貝殼：2019畢業季租賃市場報告(23頁).pdf

1、2019畢業季租賃市場報告 03-02 交易量&租金情況 03-04 租賃區域分析 03-05 付款方式 03-06 房租收入比情況 03-07 房租洼地探究（以北京為例） 04 后記 03-03 租賃面積&形式情況 目錄 contents 01 數據說明 03 畢業季租賃現狀分析 03-01 租客年齡分析 02 畢業季租客畫像分析 01 報告說明 01 02 研究目的 據教育部消息，2019屆全國普通高校畢業生預計達834萬人，再創新高。隨著畢業季到來，大批高校畢業生涌入一線及新 一線城市，租賃市場也周期性火爆起來。本報告分析了畢業季期間租賃市場交易量、租金變化、租賃面積、影響租金因素 等，

2、以探究畢業季租賃市場狀況。與此同時，本報告分析畢業生租賃群體畫像，回答了以下問題：他們畢業去了哪里？他 們喜歡租什么樣的房子？他們愿意花多少錢租房？通過哪種渠道租房？租房過程中最擔心什么？等，試圖探究畢業生的租 賃現狀。 數據來源 抽取貝殼找房2018年1月至2019年5月80萬條18個維度數據庫數據。 調研數據說明 調研對象：一線及新一線城市往屆及應屆畢業生，年齡范圍集中在18-29歲，性別比例約為男：女 = 36%：64%， 畢業年份集中在1995-2024年，其中，本科學位約為79.3%。 調研時間：2019年5月28日 - 2019年6月12日 樣本量：本次調研樣本量為1124份有效問

3、卷，此樣本量下，我們有95%的信心認為抽樣數據與真實數據的誤差范圍 在3%范圍內?？紤]到抽樣成本及時間，我們認為3%的抽樣誤差是可以接受的。 城市維度 北京市、成都市、廣州市、杭州市、南京市、深圳市、天津市、武漢市、西安市、重慶市，由于部分維度存在數據 缺失，存在部分城市缺失情況 03 分析時間范圍 為了擴大樣本數據，我們定義畢業季時間范圍在每年5月至8月之間 畢業季租客畫像分析 02 04 根據調查機構麥可思研究院發布的2019 年中國大學生就業報告中顯示，“北上 廣深”就業比例持續下降，從2014屆的 25%下降到了2018屆的21%；而“新一線 ”城市吸引力不斷增強，從2014屆的22%

4、 上升到了2018屆的26%。 但我們的調研數據顯示，一線城市目前仍 是畢業生首選的就業城市，這與其豐富的 就業機會，便利的生活環境密切相關，上 海成為最受畢業生歡迎的城市，緊隨其后 的是廣州及北京，前三名占比遠高于第四 名深圳。 新一線城市中，最受畢業生歡迎的城市是 成都，之后是武漢、南京及杭州。 標注：畢業生所在城市比例約為 二線城市：其他：一線城市 = 45.8% ： 38.6%：15.6 %，由于調研樣本的區別， 數據排名與占比情況會有所不同 畢業生期望去哪兒座城市就業？ 05%10%15% 上海 廣州 北京 深圳 成都 武漢 南京 杭州 鄭州 長沙 重慶 西安 蘇州 天津 青島 沈陽

5、 昆明 寧波 東莞 05 分析期望在一線城市與新一線城市就業的 畢業生收入情況，預期收入水平并不相同 一線城市中，49%畢業生預期薪資范圍是 5千到1萬元，新一線城市中，45.1%畢業 生預期薪資范圍是3千到5千元，一線城市 預期薪資更高。 使用Fisher精確檢驗，p-value = 6.616e-3 0.05，即收入與城市級別有 關，越是發達城市，期望薪資越高。 一線城市 新一線城市 49.0% 42.6% 29.8% 45.1% 2.9% 6.1% 2.9% 12.2% 8.3% 1-1.5萬元1.5-2萬元2萬元以上0.3-0.5萬元0.5-1萬元 分析學位與收入情況，本科學位畢業生中

6、 50.6%期望薪資在3千到5千元，碩士學位 畢業生中，42.2%期望薪資在5千到1萬元 使用Fisher精確檢驗進行驗證，p-value = 1.281e-10 0.05，即性別與收入不相關， 男女生的期望薪資范圍相同。 06 期望在一線城市就業的畢業生中，63.7% 的畢業生選擇先租房再買房，同上，新一 線城市的比例約為69.1%。無論是一線還 是新一線，先租房后買房均是主流。當然 一線城市約11.6%，新一線城市約8.6%受 調畢業生表示，選擇畢業后讓父母買房。 交通便利性成為畢業生租房時考慮的首要 因素，其次是租金，要求價格要便宜，還 有就是要離單位較近，也就是說，畢業生 租住的理想房

7、子應該是交通便利，離單位 近并且租金便宜。 畢業后是選擇租房還是選擇買房？ 畢業租房時，畢業生主要考慮什么因素？ 他們喜歡租什么樣的房子 無論是一線城市，還是新一線城市，一居 室均為首選租房戶型。 60.0 新一線城市一線城市 先租房再買房 長時間租房短期不考慮買房 畢業就讓父母買房 其他 0%10%20%30%40%50%60%70%80% 租金，價格要便宜 生活，要方便 舒適，舒適的生活環境 就近，找工作方便或離工作單位近 交通，要便利，靠地鐵或公交多 其他 56.9%24.9% 49.0%33.5%17.1% 17.7%新一線城市 一線城市 一室一廳單間配套兩室及以上其他 07 交叉分析

8、城市級別與房租收入比情況，一 線城市期望房租收入比多集中在20-30% 即愿意拿出月收入的20-30%去租房子。 新一線城市中，期望房租收入比多集中在 10-20%，占比約為42.3%。與一線城市相 比，新一線城市就業的畢業生房租收入比 期望更低。 使用Pearson 2 檢驗進行驗證，p-value = 4.41e-3 0.05，即房租收入比與城市 級別正相關，城市級別高，房租收入比相 應高。 一線城市 新一線城市 畢業生愿意花多少錢去租房？ 線上房源網站及APP已經成為畢業生租房 的首選的方式。 5%10%15%20%25%30%35%40%45% 60%以上 50-60% 40-50%

9、30-40% 20-30% 10-20% 10%及以下 通過哪種渠道租房？ 畢業生最擔心的是所簽合同不能保護自己 合法權益，其次是擔心碰到不良習慣的室 友。針對租客關心的合同相關問題，我們 抽取了2000份租客的有效評論文本信息， 進行分析后發現，租客最關心的是合同簽 訂、房租、租期、公積金提取及押金等問 題，同時，作為與租客相關的中介、房東 也頗受關注。 租房時，最擔心遇到什么問題？ 47.2%26.9%22.8% 線上房源網站及APP線下中介公司朋友親屬介紹其他 被欺騙 所簽合同不能 保護自己權益 碰上不良習慣 的室友 治安問題 其他 08 畢業季租賃現狀分析 03 09 03-01 租客

10、年齡分析 我們分析了畢業季期間，20-29歲的租客平均年齡，發現一線城市租客平均年齡比新一線城市約高出兩歲；一線城市租客 平均年齡約27.7，新一線城市約為25.8歲。分城市來看，北京、廣州、杭州及深圳租客平均年齡較高，其中北京平均年齡 居首，約為28歲，高企的房價延長了租客的購房年齡。 北京 西安武漢重慶南京成都 廣州杭州深圳天津 單位：歲 男女生租客年齡是否有區別？ 我們認為男女生租客年齡是有顯著區別的，為了驗證這一假 設，我們進行了方差分析，結果p-value 2e-16 ，遠小于 0.05，也就是說，男女生租客年齡是有明顯區別的。 統計描述來看，一線城市男生年齡略高于女生年齡，新一線

11、城市情況相反，女生年齡略高于男生年齡。27.3 26.0 一線城市 新一線城市 10 03-02 交易量&租金情況 交易量如何變化？ 從絕對數量來看，一線城市租房交易量明顯要高于新一線城市，為了消除量級影響，從而方便進行城市間的對比，觀察交 易量變化趨勢。我們對交易量數據進行了標準化處理，以各城市2018年1月交易量為100，其他月份做出相應變化。 對比一線城市與新一線城市成交量指數變化情況：新一線城市交易量增速明顯高于一線城市。 對比城市發現：交易量指數增幅最明顯的是西安、南京、天津、重慶、杭州及武漢等新一線城市，以北京、深圳為代表的 一線城市，增幅最不明顯。 我們認為，新一線城市交易量指數

12、增幅明顯的主要原因之一是近年來新一線城市推出人才引進政策的正面激勵。租房交易 量指數增幅最大的西安與南京，也正好是人才引進與落戶政策力度最大的城市。以西安為例，自戶籍新政實施以來至2018 年底，西安新增落戶人口已超過105萬，迅速增加的人口，無疑會正面刺激當地的租賃市場。 180118031805 200 400 600 800 1000 1200 西安市重慶市南京市深圳市武漢市杭州市天津市成都市北京市 部分城市標準化交易量指數月度變化情況 180718091811190119031905 11 10 20 30 40 50 60 70 80 90 10城市整租形式租金對比情況 單位：元每平

13、方米 對比畢業季期間的城市租金情況，分城市級別來看，一線城市租金明顯高于新一線城市；分城市來看，北京、深圳平均租 金遠高于其他城市，其次是杭州與廣州，平均租金最低的城市為西安、重慶及成都。 北京深圳杭州廣州南京武漢天津成都重慶西安 城市2018年5月2019年5月同比變化% 西安1641027.5526.5 南京126.8231.982.9 天津165.8297.779.6 重慶158.827472.5 杭州153.3244.759.6 武漢164.5259.958.0 成都124.8191.753.6 北京122145.118.9 深圳120.214218.1 城市交易量指數同比變化情況 0

14、3-03 租賃面積&形式情況 分城市級別來看 畢業季期間，無論是整租，還是合租，新一 線城市的平均租賃面積均要高于一線城市。 以整租形式為例，新一線城市套均面積為57.9 一線城市套均面積為56平方米。 分城市來看 合租方面，租賃面積最大的南京，其次是成 都與西安；租賃面積最小的廣州，其次是北 京與重慶。 整租方面，租賃面積最大的是西安，其次是 成都與杭州；租賃面積最小的是廣州，其次 是天津與北京。 整租還是合租？ 畢業季，是選擇整租還是合租？如右圖所示 無論是一線城市還是新一線城市，合租比例 均要高于整租比例。 但調研數據顯示，在租金可承受情況下無論 是男生，還是女生，整租均是期望的租賃i形

15、 式。約65%的男生與70.5%的女生表示愿意 選擇整租。 這顯然與實際情況不符，主要原因還是租金 壓力。數據顯示，69.7%的受調人群表示愿意 為了分攤租金壓力選擇合租。 城市整租 整租合租 合租 北京55.716.2 成都69.421.2 廣州43.112.4 杭州66.817 南京65.922.4 深圳60.217.9 天津55.316.5 武漢61.117.1 西安76.520.4 重慶57.816.3 56 57.9 16.316.6 一線城市 新一線城市 合租18.2%未知65.9% 合租16.4%未知69.5%整租14.2% 整租15.9% 新一線城市 一線城市 一線&新一線城市

16、整租合租占比情況 城市分形式租賃面積對比 一線&新一線城市分形式租賃面積對比 12 單位 整租：平方米每套 合租：平方米每間 單位 整租：平方米每套 合租：平方米每間 03-04 租賃區域分析 我們分析了10個城市的租金區域分布情況，無論是一線城市，還是新一線城市，租金分布的共同特征是：平均租金從中心 主城區向邊緣城區發散，逐漸降低。中心城區在居住環境、生活便捷性、居住便利性等方面更占優勢，租金也相對較高。 以一線城市北京為例，北京租金分布的整體情況是，主城區租金較高，邊緣城區租金降低，北部地區租金高于南部地區租 金；以新一線城市成都為例，成都租金分布的整體情況類似，中心城區租金高，邊緣城區租

17、金降低，南部地區租金高于北 部地區租金。 城市租金熱力分布圖 北京成都 那么，什么因素影響著租金高低？ 我們篩選了租房月份、城區、商圈、房屋面積、房 齡、裝修情況、居室情況、樓層、是否地鐵房、教 育情況、租客年齡、性別、付款方式等15個維度， 抽取2018年5月至2018年9月期間實際發生交易的 7304條租房記錄，建立隨機森林模型，測度重要 性指標，并進行排名。 從結果來看，租房月份、城區、商圈等因素主要決 定著租金高低，其次才是房屋本身的因素，如租房 面積、居室情況及房齡等因素，租客本身的因素， 如年齡、性別等對租金高低影響較低。 月份 城區 商圈 租賃面積 居室 建筑面積 裝修 建筑類型

18、 業態 樓層 地鐵 學區 租客年齡 租客性別 付款方式 影響因素重要性指數排名 01.53 13 03-04 租賃區域分析 畢業季，城市熱門租賃商圈分布有什么特點？ 我們以一線代表城市北京與新一線代表城市杭州為例，畢業季租賃的熱門商圈分布圖如下。北京主要熱門商圈包括回龍觀 望京、沙河等互聯網公司附近熱門商圈，以及位于市中心，緊鄰西二環，交通居住便利的廣安門商圈（以神盤榮豐2008為 代表）；杭州主要熱門商圈包括中心城區的朝暉，翠苑等商圈，以及互聯網公司附近的熱門商圈濱江區政府及西溪等?？?體而言，畢業季，城市熱門租賃商圈主要位于中心城區或者公司聚集地附近商圈。 01.53 翠苑 朝暉 閑林 西

19、溪 濱江區政府 十城市部分熱門商圈 標注：熱力指數計算 方式，取時間段內商 圈房屋交易量與總交 易量占比，對百分比 值進行歸一化處理 14 回龍觀 沙河 西三旗 清河 廣安門 望京 熱門商圈分布情況 北京杭州 03-04 租賃區域分析 畢業季10城市熱門租賃小區分布如下： 15 03-05 付款方式 押一付三另加服務費的租金給付 方式，對于剛入職場的畢業生而 言，勢必是一筆不小的負擔。以 合租形式，3000元每月租金為例 押一付三另加單月服務費，一次 性需要繳費15000元，對于一線 城市月均工資5577元的畢業生而 言，壓力不小，因此，合租而言 月付成為主要的付款方式。然而 整租而言，季付仍

20、是主要的支付 方式。 在我們所做的調研中，關于”畢 業租房時，畢業生主要考慮什么 因素？“的問題中，76.4%的畢 業生認為是”交通，要便利，靠 地鐵或公交多“，其次，63.43% 的畢業生認為是”租金，價格要 便宜“。對于畢業生而言，交通 便利，租金價格低，是他們在租 房時考慮的主要因素。 10%20%30%40%50%60%70% 重慶 西安 武漢 天津 深圳 南京 杭州 廣州 成都 北京 城市合租租金月付形式占比情況 10%20%30%40%50%60%70% 重慶 西安 武漢 天津 深圳 南京 杭州 廣州 成都 北京 城市整租租金季付形式占比情況 16 17 03-06 房租收入比情況

21、 2018年，全國本科應屆生平均起薪水平為5044元，其中一線城市為5292元，二線城市為4489元；碩士應屆生起薪水平為 6824元，其中一線城市為7159元，二線城市為5726元；?？茟獙蒙鹦剿綖?016元，其中一線城市為4279元，二線 城市為3499元，我們據此加入租金信息后，并且只選擇本科生人群，計算出房租收入比。房租收入比與租金成正比，與收 入成反比。 一般來說，房租收入比控制在30%以內，生活會比較幸福；高于30%，說明租房開銷太大，會增加租客的生活壓力。我們 統計的數據發現，分租賃形式來看，合租而言，房租收入比最高的是廣州，達到32.9%，其次是西安及杭州。房租收入比 最低

22、的是成都，約為19.9%，其次是深圳及北京。 整租而言，房租收入比最高的是杭州，其次是深圳及北京。房租收入比最低的是成都，其次是天津及廣州，碩士及?？飘?業生情況大致相同。 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 北京成都廣州杭州南京深圳天津武漢西安重慶 10城市本科生房租收入比對比情況 整租 合租 03-07 房租洼地探究 （以北京為例） 北京房租洼地在哪里？ 我們選取了后廠村、望京、中關 村三個互聯網公司聚集地，計算 職住直線距離0-5公里范圍內指標 a、職住直線距離在0-5公里范圍 計算收入房價比均值，房租按整 租價格計算 b、有無地鐵 c、有無商店 d、

23、有無醫院 e、有無學校 f、直線距離 進行標準化處理，之后加權求和 推薦指數計算公式 f(pro) = （w*fac) w：權重 (a=0.3,b=0.1,c=0.1,d=0.1,e=0.1,f =0.2) f(pro) 值區間范圍（0，100）， 指數越大，表示宜居性越強。 右方為主要辦公區周邊洼地小區 分布。 后廠村 望京 中關村 金隅美和園東區 毛紡廠西小區 智學苑 18 19 北京部分房租洼地小區分布表 后記 04 20 本報告僅是簡報，所使用數據為不完全抽樣數據及在線調研數據，并不代表真實數據，且并未進行深入數 據研究。 報告版權為貝殼找房及新京報所有，所涉及觀點系數據分析師基于現有可控數據分析得出，僅代表分析師 個人觀點力求客觀嚴謹，目的是為受眾提供可參考信息。報告中涉及觀點均是基于數據的客觀描述，不包 含任何道德偏見，政治偏見，貝殼找房與分析師對任何基于這些觀點引起的所有可能后果不承擔任何責任 。未經書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻印、復制和發布。 如引用發布，必須注明出處為“貝殼找房&新浪微博”，且不得對本報告進行有悖原意的引用刪節或修改 21