德勤：2018年中國房地產行業發展趨勢回顧(20頁).pdf

1、2018年中國房地產行業發展趨勢回顧 研究中心2019年3月02冊子 / 報告標題 | 章節標題外部環境分析 1房地產行業現狀 6總結與展望 13目錄12018年中國房地產行業發展趨勢回顧 2017年以后的房地產發展方向為 “房住不炒，租購并舉，多主體供給，多渠道保障”。本報告主要撰述中國內地地產行業投資發展趨勢。如無特別說明，報告中所指地產市場均為中國內地市場。2018年中國房地產行業發展趨勢回顧 2外部環境分析當前的中國房地產行業正在進入新一輪調整期，政府不斷出臺對樓市的宏觀調控政策并對房地產開發貸款加強監管，意在抑制杠桿和房地產泡沫，促進行業良性發展。隨著本輪調整，中國房地產行業將不斷轉

2、型和升級。如果將2002年到2016年這段時期房地產市場化改革特征歸納為“房產市場化，土地招拍掛，金融杠桿化”，那么2017年以后的房地產發展方向就應該是“房住不炒，租購并舉，多主體供給，多渠道保障”。本報告主要撰述中國內地地產行業投資發展趨勢。 經濟形勢經濟中低速增長2018年， 中國經濟GDP同比增長6.6%，同比增速放緩。 與此同時， 經濟結構調整步伐加大： 全年第三產業增加值占國內生產總值的比重為52.2%， 比上年同期提高0.3個百分點， 對國內生產總值貢獻率為59.7%； 工業戰略性新興產業增加值同比增長8.9%， 比規模以上工業快2.7個百分點； 消費貢獻GDP增速達76.2%

3、， 是中國經濟目前最主要的發展動力“脫虛向實”初見成效。在1至12月份固定資產投資、基建投資（不含電力）同比增長5.9%、3.8%，增速較1至11月份回落0個、1個百分點的情況下，制造業投資和民間固定資產投資成為突出亮點：制造業投資在2018年大幅反彈，持續上升，1至12月份制造業固定資產投資累計增速回升至9.5%；民間固定資產投資保持向好，累計增速升至8.7%。在持續調控高壓下，房地產市場表現為穩中略降，但2018年房地產開發投資處于近3年以來的較高水平，顯示出市場需求增長潛力。圖1：中國季度GDP同比增速放緩圖2：分行業固定資產投資完成額累計同比增速6.006.507.007.508.00

4、050,000100,000150,000200,000250,0002014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-12GDP:不變價:當季值:億元GDP:不變價:當季同比:% -2.00-1.000.001.002.003.004.005.006.002014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-0620

5、18-092018-1270個大中城市二手住宅價格指數：環比70個大中城市二手住宅價格指數：一線城市：環比70個大中城市二手住宅價格指數：二線城市：環比70個大中城市二手住宅價格指數：三線城市：環比2018年中國房地產行業發展趨勢回顧 3貿易摩擦常態從2018年的外貿數據來看， 中美貿易爭端對中國經濟的負面影響尚未充分顯現，但它無疑是2019年影響全球和中國經濟最大的外部風險。 中國 “購買數量非?？捎^的美國產品” 實現起來相對容易， 但對于 “強制技術轉讓、 知識財產保護、 非關稅壁壘、 網絡入侵和網絡盜竊、 服務以及農業方面做出結構性改變” ， 要一步到位比較困難。2019年2月 14日，

6、 中美雙方在第六輪中美經貿高級別磋商中圍繞實施機制、 諒解備忘錄等具體問題達成原則共識， 隨后在2月25日第七輪中美經貿高級別磋商中， 美國決定延后原定于3月1日對華加征關稅的措施。根據戴德梁行報告， 中美貿易摩擦會對內資制造業和貿易相關行業造成負面影響，并進而影響中國寫字樓市場、 零售市場和工業地產市場， 但中國的房地產市場對貿易摩擦的升級表現較高的彈性， 能夠承受高等級貿易摩擦帶來的影響。強監管與去杠桿房地產融資自2016年下半年開始受到限制。 在去杠桿的大背景下， 2017年被業內稱為 “史上最強監管年” ， 監管機構頻頻發文規范房企融資， 對房地產開發貸款、發債融資、 各類 “通道”

7、業務進行嚴格監管， 信貸和標準化債券都對企業資質提出較高要求。 2018年資管新規下， 房地產行業非標融資進一步受到擠壓。2018年房地產融資監管進一步加強。 銀監會2018年1月發布 中國銀監會關于進一步深化整治銀行業市場亂象的通知 ，將對直接或變相為房企支付土地購置費用提供各類表內外融資， 向 “四證” 不全、 資本金未足額到位的商業性房地產開發項目違規提供融資等行為進行重點整治。在強監管下， 中小房企在信貸、 標準化債券融資上將進一步受限， 非標融資進一步萎縮； 而大型房企受到非標融資萎縮的影響有限， 且信貸和標準化債券融資渠道較為順暢， 總體受影響較小。表1：2018年房地產行業監管政

8、策時間政策監管內容2018.1商業銀行委托貸款管理辦法對委貸資金的資金來源和資金用途進行了限制。2018.1中國銀監會關于進一步深化整治 銀行業市場亂象的通知（銀監發20184號）整治違反房地產行業政策的市場亂象。包括：直接或變相為房地產企業支付土地購置費用提供各類表內外融資，或以自身信用提供支持或通道；向“四證”不全、資本金未足額到位的商業性房地產開發項目提供融資；發放首付不合規的個人住房貸款等。2018.1關于規范開展并購貸款業務的通知并購貸款投向房地產開發土地并購或房地產開發土地項目公司股權并購的， 應按照穿透原則管理， 嚴格遵守 中華人民共和國城市房地產管理法 等法律法規， 擬并購土地

9、項目應當完成在建工程開發投資總額的百分二十五以上。來源： 公開信息， 研究2018年中國房地產行業發展趨勢回顧 4國家調控持續因城施策、分類調控本輪房地產調控始自2016年9月30日，以“因城施策、一城一策”為基調，著力抑制投資、投機性購房需求。兩年多來，100多座城市陸續出臺數百次調控措施，據統計，2018年全年，全國各地出臺的房地產調控政策達405次，比2017年同期上漲約80%，主要集中在二、三線城市。僅5月份全國有超過40個城市發布多達50次的調控政策，涉及限購、限售、首付比例、剛需優先等多個內容。2018年12月， 中央經濟工作會議強調 “因城施策， 分類指導， 夯實城市政府主體責任

10、” ， 堅持 “房住不炒” 的定位。 城市規模大小、 功能定位和人口結構不同， 房地產市場的發展軌跡也不相同， 各地樓市調控措施需要因地制宜、 因城施策， 這樣才能收到實效。調控政策進一步下沉至三四線城市自2016年9月起，除“北上廣深”一線城市出臺嚴格政策之外，近兩年，南京、合肥等二線城市也陸續加入了調控陣營；2018年調控政策開始向三四線城市蔓延。隨著全國去庫存壓力逐步減輕，當前一、二線城市樓市降溫的趨勢明顯，住建部可能將加快取消貨幣化安置優惠政策。調控政策將以“穩定”為主，部分三四線城市可能有選擇地放寬調控政策，托底市場。房地產市場亂象治理加強2018年6月末，住建部等七部委聯合印發關于

11、在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為、治理房地產亂象專項行動的通知，決定于2018年7月初至12月底，在30個城市現行開展治理房地產亂象專項行動，覆蓋一、二、三線城市，打擊重點包括投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等四個方面。表2：2018年因城施策、分類調控政策政策類型2018年政策總結需求側限購全年近30個城市出臺限購政策； 深圳、 上海、 杭州、 長沙等熱點城市限制企業購房限售全年超30個城市出臺限售政策， 累計60余個城市限售限貸多地住房公積金政策收緊， 異地購房提取難度加大供給側增加土地供應集體建設用地建設租賃住房開展試點加強租賃住房建設住建

12、部提出3-5年內熱點城市租賃住房、 共有產權住房用地占新增住房用地供應50%以上限價房價為監管紅線， 住建部約談12城來源： 公開資料， 研究2018年中國房地產行業發展趨勢回顧 5嚴控海外投資非理性對外投資受到政府遏制。2017年8月，國務院發布國家發展改革委商務部人民銀行外交部關于進一步引導和規范境外投資方向的指導意見，將房地產、酒店等列為限制開展的境外投資，認為這些行業的境外投資未能帶動國內經濟發展，且大規?？缇迟Y金流動沖擊金融安全。2018年全年，中國全行業境內投資者對外非金融類直接投資達1205億美元，同比增長0.3%，非理性對外投資受到政府遏制，房地產業、體育和娛樂業等對外投資仍受

13、到政府嚴控，沒有新增項目。鼓勵發展住房租賃發展住房租賃市場、推進共有產權房試點成為國家關于建立房地產調控長效機制的政策重點。2015年1月住建部發文首次提出租購并舉；2017年7月，住建部、發改委等九部委發文要求加快大中城市住房租賃市場的發展；2017年10月十九大報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的 定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居”；2018年3月，政府工作報告指出，要“支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房”。住房租賃的政策之一是加快租賃住房用地供應2018年1月，沈陽、南京、杭州等11個城市利用集體建設用地

14、建設租賃住房試點實施方案獲得國土部同意，未來3年將主要通過國有住房租賃企業與集體建設用地經濟組織合作的方式正式開展試點工作。2018年5月，住建部發布的住房城鄉建設部關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知提到3至5年內熱點城市租賃住房、共有產權住房用地占新增住房用地供應50%以上。表3：一線城市租賃住房用地供應計劃來源： 公開資料， 研究城市年均供應租賃用地（2018至2020）年均租賃土地供應占住宅土地供應比重 主要供應來源2017年租賃土地/住房供應北京260公頃21.7%集體建設用地203.9公頃集體建設用地上海340公頃30.9%“招拍掛” 自持用地 （包括純租賃地塊） 、存量

15、用地143.5公頃公開租賃用地出讓廣州157公頃24.3%“招拍掛” 自持用地、集體建設用地約110公頃深圳人才住房、 公共租賃 住房5.6萬套30.0%-40.0%存量用地、 “招拍掛” 自持用地3.6萬套公共租賃房住房租賃的發展得到金融支持首先是住房租賃的資產證券化品。2018年4月25日，住建部、證監會聯合發布關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知，鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，且明確指出“試點發行房地產投資信托基金（REITs）”，并在審核過程設立“綠色通道”；其次在開發貸款上，政府對租賃住房的建設給予更多支持。如北京201

16、8年5月出臺了支持集體租賃住房的長期貸款的優惠政策，4家銀行向符合銀行評級條件的農村集體經濟組織、與國企合作的聯營公司提供長期、足額貸款，最高可達項目總投資的80%。2018年中國房地產行業發展趨勢回顧 6房地產行業現狀房價漲勢得到控制在分類調控、 因城施策的房地產市場調控政策繼續作用下， 近兩年房地產市場形勢逐漸發生趨勢性變化， 銷售和價格增幅均有明顯回落， 特別是一線城市終結了暴漲模式， 環比和同比均呈現出各月微漲或微降或持平狀態。 2018年全年房價總體保持平穩， 月環比增速大體保持在1%左右，熱點城市特別是一線城市房價漲勢得到控制， 但三四線城市房價漲幅較高。2018年， 一線城市商品

17、住宅銷售價格保持總體穩定， 二線城市有所下降， 三線城市上漲勢頭得到抑制。 商品房待售面積自2016年初基本保持連續下降， 去庫存效果明顯， 2018年12月商品房待售面積為52414萬平方米， 相當于2014年4月庫存水平， 為近4年最低。 隨著庫存下降， 房價有上漲趨勢。根據統計局公布的全國商品房銷售數據， 2018年全年商品房累計銷售面積為171,654萬平方米， 銷售額149,973億， 均價為8544元/平。 2018年末均價較年初提高3.04%， 近期提高的速度放緩。 總體來說， 市場調控是有效的。圖3：一線城市新建商品住宅價格保持總體穩定圖4：二、三線城市二手住宅價格上漲勢頭得到

18、抑制來源： Wind， 研究-2.00-1.000.001.002.003.004.002014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-1270個大中城市新建商品住宅價格指數：環比%70個大中城市新建商品住宅價格指數：一線城市：環比%70個大中城市新建商品住宅價格指數：二線城市：環比%70個大中城市新建商品住宅價格指數：三線城市：環比%-2.00-1.000.001.0

19、02.003.004.005.006.002014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-1270個大中城市二手住宅價格指數：環比:%70個大中城市二手住宅價格指數：一線城市：環比:%70個大中城市二手住宅價格指數：二線城市：環比:%70個大中城市二手住宅價格指數：三線城市：環比:%2018年中國房地產行業發展趨勢回顧 7圖5：房地產開發投資活躍度圖6：2018年商品房

20、銷售情況來源： Wind， 研究樓市活躍度提升2018年全年，房地產供銷兩端保持活躍。2018年全年商品房銷售面積為17.2億平，同比增速1.3%；商品房銷售額為15.0萬億元，同比增速12.2%。全國房地產開發投資保持較高增速， 2018年1至12月全國房地產開發投資同比增長15.5%； 新開工面積同比增長17.2%， 成為支撐投資繼續高位運行的關鍵； 土地購置面積累計同比增速14.2%， 土地市場再度升溫， 去庫存之后大部分標桿房企開始積極拿地。 國房景氣指數保持在較高水平，樓市活躍度提升。新盤供給增加和壓抑需求的釋放是房地產市場回暖的主要原因。 2018年二季度以來多地政府對預售許可證管

21、控有所松動，供應量繼續增加， 6月供給出現小高峰， 下半年推盤面積持續處于較高水平。雖然調控政策持續收緊，資金面壓力增加，但龍頭房企的銷售額依然處于高位。中原地產研究中心統計數據顯示，在調控重壓下，標桿房企銷售業績依然明顯增長。2018年下半年，排名前十的房企銷售金額合計達到40,334億元，同比漲幅高達24.85%，銷售面積總計32,756萬平方米，同比增長25.75%。86.0088.0090.0092.0094.0096.0098.00100.00102.00104.00-40.00-30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.002014-062014-1220

22、15-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-12房地產開發投資完成額:累計同比:%本年購置土地面積:累計同比:%房屋新開工面積:累計同比:%國房景氣指數:右軸2014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-12商品房銷售額:累計同比:%-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.002018年中國房地產行業發展趨勢回顧 8房企資金鏈緊張去杠桿環境下， 房企表外融資進一步壓縮， 表內融資監管加強， 融資用途不能用于擴張， 推盤

23、回款成為主流。 從政策變化來看， 銀行開發貸、 非標融資均面臨不同程度的監管趨嚴影響， 部分商業銀行2018年起暫停受理房地產行業新增授信業務與房地產開發類貸款， 開發貸融資成本增加、 放款周期延長； 而債券發行主體仍以國企、 上市品牌房企為主， 募集資金用途多用于借新還舊， 不能用于拿地和房地產項目建設 （除住房租賃項目） 。 2018年1至12月房地產開發到位資金同比增長6.4%， 比1至11月份減少1.2個百分點， 行業資金面壓力仍然較大。融資成本上浮較大在銀行貸款、 債券等融資渠道受阻后，房地產信托規模2018年出現較快增長。 2018年12月， 55家信托公司成立了1416款集合信托

24、產品， 募集資金1254.25億元， 環比增加10.33%， 信托融資成本上浮較大。在大多數房企降負債的財務目標下，企業在土地和并購市場將趨于謹慎，融資規模下降，股權融資增多，合作開發模式增多。圖7：房地產行業資金壓力較大圖8：2014至2018上半年房地產行業公司債發行情況（不含城投債）來源： Wind， 研究2014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-12房地產開發資金來源:合計:累計同比:%房地產開發資金來源:國內貸款:銀行貸款:累計同比:%房地產開發資金來源:國內貸款:非銀行金融機構貸款:累計同

25、比:%房地產開發資金來源:自籌資金:累計同比:%-30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.0005010015020025030035040045001000200030004000500060007000800020142015201620172018H1總額（億元）數量（只）2018年中國房地產行業發展趨勢回顧 9房企發債叫停2016年10月對房地產公司債券實行分類監管以來， 發行規模收縮明顯。 2018年房地產公司債發行較2017年有比較明顯的回暖， 但規模依然有限。 根據海通證券報告， 用途為借新還舊、 保障房建設、 長租公寓的地產債成本

26、雖有上行， 但發行規模未受到影響； 預計2018-2021年地產債券償還壓力分別達到3720億元、 4264億元、 4467億元、 4971億元， 但償還壓力后期可控。租賃專項債券受到政策支持在政策鼓勵住房租賃的背景下， 2017年12月， 龍湖地產獲批50億元額度的全國首單公募住房租賃專項公司債券， 此后有多家房企發行或計劃發行住房租賃專項公司債券。 Wind數據顯示， 自2018年以來， 截至今年2月末， 萬科、 世茂、 綠城、龍湖、 碧桂園等大型房企均發行了住房租賃專項債券。 1年多以來大型房企至少發行了12只住房租賃專項債， 合計募資規模152.28億元。 大型房企都不甘落后， 對住房

27、租賃市場紛紛加碼。圖9：房地產行業整合加快（按市場份額）來源： 中國指數研究院報告， 研究房企海外發債攀升國內融資渠道收緊下，房企積極到海外融資。2018年上半年，受國內緊信用去杠桿政策的推行，房企加大海外融資力度，中原地產數據顯示，2018年前5個月，房企海外資本市場融資數據達到了71筆，總金額為293.72億美元，同比2017年1至5月的31筆127.85億美元增長幅度達到了130%。但是在2018年5月，發改委、財政部聯合發布了關于完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金，避免產生債務違約，下半年房企海外融資節奏放緩。

28、但全年來看，公開數據顯示2018年內地房企共發行海外債137支，融資總額519.5億美元，同比大幅增長60%，是積極信號。行業整合加快房地產行業資源集聚效應更為強化， 行業集中度進一步提升。 擁有更強綜合實力的房企在城市市場、 土地、 資金等方面能夠獲得更多資源和話語權， 強者恒強已成行業共識。 2018年， 百強企業市場份額快速上升至66.7%， 綜合實力TOP10企業2018年市場份額為26.9%， 強者恒強趨勢凸顯。26.9%66.7%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%20142015201620172018綜合實力TOP10企業銷售額市場份額百強企業銷售額市場份額2018

29、年中國房地產行業發展趨勢回顧 1010房企謀求轉型布局住房租賃市場在 “房住不炒” 的背景下， 住房租賃獲得了政策鼓勵， 房企紛紛布局住房租賃市場。 2016年6月國務院發布的 關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見 明確提出鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務， 資金面也對此有所傾斜。 大型房地產企業紛紛介入住房租賃： 萬科、 碧桂園、 恒大等企業積極開拓住房租賃市場，并將其作為2018 年和未來重點發展的業務。 截至2018年底， 已有超過50家房企布局長租公寓市場。表4：主要房企布局住房租賃市場房企長租公寓品牌規模發展模式發展目標證券化/專項債券萬科泊寓2017年底， 覆蓋29城，開業超

30、3萬間， 獲取超10萬間輕重并舉： 改造二手房、 城中村綜合整治集中簽約、 自持用地2018年新獲取10萬間以上， 新開業5萬間以上2018.6： 獲批住房租賃專項公司債券： 80億旭輝博樂詩、 柚米、 菁社2018年上半年， 覆蓋12城， 開業超2萬間輕重并舉： 租賃用地開發及重資產物業收購對接REITs；委托管理擴大規模2021年完成20萬間， 成功上市2018.6： 發行長租公寓儲架式權益類REITs： 2.5億 （額度30億）保利瑜璟閣商務公寓、 諾雅服務式公寓、 N+青年公寓、 和熹會2017年底， 覆蓋6城，開業6門店重資產： 保利地產自持租賃住房2020年完成30萬間公寓2018

31、.3： 發行租賃REITs： 17.17億 （額度50億）龍湖冠寓2017年底， 覆蓋17城，開業超1.5萬間輕資產： 對簽訂租約在十年以上的物業進行改造、 股權合作、 委托管理等方式2020年獲取超20億元的租金， 進入行業前三2018.3： 發行住房租賃專項公司債券： 30億 （額度50億）碧桂園BIG+碧家國際社區2018年上半年， 覆蓋6城輕重并舉： 盤活集體租賃用地， 打造長租城市2020年完成100萬套目標2018.4： 發行租賃REITs： 17.17億 （額度100億）來源： 公開資料， 研究2018年中國房地產行業發展趨勢回顧 11新型地產業態在地方政府的政績要求、土地集約發

32、展需要、需求升級下，我國已快速從地產單體發展過渡至綜合體開發，商業、旅游、工業等綜合業態是未來的主要業態機會。根據中國指數研究院報告，百強企業多元化轉型存在不同規模下的差異化選擇： 前10企業轉型方向大而全，60%以上的企業積極搶占特色小鎮、商業地產、文旅地產、養老地產、社區服務等領域； 1-30企業中超50%的企業重點關注特色小鎮、商業地產、文旅地產、養老地產等； 31-50、51-100企業較多關注相對成熟的社區服務及特色小鎮。商業綜合體城市商業綜合體發展已較為成熟， 部分城市出現供給過剩， 但盈利模式尚不成熟。開發商基于自身資源稟賦， 提供不同類型的商業綜合體產品， 酒店、 寫字樓、 購

33、物中心功能是最基本的組合。 例如， 酒店驅動的上海商城 （AIG） 、 辦公驅動的中信廣場 （中信地產） 、 商業驅動的上海五角場萬達廣場 （萬達） 和商住雙核驅動的北京橡樹灣 （華潤置地） 。旅游綜合體旅游綜合體以旅游資源為依托，以度假酒店地產、休閑商業地產（商街）、休閑住宅地產為核心。根據克爾瑞2017-2018年中國旅游地產發展報告，2017年目的地型度假綜合體項目數量較2016年明顯上升，其中過半數的新增項目集中在海南區域，新增項目45個，占全年新增目的地型度假綜合體的67%。代表項目有恒大?；◢u、恒大童世界（恒大地產）。產業綜合體產業地產是以產業為依托，以高新技術產業研發、生態商務辦

34、公用房為主要開發對象多功能綜合房地產發展模式。傳統房地產開發商轉型產業地產代表有綠地、萬科等，據統計，排名前20的房地產商已有一半以上涉足產業地產。以物流產業地產為例，戴德梁行預計至2020年，中國物流倉庫供應缺口約1億平方米，目前市場供應匱乏，缺口較大。2017年7月，萬科作為中國財團最大股東收購亞洲最大的現代物流設施提供商普洛斯，確立起在物流地產的絕對優勢。教育地產教育地產指教育機構與地產商合營、 合資成立運營管理公司， 向教育全產業鏈拓展。 教育地產全產業鏈從教育課程發展出教育衍生品 （包括學習用具、 器材配件） 、教育衍生服務 （包括餐飲、 家長休閑區）和教育衍生消費 （包括家庭消費、

35、 服裝，游樂、 攝影、 游泳池等娛樂設施） 。 目前教育地產主要有三種模式： 贊助掛靠模式、合作辦學模式、 獨立學校模式。 獨立學校模式例如廣東碧桂園學校 （碧桂園） 、 萬科塾 （萬科） 。特色小鎮近年來國家連續頒布多項政策鼓勵和支持特色小鎮發展。 國家發改委等部門先后印發實施 關于加快美麗特色小 （城） 鎮建設的指導意見 、 關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見 ， 鼓勵發展特色小鎮， 釋放城鄉融合發展和內需增長新空間。 2018年8月30日， 發改委辦公廳頒布 關于建立特色小鎮和特色小城鎮高質量發展機制的通知 （發改辦規劃2018 1041號） ， 要求嚴控房地產化傾向、 嚴防

36、政府債務風險為底線， 加快建立特色小鎮和特色小城鎮高質量發展機制。目前，房企特色小鎮主要有四類：以碧桂園、時代地產為代表的科技型服務小鎮，以綠城、藍城為代表的農業小鎮、以華僑城為代表的文旅小鎮和以華夏幸福為代表的產業小鎮。2018年中國房地產行業發展趨勢回顧 12REITs等資產證券化產品發展提速隨著房企資產收益率持續下滑，大型房企加快向輕資產運營轉型。租賃市場布局和新型地產業態的運營相比傳統的開發模式資金周轉速度偏慢，資產證券化等創新融資方式成為新型地產發展的內在需求。目前，發展較快的房地產資產證券化產品有類REITs、CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）和CMBN（商業房地產抵押貸款支持

37、票據）。 類REITs部分符合了國外成熟市場REITs的標準，功能類似于REITs。投資者可間接享有標的物業產權，進而享有物業營運收入；原物業持有人可達到資產出表。 CMBS和CMBN屬于商業地產抵押貸款的證券化，基礎資產為融資人抵押貸款的債務收益權，房地產企業仍保留物業的所有權，可繼續享有物業資產升值收益。相比于類REITs，CMBS和CMBN結構簡單，標準化和可復制型更強。 未涉及底層物業產權的產品，主要包括運營收益權ABS、物業費ABS、購房尾款ABS。表5：房地產資產證券化產品列舉特征已發行產品物業費ABS底層資產是具有持續性和穩定性等特點的物業費， 這是房企進行資產證券化最適合的基礎

38、資產之一， 不涉及標的資產轉讓。2018年6月， 時代地產發行16.75億物業費ABS租金收益ABS底層資產為物業運營未來收益， 屬于抵押融資。 其融資規模通常高于經營性物業貸， 融資成本低， 不涉及標的資產轉讓。2017年1月， 魔方公寓發行3. 5億租金收益權ABS類REITs原始權益人出讓項目公司股權獲得融資， 可達到資產出表和輕資產運營， 涉及標的資產轉讓但可設計回購安排。2018年3月， 保利地產發行17.17億租賃類REITs來源： 公開資料， 研究截至2018年底，國內成功發行的商業房地產資產證券化產品共計94單，總發行規模2263億元，產品類型包括類REITs（房地產投資信托基

39、金）和一級市場CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券，含CMBN（商業房地產抵押貸款支持票據）。2018年全年共發行 50 單，發行規模合計1020.77億元，同比增加42.86%。類REITs產品共14單，發行規模265.78億元；CMBS（含CMBN）產品共36單，發行規模754.99億元。2018年中國房地產行業發展趨勢回顧 13總結與展望后續調控政策以穩定為主隨著全國去庫存壓力逐步減輕， 當前一、 二線城市樓市降溫的趨勢明顯， 住建部可能將加快取消貨幣化安置優惠政策。受此影響， 房屋銷售增長不可避免地繼續放緩， 需求相對低迷， 這也意味著調控政策將以 “穩定” 為主， 不太可能進一步趨嚴

40、， 部分三四線城市可能有選擇地放寬調控政策， 托底市場。 在此背景下一 二線城市房地產市場可能更有彈性， 并受益于監管趨穩。資本管制仍將持續新版 企業境外投資管理辦法 于2018年3月1日施行。 對企業境外投資敏感類項目實行核準管理， 非敏感類項目根據投資額按需備案 （3億美元以下無需備案告知） 。 2017至2018年， 房地產領域對外投資， 均無新增項目， 短期內房地產行業資本管制仍將持續。行業仍將面臨一定增長壓力在投資增長方面， 受土地價格上漲影響， 2018年土地銷售收入強勁， 隨著需求降溫， 2019年土地價格上漲可能趨于放緩， 實際的房地產總體投資增長也將放緩。住建部部署2019年

41、重點任務仍以穩地價、 穩房價、 穩預期為目標， 堅持 “房住不炒” 定位， 房地產市場監管趨穩但不是松動。 受調控影響， 房企及其關聯產業將持續面臨增長壓力。住房保障和市場體系持續完善長效住房機制包括住房保障體系和住房市場體系兩個方面： 在住房保障方面， 棚戶區改造項目將持續推進以保障住房供應； 在住房市場方面， 政策面持續以住房租賃市場為施策重點， 將加快培育住房租賃市場， 包括實現多主體供給、 多渠道保障， 推進租售同權等， 以及推進房地產稅。房企加速轉型在房地產市場經過2003-2013年的黃金十年和本輪房地產調控政策后，傳統的住宅市場盈利能力收窄，增量市場下行，房地產市場轉為存量市場，

42、持有運營型項目增多，房地產企業真正參與到城市生活運營中，積極布局長租公寓等租賃市場。商業、 旅游、 工業等綜合業態是未來商業地產的主要業態機會， 具體包括特色小鎮、 商業地產、 文旅地產、 養老地產、 社區服務等模式。 隨著服務業比重的提升和消費成為經濟增長的主要動力， 商業地產商圍繞消費新時代需求結構變化， 優化城市布局與業態結構， 擁抱人工智能、 大數據等新技術， 探索出了新零售、 跨境電商等新實體經濟商業格局。2018年中國房地產行業發展趨勢回顧 14銀行系布局，助力“租購并舉探索從建設銀行2017年11月初進軍住房租賃市場至今， 工商銀行、 建設銀行、 農業銀行、 中國銀行、 交通銀行

43、等國有五大行都已宣布進入住房租賃市場。 股份制銀行也同時積極布局， 如中信銀行、 平安銀行。 銀行進軍住房租賃市場的主要模式是與政府簽署合作協議、 為房企授信和為承租者提供更多金融產品 （如建設銀行的 “按居貸” 、 工商銀行的 “個人租賃住房貸款” ） 。 數據顯示， 公開數據顯示， 2018年1月底， 銀行針對租賃市場的累計授信規模已超1.3萬億。住房租賃發展提速根據中國指數研究院測算， 目前中國租賃市場規模為1.38萬億左右， 租賃人口占比為13%， 均遠低于美國等發達國家， 機構滲透率較低， 預計2020年我國租賃市場規模將達到1.71萬億元。 作為專業化、 品質化、 高端化的租賃市場

44、代表的長租公寓吸引了房企、 運營商等各類主體， 目前地產系 （萬科、 碧桂園等） 、 創業公司系 （魔方、 優客逸家等） 、 酒店系 （雅詩閣等） 、 中介系 （自如等） 等均已布局。住房租賃正處于規模迅速擴大的階段。 在資源端、 資金端及成本端擁有核心競爭優勢的長租公寓運營企業， 通過輕重資產模式并舉的模式， 快速拓展市場， 提出未來幾年規?；陌l展目標。 重資產模式多見于房企參與方式， 但重資產模式仍處于起步階段， 為迅速擴大規模， 房企往往采取輕重并舉模式， 以輕資產為主， 未來將逐步加大重資產比例。 輕資產模式運營企業以運營商背景的長租公寓企業為主， 借助其在運營和品牌上的優勢快速擴展

45、。REITs等資產證券化產品的快速發展為租金收益權變現和租賃市場的快速擴張提供了金融支持。 借助資產證券化產品，住房租賃運營企業可以獲得長期穩定的融資來源， 盤活存量資產， 實現規?；洜I。 租賃住房領域也成為中國公募REITs落地的突破口之一， 如2018年保利地產發行的REITs產品和旭輝領寓發行的REITs產品更加接近公募REITs。銀行合作對象住房租賃業務領域時間工商銀行廣州住房城鄉建設委員會廣州市住房租賃產業5000億融資2017.11農業銀行北京市保障性住房建設投資中心、首創置業等6家房企發布“法人租賃住房貸款”和“共有產權住房貸款”；擬向六家企業合計提供2000億元授信2018.

46、1中國銀行萬科、中海、華潤等8家房地產企業住房租賃市場2000億融資2018.2建設銀行萬科、華潤、碧桂園、廣東省住建廳、中國電建地產集團等多家企事業單位2018年6月成立建信住房服務公司；截至2018年6月，引導社會資金179.37億元投入住房租賃市場。2017.11-2018.6交通銀行萬科、保利等住房租賃1500億元意向性授信額度2017.12中信銀行碧桂園長租住宅300億保障基金2017.10來源： 公開資料， 研究表6：銀行與房企合作布局住房租賃市場2018年中國房地產行業發展趨勢回顧 15辦事處地址哈爾濱中國哈爾濱市南崗區長江路368號開發區管理大廈1618室郵政編碼：150090

47、電話：+86 451 8586 0060傳真：+86 451 8586 0056合肥中國安徽省合肥市政務文化新區潛山路190號華邦ICC寫字樓A座1201單元郵政編碼：230601電話：+86 551 6585 5927傳真：+86 551 6585 5687香港香港金鐘道88號太古廣場一座35樓電話：+852 2852 1600傳真：+852 2541 1911濟南中國濟南市市中區二環南路6636號中海廣場28層2802-2804單元郵政編碼：250000電話：+86 531 8973 5800傳真：+86 531 8973 5811澳門澳門殷皇子大馬路43-53A號澳門廣場19樓H-N座電

48、話：+853 2871 2998傳真：+853 2871 3033蒙古15/F, ICC Tower, Jamiyan-Gun Street1st Khoroo, Sukhbaatar District,14240-0025 Ulaanbaatar, Mongolia電話：+976 7010 0450傳真：+976 7013 0450南京中國南京市新街口漢中路2號亞太商務樓6樓郵政編碼：210005電話：+86 25 5790 8880傳真：+86 25 8691 8776上海中國上海市延安東路222號外灘中心30樓郵政編碼：200002電話：+86 21 6141 8888傳真：+86 21

49、 6335 0003沈陽中國沈陽市沈河區青年大街1-1號沈陽市府恒隆廣場辦公樓1座3605-3606單元郵政編碼：110063電話：+86 24 6785 4068傳真：+86 24 6785 4067深圳中國深圳市深南東路5001號華潤大廈13樓郵政編碼：518010電話：+86 755 8246 3255傳真：+86 755 8246 3186蘇州中國蘇州市工業園區蘇惠路88號環球財富廣場1幢23樓郵政編碼：215021電話：+86 512 6289 1238傳真：+86 512 6762 3338 / 3318天津中國天津市和平區南京路183號天津世紀都會商廈45層郵政編碼：300051

50、電話：+86 22 2320 6688傳真：+86 22 8312 6099武漢中國武漢市江漢區建設大道568號新世界國貿大廈49層01室郵政編碼：430000電話：+86 27 8526 6618傳真：+86 27 8526 7032廈門中國廈門市思明區鷺江道8號國際銀行大廈26樓E單元郵政編碼：361001電話：+86 592 2107 298傳真：+86 592 2107 259西安中國西安市高新區錦業路9號綠地中心A座51層5104A室郵政編碼：710065電話：+86 29 8114 0201傳真：+86 29 8114 0205北京中國北京市東長安街1號東方廣場東方經貿城西二辦公樓

51、8層郵政編碼：100738電話：+86 10 8520 7788傳真：+86 10 8518 1218長沙中國長沙市開福區芙蓉北路一段109號華創國際廣場3號棟20樓郵政編碼：410008電話：+86 731 8522 8790傳真：+86 731 8522 8230成都中國成都市人民南路二段1號仁恒置地廣場寫字樓34層3406單元郵政編碼：610016電話：+86 28 6789 8188傳真：+86 28 6500 5161重慶重慶市渝中區民族路188號環球金融中心43層郵政編碼：400010電話：+86 23 8823 1888傳真：+86 23 8857 0978大連中國大連市中山路1

52、47號森茂大廈15樓郵政編碼：116011電話：+86 411 8371 2888傳真：+86 411 8360 3297廣州中國廣州市珠江東路28號越秀金融大廈26樓郵政編碼：510623電話：+86 20 8396 9228傳真：+86 20 3888 0121杭州中國杭州市上城區飛云江路9號贊成中心東樓1206-1210室郵政編碼：310008電話：+86 571 8972 7688傳真：+86 571 8779 7915 / 8779 79162018年中國房地產行業發展趨勢回顧 162018年中國房地產行業發展趨勢回顧 17關于Deloitte（“”）泛指一家或多家有限公司，以及其全

53、球成員所網絡和它們的關聯機構。有限公司（又稱“全球”）及其每一家成員所和它們的關聯機構均為具有獨立法律地位的法律實體。有限公司并不向客戶提供服務。請參閱 亞太有限公司（即一家擔保有限公司）是有限公司的成員所。亞太有限公司的成員及其關聯機構在澳大利亞、文萊達魯薩蘭國、柬埔寨、東帝汶、密克羅尼西亞聯邦、關島、印度尼西亞、日本、老撾、馬來西亞、蒙古、緬甸、新西蘭、帕勞、巴布亞新幾內亞、新加坡、泰國、馬紹爾群島、北馬里亞納群島、中國（包括香港特別行政區和澳門特別行政區）、菲律賓與越南開展業務，并且均由獨立法律實體提供專業服務。 于1917年在上海設立辦事處，品牌由此進入中國。如今，中國為中國本地和在華的跨國及高增長企業客戶提供全面的審計及鑒證、管理咨詢、財務咨詢、風險咨詢和稅務服務。中國持續致力為中國會計準則、稅務制度及專業人才培養作出重要貢獻。敬請訪問 本通信中所含內容乃一般性信息，任何有限公司、其成員所或它們的關聯機構（統稱為 “網絡”）并不因此構成提供任何專業建議或服務。在作出任何可能影響您的財務或業務的決策或采取任何相關行動前，您應咨詢合資格的專業顧問。任何網絡內的機構均不對任何方因使用本通信而導致的任何損失承擔責任。 2019。 欲了解更多信息，請聯系中國。RITM0242822 CoRe Creative Services