德勤：中國房地產行業創新發展報告[20頁].pdf

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1、中國房地產創新發展報告 研究中心 2020年3月 行業轉型驅動創新 1 政策鼓勵房地產科技創新 1 供給告別“黃金時代” 2 品質生活驅動創新 2 房地產科技邁入3.0時代 3 科技重塑行業與生活 5 智慧開發 5 智慧建造 6 智慧營銷 6 智慧運營 7 科技引領理想生活 7 中國房地產科技生態 8 全生命周期行業生態圖譜 8 傳統房企的科技轉型實踐 11 競爭與風險挑戰 14 行業競爭加劇 14 數據爭議風險 14 網絡安全風險 14 趨勢與展望 15 新科技賦能房地產創新 15 建造工業化持續推進 15 物業管理前景廣闊 15 關注監管變化 15 聯絡信息 16 研究與撰稿人 17 目錄

2、 pOqPmMsOsPtNtRrQyQrQnO6MbPaQoMrRmOrRiNrRsPiNmMyQaQrRzQuOpPwPxNrQrQ 1 中國房地產創新發展報告 | 行業轉型驅動創新 行業轉型驅動創新 表1：國家政策支持房地產科技相關領域發展 時間政策相關內容 2019.01 智慧城市時空大數據平臺建設技術大綱 (2019 版) 開展時空大數據平臺構建試點， 鼓勵其在智慧 社區系統， 如精細辦公、 智能物業管理等場景中 的應用 2017.12 促進新一代人工智能產業發展三年行動計劃 (2018-2020) 智能服務機器人、 智能家居產品被列入促進人工 智能發展八大重點領域 2017.04建筑

3、業發展 “十三五” 規劃 加快推進建筑信息模型(BIM)技術在全過程的集 成應用， 逐步推廣智能建筑 2017.01物聯網發展規劃2016-2020 到2020年， 基本形成物聯網產業體系， 總體產業 規模突破1.5萬億元 2016.082016-2020年建筑業信息化發展綱要 “十三五” 時期， 著力增強BIM、 大數據、 云計 算、 物聯網、 3D打印等信息技術集成應用能力 2015.06關于推進建筑信息模型應用的指導意見 到2020年末， 大中型建筑、 綠色建筑等新立項項 目中， 集成應用BIM的項目比率達到90% 2014.08促進智慧城市健康發展的指導意見 在家居智能管理、 智能建筑

4、與智慧社區等領域， 加強移動互聯網、 地理信息等技術的集成應用 政策鼓勵房地產科技創新 調控與監管壓力下，當前房地產行業面 臨拿地難、融資難、房價受限等困難， 原有發展模式受到極大挑戰，轉型壓力 巨大。2019年7月，中共中央政治局會 議強調“不將房地產作為短期刺激經濟 的手段”，2019年12月中共中央政治局 會議研究2020年經濟工作，未提及房地 產，目前來看，“房住不炒”的整體基 調仍然持續。 與此同時，政府大力支持信息基礎設施建 設和技術研發，為房地產行業轉型升級提 供了良好的外部環境。根據中國互聯網 發展報告（2019），2018年，中國4G 基站總數超過370萬，網絡覆蓋98%的全

5、 國人口。前沿技術方面，云計算、大數 據、人工智能在中國高速發展，產業規模 已分別達907、5405、339億元。此外， 中國已于2019年6月向中國電信、中國移 動、中國聯通、中國廣電發放5G商用牌 照，正式進入5G商用元年，相關技術與 基礎設施基本成熟，5G時代正在全面到 來。完善的信息基礎設施和領先的新一代 信息技術為中國房地產科技的迅速發展奠 定了基石。 此外，近年來政府不斷出臺政策直接鼓 勵房地產科技相關領域發展。例如，政 策鼓勵BIM、大數據、物聯網、3D打印 等技術應用，相關科創企業可獲稅收減 免或項目資助，相關國家標準規范也不 斷完善；另外，政府還高度重視智慧城 市建設，自20

6、14年促進智慧城市健 康發展的指導意見頒布以來，各級政 府積極推進智慧城市建設工作，智能家 居、智慧樓宇與智慧社區作為智慧城市 的微觀組成部分，也得到大力支持，多 地設立智慧城市建設專項資金，對符合 相關標準的項目給予資助。 來源： 公開資料， 研究 2 中國房地產創新發展報告 | 行業轉型驅動創新 供給告別“黃金時代” 房地產行業已全面告別飛速發展的“黃 金時代”，逐步步入供大于求的存量時 代，近年來行業整體利潤水平呈現下滑 趨勢。同時，行業整合加快，資源進一 步向擁有更強綜合實力的房企集中。無 論是面臨利潤下行壓力的大型房企，還 是面臨淘汰風險的中小企業，都在積極 轉變發展思路，房地產行業

7、的競爭重心 正從土地、資金等資源獲取轉變為精細 化運營。 利潤水平下降 房企利潤空間受成本上升和收入下降雙 向擠壓。一方面，受金融去杠桿的影 響，房地產企業融資成本明顯上升；另 一方面，房價受到嚴厲調控，上漲趨勢 受到抑制。 2019年房地產市場在持續的高壓調控政 策下呈現穩定趨勢，一線城市新房市場 房價小幅上漲，二手房市場漲跌互現， 基本告別房價暴漲模式。傳統模式下， 房地產行業的繁榮很大程度上建立在土 地的持續快速升值上，房價趨穩意味著 這部分收入上升空間受限。越來越多房 企開始將重心轉向存量市場，通過在運 營環節提供增值服務提升盈利水平。 行業整合加快 房地產行業集中度不斷提升，行業整

8、合加快。根據中國指數研究院公開數 28%28% 23% 24% 20% 2016201720182019E2020E 圖1：A股房企核心利潤增速整體下滑 圖2：頭部房地產企業市場份額顯著擴大 17% 19% 24% 27% 29% 40% 45% 56% 67% 72% 20152016201720182019 綜合實力TOP10企業銷售額市場份額百強企業銷售額市場份額 來源： 中金公司研究部， 中國指數研究院， 研究 注： 核心利潤指歸屬于母公司所有者的凈利潤 據，2019年百強企業市場份額已超七 成，TOP10企業市場份額近三成。頭部 房地產企業在土地、資金等方面資源獲 取和話語權優勢明顯

9、，馬太效應顯著。 行業整合格局下，中小企業更需摒棄以 往粗獷式的發展模式，探索轉型之道， 在監管收緊和行業競爭加劇的環境下謀 求生存。 品質生活驅動創新 城鎮化放緩、品質消費需求增加，正從 需求端推動房地產行業更多圍繞存量地 產轉型，邁向品質優化的新階段。 3 中國房地產創新發展報告 | 行業轉型驅動創新 城鎮化放緩，增量需求下降 城鎮化的快速推進是過去房地產黃金時 代的重要動力，隨著城鎮化速度放緩， 城市發展更多轉向內部結構優化和效率 提升，房地產行業也面臨轉型。城鎮化 初級階段，農村勞動力向城市大量轉 移，居住、辦公、商業、產業等各方面 空間需求旺盛，增量需求大，直接帶動 了房地產行業的繁

10、榮。國家統計局公開 數據表明，截止2019年年末，我國常住 人口城鎮化率已達60.6%，城鎮人口增 速從2010年的3.82%下降到2019年的 2.05%，城鎮化逐步進入質量優化的新 階段。 隨著新型城鎮化建設的推進，城鄉協同 發展、提升城鎮化質量、建設綠色城鎮 等越來越受到關注，房地產行業的重心 也隨之從擴大增量轉變為存量優化、質 量提升。 消費模式創新，品質更受重視 城市消費升級和新生代購房者消費觀念 的轉變推動消費模式向品質型消費轉 變，購房者對居住品質的要求越來越 高。2019年，中國人均GDP已達10276 美元，首次突破一萬美元大關，人均 GDP2萬美元以上城市達15城以上。城

11、市中產階級的擴大和消費水平的提升使 得部分房地產市場呈現消費升級趨勢。 更多有房者開始追求更高的居住品質， 改善型購房需求上升。相比于剛需購房 者和投資型購房者，改善型購房者對于 居住環境、物業服務、配套設施等的要 求更高。 與此同時，互聯網時代成長起來的新 生代人群購房需求也逐漸增加。根據 58同城、安居客聯合發布的定義理 圖3：城鎮人口增速放緩 來源： 國家統計局 注： 城鎮人口指居住在城鎮范圍內的全部常住人口 想：2018年理想居住生活報告， 80、90后正成為購房的中堅力量，占比 分別為38.2%、38.1%。新生代人群普遍 對于住宅的生態宜居程度、舒適度、智 能化程度有著更高的要求。

12、為此，房企 紛紛在品牌經營、居住環境、配套物業 等方面加大投入，在新的消費格局下提 升自身競爭力。 房地產科技邁入3.0時代 房地產科技（PropTech），即大數據、 人工智能、物聯網等新一代信息技術在 房地產領域的運用，至今為止，主要 經歷了三個主要階段：PropTech1.0時 代，興起于20世紀80年代左右，隨著 計算機的普及和數字化的興起，其應 用也從科學研究滲透到房地產行業， 這一時期誕生了AutoCAD等計算機輔 助工具，促進了數字化設計與機械化生 產；PropTech2.0時代，與2000年左右 互聯網的興起緊密聯系，互聯網促進了 房地產領域信息的獲取、交換與管理， 譬如線上房

13、屋交易、線上看房等，而 隨著技術的進步，共享經濟、物聯網等 也逐漸與PropTech聯系起來；近幾年 來，在區塊鏈等新一代信息技術的引領 下，PropTech逐步邁入3.0時代，由于 區塊鏈1 數據存儲具有透明、安全、高速 的優勢，結合5G通信、AI、大數據等技 術，能夠最大限度地發揮數據與互聯網 的潛力，實現更優化的數據獲取、精準 決策、互聯互通，3.0時代也被稱為區塊 鏈時代或數據時代。 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 6.0 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 6.5

14、7.0 7.5 8.0 8.5 9.0 城鎮人口（億人）城鎮人口占比（%） 1 根據中國信息通信研究院發布的 區塊鏈白皮書 （2019） ， 區塊鏈 （Blockchain） 是一種由多方共同維護， 使用密碼學保證傳輸和訪問安全， 能夠實現數據一致存 儲、 難以篡改、 防止抵賴的記賬技術， 也被稱為分布式賬本技術。 4 中國房地產創新發展報告 | 行業轉型驅動創新 PropTech 1.0PropTech 2.0PropTech 3.0 1980年左右2000年左右（過渡中） 技術作為輔助工具技術推進信息互聯技術顛覆行業生態 計算機與自動化互聯網區塊鏈 時間特點驅動技術 圖4：PropTech

15、向3.0時代過渡 借助區塊鏈、人工智能、物聯網等領域 的技術優勢，中國將成為PropTech3.0時 代的引領者之一。仲量聯行亞太區首席 運營官Albert Ovidi在2019中國房地產科 技論壇上曾表示“到2030年，中國將成 為人工智能領域的世界領導者”。2016 年“十三五”國家信息化規劃印發 以來，中國不斷強化區塊鏈等戰略性前 來源： 公開資料， 研究 沿技術布局，根據Incopat數據庫，截止 2019年年末，中國區塊鏈行業專利總數 達1894例，遠超其余各國區塊鏈公開專 利數量總和。2020年是上述“十三五” 規劃的最后一年，相關技術布局也將進 一步推進，這將有力加速PropTe

16、ch3.0時 代的到來。 5 中國房地產創新發展報告 | 科技重塑行業與生活 來源： 公開資料， 研究 科技重塑行業與生活 在政策高壓、利潤下降、競爭加劇、 需求轉變的背景下，房地產企業單純 依靠土地開發獲取利潤的方式逐漸遭 遇瓶頸，戰略轉型和多元化發展成為 趨勢。同時，借助新一代信息技術興 起，PropTech邁入3.0時代的機遇，房地 產科技迅速興起，成為房地產企業轉型 升級的主要方向之一。大數據、AI、物 聯網等新技術正滲透到房地產開發、建 造、營銷與運營各個環節，全方位重塑 中國的房地產行業的同時，也改變著每 個人的日常居家、辦公與休閑。 智慧開發 大數據開發，變革地產估值與投資決策

17、大數據時代，房地產行業的信息來源更 加多樣化，在傳統數據來源，如購房者 資料、樓盤信息、交易記錄之外，還包 括網絡瀏覽痕跡、搜索關鍵詞、手機位 置信息等。算法和機器學習技術能夠幫 助房地產企業更充分地利用各類數據， 更準確地估計地產的價值，從而做出更 明智的投資決策。具體而言，在開發規 劃環節，大數據技術可應用于地產估值 和投資決策兩個方面。 地產估值方面，傳統房地產估值方法包 括比較法、收益法、成本法等，往往需 要投入大量人力，花費數周甚至數月時 圖5：科技滲透到房地產行業與居民生活的各個環節 大數據 決策輔助 大數據 VR、AR 精準營銷 在線看房 地產估值 智能家居 智慧社區 智能辦公

18、智慧樓宇 智慧樓宇 智慧城市 物聯網 機器人 大數據 智慧樓宇 智能家居 智慧社區 可持續設計 方案 成本控制 定制化生產 機器人 BIM（建筑 信息模型） 3D打印 相關技術應用場景 開發建造營銷運營 開發辦公休閑 間。而借助大數據技術，機構可以通過 數據抓取集中海量房地產信息，建立數 據庫并研發自動估值系統進行估值?；?于大數據技術的自動估值系統不僅準確 度更高，靈活性強，還可大大節省溝通 成本和時間成本，在數分鐘甚至數秒鐘 內完成評估。 投資決策方面，大數據技術的輔助決策 功能能夠幫助房地產企業更準確地預測 消費者偏好和需求，從而輔助市場分析 和宏觀決策。譬如，通過分析市民消費 行為、流

19、動軌跡可實現對客群的精準畫 像，全面了解土地的真實情況和價值潛 能，并實現科學選址。 6 中國房地產創新發展報告 | 科技重塑行業與生活 智慧建造 BIM，重塑建筑設計 BIM（Building Information Modeling）， 即建筑信息模型，是以虛擬的建筑工程三 維模型和三維信息數據庫為核心的新型數 字化建筑工具的統稱，常用的BIM建模軟 件包括Revit、Bentley、ArchiCAD等。 傳統的二維建筑模式在現場施工時可能 出現大量沖突與變更，導致項目周期延 長、物料和人力成本浪費。通過以三維 立體圖形展現建筑信息，BIM能整合建 筑的設計、分析、調整、展示等階段， 實現

20、一鍵出圖、協調設計、運營模擬等 功能，大大降低施工中的重建成本和溝 通成本，減少浪費并縮短項目周期，同 時使建筑更加人性化、綠色化。 目前BIM技術已在國內多個大型項目中 得到應用，包括珠港澳大橋、騰訊新總 部濱海大廈、“中國第一高樓”上海中 心大廈等。以上海中心大廈為例，BIM 貫穿于上海中心的整個生命周期，在項 目設計、施工、運營和災害應急等各個 環節均有應用，借助BIM技術，研發人 員將鋼結構的無必要浪費縮減到2噸以 下，提前發現并解決了超過10萬個碰撞 點，節省費用1億元以上。 建筑機器人，引領自動化變革 建筑行業長期以來是自動化程度最低的行 業之一，而建筑機器人的發展正在顛覆 這一傳

21、統行業，建筑過程正變得越來越綠 色、智能。建筑機器人主要有拆除機器 人、砌磚機器人、鉆孔機器人、鋼筋綁扎 機器人等，相關技術已日趨成熟。 在勞動力成本持續上升的壓力下，越來 越多的企業布局建筑機器人研發，建 筑機器人還可與3D打印、BIM等技術結 合，使企業在應對用工荒與上升的勞動 力成本的同時，提高工作的準確度和效 率。例如，Fast Brick Robotics開發的砌 磚機器人工作效率為人的4倍，連續作 業48小時即可完成一座房屋的基礎結構 建造。 智慧營銷 VR看房，優化看房體驗 VR看房即借助虛擬現實技術（Virtual Reality, VR）為用戶提供線上化、沉浸式 看房體驗，高

22、保真地還原房屋全貌。VR 看房可被廣泛應用于房屋買賣、房屋租 賃、酒店民宿等場景。 對于空間提供者，VR技術能夠更全面 地展示空間信息，吸引潛在客戶；對于 中間服務者，如售房中介、房屋租賃平 臺，該技術則能降低運營成本和人力成 本，使經紀人的工作更加簡單高效；對 于空間需求者，VR技術則能夠節省看房 交通和時間成本，優化看房體驗，輔助 決策。 精準營銷，降低獲客成本 借助大數據技術，房地產企業能夠實現 精準化、差異化的營銷策略，降低獲客 成本，提升推廣效果。傳統房地產營銷 主要依賴戶外、互聯網廣告投放及銷售 人員宣傳，廣告成本和人力成本高昂。 而大數據精準營銷則借助海量用戶數 據，通過標簽、聚

23、類、建模等方式，在 不侵犯用戶數據隱私的前提下了解消費 者的消費模式和潛在需求，進而實現精 準廣告投放和差異化營銷。 譬如，同一套商品房，針對消費能力不 高，通勤距離較長的一類潛在客戶，可 投放以低首付、交通便利為亮點的廣 告；而對于另一類消費能力較高，娛樂 休閑時間長的潛在客戶，則可將居住環 境、配套設施作為核心亮點宣傳。 7 中國房地產創新發展報告 | 科技重塑行業與生活 智慧運營 物聯網，從智能家居到智慧社區 物聯網（Internet of Things, IoT）借助 傳感器和互聯網等技術，讓普通物理對 象與網絡連接，從而實現智能化識別、 檢測、調度等等功能。在房地產相關領 域，物聯網

24、技術具有廣闊的應用前景， 從智能家居，到智慧樓宇，再到智慧社 區，物聯網的滲透正在變革人們生活空 間的各個維度。 智能家居領域，物聯網目前的應用較為 初步，主要表現為家居設備智能化，如 智能照明燈可根據環境亮度、使用時間 等調節光照模式。物聯網還可進一步形 成家居智能中樞，協調各個子系統，實 現室內設備的自動感知分析反饋。智慧 樓宇和智慧社區領域，物聯網可實現物 業管理智能化。借助物聯網技術，樓宇 和社區管理者可打通物業管理的各個環 節，實現統一監測、控制與服務，使照 明、安防、通信、通風、停車等子系統 協同化運行。對住戶，智慧樓宇和智 慧社區使各項物業服務更加便利、人性 化，住戶可以享受線上

25、繳費、報修、智 能化停車引導和人臉識別安防等服務， 優化居住體驗；對物業管理者，智慧樓 宇和智慧社區不僅能夠節省大量人力成 本，增強管理的可控性和靈活性，還可 獲取到大量用戶流量和數據，物業管理 者可與相關商戶合作挖掘數據資產和用 戶流量的價值，開辟新的利潤渠道。 科技引領理想生活 房地產科技正重塑著房地產行業的傳統 邏輯，與此同時，行業與人、人與人之 間的聯系更加緊密，更高效、更人性化 的理想生活模式正成為現實。一方面， 智慧開發與智慧建造拉近了行業與人的 距離，開發決策與人群的行為習慣、偏 好等聯系更加直接，建造過程變得更加 人性化、綠色化；另一方面，智慧營 銷與運營則直接拉近了人與人之間

26、的距 離，相比于PropTech2.0時代，3.0時代 的信息搜尋成本進一步降低、信息豐富 度極大提升，智慧運營下，個人產生的 各類數據都能夠借助物聯網與萬物互聯 互通，居家、辦公、休閑體驗得以全方 位改善。 例如，居家時，當燈光系統檢測到用戶 開始休息，空調、冰箱等電器將自動進 入省電模式，音響、電視自動關閉，當 智能門鎖檢測到用戶離開，屋內水電自 動切斷，從而避免漏水、火災等安全隱 患；辦公時，智能門禁、智能電梯等均 可減少時間浪費，智能溫控、智能調節 桌椅等則優化了辦公體驗；休閑時，商 場中可體會到智慧樓宇的便捷之處，如 停車引導、光溫調節等，漫步在城市中 則可感受到智慧城市建設帶來的城

27、市管 理優化，如智能交通調度，減少擁堵， 景區動態監測，合理控制人流等。 中國房地產創新發展報告 | 中國房地產科技生態 8 中國房地產科技生態 目前，中國在房地產科技應用領域已 走在世界前列。根據仲量聯行公布的數 據，2018年全球有約200億美元投入房 地產科技相關領域，同比增長38%，其 中亞洲地區占到60%。中國是房地產科 技投資的重地，房地產科技正給中國房 地產行業帶來一系列新變化。 全生命周期行業生態圖譜 在政策利好、房地產企業積極謀求轉型 的背景下，中國正在形成一個涵蓋房地 產開發、建造、營銷等各個環節的完整 房地產科技生態圈，吸引了包括傳統房 地產企業、互聯網科技企業、科創企業

28、 在內的各類企業良性競爭，共筑藍圖。 鏈條完整，覆蓋全面 行業環節來看，中國的房地產科技生態 可大致分為開發、建造、營銷、運營、 辦公與家居產品、數據與技術服務六大 板塊，其中前四個板塊緊密圍繞房地產 開發運營的整個生命周期，而辦公與家 居產品板塊、數據與平臺技術服務板塊 則相對獨立。 開發、建造兩大板塊聯系緊密。傳統房 地產巨頭，如恒大、碧桂園、萬科等均 充分重視房地產開發與建造創新，在房 地產大數據、建筑機器人等領域加大投 入，并全面推廣BIM技術在建造設計與 建筑生命周期管理中的應用。此外，建 圖6：中國房地產科技生態圖譜（基于行業環節） 來源： 公開資料， 研究 筑業大型國企，如中建集

29、團與上海建 工，也在建筑機器人、綠色建筑、新型 建造工業化等智能建造領域占據領先地 位。例如，上海建工建造進博會國家會 議中心期間已采用了裝配式施工和承載 力達1600公斤的拼裝機器人。中建集團 旗下的創新型科技企業中建科技，也在 2019年11月住博會期間亮相了其鋼筋綁 扎機器人、裝配式住宅等前沿成果。 在房地產營銷、運營環節，營銷領域， 貝殼找房、自如租房、鏈家等互聯網租 房、售房平臺均在VR看房、大數據精準 營銷等方面發力。同時，此類營銷平臺 還積極探索房產數據變現，如鏈家2017 年發布房地產大數據產品Real Data，包 開發建造營銷運營 恒大集團 碧桂園集團 萬科集團 龍湖地產

30、9am智能辦公 小米智能生活 鴻雁電器 海爾智家 捷泰天域 筑想科技 深蘭科技 云智易 中國建筑集團 上海建工集團 中天控股 中南集團 貝殼找房 自如租房 蛋殼公寓 鏈家 仲量聯行 萬科物業 中信施耐德智能樓宇 科技 辦公、家居產品數據、技術服務 中國房地產創新發展報告 | 中國房地產科技生態 9 案例1： 貝殼找房推出VR看房平臺 貝殼找房目前已推出VR看房、VR講房、VR帶看三大核心功能，用戶可在線上 直觀感受房屋真實空間的尺寸、朝向、周邊配套教育及醫療設施等信息，并 獲取經紀人語音講解和實時連線交互服務。 基于貝殼找房自主研發的設備和算法，其團隊可在40分鐘左右完成一套100 平米左右的

31、房間的多點多角度掃描拍攝，在10分鐘左右將數據及圖片紋理映 射到三維模型并最終呈現給用戶。目前，貝殼找房利用VR技術數字化還原了 中國超過270萬套房源，覆蓋120余個城市，且以月增20萬套的數字化覆蓋 速度增長。 2019胡潤全球獨角獸榜顯示，貝殼找房已成為全球最大的居住領域VR服 務公司，以超百億美金估值在全球房地產科技領域獨角獸中位列第一。 案例2： 9AM借助AI+IoT引領健康辦公 智能辦公領域的9AM創立于2015年，目前已服務超過12個國家的1000余辦 公室。9AM有兩大核心業務：智能升降工位與辦公空間管理。 智能升降工位方面，該公司研發的智能電動升降桌是全球首款采用智能App

32、 控制的智能電動升降辦公桌。不同于傳統辦公服務企業的單次銷售模式，借 助IoT技術，9AM能夠與企業、員工形成長期、可持續的客戶關系。員工可通 過app預約使用，升降桌將智能提醒并記錄、分析使用數據并即時向員工與 企業給予反饋； 辦公空間管理方面，9AM通過IoT收集員工辦公數據并借助AI進行高效分析， 從而對辦公空間的利用效率進行優化和預測，降低閑置資源占比。9AM的空 間管理策略調整可協助企業提升空間使用率近30%，戴德梁行上海辦公室采 用9AM的流動工位管理系統后，每年節省了約150萬元租金。 含城市基礎數據庫、市場數據庫、用戶 行為數據庫和集中式公寓字典四大數據 庫，能夠為各類房地產行

33、業參與者提供 大數據服務和決策支持；運營領域，仲 量聯行、萬科物業等老牌物業管理企業 積極創新物業服務方案，推廣數字化物 業服務、物業機器人等。此外建筑業機 電領域的部分企業，如格瑞特、施耐德 等也大力推進智能樓宇管控設備及系統 的研發。 辦公與家居產品領域則呈現傳統品牌與 新興科技品牌齊頭并進的局面。既有如 海爾、鴻雁這樣的老牌電器企業在已有 產品線基礎上拓展智能家居生態圈；也 有小米、百度這樣的互聯網巨頭借助品 牌與信息技術優勢整合產業鏈，快速打 開智能家居市場；還有部分互聯網初創 企業，如主營智能辦公桌和智慧辦公空 間云管理系統的品牌9AM，借助模式創 新和技術壁壘占領市場。 除此之外，

34、在房地產科技領域還誕生了 一批專門提供第三方信息、技術服務的 科創企業，如地理大數據領域的捷泰天 域、建筑領域軟件與信息服務商筑想科 技、人工智能領域的深蘭科技、物聯網 領域的云智易等。這些科創企業具備技 術優勢，能夠為房地產行業參與者提供 大數據、人工智能、物聯網等方面的信 息技術支持。 中國房地產創新發展報告 | 中國房地產科技生態 10 參與者多元，合作與競爭兼具 企業類別來看，綠地、萬科、碧桂園等 房地產巨頭都已加快布局機器人、智能 家居、智慧社區等領域；互聯網科技巨 頭，如阿里巴巴、騰訊、百度等也紛紛 開始探索智慧建筑與房地產大數據服 務；與此同時，大數據、人工智能科創 企業，如深蘭

35、科技、捷泰天域等，也積 極尋求與傳統地產企業的合作。 不同類型的企業各具優勢，在房地產科 技領域形成互補。傳統房地產企業具備 雄厚的資金和廣闊的應用市場，互聯網 巨頭在科技戰略和技術研發上具備優 勢，新興科創企業則往往在某一特定技 術或服務領先。 房地產科技領域的良性互補體現在以下 兩個方面，一是老牌房企與互聯網公 圖7：中國房地產科技生態圖譜（基于企業類別） 司、科創企業積極開展合作，例如，綠 地控股宣布投資3億元入股深蘭科技， 成為深蘭科技第二大股東；萬科與阿里 智能、商湯科技等六家科技企業合作， 推出“萬科智造”；二是傳統房地產企 業還利用自身資本優勢，探索建立房地 產科技加速器和孵化器

36、，助推科創企業 發展，例如，2019年10月，仲量聯行、 太古地產及平安城科聯合推出的中國內 地首個房地產科技加速器計劃城越 加速器正式啟動，入選科創企業涵蓋 運營管理服務、機器人、BIM、室內定 位、物聯網解決方案等多個領域。 另一方面，互聯網科技企業的入局也加 劇了房地產科技領域的競爭?；ヂ摼W科 技企業借助自身資金與技術的雙重優 勢，布局房地產科技的各個環節，對 傳統房地產企業和新興科創企業均造成 挑戰。目前，互聯網科技公司已成為智 慧城市建設的主力軍，紛紛借智慧城市 開拓房地產創新業務。如百度智慧城市 業務發展部已與珠海市、北京市海淀區 西北旺等多地政府達成智慧城市建設協 議。占領智慧城

37、市建設高地的同時，互 聯網科技巨頭還多元布局智能家居、智 慧樓宇、信息技術服務等領域。智能家 居方面，百度、小米、阿里巴巴等均推 出了AI音箱、智能電視等，可作為旗下 智能家居控制中樞；智慧樓宇方面，通 過與技術平臺和設備制造商合作，各大 互聯網科技公司均推出了可采集、分析 樓宇內外各類數據，具備感知、判斷、 決策等綜合處理能力的智慧樓宇解決方 案；信息技術服務方面，百度AI開放平 臺、阿里云數據中心、阿里云IoT、騰 訊云物聯網開放平臺等分別在AI、大數 據、物聯網技術服務占據優勢地位。 來源： 公開資料， 研究 恒大集團 碧桂園集團 萬科集團 捷泰天域 9am智能辦公 云智易 阿里巴巴集團

38、 騰訊控股 小米集團 龍湖地產 綠地集團 保利地產 貝殼找房 深蘭科技 筑想科技 百度 華為 傳統房地產企業互聯網科技企業新興科創企業 中國房地產創新發展報告 | 中國房地產科技生態 11 案例3： 騰訊濱海大廈打造智慧樓宇 騰訊濱海大廈由騰訊與著名建筑設計公司NBBJ聯合打造，于2017年底投入使 用。該大廈全面采用物聯網和人工智能技術，既是騰訊全球新總部大樓，也 是騰訊探索物聯網和智能建筑的試驗場。 樓宇在設計建造中全面應用BIM技術進行成本管控、輔助施工和進度管理。 借助騰訊研發的“卯識”物聯網系統，該樓宇實現了智能電梯手機預約、人 臉識別安保、人員精準定位、智能尋車導航、全息投影導游等

39、功能。來訪者 通過人臉識別進入大樓后隨即觸發樓內所有智能設備聯動，大樓將為每一個 出入者做出個性化服務，會議室、辦公室等也可根據實時監測的人員情況自 動調節溫度和亮度。 樓宇運營方面，濱海大廈借助智慧樓宇3D可視化系統實現園區、樓宇、室 內、設備的逐級可視化，能夠以直觀、動態的形式展示樓宇內設備使用、管 網運行、能源消耗的實時監測情況。管理者可在第一時間調取大樓各個角落 的實際情況，隨時遠程操作物聯網系統，例如遠程控制燈光開關和明暗。 傳統房企的科技轉型實踐 不同房企紛紛依托各自優勢，實施各具 特色的房地產科技戰略，推進科技轉 型。根據2019年12月公布的2019胡 潤地產品牌價值榜，萬科、

40、恒大、碧 桂園位列中國最具價值地產品牌榜前 三，傳統房企巨頭的科技轉型實踐具有 典例及借鑒意義。 萬科集團立足房地產業務，聚焦房地產 科技推進轉型。萬科自2016年啟動科 技賦能發展戰略，擬分三個階段推進房 地產科技革新：2016-2018年完成信息 化變革，培育科技基礎，服務集團現 有業務；2019-2021年推進數字化，打 通各個業態積累的數據，挖掘數據價 值；2022-2024年實現全面智能化，構 建行業生態平臺，實現從數據洞察到人 工智能應用的跨越。目前該戰略已進入 數字化階段。2017年，萬科上線專屬大 數據分析平臺。2018年，萬科同阿里云 IoT合作，計劃在5年內推進全國100個

41、 智能小區建設。2019年，萬科又與微 軟共同發起設立的萬科未來城市實驗室 揭牌，萬科的房地產科技布局進一步擴 大。萬科集團董事會主席郁亮曾表示， 未來萬科仍將立足本業精耕細作，堅定 城鄉建設與生活服務商的定位，不會拋 開本業拓展高科技新業務。 不同于萬科的“立足本業”，恒大集團 大力拓展各類高科技非房地產事務，科 技布局遠遠廣于房地產科技。目前，恒 大集團已形成以房地產為基礎，旅游、 健康為兩翼，汽車產業為龍頭的四大產 業格局。恒大設立了恒大高科技集團、 恒大未來高科技集團等，進行生命科 學、航空航天、集成電路、量子科技、 新能源、人工智能、機器人等的開發應 用。此外，2018年，恒大集團與

42、中國科 學院在北京簽署全面合作協議，恒大將 在未來十年投入1000億元與中科院共同 打造科學技術研究基地、科研孵化基地 與科研成果產業化基地，投資包括人工 智能、超級計算機、手術機器人、無人 駕駛等在內的多個高科技項目，在高科 技領域持續尋找增長機會。 相較于萬科與恒大，碧桂園集團的策略 更為折中，推進業務多元化的同時緊繞 房地產主線。碧桂園集團將地產、機 器人、現代農業作為未來三大重點業 務，重點投資建筑機器人和高科技現 代農業。機器人領域，碧桂園集團目前 有2000余個地產項目，服務400余萬業 主，對于建筑機器人和物業機器人有大 量需求；農業領域，碧桂園希望通過布 局現代農業，結合旗下社

43、區新零售項 目，打造社區生活圈，實現從田間到餐 桌的完整產業鏈。上述業務之外，碧桂 園還繼續延展服務的邊界，于2018年底 啟動了“城市共生計劃”，正式進軍城 市公共服務和智慧城市領域。 12 中國房地產創新發展報告 | 中國房地產科技生態 表2: 主要房企科技轉型戰略布局 房企定位戰略布局啟動時間戰略目標 萬科城鄉建設與生活服務商沃土計劃2016年 通過人工智能、 大數據、 監控、 門禁等的深入開 發， 提高設計和管理效率， 實現社區智慧生活， 降低物業管理成本、 大幅提高效率 恒大 以民生地產為基礎， 文化旅游、 健 康養生為兩翼， 新能源汽車為龍頭 的綜合型企業 第八個三年計劃2018年

44、 探索高科技產業， 推進多元化布局， 向低負債、 低杠桿、 低成本、 高周轉的 “三低一高” 模式轉變 碧桂園 為全世界創造美好生活產品的高科 技綜合型企業 機器人產業戰略規劃2018年 未來旗下機器人產業將涵蓋核心技術、 網絡平 臺、 合作共創三大業務體系， 產品涉及建筑、 裝 修、 農業、 醫療、 智能制造、 倉儲物流、 智慧家 居、 看護等幾乎全應用領域 城市共生計劃2018年 基于城市公共空間的12個細分領域場景， 推出 AI城市公共服務、 DC數字城市綜管服務和IS產 業協同運營服務 來源： 公開資料， 研究 案例4： 萬科搭建可視化大數據分析平臺 2017年，萬科與多家高校合作搭建

45、的專屬大數據分析平臺正式上線。該數據分析平臺采用清晰易用的可視化交互模式， 匯集城市大數據、市場大數據、客戶大數據三大類數據， 通過實時整合政府統計數據、移動設備數據、運營商數據、合 作企業數據和互聯網開放數據，實現動態監測、信息查詢、數據分析三種不同層級的業務需求。 一方面，該數據平臺采用了板塊價值計量模型、力導向布局分析模型、核密度分析、空間插值分析等前沿數據分析技 術，且數據來源豐富，能夠有效保證輸出結果的可靠性。 另一方面，借助可視化交互界面，萬科大大降低了該數據分析平臺的使用門檻，員工能夠通過簡潔的操作界面快速查詢 數據并篩選標簽，系統則以熱力圖、分布圖等可視化形式自動輸出數據分析結

46、果。目前，該數據分析平臺已被廣泛用于 解決公司員工各業務端口的工作需求，如市場分析、區位選擇等。 萬科大數據分析平臺 市場大數據客戶大數據城市大數據 新房 價格 新房 成交 二手房 價格 樓盤 目錄 客戶通 勤特征 客戶娛 樂偏好 客戶線 上偏好 實時人 口流量 一卡通 數據 企業 數據 中國房地產創新發展報告 | 中國房地產科技生態 13 案例5： 恒大進軍新能源汽車 汽車產業是恒大集團多元化戰略的龍頭。2019年11月，恒大集團董事局主席 許家印表示，未來三年將投入450億元制造新能源汽車，同步研發15款新車 型，在中國、“一帶一路”沿線國家建設十大整車生產基地，于2021年陸續 實現全系

47、列產品量產，并定下了“核心技術世界領先，產品品質世界一流， 成本大幅下降”的恒大新能源汽車總定位。 通過自主研發以及一系列國際收購與合作，恒大實現了覆蓋新能源汽車全 產業鏈的總體布局。2019年1月，恒大新能源汽車有限公司成立，2019年9 月，恒大又宣布與與FEV、EDAG等五大汽車工程技術巨頭展開合作。目前恒 大集團已在整車研發制造、動力電池、電機技術等方面擁有了世界領先的核 心技術，打通了包括整車研發制造、三電核心技術、營銷、充電科技等在內 的新能源汽車全產業鏈。 在房地產行業逐步回歸理性，告別“黃金時代”的背景下，恒大集團瞄準了 新能源汽車這一潛在增長點，希望借此擺脫地產及附屬產業的單

48、一盈利模 式。恒大拓展以新能源汽車為代表的高科技非房地產事務，為傳統房企的科 技轉型提供了另一種可能方案。 案例6： 碧桂園布局建筑機器人 碧桂園集團是中國最大的新型城鎮化住宅開發商，進軍機器人領域是其布局 多元化發展的重要舉措之一。2018年7月，碧桂園成立全資子公司廣東博智 林機器人公司，同年9月，碧桂園集團宣布投入800億元建設廣東順德機器人 谷，2019年4月，碧桂園集團又投資500億元在長沙建設人工智能科技城。 博智林機器人下設建筑機器人研究院、基礎技術研究院、智能技術研究院、 工程應用研究院等8個研究院，截至2019年10月20日，擁有近3000名研發人 員，已遞交專利申請超過70

49、0項。碧桂園集團創始人楊國強曾表示，希望集 團旗下建筑機器人在2019年完成量產前的試運營，在2020年開始大量投入 使用。目前，博智林機器人公司已有十余款建筑機器人完成樣機研發，可完 成搬磚、砌磚、粉刷等多個工程步驟，且已陸續進入工地測試。 中國房地產創新發展報告 | 競爭與風險挑戰 14 競爭與風險挑戰 行業競爭加劇 一方面，互聯網科技巨頭和科創企業的 加入使得來自行業外部的競爭壓力日益 加大；另一方面，房地產科技興起也使 得房地產行業內部競爭加劇。頭部房企 在財力、人力、技術等方面具備優勢， 能夠利用新技術在降低建筑成本、運營 成本的同時，優化存量運營，提供增值 服務，提升利潤水平。 在頭部企業壓力下，未來在居住環境、 智能化服務等方面落后的地產可能面臨 折價出售困境。行業內處于相對劣勢的 房地產企業往往不具備完善的房地產科 技布局，在轉型升級中面臨資金、技術 等方面困難，可考慮同科技公司積極開 展合作，節省獨立研發費用的同時緊跟 行業轉型步伐。 數據爭議風險 大數據技術極大地推動了房地產創新， 但也伴隨著風險。大數據時代下，數據 價值越來越高，對數