貝殼研究院：從社區出發—2020年全國房地產市場展望及策略(51頁).pdf

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1、 從社區出發 2020 年全國房地產市場展望及策略 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 2 - 前 言 過去 20 年，中國房地產與經濟增長、城市化高度捆綁在一起，形成了一股巨大的投資浪 潮，滿足了大部分人的居住需求，讓政府獲得了城市建設的資金，也讓無數家庭積累了巨大的 私人財富。 20 年后，隨著住房主要矛盾的變遷，住房政策也正在進行調整。在過去國家缺乏建房資 金、居民缺乏購房能力之時，通過金融信貸政策鼓勵購房。當前住房主要矛盾是居民杠桿水平 快速上升、城市流動人口和低收入人口住房支付能力不足等問題，因此未來住房的長期發展目 標是在居民杠桿安全可控的前

2、提下，解決特定人群住房困難的問題。決策者充分意識到，進一 步刺激房地產購買，不僅不會解決上述問題，還會加大系統性金融風險。因此，住房政策的調 整更多依靠住房供給側結構性改革，核心是增加供給主體和產品的多樣性。比如，將租賃住房 市場發展起來，通過老舊社區改造盤活存量資源等。 要建立多主體的供給機制，需要在土地制度、稅收制度等方面進行較大的改革，不是一時 半刻可以實現的。因此，作為一種以時間換空間的手段，房地產調控政策依然會持續下去。 沒有政策的刺激或打壓，市場會進一步回到基本面上，整體快速增長的可能性不再，但結 構性的增長機會仍然存在。 過去享受了補貼紅利的城市， 如果沒有人口流入與收入增長的支

3、撐， 補貼的作用會減小。相反，資金會進一步向好的區域和好的產品集中，聚焦具有增長潛力的城 市顯得尤為重要。 買方市場的格局更加明顯。 在過去的數量短缺時代和 “資產荒” 時代， 供給方掌握議價權， 產品和區域并沒有那么重要。但很明顯，從二手房市場開始，買方的議價能力越來越高，對產 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 3 - 品的選擇越來越苛刻。一些城市盡管新房銷售規模尚可，但相對于供給來說，去化變得越來越 難。原因在于今天的客戶中換房改善客戶越來越多，客戶本身住在社區之中，對換房的時機并 不迫切，調控下的貸款政策對換房不友好。 從這個意義上看，房地產銷售

4、行業真正的競爭時代才剛剛開始。在未來的戰場上，消費者 需求是唯一的“指揮棒”，誰能夠更加接近消費者，誰能夠更懂消費者需求偏好，誰能夠扎根 社區，誰才能更好地實現房客匹配。這背后需要更多的數據能力，更需要服務者專業素質的提 升。2020 年，我們會看到渠道和代理兩股力量的競爭，會看到線上線下進一步融合，也會看 到經紀行業出現新的組織模式。 2020 年，我們提出“從社區出發”的理念，正是想告訴行業的主體，政策有松有緊，市 場有起有落，只有回到居住的原點，為消費者的品質居住提供更好的服務，才能在未來競爭中 走得更遠。 2020 年 1 月 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RE

5、SERVED - 4 - 目錄目錄 前 言 . 2 新房見頂，二手見底 . 5 （一）調控政策上緊下松，長效機制漸成氣候 . 7 （二）新房市場：天量見頂，市場格局進一步集中 . 10 （三）二手房市場：交易量五年新低，GMV 小幅增長 . 15 （四）土地市場：需求降溫，向一二線轉移 . 21 減量市場，存量博弈 . 24 （一）調控最緊的時間已經過去 . 26 （二）新房市場交易量小幅下降，去化更難 . 29 （三）二手市場觸底回升，增長有限 . 31 聚焦核心，深耕社區 . 36 （一）2020 年的核心挑戰：找客難、轉化難 . 38 （二）聚焦人口增長的核心城市和城市圈 . 39 （三

6、）聚焦高需求、高庫存區域 . 45 （四）抓住不同消費偏好，精準匹配房源 . 46 （五）從社區出發，發揮一二手聯動 . 47 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 5 - 新房見頂，二手見底 2019 年房地產市場回顧 2019 年我國房地產調控持續深入，呈現上緊下松的態勢，一城一策的 長效機制逐步落地。 新房在供應放量下保持高位， 全國商品住宅銷售面積小 幅增長 1%，增幅進一步收窄。二手房在弱預期及新房分流的影響下，成交 面積低位下降 2%，創 5 年新低。開發商拿地熱情下降，土地成交同比下降 14.2%，土地市場進一步向一二線城市轉移。 1 201

7、9 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 6 - 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 7 - （一）調控政策上緊下松，長效機制漸成氣候 2019 年房地產調控繼續落實“房住不炒”的理念，“一城一策”的長效機制逐步推進， 全年沒有全國性大的政策調整，只城市層面出現了一些邊際變化。 在調控政策方面，一季度部分城市調整了限價及搖號等不合時宜的政策，多個二線城市推 出放寬落戶及人才引進政策，市場預期好轉推動市場季節性升溫明顯。然而，自 3 月 12 日住 建部部長表示要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位后，政策開始收緊。4 月住

8、建部 對 2019 年第一季度房價、地價波動幅度較大的 6 個城市進行了預警，5 月住建部又對房價漲 幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧 4 個城市進行了預警提示。之后，市場熱度較高的西安、蘇 州分別于 6 月、7 月升級了限購、限售政策。同時，合肥、蘇州、東莞等地基于土地市場熱度 升高也及時收緊土拍政策。下半年來隨著市場降溫明顯，地方政策開始松動，7 月長沙放松對 境外機構和個人購房的限制，東莞放松對港澳臺居民購房的限制，之后又有部分城市的部分區 域以引進人才、城市發展為目的進行政策調整，比如上海自貿區、天津中關村兩區、粵港澳大 灣區內城市等。臨近年末南通、唐山又出臺限售等收緊政策?？梢姺康禺a調

9、控愈加精細化，地 方政府貫徹“一城一策”，中央不動，地方視情況而動。 表 1：2019 年以來政策調整主要城市 日期 城市/區 政策 松 or 緊 1/3 青島 高新區暫時取消公開搖號售房 松 1/9 ?？?新落戶家庭限購；暫停企業購房 緊 1/30 常州 放寬落戶條件 松 2 月起 杭州主城區 涉宅用地封頂溢價率調整為 30%； 首次設置限房價 緊 4/1 石家莊 提高公積金貸款條件 緊 4/27 丹東 限購、限售 緊 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 8 - 5/11 蘇州 工業園區、蘇州高新區部分重點區新房限 售；土地出讓報價條件調整為區間設置

10、緊 6/20 西安 臨潼區納入限購；增高外遷戶購房門檻 緊 7/24 蘇州市區、 昆山市、太倉市 購房日前 3 年內在蘇州市范圍內連續繳納 2 年及以上個稅或社保；市區限售 緊 7/5 長沙 對境外機構和個人放松限購 松 7/31 東莞 針對港澳臺居民放松限購 松 8/6 上海自貿區 放松限購 松 9/7 河北任丘 放松限購 松 9/9 貴陽 公積金貸款放寬 松 9/25 無錫 公積金認房認貸；提高貸款額度 松緊 結合 9/30 呼和浩特 提高首付比及二套公積金貸款要求 緊 10/15 南京六合區 放松限購 松 10/15 天津濱海中關村科技 園、寶坻中關村科技城 放松限購 松 10/15 三

11、亞 放松限購 松 11/4 大陸 放松臺灣同胞購房資格 松 11/6 大灣區內地城市 放松香港居民購房限制 松 11/7 大灣區內地城市 放松澳門居民購房限制 松 11/7 南京 人才購房政策 松 11/8 江門 放松限購 松 11/11 深圳 調整普宅標準 松 11/15 成都天府新區 放松 3 類人購房戶籍社保限制 松 11/22 廣州 外地人購房社保個稅互證 松 11/29 佛山 放松人才購房門檻 松 12/1 上海 上海使用權房限購 緊 12/2 大陸 港澳臺居民可在內地參保 松 12/2 深汕合作區 可交易，不計入深圳限購; 商品住房和商 務公寓限售 5 年 松緊 結合 12/3 中

12、山 放松購房資格限制 松 12/4 成都高新南區 放松跨區域購房限制 松 12/25 南通 限售 緊 12/31 唐山 限售 緊 資料來源：貝殼研究院 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 9 - 在金融政策方面，2019 年房地產金融監管全年保持收緊。一季度，在銀行資金寬松下房 企融資環境略有改善， 房地產開發資金累計同比有所增長， 全國房貸利率平均水平也有所下降。 但在部分城市新房和土地市場升溫下，政府加大了對房地產開發企業融資的管控力度。3 月 4 日，銀保監會印發通知，要求進一步提升風險管控能力，防止小微企業貸款資金被挪用至政府 平臺、房地產等調控

13、領域形成新風險隱患；5 月 17 日，銀保監會公布 2019 年要嚴查房地產 違規融資，房地產行業政策將聚焦五大重點；7-9 月央行、銀保監會及國務院又針對房地產違 規資金、專項債等做了規定。受監管和信貸收緊影響，房地產開發資金累計同比增速從 5 月開 始下降，房貸利率也從 6 月開始止降回升。10 月起 LPR 與房貸掛鉤，11 月 LPR 利率下降 5 個基點，受此影響房貸利率增長態勢有所緩和。 總之，2019 年房地產調控呈現上緊下松的狀態，中央層面政策保持穩中有緊，地方政府 在“一城一策”下政策有所調整，但無論是緊政策還是松政策，其調整范圍和力度均不大。 圖 1：2019 年房地產金融

14、監管加強的政策整理 數據來源：貝殼研究院整理 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 10 - 圖 2：全國房地產開發資金累計同比 數據來源：國家統計局 圖 3：全國首套、二套平均房貸利率（%） 數據來源：Wind （二）新房市場：天量見頂，市場格局進一步集中 2019 年全國新建商品住宅銷售再創歷史新高，但增速進一步回落。全國商品住宅銷售面 積預計達 14.9 億平方米，同比增長約 1%，增速比 2018 年回落 1 個百分點；銷售額 GMV 達 13.8 萬億，同比增加約 9%，比 2018 年回落 5 個百分點。 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6

15、% 7% 8% 9% 10% 2019年2月 2019年3月 2019年4月 2019年5月 2019年6月 2019年7月 2019年8月 2019年9月 2019年10月 2019年11月 4 4.5 5 5.5 6 6.5 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 首套平均房貸利率二套房貸平均利率 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 11 - 圖 4：全國新建商品住宅銷售面積及銷售額 數據來源：貝殼研

16、究院 2019 年新房銷售保持增長的主要原因有以下三點： 第一，新房供應放量且房企降價促銷，使得需求釋放超出預期。2019 年新房供應繼續增 加，前 11 月全國新建商品住宅施工面積及新開工面積同比分別增加 10.2%和 9.3%。在供應 增長下，房企選擇“以價換量”，從而銷售維持高位。下半年以來全國新建商品住宅銷售面積 累計均價同比增速出現下降，且單月均價出現下跌，可見成交量的增長來自于“以價換量”。 頭部企業在三四線城市以價換量情況明顯。 圖 5：全國新建商品住宅施工面積及新開工面積（萬平方米） 數據來源：國家統計局 0 20000 40000 60000 80000 100000 120

17、000 140000 160000 128000 132000 136000 140000 144000 148000 152000 2016201720182019E 住宅成交面積（萬平）銷售額（億元）-右 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 2016年2017年2018年2019年前11月 商品住宅施工面積商品住宅新開工面積 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 12 - 圖 6：全國新建商品住宅累計銷售面積同比及累計銷售均價同比 數據來源：貝殼研究院 第二，城市獨立周期下，此消彼長維持

18、銷售高位。市場的變動呈現明顯的從高能級城市向 低能級城市傳導的特點，東部及中部城市市場在政策收緊下有明顯回落，但是西部省會城市還 在增長。 圖 7：2019 年新建商品住宅銷售面積同比增長的部分西部城市1 數據來源：貝殼研究院 1 新建商品住宅中含保障房，下同。 -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 2019年1月 2019年2月 2019年3月 2019年4月 2019年5月 2019年6月 2019年7月 2019年8月 2019年9月 2019年10月 累計銷售面積同比累計銷售均價同比 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 昆明南寧桂林瀘州銀川烏魯

19、木齊南充包頭 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 13 - 圖 8：碧桂園、恒大、綠地、榮盛住宅項目在不同等級城市的銷售面積及均價變化 數據來源：貝殼研究院 第三，增長來自于部分受調控影響較深的一線城市和二線城市的低位回升。2019 年一線 城市在新增供應加大下銷售面積低位同比增長 10.1%，其中北京及深圳同比分別增加 39%和 19%。二線城市中，前期調控后明顯下降的城市在供應增長下觸底回升，比如廈門和南京，分 別同比增長 29.4%和 16.4%。 圖 9：北上廣深新建商品住宅銷售面積走勢（萬平） 數據來源：貝殼研究院 -40% -30% -20%

20、 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 一二線三四線一二線三四線一二線三四線一二線三四線 恒大碧桂園綠地榮盛 2019年前11月銷售面積同比2019年銷售價格同比 0 500 1000 1500 2000 2500 20152016201720182019 上海北京深圳廣州 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 14 - 圖 10：2019 年一線城市新建商品住宅銷售面積（萬方）及同比 數據來源：貝殼研究院 圖 11：二線城市 2019 年新房銷售面積同比變化 數據來源：貝殼研究院 39% 7% 19% -4% 0 200 400 600 800

21、 1000 1200 1400 1600 北京上海深圳廣州 2018年2019年E同比 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 煙 臺 合 肥 太 原 無 錫 鄭 州 大 連 重 慶 西 安 成 都 青 島 長 沙 石 家 莊 淄 博 佛 山 杭 州 濟 南 東 莞 長 春 蘇 州 天 津 南 昌 沈 陽 溫 州 南 京 武 漢 寧 波 廈 門 唐 山 福 州 南 寧 昆 明 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 15 - 表 2：2019 年新建商品住宅銷售面積增長較快的 20 城 城市 銷售面積同比 城市 銷售面積同比 珠海 86.

22、18% 廈門 29.44% 濟寧 56.79% 寧波 27.23% 昆明 53.92% 武漢 25.17% 中山 48.76% 紹興 22.50% 南寧 40.76% 深圳 19.12% 洛陽 40.08% 南京 16.42% 常德 39.63% 銀川 15.82% 北京 39.13% 溫州 15.80% 福州 32.09% 岳陽 14.37% 唐山 30.58% 烏魯木齊 12.61% 數據來源：貝殼研究院 新房市場在城市間的格局進一步集中。2019 年 TOP10 城新房 GMV 占比達到 20.1%， 較 2018 年增加 0.7 個百分點；TOP50 城市占比達到 48.7%，較 20

23、18 年增加 1.5 個百分點。 表 3：2019 年全國重點城市新房交易情況 城市 面積占比 GMV 占比 TOP10 11.6% 20.1% TOP30 23.6% 38.2% TOP50 30.5% 48.7% 數據來源：貝殼研究院 （三）二手房市場：交易量五年新低，GMV 小幅增長 2019 年二手房市場繼續低位運行， 全國二手房交易面積預計為 3.9 億平， 同比下降 2%； 成交套數達 426 萬套，是近 5 年以來的最低值。二手房交易額 GMV 實現 6.76 萬億，同比增 長 2.8%，增速比 2018 年收窄 7.7 個百分點。 2019 KE.COM ALL COPYRIG

24、HTS RESERVED - 16 - 圖 12：全國二手房交易面積及交易額 數據來源：貝殼研究院 圖 13：近五年全國二手房成交量（萬套） 數據來源：貝殼研究院 二手房市場交易下降的主要原因有：一是市場預期不斷走弱，客戶陷入觀望情緒，帶看成 交難度增大。受預期影響較大的二手房市場自 3 月短暫回升后便持續下降。二是 2019 年新房 放量帶來的分流影響使得二手房市場回升困難。比如，北京 2019 年新房在供應增長明顯下銷 售同比增長 36.3%，而全年二手房成交同比下降 5.5%。 54000 56000 58000 60000 62000 64000 66000 68000 70000 3

25、8000 38500 39000 39500 40000 40500 41000 41500 201720182019E 二手房面積（萬方）二手房交易額（億元）-右軸 457 506 430430 426 2015年2016年2017年2018年2019年E 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 17 - 圖 14：鏈家重點 18 城2鏈家二手房成交量走勢 數據來源：貝殼研究院 表 4：2019 年全國重點城市二手房交易情況 城市 成交套數 套數同比 套均總價 （萬元） 中位價 （元/平） 中位價同比 上海 216973 29.9% 378 45993 -

26、1.0% 北京 145016 -5.5% 523 57373 -0.1% 深圳 64027 -0.9% 462 56587 5.3% 廣州 90514 -11.4% 290 31313 2.0% 天津 130327 10.9% 196 25266 0.9% 杭州 45823 -8.0% 279 33262 9.4% 青島 34978 -28.6% 187 20232 -8.5% 濟南 46341 29.9% 149 17142 -4.6% 武漢 85569 19.9% 168 18900 -2.0% 西安 44888 -18.9% 128 14176 1.2% 成都 105625 5.2% 1

27、35 14397 -2.9% 長沙 27795 -27.1% 107 10847 -4.6% 大連 68206 -13.0% 107 13241 11.2% 重慶 142786 -10.6% 111 13690 5.3% 南京 76906 8.4% 270 29926 4.5% 合肥 56870 -23.5% 155 16243 0.8% 數據來源：貝殼研究院 2 鏈家重點 18 城包括：北京、上海、深圳、廣州、大連、天津、廊坊、西安、濟南、青島、煙臺、武 漢、南京、合肥、杭州、長沙、重慶、成都。 -50% 0% 50% 100% 150% 200% 2018/9 2018/10 2018/1

28、1 2018/12 2019/1 2019/2 2019/3 2019/4 2019/5 2019/6 2019/7 2019/8 2019/9 2019/10 2019/11 總成交環比 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 18 - 城市方面，除少數城市出現修復性反彈外，大部分城市處于下調狀態。一線城市總體二手 房成交小幅增加 8%，其中僅上海二手房成交套數于低位增長 36%，北京成交低位小幅下降 5.5%，深圳成交基本持平，廣州下降 11.4%。二線城市二手房總體成交下降 4.7%，其中超一 半城市成交量出現回落，特別是前期增長較多的煙臺、長春等城成

29、交量回落明顯。 圖 15：2019 年一線城市二手房成交套數同比 數據來源：貝殼研究院 圖 16：二線城市 2019 年二手房成交套數同比 數據來源：貝殼研究院 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 上海北京深圳廣州 -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 煙 臺 唐 山 青 島 長 沙 佛 山 長 春 合 肥 西 安 福 州 大 連 重 慶 南 昌 杭 州 寧 波 溫 州 哈 爾 濱 成 都 無 錫 南 京 沈 陽 天 津 蘇 州 鄭 州 武 漢 濟 南 東 莞 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESE

30、RVED - 19 - 價格下跌城市增多。2019 年鏈家重點 18 城中有 8 城中位價同比下跌，較 2018 年增加 4 個。其中，青島、長沙、濟南、成都和武漢年度中位價由漲轉跌；2018 年價格上漲明顯的西 安、重慶和杭州，其 2019 年價格漲幅收窄明顯。 圖 17：鏈家重點 18 城二手房中位價同比變化 數據來源：貝殼研究院 圖 18：2017 年以來鏈家二手房季度中位價走勢 數據來源：貝殼研究院 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 青島市 長沙市 濟南市 成都市 武漢市 廊坊市 上海市 北京市 合肥市 天津市 西安市 廣州市 南京市 煙臺市 深圳市 重慶市 杭州市

31、 大連市 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 55000 60000 65000 2017年Q1 2017年Q2 2017年Q3 2017年Q4 2018年Q1 2018年Q2 2018年Q3 2018年Q4 2019年Q1 2019年Q2 2019年Q3 2019年Q4 北京市上海市深圳市 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 20 - 圖 19：2017 年以來鏈家二手房季度中位價走勢 數據來源：貝殼研究院 2019 年，二手房市場保持高集中度。TOP3 城二手房 GMV 占比達到 27.8%， 較 20

32、18 年 增長 0.4 個百分點； TOP10 城市占比達到 48.7%， 與 2018 年持平； TOP30 城市達到 73.8%， 二手房市場繼續保持高集中度。 表 5：2019 年全國重點城市二手房交易情況 城市 套數占比 GMV 占比 TOP3 12.2% 27.8% TOP10 29.2% 48.7% TOP30 53.5% 73.8% TOP50 64.8% 82% TOP100 79% 90% 數據來源：貝殼研究院 2019 年全國有 19 城二手房交易套數占比超過新房；有 13 城二手房 GMV 超過新房。 0 5000 10000 15000 20000 25000 3000

33、0 2017年Q1 2017年Q2 2017年Q3 2017年Q4 2018年Q1 2018年Q2 2018年Q3 2018年Q4 2019年Q1 2019年Q2 2019年Q3 2019年Q4 成都市濟南市青島市武漢市長沙市 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 21 - 表 6：2019 年部分城市新房二手房交易結構 城市 二手房成交量/新房成交量 二手 GMV/新房 GMV 廈門 2.47 2.43 北京 2.17 2.44 深圳 1.79 1.56 蘇州 1.75 1.45 上海 1.58 1.78 紹興 1.44 0.97 吉林 1.40 1.0

34、9 大連 1.27 1.06 南京 1.19 0.98 承德 1.19 1.22 天津 1.15 1.29 秦皇島 1.12 0.98 金華 1.05 1.34 廣州 1.01 1.07 數據來源：貝殼研究院 （四）土地市場：需求降溫，向一二線轉移 2019 年新房銷售雖仍保持高位， 但 “以價換量” 下銷售疲態已顯， 外加開發商融資收緊， 開發商拿地熱情回落，2019 年前 11 月全國土地購置面積同比下降 14.2%。從溢價率來看， 2019 年 300 城住宅用地成交溢價率低位小幅下降，較 2018 年下降 0.2 個百分點。 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RES

35、ERVED - 22 - 圖 20：全國土地購置面積（萬平方米）及同比 數據來源：貝殼研究院 圖 21：300 城土拍溢價率（%）走勢 數據來源：貝殼研究院 拿地重心向一二線轉移。 在三四線城市棚改減退下， 2019 年土地市場向一二線城市傾斜。 2019 年，一線城市住宅用地成交規劃建筑面積同比增加 18.2%，二線城市同比增加 19%，三 四線城市同比下降 2.6%。 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 2016年2017年2018年2019年前11月 土地購置面積同

36、比-右軸 0 10 20 30 40 50 60 2014年2015年2016年2017年2018年2019年 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 23 - 圖 22：一線、二線、三四線住宅用地成交規劃建筑面積同比 數據來源：貝殼研究院 從企業層面看，2019 年拿地最多的前 10 家企業住宅用地權益規劃建筑面積占 300 城中 住宅用地成交規劃建筑面積的 20.4%，其中碧桂園、綠地控股、萬科、中國恒大保持前四名的 位置。前 10 家企業拿地的城市分布在二線和三四線相當，占比分別為 47.6%和 49.5%，與 2018 年相比，二線占比提升 4 個百

37、分點，三四線占比下降 3.7 個百分點。 表 7：住宅拿地權益規劃建筑面積 Top10 房企及其拿地總規劃建筑面中各等級城市占比 排名 企業名稱 權益規劃建 筑面積(萬) 一線占比 二線占比 三四線占比 1 碧桂園 4117.6 0.8% 29.5% 69.7% 2 綠地控股 2849.7 3.2% 45.2% 51.6% 3 萬科 2639.2 5.1% 61.0% 33.9% 4 中國恒大 1857.4 0.0% 52.6% 47.4% 5 融創中國 1660.6 4.3% 69.8% 25.9% 6 保利地產 1659.8 7.5% 45.0% 47.5% 7 新城發展控股 1396.6

38、 0.6% 38.7% 60.7% 8 金科股份 1283.3 0.4% 40.4% 59.2% 9 中梁地產集團 1111.8 0.0% 35.1% 64.9% 10 華潤置地 1248.5 6.2% 62.6% 31.2% 數據來源：貝殼研究院 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 一線二線三四線 2018年2019年 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 24 - 減量市場，存量博弈 2020 年房地產市場展望 2020 年房地產政策依舊以防風險為主，政策整體保持穩定，局部三四 線城市及有特殊定位城市或區域的購房環境將有所寬松

39、。在此政策環境下， 2020 年新房市場在新增供應減少及需求難以增長下將小幅回落，預計 2020 年新房銷售面積小幅下滑 2%至 14.6 億平，銷售額同比增長 3%至 14.16 萬億。 而處在低位的二手房在潛在需求逐步釋放及新房分流影響減弱 下向中樞值回歸，預計 2020 年全國二手房交易面積增長 2%至 4 億平，交 易額增長 7.1%至 7.24 萬億。 2 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 25 - 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 26 - （一）調控最緊的時間已經過去 2019 年中央經濟工作會議

40、再次強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，全 國住房和城鄉建設工作會議強調 2020 年要著力“穩地價穩房價穩預期”，“不把房地產作為 短期刺激經濟的手段”，可見中央保持“房住不炒”的政策定力。但結合目前的房地產市場形 勢，房地產調控最緊的時間已經過去，未來盡管不會放松，但能夠維持一個穩定的政策環境。 政策的“穩”主要以防風險為主要導向。一方面要防止系統性金融風險爆發。當前我國居 民杠桿率高于新興國家，增速也快于其他國家，而且 2019 年居民杠桿率可能攀升至 57%，為 防止居民過度使用杠桿， 房地產信貸政策仍將保持宏觀審慎， 對違規融資渠道的打壓不會手軟。 圖 23：2018 年

41、居民部門杠桿率3 數據來源：國際清算銀行 3 居民杠桿率=住戶部門貸款余額/GDP 發達經濟體：71.8% 國際平均：59.4% 新興市場：39.8% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 瑞 士 澳 大 利 亞 加 拿 大 韓 國 瑞 典 英 國 美 國 中 國 香 港 泰 國 馬 來 西 亞 法 國 西 班 牙 日 本 新 加 坡 德 國 中 國 意 大 利 南 非 巴 西 印 尼 俄 羅 斯 印 度 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 27 - 圖 24：2018 年居民杠桿率同比提升百分點數 數據來源：國際清算銀行

42、但另一方面，在 LPR 市場化的機制下，房貸利率有下降空間。2020 年，中國整體的宏觀 經濟下行壓力仍然很大，為了保證百年增長目標實現，貨幣政策有寬松的傾向。市場利率下降 會通過 LPR 傳導至房地產市場，11 月 LPR5 年期利率下降 5 個基點，12 月雖保持不變，但 2020 年 LPR 仍有下降空間。以 5 個基點的下滑為例，100 萬房貸月供減少 30 元。 防風險的另一層含義是要防止房地產市場出現大幅下滑， 房價出現大幅下跌導致的經濟失 速風險。房地產市場在三年的調控下進入到回調階段，部分城市市場出現較大幅度的下滑，對 地方經濟增長和財政金融能力形成負面影響。2019 年 11

43、 月地方政府債務余額較 2018 年末 增長 16%，財源的緊張使得政府依舊需要利用土地資源。地方政府要尋求產業結構的轉型升 級，迫切需要人才引入，可能會有更多的城市對特定人群降低購房資格門檻，甚至對特定人群 進行補貼。但是，不要過多看重地方政府的政策松動。從過去成都、南京等城市人才引進后的 市場表現來看，人才引進政策對市場的利好影響較為短期，難以持續。 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 中 國 韓 國 馬 來 西 亞 中 國 香 港 法 國 俄 羅 斯 巴 西 日 本 英 國 南 非 印 度 瑞 典 加 拿 大 德 國 意 大 利 泰 國 印 尼 瑞 士 澳 大 利 亞 美 國 新 加 坡 西 班 牙 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 28 - 圖 25：地方政府債務余額（億元） 數據來源：Wind 圖 26：成都（左）、南京（右）鏈家二手房成交量4 數據來源：貝殼研究院 總的來說，2020 年房地產政策仍將繼續防范風險，不會出現明顯松動，總體將繼續保持 穩定。地方政府在城市主體責任之下落實“一城一策”，可能通過降低人才購房限制、放寬落 戶限制等外