戴德梁行：大中華區寫字樓供應和需求前沿趨勢（53頁）.pdf

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1、2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 1大中華區寫字樓供應 /需求前沿趨勢大中華區租戶研究2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力2022 年 3 月目錄2021 大中華區寫字樓前沿趨勢六大寫字樓市場摘要141報告介紹162上海寫字樓前沿趨勢大中華區甲級寫字樓現況概覽225大中華區甲級寫字樓未來趨勢286344046要點總結51深圳寫字樓前沿趨勢北京寫字樓前沿趨勢廣州寫字樓前沿趨勢香港寫字樓前沿趨勢臺北寫字樓前沿趨勢2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 1摘要市場概覽截止到 2021 年四季度，大中華區 21 個主要城市的核心商圈甲級寫字樓存量達到約 6,318.6 萬平方米。大

2、中華區主要城市核心商圈寫字樓凈吸納量 2021 年全年錄得約 388.8 萬平方米，比 2020 年上漲 129.6%。目前旺盛的需求對于 2022 年未來供應的去化減輕了一些壓力。一線城市中 ，臺北核心商圈空置率較低，約為 2.1%。在二線城市中，成都的核心商圈空置率最低，為 12.8% 。今年將是優質寫字樓項目涌入大中華區主要市場的高峰期。在 2022 年至 2025 年間，很多位于新興商圈的未來供應預計入市。隨著部分租戶考慮具有價格優勢的新興板塊，去中心化趨勢有望進一步發展。鑒于經濟情況、政策導向以及新冠疫情防控“新常態”，展望未來，大中華區優質寫字樓的需求將持續保持韌性。尤其是一些行業

3、已經迎來新的或將迎來潛在的業務機會。近期政府政策的指導以及商業、社會和生活方式的變化都可能為以下行業提供新商機： 金融業； TMT（電信、媒體和科技行業）； 醫療健康行業。從大中華地區的各個主要門戶城市來看，2021 年甲級寫字樓市場需求表現總體上好于預期。2022 年，我們預計，包括總體經濟狀況，政府政策和各個城市的發展規劃在內的各因素疊加將有助于繼續推動寫字樓租賃需求。2 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢2021年， 由于大體量新增項目較2020年明顯減少，北京全市甲級寫字樓新增供應同比下降 25.4%，達624,065 平方米。北京 2021 年全市年度凈吸納量達五年來最高值，為 8

4、3.9 萬平方米。在 2021 年 8 月發布的北京市關于加快建設全球數字經濟標桿城市的實施方案中，健康服務產業已被列為北京未來發展的六大聚焦產業之一。與此同時，中國第三個證券交易所于 2021 年 9 月塵埃落定。隨著北京證券交易所的正式運營，未來，在政府政策扶持和發展目標的雙推動下，生物醫藥相關行業以及北京創新型中小企業將迎來更好的平臺和更廣闊的發展空間，屆時寫字樓市場租賃需求將得到進一步提升。2021 年是上海新興商圈的又一個重要年份，其新增供應達 678,311 平方米，占全市新增供應的92.1%。全市甲級寫字樓存量擴大至 1,440 萬平方米。去年上海逐步適應了疫情防控的“新常態”，

5、寫字樓需求從艱難的 2020 年強勢反彈。在 2021 年的每個季度，凈吸納量都超過了新增供應，將年度凈吸納量推升到 142 萬平方米，是 2020 年的三倍有余。毫無疑問，疫情已經影響國內經濟產業結構調整并將持續加快我國經濟轉型升級。新的商業機會也將隨之出現，因此在上海這一總部集聚地，對甲級寫字樓的需求將持續受到推動。預計金融科技、TMT、醫療健康、資產管理、新零售和現代物流等行業將出現變革性的新業務機會，值得業主持續關注。2021 年，深圳甲級寫字樓新增供應量約 359,800平方米，均位于核心區域：福田占比 44.5%，南山占 55.5%。市場需求活躍度延續，支撐租金保持相對平穩，年末平

6、均租金為每月每平方米 210.5 元。在市場實際供應相對有限的背景下，全年錄得深圳甲級寫字樓吸納量高達 67.3 萬平方米，僅次于 2018 年達到歷史第二高的水平，帶動空置率較 2020 年同期下滑6.1 個百分點，目前全市空置率重回 20% 以下，僅為 19.0%。分企業類型來看，內資企業租賃面積占比 89.8%；外資企業租賃面積占比 10.2%。按行業看，TMT、金融業和專業服務業分別占比 38.0%、25.6% 和10.1%，是深圳甲級寫字樓需求的主要來源，其中TMT 的比重逐年增加，較 2019 年已上升約 15 個百分點，大面積租賃成交頻現。20222026 年全市甲級寫字樓的計劃

7、供應量將超過 600 萬平方米，核心商務區占 90.2%，集中在南山區，非核心板塊占比 9.8%，商務發展格局向西延伸的趨勢顯著。另一方面，前海、深圳灣超級總部基地的大量總部自用物業將一定程度上緩解去化壓力。2 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 32021 年，廣州甲級寫字樓市場迎來 430,744 平方米的新增供應，同比增加 86.3%，全市總存量被推高至 5,617,246 平方米。在新冠疫情逐步得到有效控制的環境下，因前期疫情影響而放緩的辦公需求得到明顯釋放。盡管年中廣州局部地區仍有疫情反復，但防疫水平不斷提高令其對經濟活動的負面影響降至最低

8、，同時在大量新增供應入市的刺激下，寫字樓市場活躍度得到明顯提升。全市凈吸納量錄得 425,969 平方米，同比增長超過 4 倍，達到自 2017 年以來的歷史新高。疫后中國經濟的復蘇也支撐內資企業保持穩健發展，作為支撐廣州甲級寫字樓市場的主力，內資企業全年租賃面積約占到全市成交總量的 86.7%，年內錄得多宗整層或大面積租賃成交均來自于此。需求面積在 2,000 平方米以上的內資企業租賃成交占據成交總量的 66.2%。2022 年，廣州甲級寫字樓市場將迎來新一輪供應的集中入市，預計短期內或令市場空置率及租金雙雙承壓，而另一方面，較高供應量也為企業帶來更多選擇，辦公需求在新增供應刺激下有望得到釋

9、放并帶動吸納量走高。2021 年全年僅一個甲級寫字樓項目 (Marina 8) 落成，該項目在第一季投入市場。新增供應量約 7,100平方米，比 2020 年的 26,000 平方米下跌 73%。全年計寫字樓仍錄得負吸納量 (-53,800 平方米 )，主要被上半年較差的市場氣氛拖低；2021 年整體待租率由 2020 年 12.6% 微升至 13.6%。2021 年香港甲級寫字樓租賃需求持續上升，初見復蘇跡象并回復穩定，然而，疫情嚴峻加上烏克蘭危機升級，短期內將窒礙市場復蘇步伐。假如上述因素迅速得到妥善解決，2022 年下半年租賃市場有望重回正軌。年內新租賃成交雖以金融業為主，但同時亦見新經

10、濟產業占比越來越多，尤其是金融科技、數字資產和商務中心 / 共享工作空間等企業，預計這些行業在 2022 年繼續保持活躍。由于核心商務區如中區等優質寫字樓租金較高峰期回落，2022 年該區或會出現較多租賃成交。2021 年全年，臺北新增 2 棟 A 級辦公大樓，分別為敦北民生區之中國人壽總部大樓，面積約 53,600平米；南京松江區之希望廣場， 面積約15,200平米。合計新增供給面積約為 68,800 平米。2021 年整體市場胃納量約 57,800 平米，租賃市場堪稱穩定。租賃活動以中小面積居多，依租賃交易統計， 2021年整體平均租賃交易面積約1,900平米。企業因應疫情，縮編與擴編互有

11、消長下，需求持穩。在核心區可供出租面積稀少下，外圍新興辦公商圈南港區，提供高素質辦公空間及具租金競爭力的租金，吸引租戶的目光。核心區辦公大樓市場供需預期趨于平衡。2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 34 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢報告介紹北京WUHAN深圳上海廣州香港臺北報告涉及的六大寫字樓市場包括：2020 年大中華區高質量辦公空間的租賃需求韌勁十足，幫助寫字樓市場持續復蘇。本報告著眼于大中華地區的甲級寫字樓市場，并提供了以下方面的理解： 2021 年大中華區寫字樓市場的供需情況總結； 大中華區寫字樓市場未來的供需動態展望； 最后，對大中華區各主要城市的寫字樓市場供需趨勢進

12、行深入分析。4 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 5大中華區甲級寫字樓-現況概覽表 1：大中華區 21 個城市核心商圈甲級寫字樓市場數據速覽（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部過去一年，新冠疫情給市場帶來的不確定因素相對減弱，這對大中華區寫字樓市場的供應和需求端的復蘇都有一定積極影響。截止到 2021 年四季度，大中華區 21 個主要城市的核心商圈甲級寫字樓存量達到約 6,318.6 萬平方米。大中華區主要城市核心商圈寫字樓凈吸納量錄得約 388.8 萬平方米，比2020 年上漲 129.6%。一線城市中 ，臺北核心商圈空置率較低， 約為2.1

13、%。在二線城市中，成都的核心商圈空置率最低，為12.8% 。新增供應項目不斷入市導致了大中華區甲級寫字樓核心市場的整體租金表現在過去一年持續承壓。2021 年四季度，在一線和二線城市中，香港和杭州分別以 640.1 元每平方米每月（72.9 港元每平方英尺每月）和 149.1 元每平方米每月的租金位居第一。大中華區主要核心商圈的寫字樓租金錄得160.1元每平米每月， 比往年同期下降2.2% （表1） 。6 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢大中華區甲級寫字樓-未來趨勢可持續發展1.供應趨勢對于大中華區的許多城市來說，今年將是優質寫字樓項目入市的高峰期。不少 2022 年至 2025 年的未來

14、供應將位于新興商圈。許多租戶可能會選擇租賃在擁有優質樓宇并具有價格優勢的新興板塊，這將進一步加快去中心化趨勢的發展。未來，深圳未來寫字樓供應量巨大，其中在核心商圈約有共計 608.9 萬平方米的項目計劃入市，而臺北未來供應項目較少，核心商圈的未來供應僅有 102,718 平方米。未來，氣候變化仍舊是人類需要面對的重要課題。全球范圍內的政府、企業和公眾將把減緩氣候變化列為工作重點。據聯合國統計，房地產領域的溫室氣體排放量占全球的 40%。越來越多的政府、企業和公眾提高對商業地產的要求，加大對房地產的監管力度，力求實現碳減排目標。所以寫字樓投資者和開發商將更加重視自己的房地產項目是否符合“綠色”標

15、準，并且具有可持續性。2022 年以及未來，“碳達峰”和 “碳中和”將成為國內許多城市政府考慮實現的目標。寫字樓等房地產項目可以通過逐步實現凈零排放，甚至更進一步的凈負排放來為減少溫室氣體做出貢獻。為了實現凈零碳排放，大中華區的樓宇必須減少隱含的排放量和運營產生的排放量，并優化能源效率。需要考量的因素有： 建筑的結構墻壁 （包括玻璃墻） 、 地面 （包 括地基）以及屋頂； 空調采暖、制冷、通風； 照明； 電力負荷； 可再生能源的使用能源和材料； 建筑物的使用和租戶的租賃活動。對于正在建設和運營的寫字樓業主來說，在運營中減少碳排放以及提升節能效果非常關鍵。其中，2021 年的旺盛需求減輕了新增供

16、應的壓力 7新興商圈供應2.運營中的碳排放是指建筑在其運營周期內產生的二氧化碳的總和。各類建筑運營活動都會產生碳排放，包括可統一調控的供熱、制冷、通風和照明，以及不可控的大電器和小功率電器。由于建筑每年供暖和制冷產生的碳排放量往往相差無幾 , 所以增加建筑供暖 / 制冷均衡性的能效措施和系統非常具有挑戰性。通過減少建筑結構熱損耗或提高日光吸收的能效措施和系統會降低空間供暖產生的碳排放，但同時也會增加制冷產生的碳排放。同樣地，通過增加熱損耗或降低日光吸收的措施和系統將減少制冷產生的碳排放，但將增加供暖產生的碳排放。因此增加建筑供暖/ 制冷均衡性的能效措施和系統實際影響可能會非常小。話雖如此，大中

17、華區的商業建筑投資者、開發商和業主仍可運用若干能效理念、措施和系統，包括確保建筑的氣密性，改進建筑外殼隔熱性，改善照明效率。未來進一步發展，大中華區的商業建筑也可以考慮和使用低碳 / 零碳（LZC）技術。風能、太陽能等技術能夠滿足建筑凈零碳排放或碳排放顯著降低的能源需求。如能成功地將能效措施和系統以及低碳 / 零碳技術（LZC）綜合運用起來，可以顯著提升寫字樓的能源性能，其運營能源的消耗將比以往典型商業建筑顯著減少。2022 年，大中華區內預計 1,127 萬平方米的優質寫字樓面積將完工入市，其中 29.2% 的未來供應位于新興商圈。目前，大中華區重點城市甲級寫字樓存量的18.8% 位于新興商

18、圈，預計至 2025 年底，這一比例將增至 19.7%。大中華區大量位于新興商圈的甲級寫字樓的預期交付將持續支撐去中心化趨勢。租金敏感性企業或需求面積大的租戶也將持續帶動去中心化趨勢發展，尤其是以下行業的租戶企業，如：TMT（互聯網科技、媒體以及通信）行業、醫療保健行業（包括生命科學），生產制造業和物流業。這些行業的租戶正不斷在新興商圈尋求優質辦公空間，一些新興區域已成為產業聚集地。同時，這些新興區域的基礎設施與公共服務配套設施也在不斷建設完善。大中華區主要城市的新興板塊已逐步發展成熟，包括北京的麗澤、上海的前灘和徐匯濱江、深圳的前海和香港的鲗魚涌。商業配套與基礎設施的建設和竣工，特別是城市軌

19、道交通范圍的擴大，不斷助力大中華區重點城市的甲級寫字樓市場由城市中心區向郊區分散發展。舉例來說，截至 2021 年底，上海次級商圈的優質零售物業存量達到 1,800 萬平方米，預計到 2027 年底存量將增加至2,760 萬平方米以上。為了提高城市內的通勤效率，未來，大中華區重點城市的軌道交通網將進一步向郊區擴大，陸續建成新的地鐵線。例如，上?，F有 20 條軌道交通線路，軌道交通全網絡運營里程達 831 公里。預計到 2026 年前，上海地鐵將新增 3 條地鐵線，增加軌道交通運營里程152.8 公里，這將縮短上班族通勤時間，提升交通便捷性。8 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢隨著供應達到峰

20、值，2022 年將是大中華區優質寫字樓業主簽約租戶的激烈競爭時期，尤其是在城市新興商圈。為了保持領先地位，寫字樓業主在附加服務方面變得越來越有創意，以吸引和留住租戶。一些寫字樓業主正在尋求與租戶建立更深層次的業務關系。他們嘗試通過溝通合作更好地了解租戶的業務需求，以此為基礎提供更具新意的服務。此類服務的示例包括： 商務咨詢和支持：一些業主正在為他們的租戶提供商務咨詢服務和支持。例如關于企業設立和企業稅務的咨詢，以及預訂車輛等商務支持； 共享辦公空間：一些業主正在運營專用的共享辦公空間，并為現有租戶提供可預訂的商務空間； 健身空間：一些業主現在已經開設了專用的健身房和健身課，可供租戶預訂使用；

21、日托設施：一些業主與日托機構簽約，方便父母在寫字樓里托管自己的孩子； 辦公艙：一些富有創新精神的業主在寫字樓大堂里放置辦公艙，供租戶使用。辦公艙提供了一個設備齊全、封閉的可預訂空間。個人用戶可以在這里專注于工作，接聽私人電話，參加電話會議、網絡研討會等。較大的類似空間可以方便不同團隊聚集在一起開會、討論或集思廣益； 商業配套服務：一些同時運營相關商業配套的業主正在與零售租戶合作，通過特定的寫字樓租戶應用程序，為其寫字樓租戶提供餐飲服務及零售商品的優惠和折扣。更多的大中華區寫字樓業主毫無疑問將升級更多相關的附加服務，從而進一步增強寫字樓的租賃競爭力。業主提供的附加服務變得更具創新性3.2021

22、年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 9需求趨勢展望未來一年，考慮到經濟和政策方向，我們認為大中華區整體優質寫字樓需求將保持穩定。在部分城市中，寫字樓的吸納量在亮點行業的推動下有望進一步升高。鑒于新冠肺炎疫情對經濟、社會和生活方式的變化，以及政府的政策指向，一些亮點行業出現了新的商業機會和擴張契機。這些行業包括： 金融業； TMT( 電信、媒體和科技行業 )； 醫療健康行業。2022 年，我們預計對可持續性和 ESG 的關注度將激勵業主和租戶考慮綠色租賃，而城市核心商圈辦公空間將仍然緊俏，并且在家 / 遠程工作的機制將在經歷兩年多疫情后隨著科技的迭代愈加完善?？沙掷m性和 ESG 也可以從需求方面推

23、動。一旦商業辦公樓投入運營并開始租賃，毫無疑問，在大中華區，商業辦公物業租賃將有機會變得更加環保。為了高性能商業辦公樓的利益，租賃必須圍繞綠色概念進行建模，以確保商業辦公物業業主和租戶之間的關系與綠色房地產的最新發展相一致。綠色租賃實質上是標準租賃的一種，但包含新的或經過調整的條款，以便更好地協調業主和租戶之間的財務性激勵和可持續發展目標（健康安全的目標）。綠色租賃可以讓業主和租戶從提升能效的投資中反向收益，并激勵或促使雙方義務合作，以確保樓宇的租用、 運營和管理符合可持續發展 （健康安全發展） 。沒有一種“放之四海而皆準”的綠色租約，租約中的綠色條款應根據業主和承租人的目標進行調整，并考慮到

24、各個建筑的不同情況。盡管如此，以下是一些綠色租賃條款可以包括的內容： 各方要求著手的環保措施； 實現這些措施的機制； 監管評估措施的執行情況； 未執行的流程和懲罰。ESG和綠色租賃1.10 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢在 2020 年初，由于受到新冠疫情影響，部分公司縮減了辦公空間，我們看到大中華區許多城市核心商圈的空置率有所增加。因此，許多寫字樓業主降低了租金，以吸引潛在租戶入駐。2020 年的后期到 2021 年，隨著經濟復蘇，大量企業對于辦公空間的需求再次回升。從全國諸多市場來看，寫字樓的需求量實際上超出了預期，這在許多城市寫字樓市場中的核心區域尤其如此。大中華區各城市甲級寫字樓

25、市場里的核心商圈中，以上海靜安核心區為例，在 2020年第一季度末其空置率上升至 13.69%，但 2020 年中后期和 2021 年的空置率持續下降（2021 年第四季度末為 4.35%），這使得該地區的平均租金趨于穩定，預計未來將會重回業主市場。進入 2022 年，隨著租戶決定在大中華區中心地段租用優質辦公空間，這將向有利于過渡到業主市場。核心商圈在逐步重回業主市場2.綠色租賃條款的性質和范圍是可以調整的，以反映業主和租戶對建筑物能源效率負責的意愿強弱?！熬G色租賃” 可分為 “淺綠色租賃” 、 “中綠色租賃”或“深綠色租賃”，視業主和租戶是否有意讓租賃合約中的各項義務具有法律效力而定。在未

26、來，經過深思熟慮并妥善實施的以環境可持續性為重點的綠色租賃將為大中華區的商業地產業主和租戶帶來諸多優勢。在業主方面，綠色租賃將大大有助于業主最大限度地提高其長期盈利能力，從而實現投資回報。在大中華區各房地產市場中，考慮到希望占用此類商業空間的租戶對此類空間的需求更大，綠色商業建筑通常享有更高的租金和更高的資本價值。此外，預計大中華區將有更多的業主采用綠色租賃，因為實施綠色租賃計劃的商業建筑通?？梢越档瓦\營成本和維護成本， 延長使用壽命。 此外，綠色租賃還將提高業主的聲譽，進而轉化為積極的公共關系。對于租戶來說， 綠色租賃帶來的好處也同樣重要。由于工作環境的改善，綠色租賃將使承租人能夠吸引和留住

27、有才華的員工。與業主的情況一樣，綠色租賃也將提高承租人的聲譽，促進積極的公共關系。由于綠色建筑運營效率的提高，承租人的整體租賃成本也應該會降低。2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 11在過去的一年里，鑒于疫情的經驗和相關技術的支持，部分企業允許員工選擇時不時地居家或遠程工作。對于絕大多數企業員工，雇主實際上只在必要、適當和方便時才向員工提供此辦公選項。 但是，員工仍然希望在辦公室工作，因為辦公空間提供了協作環境，給予員工歸屬感以及活動場地上的支持等，這種需求預計將持續到未來。因此，未來辦公空間在中國的商業職場中仍將發揮重要作用。然而，大中華區沒有多少公司機構對其辦公空間進行設計更改。隨

28、著員工越來越多地使用在線會議技術（當他們與同事或客戶進行溝通交流時），辦公室中的噪音水平在某些情況下有所增加，這可能會打擾到坐在附近的同事。未來，我們預計一些辦公空間將重新設計，以接受新技術，同時減少干擾，提升員工辦公效率。 展望 2022 年，公司有機會重新定義他們辦公空間的功能，以一種開放的態度來理解工作，為員工提供更加舒適的環境并提升他們的效率。居家 / 遠程工作和辦公空間設計3.12 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢2019 年底，國務院印發了關于進一步做好外資工作的意見（國發201923 號）（以下簡稱意見）。意見的主要目標之一是促進中國大陸金融業的進一步發展。意見提出了 4 個

29、方面共20 條政策措施。這四個方面是：1. 深化對外開放；2. 加大投資促進力度；3. 深化投資便利化改革；4. 保護外商投資合法權益。此外，隨著北京證券交易所的成立，表現良好的中小企業有望受益。在未來五年內，“十四五”規劃將著眼于： 人民幣進一步國際化； 資本市場的進一步發展； 進一步加強金融市場監管； 持續放寬資本賬戶。接下來一系列的金融改革政策， 包括意見、“十四五規劃”和北京證券交易所的成立等將帶來新的商機，支持中國商業寫字樓市場的進一步發展。金融科技這一領域也十分活躍。根據 Penser 公司的數據，中國大陸目前擁有 8 家世界領先的金融科技獨角獸企業。這 8 家企業平均市場價值達

30、268 億美元，大約是北美金融科技獨角獸平均市場價值的8 倍。新冠疫情也在擴大金融部門的某些業務領域方面發揮了作用。在 2020 年年初中國大陸疫情暴發高峰期間，在線金融服務的使用量有所增加。首先，網上銀行和財富管理服務的活動激增。其次，線上保險經紀業務活動也有所增加，第三，在隔離期間，更多的人在家在線購物。 隨著投資者和金融機構繼續在中國大陸發展業務，我們可以預期該地區金融業的參與者范圍將擴大。相應地，這類業務擴展將帶來新的機會，不僅支持了中國大陸甲級寫字樓市場的進一步發展，還推動了整個大中華區的優質寫字樓市場的未來發展。金融業4.2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 132021 年

31、，中國頒布了幾項新的關于 TMT 行業的政策及規范，TMT 行業正持續成為大中華區許多城市優質寫字樓需求的主要驅動力。未來，正如”十四五”規劃所述，中國大陸將加大對 “新基礎設施 “的投資， 并推進” 數字中國倡議” ，以建立”數字社會、數字政府和健康的數字生態系統”。為了推進創新，”十四五”規劃提出了在未來五年內整個經濟中研發投資年均增長率達到7%的目標。TMT 行業5.電子商務，5G，人工智能，健康技術，自動駕駛汽車等，都是預計在中國大陸地區進一步發展的科技領域。由于這一行業演變，預計會出現新的商機。隨著中國大陸及其他地區的 TMT 公司意識到此類機遇，預計在可預見的未來，大中華地區這些公

32、司對甲級寫字樓的需求將會增加。近年來，大中華區的藥品和醫療器械市場大幅擴張。展望未來，鑒于新冠肺炎疫情的存在公眾不斷提高對醫療健康的認識。諸多積極因素將促進大中華區醫藥市場發展，譬如居民收入增加，更多醫藥健康科學家和專業人士參與國內醫療健康市場的發展，更多技術的整合，我們預計大中華區制藥和醫療設備市場將在未來進一步增長。 據前瞻產業研究院估計，預計到 2025 年，中國醫藥市場規模將超過 5.3 萬億元人民幣，此后仍有增長空間。展望未來，中國目標是成為世界上最成熟和最重要的生物醫藥市場之一。 此外，我國的人口正在老齡化， 而衛生支出正在逐步增長。因此，藥物供應和醫療設備的市場預計將擴大。在一系

33、列有利的經濟、 人口和政治因素的刺激下，國內外生物醫藥公司在中國大陸城市的投資有所增加。越來越多的職能部門，以及許多公司的亞太總部已經并將繼續在中國設立總部，以確保在中長期內的可持續業務發展。 此外，近年來，中國大陸在生物制藥行業的研發投資中增長最快。隨著許多生物制藥公司在中國的快速擴張，以及研發和生產新藥和新醫療設備的需求不斷增多，預計研發投資總額將繼續增長。 2020 年初中國爆發的新冠肺炎疫情也在一定程度上加速了包括風險投資在內的資本流入中國生物醫藥行業。醫療健康行業6.因此，鑒于新冠肺炎疫情給大中華區醫療健康行業帶來的影響， 以及多個領域商業活動度的預期增長，我們預計醫療健康行業將在未

34、來一年催生更多辦公空間需求。六大重點城市寫字樓市場報告涉及的六個主要的大中華區甲級寫字樓市場有： o 北京； o 上海； o 深圳； o 廣州； o 香港； o 臺北。以上六大市場提供了一個大中華區核心寫字樓市場業主及租戶活動的基本面。 北京廣州14 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 15上海香港深圳臺北北京甲級寫字樓市場供需前沿趨勢寫字樓供應過去一年2021 年，由于大體量新增項目較 2020 年明顯減少，北京全市甲級寫字樓新增供應雖較 2020 年全年下降25.4%，達 624,065 平方米，（其中 43.1% 位于五大核心區域，56.9%

35、位于新興商圈）（圖 1），但全年新增供應仍保持在歷史平均水平。值得關注的是，四年來沒有新增供應的燕莎和中關村商圈本年度也迎來了霄云路33 號和鼎好 DH3 等亮點項目入市（表 1）。在 2021 年北京入市的 10 個甲級寫字樓項目中，兩個位于麗澤金融商務區，體量共計 27.0 萬平方米，占總新增圖 1：北京甲級寫字樓市場新增供應動態根據核心 /新興商圈劃分（2020 年2021 年）資料來源：戴德梁行研究部廉峰哲魏東研究部16 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢項目及企業服務部平方米2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 17面積的 43.3%；兩個位于中央商務區，但由于大部分面積作為

36、企業自用， 所以對外出租面積僅為5.0萬平方米，占總新增面積的 8.0%；而燕莎、中關村、東二環、亞奧、金融街和望京 - 酒仙橋商圈各有一個新增項目入市，分別占總新增面積的 10.4%、9.1%、9.0%、7.2%、6.6%和 6.4%（圖 2）。展望未來2022 到 2025 年，預計北京寫字樓市場還將迎來約248.1 萬平方米的辦公空間，未來供應總量占目前全市甲級寫字樓總存量比例為四大一線城市中最低值，僅為19.7%。其中，核心商圈和新興商圈未來供應分別占全市未來供應總體量的 48.2% 和 51.8%。預計到 2025 年，北京全市甲級寫字樓存量將達到1,508.9萬平方米 （圖3） 。

37、2022 到 2025 年，北京寫字樓市場的未來供應仍將主要集中在中央商務區、 通州運河商務區和麗澤金融商務區，分別占未來供應總體量的 26.2%、19.8% 和 12.7%。其中位于中央商務區的普洛斯 /CICC/ 香港置地 (Z3)、民生銀行（Z4）、大家保險（Z5）、遠洋地產（Z6）預計將于 2025 年后集中入市，體量共計約 50 萬平方米；除此之外，備受矚目的通州運河商務區，未來三年也將迎來如新光大中心和遠洋樂堤港等地標項目，且體量均在 15萬平方米以上（表 3）。未來，隨著通州運河商務區和麗澤金融商務區基礎設施的逐步完善以及產業升級步伐的加快，北京寫字樓市場的發展勢頭將持續向好。項

38、目名稱商圈寫字樓建筑面積（平米）1平安幸福中心麗澤金融商務區150,0002霄云路 33 號燕莎65,0103鼎好 DH3中關村57,000表 2：北京甲級寫字樓市場建筑面積最大的三個新增項目（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 2：北京甲級寫字樓市場新增供應動態根據區域劃分（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 3:北京甲級寫字樓市場未來供應根據核心 / 新興商圈劃分（2022 年2025 年）資料來源：戴德梁行研究部繼鼎好 DH3 入市后，中關村商圈在 2022 年將繼續迎來供應小高峰，和泓大廈和麗金智地中心等項目將為市場帶來約 15 萬平方米的優質辦公面積，將在一定程度上緩解中

39、關村區域可租賃面積短缺的局面（圖 4）。在未來的建筑樓宇中，為了達成進一步實現“雙碳”的目標和人們對綠色健康需求的不斷提高，綠色建筑、綠色金融、綠色租賃將成為未來北京商業地產市場的新標簽，同時，具備更多綠色認證的樓宇和物業管理將更加受到市場的青睞。項目名稱商圈寫字樓建筑面積 （平米）入市時間1和泓大廈中關村80,0002022 年 2信達中心東二環138,4442023 年3新光大中心通州運河商務區150,0002025 年表 3：北京甲級寫字樓市場主要的未來供應（2022 年2025 年）資料來源：戴德梁行研究部圖4:北京甲級寫字樓市場未來供應根據區域劃分（2022 年2024 年）資料來源

40、：戴德梁行研究部18 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢2022202320242021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 19寫字樓租戶需求過去一年2020 年初爆發的新冠肺炎疫情致使業主在一整年都采取降低租金的方式來吸引租戶，很多企業租戶意識到近兩年是重新選址搬遷的最佳時期。2021 年上半年，新增供應的入市為企業選址提供了更多選擇，市場租賃需求表現旺盛，全市上半年凈吸納量共計達 34.5 萬平方米。進入下半年，由于中央商務區、麗澤、亞奧和望京 - 酒仙橋等商圈的活躍表現，下半年市場凈吸納量高達 49.4 萬平方米。至此，北京全市年度凈吸納量達五年來最高值，為 83.9 萬平方米。受此影

41、響，市場空置率同比下降 2.4個百分點至 14.6%。與此同時，市場需求的強勁表現令北京全市租金水平自三季度開始在連續十個季度持續下跌后首次迎來小幅上揚，并于年底恢復至去年同期水平，為每月每平方米人民幣 337.6 元。圖5:北京甲級寫字樓市場內 / 外資企業租賃成交面積占比（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部92.4%7.6%內資外資成交類型方面，受疫情帶來的不確定性、國際政治環境以及外資租戶審批流程長等多方面因素影響，內資企業繼續成為 2021 年北京寫字樓市場的成交主力，租賃面積約占到整體市場的 92.4%（圖 5）。北京作為全國的科技創新中心，在服務業擴大開放、打造全國數字經濟發展

42、的先導區和示范區以及北京自貿區、北交所的設立等諸多利好政策的驅動下，北京寫字樓租賃市場衍生出了更多的租賃需求。2021 年全年，多家知名互聯網企業的大面積擴張拉動 TMT 類公司成交占所有行圖6:北京甲級寫字樓市場各行業租賃成交面積占比（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部業成交面積總和比例高達 55.5%，占比高于 2020 年 17.9個百分點，創歷史新高。除 TMT 行業之外，疫情激發了保險和基金等行業快速發展，帶動金融業成交面積占比位居第二，達 17.6%；同時疫情的暴發同樣也令律師事務所、咨詢和在線娛樂等行業迅速擴張，至此，專業服務業成交面積占比位居第三，達14.9%。20 大中華

43、區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢租賃樓宇商圈客戶成交面積（平米）租賃類型亞洲金融中心亞奧騰訊100,000新租融中心燕莎字節跳動100,000新租萬家燈火大廈中關村快手86,000新租萬科時尚中心中央商務區字節跳動83,000新租鼎成時代廣場亞奧美團80,000 新租表 4:北京甲級寫字樓市場五宗重要租賃交易（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部值得一提的是，新冠疫情的暴發使醫藥健康行業發展迅速，2021 年全年，該行業新租和搬遷面積占所有行業總成交面積的 4.6%，為自 2014 年以來最高值，在所有行業中位居第四位。其余有租賃需求的行業還有能源、房地產、制造業、零售和物流等，成交面積之和約

44、占2021 年全年北京寫字樓市場總成交面積的 7.4%（圖 6 和表 4）。對于TMT行業來說， 新項目的入市為亞奧商圈提供更多辦公空間， 同時憑借著奧運契機，近兩年亞奧商圈已比肩上地迎來高科技企業紛紛落戶，如騰訊和美團分別在亞洲金融中心和鼎成時代廣場新租約 10 萬和 8 萬平方米的辦公面積，至此，亞奧商圈占 TMT 行業總租賃面積的 22.2%。而一直以來都以高科技企業為主要聚集地的中央商務區、中關村、望京 - 酒仙橋商圈這一年來也吸引了多家知名高科技企業入駐，三大商圈共占 TMT 行業總租賃面積的 49.0%。位于燕莎商圈的城市更新項目“融中心”雖還未改造完成，但憑借其獨特的外形特點和智

45、能的辦公理念已被字節跳動提前預租完成，因此燕莎商圈租賃面積占 TMT 行業總租賃面積的 13.5%?？v觀 2021 年全年，選址這些區域的企業租賃面積占到整個 TMT 行業全年租賃面積的 84.7%（圖 7）。北京在金融領域，集中了國家金融監管部門和政策管理部門，集聚了大量知名金融企業和銀行總部。近兩年，作為金融業對外開放的先行城市，北京市政府高度重視并出臺多項舉措支持高質量金融業快速發展。具體在金融行業的成交中，中央商務區、金融街和麗澤金融商務區在 2021 年依然是金融企業在京最受青睞的三大區域，三大商圈共占金融行業總租賃面積的 67.4%。同時，東二環在此期間也吸引了一批國內基金、證券企

46、業入駐，如中泰證券租賃北京泓晟國際中心約 11,900 平方米的辦公面積，至此，東二環的租賃面積占金融行業總租賃面積的 15.5%?？v觀 2021 年全年，選址這些區域的企業租賃面積共占整個金融行業全年租賃面積的 82.9%（圖 8）。最后，對于專業服務業而言，中央商務區和東二環這一年來吸引了多家律師事務所、會計師事務所和咨詢管理類公司的入駐，兩大商圈共占專業服務業類企業總租賃面積的46.7%。望京 - 酒仙橋商圈這一年來吸引了一些健康管理類、教育類公司的選址落戶，至此，專業服務類企業在此區域的租賃面積占專業服務業總租賃面積的 16.3%。在政府“大眾創業、萬眾創新”的推動下，中小企業發展迅速

47、。擁有眾多科研院所和高等學府的中關村商圈吸引了服務型創業投資機構落戶，如創新工場租賃鼎好 DH3 約 7,000 平方米的辦公面積。至此，專業服務類企業在中關村商圈的租賃面積占專業服務業總租賃面積的 8.9%?？v觀 2021 年全年，選址這些區域的企業租賃面積共占整個專業服務行業全年租賃面積的 71.9%（圖 9）。圖 7:TMT 行業區位偏好（按租賃面積）（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 8:金融業區位偏好（按租賃面積）（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 9:專業服務業區位偏好（按租賃面積）（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部展望未來2022 年至 2023 年，北京甲

48、級寫字樓市場將迎來約 150 萬平方米的新增供應。預計未來一年，受互聯網領域監管力度的加大和“雙減”政策滯后效應的影響，互聯網行業大面積擴張的現象或將有所放緩，在市場租賃需求回落和大量新增供應的雙重壓力下，北京整體市場空置率將被推高的同時市場租金水平或將再次承壓。同時， 在2022年初結束的政府工作報告中， 無論是關于 “十四五” 規劃還是2022年的發展目標， 都重點提到了科技自主自強， 可見高科技領域將繼續成為北京市未來的重點發展方向。最后，在 2021 年 8 月發布的北京市關于加快建設全球數字經濟標桿城市的實施方案中，健康服務產業已被列為北京未來發展的六大聚焦產業之一。與此同時，中國第

49、三個證券交易所于 2021 年 9 月塵埃落定，隨著北京證券交易所的正式運營，未來，在政府政策扶持和發展目標的雙推動下，生物醫藥相關行業以及北京創新型中小企業將迎來的更好的平臺和更廣闊的發展空間，屆時寫字樓市場租賃需求將得到進一步提升。2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 2122 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢寫字樓供應過去一年2021 年是新興商圈又一個重要年份，新增供應量為678,311 平方米，占上海的 92.1%。隨后，甲級寫字樓總面積擴大至 1,440 萬平方米。 盡管許多項目被推遲到 2022 年，但在 2021 年，一些位于新興商圈的項目完工入市（圖 10）。地標性

50、項目包括瑞虹天地、SK 大廈、金融街二期等。鑒于 2021 年的強勁需求，新建項目的業主希望引入更多優質租戶發展”樓宇經濟”，以保持持續穩定的現金流表現（表 5）。圖 10：上海甲級寫字樓市場新增供應動態根據核心 / 新興商圈劃分（2020 年2021 年）資料來源：戴德梁行研究部魏超英ShaunBrodie研究部上海甲級寫字樓市場供需前沿趨勢項目及企業服務部2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 23在 2021 年的所有 13 個新項目中，有 11 個位于浦西。虹口、普陀和閔行區的新增供應量均超過 9 萬平方米，而浦東在過去一年中商務園區不斷增加，寫字樓新增供應量減少（圖 11）。 展

51、望未來到 2025 年，預計上海將有超過 390 萬平方米的新增甲級寫字樓供應。2021 年底，未來供應占總存量的比例約為 27.4%。其中，核心商圈和新興商圈分別占未來總供應量的 33.0% 和 67.0%。到 2025 年，上海甲級寫字樓存量預計將達到約 1,820 萬平方米（圖 12）。徐家匯長期以來一直是最受歡迎的商圈之一，而未來 4年新的優質寫字樓供應將為許多公司提供更多辦公選擇（表 6）。與此同時，徐匯非核心區域商業設施日趨完善，一些地標性項目將于 2024 年完成。其他一些重要的未來供應項目也預期在靜安， 黃浦， 普陀和虹口完工入市，豐富當地高端辦公空間供應，并增長對高增長企業的

52、吸引力。浦東未來的大部分優質寫字樓供應項目將在世博&前灘，另外也有兩個項目分別位于世紀公園和竹園。 未來四年，超過 86.2% 的甲級寫字樓供應將在浦西。在未來的所有供應中，32.6% 將位于核心商圈，如核心靜項目名稱商圈寫字樓部分建筑面積（平米）1瑞虹天地虹口 130,000 2上海 SK 大廈世博 & 前灘 123,075 3金融街二期靜安非核心 75,055 表 5：上海甲級寫字樓市場建筑面積最大的三個新增項目（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 11：上海甲級寫字樓市場新增供應動態根據區域劃分（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 12：上海甲級寫字樓市場未來供應根據核心 /

53、 新興商圈劃分（2022 年2025 年）資料來源：戴德梁行研究部安和黃浦，而 67.4% 將分散在非核心區域，主要是位于徐匯非核心區域，普陀區和前灘（圖 13）。 未來，智能設施將避免政府和租戶的巨大風險。隨著租戶更全面的需求，周圍的設施，如地鐵線路，零售設施，甚至周圍的小公園，將為人們提供更舒適的辦公體驗?？紤]到碳中和目標的設定，上海更多認證綠色建筑的成功將為中國許多其他市場指明未來。24 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢項目名稱商圈寫字樓部分建筑面（平米）入市時間1保利浦開文化中心竹園212,0082022 年2太平洋新天地商業中心（124）黃浦155,0002023 年3徐家匯中心

54、三期 T2徐匯核心211,0002024 年表 6：上海甲級寫字樓市場主要的未來供應（2022 年2025 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 13：上海甲級寫字樓市場未來供應根據區域劃分（2022 年2024年）資料來源：戴德梁行研究部2022202320242021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 25寫字樓租戶需求過去一年通過有效的防疫措施，大部分本地新冠肺炎病例及時發現。 上海市政府確保上海大部分商業活動不受疫情影響，即使是像中國國際進口博覽會這樣的國際活動也如期成功舉辦。2020 年后，企業形成了靈活的工作制度，以適應疫情帶來的突發狀況。寫字樓租賃市場在 2021 年相當活躍。 202

55、1 年，上海重點發展創新型經濟、服務型經濟、開放型經濟、總部型經濟、流量型經濟。作為創新型企業的重要載體和平臺，上海寫字樓在過去一年中吸引了眾多國內外知名企業入駐， 助力上海創新模式， 發展高端服務、打造全球總部集群并拓展各企業線上線下平臺上的全球業務。 圖 14：上海甲級寫字樓市場內 /外資企業租賃成交面積占比（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部在 2021 年上海市防疫常態化之后，需求從艱難的 2020年迅速反彈。2021 年每個季度的凈吸納量都大于新供應量，推動年度凈吸納量增加到 140 萬平方米，是 2020年的三倍有余。與此同時，2021 年的凈吸納量幾乎是年度新增供應量的 1.

56、7 倍。整體而言，核心區域凈吸納面積為 531,366 平方米，導致空置率下降至 9.9%，而新興商圈凈吸納量為 887,566 平方米，推動空置率升至24.5%。由于這樣大體量的凈吸納量，平均空置率小幅下降到 16.0%。 對當地疫情的精準防控增強了國內許多企業的信心。因圖 15：上海甲級寫字樓市場各行業租賃成交面積占比（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部此，在寫字樓租賃市場，內資企業今年非?；钴S，約占上海交易份額的 74.6%（圖 14）。外資企業也非?；钴S，只是相比異?；钴S的內資企業在市場中占比略有下降。據上海市政府統計，跨國公司的區域總部增加了 60 個，外資投資的研究中心增加了

57、25 個。2021 年上海的實際外資使用量同比增長了 11.5%，這些外資企業更深入地參與到上海經濟的發展。2021 年寫字樓市場中的租賃成交主要集中在金融、TMT和專業服務業。金融業占 2021 年總租賃成交面積的24.0%。在全球疫情期間，上海加快了更多國際交易平74.6%25.4%內資外資26 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢租賃樓宇商圈客戶成交面積（平米）租賃類型北外灘來福士虹口浦發金控25,000搬遷陸家嘴濱江中心陸家嘴閱文集團19,000搬遷陸家嘴濱江中心陸家嘴芯鑫融資租賃15,000搬遷陸家嘴濱江中心陸家嘴山西證券11,000搬遷國華廣場楊浦嗶哩嗶哩11,000新設表 7：上

58、海甲級寫字樓市場五宗重要租賃交易（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部臺的建設。一些金融公司，包括投資公司、保險業、證券業，在過去一年中一直活躍在甲級寫字樓市場中。為了適應區域偶發性疫情，其工作機制也更加靈活。第二個占比較高的行業是 TMT 行業，2021 年其租賃成交面積占約 21.8%。由于中國不同區域的居民在 2021 年的不同時期仍然受到嚴格的隔離措施，許多城市正在加強數字經濟的發展，這為上海的 TMT 行業提供了許多新商機。中國各種商業領域過去，現在和將來的商務拓展，業務連續性和數字化轉型都需要 IT，云計算以及各類在線平臺的支持。按照上海市電子信息產業發展“十四五”規劃，上海正在

59、打造具有全球影響力和競爭力的電子信息產業集群。因此，許多 IT、云技術、電子商務和新媒體公司都活躍在寫字樓租賃市場，以在吸引人才方面保持其在各自領域的競爭力。在專業服務公司中，律師事務所、咨詢公司、會計師事務所公司和一些聯合辦公空間運營商相對更為活躍，總計約占市場中租賃成交的 18.0%。制造業，醫療健康，貿易和零售，物流和其他一些行業在 2021 年上海甲級寫字樓市場租賃成交中約占 36.8% 的份額。醫療健康板塊，包括制藥，醫療服務和健康管理公司，在上海的租賃市場一直相當活躍。一個關鍵原因是，隨著更具吸引力的稅收和其他政策的實施，政府更加重視上海特別是浦東的醫藥和醫療設備行業的發展。在制造

60、業、物流業和零售業也有不少辦公空間的需求（圖 15 和表 7）。2021 年強勁的金融業租賃需求集中在陸家嘴及附近地區，占全部租賃成交面積的34.4%。繼陸家嘴之后，虹口和黃浦是金融公司中較受租戶青睞的區域，共占租賃成交面積的 29.9%。世紀公園、竹園作為陸家嘴的金融業”溢出”效應的承接區域之一，充分享受浦東新區在國內的新政策，維持其金融業的活躍度。在這些金融業企業集中的各區， 區政府都在2021年或早前幾年發布相關政策和計劃助推金融業發展 （圖16）。 在 TMT 領域，虹口、世博和前灘以及閔行分別以 19.1%、15.0% 和 14.3% 的租賃面積占比占據部分優勢。隨著周邊零售設施的增

61、多和區域更詳細的規劃，TMT 公司能夠吸引優秀的人才，并在新興商圈的這些新建辦公樓中獲得更具性價比的辦公空間。然而，一些大型 IT 和新媒體公司為了跟上日常潛在用戶的步伐，仍然會選擇陸家嘴和長寧等核心商圈（圖 17）。對于專業服務業，陸家嘴、靜安核心、黃浦和長寧等核心區域仍然是相對最受歡迎的區位。2021 年，這些核心商圈在 2021 年甲級寫字樓市場總租賃成交面積中共計約占55.7%。聯合辦公空間和其他一些創新公司擴大了在一些新興商圈的業務，以實現更長遠的發展（圖 18）。圖 16：金融業區位偏好（按租賃面積）（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 17：TMT 行業區位偏好（按租賃面積

62、）（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 18：專業服務業區位偏好（按租賃面積）（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部展望未來未來中國仍將同時保持經濟發展和動態清零的防疫策略并重。作為中國最重要的門戶城市之一，上海將鼓勵更多的外資投入高端產業領域，以促進中國的高質量發展。 “十四五”期間，上海將強化“四大功能”、深化“五個中心”建設、發展“五型經濟”為主攻方向，加快提升城市能級和核心競爭力。毫無疑問，疫情在不斷改變經濟結構，進而影響辦公空間需求。隨著更多行業的融合，不同行業之間的界限將更加模糊，因此，這些聚焦線上和線下平臺以及企業數字化轉型的創新型企業將出現更多的熱門領域， 包括金融科技

63、， TMT， 醫療保健， 資產管理， 新零售和現代物流等。 隨著未來人才素質的不斷提升， 企業對辦公空間的需求將更加全面和細致，這就要求在辦公樓內外提供更加舒適和多樣化的設施。在未來幾年，上海大量的甲級寫字樓供應可能會在中長期加劇業主之間的競爭。這可能會增加空置率，并給租金帶來壓力。為響應未來的碳中和目標，更多的業主將采用更智能的互聯寫字樓系統，以提升運營效率，并盡可能減少碳足跡。2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 2728 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢 寫字樓供應過去一年2021 年，深圳年內竣工項目不少，但除去產業扶持、企業自用等非市場化項目，最終投入使用的高端物業供應較為

64、有限，全年深圳甲級寫字樓落地供應量約 359,800平方米（圖 19）。過去一年，深圳共有 4 個甲級寫字樓項目投入使用，均位于核心區域。按新供應的總面積來看，福田占比44.5%，南山占 55.5%。廣電金融中心的入市為福田中心區的寫字樓市場帶來久違的新供應；而前海 3 個項目的入伙則為前海帶來了約 20 萬平方米的甲級寫字樓體量，進一步擴大了前海的寫字樓市場規模（表 8 和圖20）。圖 19：深圳甲級寫字樓市場新增供應動態根據核心 /新興商圈劃分（2020 年2021 年）資料來源：戴德梁行研究部深圳甲級寫字樓市場供需前沿趨勢楊薇張曉端項目及企業服務部研究部黃書禮項目及企業服務部2021 年

65、的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 29展望未來結合在建項目供應計劃，預計 2022 年 -2026 年全市甲級寫字樓的計劃供應量將超過 600 萬平方米，高居一線城市之首，即便項目存在延期交付的可能，市場存量規模翻倍也只是時間問題。屆時，南山區甲級寫字樓存量規模將是福田區的 2.2 倍，商務發展格局向西延伸的趨勢顯著。高供應的同時，前海、深圳灣超級總部基地的大量總部自用物業將一定程度上弱化去化壓力。分片區來看，未來五年的計劃供應中，核心板塊占比 90.2%，非核心板塊占比 9.8%（圖 21）。未來三年計劃供應來看，前海甲級寫字樓占比全市的44.0%，意味著接下來三年前海的寫字樓將進入集中交付階

66、段。但考慮到總部自用及政府產業扶持所用，加上房地產大環境的變化預計將波及個別未來供應項目的進度， 未來實際供應量或小于預期。 伴隨前海嘉里中心二期，民生電商大廈等項目的投入使用，2022 年前海的甲級寫字樓新增供應量預計達到 608,610 平方米。此后，還將有中國風投大廈、華強金融大廈等項目陸續入市，寫字樓的落成及配套設施的逐漸成熟將繼續改善前海的商務面貌，而持續的供應也將令前海成為寫字樓的熱點市場之一。深圳灣超級總部基地未來三年供應量占全市的 21.9%，萬科 SIC 超級總部中心、神州數碼等多個大體量項目預計將于 2023 年陸續入市，推高 2023 年的計劃供應量達到 514,390

67、平方米（表 9）。項目名稱商圈寫字樓部分建筑面積（平米）1廣電金融中心福田 CBD160,0002前海金融中心 T1前海110,000表 8：深圳甲級寫字樓市場建筑面積最大的新增項目（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 20：深圳甲級寫字樓市場新增供應動態根據區域劃分（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 21：深圳甲級寫字樓市場未來供應根據核心 / 新興商圈劃分（2022 年2025 年）資料來源：戴德梁行研究部 后海片區供應量排名第三，占比 13.5%，其中 17 萬平方米超大體量的聯想國際總部預計將于 2022 年投入使用，目前已處于預租階段并且獲得一定的市場關注度。深灣超總和

68、后?？偛炕氐刃屡d商務區的發展將與較為成熟的科技園片區形成有效聯動，南山的商務市場規模將進一步擴大。盡管市場難免經歷競爭階段，但對于目前缺少大面積可租賃辦公空間的南山核心商務區來說，新樓宇的落成將進一步刺激需求的釋放。2022 年，預計福田將迎來大百匯廣場及中洲灣項目的投入使用，隨后因土地供應有限，甲級寫字樓的供應也將明顯放緩。雖然有利于市場存量的消化，但部分租戶或因市場供應有限而擇址于新興商務區，客戶流失在所難免（圖 22）。30 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢項目名稱商圈寫字樓部分建筑面（平米）入市時間1中洲灣車公廟214,0002022 年2萬科 SIC 超級總部深圳灣超級總部基地

69、93,0002023 年3中國風投大廈前海118,8502023 年表 9：深圳甲級寫字樓市場主要的未來供應（2022 年2025 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 22：深圳甲級寫字樓市場未來供應根據區域劃分（2022 年2024 年）資料來源：戴德梁行研究部2022202320242021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 31寫字樓租戶需求趨勢過去一年深圳甲級寫字樓市場延續2020年以來活躍的市場需求，同時支撐租金保持相對平穩，全年租金水平呈微幅波動趨勢。2021 年末深圳全市甲級寫字樓平均租金為每月每平方米 210.5 元，較上年同期微降 0.5%。需求保持穩健但市場實際供應相對有限的背

70、景下，深圳甲級寫字樓市場整體空置率下滑 6.1 個百分點，目前全市空置率重回20% 以下，僅為 19.0%。深圳寫字樓中長期供應壓力不減，新項目業主在定價策略上更加靈活，以低價吸引客戶；而較長的預租及免租期也為企業實質降低了搬遷成本，進一步刺激租賃需求的釋放；同時，政府提供的租金補貼更是刺激了企業換租、擴租需求。因此全年錄得深圳甲級寫字樓吸納量高達 672,599 平方米，僅次于 2017 年達到歷史第二高的水平。從區域來看，前海全年吸納量為 294,365 平方米，圖 23：深圳甲級寫字樓市場內 /外資企業租賃成交面積占比（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部占全市凈吸納的比重為 43.8

71、%，持續高居各片區之首。分企業類型來看，內資企業租賃面積占比 89.8%，是寫字樓需求的主要來源；外資企業租賃面積占比10.2% （圖23）。雖然外資企業租賃需求占比較 2020 年僅上升 3.2個百分點，但成交宗數卻是 2020 年的 2 倍，既有小面積租用聯合辦公的需求，也有 24% 的租賃交易超 1,000平方米（含），中位數為 500 平方米，顯示出外資企業租賃活躍度有所提升的同時，對面積的需求保持多元化圖 24：深圳甲級寫字樓市場各行業租賃成交面積占比（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部的趨勢。無論是內資企業還是外資企業，租賃面積占比排名前二的行業均為 TMT 和金融業，并且這兩

72、個行業的需求在內資及外資企業需求中的占比均在 60% 以上，顯示出這兩類行業對優質甲級寫字樓辦公空間的需求活躍。分行業來看，TMT、金融業和專業服務業分別占比38.0%、25.6% 和 10.1%，是深圳甲級寫字樓的主要需89.8%10.2%內資外資32 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢租賃樓宇商圈客戶成交面積 （平米）租賃類型廣電金融中心福田中心區長城基金8,000新租前海嘉里中心前海Aftership 愛客6,500搬遷華潤前海中心 T5前海創金合信基金5,000新租中建鋼構大廈后海高通4,800新租廣電金融中心福田中心區中信建投證券2,700搬遷表 10：深圳甲級寫字樓市場五宗重要租

73、賃交易（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部求來源。TMT 的比重逐年增加，較 2019 年已上升約 15 個百分點，這離不開互聯網巨頭及其上下游企業、以及高成長性科技企業所帶來的辦公空間的需求增長的貢獻，但預計隨著部分科技企業總部樓宇的陸續落成，該行業的需求增速或有所放緩。商貿類占比 7.1%，排在三大支柱行業之后，其中內資商貿占比 85.2%，他們多擇址于福田 CBD、前海和車公廟，這包括正在線下擴張的電商服飾品牌、酒企經銷商等企業對辦公物業的大面積租賃，另外也有外資奢侈品牌對辦公物業的需求，這與奢侈品牌在深圳商業市場的擴張有關。房地產及建筑業占比 5.8%，46.2% 的租賃面積發生在

74、福田CBD，其次為后海，占比為 16.5%，也有港資建筑顧問公司選擇入駐前海以便于更好地就近服務客戶（圖 24 和表 10）。TMT 行業近年持續快速增長，除了龍頭企業外，勢頭向好的初創企業、獨角獸企業、新上市企業等更加關注自身的辦公環境及形象提升等訴求，也因此衍生了甲級辦公市場的大量新增需求。在當前市場低租金，物業選擇多的情況下，迎來換租、擴租的窗口期，市場不乏大面積或整棟的租賃成交出現，平均租賃面積達到 2,557 平方米。這也有利于未來吸引更多同類或上下游企業的匯聚，帶動新興熱點片區去化，實現片區辦公氛圍快速走向成熟。前海城市界面較新、優質配套陸續兌現，在政府租金補貼政策下整體價格優勢顯

75、著，增加了片區吸引力，新興產業注冊企業累計達到 3.15 萬家。TMT 行業 37.7% 的辦公租賃需求落址于此。后續前海、后海還將持續有新供應面市，預計仍將是全市成交的熱點區域（圖 25）。2020 年深圳證券公司營業收入實現 31.08% 的同比增長，營收在全國占比達 24.6%。金融業在 2021 年發展繼續向好并擔當深圳寫字樓市場的主力客群，券商、保險、基金等傳統金融業表現活躍、擴張步伐亦不斷，在尋求品質更高的辦公環境或擴充辦公空間方面表現積極。在選址上會關注片區的金融屬性及相關政策利好。深交所所在的福田中心區的租賃面積占比為 42.4%；后海和前海的占比均為 16% 左右，分別集中在

76、中國華潤大廈、深圳灣壹號和前海嘉里中心、華潤前海大廈等標桿項目。后海片區 2021年吸納量是 2020 年的 2.6 倍，帶動空置率下降 5.7 個百分點至約 12.6%，大面積可租賃甲級辦公空間已然緊俏，預計 2022 年大體量項目的入市將再次激發市場需求。位于車公廟處于去化階段的次新項目也吸引了保險和券商巨頭的入駐，令金融業在車公廟的租賃需求占比達到約 7%（圖 26）。根據租賃成交案例分析，專業服務業的平均租賃面積為 1,079 平方米。近 3 成的租賃成交來自律所，此外還有會計事務所、獵頭公司、廣告設計等行業的租賃成交，選址方面則偏好成熟板塊，42.2% 的租賃需求發生在福田中心區。畢

77、馬威、普華永道、安永等全球知名會計師事務所陸續入駐前海，推高前海的占比達 17.5% 并躋身第二，同時也體現此類企業對前海業務需求前景的期待。專業服務業在科技園的租賃需求占比較 2020 年增加至雙位數 16.5%。2021 年科技園雖無增加甲級寫字樓投入使用，受益于科技園整體商務氛圍的進一步提升以及產業聚集的優勢，令新增的辦公需求得以不斷擴大，全年的吸納量占到全市吸納量的 12.9%，僅次于前海和福田中心區，空置率較 2020 年同期下降 25.2 個百分點至 15.5%（圖 27）。2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 33圖 25：TMT 行業區位偏好（按租賃面積）（2021 年）

78、資料來源：戴德梁行研究部圖 26：金融業區位偏好（按租賃面積）（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 27：專業服務業區位偏好（按租賃面積）（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部展望未來伴隨著持續積極的租賃策略取得較好的去化效果，市場逐漸分化：部分核心商務區標桿項目去化指標逐漸完成或進入尾盤階段，業主更加注重客戶資質或開始調高租金報價；同時在激烈的市場競爭下，樓齡較長的項目未來經營仍然面臨一定難度，業主方應多采取靈活的租賃策略適應市場變化；而在供應集中的新興商務區，新項目難以實現較高的租金水平，進而對全市平均租金帶來影響。另一方面，相較于其他一線城市，深圳的租金水平或可租賃空間都具有優勢

79、。作為先行示范區，在灣區建設深入推進的帶動下，深圳的發展被持續看好，無論是本地高成長性及創業創新企業還是外地企業的積極進駐，都為寫字樓需求帶來支撐，從而帶動市場整體活躍度，供應壓力與市場活力并存，預計這一特征將在深圳商辦市場長期存在。雖然中短期內供應放量為市場帶來壓力，但長期來看發展前景仍然值得期待，尤其是在深港協同融合發展的背景下，前海創業平臺累計孵化香港團隊 266 家，2021 年前海港澳青年招聘計劃再發布 1362 個崗位吸引預計通關后，外資企業的需求將有所增加，而深港西部鐵路等交通設施的建設將進一步為兩地交流，進而為物業市場需求帶來發展機遇。分行業來看，在資本市場熱度相對較高的工業和

80、信息技術、媒體及電信業、醫療保健及生命科學等行業擴張需求強勁，有望為未來寫字樓租賃去化提供有效支撐。2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 3334 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢寫字樓供應趨勢過去一年2021 年廣州市場迎來 6 個甲級寫字樓項目共計 430,744平方米的入市，全年新增供應量同比增加 86.3%，為近五年新高，推高總存量至 5,617,246 平方米（圖 28）。在 2021 年新入市的 6 個甲級寫字樓項目中，4 座位于琶洲商務區，體量共計 24.0 萬平方米，占全市供應的55.7%，反映出琶洲商務區已經成為廣州寫字樓的供應主力；體育中心和珠江新城板塊則分別有廣

81、州環貿中心和寺右萬科中心入市，體量分別為 10.6 萬和 8.5 萬平方米，各占全市總供應量的 24.6% 和 19.7%（表 11 和圖29）。圖 28：廣州甲級寫字樓市場新增供應動態根據核心/新興商圈劃分 （2020年2021年）資料來源：戴德梁行研究部項目及企業服務部廣州甲級寫字樓市場供需前沿趨勢張曉端研究部羅進良2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 35展望未來未來三年，廣州預計有247.7萬平方米的甲級寫字樓供應，是目前全市甲級寫字樓總存量的44.1%，屆時全市總存量將上升至 809.4 萬平方米（圖 30）。短期來看，新增供應的集中入市可能令甲級寫字樓市場空置率面臨升高趨勢，

82、但另一方面，在新增供應對需求釋放的刺激作用下，市場整體活躍度有望得到提升。未來三年，廣州甲級寫字樓市場的供應主力將來自于琶洲商務區，預將有超過 160.7 萬平方米新增供應入市，占全市未來供應總體量的 64.9%（表 12）。其中不乏一些超過 10 萬平方米的大體量樓宇，包括廣商中心、廣州國際文化中心和歡聚大廈等。自琶洲啟動建設以來，已經先后聚集阿里巴巴、騰訊和唯品會等科技企業，目前片區內甲級寫字樓存量已經達到 118.1 萬平方米。未來隨著更多總部項目逐漸落成，三七互娛、丸美、海大等企業落戶于此，在總部經濟集聚效應下，琶洲將吸引更多知名企業搬遷入駐。另一新興區域則是國際金融城，目前片區內的開

83、發建設邁入快車道，預計未來三年將有 66.6 萬平方米新增供應入市，占全市的 26.9%。目前國際金融城已經引進廣發銀行、廣州銀行、南粵銀行等多家金融機構，金融機構總部集聚初見雛形。2021 年三月，廣州市關于推進共建粵港澳大灣區國際金融樞紐實施意見印發，在政策利好的加持下，廣州國際金融城有望成為粵港澳大灣區國際金融樞紐之一。項目名稱商圈寫字樓部分建筑面積（平方米）1廣州環貿中心體育中心105,9422銘豐廣場琶洲95,8913寺右萬科中心珠江新城85,000表 11：廣州甲級寫字樓市場建筑面積最大的三個項目（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 29：廣州甲級寫字樓市場新增供應動態根據區

84、域劃分（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 30：廣州甲級寫字樓市場未來供應根據核心 / 新興商圈劃分（2022 年2024 年）資料來源：戴德梁行研究部此外，珠江新城作為已發展成熟的核心商務區，未來三年內還將迎來 20.4 萬平方米優質辦公物業入市，占總新增體量的 8.2%，新項目的入市將一定程度上緩解片區內可租賃面積短缺的局面。36 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢項目名稱商圈寫字樓部分建筑面積（平方米）入市時間1粵海金融中心 T2珠江新城70,4862022 年2星河灣中心琶洲82,8732022 年3良業大廈琶洲86,4002023 年表 12：廣州甲級寫字樓市場主要的未來供

85、應（2022 年2024 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 31：廣州甲級寫字樓市場未來供應根據區域劃分（2022 年2024 年）資料來源：戴德梁行研究部2022202320242021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 37寫字樓租戶需求趨勢過去一年2021 年，在新冠疫情逐步得到有效控制的環境下，因前期疫情影響而放緩的辦公需求得到明顯釋放。盡管年中廣州局部地區仍有疫情反復，但防疫水平不斷提高令其對經濟活動的負面影響降至最低，同時在大量新增供應入市的刺激下，寫字樓市場活躍度得到明顯提升。上半年，企業尋租活躍，全市凈吸納量高達 311,231 平方米，顯著高于往年同期水平。下半年，教育培訓、房

86、地產等行業發展環境的變化令一些企業在辦公租賃策略上表現出謹慎態度，總體辦公需求也有所放緩，凈吸納量錄得 114,738 平方米，僅占全年凈吸納量的 26.9%，仍比上年同期上升 80.9%。盡管年內市場需求有所放緩，然而縱觀全年，全市凈吸納量錄得 425,969 平方米，同比增長超過 4 倍，達到自 2017 年以來的歷史新高。圖 32：廣州甲級寫字樓成交租賃面積按企業類型（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部內資企業仍然是支撐廣州甲級寫字樓市場的主力，租賃面積約占到全市成交總量的 86.7%（圖 32），年內錄得多宗內資企業的整層或大面積租賃成交，例如字節跳動旗下今日頭條搬遷至位于琶洲商務

87、區的赫基國際大廈。另一方面，外資企業的商務活動受到復雜多變的宏觀經濟環境影響而有所放緩，租賃面積占全市成交總量的13.3%，較上年同期下降 3.2 個百分點。從行業分布來看，TMT（28.6%）和金融業（17.2%）和專業服務（12.5%）作為甲級寫字樓需求的主要來圖 33：廣州甲級寫字樓市場各行業租賃成交面積占比（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部源，租賃面積之和占據全市全年所有行業成交面積的58.2%。在 TMT 行業中，互聯網、游戲、電子商務行業的需求表現較為活躍，數字經濟的蓬勃發展創造了大量就業新崗位，這些高成長性的企業通過辦公場所的擴張來容納企業成長所帶來的新增辦公人員。金融類企

88、業年內尋租活躍，其中保險、銀行業維持良好擴張勢態，延續自 2020 年以來穩健的租賃需求。專業服務類中，內86.7%13.3%內資外資38 大中華區寫字樓供應 / 需求核心趨勢租賃樓宇商圈客戶成交面積（平米）租賃類型赫基國際大廈琶洲今日頭條30,000搬遷銘豐廣場琶洲名創優品27,000搬遷寶地廣場琶洲美尚集團7,500搬遷周大福金融中心珠江新城盈科律師事務所3,900搬遷中華廣場越秀羅氏制藥2,000搬遷表 13：廣州甲級寫字樓五宗重要租賃交易（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部資律師事務所表現出比較積極的升級需求，在業務的穩定擴張下，部分租戶選擇搬遷至面積更大或環境更優的辦公空間，例如

89、盈科律師事務所搬遷至周大福金融中心。值得注意的是，2021 年零售行業租賃需求較以往活躍，租賃面積占全市成交總量的10.6%。一方面是由于疫情加速了線上消費的快速發展，而另一方面線下消費的氛圍也已隨著防疫水平的提高而得到快速回升，線上及線下消費需求的雙重釋放促使零售類企業擴大規模，產生新的辦公需求。一些零售類企業優先考慮琶洲或珠江新城作為其擴張或搬遷的選擇，例如名創優品在過渡期將其全球總部搬遷至銘豐廣場。區位選擇方面，對于 TMT 行業來說，琶洲與珠江新城仍然是辦公選址最為青睞的商務區，TMT 企業 92.8% 的租賃面積選址于此。其中，尤以琶洲為優先考慮，占比高達58.3%，片區內相對充足可

90、供選擇的高品質新增供應能滿足科技、互聯網等高成長型企業對于面積的靈活需求，另外針對行業的各類利好政策也是其受到眾多高科技企業追捧的原因。目前琶洲已進入快速發展期，片區內已吸引阿里巴巴、字節跳動、唯品會等互聯網頭部企業落地，產業氛圍已初步形成。預計未來隨著多個總部的竣工入駐，產業虹吸效應將進一步得到提升 ( 圖 34)。對于金融業而言，出于對樓宇品質的高要求以及產業集聚的特性考慮，珠江新城一直以來都是該類企業的首要選址地，年內有 47.5% 的金融企業租賃面積發生于此。作為目前廣州金融業聚集度最高、 商業資源配套最完善的商務區， 珠江新城發展已較為成熟，2021 年片區空置率走低至 5.0%，同

91、比下降 2.1 個百分點。體育中心是金融業選址的第二大選擇，占總成交面積的 22.3%（圖 35）。對于專業服務類企業來說，珠江新城也是此類企業最偏好的選址區域，該區域企業租賃面積占據專業服務類全年租賃成交面積的 53.6%?？蛻糍Y源、商業配套、樓宇品質是專業服務類企業選址的首要考慮因素。另外，越秀商務區也因其豐富的客戶資源及租金優勢吸引到一些專業服務類企業落戶于此，片區企業租賃面積占比為 19.8%（圖36）。2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 39圖 34：TMT 行業區位偏好（按租賃面積）（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 35：金融業區域偏好（按租賃面積）（2021 年

92、）資料來源：戴德梁行研究部圖 36：專業服務業區域偏好（按租賃面積）（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部展望未來宏觀經濟承壓的環境下，部分企業對于辦公租賃的策略表現出相對謹慎與保守的態度，短期內將一定程度影響辦公需求的活躍度。但宏觀面的利好因素也將長期支撐廣州甲級寫樓市場的需求向好：在積極的財政政策和穩健的貨幣政策作用下，金融機構加大對實體經濟的支持力度，中小微企業、科技創新、綠色發展等相關企業的業務有望得到擴張機會，從而刺激辦公需求的產生；同時，在“十四五”建設方案的落地與推進下，產業轉型升級步伐的加快對于辦公需求的催生也有助力作用廣州作為產業基礎良好的城市，擁有完善的制造業體系，在當前

93、各項政策規劃及數字經濟的引領作用下，產業結構將持續優化，傳統制造業不斷轉型升級、發展規模得到擴大，優質企業持續的發展有望帶來新的需求；而另一方面，新一代信息技術、人工智能、生物醫藥和新能源、新材料等新興產業將得到培育和成長，而為這些產業提供資金支持及專業服務的企業也有望迎來擴張機會。因此預計，企業對于廣州甲級寫字樓的自用需求還將不斷釋放。2022 年，廣州甲級寫字樓市場將迎來新一輪新增供應的集中入市。琶洲商務區即將迎來交付高峰期，商務氛圍的逐步形成以及配套設施的建設完善使得片區有望吸引更多的優質企業落戶于此。國際金融城起步區的土地出讓也已接近尾聲，金融、專業服務類企業逐漸開始關注這一板塊。未來

94、國際金融城有望接棒珠江新城，助力廣州金融行業的發展。隨著新興商務區陸續步入快速建設階段，短期內空置率的攀升或將促使業主采取更為靈活的租賃策略，使得租金面臨一定下行的壓力。但是廣州寫字樓市場在疫情之下，租金與空置率均保持較為穩定的發展，表現出較強韌性，這將為市場后續的需求增長帶來信心，未來巨量的新增供應也將持續激發市場的活躍度。在競爭之下，隨著寫字樓租戶從過去對硬件標準、辦公氛圍的要求到如今對物業運營能力、服務品質及可持續發展的關注，辦公需求迭代升級的新趨勢令寫字樓行業也面臨新的挑戰，定位明確的高品質物業將更具優勢。2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 3940 大中華區寫字樓供應 / 需

95、求前沿趨勢寫字樓供應趨勢過去一年跟上年度一樣，2021 年全年僅一個甲級寫字樓項目 (Ma-rina 8) 落成，該項目在第一季投入市場。新增供應量約7,100 平方米，比 2020 年的 26,000 平方米下跌 73%（圖37 和圖 38）。Marina 8是年內唯一落成的新甲級寫字樓（表14），坐落于港島南的黃竹坑區。項目在第一季度落成的同時，香港寫字樓租賃市場正受疫情影響。雖然市場氣氛逐漸變好，但租戶普遍尋求大樓面的辦公室來進行整合和搬遷活動，相反Marina 8這類較小規模的寫字樓較難受惠。不過，項目臨近附近的地鐵站，位處港島南核心，相信日后將能吸引更多中小型企業遷入項目。圖 37:

96、香港甲級寫字樓市場新增供應動態根據核心 / 非核心商圈劃分（2020 年2021 年）資料來源：戴德梁行研究部研究部香港甲級寫字樓市場供需前沿趨勢蕭亮輝陳健珩項目及企業服務部 2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 41展望未來預料至 2025 年第四季，甲級寫字樓市場將增加約812,300 平方米的供應，推高寫字樓總存量至 680 萬平方米。其中，2022 和 2025 年甲級寫字樓的新供應更將會達到頂峰， 分別為約270,100平方米和270,300平方米 （圖39）。將在 2022 至 2025 年期間落成的新寫字樓供應當中，大部分來自非核心商圈， 占57%， 核心商圈則占43%，

97、當中，2022 年的新供應全部坐落非核心商圈。我們預測這些設計和配套較完善的全新寫字樓，將受尋求大樓面寫字樓來進行擴充和升級活動的租戶追捧。計劃在 2022 至 2025 年期間落成的新供應中以九龍東（226,500 平方米）所占份額最大。被稱為香港第二核心商業區的九龍東，共有七個興建中寫字樓項目。目前九龍東區內的發展中項目主要集中于東面包括觀塘和九龍灣一帶，未來幾年將陸續伸延至啟德商業區。啟德區已規劃作新的主要商業和生活樞紐，未來數年交通網絡將更加成熟，例如地鐵沙中線將于 2022 年全面啟用，6 號干線亦準備在 2025 年通車。另外，AIRSIDE 項目預計在2022 年落成，作為啟德區

98、第一個大型商業項目，將為區內新增 85,400 平方米辦公樓面。另一主要新供應區域為尖沙咀，新供應來自廣深港高鐵西九龍站上蓋大型綜合發展項目（XRL 項目）。發展商在 2019 年以超過 420 億港元投得地皮，當時成交價打破項目名稱地區寫字樓實用面積（平方米）1Marina 8港島南7,100表 14:香港甲級寫字樓市場實用面積最大項目（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 38:香港甲級寫字樓市場新增供應動態根據區域劃分（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 39:香港甲級寫字樓市場新增供應動態根據核心 / 非核心商圈劃分（2022 年2025 年）資料來源：戴德梁行研究部官地買賣

99、紀錄。獲城規會批準，該商業綜合項目將為尖沙咀區加添 196,200 平方米樓面面積。項目預計在 2025年落成，將成為九龍地標綜合項目（表 15）。其他興建中商業項目亦散落不同區域。至 2025 年，九龍西將新增三座甲級寫字樓，合共總面積達 113,800 平方米。另外，2023 年中區將迎來 3 個新寫字樓落成，合共提供 80,700 平方米辦公樓面。在 2022 年，港島東亦會有一座全新甲級寫字樓落成，為太古坊二座，是該區未來四年唯一新供應， 將提供69,200平方米的辦公樓面 （圖40）。42 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢項目名稱區域寫字樓實用面積（平方米）落成時間1XRL 項目

100、尖沙咀196,2002025 年2AIRSIDE九龍東85,4002022 年3太古坊二座港島東69,2002022 年表 15:香港甲級寫字樓市場主要的未來供應（2022 年2025 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 40:香港甲級寫字樓市場未來供應根據區域劃分（2022 年2024 年）資料來源：戴德梁行研究部2022202320242021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 43 寫字樓租戶需求過去一年在 2021 年下半年，香港寫字樓租賃市場進入復蘇期。在嚴厲的邊境管制及防疫措施下， 本地經濟大致回復增長。然而寫字樓租賃以節省成本為目的之搬遷活動為主，主要由銀行及金融業帶動。租賃需求在下

101、半年開始增加，在第三和第四季連續錄得正吸納量，分別為 30,400 平方米和 17,200 平方米。企業亦著力在現時低租金和租賃條款較彈性的環境下尋求位于核心商圈的優質寫字樓樓面。然而，全年計寫字樓仍錄得負吸納量（-53,800 平方米），主要被上半年較差的市場氣氛拖低；2021 年整體待租率由 2020 年 12.6%微升至 13.6%。按企業類型計算，2021 年分布大致與 2020 年相同，外圖 41：香港甲級寫字樓成交租賃面積按企業類型（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部資企業的租賃份額較大，以新租賃面積計算占約 52%， 內資企業占約 48%（圖 41）。不過，出入境防控措施仍然

102、限制跨國企業在香港的租賃活動。另一方面，受惠于相宜租金，更多租戶愿意進行辦公室升級和搬遷至核心區域的優質寫字樓。2021 年寫字樓的租賃需求主要來自金融業 (34.1%)、貿圖 42：香港甲級寫字樓市場各行業租賃成交面積占比（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部易及零售業 (11.6%) 以及專業服務業 (9.5%)，合計占超過所有新租賃面積的一半。 這些行業適應能力相對較強，疫情并沒有為他們構成嚴重威脅，其中以金融業的租賃活動最為活躍 ( 圖 42)。48.3%51.7%內資外資44 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢租賃樓宇商圈客戶成交面積（平米）租賃類型宏利廣場九龍東宏利10,300

103、樓面整合 / 搬遷 太古坊二座 ( 預租 )港島東瑞士寶盛銀行8,100 搬遷 / 擴充宏利廣場九龍東DHL6,800搬遷 / 擴充海濱匯九龍東保柏 ( 亞洲 )6,300搬遷 / 擴充太古坊一座港島東DFS 集團5,200搬遷 / 升級表 16：香港甲級寫字樓五宗重要租賃交易（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部金融業占 2021 年新租賃面積 34.1%，繼續主導甲級寫字樓租賃市場。其中一宗值得關注的交易為瑞士寶盛銀行預租太古坊二座接近 8,100 平方米寫字樓樓面，這不但是太古坊二座第一宗預租租賃成交，而且亦是發展商的一次重要勝利，成功吸引跨國投資銀行的寫字樓由核心商業區遷至該項目。另

104、外，新興行業如對沖基金、資產管理和金融科技等金融機構表現活躍，填補核心商業區的空置。比較注目的例子包括對沖基金公司 Schonfeld 進駐遮打大廈全層近 1,600 平面米辦公空間、資產管理公司阿波羅管理進駐交易廣場一座并租用接近 1,200 平方米樓面，以及數字資產公司 HashKey Digital Asset 于交易廣場三座租用接近 900 平方米樓面。這些租賃成交都反映寫字樓租賃市場前景明朗，尤以中區等核心商圈優質寫字樓最受追捧（圖 43）。保險公司過去一年表現依然十分活躍。以新租賃面積計算，頭五位當中三個租戶均為保險公司。 受惠于相宜租金， 不少保險公司合拼部分散在各區的寫字樓來以

105、提高營運效率。跟上年度一樣，2021 年九龍東繼續成為企業進行租賃活動的首選。當中比較觸目的例子有宏利租用宏利廣場 ( 交易前原名為國際貿易中心 ) 合共超過 10,300 平方米寫字樓樓面作辦公室整合用途 ; 保柏 ( 亞洲 ) 亦租用了海濱匯接近 6,300 平方米樓面。貿易及零售是第二大產業，占 2021 年所有新租賃面積的 11.6%。疫情令貿易及零售業持續低迷，傳統零售業首當其沖，相反電商市場倍受疫情推動而蓬勃發展，甚至有空間擴充寫字樓。全球奢侈品電商 Farfetch 在第三季進駐九龍東宏利廣場 (2,600 平方米 )，而 DFS 集團亦在第二季租用鲗魚涌太古坊一座約 5,200

106、 平方米辦公樓面，反映行業需求的變化（圖 44）。另一值得關注的行業是專業服務，占 2021 年所有新租賃按面積計算的 9.5%。大多專業服務企業以核心區為首選，近 8 成租賃成交（以租賃面積計算）屬于中區和灣仔 / 銅鑼灣區。值得提及的一宗交易為 Grant Thorton 進駐利園二期，租用接近 2,100 平方米寫字樓樓面。靈活辦公空間運營商的租賃活動在 2021 年繼續保持強勁，大約占所有由專業服務類公司承租的總面積的 33%。 疫情促使不同行業的租戶傾向于采取較靈活的辦公空間策略，因此服務式辦公空間的需求有所增加。年內相關成交包括 IWG 租用 Tower 535 超過 1,500

107、平方米樓面，以及 WeWork 在皇后大道中 9 號租用約 1,000 平方米辦公空間，可見商務中心的需求依然強勁（圖 45）。2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 45圖 43：金融業區位偏好（按租賃面積）（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 44：貿易及零售業區位偏好（按租賃面積）（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 45：專業服務業區位偏好（按租賃面積）（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部展望未來2021年香港甲級寫字樓租賃需求持續上升， 初見復蘇跡象并回復穩定， 市場氣氛日漸明朗。 年內新租賃成交雖以金融業為主， 但同時亦見新經濟產業占比越來越多， 尤其是金融科技

108、、數字資產和商務中心 / 共享工作空間等企業，預計這些行業在 2022 年繼續保持活躍。由于核心商務區如中區等優質寫字樓租金較高峰期回落，今年該區或會出現較多租賃成交。不過，不同新冠變異病毒株 ( 如現在的 Omicron) 繼續在香港和全球爆發大流行 , 加上烏克蘭危機全面升級，對全球經濟構成威脅 , 本地寫字樓租賃市場亦難以在短期內全面復蘇?；趤砟甓鄠€全新甲級寫字樓項目相繼落成，預料明年下半年有望出現一系列樓面整合和升級活動。假如大灣區和內地城市出入境防控措施于 2022 年下半年松綁，內地企業對香港辦公樓面的需求將為甲級寫字樓租賃市場帶來更多機遇。再者，企業越來越重視環境、社會和管治（

109、Environmental, Social and Governance, ESG）議題，寫字樓的環保設計是企業重要考慮因素之一，獲得綠建環評 (BEAM)、美國領先能源與環境設計 (LEED) 等環保建筑標簽的項目，或會更受它們的注意。2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 45A 級辦公大樓供給過去一年2021 年全年，臺北新增 2 棟 A 級辦公大樓，分別為敦北民生區之中國人壽總部大樓，面積約 53,600 平米；南京松江區之希望廣場，面積約 15,200 平米。合計新增供給面積約為 68,800 平米（圖 46）。圖 46:臺北 A 級辦公大樓市場新增供給（2020 年2021 年

110、）資料來源：戴德梁行研究部江品頤薛惠珍46 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢企業顧問部研究部臺北A 級辦公大樓供給與需求前沿趨勢2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 47展望未來預估至 2024 年，A 級辦公大樓新增供給預計約 25 萬平米，約等同現有 A 級辦公大樓總量的 10%。其中，預計敦北民生區、信義區及敦南區將分別貢獻 41%、41% 和 18%（圖 48）。至 2024 年底，預計臺北 A 級辦公大樓總存量將達到 273 萬平米。項目名稱商圈辦公室面積（平米）1中國人壽總部大樓敦北民生區53,6002希望廣場南京松江區15,200表 17：臺北 A 級辦公大樓市場新增供

111、給（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 47：臺北 A 級辦公大樓市場新增供給根據區域劃分（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 48：臺北 A 級辦公大樓市場新增供給（2022 年2024 年）資料來源：戴德梁行研究部大樓名稱商圈辦公室面積 ( 平米 )預計入市時間1玉山敦北第二總部敦北民生區28,8002022 年第一季2富邦 A25信義區102,7002023 年第一季3國泰寰宇大樓敦北民生區42,5002024 年第一季4元大銀行總部敦南區45,5002024 年第一季5冠德松山民權都更敦北民生區32,4002024 年第四季表 18：臺北 A 級辦公大樓市場主要新增供給（2

112、022 年2024 年）資料來源：戴德梁行研究部48 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢預計未來 3 年落成之辦公大樓共 5 棟，其中玉山敦北第二總部及元大銀行總部預計作為自用，其余 3 棟辦公大樓則預計釋出全棟或部分辦公面積對外招租（表 18 和圖 49）。圖 50：臺北 A 級辦公大樓市場內 /外資企業租賃成交面積占比（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 49：臺北 A 級辦公大樓市場新增供給根據區域劃分（2022 年2024 年）資料來源：戴德梁行研究部202220232024 寫字樓租戶需求趨勢過去一年2021 年整體市場胃納量約 57,800 平米，租賃市場堪稱穩定。租賃活動

113、以中小面積居多，依租賃交易統計，2021 年整體平均租賃交易面積約 1,900 平米。較具規模之租賃交易多屬搬遷（表 19）。截至目前，全球新冠疫情仍未停歇，企業因應疫情，縮編與擴編互有消長下，需求持穩。統計 2021 年租賃面積，其中 83% 需求來自跨國企業，而本地企業約占 17%（圖 50）。觀察 2021 年各產業租賃需求，需求占比前三大者為金融業、TMT 產業與醫療健康業。其中金融業與 TMT 產業吸納的面積各自占整體市場之 30%，而全球新冠疫情未止，醫療健康業辦公需求穩健，該產業約占過去一年市場租賃交易面積之 14%（圖 51）。16.9%83.1%內資外資2021 年的旺盛需求

114、減輕了新增供應的壓力 49從租賃面積需求前三大產業之區位選擇偏好來看，除敦南商圈外，其余各商圈皆有租賃成交紀錄。而 2021 年租賃活動趨于平淡，前三大產業租賃活動皆僅分別集中于二個商圈。其中，金融業 82% 之租賃交易位于西區，敦北民生區則占 18%（圖 52）。TMT 產業 66% 租賃交易于西區，信義區則占 34%（圖53）。醫療健康業 64% 之租賃面積位于南京松江區，另 36%租賃面積位于信義區（圖 54）。圖 51：臺北 A 級辦公大樓市場各行業租賃成交面積占比（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部大樓名稱商圈客戶成交面積（平米）租賃類型臺灣人壽中山大樓西區安聯證券投資信托5,2

115、20搬遷臺灣人壽中山大樓西區臺灣基恩斯4,170搬遷宏盛國際金融中心敦北民生區運達航運2,350搬遷聯邦佳佳大樓南京松江區第一三共1,850搬遷聯邦佳佳大樓南京松江區大連化學工業1,850增租表 19：臺北 A 級辦公大樓主要租賃交易（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 52：金融業區位偏好（按租賃面積）（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 53：TMT 產業區位偏好（按租賃面積）（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部圖 54：醫療健康業區位偏好（按租賃面積）（2021 年）資料來源：戴德梁行研究部展望未來展望 2022 年，辦公新供給僅有 28,800 平米的玉山敦北第二總部投

116、入市場，作為自用，將呈現租賃活動持續平淡的局面。在核心區可供出租面積稀少下，外圍新興辦公商圈南港區，提供高素質辦公空間及具租金競爭力的租金，吸引租戶的目光。核心區辦公大樓市場供需預期趨于平衡。50 大中華區寫字樓供應 / 需求前沿趨勢2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 51要點總結 2021 年，新冠肺炎疫情帶來的市場不確定性有所減弱，這對大中華區的甲級寫字樓供應端和需求端均產生了積極影響。 截止到 2021 年四季度，大中華區 21 個主要城市的核心商圈甲級寫字樓存量達到約 6,318.6 萬平方米。 大中華區主要城市核心商圈寫字樓凈吸納量錄得約 388.8 萬平方米，比 2020年上漲 129.6%。 展望未來，目前反彈的各類新興產業所催生的大量辦公空間需求應該會減輕2022 年即將到來的供應壓力。2021 年的旺盛需求減輕了新增供應的壓力 51