戴德梁行：香港舊樓重建的未來機遇(7頁).pdf

1、香港舊樓重建的未來機遇 目前本港超過50年樓齡的樓宇約10,000幢， 可見樓宇老化問題嚴重，加快市區重建是刻 不容緩。(注一)市區重建局（市建局）于2001 年成立，前身為1988年成立的土地發展公 司，主要是為了促進本港市區城市更新， 應對市區老化等問題。過去十八年，市建局 成功為1,300幢樓宇協助重建，若與現時的 舊樓存量相比，仍是小數目。(注二) 兩年前市建局展開了油麻地、旺角（下稱 油旺）地區規劃研究，覆蓋范圍共 212公頃，涉及3,345幢樓宇，當中超過八成 （即2,700多幢樓宇）樓齡達30年或以上。 (注三)鑒于油旺的拆卸重建規模龐大，市 建局透過它們的有關數據，制訂一套涵蓋

2、目 前5Rs的策略。拆去舊樓、重建新樓， 正標志著一個城市的新舊交替。然而，絕大 部分興建于上世紀六、七十年代的樓宇，當 區已接近用盡地積比率，重建的經濟效益有 限?？v使樓宇得到重建，總樓面面積難以增 加，但樓宇老化卻帶來社會成本，包括安全 隱患、維修費用、調遷成本等。然而，市區 重建卻有助改善舊社區的居住環境，即使未 能有效增加土地供應，但能夠為市民帶來更 優質的生活環境。 1 資料來源：香港2030+ 注一：市建局行政總監韋志成星島日報（2018年6月18日） 注二：市建局行政總監韋志成文匯報（2018年6月20日） 注三：摯誠.志成（網志） （2016年12月25日） 舊樓重建的挑戰 香

3、港政府在1999年制定強制售賣條例（強 拍），按土地（為重新發展而強制售賣）條 例規定，概括而言，任何人只要集齊同一地 段的90%或以上業權份數，即可申請土地審裁 處發出的強制售賣令。2010年政府修訂法例， 針對數齡50年以上各種樓宇或樓齡30年以上工 業樓宇，只要擁有達80%業權份數便可申請強 拍，進一步帶動不少舊樓業主一旦集齊業權便 進行招標，成為了開發商的收購目標。 雖然舊樓重建項目所需的時間較長，但收購成 本有機會遠低于買地，對于財力雄厚的開發商 而言是一個獲利商機。簡單來說，開發商會先 行購買擬發展項目地段之不少于80%的業權份 數，在成功申請強拍令后，繼而在公開拍賣中 收購余下的

4、舊樓業權，即獲取物業的所有業 權。 2 強 制 售 賣 申 請 門 檻 80% 市區更新要有全面思維 根據香港2030+：跨越2030年的規劃 遠景與策略咨詢文件，2046年全港將 有326,000個樓齡70年或以上的私人住 宅單位。油尖旺是舊樓集中地區，發展 局估計至2046年，該區將有60,000個私 人單位的樓齡達70年或以上。 按現行的城市規劃，整個油尖旺即使是舊樓 林立也好，若進行大規模的市區更新亦絕不 容易。鑒于當區的剩余地積比率只有10%， 同時分布在不同樓宇中，若不放寬高度限制， 其發展潛力和誘因非常有限。未來舊區重建 要有新思維，放寬高度限制、轉移地積比率、 整合或減少道路面

5、積等，將有效善用市區的 土地資源。不過，政府亦不宜過于依賴市建 局，要讓市區重建得以推動得更成功，私人 發展商的參與十分重要。 放寬高度限制前 放寬高度限制后 3 自強拍條例于2010年4月1日起降低申請門檻，私人市場的參與數目增加，市區有不少舊樓被發展商并 購重建。鑒于近年官地價格持續攀升，發展商積極將資源投放在收購舊樓與重建中，強拍個案也不斷 上升。 4 近幾年，國內開發商積極在本港吸納土地儲備，進軍舊樓并購市場，當中包括萬科、碧桂園、雅居樂 等巨企。中資發展商眼見難以投得政府地皮，因而轉戰強拍以增加土地儲備，縱使透過強制拍賣土地 需時較長、程序復雜，卻具龐大的發展機會。另外，位于市區的地

6、皮十分罕有，而香港舊區的小型地 皮卻多數在核心位置，合并地皮被視為吸納市區土地儲備的有效方法，預期申請強拍的個案將持續增 加。 中資開發商進軍本港舊樓 重建版圖 舊樓并購 一步一腳印 5 資料來源: 公開資料 過去強拍申請仍以住宅舊樓為主導，然而去年兩宗工廈強拍卻成為焦點。位于鲗魚涌的仁孚工業大廈 及華廈工業大廈被太古地產申請強拍，市場人士估計總值約57億元，預料可提供約7.24萬平方米商業 樓面。 工業大廈強拍申請向來罕有，但隨著政府早年重推工廈活化政策，亦帶動了整體申請數目。受惠于寫 字樓物業近年受到追捧，吸引市區合樓齡資格的工廈業主，紛紛將其工廈物業申請重建為寫字樓，尤 其以港島東和東九

7、龍地區的申請宗數最多。 物業仁孚工業大廈華夏工業大廈 地址鰂魚涌英皇道 1067號 鰂魚涌船塢里8號 地盤面積2,308平方米2,517平方米 估計可重建樓面34,625平方米37,751平方米 本港發展商為了增加土地儲備，紛紛透過舊樓并購尋求發展。2018年香港錄得39宗強制拍賣申請個案 ，較2017年增加1.6倍，創下六年以來新高。政府近年批出的舊樓重建項目持續上升，而私人重建項目 逐漸成為舊樓改造的主力。此外，近年政府推出的地皮規模較大，中小型發展商未必有能力競投，反 而一些單獨擁有兩、三個街號的舊樓地盤，造就了中小型發展商的參與機會。 我司案例 以土瓜灣馬頭圍道196至202號的項目為

8、例， 兩幢唐樓高7層，196至198號于1957年落 成，而200至202號則于1958年落成。兩幢唐 樓原本樓面約2,517平方米，整個地盤面積為 505平方米，強拍后地段以8.7倍地積比率重 建一幢26層住宅物業，底下兩層可作商業用 途，總樓面約3,876平方米，即現時的私人住 宅物業傲形AXIS。 另一舊樓重建項目尚嶺則位于港島西營 盤山道100號, 已于2016年入伙。參與舊樓重 建的發展商，采用合理程序進行收購，并向 土地審裁處（審裁處）入紙申請強拍。申請 人和小業主可各自聘請估價師，向審裁處遞 交估價報告以供參考。審裁處在設定拍賣底 價時，會考慮地段本身的重新發展潛力，和 各方估價

9、師提供的專業評估，才訂出底價。 另外，小業主也可委托專家做評估樓宇狀況 報告，有助審裁處裁定發展商開出的收購價 是否合理。 6 展望 本港舊樓近年成為了內房財團的收購目標， 主要是因為政府招標的地皮涉及龐大的投資 金額，若連同建筑成本等，總投資額可高達 百億元以上。相反，若透過收購舊樓增加土 地儲備，其投資的金額相對較低，另外亦可 收購市區舊樓，以擴充優質地段的版圖。內 房近年積極拓展在港業務，甚或自行申請強 拍統一舊樓業權。我們預計在未來的日子里， 內房財團將繼續尋找收購舊樓機會，而在各 強拍的案件中，向法庭提交專家報告、估值 等相關專業服務的需求持續殷切。 聯系信息 陳家輝 大中華區估價及顧問服務部 董事總經理 黃儉邦 香港估價及顧問服務部 執行董事 鄭鴻恩 香港估價及顧問服務部 董事