合富輝煌研究院：2019年全國房地產市場總結及2020年展望(128頁).pdf

1、合富輝煌(中國)研究院全國房地產市場2019年總結及2020年展望合富輝煌（中國）研究院變致革變致革革致穩革致穩2017 2017 20192019202020204大圈層重點城市38個合富輝煌(中國)研究院革致穩：2020年宏觀經濟并未明確好轉，但內部（金融）系統改善，“戒備衰退”成為首要任務。 “維穩措施”適度適量，穩定動能將由“變革措施”補足。政府“以穩為先”目標明確，房地產政策在堅持長效管控的同時，為防止衰退亦會步步設防?！皣H經濟環境”以及“國內經濟內生動力”持續改變，堅定了政府實施經濟轉型變革的決心?！包h的十九大” （2017）立下 “推動發展質量變革”的長期目標，持續推動國內經濟

2、由“要素驅動、投資規模驅動”向“創新驅動”轉變。2019綜合結果反映了經濟萎靡下政府對“革”的堅持（包括弱房產、減負債等）。變致革：序言序言合富輝煌(中國)研究院核心觀點核心觀點宏觀環境加速萎蘼，國內經濟（尤其民營經濟）面臨近20年來最大考驗。年內宏觀調控總體沿年初既定方向推進，堅持以“革”（改革/變革）為先，持續抑制風險、穩定中長期增長動能；面對下半年經濟下行風險加劇，政府對“維穩措施”的使用保持克制。2019年經濟運行結果：在核心風險（金融系統風險等） 得到有效控制的同時，在宏觀調控上“顧此失彼”的問題有所突出。2019年的“革”與“穩”合富輝煌(中國)研究院核心觀點核心觀點金融方面：金融

3、系統風險有效控制，但實體風險仍然高發。財政方面：政策托底小微企業，但大型企業活躍度趨降?；ǚ矫妫嘿Y金資源集中都市圈（一二線城市），對三四線城市資金傾斜減少（棚改/PSL）使該類城市市場加速下滑。房地產調控方面：城市政策主力獲取經濟動能，對穩定“市場成交動能”的兼顧度下降。經濟下行壓力加劇情況下：2019年在宏觀調控上 “此伏彼起”的問題變得更加突出合富輝煌(中國)研究院核心觀點核心觀點樓市政策以“革”為先，“利好缺乏”加劇市場向下波動國家政策著力保供應、抑資金。系列金融管控措施持續加強，房地產業資金被大幅收緊。伴隨房企資金回籠效率持續降低，四季度全國土地市場大面積失收，土地市場波動對地方財政

4、的影響加劇。地方政策主力“搶人”、獲取城市發展動能，但在經濟加速下滑背景下，地方調控對“市場穩成交”的兼顧度下降 。在缺乏經濟與政策利好支撐下，各城市場景氣普遍快速下行，降價樓盤數量與降價幅度持續加深。合富輝煌(中國)研究院核心觀點核心觀點下半年市場景氣下行趨勢明顯0.40.50.60.70.80.911.11.22018上2018下2019上2019下粵港澳大灣區長三角環渤海華中華西新房景氣走勢：以合富大數據為基礎，對各城各區域新貨成交與新貨價格進行連續監測及系統比對分析，得出不同時間的市場景氣值。新貨去化表現權重為40%，新貨價格表現權重為60%。景氣值區間：0.9至1.1為正常平穩狀態，

5、1.1-1.3為偏熱，0.7-0.9為偏冷，1.3以上為市場預期顯性擴張，0.7以下為出現市場顯性收縮。0204060801000510 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 1001051101151201251301351401451501551601651701751801851901952002052102152202252302352402452502552602652702750204060801000 50 100150200250300350400450500550600650700750800850900950

6、1000 1050環渤海020406080100050 100150200250300350400450500550600650700750800850900950粵港澳大灣區020406080100050010001500長三角華中華西2019年土地市場溢價率走勢新房景氣走勢1月12月土地市場景氣商品住宅市場景氣粵港澳大灣區華中華西長三角環渤海合富輝煌(中國)研究院核心觀點核心觀點20202020年展望：“革”致“穩”年展望：“革”致“穩”2020年宏觀經濟并未明確好轉，但內部（金融）系統改善、通脹壓力下降，“戒備衰退”成為首要任務?；诟鞣N制約因素（6大制約因素，見后述），中央政府 “維穩

7、措施”仍將適度適量，穩定動能將由“變革措施”補足。政策指向“穩定”，房地產對地方財政的重要性得到更多重視，房地產調控方式加快轉變。合富輝煌(中國)研究院核心觀點核心觀點2020年變革將集中“四大領域” ，著力補足“穩定動能”變革措施將為實體經濟、大型企業、房地產市場補充“穩定動能”。政策對三四線城市的資金傾斜估計仍受總量節制，2020年相關城市房地產市場仍然面臨壓力。宏觀調控領域的4個主要問題：金融：“金融系統風險”有效控制，但“實體風險” 高發財政：政策托底小微企業，但大型企業活躍度趨降房地產調控：城市政策主力獲取經濟動能（搶“人”），但對穩定“市場成交動能”的兼顧度下降?；ǎ簩θ木€城市

8、資金傾斜減少使該類城市市場加速下滑對應分城施策靈活度增加對外開放加快資本市場改革國企國資改革基建| 集中三大都市圈京津冀、長三角、粵港澳大灣區對應2020年“變革促維穩”四大領域：國資國企改革、資本市場改革、對外開放及房地產調控方式改變合富輝煌(中國)研究院更全面角度：長期“改革更全面角度：長期“改革/ /變革”目標確立，短期措施視乎實際情況取舍變革”目標確立，短期措施視乎實際情況取舍宏觀經濟（包括房地產）在堅持長效管控的同時，為防止衰退亦會步步設防宏觀經濟（包括房地產）在堅持長效管控的同時，為防止衰退亦會步步設防核心觀點核心觀點目標左右高于目標GDP增速【維穩】 減縮已出臺維穩措施力度 將資

9、源更集中指向經濟轉型/升級 房地產寬松的實際執行力度顯性提高 維穩措施力度顯著提高降準| 更多使用全面降準降息| MLF降息 回歸 直接降息財稅| 加大廣泛性減稅降費的力度基建| 大幅加大基建投入與政策支持【變革】 推動各主要領域全方位變革（ 經濟工作會議提及的民生領域市場化、農業、科技、國資國企、財稅體制、金融等） 重回去杠桿過程 集中關鍵領域變革（金融資本市場，對外開放、國資國企改革）顯著低于目標略低 房地產“因城施策” 靈活度上升 維穩措施靈活適度降準| 定向降準+全面降準降息| MLF等小幅度的花式降息財稅| 集中定向領域基建| 集中三大都市圈或 變革范圍收縮，對杠桿率的抑制減少 房地

10、產調控機制加快革新的可能性增加：具備條件（住房保障及供應體系）的城市，行政管制措施退出，市場調節（房產稅等）措施出臺2019.12中央經濟工作會議調性解讀合富輝煌(中國)研究院核心觀點核心觀點全國成交不同分類樓市走勢政策對成交的友好度上升，整體成交趨升。高地價項目占比增加，整體價格穩中略升?！胺殖呛狭Α睂⑼苿邮袌鲱A期逐步回升，樓市走勢亦會 “逐步走穩”（不會如2019年般“前高后低”。）不同圈層預計粵港澳大灣區、環渤海區域城市的政策“靈活施政”空間更大。I類（一線）城市：看好2020年“價值穩增”動能II類（強二線）城市：不同城市成交走勢加劇分化III類（二線及強三線）城市：成交將較2019年

11、改善IV類城市：成交動能釋放或仍受制約5 個判斷2020年展望：市場調控的底部特征已經顯現。政策指向“穩定”，市場成交必然“回溫”。全國成交市場價格樓市走勢不同圈層不同分類合富輝煌(中國)研究院分分析析結結構構Part 1Part 1宏觀環境宏觀環境Part4 Part4 未來展望未來展望經濟預警信號加強經濟預警信號加強Part 2Part 2政策環境政策環境20192019年的“革”與“穩”年的“革”與“穩”Part 3Part 3全國房地產市場全國房地產市場各地一各地一/ /二級市場特性二級市場特性20202020年政策取向年政策取向20202020年市場展望年市場展望“革”致“穩”“革”

12、致“穩”合富輝煌(中國)研究院宏觀環境宏觀環境經濟經濟預警信號預警信號加強加強合富輝煌(中國)研究院宏觀環境宏觀環境PART PART 0101經濟預警信號加強國內國外經濟雙重預警國內經濟增速下滑，中美貿易摩擦超預期是影響下半年國內經濟表現的主要原因，當前國內經濟面臨近20年來最大考驗。全球貿易保護主義抬頭，國外經濟風險加劇，形勢相較2015年更加嚴峻。合富輝煌(中國)研究院經濟增速下滑至“底限”經濟增速下滑至“底限”5678918年2月18年3月18年4月18年5月18年6月18年7月18年8月18年9月18年10月18年11月18年12月19年1月19年2月19年3月19年4月19年5月1

13、9年6月19年7月19年8月19年9月19年10月19年11月78910111218年2月18年3月18年4月18年5月18年6月18年7月18年8月18年9月18年10月18年11月18年12月19年1月19年2月19年3月19年4月19年5月19年6月19年7月19年8月19年9月19年10月19年11月-100102030402018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019

14、年8月2019年9月2019年10月2019年11月非農固定資產投資增速（月累計，%）社會消費品零售額增速（月累計，%）出口增速（美元，月累計，%）55.566.577.5國內GDP單季增速（%）國內國內數據來源：國家統計局，合富輝煌（中國）研究院2019年國內經濟持續下探，GDP單季增速由1季度的6.4%跌至3季度的6%，達至2019年經濟增長目標（政府工作報告：6%-6.5%）的“底限”。拉動經濟增長的三駕馬車【投資】、【消費】、【出口】數據持續走低。合富輝煌(中國)研究院工業增加值增速外商直接投資合同項目數國家財政收入增速企業虧損個數城鎮失業率實際利用外資直接投資金額增速貨運量增速客運量

15、增速制造業PMI指數（%）2019數據2018數據備注工業外商投資運輸采購經理人指數就業財政前11月增速 5.6%增速 6.2%歷史低位10月 67991 (個) 57291 (個)明顯增加11月 5.1%4.9%高于去年前9月累計 30871（個）（累計增速 -32.8%）60533（個）（累計增速 69.8%）明顯回落前9月累計增速 2.9%年增速 3.0%維持前11月累計增速 5.5%年增速 7.1%近4年低位前月增速 -1.7%年增速 -3.1%前9月 3.3%6.2%財政增速近十年歷史低位11個月共8個月低于榮枯線全年共1個月低于榮枯線承壓維持負增狀態數據來源：國家統計局，合富輝煌（

16、中國）研究院附：附：20192019年國內主要經濟指標年國內主要經濟指標非制造業PMI指數（%）前11個月均值54.1均值54.4略有下行物價居民消費價格指數11月 4.5%去年同期 2.2%近8年新高合富輝煌(中國)研究院(40)(20)0204060801002003-052004-112006-052007-112009-052010-112012-052013-112015-052016-112018-052019-114.64.85.05.25.4國內經濟面臨近國內經濟面臨近2020年來最大壓力年來最大壓力國內失業率走勢（%）工業企業利潤總額累計同比：非國企數據來源：國家統計局，合富

17、輝煌（中國）研究院數據來源：Wind，合富輝煌（中國）研究院國內經濟承壓，民營企業形勢尤其嚴峻（民營企業數量占比超過90%、就業容量超過80%）。從企業利潤等指標反映，目前宏觀環境對民營企業的考驗是近20年以來最大。伴隨企業經營環境持續嚴苛，失業率于2019年呈上揚趨勢。合富輝煌(中國)研究院-10-505101520253035402017/22017/32017/42017/52017/62017/72017/82017/92017/102017/112017/122018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/82018/92018/1020

18、18/112018/122019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/11出口進口中國出口及進口同比增速（月累計，美元計，%）數據來源：國家統計局，整理自合富輝煌（中國）研究院3.10%4.70%5.20%9.00%14.70%0%4%8%12%16%2017年2018年6月2018年8月2018年9月2019年5月340億加征25%160億加征25%2000億加征10%2000億加碼至25%加征加碼對500億美元商品加征關稅對2000億美元商品加征關稅美對中國進口商品征收的平均關稅中美貿易摩擦超預期是影響下

19、半年國內經濟表現中美貿易摩擦超預期是影響下半年國內經濟表現的主要原因的主要原因貿易摩擦除對國內【出口行業】造成直接影響外，1）對國內【加工貿易】亦產生明顯影響，2019年國內進口增速伴隨出口增速大幅下滑；2）貿易摩擦升級對國內企業信心形成打擊，包括PMI、制造業投資等數據亦受連帶影響。數據來源：PIIE，合富輝煌（中國）研究院合富輝煌(中國)研究院-10123456782014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-0920

20、18-122019-032019-062019-09美國日本歐元區中國49505152535455562011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-09摩根大通全球制造業PMI:12月移動平均摩根大通全球服務業PMI:12月移動平均由全球PMI等經濟數據反映，2019年環球經濟下行趨勢明顯包括“新興”及“發達”經濟體均面臨經濟增長問題，環球經濟形勢相較2015年更加嚴峻且各主體經濟體經濟下滑深度

21、呈加劇趨勢。主要經濟體GDP增速走勢（%）全球制造業PMI走勢（%）數據來源：Wind，合富輝煌（中國）研究院環球經濟風險加劇，形勢相較環球經濟風險加劇，形勢相較20152015年更加嚴峻年更加嚴峻國外國外合富輝煌(中國)研究院2015-2016年：貨幣政策海外分化海外降息陣營（約20個國家/地區）：歐央行推出大規模購債計劃，發達國家韓國、澳大利亞、英國、丹麥、加拿大等降息，發展中國家俄羅斯、土耳其、印度、秘魯等降息。海外加息陣營：（約16個國家/地區）美國實行貨幣政策正?；?，逐漸推行縮表和加息，巴西、俄羅斯和新西蘭等處于加息通道。中國：2015年，5次降息5次降準，推動經濟軟著陸；2016年

22、，貨幣政策出現拐點，注重防風險，緊貨幣。2019年：全球貨幣寬松全球貨幣寬松潮（約30個國家/地區）：部分國家先跑降息；7月，美國宣布降息，為2008年后首次降息，多個國家和地區跟隨。中國1年期MLF下降5個基點，貨幣政策保持穩健。分類國家時間下調幅度發達國家美國2019年7、9、10月75BP歐央行2019年9月10BP冰島2019年5、6月75BP新西蘭2019年5、8月75BP澳大利亞2019年6、7、10月75BP韓國2019年7、10月50BP丹麥2019年9月10BP新興國家埃及2019年2、8月250BP印度2019年2、4、6、8、10月145BP牙買加2019年3月25BP巴

23、拉圭2019年3、8月50BP烏克蘭2019年4月50BP馬來西亞2019年5月25BP菲律賓2019年5、8月50BP南非2019年7月25BP印尼2019年7、8、10月75BP巴西2019年7、9、10月150BP阿聯酋2019年7、9月50BP泰國2019年8月25BP表：2019年降息國家（部分）數據來源：各國官方發布，整理自合富輝煌（中國）研究院各國貨幣政策已趨向“一致寬松”各國貨幣政策已趨向“一致寬松”合富輝煌(中國)研究院政策環境政策環境20192019年的“革”與“穩”年的“革”與“穩”合富輝煌(中國)研究院2019年的“革”與“穩”政策環境政策環境PART PART 020

24、2革與穩2019年國內宏觀調控總體沿政府既定方向推進，以“革”為先，力主推動中國經濟“平緩風險”、獲取“經濟中長期轉型”所需。面對2019年經濟下行壓力加劇，政府對“維穩措施”的使用保持克制其原因一方面在于政府對“革”的堅持，全年政府推出的幾乎所有“維穩措施”（上至降息，下至地方調控），均與“革”相關，或由“革”帶出。另一方面在于2019年宏觀環境存在更多“系統性制約”（見后述），抑制了政府 對“維穩措施”的使用空間。合富輝煌(中國)研究院金融基建財稅房地產維穩 【降息】降LPR(3次) OMO(1次) MLF(1次)， 26個基點 【降準】全面降準(1次)+定向降準(2次) 2.68萬億 加

25、強【河北雄安新區】、【粵港澳大灣區】、【長三角一體化】建設 Q4：提前下達2020年部分專項債額度：1萬億 Q4：基建項目的資本金要求降低：25% 20%一般納稅增值稅應稅率：原16% 13%；原10% 9對小微企業減稅降費對高新企業降低進口關稅 Q4：多個城市實施“區域解限”，但多需與“人才引進”結合，寬松力度不如以往“維穩期”20192019年宏觀調控以“革”為先年宏觀調控以“革”為先改革/變革降低基準利率 MLF、 OMO 、LPR 設立科創板并試點注冊制 TMLF LPR機制：商業性個人住房貸款利率與之關聯重點支持棚改 轉向“城市更新+舊區微改造” 專項債新規 資本金管理新規普惠性減稅

26、基礎上 主攻結構性減稅降費（小微、高新、住房租賃、養老、社保等） 增值稅新規住房調控與城市經濟發展需要的結合度更強“放開限購”需以“人才引進”為契機 23號文：大力整頓房地產融資 新修訂土地管理法：允許集體建設用地入市 中央財政支持住房租賃市場發展試點入圍城市方式改變方向改變方向改變方向改變政策革新政策革新政策革新政策革新2019年以“改革/變革”為先。對“維穩措施”的使用保持克制。合富輝煌(中國)研究院制約維穩政策施展空間的制約維穩政策施展空間的6 6大因素大因素人口人口紅利衰退紅利衰退貨幣貨幣效率降低效率降低投資渠道投資渠道狹窄狹窄通脹率通脹率杠桿率杠桿率房地產房地產庫存庫存維穩政策維穩政

27、策施展空間施展空間3個長期因素，包括：1）【人口紅利減退】(2011年)2）【貨幣效率降低】(2010年)3）【投資渠道狹窄】(2006年)近年出現的3個新因素，包括：4）【通脹率】（2019年）5）【杠桿率】（2017年）6）【房地產庫存】（2017年）2019年宏觀環境存在更多 “系統性制約”合富輝煌(中國)研究院制約因素食品價格拉動制約因素食品價格拉動【通脹率通脹率】快速走高快速走高-8-6-4-20246810012345672010-012010-052010-092011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013

28、-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-09CPI當月同比PPI當月同比(右軸）CPI、PPI走勢（%）數據來源：國家統計局，整理自合富輝煌（中國）研究院救市：基建+流動性救市：基建+樓市？取態更困難維穩施政通脹率通脹率杠桿率杠桿率地產地產庫存庫存2019下半年國內CPI受豬肉等食品價格帶動快速走高。但與此相對地更反映實體經濟運行溫度的PPI則持續回落。當CPI與PPI同步起落時，政

29、策容易取態，如2011時期，2012時期，2015時期雖然PPI走勢向下，但高企的通脹率仍然制約政府維穩措施的施展空間。合富輝煌(中國)研究院05010015020025030001020304050602002-032002-092003-032003-092004-032004-092005-032005-092006-032006-092007-032007-092008-032008-092009-032009-092010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-0920

30、16-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-09居民部門政府部門非金融企業部門(右軸）非金融部門總(右軸）數據來源：NIFD，整理自合富輝煌（中國）研究院中國非金融部門杠桿率（%）維穩施政通脹率通脹率杠桿率杠桿率地產地產庫存庫存制約因素實體及政府制約因素實體及政府【杠桿率杠桿率】仍處高位仍處高位“去杠桿”的成果主要體現在金融部門（金融縮表和局部“拆彈”），然而實體杠桿繼續走升。實體部門總體杠桿水平由2018年的243.7%上升至251.1%,其中居民部門杠桿快速上升（主要來自于短期消費貸款）。實體及政府杠桿率上升制約維穩政策空間與力度

31、。合富輝煌(中國)研究院02000400060008000100001200014000粵港澳大灣區長三角環渤海華中華西2016年1月2017年1月2018年1月2019年1月珠三角 6個取樣城市：廣州，深圳，東莞，佛山，珠海，中山長三角 7個取樣城市：上海、杭州、南京、寧波、無錫、常州、南通環渤海 9個取樣城市：北京、天津、青島、大連、濟南、沈陽、秦皇島、滄州、刑臺華中華西 9個取樣城市：重慶、成都、武漢、長沙、西安、鄭州、南昌、南寧、貴陽全國重點城市商品住宅庫存變化（萬 ）數據來源：合富輝煌（中國）研究院維穩施政通脹率通脹率杠桿率杠桿率地產地產庫存庫存制約因素制約因素【房地產補庫存房地產補

32、庫存】進度仍慢進度仍慢雖然近兩年房地產政策從緊，但房地產“補庫存”進度仍慢。各重點城市商品住宅庫存仍在相對低位，與2016年時期比，不同圈層城市庫存仍有較大差距。商品住宅庫存維持相對低位，實施房地產“寬松”受阻。合富輝煌(中國)研究院2019年的“革”與“穩”政策環境政策環境PART PART 02022019年宏觀調控以“革”為先，“維穩措施”保持克制（前述）由于年內經濟下行壓力超預期（集中下半年），在核心風險（金融系統風險等） 得到有效控制的同時，在宏觀調控上“此伏彼起”的問題變得更加突出。4個主要問題梳理：金融：“金融系統風險”有效控制，但“實體風險” 高發財政：政策托底小微企業，但大型

33、企業活躍度趨降基建：對三四線城市資金傾斜減少（棚改/PSL）使該類城市市場加速下滑房地產調控：城市政策主力獲取經濟動能（搶“人”），但對穩定“市場成交動能”的兼顧度下降。革與穩合富輝煌(中國)研究院-15000-10000-500005000100001500020000250002017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q3國內新增非標融資（億元）P2P房地產教育長租公寓汽車材料生鮮電商娛樂區塊鏈快消醫藥IT共享經濟養殖北大方正點牛金融北方金融阜金網小表哥金融正臣財富大盈家恒福金融黑馬貸匯源果汁WeWork途歌韋博英語萌塔教育愛樂樂享康美藥業東阿阿膠獐子島比特易迷你

34、生鮮吉及鮮青年汽車FF汽車淘集集樂伽公寓喔客公寓悅如公寓熊貓直播東旭光電魔房寶京都貸立信投資向日葵金融鑄金所中興財富同錢功夫海鷺金服02,0004,0006,0008,00010,0002017Q1 2017Q3 2018Q1 2018Q3 2019Q1 2019Q3國內債券發行（億元）2019年“經營風險”數據來源：Wind，合富輝煌（中國）研究院數據來源：行業新聞，整理自合富輝煌（中國）研究院持續減“非標”增“直融”持續減“非標”增“直融”“金融系統風險”有效控制，但“實體風險”仍然高發“金融系統風險”有效控制，但“實體風險”仍然高發措施措施表現表現金融金融金融系統風險得到有效控制，金融系

35、統杠桿率顯著下降；但與此相對地，實體風險仍然高發。合富輝煌(中國)研究院居民投資2018年上證指數下跌24.59%，深證指數下跌34.42%2018年3567家A股上市公司合計市值同比下降23.35%2019年前三季度：上證指數下跌2.47%股票P2P2018年P2P網貸成交額同比下降50.28%2019年10月P2P網貸成交額同比下降44.8%債券2018年123只債券違約，違約金額達1198.51億元截止2019年12月173只債券違約，違約金額達1373.87億元保本理財結構性存款基金貨幣基金2018年10月保本理財被納入存款類別保本理財將于2020年底正式退出理財市場，結構性存款視為其

36、替代品2018年結構性存款余額9.62萬億元，同比增長38%2019年10月結構性存款余額10.3萬億元2018年394只公募基金清盤2019年121只公募基金清盤2018年較峰值期縮水幅度達14.86%2019年上半年環比縮水4.69%20192019年居民投資渠道收窄年居民投資渠道收窄合富輝煌(中國)研究院78910111213010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,0002014-022014-052014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082

37、016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-11居民新增人民幣存款：累計值（億）社會消費品零售總額:累計同比（右軸）居民新增人民幣存款累計值及社會零售總額增速數據來源：Wind，整理自合富輝煌（中國）研究院居民資金“趴在賬上”的特征更明顯居民資金“趴在賬上”的特征更明顯2019年大量居民資金“趴在賬上”的問題更加突出。從數據上看，居民存款快速增長（經濟低迷+投資渠道有限，趨向于“防御性儲蓄”是重要原因），而與之相對地，包括消費等數據呈下滑走勢。合富輝煌(中國)研究

38、院444648505254562016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月大型企業中型企業小型企業不同類型企業PMI指數走勢對比（%）數據來源：國家統計局，合富輝煌（中國）研究院措施措施表現表現財稅財稅政策托底小微企業，但大型企業經營活躍政策托底小微企業，但大型企業經營活躍度下降度下降2019年維穩

39、措施重點指向小微企業，政策托底使企業經營環境不再惡化（企業活躍度仍處榮枯線以下）。與此相對地，大型企業經營活躍度于年內下降較快。合富輝煌(中國)研究院2019年國務院發布規劃支持區域黑龍江自貿區山東自貿區云南自貿區廣西自貿區數據來源：政府發布，整理自合富輝煌（中國）研究院長三角中共中央國務院印發長江三角洲區域一體化發展規劃綱要粵港澳大灣區中共中央國務院印發粵港澳大灣區發展規劃綱要河北雄安新區國務院關于河北雄安新區總體規劃（2018-2035年）的批復發布。中共中央國務院關于支持河北雄安新區全面深化改革和擴大開放的指導意見發布。62631590%95%100%105%110%0100200300

40、400500600700201420152016201720182019建設計劃實際執行完成率(500)0500100015002000250030002015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-09抵押補充貸款(PSL):當月新增金額（億元）全國棚改計劃及實際開工情況（萬套）數據來源：Wind，合富輝煌（中國）研究院數據來源：Wind，合富輝煌（中國）研究院措施措施表現表現基建基建20192019年城市發展方向明確：年城市發展方向明確：資源向都市

41、圈集中，對棚改及資源向都市圈集中，對棚改及PSLPSL支持度下降支持度下降河北雄安新區、粵港澳大灣區、長三角區域三大區域重大戰略加速推進獲得更多發展資源都市圈三線四城市國家資金傾斜下降合富輝煌(中國)研究院0500100015002000250030003500一線城市二線城市三四線城市全國100城分類城市商品住宅網簽成交面積走勢（萬）資金傾斜減少使三四線城市市場加速下滑資金傾斜減少使三四線城市市場加速下滑棚改資金傾斜減少對三四線城市的影響明顯數據表現上，三四線城市網簽逐年下滑趨勢明顯（自2018年以來處在深度調整當中），與一二線城市的穩健走勢有所區別；實際市場上，上半年三四線城市回溫表現并不

42、明顯；下半年區域市場下跌以三四線城市為主，多個三線四線城市需要以價換量。（更多不同分類城市市場表現，見后述）一線城市：北上廣深二線城市：重慶、天津、蘇州、成都、武漢、南京等32個城市三四線城市：北海、包頭、桂林、蚌埠、廊坊、連云港等64個城市。數據來源：中指，整理自合富輝煌（中國）研究院合富輝煌(中國)研究院2019年的“革”與“穩”政策環境政策環境PART PART 02022019年樓市調控同樣以“變革”先行國家政策著力保供應、抑資金。系列金融管控措施持續加強，房地產業資金大幅收緊。伴隨房企資金回籠效率持續降低，四季度土地市場景氣加速下行。地方政策主力“搶人”、獲取城市發展動能，但在經濟加

43、速下滑背景下，地方調控對“穩成交”的兼顧度下降 。革與穩合富輝煌(中國)研究院政策變革：金融3月：全國兩會國家政策重要會議Q1Q2Q3Q4一城一策，落實樓市調控主體責任放寬落戶，提高城市人力資源存量加強金融監管4月：政治局會議“房住不炒”，一城一策，城市政府主體責任的長效機制7月：政治局會議12月：中央經濟工作會議“房住不炒”，不將房地產作為短期刺激經濟的手段“房住不炒”，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。1月：關于印發的通知5月：關于公共租賃住房稅收優惠政策的公告5月：關于進一步規范發展公租房的意見5月：關于開展“ 鞏固治亂象成果促進合規

44、建設”工作的通知7月：2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點入圍城市名單公示7月： 關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知7月：關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見8月：關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告10月：關于積極穩妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知11月：關于保持土地承包關系穩定并長久不變的意見2月：關于高校學生公寓房產稅印花稅政策的通知3月：關于延長農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作試點期限的通知9月：農村土地經營權流轉管理辦法（修訂草案征求意見稿）政策變革：土地政策變革：租賃住房國家政策“保供應”而“抑資金”國家政策“

45、保供應”而“抑資金”系列金融管控措施持續加強系列金融管控措施持續加強房地產調控房地產調控國家調控國家調控保供應：2019年國家政策向“租賃住房”與“土地供應”（盤活集體用地）傾斜，年內出臺多項重要措施推進關鍵領域變革（見下頁）。抑資金：中央會議“房住不炒”貫穿全年，即使在經濟表現更加低迷的2019年下半年，國家層面仍然強調抑制房地產投資投機，系列房地產金融管控措施持續加強。5月：銀保監23號文：對銀行機構地產相關融資端重點整頓合富輝煌(中國)研究院 關于進一步規范儲備土地低價融資加快批而未供土地處置有關問題的通知 關于堅持農業農村有限發展做好三農工作的若干意見 關于延長農村集體經營性建設用地實

46、用全抵押款工作時點限期的通知 關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見 農村土地經營權流轉管理辦法（修訂草案征求意見稿） 關于積極穩妥展開農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知 關于福州等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函 進一步優化供給推動消費平穩增長促進形成強大國內市場的實施方案（2019年） 關于印發的通知 關于公共租賃住房稅收優惠政策的公告 關于進一步規范發展公租房的意見 2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點入圍城市名單公示租賃住房2019增供應農村集體土地流轉20192019年國家“保供應”措施一覽：年國家“保供應”措施一覽：合富輝煌(中國)研

47、究院0%10%20%30%40%50%60%70%02004006008001000120014001600融資總額（億）全國300城招牌掛市場土地溢價率40家典型房企融資情況及全國土拍溢價率情況數據來源：整理自合富輝煌（中國）研究院銀保監23號文，對銀行機構地產相關融資端重點整頓房地產信托規模不得超過6月30日規模；海外債只能用于置換未來一年到期的中長期境外債務銀保監會展開銀行房地產業務專項檢查，防止資金違規流入房地產；多家銀行收緊開發貸額度金融抑制措施措施表現表現抑資金抑資金對房地產的資金抑制加劇土地市場景氣下行對房地產的資金抑制加劇土地市場景氣下行5月后房地產融資明顯轉冷，40家典型房企

48、融資總額由一季度的2500億元快速下滑至不足2000億元，資金渠道（包括銷售回款及融資）受阻使房企購地熱情同步冷卻。全國土地市場自三季度后轉冷且熱度不斷下探，10月后土地市場溢價率（及流拍情況）與去年同期相近。合富輝煌(中國)研究院租購房補貼/優惠一次性補每月補貼購房折扣租金折扣放寬落戶標準學歷&年齡專業人才全面放開社保要求限購松動貸款限制放寬直接補助/個稅優惠成都天津佛山洛陽海南河南?？趶V州大連西安杭州蘭州山西珠海寧波保定珠海南京三亞江門廣州佛山成都海南大灣區大連南京常州海南宿州廣西石家莊廣州重慶天津上海晉江寧波廈門深圳石家莊南寧汕頭蕪湖柳州寧夏保定十堰新疆無錫天津晉江宿州杭州湘潭南通鄭州寧

49、波東方滄州?？诹晁鄭u柳州南京廣州無錫江門寧波蘇州宜昌呼和浩特南京濟南北京數據來源：合富輝煌（中國）研究院政策寬松全部與“人”有關：2019年地方調控以搶“人”（人才）為先，包括租購房補貼/優惠；放寬落戶標準；補助與個稅優惠；乃至限購政策調整，均與“人才”關聯。城市政策主力“搶人”、獲取城市經城市政策主力“搶人”、獲取城市經濟增長動能濟增長動能房地產調控房地產調控地方調控地方調控全部與有關“人”不同政策分類及出臺政策的城市（列舉）：合富輝煌(中國)研究院政策背景：政策背景：20202020年后勞動人口增速將明顯減緩年后勞動人口增速將明顯減緩“人”成為影響城市發展所需愈加重要的“生產要素”“人”

50、成為影響城市發展所需愈加重要的“生產要素”合富輝煌(中國)研究院約11個城市/地區落戶：?？?、廣州、常州、西安、南京、石家莊、蘭州貸款限制：成都、天津、石家莊、河南稅費/補貼：東莞、重慶約15個城市/地區落戶：沈陽、廣州、杭州、天津、山西限購：保定、珠海、南京、海南貸款限制：海南、佛山稅費/補貼：寧波、三亞約7個城市/地區落戶：上海、珠海、寧波限購：珠海貸款限制：貴陽稅費/補貼：蕪湖、杭州、宜昌約18個城市/地區落戶：上海、宿州、南通、海南、廣西、?？谙拶彛禾旖?、南京、三亞、江門、廣州、佛山、中山、大灣區稅費/補貼：湘潭、南通、鄭州、深圳約3個城市/地區貸款限制：汕頭、長沙限購：?？诩s10個城

51、市/地區貸款限制：石家莊、合肥、西安稅費/補貼：長沙限購+限售：丹東、赤峰、蘇州約1個城市/地區限購：蘇州約1個城市/地區限價：長沙2月1月3月5月4月6月8月7月9月11月10月12月Q1Q2Q3Q4從緊寬松上半年以“放寬人才落戶為主”下半年局部放松限購城市數量明顯增加2019年樓市維穩更多體現為【分城施政】給予地方更大自主空間，隨5月后國內經濟走弱，出臺“限購政策調整”的城市數量趨多，松動范圍由三四線城市向一二線城市擴展。但住房調控與城市經濟發展需要的結合度更強，“放開限購”多需以“人才引進”為契機。地方地方調控調控隨經濟環境改變，四季度更多城市政策“向松調整”隨經濟環境改變，四季度更多城

52、市政策“向松調整”住房調控與城市經濟發展需要的結合度更強住房調控與城市經濟發展需要的結合度更強數據來源：合富輝煌（中國）研究院合富輝煌(中國)研究院廣州2019.12南沙：持有人才綠卡、南沙人才A卡和B卡的人才，享受戶籍居民同等待遇；在區內工作、學習的人才，放開首套商品房購買黃埔：經區認定的在區內連續工作半年以上的人才，可購買一套；在區內工作，持有人才綠卡或經區認定的特定人才、其父母、配偶父母、成年自己均可在區內購買一套直接指向特定人才學歷要求居住/務工要求佛山2019.11 認定為優粵佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才，享受本地戶籍人口購房政策。在佛山工作、具有本科及以上學歷或中級工及以上職

53、業資格的人才，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。直接指向特定人才學歷要求居住/務工要求城市“解限”多需與“人才引進”結合，仍是“有保有壓”城市“解限”多需與“人才引進”結合，仍是“有保有壓”部分城市“解限政策”列舉：重點城市“解限”措施主要指向區域以城市主力經濟發展區域為主；人員幾乎全部附帶“人才”要求。當前“政策寬松”與以往“維穩時期”存在區別。整體而言仍然是“有保有壓”，寬松力度不如以往。上海2019.11僅限臨港新片區：對符合一定條件的非本市戶籍人才，購房資格由居民家庭調整為個人，可購買新片區商品房一套。新片區還將縮短非本市戶籍人才在新片區購房繳納個人所得稅或社會保險金的年限，將自購

54、房之日前連續繳納滿5年及以上，調整為連續繳納滿3年及以上。南京2019.6高淳區購房的外地人只要持有居住證，或者攜帶用工單位的勞務合同和營業執照，即可開具購房證明2019.10 凡有居住證且有大專及以上學歷的外地購房者，在六合買房不再需要提供社保納稅證明天津2019.10 對承接北京非首都功能疏解的項目，戶籍遷入本市的職工，按照本市戶籍居民政策購房；對戶籍暫未遷入本市的職工，其家庭在天津無住房的，可在本市購買住房1套，不再提供在津社會保險或個人所得稅證明，所購住房需在取得不動產權證滿3年后方可上市轉讓。直接指向特定人才學歷要求居住/務工要求青島2019.12 城陽區針對企業單位職工出臺“解限”

55、政策，企業單位地址：城陽區、高新區企業單位。購房需滿足以下條件：（1）中專及以上學歷；（2）城陽區無房；（3）與公司簽訂勞動合同滿一年以上；（4）在城陽區繳納社保滿一個月直接指向特定人才學歷要求居住/務工要求直接指向特定人才學歷要求居住/務工要求直接指向特定人才學歷要求（僅六合）居住/務工要求合富輝煌(中國)研究院全國房地產市場全國房地產市場3838城房地產市場特征城房地產市場特征合富輝煌(中國)研究院02468101214161820050010001500200025003000重點城市人口總量和人均GDP20192019年房地產市場分析年房地產市場分析3838個覆蓋城市及城市分類個覆蓋城

56、市及城市分類人均GDP（萬元）人口（萬人）I類 一線城市II類 強二線城市（規模巨大，或規模與發達程度兼備）III類 二線及強三線城市（在規?；虬l達程度上與II類城市有一定距離）IV類 其它發展空間較大的重點城市深圳上海北京廣州天津成都武漢杭州南京青島長沙佛山珠海濟南鄭州東莞西安中山南昌惠州烏魯木齊貴陽南寧肇慶江門合肥大連刑臺石家莊重慶北京、上海、廣州、深圳杭州、南京、無錫、寧波、天津、青島、重慶、成都、武漢、長沙東莞、佛山、珠海、合肥、南通、常州、濟南、大連、鄭州、西安惠州、江門、肇慶、中山、紹興、石家莊、沈陽、滄州、刑臺、秦皇島、南寧、南昌、貴陽、烏魯木齊按城市人口量級與城市發展程度（人均

57、GDP）進行劃分資料來源：各地方統計局，合富輝煌（中國）研究院秦皇島滄州寧波常州無錫南通紹興沈陽合富輝煌(中國)研究院I類一線城市II類強二線城市（規模巨大，或規模與發達程度兼備）III類二線及強三線城市（在規?；虬l達程度上與II類城市有一定距離）IV類其它發展空間較大的重點城市粵港澳大灣區長三角環渤海華中華西廣州、深圳上海北京杭州、南京、無錫、寧波天津、青島重慶、成都、武漢、長沙東莞、佛山、珠海合肥、南通、常州濟南、大連鄭州、西安惠州、江門、肇慶、中山紹興石家莊、沈陽、滄州、刑臺、秦皇島南寧、南昌、貴陽、烏魯木齊（無）（無）3838城劃分（按城劃分（按4 4個圈層個圈層4 4個分類標準）個分

58、類標準）合富輝煌(中國)研究院010000200003000040000500006000002505007501000125015001750200022502500北京深圳上海廣州杭州南京珠海西安天津成都青島武漢佛山南寧長沙鄭州合肥濟南東莞南昌貴陽烏魯木齊肇慶成交規模（萬）網簽價格（元/）I類 一線城市II類 強二線城市III類 二線和強三線城市IV類 其它城市沈陽大連石家莊重慶滄州2019年1至11月商品住宅成交規模與網簽價格南通寧波秦皇島紹興刑臺惠州常州江門無錫20192019年各城商品住宅市場成交規模與網簽價格年各城商品住宅市場成交規模與網簽價格資料來源：合富輝煌（中國）研究院合富輝

59、煌(中國)研究院020000400006000080000100000120000140000深圳珠海東莞惠州肇慶杭州寧波南通紹興青島濟南石家莊邢臺成都鄭州南昌貴陽I類 一線城市II類 強二線城市（規模巨大，或規模與發達程度兼備）III類 二線及強三線城市（在規?；虬l達程度上與II類城市有一定距離）IV類 其它發展空間較大的重點城市北京、上海、廣州、深圳天津、成都、重慶、武漢、杭州、南京、青島、長沙鄭州、西安、佛山、東莞、大連、合肥、濟南、珠海、福州石家莊、沈陽、南昌、南寧、惠州、貴陽、中山、太原、烏魯木齊、江門、肇慶粵港澳大灣區長三角環渤海華中華西2019年重點城市中心城區新貨售價主力區間比

60、對（元/）20192019年不同區域分類代表城市中心區商品住房在售價格年不同區域分類代表城市中心區商品住房在售價格資料來源：合富輝煌（中國）研究院合富輝煌(中國)研究院I I類、類、II II類、類、IIIIII類城市限購政策比對類城市限購政策比對備注： 統計時間截至2019/12 針對特定人才的優惠政策未統計在內資料來源：合富輝煌（中國）研究院合富輝煌(中國)研究院城城市市房房地地產產市市場場分分析析雷雷達達合富輝煌(中國)研究院PART PART 0303全國房地產市場全國房地產市場38城房地產市場特征商品住宅市場缺乏利好支撐，經濟下滑加劇成交動能弱化。土地市場景氣不足，土地市場波動對地方

61、財政的影響顯著。不同分類城市市場表現總體依據【城市能級】/【調控政策】不同而有所差異。市場穩健程度：【II類】 【I類】 【III類】 【IV類】不同圈層城市長三角與華中華西市場較為穩定；粵港澳大灣區IV類城市市場向下波動較顯著；環渤海整體市場景氣不足。合富輝煌(中國)研究院-50%-30%-10%10%30%50%05001,0001,5002,0002,5003,000廣州深圳上海北京杭州南京無錫寧波天津青島重慶成都武漢長沙東莞佛山珠海合肥南通常州濟南大連鄭州西安惠州江門肇慶中山石家莊沈陽刑臺秦皇島南寧南昌烏魯木齊2017年2018年2019年1-11月2019前11月同比(右軸）I類城市

62、II類城市III類城市IV類城市或以上各城商品住宅成交面積走勢050010001500I類城市II類城市 III類城市 IV類城市2018H12018H22019H12019H2不同分類城市月均網簽成交面積比對（萬）2018H1至2019H2 2019年（1-11月）多數城市網簽數據“同比上升” “限簽放寬”等因素造成網簽成交對實際市場的反饋靈敏度下降（2019年網簽數據比對2018年容易與實際市場產生偏差）。本次報告采用【網簽數據】+【實際市場表現】綜合衡量。商品住宅網簽成交數據仍好商品住宅網簽成交數據仍好但網簽對實際市場的反饋靈敏度下降但網簽對實際市場的反饋靈敏度下降數據數據表現表現數據來

63、源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院GDP增速051015-50050100150200廣州深圳上海北京杭州南京無錫寧波天津青島重慶成都武漢長沙東莞佛山珠海合肥南通常州濟南大連鄭州西安惠州江門肇慶中山紹興石家莊沈陽滄州刑臺秦皇島南寧南昌貴陽烏魯木齊I類一線城市II類強二線城市III類二線及強三線城市IV類其它發展空間仍大的重點城市2017至2018人口流入（萬人）2017年2018年2019前三季缺乏利好支撐，市場回歸“基本面”缺乏利好支撐，市場回歸“基本面”不同分類城市市場表現差異，更多基于“城市基本面”差異不同分類城市市場表現差異，更多基于“城市基本面”差異各城普遍經濟承壓然而

64、不同分類城市之間【經濟動能】及【人口吸納能力】差異顯著。I類及II類城市總體穩健，III類及IV類城市經濟向下波動相對更明顯；人口吸納能力亦依據城市能級而有所差異。城市城市宏觀宏觀數據來源：地方統計局，合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院01000020000300004000050000600007000080000I類城市II類城市III類城市IV類城市Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4I類4個取樣城市：北京、上海、廣州、深圳II類 4個取樣城市：寧波、青島、成都、武漢III類 4個取樣城市：佛山、南通、濟南、鄭州IV類 4個取樣城市：中山、石家莊、沈

65、陽、南昌不同分類取樣城市各季項目【新開盤成交套數】以取樣城市指標樓盤在不同時間段內每次開盤（當天）取得的實際成交加總計算。新貨市場成交：新貨市場成交：II II類類 I I類類 IV IV類類 IIIIII類類II類（強二線）城市表現最佳；I類（一線）城市其次?！綢I類城市政策相較I類城市優勢明顯】IV類城市由于3季度后降價項目明顯增多，對成交的拉動增加，表現優于III類（二線及強三線）城市。實際實際市場市場數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%深圳上海廣州北京南京寧波無錫長沙杭州武漢重慶成都青島天津東莞常州珠海

66、大連南通合肥鄭州西安佛山濟南沈陽惠州滄州秦皇島紹興南昌石家莊南寧邢臺中山肇慶江門貴陽I類城市II類城市III類城市IV類城市不同分類城市【降價范圍】統計6月9月12月初【降價范圍】使用“降價樓盤”占全部在售項目的占比計算（按個數）對“降價樓盤”的衡量標準為：比對上半年售價出現價格下調的項目市場穩健程度：市場穩健程度：II II類類 I I類類 III III類類 IV IV類類 城市城市下半年幾乎所有城市“降價范圍”（使用降價樓盤占全部在售項目比重穞）均有所擴大II類（強二線）城市價格相對較低且人口吸納量大，市場最為穩??；I類（一線）城市經濟表現穩健但政策從緊，部分城市外圍區域降價壓力增加；I

67、II類（二線及強三線）及IV類城市市場明顯受壓。數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院濟南無錫東莞惠州廣州佛山肇慶珠海中山江門深圳粵港澳大灣區降價范圍降價幅度0%10%20%30%40%50%或以上10%20%南通紹興合肥南京長三角降價范圍降價幅度0%10%20%30%40%50%或以上10%20%常州杭州上海滄州環渤海降價范圍降價幅度0%10%20%30%40%50%或以上10%20%大連秦皇島沈陽石家莊邢臺青島天津北京華中華西降價范圍降價幅度0%10%20%30%40%50%或以上10%20%南昌貴陽重慶南寧長沙鄭州武漢成都西安降價范圍使用全市降價樓盤占全部在售項目的占比計

68、算（按個數）；降價幅度按照12月降價樓盤在售價格比對上半年下調幅度計算。市場穩健程度：市場穩健程度：長三角長三角 華中華西華中華西 粵港澳大灣區粵港澳大灣區 環渤海環渤海I類 一線城市II類 強二線城市III類 二線和強三線城市IV類 其它城市2019.12不同圈層分類城市降價范圍及降價區域降幅長三角與華中華西擁有數量較多的II類城市，區域市場穩健度較高；粵港澳大灣區IV類城市市場向下波動較顯著；環渤海整體市場（各分類城市）景氣不足。數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院土地市場成交：整體景氣不足土地市場成交：整體景氣不足0500010000150002000025000粵港澳

69、大灣區長三角環渤海華中華西2016201720182019(1-11月)不同圈層商住用地成交規模（萬）全國土地市場成交整體景氣不足，四大圈層中僅長三角土地成交規模保持高增長（但溢價率仍然趨降，見后述）?；浉郯拇鬄硡^：廣州、深圳、東莞、佛山、珠海、中山、惠州、江門、肇慶長三角：上海、杭州、南京、無錫、寧波、合肥、南通、常州、紹興環渤海：北京、天津、青島、濟南、大連、石家莊、沈陽、滄州、刑臺、秦皇島華中華西：重慶、成都、武漢、長沙、鄭州、西安、南寧、南昌、貴陽數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院-30%-20%-10%0%10%20%30%廣州深圳東莞佛山珠海中山北京天津青島沈陽

70、石家莊邢臺秦皇島滄州上海合肥南京杭州寧波常州無錫南通紹興重慶鄭州武漢成都長沙西安南昌貴陽南寧2017前三季2018前三季2019前三季01,0002,0003,0004,000廣州深圳東莞佛山珠海中山北京天津青島沈陽石家莊邢臺秦皇島滄州上海合肥南京杭州寧波常州無錫南通紹興重慶鄭州武漢成都長沙西安南昌貴陽南寧2017年2018年2019年備注：土地出讓金額數據統計公開市場出讓的居住用地、商業辦公用地、工業用地，2019年統計截止至2019年12月20日粵港澳大灣區長三角環渤海華中華西一般財政收入增速土地出讓金額（億元）全國不同區域城市一般財政收入增速及土地出讓金額變化趨勢【一般財政收入增速下降】

71、 +【土地收入放緩】 ，各城地方政府普遍財政盈收壓力加大土地市場波動加劇地方財政壓力土地市場波動加劇地方財政壓力數據來源：合富輝煌(中國)研究院表示對比2018年（或2017年）有所下降合富輝煌(中國)研究院0.40.50.60.70.80.911.11.22018上2018下2019上2019下粵港澳大灣區長三角環渤海華中華西PART 03全國市場3838城房地產市場特征城房地產市場特征新房景氣走勢：以合富大數據為基礎，對各城各區域新貨成交與新貨價格進行連續監測及系統比對分析，得出不同時間的市場景氣值。新貨去化表現權重為40%，新貨價格表現權重為60%。景氣值區間：0.9至1.1為正常平穩狀

72、態，1.1-1.3為偏熱，0.7-0.9為偏冷，1.3以上為市場預期顯性擴張，0.7以下為出現市場顯性收縮。0204060801000510 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 1001051101151201251301351401451501551601651701751801851901952002052102152202252302352402452502552602652702750204060801000 50 10015020025030035040045050055060065070075080085090095

73、0 1000 1050環渤海020406080100050 100150200250300350400450500550600650700750800850900950粵港澳大灣區020406080100050010001500長三角華中華西2019年土地市場溢價率走勢新房景氣走勢1月12月土地市場景氣商品住宅市場景氣粵港澳大灣區華中華西長三角環渤海數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院PART PART 0303全國房地產市場全國房地產市場38城房地產市場特征 下半年推地高潮“遇上”房企融資不暢，土地溢價率下行、流拍率顯著上升。 市場成交由“老項目” 支撐；2016年以后取地

74、項目在本年成交中的占比不足2成。 市場表現【I類城市】【III類城市】【IV類城市】城市?！皫齑娴臀弧钡纳钲?、東莞在同類城市中表現更佳。 11月后多城政策“向松調整”，政策出臺密集度是四大圈層中最高?；浉郯拇鬄硡^環渤海環渤海長三角長三角華中華西華中華西粵港澳大灣區粵港澳大灣區合富輝煌(中國)研究院05101520253035廣州深圳東莞佛山珠?；葜萁T肇慶中山2018H12018H22019H12019H2粵港澳大灣區各城土地 “不成功出讓”地塊數量粵港澳大灣區粵港澳大灣區下半年區域“推地高潮”疊加房企“融資不暢”下半年區域“推地高潮”疊加房企“融資不暢”土地市場流拍率明顯上升土地市場流拍率明

75、顯上升土地土地市場市場 粵港澳大灣區2019下半年土地“不成功出讓” 頻現，流拍率高于其它三個圈層，原因在于多數城市政府仍然延用下半年集中推地的方式供地。數據說明：1）“不成功出讓”的地塊包含：流拍、終止、中止和撤銷出讓等結果；2）2019年統計時間為1-11月，包括廣州、深圳、東莞、佛山、珠海、惠州、江門、肇慶、中山等9個城市，共計約510宗商住地塊，若與官方數據有出入請以官方數據為準。數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院0501000102030400501000102030405060050100051015200501000102030400501000510Q205

76、01000510152025Q205010000.511.522.530501000204060Q2Q1粵港澳大灣區重點城市2019年商住地成交宗數和溢價率走勢（單位：%）廣州佛山珠海江門深圳東莞中山惠州Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q4Q3Q4Q3Q3Q4數據說明：1）散點圖一個點代表成功出讓的一宗地，橫軸代表時間，縱軸代表溢價率。2）Q4統計范圍是10-11月，未包含12月出讓的商住地；3）以下溢價率為0的地塊，部分是設定條件出讓?；浉郯拇鬄硡^粵港澳大灣區全年土地市場高低起伏全年土地市場高低起伏4 4季度不同類型城市土地市場全面遇冷季度不同類型城市土地市場

77、全面遇冷數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院粵港澳大灣區重點城市2016-2019年商住用地成交走勢05001,0001,500廣州深圳東莞佛山珠海中山惠州江門肇慶201620172018201905001,0001,500廣州深圳東莞佛山珠海中山惠州江門肇慶2016201720182019出讓規模走勢出讓金額走勢數據說明：1）出讓規模走勢使用地塊計容建筑面積進行統計；2）2019年數據統計時間為1-11月，各城12月出讓的地塊未納入統計。單位：萬單位：億元粵港澳大灣區粵港澳大灣區近年土地財政依賴明顯上升，土地收入下降對政府財政帶來挑戰近年土地財政依賴明顯上升，土地收入下降對

78、政府財政帶來挑戰 包括廣州、佛山、珠海、江門前三年土地收入增長較快，土地財政對政府財政穩健的重要程度上升。 本年土地收入增速明顯下滑情況下，年底廣州、佛山、珠海、江門已相繼出臺措施維穩樓市。數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院0.40.60.811.21.41.61.82017上2017下2018上2018下2019上2019下0200400600800100012002017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年

79、5月2019年7月2019年9月2019年11月供應量（萬）網簽量（萬）商品住宅商品住宅市場市場粵港澳大灣區粵港澳大灣區網簽成交數據持穩，按年下降網簽成交數據持穩，按年下降3%3%實際市場近郊、遠郊市場熱度顯著下降實際市場近郊、遠郊市場熱度顯著下降綜合（城區+外圍 ） 粵港澳大灣區2019年全年網簽成交面積持穩，各月成交變化并不明顯。 反映實際市場熱度的新房景氣走勢下半年轉弱，不同城市/區域表現分化加??；【城區】表現較穩，但【近郊】、【遠郊】熱度趨降（見后述）?；浉郯拇鬄硡^商品住宅供求走勢粵港澳大灣區新房景氣走勢統計城市：廣州、深圳、東莞、佛山、珠海、中山、惠州、江門、肇慶綜合統計城市：廣州、

80、深圳、東莞、佛山、珠海、中山、惠州新房景氣走勢：以【合富大數據】為基礎，對各城各區域新貨成交與新貨價格進行連續監測及系統比對分析，得出不同時間的市場景氣值。計算權重：新貨去化表現權重為40%，新貨價格表現權重為60%。偏冷高熱偏熱正常顯性收縮合富輝煌(中國)研究院粵港澳大灣區6個取樣城市：廣州、深圳、東莞、佛山、珠海、中山長三角6個取樣城市：上海、杭州、寧波、合肥、常州、紹興環渤海6個取樣城市：北京、天津、青島、濟南、大連、沈陽華中華西 6個取樣城市：重慶、成都、武漢、鄭州、南昌、貴陽4個圈層 取樣城市2019年商品住宅網簽成交解構按是否來自2016年以后取地項目區分（按萬）華中華西環渤海長三

81、角粵港澳大灣區網簽成交來自【2016年以前取地】的項目網簽成交來自【2016年以后取地】的項目20%粵港澳大灣區粵港澳大灣區20192019樓市成交仍主要由“老項目”（樓市成交仍主要由“老項目”（20162016年以前取地）支撐年以前取地）支撐 粵港澳大灣區2019年樓市仍處在消耗老項目庫存的階段，2016年以前取地項目占全年成交的比值高達80%。數據來源：合富輝煌(中國)研究院76%51%46%合富輝煌(中國)研究院粵港澳大灣區粵港澳大灣區庫存壓力較小的城市表現更為穩健庫存壓力較小的城市表現更為穩健0246810121402004006008001,0001,2001,4001,600廣州深

82、圳佛山東莞珠海中山江門2016年1月2017年1月2018年1月2019年1月2019年11月2019年庫存消化周期（右軸）粵港澳大灣區重點城市 商品住宅庫存及消化周期（萬） 粵港澳大灣區各城商品住宅庫存漲跌不一，廣州、深圳、東莞、中山庫存同比下降，佛山、珠海、惠州、江門庫存同比上升。 各城中，庫存壓力較小的深圳、東莞全年市場表現最為穩??；除庫存因素外，包括經濟及規劃利好亦對該2個城市市場形成支撐。數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院0%20%40%60%80%100%深圳廣州東莞珠海佛山惠州中山肇慶江門增城順德西部坪山石排黃江唐家惠東博羅各區域鼎湖大旺各區域降價范圍統計6月

83、9月12月初集中降價區域其它降價區域I 類一線城市III 類二線及強三線城市0%(10%)(20%)降價區域下調價幅IV 類其它發展空間仍大的城市降價范圍使用全市降價樓盤占全部在售項目的占比計算（按個數）降價幅度按照12月降價樓盤在售價格對比上半年下降幅度計算?；浉郯拇鬄硡^粵港澳大灣區市場穩健度：市場穩健度：I I類城市類城市IIIIII類城市類城市IVIV類城市類城市 2019年下半年灣區各城降價范圍及降價幅度隨城市能級不同，差異明顯。 集中降價區域基本均為“城市外圍”、“存量大且配套不完善”。數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院粵港澳大灣區粵港澳大灣區新房景氣總體趨降，但

84、多數城市景氣度仍略好于新房景氣總體趨降，但多數城市景氣度仍略好于20182018年下半年年下半年新房景氣走勢：以合富大數據為基礎，對各城各區域新貨成交與新貨價格進行連續監測及系統比對分析，得出不同時間的市場景氣值。新貨去化表現權重為40%，新貨價格表現權重為60%。景氣值區間：0.9至1.1為正常平穩狀態，1.1-1.3為偏熱，0.7-0.9為偏冷，1.3以上為市場預期顯性擴張，0.7以下為出現市場顯性收縮。遠郊近郊城區偏冷高熱偏熱正常顯性收縮景氣區間：區域劃分：東莞0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 20

85、19下深圳0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下惠州0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下廣州0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下佛山0.40.60.811.21.41.61.82017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下珠海0.400.600.801.001.201.401.601

86、.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下中山0.40.60.811.21.41.61.82017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下合富輝煌(中國)研究院城市針對區域政策類型發布日期政策內容大灣區大灣區各市限購11月香港居民在大灣區內地城市購房不再需要居住及社保年限廣州全市限購11月22日非本市戶籍居民購房人資格查驗過程中，個稅和社保繳納記錄可作為相互補證資料南沙限購（人才） 12月13日持有人才綠卡、南沙人才A卡和B卡的人才，享受戶籍居民同等待遇；在區內工作、學習的人才，放開首套商品房購買花都限購（人才） 12月18日 憑相關就業

87、或創業證明即可申領人才綠卡黃埔限購（人才） 12月20日經區認定的在區內連續工作半年以上的人才，可購買一套；在區內工作，持有人才綠卡或經區認定的特定人才、其父母、配偶父母、成年自己均可在區內購買一套全市公積金貸款12月在深圳、佛山、東莞、珠海、惠州、中山、江門、肇慶8個城市繳存公積金的職工，在廣州購房申請公積金貸款，可不再提交異地貸款職工住房公積金繳存使用證明深圳全市稅收11月11日容積率在1.0以上、單套建筑面積在144以下的房子為普通住宅，滿兩年可免征增值稅深汕合作區限購12月2日居民家庭在深汕合作區持有的商品住房、商務公寓總套數不得超過2套，成年單身人士（含離異）在合作區持有的商品住房、

88、商務公寓總套數只能1套。全市商務公寓限售 12月12日 取消商務公寓“只租不售”政策佛山限購區限購（人才） 11月29日一、認定為優粵佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才，享受本地戶籍人口購房政策。 二、在佛山工作、具有本科及以上學歷或中級工及以上職業資格的人才，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。珠海全市房企資金12月19日 房地產開發企業可憑銀行保函等額替換與其誠信等級相應額度的商品房預售款粵港澳大灣區粵港澳大灣區1111月后多城政策調整月后多城政策調整 ，政策出臺密度是四大圈層中最高，政策出臺密度是四大圈層中最高 調整政策類型包括：限購、限售、人才引進、公積金貸款、稅收、房企資金管制等方

89、面。合富輝煌(中國)研究院附：各城不同區域劃分的說明附：各城不同區域劃分的說明城區近郊遠郊廣州越秀、荔灣、天河、海珠、白云黃埔、番禺花都、增城、南沙深圳羅湖、福田、南山鹽田、寶安、龍華、光明、龍崗坪山、大鵬新區佛山禪城、南海東部、順德中北部、三水中心、高明中心南海中部、南海西部、順德西部三水鎮街、高明鎮街東莞主城區濱海片區、水鄉片區、松湖片區、莞北片區東北片區、臨深片區、濱海灣新區惠州惠城、仲愷、大亞灣、惠陽惠東、博羅珠海主城區唐家新區、南灣新區、橫琴金灣區、斗門區、高欄港經濟區中山主城區泛城區南部、北部、西北板塊合富輝煌(中國)研究院01000020000300004000005010015

90、02002502017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月2019年1-11月份網簽774萬同比1.3%460004800050000520005400056000580006000062000640000204060801001201402017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月0500010000150002000025000300

91、000102030405060702017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月050001000015000200000501001502002502017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月05000100001500020000250000204060801001202017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年

92、1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月0204060801001201401602017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月02000400060008000100000204060801001202017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月廣廣州州佛佛山山肇肇慶慶東東莞

93、莞深深圳圳惠惠州州珠珠海海中中山山江江門門0100020003000400050006000700080000204060801001202017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月2019年1-11月份網簽1047萬同比20.6%2019年1-11月份網簽1256萬同比14%2019年1-11月份網簽321萬同比24%2019年1-11月份網簽486萬同比11%9500100001050011000115001200012500130000501001502002

94、503002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月2019年1-11月份網簽412萬同比144%2019年1-11月份網簽583萬同比15%2019年1-11月份網簽543萬同比1.8%2019年1-11月份網簽521萬同比14%附：附：20192019年重點城市網簽成交量價走勢年重點城市網簽成交量價走勢數據來源：合富輝煌(中國)研究院PART PART 0303全國房地產市場全國房地產市場38城房地產市場特征長三角環渤海環渤海長三角長三角華中華西華中華西粵港澳

95、大灣區粵港澳大灣區 土地市場整體穩健。 商品住宅市場整體穩健，城市內部不同區域走勢分化：【城區】平穩， 【外圍】景氣有所下行。 多數城市庫存仍然緊張。合富輝煌(中國)研究院050100050100150上海0501000102030405060708090南京050100050100150寧波050100050100常州050100050100150杭州050100050100紹興Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4050100050100合肥Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4050100050無錫Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4長三角重點城市2019年商住地成交宗數

96、和溢價率走勢（單位：%）數據說明：1）散點圖一個點代表成功出讓的一宗地，橫軸代表時間，縱軸代表溢價率。2）Q4統計范圍是10-11月，未包含12月出讓的商住地；3）以上溢價率為0的地塊，部分是設定條件出讓。土地土地市場市場長三角長三角下半年土地市場成交仍相對穩健下半年土地市場成交仍相對穩健但不同城市間土地熱度分化加劇但不同城市間土地熱度分化加劇 杭州、寧波、無錫四季度土地溢價現象仍然較突出，合肥、常州溢價率明顯下滑。數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院0%20%40%60%80%100%上海杭州南京無錫寧波合肥常州紹興40億以上30-40億20-30億10-20億10億以下0

97、%20%40%60%80%100%上海杭州南京無錫寧波合肥常州紹興民企拿地總建（萬）國企拿地總建（萬）土地總價段長三角重點城市2019年商住地成交總價段、國企民企拿地分布數據說明：1）以上數據統計是2019年1-11月，未包含12月數據； 2）上海成交的商住地，有不少屬于住宅性質的租賃住房或動遷安置房用途，這部分地塊成交總價普遍10億以下，且普遍設定條件出讓（國企為主）含住宅性質含住宅性質的租賃用地的租賃用地國企民企拿地 相較于粵港澳大灣區等其它都市圈，長三角“10億元以下”總價成交的土地占比相對較高；在強二線城市中，長三角杭州、無錫、寧波3個城市取地房企中的“民企占比”高于60%，高于同類城

98、市平均水平。長三角長三角區域土地吸引眾多企業廣泛參與區域土地吸引眾多企業廣泛參與數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院長三角長三角土地市場保持穩健，各城流拍宗數總體平穩土地市場保持穩健，各城流拍宗數總體平穩05101520253035上海杭州南京無錫寧波合肥常州紹興2018H12018H22019H12019H2數據說明：1）“不成功出讓”的地塊包含：流拍、終止、中止和撤銷出讓等結果；2）2019年統計時間為1-11月，包括上海、杭州、南京、無錫、寧波、合肥、常州、紹興等8個城市，共計約1100宗商住地塊，若與官方數據有出入請以官方數據為準長三角各城土地 “不成功出讓”地塊數量

99、 多數城市土地流拍宗數未見顯著上升，合肥相對較多。數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院0.40.60.811.21.41.61.82017上2017下2018上2018下2019上2019下商品住宅商品住宅市場市場長三角長三角網簽成交數據持穩，按年上升網簽成交數據持穩，按年上升2%2%實際市場總體平穩，遠郊熱度下降實際市場總體平穩，遠郊熱度下降 長三角2019年全年網簽成交面積持穩，按年仍然保持上漲趨勢。 反映實際市場熱度的新房景氣走勢下半年遠郊熱度明顯下降，但中心和近郊區域市場仍然較為穩定長三角新房景氣走勢統計城市：上海、杭州、南京、無錫、寧波、合肥、南通、常州綜合（城區+

100、外圍）綜合統計城市：上海、杭州、南京、無錫、寧波、合肥、南通、常州、紹興0200400600800100017年1月17年3月17年5月17年7月17年9月17年11月18年1月18年3月18年5月18年7月18年9月18年11月19年1月19年3月19年5月19年7月19年9月19年11月新增供應（萬）網簽成交長三角商品住宅供求走勢新房景氣走勢：以【合富大數據】為基礎，對各城各區域新貨成交與新貨價格進行連續監測及系統比對分析，得出不同時間的市場景氣值。計算權重：新貨去化表現權重為40%，新貨價格表現權重為60%。偏冷高熱偏熱正常顯性收縮數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院0

101、%10%20%30%上海杭州南京無錫寧波合肥常州南通紹興0%(10%)(20%)奉賢海灣松江金山嵊州6月9月12月初集中降價區域其它降價區域臨安北部組團新站區金壇慈溪各區域降價范圍統計降價區域下調價幅I 類一線城市II 類強二線城市IV 類III 類二線及強三線城市降價范圍使用全市降價樓盤占全部在售項目的占比計算（按個數）降價幅度按照12月降價樓盤在售價格對比上半年下降幅度計算。長三角長三角各城降價項目數量及價格降幅有限各城降價項目數量及價格降幅有限 I類及類城市降價項目少；類及類城市市場波動相對較大，但總體仍然穩健。 各城降價區域價格下調幅度基本在10%以內，集中降價區域多屬于“城市外圍”，

102、“存量大且配套不完善”。數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000上海杭州南京合肥寧波常州無錫南通紹興2016年1月2017年1月2018年1月2019年1月2019年11月長三角重點城市 商品住宅庫存走勢（萬）長三角長三角庫存維持相對低位庫存維持相對低位除個別城市庫存得以補充外，多數城市庫存相對緊張除個別城市庫存得以補充外，多數城市庫存相對緊張2019年上海、南京、合肥庫存有所補充；寧波當前庫存略高于2016年時期；其他城市庫存仍然相對緊張。數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院

103、新房景氣走勢：以合富大數據為基礎，對各城各區域新貨成交與新貨價格進行連續監測及系統比對分析，得出不同時間的市場景氣值。新貨去化表現權重為40%，新貨價格表現權重為60%。景氣值區間：0.9至1.1為正常平穩狀態，1.1-1.3為偏熱，0.7-0.9為偏冷，1.3以上為市場預期顯性擴張，0.7以下為出現市場顯性收縮。遠郊近郊城區偏冷高熱偏熱正常顯性收縮景氣區間：區域劃分：長三角長三角各城新房景氣總體平穩，外圍市場景氣有所下行各城新房景氣總體平穩，外圍市場景氣有所下行0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019

104、下上海無錫0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下南通0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下杭州0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下南京0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下合肥0.400.600.801.001.2

105、01.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下寧波0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院附：各城不同區域劃分的說明附：各城不同區域劃分的說明城區近郊遠郊上海外環內外郊環郊環外杭州西湖、上城、下城、拱墅、江干、濱江蕭山、余杭、臨安、富陽桐廬、淳安、建德南京鼓樓、玄武、建鄴、秦淮、棲霞、雨花臺浦口、江寧六合、高淳、溧水無錫梁溪、濱湖新吳、錫山、惠山寧波海曙、鄞州、江北鎮海、北侖、奉化、余姚、慈溪杭州灣

106、新區、寧海、象山合肥蜀山、廬陽、包河、瑤海高新、經開、政務、新站、濱湖北部組團、西南組團南通崇川、港閘、開發通州、海門合富輝煌(中國)研究院附：附：20192019年重點城市網簽成交量價走勢年重點城市網簽成交量價走勢050001000015000200000501001502002502017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月050001000015000200000204060801002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月20

107、18年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月0500010000150002000025000300000501001502002502017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月05000100001500020000250000501001502002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月201

108、9年10月0500010000150002000025000300000204060801001201401602017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月050001000015000200000501001502002502017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月05000100001500020000250003000001020

109、30405060702017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月杭州南京寧波無錫合肥南通常州2019年1-11月份網簽1099萬同比8.6%2019年1-11月份網簽752萬同比21%2019年1-11月份網簽736萬同比7%2019年1-11月份網簽641萬同比14%2019年1-11月份網簽1245萬同比11%2019年1-11月份網簽508萬同比9%2019年1-11月份網簽287萬同比16%0100002000030000400005000060000700

110、0002040608010012014016017年1月17年4月17年7月17年10月18年1月18年4月18年7月18年10月19年1月19年4月19年7月19年10月上海2019年1-11月份網簽736萬同比7%數據來源：合富輝煌(中國)研究院PART PART 0303全國房地產市場全國房地產市場38城房地產市場特征 2019年區域市場下行壓力顯著：土地市場：半數城市土地成交規模受限，部分城市成交均價同比下降明顯。商品住宅市場： I類、II類、III類、IV類城市均存在調整壓力。 “高地價項目”供應占比上升，對市場周轉產生抑制。 多數城市庫存較年初上升環渤海環渤海環渤海長三角長三角華中

111、華西華中華西粵港澳大灣區粵港澳大灣區合富輝煌(中國)研究院05001,0001,5002,0002,500北京天津青島濟南大連石家莊沈陽滄州邢臺秦皇島2016201701,0002,0003,000北京天津青島濟南大連石家莊沈陽滄州邢臺秦皇島20162017出讓規模走勢出讓金額走勢環渤海重點城市2016-2019年商住用地成交走勢數據說明：1）出讓規模走勢使用地塊計容建筑面積進行統計；2）2019年數據統計時間為1-11月，各城12月出讓的地塊未納入統計。土地土地市場市場環渤海環渤海半數城市土地成交規模受限半數城市土地成交規模受限 2019年除天津、青島、大連、沈陽土地成交規模有顯著上漲外，其

112、它城市土地成交規模受限（同比下降，或與往年相比變化不大）。數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院環渤海環渤海部分城市土地成交均價同比下降明顯部分城市土地成交均價同比下降明顯-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%020004000600080001000012000140001600018000東莞珠海佛山惠州江門肇慶杭州南京無錫合肥常州南通天津寧波大連濟南沈陽石家莊青島滄州秦皇島刑臺201820192019同比增幅三個沿海經濟圈 II類、III類、IV類 取樣城市 土地成交均價（元/）及同比增幅注：土地成交均價=土地出讓金額規劃建筑面積粵港澳大灣區長三角環渤

113、海 環渤海2019年土地成交均價漲幅弱于其它兩個沿海經濟圈。 天津、濟南、刑臺土地成交均價相較去年同期分別下降13%、16%和18%，下跌幅度較明顯。數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院環渤海環渤海重點城市土地溢價率下降趨勢明顯重點城市土地溢價率下降趨勢明顯050100010203040050100050100050100050100150200250050100050100150200050100050100150050100050100150050100010203040506070800501000510152025Q1Q2Q3Q4北京濟南青島邢臺天津石家莊沈陽秦皇島Q

114、1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4環渤海重點城市2019年商住地成交宗數和溢價率走勢（單位：%）數據說明：1）散點圖一個點代表成功出讓的一宗地，橫軸代表時間，縱軸代表溢價率。2）Q4統計范圍是10-11月，未包含12月出讓的商住地；3）以上溢價率為0的地塊，部分是設定條件出讓。數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院商品住宅商品住宅市場市場環渤海環渤海網簽成交數據仍升網簽成交數據仍升實際市場持續轉冷實際市場持續轉冷 環渤海2019年全年網簽成交面積較去年明顯上升，1-11月網簽成交面積同比升幅為12%。

115、反映實際市場熱度的新房景氣走勢顯示各城主要成交區域（城區及外圍）熱度趨降。環渤海多數城市自2018年下半年已進入“偏冷”狀態，且2019年上半年回暖幅度不大，下半年市場市場熱度繼續下降。0200400600800100012002017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月新增供應（萬）環渤海商品住宅供求走勢0.400.600.801.001.201.401.601.802017上20

116、17下2018上2018下2019上2019下環渤海新房景氣走勢綜合（城區+郊區）綜合統計城市：北京、天津、青島、濟南、大連、沈陽、石家莊偏冷高熱偏熱正常顯性收縮新房景氣走勢：以【合富大數據】為基礎，對各城各區域新貨成交與新貨價格進行連續監測及系統比對分析，得出不同時間的市場景氣值。計算權重：新貨去化表現權重為40%，新貨價格表現權重為60%。數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院降價范圍統計0%20%40%60%80%北京天津青島濟南大連石家莊沈陽滄州邢臺秦皇島大興集中降價區域其它降價區域環城遠郊欒城橋西北戴河膠州歷城甘井子運河0%(10%)(20%)降價區域下調價幅I 類一

117、線城市II 類強二線城市IV 類III 類二線及強三線城市降價范圍使用全市降價樓盤占全部在售項目的占比計算（按個數）降價幅度按照12月降價樓盤在售價格對比上半年下降幅度計算。6月9月12月初環渤海環渤海各類城市降價樓盤增多，各類城市降價樓盤增多，II II類及類及IIIIII類城市壓力較大類城市壓力較大 下半年各城市場壓力不斷加大，降價項目快速增多。 環渤海各城價格降幅相較其它三個圈層更加明顯，部分城市降幅達10%或以上 集中降價區域基本為“城市外圍”，“競爭大”且“生活配套不完善”。（北京項目降價更多基于“總價過高”）。數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院76%環渤海取樣城

118、市（綜合）網簽成交來自【2016年以前取地】的項目網簽成交來自【2016年以后取地】的項目6個取樣城市：北京、天津、青島、濟南、大連、沈陽201720182019環渤海環渤?！案叩貎r項目”供應占比上升對全年市場周轉產生抑制“高地價項目”供應占比上升對全年市場周轉產生抑制天津濟南青島2019年商品住宅網簽成交解構按是否來自2016年以后取地項目區分（按萬）51%數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院05001,0001,5002,0002,500北京天津濟南大連石家莊滄州邢臺秦皇島2016年1月2017年1月2018年1月2019年1月2019年11月環渤海重點城市 商品住宅庫存

119、走勢（萬）環渤海環渤海多數城市庫存較年初上升多數城市庫存較年初上升北京、天津、濟南、邢臺等城市年末庫存有所上升，天津、津南庫存升幅較明顯大連連續數年處于“去庫存”狀態數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院新房景氣走勢：以合富大數據為基礎，對各城各區域新貨成交與新貨價格進行連續監測及系統比對分析，得出不同時間的市場景氣值。新貨去化表現權重為40%，新貨價格表現權重為60%。景氣值區間：0.9至1.1為正常平穩狀態，1.1-1.3為偏熱，0.7-0.9為偏冷，1.3以上為市場預期顯性擴張，0.7以下為出現市場顯性收縮。遠郊近郊城區偏冷高熱偏熱正常顯性收縮景氣區間：區域劃分：環渤海環

120、渤海多數城市區域處于“偏冷”區間多數城市區域處于“偏冷”區間大連、沈陽行情相對獨立，熱度仍好大連、沈陽行情相對獨立，熱度仍好0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下石家莊0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下北京濟南0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下0.400.600.801.001.201.401.601.

121、802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下青島0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下天津0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下沈陽0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下大連合富輝煌(中國)研究院附：各城不同區域劃分的說明附：各城不同區域劃分的說明城區近郊遠郊北京全市統計青島市南、

122、市北、李滄、嶗山城陽、黃島即墨、膠州市、平度市、萊西市天津河東、紅橋、河北北辰、津南、東麗、西青武清、寶坻、靜海、寧河、薊州、濱海新區濟南高新區、槐蔭、歷城、歷下、市中、天橋長清、章丘大連中山、西崗、沙河口、甘井水、高新園開發區、金州、旅順口沈陽鐵西、和平、皇姑、沈河渾南、沈撫、沈北、于洪、大東、蘇家屯石家莊新華、橋西、長安、裕華、高新鹿泉、欒城、藁城、正定合富輝煌(中國)研究院0100002000030000400005000060000700000204060801002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月201

123、9年1月2019年4月2019年7月2019年10月02000400060008000100000204060801002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月050001000015000200000501001502002503002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月0500010000150002000002040608

124、01001202017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月020004000600080001000012000140000102030405060702017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月020004000600080001000012000140000501001502002503002017年1月2017年4月2017年7月2

125、017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月北京天津沈陽石家莊邢臺秦皇島2019年1-11月份網簽448萬 同比55%2019年1-11月份網簽1711萬 同比13%2019年1-11月份網簽196萬 同比33%2019年1-11月份網簽160萬 同比21%2019年1-11月份網簽362萬 同比40%2019年1-11月份網簽1177萬 同比16%050001000015000200000501001502002503002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月

126、2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月青島2019年1-11月份網簽1343萬 同比3%050001000015000200000204060801001201402017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月濟南2019年1-11月份網簽766萬 同比14%0200040006000800010000120001400005101520253035402017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018

127、年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月滄州2019年1-11月份網簽109萬 同比127%附：附：20192019年重點城市網簽成交量價走勢年重點城市網簽成交量價走勢數據來源：合富輝煌(中國)研究院PART PART 0303全國房地產市場全國房地產市場38城房地產市場特征 土地市場整體成交穩健，但個別城市土地“遇冷”。新貨市場成交已“走穩”多年。然而在經濟與市場預期下滑的2019年，華中華西市場成交出現下滑趨勢。 局部城市（主要為IV類城市）市場下行壓力加大，四季度實施降價的樓盤規模顯著擴大。 由于整體市場去化效率趨降，2

128、019年庫存轉升。華中華西環渤海環渤海長三角長三角華中華西華中華西粵港澳大灣區粵港澳大灣區合富輝煌(中國)研究院010203040506070重慶成都武漢長沙鄭州西安南寧南昌貴陽2018H12018H22019H12019H2華中華西各城土地 “不成功出讓”地塊數量02,0004,0006,000重慶成都武漢長沙鄭州西安南寧南昌貴陽201620172018201905001,0001,5002,000重慶成都武漢長沙鄭州西安南寧南昌貴陽2016201720182019商住用地出讓規模走勢商住用地出讓金額走勢數據說明：1）“不成功出讓”的地塊包含：流拍、終止、中止和撤銷出讓等結果；2）2019年

129、統計時間為1-11月，包括重慶、成都、武漢等9個城市，共計約1900宗商住地塊土地土地市場市場華中華西華中華西整體土地市場保持穩定，但不同城市分化加?。赫w土地市場保持穩定，但不同城市分化加?。翰糠殖鞘胁糠殖鞘? 1）流拍宗數顯著上升；）流拍宗數顯著上升；2 2）土地出讓金持續增長的趨勢扭轉）土地出讓金持續增長的趨勢扭轉數據來源：合富輝煌(中國)研究院數據說明：1）出讓規模走勢使用地塊計容建筑面積進行統計；2）2019年數據統計時間為1-11月，各城12月出讓的地塊未納入統計。合富輝煌(中國)研究院050100050100150Q10501000153045607590105 120 1350

130、50100020406080100050100050100150Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q40501000100200300Q40501000204060重慶成都南寧武漢長沙鄭州南昌Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q3Q2Q10501000100200300Q1Q2Q3Q4Q2Q3Q4050100-54595145Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4西安華中華西重點城市2019年商住地成交宗數和溢價率走勢（單位：%）數據說明：1）散點圖一個點代表成功出讓的一宗地，橫軸代表時間，縱軸代表溢價率。2）Q4統計范圍是10-11月，未包含12月出讓的商住地；3）以上溢價率為0的地塊，部

131、分是設定條件出讓。華中華西華中華西土地溢價率呈下滑走勢土地溢價率呈下滑走勢除武漢外，各城高溢價成交土地數量減少數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院05001000150020002017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月新增供應網簽成交華中華西商品住宅供求走勢華中華西華中華西網簽成交同比下跌網簽成交同比下跌10%10%實際市場略有下行，趨勢與網簽表現一致實際市場略

132、有下行，趨勢與網簽表現一致 華中華西2019年市場主要表現：1）重點城市成交下行，1-11月整體區域網簽成交較2018年同比下降10%；華中華西多數城市實際市場成交表現與網簽成交趨勢基本一致；2）局部城市（主要為IV類城市）市場下行壓力明顯增加，四季度實施降價的樓盤規模顯著擴大。統計城市：重慶、成都、武漢、長沙、鄭州、西安、南寧、南昌、貴陽新房景氣走勢：以【合富大數據】為基礎，對各城各區域新貨成交與新貨價格進行連續監測及系統比對分析，得出不同時間的市場景氣值。計算權重：新貨去化表現權重為40%，新貨價格表現權重為60%。0.400.600.801.001.201.401.601.802017上

133、2017下2018上2018下2019上2019下華中華西新房景氣走勢綜合（城區+郊區）綜合統計城市：重慶、成都、長沙、武漢、鄭州、南昌、貴陽、南寧偏冷高熱偏熱正常顯性收縮數據來源：合富輝煌(中國)研究院商品住宅商品住宅市場市場合富輝煌(中國)研究院050001000015000200000501001502002502017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月0200040006000800010000120001400001002003004005002017年

134、1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月0200040006000800010000120001400001002003004005002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月0200040006000800010000120001400001002003004005002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1

135、月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月02000400060008000100001200014000160000701402102803502017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月020004000600080001000012000040801201602017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4

136、月2019年7月2019年10月02000400060008000100001200014000160000204060801001202017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月020004000600080001000012000140000501001502002017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月武漢成都長沙南昌西安鄭州南寧

137、2019年1-11月份網簽885萬 同比3%2019年1-11月份網簽2086萬 同比5%2019年1-11月份網簽1913萬 同比14%2019年1-11月份網簽552萬 同比12%2019年1-11月份網簽967萬 同比17%2019年1-11月份網簽995萬 同比16%2019年1-11月份網簽1208萬 同比18%2019年1-11月份網簽2090萬 同比14%重慶華中華西華中華西多個多個II II類（強二線城市）網簽成交下滑，市場去化效率下降類（強二線城市）網簽成交下滑，市場去化效率下降數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院0%50%100%重慶成都武漢長沙鄭州西安南

138、寧南昌貴陽集中降價區域其它降價區域新都溫江高新西咸新區西鄉塘江南邕寧紅谷灘區各區域各區域0%(10%)(20%)降價范圍統計降價區域下調價幅II 類強二線城市IV 類III 類二線及強三線城市降價范圍使用全市降價樓盤占全部在售項目的占比計算（按個數）降價幅度按照12月降價樓盤在售價格對比上半年下降幅度計算。6月9月12月初華中華西華中華西II II類、類、IIIIII類城市市場相對穩定類城市市場相對穩定部分部分IVIV類城市降價樓盤顯著增多類城市降價樓盤顯著增多 各城降價范圍和價格下調幅度隨城市能級不同而有所差異；II類城市最為穩健。數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院050

139、01,0001,5002,0002,5003,0003,500重慶成都武漢長沙鄭州西安南寧南昌貴陽2016年1月2017年1月2018年1月2019年1月2019年11月華中華西重點城市 商品住宅庫存走勢（萬）華中華西華中華西由于市場去化效率下降，庫存轉升由于市場去化效率下降，庫存轉升成都、武漢、長沙、鄭州、貴陽庫存上升；重慶、南寧、南昌庫存維持；西安庫存繼續下降。數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院新房景氣走勢：以合富大數據為基礎，對各城各區域新貨成交與新貨價格進行連續監測及系統比對分析，得出不同時間的市場景氣值。新貨去化表現權重為40%，新貨價格表現權重為60%。景氣值區

140、間：0.9至1.1為正常平穩狀態，1.1-1.3為偏熱，0.7-0.9為偏冷，1.3以上為市場預期顯性擴張，0.7以下為出現市場顯性收縮。遠郊近郊城區偏冷高熱偏熱正常顯性收縮景氣區間：區域劃分：0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下貴陽0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下鄭州0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 201

141、9下成都0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下南昌0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下南寧武漢0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下長沙0.400.600.801.001.201.401.601.802017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下華中華西華中華西整體仍穩，但部分城市區域

142、跌入“偏冷”區間整體仍穩，但部分城市區域跌入“偏冷”區間數據來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院附：各城不同區域劃分的說明附：各城不同區域劃分的說明城區近郊遠郊成都錦江、青羊、金牛、武侯、成華、高新區天府新區、雙流、郫都、新都、溫江、龍泉驛、金堂縣、都江堰市武漢江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、洪山、青山東西湖、東湖高新區、經濟開發區江夏、黃陂、蔡甸、新洲、漢南長沙岳麓、開福、雨花、芙蓉、天心長沙縣、望城區鄭州管城、二七、金水、中原、惠濟、高新、經開、鄭東新區中牟縣南昌紅谷灘、東湖、西湖青山湖、青云譜、新建、高新、經開南昌縣、灣里區南寧青秀、良慶、西鄉塘、江南、興寧邕寧貴陽南明、云巖

143、烏當、小河、白云、花溪、觀山湖合富輝煌(中國)研究院未來展望未來展望20202020年市場展望年市場展望PART PART 040420202020年年宏觀經濟與政策展望變致革 革致穩2020年宏觀經濟并未明確好轉，但內部（金融）系統改善、通脹壓力下降，“戒備衰退”成為首要任務。中央定調“以穩為先”，基于各種制約因素，中央政府 “維穩措施”仍將適度適量，穩定動能將由“變革措施”補足。房地產對地方財政的重要性得到更多重視。房地產調控方式加快轉變。房地產政策在堅持長效管控的同時，為防止衰退亦會步步設防。2017-20192020合富輝煌(中國)研究院97.097.598.098.599.099.5

144、100.0100.5101.0101.52017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-09美國日本英國德國法國俄羅斯印度各國OECD綜合領先指標（單位：點）(1.00)(0.50)0.000.501.001.50德國法國日本2016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-06發達經濟體債市利率走勢（%）20202020年環球經濟環境難有

145、起色年環球經濟環境難有起色 國際經合組織（OECD）經濟展望報告將2020年全球經濟增長預期由此前的3%下調至2.9%（與2019年增速一致）； 雖然各主要經濟體財政與貨幣政策持續趨松，但多家國際機構認為全球經濟2020年 “不確定性”仍將居高不下，增長前景并不明朗。數據來源：Wind，合富輝煌（中國）研究院數據來源：OECD，合富輝煌（中國）研究院合富輝煌(中國)研究院3.10%4.70%5.20%9.00%14.70%17.80%16.20%20.60%0%5%10%15%20%25%2017年18年6月18年8月18年9月19年5月19年9月19年12月19年12月（預估）美國對“從中國

146、進口商品”征收的平均關稅340億加征25%160億加征25%對500億美元商品加征關稅對2000億美元商品加征關稅對3000億美元商品加征關稅（加征額度調整，部分暫停）2000億加征10%2000億加碼至25%1200億加征15%1200億調整至7.5%原定1600億加征15%加征加碼調整加征額度暫停數據來源：PIIE，招商銀行，整理自合富輝煌（中國）研究院中美貿易戰“風雖緩浪未靜”，影響仍將持續中美貿易戰“風雖緩浪未靜”，影響仍將持續 雖然中美雙方已就第一階段貿易協議文本達成一致，但中美貿易摩擦仍將長期存在； 2020年雙方關稅存在一定緩減空間，但預計關稅水平相較2018年上半年低稅率時期仍

147、會存在明顯差距。第一批第二批第一批第二批合富輝煌(中國)研究院05101520252015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-11豬肉進口量（萬噸）瘦肉型白條豬出廠價格01234520202020年國內通脹存在回落空間年國內通脹

148、存在回落空間2018年全年CPI 2.1%2019年CPI 2.8%2020CPI走勢及預估 政府層面持續抑制豬肉價格增長，預計相關措施將使肉價企穩，并于春節后逐漸下行。 由于通脹回落仍需過程，預計上半年通脹仍將高于3%，下半年大概率回落至正常區間。增加進口豬肉穩定供應豬肉價格階段性下行上半年 高于3%下半年 回落數據來源：國家統計局 合富輝煌（中國）研究院整理合富輝煌(中國)研究院長期存在中期難改中期難改一定程度回落部分城市庫存回升 2020年制約維穩政策施展空間的6大因素仍然存在； 3個制約因素較2019年“有所緩減”，內部（金融）系統改善，“維穩措施”力度視乎政府取態。制約因素仍存、部分

149、緩減制約因素仍存、部分緩減維穩力度視乎政府取態維穩力度視乎政府取態金融部分杠桿下降（實體及政府杠桿仍高）合富輝煌(中國)研究院中央經濟工作會議解讀（中央經濟工作會議解讀（1 1）：）：強調變革重要性：加快關鍵領域改革強調變革重要性：加快關鍵領域改革/ /變革變革增強底線思維：穩字當頭，“防風險”序次下調增強底線思維：穩字當頭，“防風險”序次下調變革仍然是主基調變革仍然是主基調增強底線思維增強底線思維 堅守供給側改革主線：堅持以供給側結構性改革為主線，推動高質量發展 國資國企改革：制定實施國企改革三年行動方案，提升國資國企改革綜合成效 金融改革：提高上市公司質量，健全退出機制，穩步推進創業板和新

150、三板改革，引導大銀行服務重心下沉，推動中小銀行聚焦主責主業；增加制造業中長期融資 對外開放：降低關稅總水平、縮減外商投資負面清單 區域發展：西部大開發、東北全面振興、中部地區崛起、東部率先發展不在今年工作重點中提及，區域發展戰略轉而聚焦在三大城市群（即，京津冀、長三角、粵港澳大灣區） 一致 加快 加快 更進一步 重心轉換2019年中央經濟工作會議比對2018年會議2019年中央經濟工作會議比對2018年會議 穩字當頭：實現明年預期目標，要堅持穩字當頭 定調“經濟下行壓力加大”：我國正處在轉變發展方式、優化經濟結構、轉換增長動力的攻關期，經濟下行壓力加大。我們要做好工作預案。 五個統籌變成六個統

151、籌：在原來5個統籌之上再增加“保穩定” 三大攻堅戰：脫貧、防污染、防風險（2018會議將“防風險”放在首位） 宏觀杠桿率：保持宏觀杠桿率基本穩定 更強調“維穩” 更強調“維穩” 強調“穩定” “防風險”序次下降 “去杠桿”不再一刀切數據來源： 合富輝煌（中國）研究院整理合富輝煌(中國)研究院維穩措施仍需控制力度維穩措施仍需控制力度2019年中央經濟工作會議比對2018年會議 逆周期調節：科學穩健把握宏觀政策逆周期調節力度（2018會議只強調“逆周期調節”） 穩健的貨幣政策：穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕，貨幣信貸、社會融資規模增長同經濟發展相適應，降低社會融資成本。 積極的財政政

152、策：積極的財政政策要大力提質增效，更加注重結構調整，堅決壓縮一般性支出，做好重點領域保障，支持基層保工資、保運轉、?；久裆?。（刪去2018會議“大幅增加地方專項債的表述” ）更強調力度控制中央經濟工作會議解讀（中央經濟工作會議解讀（2 2）：）：“維穩”仍需控制力度“維穩”仍需控制力度穩定動能將由“變革”補足穩定動能將由“變革”補足強調“壓縮一般支出”，刪去“大幅增加地方專項債” 一致2020年政府維穩空間仍存制約。政府對貨幣與財政政策的使用仍 “有所保留”，更傾向于“適量適度” 。由于“維穩”力度仍然受制，穩定動能必須由“變革”補足。數據來源： 合富輝煌（中國）研究院整理合富輝煌(中國)研

153、究院05101520252017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-10基礎設施建設投資完成額:累計同比公共財政收入：累計同比11月財政部已提前下放2020年地方專項債額度1萬億公共財政收入與基建投資完成額（%）62631590%95%100%105%110%01002003004005006007002014201520162017201820192020E建設計劃實際執行完成率全國棚改計劃及實際開工情況

154、（萬套）“寬財政”“寬財政” 受“杠桿”與“收入”制約受“杠桿”與“收入”制約313233343536373839402014-032014-072014-112015-032015-072015-112016-032016-072016-112017-032017-072017-112018-032018-072018-112019-032019-07中國政府部門杠桿率（%） 杠桿高位之下的政府財政減速，是制約“寬財政” 的重要原因 （經濟工作會議表明要政府要節減開支）。 對于全國基建而言：11月已提前下放2020年部分額度。后續雖會繼續投入，但增量規模會受控制。 對于城市發展而言：資金更集

155、中發展三大都市圈；三四線棚改力度雖較2019年提高（基于三年計劃缺口），但仍不如2018年以前。數據來源： 國家統計局合富輝煌（中國）研究院整理合富輝煌(中國)研究院“貨幣政策”仍需顧及“通脹”“貨幣政策”仍需顧及“通脹”-2024681012南非印度巴西俄羅斯馬來西亞中國美國新加坡韓國加拿大泰國希臘澳大利亞意大利英國法國日本德國1.01.21.41.61.82.02.22.42.63月21日，上調25 個 基 點 至1.50%1.75%6 月 13 日 上 調25 個 基 點 至1.75%2.00%9月26日，上調25個基點至2.00%2.25%12月19日，上調25個基點至2.25%2.5

156、0%7月31日下調25個基點至2.00%2.25%9月19日，下調25 個 基 點 至1.75%2.00%10月30日，下調25個基點至1.50%1.75%主要國家十年期國債收益率（%）美國基準利率變化（%）從中央經濟工作會議中解讀，2020年國內貨幣政策在條件允許的情況下（經濟增長基本達標或略低）仍會采用“適量適度”原則，其原因主要顧及通脹影響（通脹前高后低，前述），另外“中外利差”維持相對高位亦有利于吸引國外資本流入。這意味著，在條件允許的情況下:1）即使2020年國際低息環境持續，國內貨幣政策仍將依據自身節奏調整；2）后續降息仍以“MLF”等“花式降息”為主。統計時間：2019/11數據

157、來源： Wind，合富輝煌（中國）研究院整理數據來源：合富輝煌（中國）研究院整理合富輝煌(中國)研究院中央經濟工作會議解讀（中央經濟工作會議解讀（3 3）：）：房地產調控：以穩為先，強調地方調控“自主性”房地產調控：以穩為先，強調地方調控“自主性”措施分類2019年2020年房地產要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩

158、房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。房地產以穩為先房地產以穩為先地方調控強調“自主性”地方調控強調“自主性”中央政策變化不大中央政策變化不大 仍然強調“房住不炒” 中央政策紅利：繼續定向“城市更新+舊改”（與2019年中央政策方向一致） 包括提及“促進房地產市場平穩健康發展”；并進一步明確“穩地價、穩房價、穩預期” ，對“穩”的表述較去年明顯加強。 針對地方調控的提法，由以往 “夯實地方主體責任”轉變為“全面落實因城施策”；由以往 “問責（針對樓市過熱）”,轉變為“全面落實（地方調控）”解讀中央經濟工作會議對房地產的表述對比數據來源： 合富輝煌（中國）研究院整理合富輝煌

159、(中國)研究院房地產穩定對于政府財政穩健的重要性提高房地產穩定對于政府財政穩健的重要性提高01,0002,0003,0004,000廣州深圳東莞佛山珠海中山北京天津青島沈陽石家莊邢臺秦皇島滄州上海合肥南京杭州寧波常州無錫南通紹興重慶鄭州武漢成都長沙西安南昌貴陽南寧2017年2018年2019年重點城市商住用地出讓收入各城商住用地出讓金額（億元）備注：土地出讓金額數據統計公開市場出讓的居住用地、商業辦公用地、工業用地，2019年統計截止至2019年12月20日表示對比2018年（或2017年）有所下降 2020年減稅降費仍將持續而財政支出力度不減，政府實現財政盈余的挑戰加大；房地產市場穩?。ㄓ绕?/p>

160、土地市場景氣）對于政府財政穩健的重要性提高。 粵港澳大灣區及環渤海區域2019年下半年土地市場景氣下行明顯，土地市場維穩對于該兩個圈層而言更為重要。02040608010005 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 951001051101151201251301351401451501551601651701751801851901952002052102152202252302352402452502552602652702750204060801000 50100 150 200 250 300 350 400 450 50

161、0 550 600 650 700 750 800 850 900 950 10001050環渤海土地溢價率走勢粵港澳大灣區土地溢價率走勢1月12月數據來源： 合富輝煌（中國）研究院合富輝煌(中國)研究院房地產市場“維穩”房地產市場“維穩”3 3要素：要素：【土地土地】供應趨升，對供應趨升，對【資金資金】與與【人人】必會有所放開必會有所放開圈層城市2019商住用地成交規模（萬）2020年商住用地供應規模對比2019粵港澳大灣區廣州816深圳131東莞326佛山904珠海295惠州581肇慶418江門481長三角上海1353杭州1627南京1274寧波1825無錫923合肥857常州769紹興1

162、175環渤海北京642天津1844青島2432大連524濟南992沈陽995石家莊425滄州778秦皇島247華中華西成都1756武漢2247西安1764長沙2090鄭州1363南昌601南寧1303重點城市商住用地供應規模預計房地產維穩3要素，指政府調控主要涉及的3個方面，包括：1）【土地】（土地供應）2）【資金】（資金成本，包括房企融資、購房者利率）3）【人】（購買基數） 預計2020年政府土地供應保持高位且呈增長趨勢（基于土地財政需求）； 在“穩市場”目標下，政策對【資金】與【人】將有所放開。房地產市場3要素【土地】【人】【資金】數據來源： 合富輝煌（中國）研究院合富輝煌(中國)研究院0

163、%10%20%30%40%50%60%70%02004006008001000120014001600融資總額（億）全國300城招牌掛市場土地溢價率房地產市場“維穩”房地產市場“維穩”3 3要素：要素：房地產企業房地產企業【資金資金】將有所改善將有所改善2019 年下半年房企資金抽緊對土地市場及商品住宅市場的影響十分明顯。中央經濟工作會議對“去杠桿”的表述趨緩，以及對“金融體系總體健康”的進一步明確，更有助于2020年房地產企業融資情況改善。40家典型房企融資情況及全國土拍溢價率情況0%20%40%60%80%100%深圳廣州南京無錫杭州重慶青島東莞珠海南通鄭州佛山沈陽滄州紹興石家莊邢臺肇慶貴

164、陽6月9月12月初【降價范圍】使用“降價樓盤”占全部在售項目的占比計算（按個數）對“降價樓盤”的衡量標準為：比對上半年售價出現價格下調的項目2019年重點城市【降價范圍】統計數據來源： 合富輝煌（中國）研究院合富輝煌(中國)研究院房地產市場“維穩”房地產市場“維穩”3 3要素要素：對對【人人】的認定與執行標準，視乎地方維穩需要的認定與執行標準，視乎地方維穩需要 “限購調整”與“人才引進機制”結合 對“人才”的認定趨寬 對“人才”的執行標準更靈活市場總體穩定或市場下行以房留人增值“經濟”增加基數平衡“供需” 對“人才”的“優惠措施”加大（包括信貸金融紅利）市場略有波動2020年因城施策靈活性主要

165、體現在：1）對【人】的認定，以及2）給予的 “政策紅利”，預計包括金融信貸紅利等方面。當前城市“經濟、”與“市場”表現往往一致（見前述）。市場下行的區域，其“人才”吸納需求亦更大，對“人才政策”的執行靈活性將隨維穩需要而上升?！救恕恳呀洺蔀橛绊懗鞘懈偁幜Φ闹匾吧a要素”。除落戶政策外，房地產“以房留人”的需求顯著上升。數據來源： 合富輝煌（中國）研究院整理合富輝煌(中國)研究院2020【維穩】措施適度原則降準| 定向降準+全面降準降息| MLF等花式降息財稅| 集中定向領域基建| 集中三大都市圈2020【變革】措施加快推進房地產分城施策靈活度增加對【人】/【資金】的管制趨松部分城市庫存回升國

166、企國資改革對外開放加快資本市場改革一定程度回落金融杠桿下降6大制約因素“革”致“穩”（“革”致“穩”（1 1）：）：20202020年將大力推動四大關鍵領域變革年將大力推動四大關鍵領域變革以變革力度彌補維穩措施不足以變革力度彌補維穩措施不足 去杠桿、城市調控不再一刀切彌補四大領域：國資國企改革、資本市場改革、對外開放及房地產調控方式改變合富輝煌(中國)研究院革致穩（2）：集中推動4大關鍵領域變革，補足“穩定動能”宏觀調控領域的4個主要問題：金融：“金融系統風險”有效控制，但“實體風險” 高發財政：政策托底小微企業，但大型企業活躍度趨降房地產調控：城市政策主力獲取經濟動能（搶“人”），但對穩定“

167、市場成交動能”的兼顧度下降?；ǎ簩θ木€城市資金傾斜減少使該類城市市場加速下滑對應分城施策靈活度增加對外開放加快資本市場改革國企國資改革基建| 集中三大都市圈京津冀、長三角、粵港澳大灣區對應2020年“變革促維穩”因應2019年宏觀調控中出現的4個“此伏彼起”問題，2020年有3個問題已有對應措施，“變革”措施將為實體經濟、大型企業、房地產市場補足“穩定動能”。三四線資金傾斜估計仍然受到總量節制，2020年相關城市房地產市場仍然面臨壓力。合富輝煌(中國)研究院目標左右高于目標GDP增速【維穩】 減縮已出臺維穩措施力度 將資源更集中指向經濟轉型/升級 房地產寬松的實際執行力度顯性提高 維穩措施

168、力度顯著提高降準| 更多使用全面降準降息| MLF降息 回歸 直接降息財稅| 加大廣泛性減稅降費的力度基建| 大幅加大基建投入與政策支持【變革】 推動各主要領域全方位變革（ 經濟工作會議提及的民生領域市場化、農業、科技、國資國企、財稅體制、金融等） 重回去杠桿過程 集中關鍵領域變革（金融資本市場，對外開放、國資國企改革）顯著低于目標略低 房地產“因城施策” 靈活度上升 維穩措施靈活適度降準| 定向降準+全面降準降息| MLF等小幅度的花式降息財稅| 集中定向領域基建| 集中三大都市圈或 變革范圍收縮，對杠桿率的抑制減少 房地產調控機制加快革新的可能性增加：具備條件（住房保障及供應體系）的城市，

169、行政管制措施退出，市場調節（房產稅等）措施出臺2019.12中央經濟工作會議調性解讀更全面角度：長期更全面角度：長期【變革變革】目標確立，短期措施視乎實際情況取舍目標確立，短期措施視乎實際情況取舍宏觀經濟（包括房地產）在堅持長效管控的同時，為防止衰退亦會步步設防。宏觀經濟（包括房地產）在堅持長效管控的同時，為防止衰退亦會步步設防。2020年宏觀經濟與政策展望總結 管理層政策定調 “穩字當頭”，2020年宏觀調控必定推動中國經濟實現穩定增長?！白兏铩辈⒎菃渭儭案淖儭?，而是通過指向關鍵領域的系列措施補足“穩定”動能。在房地產領域的“變革”重點指向“人”與“資金”。中央對地方的授權增加，“分城施政”

170、 將因應市場實施更靈活調整。 市場調控的底部特征已經顯現，政策指向“穩定”，市場成交必然“回溫”。PART PART 040420202020年展望年展望全國房地產市場全國成交政策對成交的友好度上升，整體成交趨升市場價格高地價項目占比增加，整體價格穩中略升樓市走勢一方面中央以“變革促維穩”，對財政/貨幣政策的使用仍然節制；另一方面分城施政“向松調整”特征更加明顯?！胺殖呛狭Α睂⑼苿邮袌鲱A期逐步回升，樓市走勢亦會更趨向于“逐步走穩”（不會如2019年般前高后低。）不同圈層不同分類預計粵港澳大灣區、環渤海區域城市的政策“靈活施政”空間更大。I類（一線）城市：看好2020年“價值穩增”動能II類（強

171、二線）城市：不同城市成交走勢分加劇III類（二線及強三線）城市：成交將較2019年改善IV類城市：成交動能釋放或仍受制約5 個判斷合富輝煌(中國)研究院【資金資金】管制寬松，然而：管制寬松，然而：20202020年償債壓力趨升，積極走貨仍是主基調年償債壓力趨升，積極走貨仍是主基調-4000-3000-2000-100001000200030004000開發企業境內境外發債金額與到期金額（億元）境外發行境內發行境外到期境內到期統計截止至2019Q32020年即使“對【資金】面的政策會有所改善”（前述），房企償債壓力仍然較大。預計償債壓力于下半年（3季度后）更加明顯，積極走貨仍然是主基調。數據來源

172、： Wind，合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院在售項目數量普遍增加，整體成交趨升在售項目數量普遍增加，整體成交趨升05001000150020002500300020192020粵港澳大灣區05001000150020002500300020192020長三角05001000150020002500300020192020環渤海05001000150020002500300020192020華中華西5%15%15%19%統計城市：廣州、深圳、東莞、佛山、珠海、肇慶、江門、中山上海、杭州、南京、寧波、無錫、常州、合肥、南通、紹興天津、青島、大連、濟南、沈陽、石家莊、滄州、秦皇島、刑臺

173、重慶、成都、武漢、長沙、鄭州、西安、南昌、南寧、烏魯木齊 2020年預計各地城市在售項目數量普遍增加； 四大圈層當中除粵港澳灣區在售項目略有減少外，長三角、環渤海、華中華西在售項目數量增加超過15%。1）競爭環境仍然激烈；2）由于政策對房地產成交的“友好度”上升（前述），2020年全國房地產市場成交趨升。2020年為預估數，根據項目工程進度，不同類型房企歷史推貨節奏預估代表城市在售項目個數數據來源： 合富輝煌（中國）研究院合富輝煌(中國)研究院高地價項目占比繼續上升高地價項目占比繼續上升 四大圈層平均高地價項目占比（高地價項目占整體在售項目的比重）將由2019年的10%上升至13% 粵港澳大灣

174、區高地價項目增加較為明顯；華中華西亦有較多增長。代表城市高地價項目占比統計城市：11%16%0%10%20%20192020粵港澳大灣區16%18%0%10%20%20192020長三角7%8%0%10%20%20192020環渤海7%11%0%10%20%20192020華中華西廣州、深圳、東莞、佛山、珠海、肇慶、江門、中山上海、杭州、南京、寧波、無錫、常州、合肥、南通、紹興天津、青島、大連、濟南、沈陽、石家莊、滄州、秦皇島、刑臺重慶、成都、武漢、長沙、鄭州、西安、南昌、南寧、烏魯木齊高地價項目指：1）于2016年后取地，且【成交樓面地價現時周邊售價】的比值60%；或2）其“實際地價成本”明

175、顯高于同區域其它項目（包括無償配建、大比例自持而對成本產生明顯的影響）。2020年為預估數，根據項目工程進度，不同類型房企歷史推貨節奏預估數據來源： 合富輝煌（中國）研究院合富輝煌(中國)研究院粵港澳大灣區I類城市遠郊下行III類IV類城市下行長三角局部景氣不足環渤海整體市場下行I類/II類/III類/IV類華中華西II類城市成交下行IV類景氣下滑較2019年5%較2019年15%較2019年15%較2019年19%2020年16%2019年11%2020年18%2019年16%2020年8%2019年7%2020年11%2019年7%涉及城市2019.11-2019.12調整特征解限結合人才

176、引進I類II類III類IV類I類II類III類IV類I類II類III類IV類I類II類III類IV類2019市場景氣地區限購調整市場變化在售項目數量高地價項目占比2020政策特征增加為主土地供應各城供應規模持平為主2019年市場與政策2020市場與政策預估各城政策靈活度將進一步提高整體持穩，部分城市調整出臺政策調整的城市增加，政策靈活度增加出臺政策調整的城市增加“分城政策”調整范圍擴大，施政靈活度提高 預計粵港澳大灣區、環渤海區域的政策靈活施政空間更大。持平為主增加為主合富輝煌(中國)研究院0100020003000400020192020010002000300040002019202001

177、0002000300040002019202001000200030004000201920209%22%1%9%統計城市：上海、廣州、深圳杭州、南京、寧波、無錫、青島、天津、重慶、成都、武漢、長沙東莞、佛山、珠海、常州、合肥、南通、大連、濟南、鄭州、西安江門、中山、肇慶、紹興、沈陽、石家莊、滄州、秦皇島、刑臺、南昌、南寧、烏魯木齊12%14%0%10%20%20192020I類城市22%33%0%20%40%20192020II類城市9%9%0%10%20%20192020III類城市3%4%0%10%20%20192020IV類城市更看好一線城市“價值穩增”動能更看好一線城市“價值穩增”動

178、能在售項目個數高地價項目占比I類城市II類城市III類城市IV類城市I類（一線）城市：為三大都市圈“龍頭”，城市基本面優勢與規劃利好疊加，針對人才的靈活施政空間最大（以往“限制”為各類城市中最嚴），2020年項目數量維持穩定。2020年價值穩增動能看好。II類（強二線）城市：項目數量與高地價項目占比均明顯上升，競爭程度與走貨難度增加，不同城市成交走勢分加?。ǜ暫跽哒{整空間與高地價項目數量差異）。III類（二線及強三線）城市：政策調整機會較大（基于城市發展需要），總體基本面良好，成交將較2019年改善。IV類城市：市場成交動能釋放仍受城市經濟基礎及人口吸納能力制約。數據來源： 合富輝煌（中國

179、）研究院合富輝煌(中國)研究院結束，謝謝！結束，謝謝！本次報告覆蓋的城市市場本次報告覆蓋的城市市場I類一線城市II類強二線城市（規模巨大，或規模與發達程度兼備）III類二線及強三線城市（在規?；虬l達程度上與II類城市有一定距離）IV類其它發展空間較大的重點城市粵港澳大灣區長三角環渤海華中華西廣州、深圳上海北京杭州、南京、無錫、寧波天津、青島重慶、成都、武漢、長沙東莞、佛山、珠海合肥、南通、常州濟南、大連鄭州、西安惠州、江門、肇慶、中山紹興石家莊、沈陽、滄州、刑臺、秦皇島南寧、南昌、貴陽、烏魯木齊（無）（無）合富輝煌(中國)研究院版權聲明：本報告僅作提供資料之用，并不構成合富輝煌（中國）提供任何專業建議或服務。合富輝煌（中國）不對任何方因使用本文件而導致的任何損失承擔責任。本報告版權歸合富輝煌（中國）所有，如需引用或轉載，必須征得合富輝煌（中國）書面同意。如需引用報告中的信息，請增加“由于統計時間和口徑的差異，可能出現與相關政府部門最終公布數據不一致的情形，最終以政府部門權威數據為準”的提示。任何人使用本報告，視為同意以上聲明。合富輝煌(中國)研究院信息 互動 分享打造房地產服務、交易與投資生態圈T H A N K S F O R Y O U R T I M E合富輝煌（中國）研究院聯系人：張昊玥020-