仲量聯行：2019中國城市更新白皮書(28頁).pdf

1、重構社群關系 激活城市動能 中國 | 2019年 城市更新白皮書 2仲量聯行城市更新白皮書 | 2019 前言 城市更新肩負著新時代下城市空間盤活、人文記憶再生、社交活力重塑的歷史 使命，是實現城市可持續發展目標的核心引擎。 仲量聯行城市更新白皮書針對當下城市更新的新格局，在全球視野下捕捉城市更新的演變趨勢，從兩大 視角提出了“城市拼圖”理論： 中觀視角：從城市片區的層面切入，不僅為片區更新提供更具針對性的策略指引，也為以后的各類政策 及方案制定搭建完整的資源基礎，這也是本次研究的核心出發點。 社群視角：在社群活動的影響下，城市不是單一的、靜態的物質環境集合，而是多維度的、動態的社群 空間網絡

2、。通過對社群需求的深度分析，也能助力城市實現“以人為本”理念下的可持續發展。 作為仲量聯行“城市數字化解決方案”的核心模塊，本次發布的“都市再發展”指數旨在從中觀視角出發， 通過城市數據的集成化處理，在城市供應與人群需求間探尋城市成長機會點，為城市決策提供系統化的 診斷分析。 重構社群關系，激活城市動能 3 城市更新作為助推都市再發展的重要手段，已成為社會各界的熱點話題。隨著中國 各大城市逐步將更多目光聚焦于優化存量空間，許多固有的城市發展理念也將面臨 變革。簡雅各布斯 *（JaneJacobs）在美國大城市的死與生中提到“城市應 該被看作一個有機的、互動的、新舊融合下擁有混合功能的生命體”。

3、因此，針對 城市發展，尤其是再發展，需要從更多維度、審慎地、協調地處理城市中各類龐雜 的資源要素。 從多樣性的重塑而言，上海張園是一瞥當下中國城市邁入城市更新時代的絕佳窗口。張園在清末民初 被譽為上海私家園林之最，是“近代上海的時尚之源”，它不僅是現存最大的滬上石庫門建筑群，也是 霍元甲弘揚民族精神、辛亥革命思想的發源地；同時更是中國最早匯集電燈、照相、電影、熱氣球、體 育競賽、賞花和展銷大會的時尚娛樂中心；在其更新進程中，借勢其歷史底蘊，將關于思想的啟蒙與解 放、文化的交匯與碰撞、生活的吐故與納新等城市人文印跡融于現代生活，這些都成為區域重煥生機的 關鍵。 從發展在地性來說，未來城市更新的需

4、求已逐步向非一線城市延伸。面對更廣的空間跨度，獨立的城市 發展經驗難以全面支撐系統化的城市更新課題研究。 基于多年對中國城市的洞察以及對國外“城市更新”經驗的剖析，我們梳理出了城市更新的兩大關鍵 趨勢從碎片化思維到整體化思維；從把握個體化需求到引領社群需求。 轉變中的城市更新 *簡 .雅各布斯（JaneJacobs）,美國著名城市規劃師 代表作品：美國大城市的死與生、城市經濟學、分離主義的問題。 4仲量聯行城市更新白皮書 | 2019 從碎片化思維到整體化思維 相較于新區，城市現有區域 的發展策略制定面臨著更 為復雜的挑戰：早期類似于 鋼鐵廠區、工業基地、船舶 航運碼頭等成片可再利用空 間將愈

5、趨稀少。與此同時， 城市規劃和管理成本的大幅 提升，主流的城市更新訴求 將更多呈現出：1）空間上的 散點分布特征；2）執行時 序上的非連貫性。這使得在 研究時選取切入的視角尤為 重要，忽視整體化考量的碎 片化開發策略將影響對區域 核心價值的判斷基準。也正 因此，“融合新老建筑，統 籌城市風貌”成為城市更新 議題下的討論熱點與難點。 從國際經驗中我們也發現， 從碎片化思維到整體化思維 的視角轉變，成為傳承、孕 育城市精神的關鍵基礎。 整體區域視角下的紐約高線公園改造 紐約高線公園所屬區域前身為肉制品加工區，為運輸肉品，該區域興建了高架 鐵路線；隨著肉類加工產業的外遷，這一區域逐漸衰落，后來大批藝

6、術家工作 室、畫廊涌入，高線下方土地所有者隨即申請拆毀高架鐵路以便其行使土地剩余 開發權，然而民間團體與土地所有人僵持不下；2002年，政府開創性地將高線周 邊街區劃為“特殊開發區”，將部分制造業用地屬性進行轉變，從而平衡開發商利 益；并允許高線下方土地所有者將開發權轉移至周邊住宅地塊以獲利，從而實現 了鐵路的保留與再生。 高線區域原規劃均為工業用地土地所有者申請拆除高線以行使開發權 由于各方意見僵持不下導致開發擱置 區域聯動發展滿足了各方訴求并提振區域能級 調整區域內土地為商住用地以吸引開發資金 土地規劃的限制導致拆除意義不大 區域整體化思維為高線開發提供了新的對策 高線公園的成功開發是區域

7、整體化思維的產物 轉移后 開發量 轉移后 開發量 原有開發量 開發權轉入區開發權轉入區開發權轉出區 重構社群關系，激活城市動能 5 值得關注的是，正是因為政府與組織者站在整體視角，通過出臺創新性的法定文本，實現了高線與數十 個街區的整體聯動更新。今日的高線公園不僅成為了市民、游客們了解歷史的一座展臺，也充分體現了 城市的綠色可持續發展理念。 6仲量聯行城市更新白皮書 | 2019 在整個城市化進程中，保留與發展 往往可以并行。 修建于1713年的波士頓老州議會大廈是該地區最古老也是最 重要的公共建筑之一，其作為馬薩諸塞州首府議會所在地， 于1776年見證了獨立宣言的宣讀。1904年，隨著波士頓

8、地鐵 的修建，老州議會大廈被賦予了全新的歷史使命：波士頓 地鐵橙線、藍線的上蓋及換乘站點出入口。這座有著300多 年歷史的建筑成為了波士頓市民、游客每日的必經之地， 川流不息，在城市生活中繼續扮演著至關重要且不可分割的 角色。 無論是紐約的法定文本出臺，亦或是波士頓老州 議會大廈的改造，縱然其實現方法各異，但毋庸 置疑的是，他們都跳出了針對單體項目的經濟價 值與社會價值來考量其“拆與留”的決策，而站 在片區整體化發展層面，從中觀視角切入，幫助 孤立存在的建筑個體實現與現代城市功能的無縫 對接，用“活著的老建筑”詮釋了新時代下包容 進取的城市精神。 波士頓老州議會大廈已作地鐵站點出入口 保護與發

9、展從來都不是對 立的，縱觀全球的實踐， 保護這一概念也是在城市 發展過程中逐漸產生的。 積極、有效的保護與更 新，平衡歷史記憶與現代 生活兩者的關系，能使一 度喪失活力的街區、建筑 融入未來城市的運作，從 而煥發持久的生命力。 雷姆 庫哈斯* 荷蘭著名建筑師 *雷姆 庫哈斯（RemKoolhaas），荷蘭著名建筑師 代表作品：顛狂的紐約、小、中、大、特大、臺北藝術中心、中央電視臺大樓、波多音樂廳等。 重構社群關系，激活城市動能 7 從把握個體需求到引領社群需求 城市空間的活力離不開個體的互動與連結，城市更新也將更多目光轉移到對城市居 民需求更深層次的挖掘上，其必要性也逐漸被更多以需求為出發點的

10、城市更新項目 所印證。 上海愚園路城市更新項目參與主體 上海愚園路城 市更新項目 參與主體 社會群體 私營企業 政府機構 創邑 長寧區政府 江蘇路街道 社區居民 其他社會 群體機構 “城事”設計節 劉海粟美術館 在滿足需求的基礎上如何創造需求、引領需求也成為片區型城市更新操盤者的核心策略。上海徐匯濱江 區域以“文化創意”為核心，立體地營造“西岸”品牌：自2010年以來，不僅引入了龍美術館、余德耀美術 館、香格納畫廊等眾多知名文化藝術機構，推動了西岸音樂節、西岸建筑與當代藝術雙年展、西岸藝術 與設計博覽會等品牌活動，在產業層面同樣引入了上海夢中心、騰訊、湘芒果等優質文化企業。 作為如今上海地區文

11、化傳媒產業發展引領區域之一，徐匯濱江圍繞“文創”主題下的設施、活動、 產業等多元的要素配置，滿足了公眾對“游覽-娛樂-成長”等一系列需求，更通過打造主題化的文化氛 圍，聚集了一批擁有價值共享網絡、形成內在互相連結的人群社群。較之于個體需求，作為群體， 社群擁有更為完整的功能需求與更趨勢化的演變邏輯，對其研究將成為制定未來城市更新發展策略中需 求端預測的核心模塊。 在上海愚園公共市集的更新改造中，通過連結設計師、媒體、社區居民、個體店主等項目未來參與主 體，以一個平等的交流平臺為基礎，在其規劃設計階段便成功地獲取了公眾對于例如“上海老字號”、 “海派文化”等需求點；同時以長效的合作機制為支撐，保

12、障了項目運營環節中對需求端的靈活捕捉， 賦予老街以“煙火氣”的弄堂藝術生活體驗，讓公眾擁有了一處找尋自我認同感與文化歸屬感的社交 空間。 8仲量聯行城市更新白皮書 | 2019 “城市拼圖”理論 洞察城市發展離不開對城市空間的記述。隨著城市的發展，人類對描繪城市空間的 目的也逐漸超脫了觀察本身 通過對空間的深度研究，提供可靠的規劃指引、 促進城市的高效治理、映射城市未來的想象。在此基礎上，我們希望搭建更具系統 性的城市研究基準與統籌平臺，即描繪一張更為全面的城市地圖，從而精準把握城 市運轉的脈搏，洞察城市更新的潛力，展望城市發展的未來。 紐約曼哈頓“感知地圖”17世紀羅馬的城市地圖 重構社群關

13、系，激活城市動能 9 相對地理空間 城市地圖需要超越對物質環境的單一關注，而呈現出多維的觀察；需要超越對物 理空間的描摹，而呈現出相對的空間及不同空間的關聯；需要超越對城市的靜態 描述，而呈現出城市的動態運轉。 傳統城市地圖描繪的幾何中心，并不代表實際感知到的城市中心；地圖上描繪的 地理邊界、行政區劃也并不完全是在日常生活中真實體驗到的空間邊界。如下圖 所示，借助不同的劃分準則，我們可以一窺紐約曼哈頓的“隱藏邊界”：當分別以 土地價格、土地用途、樓宇高度等原則重新梳理曼哈頓的建成環境時，呈現出一 個不同于傳統城市地圖上網格狀的城市分區，從不同側面展現出了人們真正感知 到的城市空間。 城市是一個

14、故事，一個反 映人群關系的圖示，一個 整體和分散并存的空間。 凱文林奇* 美國著名城市規劃理論家 按土地價格劃分按土地用途劃分 按樓宇年限劃分按樓宇高度劃分 *凱文.林奇(KevinA.Lynch) 美國著名城市規劃理論家 代表作品：城市意象、城市形態。 不同階段的城市地圖也呈現出不同的關注重點 絕對地理空間 地圖的誕生最初是出于對城市物理空 間的記錄，如17世紀羅馬的城市地圖 （Urban Atlas）擁有區域地形特征 的等高線圖與隨之衍生的沙盤模型。 地圖的精準性需要匹配相應的地理精 度，且須遵循三大原則：可測量性、 直觀性和一覽性，這為初步的城市規 劃與管理提供了基于絕對空間要素的 整體

15、化梳理。 圖片作者：李辰、高暢、徐洲 人口分布熱力圖展現了不同時段各區域的人口總數，柱狀高低（顏色隨柱狀高度而變化）代表了當下時點的人口活動總量，這也為 制定城市空間發展策略提供了基于時間的研究基礎。 10仲量聯行城市更新白皮書 | 2019 空間的時間變化 隨著城市基礎設施逐步完善，各類交通工具的升級換代，人們體驗城市空間的方式發生了顯著變化， 我們所感知的城市空間與絕對的物理空間產生了一定程度的錯位，交通升級大大縮短了城市空間的相對 距離。 早九點晚九點 更便捷的交通方式使得人們在相同時間內可以到達更遠的地點，因此相同范圍的絕對物理空間也會呈現 出不同的相對距離，當下對于地鐵站點等時圈的研

16、究也正是基于這一思考。城市中的某一區域在一天內 都會呈現出截然不同的面貌，傳統城市地圖所描繪的靜態城市，不足以全面且動態呈現城市運轉的真實 現狀。 上海市域交通體系演變 10 KM10 KM10 KM 相同交通時間可達范圍演變 10 KM 河運 10 KM 公路 10 KM 高鐵 公路河運高鐵 上海人口分布熱力圖 重構社群關系，激活城市動能 11 從“城市地圖”到“城市拼圖” 為了更加系統性地展開城市研究、統籌城市更新，我們需要突破傳統城市地圖的局限，對城市進行 動態、全面地觀察與理解，因此我們在傳統地圖的基礎上引入了社群這一概念。 社群是基于相似特征而聚合起來的、不受地緣約束且可為成員提供強

17、烈歸屬感、認同感的群體歸類， 通過描繪各個社群在城市空間中聚集、遷移、成長的軌跡，我們可以更全面地理解不同社群視角下城 市環境的實際使用情況、甄別板塊間差異以及挖掘城市區域之間的深層聯系。 以倫敦和巴黎為例，通過描繪情侶、文藝愛好者等社群在城市中的活動軌跡，我們發現，一些空間上 離散的城市板塊卻呈現了體驗上的緊密聯系。如倫敦核心區的考文特花園、海德公園與倫敦市區外的 格林威治天文臺，雖然距離相去甚遠但都是文藝愛好者們必去的城市文藝地標；與之相類似的，巴黎 的圣母院、埃菲爾鐵塔、凱旋門等都見證了無數浪漫故事，是情侶們通常造訪的城市浪漫地標。通過 社群視角，我們發現這些因社群活動而建立起超越物理空

18、間聯系的城市板塊，展現了城市一個極具 社群屬性和特色的切面。 倫敦“文藝拼圖”巴黎“愛情拼圖” 12仲量聯行城市更新白皮書 | 2019 需求承接型 內外部社群呈現對板塊現 有供應較為持續且強烈的 造訪需求，如大型公共空 間、核心金融區、區域級 商圈、旅游區等 傳統城市板塊 社群活動與 板塊邊界關系 不同時間社群活動與 板塊邊界聯系 “城市拼圖” 混合型 板塊社群對外部空間的造 訪需求在某些特定領域或 時間呈現結果不同，如擁 有國際學校的居住社區、 綜合性產業園區等 我們可以從巴黎“愛情拼圖”與倫敦“文藝拼圖”中得到啟發，研究社群活動實際上深度挖掘了城市中各 板塊的真實互動情況。完整的區域板塊

19、屬性特征并不僅僅是由一種特定的互動關系所決定，而是在更 多維度下與城市其他空間的有機相連。通過甄別城市各板塊中社群分布于空間載體的動態關系，可以 更好地就城市供給與社群需求的差異進行診斷。因此，通過“傳統地圖+社群分析”，我們得出了“城市 拼圖”理論，其主要意義在于將對社群活動的觀察融入城市物理空間，將城市劃為更為細分的子板塊。 城市是由多塊擁有內在聯系的“拼圖”所組成，“拼圖”既詮釋了不同城市板塊的獨特屬性，也體現了城 市功能的整體性。 我們的“城市拼圖”理論將區域板塊分為三種類型： 需求外溢型 板塊社群呈現對外部空間 較為持續且強烈的造訪需 求，如單一功能的產業園 區、居住社區等 重構社群

20、關系，激活城市動能 13 “城市拼圖”理論開辟了城市研究課題的嶄新視角在中觀視角下，結合人群 需求的城市供應端研究。 在科技驅動下，不斷研發結合城市與社群發展需求所匹配的平臺工具，從而制定系 統的可持續城市發展策略，是激活城市活力、實現城市再發展的關鍵動能。 科技助推城市實現再發展 亞太地區各國正在為打造科技引領的智慧城市作著不懈努力。在2017年，新加坡在智慧國家相關項目 的技術投資總額高達24億美元，中國科技巨頭阿里巴巴則宣布了計劃通過云計算技術助力澳門從博彩 之城向世界領先的智慧城市進行轉型。 數據分析和人工智能等領域的科技發展在城市再發展進程中扮演著舉足輕重的角色。一方面，高科技 設備

21、的應用正在逐步掃除“城市盲點”，大幅提升城市執行效率，如阿里云ET城市大腦旗下的AI視覺產 品，通過對視頻信息作出結構化處理，有效識別行人、車輛、事故等，從而釋放警力資源，提高事件 處理效率。另一方面，保證城市和社區的規劃始終以最新前瞻技術為核心驅動力，鞏固與延展城市社 群的交流邊界，實現規劃與需求的契合。 “城市拼圖”的數字化應用 14仲量聯行城市更新白皮書 | 2019 城市研究 支撐體系 信息處理 分析診斷 數據獲取 城市大數據的集成化處理 零售、物流業已在利用當地政府收集的交通數據，來分析人口屬性和區域地理特征，在與大數據 的對接之中為個體項目規劃與企業發展戰略提供了全新的視角。例如大

22、型購物中心，尤其是那些 成熟市場的零售物業項目已經開始利用不同類型的大數據優化租戶組合、產品分配和客流分布。 同樣，利用大數據和人工智能集成來優化客戶線上線下體驗的有阿里巴巴的“盒馬鮮生”和亞馬遜的無 人便利店。常處于幕后的物流企業也在利用大數據改進方案、優化分銷流程和提高自動化水平，并加 強支持力度，滿足線下零售需求。 多維度的信息輸入，既包括對供應需求、人口經濟等客觀指標的判定，也涵蓋訪談、規劃、市民滿意 度等非可量化指標的集成化處理，成為城市決策的支撐工具。因此，我們著手搭建了集“數據收集”、 “信息處理”、“分析診斷”于一體的城市研究支撐體系。 城市大數據 消費大數據 地理信息智能平臺

23、 智能法律/保險業務平臺 資產/交易監控系統 租戶體驗平臺 智能空間設計平臺 人工智能投資解決方案 ECOlibrium 綜合能源管理解決方案 HONESTBUILDINGS 業主資產管理平臺 人工智能辦公場所策略提升 人群大數據 移動大數據 重構社群關系，激活城市動能 15 “都市再發展”指數 類比建筑制圖的發展歷程，在計算機輔助設計技術出現之前，建筑師需要手工繪制海量的建筑平、 立、剖面圖，任何筆誤或修改將導致方案的重新制定；在計算機制圖技術逐步成熟的背景下，建筑師 用制圖軟件替代了圖版與針管筆，雖然可以便捷地進行修改、調整，但再多圖紙的集合也無法完整描 繪建筑的全貌；隨著BIM技術的普及

24、，建筑師們搭建出精準、完整的三維模型后，可以根據需求無限、 任意地截取平、立、剖面圖，效率得到了極大的提升。 擁有一套普適的、能夠有效且系統性地診斷城市發展進程中各項表現的研究平臺顯得尤為關鍵， 在整合的研究模型中進行指標的評估將大幅提升解決城市問題的效率與準確性。 因此，我們提出了“都市再發展”指數來評估城市發展中城市供應與人群需求的“匹配度”。通過由4大 維度、12個目標、60項指標及項下的上百個數據端口構成的研究模型，可得到關于指標的定性研究， 評估片區在12個目標上的實現程度，并生成最終的“都市再發展”指數，從而對特定區域進行系統化 診斷。 4大維度 建立評估城市發展的 四大研究維度

25、12個目標 在4大維度下， 設置了12個城市 發展目標 60項指標 在12個城市發展目標下， 每個目標分別設置多個 判定指標來衡量目標的 匹配度 來源：仲量聯行 16仲量聯行城市更新白皮書 | 2019 研究維度 城 市 建 成 環 境 構 建 層 次 清 晰 的 城 市 客 運 交 通 服 務 體 系 提 供 豐 富 多 樣 的 市 場 化 開 發 城 市 空 間 打 造 結 構 清 晰 、 功 能 合 理 的 城 市 公 共 服 務 設 施 網 絡 市場化開發醫療、社會福利空間格局 市場化開發文體設施格局 市場化開發文體設施格局 市場化開發城市公共空間格局 市場化開發城市產業空間格局 城市

26、醫療、社會福利設施格局 城市文體設施格局 城市教育設施格局 城市公共空間格局 都市型產業空間格局 各類交通接駁的高效性與便捷性 私家車交通的可持續性 慢行交通網絡的連續性和功能性 常規公交的高效性與便捷性 軌道交通的高效性與便捷性 維度1：城市建成環境 良好的城市建成環境是優質城市生 活的基礎和保障，為各類經濟活 動、社會活動、文化活動提供了必 要的空間。城市建成環境也是過去 城市發展階段中最受關注的一個維 度，其供應情況與需求情況的匹配 度亟待檢驗。 “都市再發展”指數的研究由4大維度展開，這些維度的制定是通過對學術文獻與 全球各大城市現行的法定城市規劃文本的深度解析所得出，分別為：城市建成

27、環 境、城市規劃與發展策略、社區特質與社區氛圍以及市場與經濟。 構建層次清晰的城市客運交通服務體系：多種交通方式間清 晰的層次劃分與相互協同有助于提升通勤效率，也是促進社 群連結的關鍵。 打造結構清晰、功能合理的城市公共服務設施網絡：政府為 市民提供便捷的生活服務、政務服務、醫療教育服務等。 提供豐富多樣的市場化開發城市空間：配合公共服務設施網 絡，非政府主體參與的市場化城市空間為市民提供多樣的更 具活力的城市服務功能。 來源：仲量聯行 維度2：城市規劃與發展策略 清晰合理的城市發展愿景、策略的 制定與落實機制意味著更高效的城 市管理、更具遠見的決策機制，從 而高效利用有限資源，使城市愿景 與

28、項目愿景保持契合。 重構社群關系，激活城市動能 17 城 市 規 劃 與 發 展 策 略 城 市 建 成 環 境 市 場 與 經 濟 社 區 特 質 與 社 區 氛 圍 清 晰 合 理 的 城 市 級 規 劃 引 導 合 理 利 用 有 限 的 土 地 與 各 類 資 源 多 方 協 同 參 與 的 城 市 規 劃 制 定 城市整體發展規劃 城市產業格局規劃 城市公共交通規劃 城市公共服務規劃 區域級與其他相關規劃 住宅用地專項計劃 產業用地專項計劃 文化相關專項計劃 環境相關專項計劃 土地整備專項計劃 規劃決策流程的透明度 規劃決策的各方參與度 決策流程的整合度 各方意見的采納機制 第三方專

29、業機構的參與程度 清晰合理的城市級規劃引導：制定基于區域發展現狀并與未 來發展方向相匹配的規劃和法律文本，對區域發展布局進行 引導性的規范。 合理利用有限的土地與各類資源：不斷完善針對土地等關鍵 資源的管控，統籌考量當下與未來發展的銜接。 多方協同參與的城市規劃制定：通過鼓勵多方共同參與的規 劃制定，共同研究城市發展中的重大事項，可有效平衡利益 訴求，提升規劃的前瞻性與落地性。 來源：仲量聯行 促進社會公平：提升城市公共資源有效供給與合理分布， 使不同社會群體能得到優質的公共服務，營造機會公平的社 會環境。 構建更具包容性的社區：包容性城市具有社會包容、經濟包 容、政治包容及文化包容。社區也應

30、當關注構建多元文化背 景下相互尊重的社區文化精神。 保護與強化社區特質：通過保留社區特質，塑造鮮明突出的 社區文化，避免城市供應過程中發展同質化的問題，提升社 群對于社區的身份認同與地理歸屬感。 來源：仲量聯行 18仲量聯行城市更新白皮書 | 2019 城 市 規 劃 與 發 展 策 略 城 市 建 成 環 境 市 場 與 經 濟 社 區 特 質 與 社 區 氛 圍 包 容 性 的 社 區 構 建 更 具 促 進 社 會 公 平 保 護 與 強 化 社 區 特 質 城市整體發展規劃 城市產業格局規劃 城市公共交通規劃 城市公共服務規劃 區域級與其他相關規劃 住宅用地專項計劃 產業用地專項計劃

31、文化相關專項計劃 環境相關專項計劃 土地整備專項計劃 各方意見的采納機制 第三方專業機構的參與程度 區域國內生產總值 區域失業率 區域國民收入水平 區域社會零售業總額 區域財政收支結構 區域內各產業GDP 區域內各產業企業數 區域內各產業社保繳納人數 區域內各產業的產業相關度 區域內各產業的產業聚集度 住宅市場表現 商業地產市場表現 辦公樓市場表現 產業園市場表現 休閑娛樂市場表現 市場化開發醫療、社會福利空間格局 市場化開發文體設施格局 市場化開發文體設施格局 市場化開發城市公共空間格局 市場化開發城市產業空間格局 城市醫療、社會福利設施格局 城市文體設施格局 城市教育設施格局 城市公共空間

32、格局 都市型產業空間格局 特殊城市肌理與空間結構 歷史遺跡與知名建筑 自然資源條件與分布 人文歷史資源與分布 其他資源與分布 公租房、廉租房、經濟適用房的供應情況 醫療資源分布的公平性 教育資源分布的公平性 公共交通系統的公平性 第三方專業機構的參與度 區域內常住人口年齡結構及空間分布 區域內外籍居民占比及空間分布 區域內常住人口受教育水平構成與空間分布 區域內常住人口收入水平構成與空間分布 區域內常住人口職業組成與空間分布 維度3：社區特質與社區氛圍 理解特定區域的社會屬性、文化屬 性，著力培育社區人文氛圍、塑造 文化特性成為打造卓越城市的關鍵 目標之一。城市理應成為人們身份 認同、精神寄托

33、的關鍵載體。 健康可持續的經濟發展：經濟發展為城市基礎設施建設、城 市服務等提供穩健支撐，同時，高質量的城市環境營建反之 也將有利于經濟的穩步發展。 活化、協調各產業發展：產業資源為區域再發展提供了持續 的動能，協同的產業布局將賦予區域自身造血能力，強化人 才吸附力。 在發展中平衡經濟效益與社會效益：對于經濟效益的追求并 不應該是單一的、排他的，城市需要并重其社會效益與經濟 效益，實現兩者的有效平衡。 來源：仲量聯行 重構社群關系，激活城市動能 19 市 場 與 經 濟 經 濟 發 展 健 康 可 持 續 的 各 產 業 發 展 活 化 、 協 調 經 濟 效 益 與 社 會 效 益 在 發

34、展 中 平 衡 區域國內生產總值 區域失業率 區域國民收入水平 區域社會零售業總額 區域財政收支結構 區域內各產業國內生產總值 區域內各產業企業數 區域內各產業社保繳納人數 區域內各產業的產業相關度 區域內各產業的產業聚集度 住宅市場表現 商業地產市場表現 辦公樓市場表現 產業園市場表現 休閑娛樂市場表現 維度4：市場與經濟 除了對城市物理空間屬性的關注 外，深入了解城市的經濟屬性及其 相關的各類城市經濟活動、市場活 動與空間載體的配適狀況，提高城 市的經濟活力與競爭力，平衡經濟 發展與城市營造的不同利益訴求。 來源：仲量聯行 20仲量聯行城市更新白皮書 | 2019 研究方法 “都市再發展”

35、指數的核心功能在于衡量城市供應（供 應端）與人群需求（需求端）的匹配度，其分析端 口分為兩大類： 1. 城市供應端數據，主要來源于城市規劃與城市建 設當中的宏觀數據。 2.人群需求端數據，主要來源于數據技術提供的人 群及市場行為數據反饋。 當我們分別將這兩類數據輸入上述的4大維度，通過 二者的比較修正，得到“都市再發展”指數，從而診斷 該區域在基于12大城市發展目標下的發展匹配度。 城 市 規 劃 與 發 展 策 略 城 市 建 成 環 境 市 場 與 經 濟 社 區 特 質 與 社 區 氛 圍 四大維度 城市供應指數圖 構 建 層 次 清 晰 的 城 市 客 運 交 通 服 務 體 系 提

36、供 豐 富 多 樣 的 市 場 化 開 發 城 市 空 間 清 晰 合 理 的 城 市 級 規 劃 引 導 合 理 利 用 有 限 的 土 地 與 各 類 資 源 多 方 協 同 參 與 的 城 市 規 劃 制 定 打 造 結 構 清 晰 、 功 能 合 理 的 城 市 公 共 服 務 設 施 網 絡 經 濟 發 展 健 康 可 持 續 的 各 產 業 發 展 活 化 、 協 調 經 濟 效 益 與 社 會 效 益 在 發 展 中 平 衡 包 容 性 的 社 區 構 建 更 具 促 進 社 會 公 平 保 護 與 強 化 社 區 特 質 “都市再發展”指數模型的四大特點： 中觀視角出發 從城市

37、級別的宏觀視角出發而建立的研究體系難以因地制宜地對各板塊提出具有長時效性的發展 指導；同樣，由于項目個體特征的隨機性，微觀視角出發也不能構成針對城市、片區整體發展策略的 結構支撐?！岸际性侔l展”指數的研究機制從中觀視角切入，通過對片區級的綜合型物理空間在“城市供 應”與“人群需求”層面所實現的匹配度研判，診斷得出片區潛在提升點，為片區提供系統化的發展策略 指引。 定性與定量研究 “都市再發展”指數的模型機制是一個定性分析模型，通過對“城市供應指數圖”與“人群需求指數圖”兩 個定性指數圖的分析再處理而成。部分定性指標的確立同樣與定量分析緊密相關，比如在維度4的評估 指標中：商業地產市場表現（見第

38、19頁） 我們擇取了供應量與實際市場表現來配適城市供應與人群 需求兩張圖表。 亟待提升-一般-滿意 來源：仲量聯行 重構社群關系，激活城市動能 21 城 市 規 劃 與 發 展 策 略 城 市 建 成 環 境 市 場 與 經 濟 社 區 特 質 與 社 區 氛 圍 四大維度 人群需求指數圖 構 建 層 次 清 晰 的 城 市 客 運 交 通 服 務 體 系 提 供 豐 富 多 樣 的 市 場 化 開 發 城 市 空 間 清 晰 合 理 的 城 市 級 規 劃 引 導 合 理 利 用 有 限 的 土 地 與 各 類 資 源 多 方 協 同 參 與 的 城 市 規 劃 制 定 打 造 結 構 清

39、晰 、 功 能 合 理 的 城 市 公 共 服 務 設 施 網 絡 經 濟 發 展 健 康 可 持 續 的 各 產 業 發 展 活 化 、 協 調 經 濟 效 益 與 社 會 效 益 在 發 展 中 平 衡 包 容 性 的 社 區 構 建 更 具 促 進 社 會 公 平 保 護 與 強 化 社 區 特 質 城 市 建 成 環 境 市 場 與 經 濟 社 區 特 質 與 社 區 氛 圍 城 市 規 劃 與 發 展 策 略 都市再發展 指數 比準性與時效性 由于“都市再發展”指數是特定城市區域的兩組數據輸入同一評價體系中基于一定定量分析所得到的定 性指標，因此不同區域的“都市再發展”指數并不能作直

40、接比較，該指數的意義在于建立了基于系統分 析理論的、當下的城市表現基準，為建立可持續的城市監測系統提供基于時點的體系化研究成果。 靈活的模塊配適 “都市再發展”指數所使用的4大維度與12大城市發展目標是具備地域普適性與數據可獲取性的。 在該模型體系下，其12個城市發展目標所涉及的60項評估指標難以全面覆蓋所有可能的應用場景， 此次發布的“都市再發展”指數模型中評估指標也是基于“城市更新”研究下而設定。因此，在12大目標 下的指標設定層面，首先會分析研究區域特征評估現行指標的合理性，進而優化模型的本地化應用。 最不需要-需要-最需要 城市供應與需求有較大差距 城市供應與需求相對一致 22仲量聯行

41、城市更新白皮書 | 2019 建立全方位的城市洞察網絡 “都市再發展”指數旨在通過城市數據的集成化處理，在城市供應與人群需求間探尋城市成長機會點， 為城市決策的制定提供系統化的、結合現狀與趨勢的診斷方案和分析支撐。 一方面，“都市再發展”指數為診斷解決方案的制定提供了清晰的指引；另一方面，通過對城市內多個 片區“都市再發展”指數的整合，能夠在更宏觀的視角上拼接出城市間各個板塊的專屬特征。 我們希望利用基于“都市再發展”指數協同全球城市的決策者、機構、企業與個人分享與交流更具遠見 的城市發展策略，得到更可執行的解決方案，實現“城市洞察網絡”全域化與共享化的發展愿景。 附錄： 仲量聯行參與的 城市

42、更新案例 自上世紀90年代以來，仲量聯行見證并深度參與了 中國的城市化進程；在我們看來，立足區域資源稟賦， 明晰核心撬動點才能建立貫穿全生命周期的整體化開發 方案，從而引領城市更新的可持續發展。 構建人與消費/社交空間的粘性是我們的核心關注。為此我們也與多家數據伙伴合 作，通過對目標數據的抓取與處理，預測未來目標客群的行為習慣，幫助客戶定制 發展方案。 構建復合空間 1. 上海國際賽車場功能深化定位研究 2. 上海八萬人體育場改造升級 3. 杭州湖濱步行街提升改造 12 43 567 4. 深圳恒大龍崗愛聯舊改定位策劃 5. 武漢江漢路步行街提升改造與業態調整建議 6. 武漢天地綜合性開發前期

43、定位 7. 成都錦江綠道中心城區段發展規劃策略 1. 杭州拱墅華豐片區開發策劃 2. 上海黃浦區工部局大樓保護建筑改造策劃 傳統的、過于依賴行政手段的產業發展模式已不再符合當今的發展趨勢，我們關注 如何通過產業資源的配置在更大的空間板塊融入區域產業地圖，構建立體完善的產 業發展生態圈。 激活產業動能 12 43 56 3. 深圳蛇口漁人碼頭綜合體項目策劃 4. 上海世博園區再利用策略研究 5. 上海八號橋創意園區定位策劃 6. 上海紅坊辦公功能定位策劃 保護與發展從來都不是對立的，我們需要將更多的思考聚焦于如何通過積極、有效 的保護更新，讓文化與建筑融入現代城市生活。 文化傳承與再生 1. 成

44、都五洛國際旅游度假區定位策劃 2. 北京南鑼鼓巷歷史文保片區保護修繕 12 43 56 3. 北京前門東區歷史街區發展策略研究 4. 武漢江岸區法國領事館舊址改造 5. 武漢武昌古城曇華林核心區功能策劃 6. 成都黃龍溪國際文化旅游度假區策劃 聯系人 作者 馮建強 大中華區董事總經理 +852 2846 5001 劉緯奇 上海戰略顧問部 經理 徐岱雄 中國區戰略顧問部總監 +86 21 6133 5329 徐洲 上海戰略顧問部 顧問 呂玫 華東區戰略顧問部 高級董事 史佳瑜 上海戰略顧問部 顧問 關于仲量聯行中國戰略顧問部 作為中國首屈一指的房地產戰略與開發咨詢顧問，在城市發展、更新與重塑的過

45、程中，仲量聯行中國 戰略顧問部團隊為政府、開發商、投資者和土地所有者提供土地開發策略、產業分析、文化旅游地產 開發策略、城市更新策略、企業不動產發展策略等全面的房地產咨詢服務，協助客戶提升房地產開發 績效、降低風險，創造人與商業蓬勃發展的城市空間。 仲量聯行戰略顧問部團隊目前在中國大陸的200多名專業人士遍布13個主要城市，為各種類型的客戶 和項目提供咨詢服務。團隊成員由來自各領域的專業人士組成，具有廣泛的國際和本土市場經驗和相 應專業資格。 仲量聯行大中華區分公司 北京 中國北京市 建國門外大街1號 國貿大廈A座11層 郵政編碼 100004 電話 +86 10 5922 1300 傳真 +

46、86 10 5922 1330 成都 中國四川省成都市 紅星路3段1號 成都國際金融中心1座29層 郵編 610021 電話 +86 28 6680 5000 傳真 +86 28 6680 5096 重慶 中國重慶市 渝中區民族路188號 環球金融中心45樓 郵政編碼 400010 電話 +86 23 6370 8588 傳真 +86 23 6370 8598 廣州 中國廣東省廣州市天河區 珠江新城珠江東路6號 廣州周大福金融中心 2801-03單元 郵政編碼 510623 電話 +86 20 2338 8088 傳真 +86 20 2338 8118 杭州 中國浙江省杭州市 江干區新業路22

47、8號 杭州來福士中心 T2辦公樓802室 郵政編碼 310000 電話 +86 571 8196 5988 傳真 +86 571 8196 5966 南京 中國江蘇省南京市 中山路18號德基廣場 辦公樓2201室 郵政編碼 210018 電話 +86 25 8966 0660 傳真 +86 25 8966 0663 青島 中國山東省青島市 市南區香港中路61號 遠洋大廈A座2308室 郵政編碼 266071 電話 +86 532 8579 5800 傳真 +86 532 8579 5801 上海 中國上海市靜安區 石門一路288號 興業太古匯香港興業中心一座22樓 郵政編碼 200041 電話

48、 +86 21 6393 3333 傳真 +86 21 6393 3080 沈陽 中國遼寧省沈陽市 沈河區惠工街10號 卓越大廈1808室 郵政編碼 110013 電話 +86 24 3109 1300 傳真 +86 24 3109 1330 深圳 中國廣東省深圳市 福田區中心四路1號 嘉里建設廣場第三座19樓 郵政編碼518048 電話+86 755 8826 6608 傳真+86 755 2263 8966 天津 中國天津市 和平區南京路189號 津匯廣場1座35樓9單元 郵政編碼 300051 電話 +86 22 8319 2233 傳真 +86 22 8319 2230 武漢 中國湖北

49、省武漢市 江岸區中山大道1628號 武漢天地平安金融中心3202-03室 郵政編碼 430014 電話 +86 27 5959 2100 傳真 +86 27 5959 2144 西安 中國陜西省西安市 雁塔區南二環西段64號 凱德廣場2202-03室 郵政編碼 710065 電話 +86 29 8932 9800 傳真 +86 29 8932 9801 香港 香港鲗魚涌英皇道979號 太古坊一座7樓 電話 +852 2846 5000 傳真 +852 2845 9117 .hk 澳門 澳門南灣湖5A段 澳門財富中心16樓H室 電話 +853 2871 8822 傳真 +853 2871 8800 .mo 臺北 臺灣臺北市信義路5段7號 臺北101大樓20樓之1 郵政編碼 11049 電話 +886 2 8758 9898 傳真 +886 2 8758 9899 .tw 仲量聯行 仲量聯行2019年版權所有。保留所有權利。此處所載所有信息來源于我們認為可靠的渠道。 但我們不對其準確性做出任何保證或擔保。 JLL官方微信JLL小程序