%9%7%10%25%20%19%14%12%0%5%10%15%20%25%30%35%40%050100150200250300一線城市新一線城市二線城市三線城市四線城市五線城市及以下國際中高端酒店供給情況（按城市等

91、級）存量酒店數量（2021及以前）增量酒店數量（2022-2030）存量酒店占比增量酒店占比國際中高端有限服務市場城市發展布局現狀存量市場中，北上廣深4個一線城市供給占比為18%，二線城市與其幾乎持平。同國際高端精選市場，我們認為伴隨著一線城市的城市更新而出現的存量物業機會以及商圈的擴展，是該細分市場在一線城市的未來增長點。且國際高端精選市場，該細分市場在同級城市可擁有更廣的市場布局和更大的市場容量?，F有供給中，酒店梳理占比最大的均為新一線城市，達到34%。三-五線城市占比為29%（略高于高端精選服務的26%）。整體來看，一二線城市為中高端有限服務酒店發展提供了沃土，也是投資人首選的目標城市；

92、從增量酒店來看，一線城市由于市場趨于飽和，我們從數據上也看到該細分市場出現了發展放緩的趨勢。同國際高端精選市場，我們認為伴隨著一線城市的城市更新而出現的存量物業機會以及商圈的擴展，是該細分市場在一線城市的未來增長點。且國際高端精選市場，該細分市場在同級城市可擁有更廣的市場布局和更大的市場容量。從城市布局來看，一線城市則是保持了其投資高地的勢頭，新增供給酒店數占比也位居第一，二線城市也保持了很好的勢頭。相比之下，三線-五線城市的新增供給占比已達到總新增供給的45%，很好反應了中高端有限服務酒店“下沉“的潛力，并且體現出中國市場強大的拓張深度。一線、新一線和二線城市是存量資產的主力市場，新一線也為

93、增量酒店的主力戰場，三線城市及以下市場發展潛力可觀。存量市場增量市場數據來源：EHL Advisory 梳理，STR 第 39 頁/WWW.EHLADVISORY.COM2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告第六節市場總結與展望圖片來源：網絡WWW.EHLADVISORY.COM第 40 頁/2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告消費C端人口收入持續性的結構升級所帶來的消費水平的提升，消費需求呈現多元化和細分化趨勢消費B端以房地產投資為驅動的超高端及奢華新建酒店開發需求呈現放緩趨勢，業主及投資人的投資的趨于理性，追求市場化、專業化和長期主義消費端雙輪驅動

94、市場總結與展望市場機遇從城市層級來看，由于高端特色/生活方式精選服務酒店的目標人群更為細分，對城市層級及所處商圈有更高的要求。一線城市存量市場/新商圈、新一線城市核心商圈/傳統城區/成熟開發區、二線城市核心商圈、具備優質旅游資源的目的地型的城市，均為高端特色精選服務酒店發展的市場機遇所在。相比下，高端經典精選服務酒店的機遇廣度則更大，對城市層級及城市地理位置要求更為寬松，不僅在一二線城市，三四線城市的市場環境也將進一步成熟并不斷催生發展機遇。根據市場分析以及與酒店集團品牌發展深度訪談，我們對該細分市場分析總結如下：高端精選服務市場和中高端有限服務市場均將持續享受隨著中國人口收入結構的升級、消費

95、升級、城市發展和產業結構的變化所帶來的市場機會。中國市場足夠的廣度和深度為該細分市場的發展提供一片“沃土”，蘊藏著巨大的可持續發展空間。消費端雙輪驅動高端精選服服務和中高端有限服務細分市場發展”“高端精選服務市場中高端有限服務市場同樣從城市層級維度看，由于中高端有限服務市場已經歷了第一輪黃金發展周期，一線城市的城市持續商圈外拓所帶來的新建物業機會、新一線和二線城市的新區/經濟開發區；三線-五線城市的核心商圈，均為中高端有限服務酒店市場發展的機遇所在。隨著第一階段的存量資產發展成熟，由于中高端產品具備升級煥新的周期更短的特征，未來5-10年，一線二線城市的存量物業也是強大的市場增長點。第 41

96、頁/WWW.EHLADVISORY.COM2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告市場總結與展望競爭環境中高端有限服務的供給端品牌豐富，競爭激烈。為捕捉和引領新消費群體細分市場，生活方式類中高端品牌玩家也不斷入局，如高端精選品牌相同，生活方式品牌概念落地的完整性以及是否經得起市場的考驗，我們持觀望態度。由于中高端有限服務市場的龐大機遇和快速發展，產品設計風格同質化嚴重、品牌定位模糊、發展速度與品質失衡等問題也隨著出現。在中高端有限服務市場，國際與本土酒店集團呈現出相互依存但又相互競爭的格局。國際品牌的國際基因+本土酒店集團龐大的運營體系和本土資源，強強聯合的合作模式的在中國市

97、場的拓展取得顯著的成果。但同時，中高端有限服務市場本就是本土酒店集團的優勢所在，也是本土品牌的必爭之地。除了與國際品牌的合作，不乏酒店集團在不斷優化調整其中高端品牌布局和創新，國際品牌和本土品牌的競爭勢必將持續加劇。高端精選服務品牌正成為各大集團市場擴張良策，無論從本土品牌到國際品牌，高端精選服務酒店正在中國酒店市場上，呈現出野火燎原之勢，同時，也意味著競爭環境將趨于激烈。國際特色/生活方式品牌由于差異化和特色的品牌概念和設計理念受到市場青睞，呈現出強有力的競爭力。隨著生活方式類品牌不斷進駐中國市場，該細分市場的競爭將加劇，經過市場驗證的品牌將更具競爭力。相比之下，主打經典定位的國際高端精選服

98、務品牌，品牌在國內知名度及品牌運營成熟度往往是其核心競爭力。本土集團積極通過戰略合作、收購、自創品牌來豐富高端品牌矩陣，其優勢在于本土資源以及強大的供應商體系，絕大部分品牌知名度和與消費者的深度鏈接還有望深化，本土品牌在消費者心中還需要一段時間的培育期以達到高認可度和優先選擇性。因此，我們認為在高端這個市場，本土品牌和國際品牌在未來中期內，還將繼續保持相對獨立的2個競爭環境。高端精選服務市場中高端有限服務市場高端精選服務和中高端有限服務市場環境競爭激烈”“WWW.EHLADVISORY.COM第 42 頁/2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告市場總結與展望關鍵成功因素品牌

99、主張與價值為消費者帶去的情感價值與情感連接是關鍵。無論是Y世代消費為提升生活品質，還是Z世代為“自我滿足”而消費，追求消費帶來的幸福感、滿足感和儀式感，特色和個性的產品的發展機會早已萌芽，新理念消費需求和文化已有雛形，供給端也有潛力通過獨居特色和創新的概念和產品誘導需求的誕生和增長。品牌力-品牌理念品牌力+產品力+運營力+創新力”“品牌的國內知名度是市場拓展的關鍵。無論是對C端消費者亦或是B端投資人，品牌的知名度和價值往往是突破市場（尤其下沉市場）的關鍵成功因素。新興品牌則需依賴于其概念落地的完整性及經過市場驗證的開業項目來支撐和論證其價值。高流量的選址與高流量高溢價的品牌可以實現互相成就，可

100、為投資人創造更可觀的投資收益，也為品牌自身價值加碼。品牌力-品牌價值強大的集團支持體系成為品牌長遠發展的重要支撐力。一方面，集團中后臺的統一管理和服務能力，集中的財務、人力資源、營銷、采購、IT等，有效提升運營效率，邊際成本將大大降低，有效提高經營毛利。另一方面，除品牌的選擇，集團背景及帶來的系統性抗風險能力、運營能力更是投資者需關注的重點。運營力-集團實力成立的、健康穩定的商業模式是關鍵。產品模型具備財務可行性，一方面需平衡造價與售價之間的關系，造價需可控并且實現現金流穩定，一方面需提升運營成本效率和盈利能力?？粗刂懈叨水a品投資屬性的投資人對投資回報有極致追求，因此對產品模型的精細化程度和管

101、控有更高要求。除了追求投資回報合理性，品牌及產品為物業帶來的重資產增值價值仍是高端精選服務產品投資所關注的維度。產品力-產品模型充滿機遇的和活躍的中國市場也伴隨著的消費者需求和市場環境的持續變化，擁有能夠應對市場變化的敏捷型組織，精準洞察消費者痛點和競爭環境，不斷升級調整產品和運營是品牌得以可持續競爭的關鍵。創新力-持續創新第 43 頁/WWW.EHLADVISORY.COM2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告第七節附錄圖片來源：網絡WWW.EHLADVISORY.COM第 44 頁/2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告本報告中城市等級分類的參考來源

102、為 2022城市商業魅力排行榜（簡稱“商業魅力排行榜”）。此商業魅力排行榜由第一財經旗下城市數據研究項目新一線城市研究所于2022年6月正式發布。其中，各項指標主要采用的是2021年全年或截至2022年年初的數據。大品牌青睞指數商業資源集聚度商業魅力指數五大維度城市樞紐性城市人活躍度生活方式多樣性未來可塑性商業核心指數基礎商業指數城際交通基礎設施指數交通聯系度指數物流通達度指數商業資源區域中心度指數消費活躍度指數社交活躍度指數夜間活躍度指數出門新鮮度指數消費多樣性指數休閑豐富度指數創新氛圍指數人才吸引力指數消費潛力指數城市規模與增長指數商業魅力指數計算方式及維度：選取了中國內地337座地級及以

103、上城市，以170個主流消費品牌的商業門店數據、17家各領域頭部互聯網公司和數據機構的城市大數據為基礎，分別從：商業資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性、未來可塑性，五大維度進行分析計算。在納入榜單評估的中國內地337座地級及以上城市中，老牌的一線城市仍舊穩坐榜首，分別為：北京、上海、廣州、深圳；15座新一線城市依次為：成都、重慶、杭州、西安、武漢、蘇州、鄭州、南京、天津、長沙、東莞、寧波、佛山、合肥和青島；30座二線城市：昆明、沈陽、濟南、無錫、廈門、福州、溫州、金華、哈爾濱、大連、貴陽、南寧、泉州、石家莊、長春、南昌、惠州、常州、嘉興、徐州、南通、太原、保定、珠海、中山、蘭州

104、、臨沂、濰坊、煙臺、紹興。酒店結構和人口收入結構附錄城市商業魅力指數圖片來源：視覺中國第 45 頁/WWW.EHLADVISORY.COM2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告EHL Advisory Services（EHL 集團咨詢公司），成立于1976年，是一家秉承瑞士價值理念的全球知識型公司，以分享瑞士先進知識理念為愿景，通過解決方案來提高企業組織的卓越水平，幫助企業應對當前挑戰，為未來的發展做好準備。承襲洛桑酒店管理學院(EHL)130年的行業智慧與經驗，我們致力于為全球領先的合作伙伴提供標桿式服務。我們的服務對象涵蓋了從國際組織到各國政府機構，從奢華酒店集團戰略

105、咨詢、高管定制培訓到各國領先的酒店管理學院的教育開發和認證等多種領域。在過去40余年中幫助世界各地 60 多個國家500+合作伙伴提供了全方位、全周期的可持續解決方案。附錄關于洛桑兩個主要領域，五大服務內容在教育咨詢與學術認證方面，我們提供洛桑酒店管理學院學術認證、洛桑認證職業教育與產融中心建設，以及EHL定制游學交流項目；在酒店及泛服務業咨詢與培訓領域，我們助力泛服務業合作伙伴構建與激活品牌卓越服務基因，并針對酒店項目開發管理提供全周期的咨詢顧問服務。WWW.EHLADVISORY.COM第 46 頁/2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告中國高端精選服務及中高端有限服務

106、酒店市場研究圖片來源：視覺中國洛桑Route de Cojonnex 18,CH-1000 Lausanne-25,SwitzerlandTel.+41(0)21 785 13 92ehladvisoryehl.ch局限性說明本研究報告由洛桑酒店管理學院集團咨詢公司撰寫和制作。報告僅作為研究內容介紹之用。未得到洛桑的書面許可，不得采取任何形式對報告中內容進行復制或翻印。本報告的部分信息來源于公開資料，盡管我們對所依據的信息和資料保持高度謹慎，但無法對其中的準確性和完整性做出絕對保證，請勿絕對化地加以利用。本報告并非洛桑受托所作，本報告中所載的資料、觀點及預測均反映了洛桑在發布該報告當日的判斷，

107、可因使用不同假設和標準、采用不同分析方法而與其他機構所作的類似報告給出的意見不同。文中所列數據與所述觀點有可能在未經知會的情況下進行調整，報告內容亦非根據任何公司所處獨特環境而提供的具體咨詢建議，如果您需要就文中提及內容獲得具體建議及進一步的詳細資料，請與您的洛桑顧問進行聯系。本研究報告對可能歸他人所有的商標進行了引用，對這些商標的使用不表示這些商標為洛桑所有，也不代表或暗示洛桑與這些商標的法定所有人之間存在關聯。第 47 頁/WWW.EHLADVISORY.COM2022年中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究報告中國高端精選服務及中高端有限服務酒店市場研究圖片來源：視覺中國北京朝陽區

108、建國門外大街1號國貿寫字樓1座10層02-05室郵編 100004+86 10 6505 7997洛桑Route de Cojonnex 18,CH-1000 Lausanne-25,SwitzerlandTel.+41(0)21 785 13 92ehladvisoryehl.ch上海長寧區紅寶石路188號古北SOHO A3007 郵編 201103+86 21 6095 8912新德里WeWork,Galaxy Hotel,Office Number 02-112,Behind 32nd Milestone,Sector 15,Gurugram,Delhi-NCR 122001,IndiaTel:+91-124-5025180