仲量聯行：2020城市更新白皮書(24頁).pdf

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1、戰略顧問部 中國 | 2020年7月 2020城市更新白皮書 聚焦社區更新 喚醒城市活力 2 仲量聯行 前 言 在我國社會經濟面臨轉型升級的大背景下，城市空間拓展從“新區開發的增量發展”轉向 “城市中心重構的存量挖潛”，城市更新的趨勢已經從“點狀更新”轉向“片區更新”。鑒 于此，國內各大城市開始探索片區更新，按照“留、改、拆”并舉的思路，綜合了文化挖 掘再造、產業經濟升級、空間集約高效、民生服務提升等手段，對城市中心區域存量空間 進行系統性的更新改造。 在疫情防控和疫情后重振的特殊時期，作為城市功能區重要組成單元的“社區”成為社會 各界關注的重點。在新一輪城市更新進程中，伴隨產業回流和人口重構

2、，社區成為產業和 人口的重要空間載體之一，也是串聯城市不同功能模塊的介質。如何對社區進行更新改 造，特別是對城市中心區老舊社區的改造，是推動舊城改造，煥發城市活力的核心問題。 作為仲量聯行“城市更新綜合解決方案”的核心模塊，本次發布的白皮書將從城市片區更 新的視角，聚焦老舊社區更新的六大矛盾，并以案例借鑒形式逐一解析針對各矛盾點應采 取的解決策略，旨在為城市決策提供系統化的分析和指導依據。 2020城市更新白皮書：聚焦社區更新，喚醒城市活力 3 從“點狀建筑更新”到“片區整體更新” 舊城更新改造的目的不是單純滿足人的幸福感，更重要的是激活城市中心，提供全 新的產業和功能載體。近年來，我國片區更

3、新的模式逐漸從“拆、改、留”轉向 “留、改、拆”，從“點狀建筑更新”到“片區整體更新”進行轉變。 “社區”作為區域功能模塊的重要組成部分，是推動片區更新的核心要素，其中老舊社區成為需要重點突破的關鍵問題。傳統的房 地產開發邏輯在老舊社區更新改造中不再普遍適用，“漸進式更新”和“微更新”將成為新的趨勢。 改造模式大規模改造漸進式更新微更新 改造范圍較大中等小 主體政府+開發商政府政府+居民 方式大規模推倒重建建筑立面整治；地面鋪裝等外在樣貌局部整治、修繕；注重實用功能 費用多少少 周期長短短 目的以開發商盈利為目的提升老舊社區整體風貌改善社區風貌，注重功能性需求 環境改善一次性逐漸逐漸 基礎設施

4、改善徹底逐漸逐漸 文化保護差一般好 技術難易程度簡單簡單復雜 4 仲量聯行 在對城市中心區域的老舊社區進行了分類和研究后，我們發現，現有的老舊社區存在明顯的缺陷與不足。 老舊社區分類街巷型老舊社區單位大院型老舊社區商品型老舊社區 基本問題 建筑危破，樓棟設施破舊不堪 基本社區服務設施匱乏 消防通道不規范、消防設施不 完整 缺乏公共活動空間和綠地空間 建筑破舊，樓棟設施破舊 基本社區服務設施不足，缺少適老設施 消防設施及其他市政設施破損老化 公共空間缺少活動設施，利用率低 部分樓棟設施老化 公共服務設施不完備 養老適老設施不足 公共空間活力不足 空間特點 街巷狹窄，密布交織，道路復雜 底層建筑沿

5、街巷連片密集布置 小高層穿插其中 歷史建筑點綴其中 行列式建筑布局，以樓間道路組織交通 樓棟之間形成條形公共空間 公共空間形態相似，識別性差 圍合式布局，道路呈環形布置 有集中大片公共綠化活動空間 連續的沿街裙樓 老舊社區 現狀問題 解析 功能問題外環境問題 缺乏兒童活動場地 體育空間功能單一 社交空間嚴重不足 教育功能空間缺失 景觀空間使用效率低 社區公共活動空間局促 活動場地設施年久失修 社區綠化用地維護不足 夜間照明設施缺失嚴重 社區安全無法保障 社區人口老齡化 設備設施年久失修、環境衰敗 社區更新責任不明、手續繁瑣、 經費不足、無人牽頭組織 自上而下的更新機制導致居民無 法掌握主動權，

6、社區更新停滯 問題誘因 2020城市更新白皮書：聚焦社區更新，喚醒城市活力 5 6. 不同參與方利益之間的矛盾 社區更新改造工作涉及面廣，有不同參與方，其利益訴求不 盡相同，在社區更新改造方案的制定中，需要平衡各方利 益，這也是長期存在的矛盾。 老舊社區更新改造的六大矛盾 老舊社區更新改造是我國當前城市建設的一項重要內容，也是一項極具復雜性的城市 活動。但老舊社區在更新改造過程中也存在著許多矛盾。 1. 片區改造和城市功能統籌的矛盾 城市中待更新的片區往往面臨建筑破敗、產業凋敝、人口遷離 的不利局面。老舊社區的改造需要首先找到自身的功能定位， 引入合適的產業，融合更多現代化功能，將其重新納入到

7、城市 有機整體中。通過一些建筑改造來承載新的功能，“古老的軀 殼內部”重新煥發生機，呈現出新時代的活力。但部分老舊小 區在個體改造后，社區外環境仍未改善，與周邊城市功能和業 態格格不入，缺乏頂層設計和區域統籌。很多社區改造引入的 業態未進行深入的市場調研，無法持續經營。 不少城市在進行老舊小區改造過程中，往往源于政策試點， 更多考慮社區內部的改造，而缺乏考慮社區與周邊城市功能 的融合和銜接，改造視角存在較大局限。 2. 文化延續與城市發展的矛盾 同大多數國家一樣，城市的發展擴張必定會面臨老舊社區更 新問題，早期我國的社區更新幾乎是在大規模的拆建模式中 往復進行的。隨著時間的推進，這種大規模拆建

8、模式的弊端 也逐漸顯現出來。雖然大部分的人居環境得到改善、當地經 濟也得到了振興，但城市社區的歷史底蘊在一定程度上被覆 蓋，喪失了其獨有的特色文化，導致城市空間單調、風貌平 庸、居民歸屬感降低，出現了“千城一面”的狀況。 4. 有限的資金來源與改造成效的矛盾 改造資金的來源是老舊社區外環境改造面臨的重大難題，首 先是改造總資金上的不足，其來源難以持續；其次是資金在 分配比例上的問題，外環境改造所占比例較少，無法滿足各 類物質環境要素的更新。產生這些現象的原因，其一是我國 城市老舊社區改造的資金來源主要以政府財政撥款為主，而 需要改造的老舊社區眾多，資金來源難以滿足改造資金的需 求；其二是我國老

9、舊社區改造大多從建筑本體結構改造入 手，外環境改造未受到重視，有限的資金來源與外環境品質 提升的矛盾一直存在。如何從根源上解決資金問題及利用有 限的資金將改造的效益最大化，是目前城市老舊社區外環境 微改造所需要解決的關鍵性問題。 3. 居民多樣化需求與外環境空間不足的矛盾 老舊社區外環境空間嚴重不足，致使居民多樣化需求難以在 空間上全面實施落地。這種現象的主要原因在于：一是為了 快速解決城市人口的住房問題，社區建筑在建設初期采取了 高密度的建設方式，忽視了居住品質，導致外環境空間不 足；其二是社區管理不善，多有私搭亂建的現象存在，私自 侵占部分外環境空間歸為己用。 5. 盈利模式單一和持續運營

10、的矛盾 與政府補貼為主的基礎設施改造相比，公共服務產品的提供 和收費，可以為企業參與社區改造帶來更大的盈利空間。但 目前社區的盈利模式還停留在比較老舊的模式，通常以收取 物業管理費為主，盈利模式過于單一。如何挖掘社區商業與 文化價值，成為社區盈利的主要困難點。缺乏盈利模式，無 法籌措資金推動社區的良性運營，使得社區更新無法持續。 相互獨立 委派與監督 管理與監督 輔 助 輔助 相 互 獨 立 監 督 服 務 行政方 業主方 運營方 社區 6 仲量聯行 借鑒案例： 聚焦六大矛盾的解決策略 2020城市更新白皮書：聚焦社區更新，喚醒城市活力 7 一、片區改造和城市功能統籌的矛盾解決借鑒案例 改造背

11、景 倫敦金融城邊緣區域由于其低廉的租 金價格和區域歷史沉淀下來的輕工業 文化，聚集了一群年輕的初創型企 業。2010年，倫敦市政府以及國家層面 從產業聚集的角度發掘了該區域的影響 力，時任首相卡梅隆于當年年底宣布鼓 勵引入更多初創型及成熟型的科技型企 業，同時也加快對片區更新和社區改造 的進度，特別是對歷史建筑和老舊社區 的功能活化。 改造措施 政府主導注入新興產業，重構社區人口 和功能：2016年11月，英國中央政府宣 布，每年投資20億英鎊資助科技和創意 產業發展。產業聚集到生態系統形成， 依托成熟完善的配套設施、厚重的歷史 文化底蘊和便利的交通條件，成功吸引 了4500多家企業進駐，匯集

12、了世界頂 級科教文衛機構、國際知名高校和科研 機構等。該區域逐漸形成以新媒體、創 意數字和科技金融三大產業為主導的板 塊。 政府支持引導、運營區域多功能城市服 務平臺：該服務平臺由政府引導并運 營，其功能載體雖不大，但運營內容豐 富多元，面向該區域白領及年輕家庭人 群，極大提升了該區域活力。 豐富的空間載體和開放的街道，推動社 區復合化和特色化：在老舊建筑上進行 藝術創作，給建筑本身帶來“可閱讀 性”，增加其社區活力及新鮮度；充分 利用廣場及公共空間搭建更多非常態 （快閃式）的零售及餐飲，增加其載體 豐富度；由社區政府牽頭，在公共空間 上打造更多社交平臺。 激活老城活力 注入新興產業 倫敦金融

13、城邊緣區域 Clerkenwell Shoreditch Aldgate City of London 克拉肯威爾（Clerkenwell）：新媒體 - Media 區域發展已近成熟，與SOHO互為補充 肖爾迪奇（Shoreditch）：創意數字 - Digital 阿爾德蓋特（Aldgate）：科技金融 - Fintech & Big Data 區域發展迅猛，成為數字媒體和創意數字企業的匯聚地 區域發展平穩，正成為金融技術企業和大數據專業企業的“大熔爐” 集聚城市金融產業資源，引領產業實現全域互動 倫敦金融城（City of London）：傳統金融 - Finance 8 仲量聯行 改造背

14、景 相較于廣州中心區的城中村，侖頭村街 道環境更為臟亂差，建筑密度極高，除 了侖頭環路，內部基本只能容納行人， 大量的“握手樓”構成了侖頭村的空間 形態。侖頭村以廉租房、廠房、倉庫出 租及少量商業服務為主要業態，具有價 格優勢，但整體產業低端、低效、低利 潤，價格競爭陷入惡性循環，產業轉型 升級困難。 改造措施 根據上位規劃和周邊重點功能區的發 展，侖頭村正位于廣州科創產業主軸科 韻路附近，周邊生態環境良好。從城市 發展需要出發，侖頭村依托“沿軸自 生，環軸寄生”的互動發展模式，在租 賃政策的大背景下，作為一種“多元租 住解決方案”融入科韻路科技創新經濟 軸。通過承接科創產業，將侖頭村社區 進

15、行了功能轉型，基于青年創客需求供 給空間和服務，并以長租公寓為主體媒 介，營造居研混合的社區單位，為科創 產業提供了低成本的居住和創新服務 空間。 承接科創產業 廣州侖頭村社區微更新 侖頭村困境 產業困境 環境困境 自身優勢 環韻路科創走廊 區位交通便捷 承接科韻路科創軸線及 周邊創新產業，提供較 為低成本的居住和創新 空間 低成本解決方案 功能單元營造 基于青年創客需求供 給空間和服務 吸引人才 交流分享 以長租公寓為主體 媒介，營造居研混 合的社區單位 居住提升 初創空間 混合功能 農業 租客 游客 創客 企業 企業 租客 改造更新 資金引入 9 2020城市更新白皮書：聚焦社區更新，喚醒

16、城市活力 社區更新改造工作不應是單點策劃，而是整體統籌，以從大區域的融合發展作為思考前提。 城市層面 空間治理 落實到人地微觀層面 社區微更新 文創介入的社區活力趣生 資源集約的復合高效分享 品牌性的文化活動事件 小微空間的活化再生 標志性的核心公共空間 功能復合的錯時共享 小尺度的城市創意家具 私有空間的公共增補 綠色低碳慢行的系統重構 多元參與的地方聚力自治 慢行網絡的層級拓展 多元主體的職責轉變 社區路網的局部開放 自愈途徑的多元擴充 綠色交通的積極倡導 彈性政策的適度扶持 內生存量優化 從空間管理 走向空間治理 從自發生長 走向精耕細作 從空間生產 走向地方營造 空間供給不足 空間品質

17、低下 空間人文缺失 城市 創新治理 物質環境層面 心理屬性層面 政策機制層面 空間深度治理 精細化、制度 化、常態化 觀點視角 問題表征 路徑選擇 核心目標 背景語境 社區層面空間治理 高度 項目選擇需要有 較高的定位 深度 方案設計 要有深度， 體現精細化改造 滿意度 社區居民對 改造成效滿意 集中度 盡可能一次性 解決居民社區 生活的問題 4個度 社區更新改造的 策劃和設計要 體現 1張愿景藍圖 在全市和行政區層面，形成社區微更新的藍圖， 制定社區更新改造的戰略目標， 重視社區改造與城市發展的功能協調。 政 府 應 成 立 城 市 級 別 的 社 區 更 新 改 造 工 作 專 題 班 ，

18、 完 成 頂 層設計。 10 仲量聯行 二、文化延續與城市發展的矛盾解決借鑒案例 改造背景 1991年，巨大的臺風襲卷了日本八女福 島地區。借著重整街區的契機，福島地 區于1993年開始探索街區環境整備計劃 的可能性，并于同年制定了傳統街區 景觀整備規則。1994年，八女市財政 計劃科發起成立了“街區景觀整備委員 會”，準備開展街區整備事業具體策劃 和實施的調查審議工作。 改造措施 1995年，當地開始進行街區營造，但由 于缺乏專業的指導，造成了景觀修繕與 再造上的問題。如原有的協定方案針對 補助對象制定了“模仿歷史建筑”或 “與傳統建筑協調”的整備基準，但實 際上即使不尊重八女福島社區傳統的

19、建 筑樣式也能得到補助，這就給民眾造成 了公共資產濫用的印象，從而遭到質 疑。1998年該地區以協定委員會的民義 發行了街區修理與修景指南，該指 南確定了八女福島地區每一棟傳統民宅 的個性，以及街區的整體價值。2000 年，由當地28名建筑師發起的街區設 計研究會成立，使得社區改造傳統建筑 樣式進行景觀修繕和再造的愿望得以實 現。2020年，八女福島地區被日本政府 指定為全國第61個重要傳統建造物保存 地區。 保存歷史傳統建筑 風貌 日本八女福島社區營造 可借鑒意義： 日本八女福島社區營造高 度尊重了每一棟傳統民宅 的 個 性 及 街 區 的 整 體 價 值。在社區改造過程中， 制 定 了 相

20、 應 的 法 律 法 規 約束大拆大建，采取微改 造、修繕和再造的方式進 行了持續的社區更新。 2020城市更新白皮書：聚焦社區更新，喚醒城市活力 11 改造背景 上海愚園路保留了施蟄存故居、百樂門 舞廳以及布爾什維克編輯部舊址等 諸多歷史保護建筑，被列為上海64條 “永不拓寬”馬路之一。 在上海新一輪城市更新中，愚園路的改 造模式由“拆、改、留”變為“留、 改、拆”，政府提倡最大程度利用現有 空間，解決人民群眾不斷提升的城市 公共功能需求，喚醒沉睡許久的城市 文脈。 改造難點 社區商業格局混亂且輻射能級較低：愚 園路曾以“高尚居住”為主導功能，但 在上世紀八九十年代“破墻開店”的熱 潮下，愚

21、園路沿街出現了商鋪“小、 亂、散”現象，且街區商業僅能滿足周 邊居民日常生活需求。 社區空間陳舊，缺乏活力互動：愚園路 轄區居民以老齡原住民及購買學區房的 小家庭為主，年輕人不再是社區主流， 愚園路逐漸失去活力。 改造措施 有機融合歷史建筑與新潮商業元素： 愚園路有一處已有91年歷史的保護建 筑原江蘇路郵局物流中心。如今， 這處沿街的歷史保護建筑已升級改造 為“愚園百貨公司”。老建筑的內部裝 修保留了原味，老式立柱、拱門清晰可 見，以“潮牌”為核心的商業元素，有 望成為城中下一家“網紅”店，復古與 摩登的融合理念挖掘了更高的商業價 值。 引入高端精致復合型商業業態，營造街 區商業氛圍：愚園路一

22、期及二期改造項 目中，長寧區政府針對愚園路上的區少 兒圖書館、工人文化宮、弘基廣場、新 聯坊等公共空間節點及綠化地塊進行 了更新改造，引入了藝術體驗、創意零 售、時尚商業于一體的“復合型業態” ，包括了30余家零售品牌，并將部分空 間改造成以時尚創意產業為主的工作室 及社群活動場地，形成“跨界、精致、 融合”的街區新形象、時尚藝術新地 標，以吸引青年客戶群體，帶動街區活 力。 喚醒城市文化記憶 上海愚園路更新改造 可借鑒意義： 上海愚園路沿線的社區更 新改造亮點是對愚園路商 業 與 文 化 歷 史 氛 圍 的 挖 掘 ， 通 過 提 升 鄰 里 共 享 空間、有機融合歷史建筑 與新潮商業元素、

23、引入高 端精致復合型業態，營造 愚園路“跨界、精致、融 合”的街區新形象。 深厚的歷史文化是潛藏于社區一磚一瓦間的寶貴財富，“尊重歷史，喚醒記憶，融入當下”是老舊社區改 造的首要出發點，亦是商業價值發掘，盈利模式再造的關鍵鑰匙。在充分考慮改造后引入的新功能新業態 與歷史文化、歷史建筑融合的同時，政府也需要制定相關法律條款，保護歷史建筑和尊重歷史文化特色。 12 仲量聯行 三、居民多樣化需求與外環境空間不足的矛盾解決 借鑒案例 改造背景 上海浦東新區在2016年下半年提出繽紛 社區行動倡議，2017年率先在建成度最 高的5個街道（陸家嘴、濰坊、塘橋、洋 涇、花木）進行試點，2018年全面覆蓋 到

24、浦東新區36個街鎮。街鎮在區規土局 的指導下編制社區規劃，摸清公共空間 和公共服務缺失較集中、較嚴重、亟待 完善的區域，形成公共要素清單和分期 行動計劃。 改造措施 繽紛社區微更新聚焦了居民生活密切相 關的9類公共要素，社區中的城市公共 空間品質得到提升，使“圍墻內、圍墻 外”發生精致的變化，融入社區成員的 認同感、歸屬感，打造具有人情味的社 區大家庭。9類公共要素包括：活力街 巷、口袋公園、慢行網絡、公共設施、 藝術空間、林蔭街道、運動場所、透綠 行動、街角空間。 社區串聯共享空間 上海繽紛社區微更新 可借鑒意義： 上海繽紛社區的空間擴展 重在“打通串聯不同社區 的公共空間”，在浦東新 區各

25、個街道里廣泛開展， 拉近了“社區與社區、人 與人”的距離。針對老舊 社區空間有限的短板，從 區域更高層面對各個社區 有 限 空 間 的 功 能 進 行 策 劃，每個社區改造后的功 能可以很好地實現互補， 不同社區的公共空間可以 通過空間串聯，也可以實 現功能互補，使單個社區 的空間改造成為城市各個 單元的功能銜接，既拓展 了空間，又加強了功能配 套。 2020城市更新白皮書：聚焦社區更新，喚醒城市活力 13 挖掘閑置空間 德國柏林Prinzessinnen 社區改造 可借鑒意義： 德國柏林模式重在“內部 公共空間挖潛”，進行場 所再造。主要更新對象是 可挖潛的閑置公共空間或 建筑，包括無人問津

26、的綠 地、閑置地、可開發和提 升的廢棄建筑等。 在單個社區微改造過程中，一方面進行社區內部資源挖潛，另一方面可以聯合周邊社區進行空間共享，具體可以從以下三個維 度展開： 水平維度復合：例如，相鄰的A、B小區，A有籃球場、乒乓球場，B有花園、兒童娛樂設施等，如果將兩個小區合并，設施就能 倍增，活動空間也增加。因合并推倒院墻、整合巷道留出的空間則可以修建立體車庫，或修建綠化帶。 垂直維度復合：垂直維度復合是指不同功能在同一空間垂直方向上的展開，將外環境空間的利用從二維平面擴展到三維空間， 例如在建筑外立面上考慮垂直綠化，在建筑屋頂上打造屋頂花園；還可以利用多種活動場地及綠地的地下空間，考慮布置地下

27、 停車場、與綠色雨水收集設施結合的地下蓄水池等。 共享維度復合：同一空間在不同時間段上展現不同的功效，提高空間利用率，從而避免不必要的空間浪費，例如公共活動場地 與停車場地在不同時間段上的共享利用，在白天用作活動場地，夜間用作停車場地等。 改造背景 柏林的城市更新經歷了從“嚴謹的城市 更新”到“社區微更新”的歷程，作為 柏林社區更新的明星模式，社區菜園成 為一種趨勢。 改造措施 社區將街角空地向郁郁蔥蔥的社區菜園 進行改造，通過紙箱、牛奶盒等進行可 移動種植，形成可移動的社區菜園，通 過定期開辦講座、各類識別食物與植物 的活動提升社區知名度。同時引入咖啡 吧，特色零售，豐富盈利渠道，為菜園 的

28、運營提供資金支持。 每一平方米的空間都有其意義和價值，微更新的意義就在于從平面、空間、 時間等多維度充分發揮社區的價值。 14 仲量聯行 四、有限的資金來源與改造成效的矛盾解決借鑒案例 改造背景 大多數社區改造都面臨改造資金來源問 題，單純依靠政府投入社區基建改造難 以從根本上提高居民生活品質，而社會 資本參與的改造投入需尋求一定的盈利 空間。 北京勁松社區改造由朝陽區政府牽頭， 引入專注于資產管理的愿景集團共同參 與該社區微改造。集團共投入資金超 4000萬元。 引入社會資本 北京勁松社區改造 勁松模式“五方聯動”工作平臺 組長：主管副區長 “區委辦局、街道辦事處、居委會、社會單位、居民代表

29、” 五方聯動 第一步 “民有所呼，我有所應” 第二步 街鄉吹哨 部門報到 第四步 形成方案 推動實施 第五步 組織實施 解決問題 第六步 企業服務持續運營 第三步 黨政把關，企業服務 業主/住戶 居民議事協商制度 針對配套設施、公共空間等問題， 代表居民達成共識 勁松街道黨工委 勁松街道辦事處各科室 試點社區工作推動小組 愿景集團 投資、規劃設計、施工建設、運營服務 居委會黨委 居委會 黨建引領、居民自治 區委辦局 產權方及權責部門 2020城市更新白皮書：聚焦社區更新，喚醒城市活力 15 其他城市社區更新改造資金來源 社區更新改造資金主要來源于政府財政撥款和補助，但仍需豐富資金來源渠道，以保

30、障社區更新改造長效進行： PPP公私合作模式：從政策層面，我國已在政府和社會資本合作模式（Public-Private-Partnership, PPP）進入老舊小區改造領域 進行積極探索，在資金、技術、管理等方面給予大力支持。住建部關于開展既有建筑節能宜居改造項目儲備工作的通知指 出，優先支持采取以政府和社會資本合作(PPP)等市場化機制模式運作的項目納入既有建筑節能宜居改造項目儲備。廣州市人 民政府關于提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見提出，支持采取政府與社會資本合作模式(PPP)進行老舊小區微更 新。建議政府需要出臺老舊小區改造PPP模式操作的相關標準、規范與程序。其次，加大對社

31、會資本的激勵，如稅收優惠、貸款 貼息、低息貸款等組合經濟激勵政策。 收益期權定向出售：市場化解決的基本思路是收益期權定向出售，包括三個基本路徑： 1. 物業捆綁式：即由業主與物業公司簽訂長期或多年物業服務協議，在此前提下由物業公司支付部分改造費用。 2.社區服務捆綁式：即將維修、保養、商業、金融、教育培訓、旅游、養老、醫療等社區服務，按項目分別與相應的機構簽訂長 期或多年服務協議，由簽約機構買斷協議期相關服務，同時由簽約機構支付一部分改造費用。 3.廣告捆綁式：由業主與廣告公司簽訂長期或多年廣告位出租協議，由廣告公司支付一部分改造費用，以此路徑還可擴大期權出 售范圍，如業主再裝修期權出售，小區

32、內大件商品采購期權出售等。 項目名稱資金來源投入資金 廣州市越秀區仰忠社區改造主要由地方財政預算支持 總改造資金2950萬元，市財政出資1450萬元 （49.2%）、區財政1490萬元（50.5%）， 居民僅集資10萬元（0.3% ） 吉林省松原市老舊小區改造發行老舊小區改造信用類債券 打包幾個老舊小區改造及城市治理項目， 總投資25.11億元 內蒙古二連浩特老舊小區改造地方財政支持+發行專項債融資 總投資0.34億，其中財政資金出資0.06億， 發行專項債融資0.28億 上海愚園路社區改造 區屬國企與社會企業成立 合資公司進行投資 長寧區政府通過招投標的方式，促成創邑實業 有限公司與區屬國企

33、（擁有愚園路近40%的商 鋪產權的九華集團）成立了合資公司。項目涉 及范圍較廣、時間跨度較大，投入資金較大 16 仲量聯行 五、盈利模式單一和持續運營的矛盾解決借鑒案例 盈利渠道 盤活閑置空間，增添商業服務帶動盈利： 愿景集團將約1600平方米的閑置公房空 間整合建設便民商業設施。例如將200平 方米的廢棄車棚改造后出租于“匠心工 坊”便民商店，為居民提供保姆家政、 家電清洗、針頭線腦等生活服務商業， 同時引入多家老字號連鎖食品企業入駐 經營。 后續物業管理、便民設施付費帶動盈利： 愿景集團于2020年正式以多層0.43元/平 方米/月和高層1.42元/平方米/月的標準 收取物業費，除了物業管

34、理費用，愿景 集團還將收取每月150元的停車費以及電 梯維護費等渠道收回投資成本。據愿景 集團測算，社區改造約十年后可實現投 資回報平衡及可持續運營。 盈利渠道 侖頭村目前主要運營模式以村民租 客、村集體企業單向模式為主，通過 租客租金、社區商業、集體廠房倉庫出 租分紅為主要盈利來源。改造規劃提出 了“企業建設運營、村集體所有、村民 分紅”的運營模式，通過村集體成立股 份制有限公司與地產公司合作，由地產 公司建設運營，將利潤分紅給村集體， 再由村集體根據物業面積分紅給村民。 利潤來源由單純的自建房、廠房租金變 為公寓租金、辦公租金、商鋪租金和 社區服務費等多種模式復合。按照1000 平方米計算

35、，改造前每戶月均租金為 1.82.0萬元，年底分紅1萬元，年收入約 為22.625萬元；改造后每戶月整租租 金為2.53.0萬元，年底各類分紅合計10 萬元，年收入約為4046萬元。 擴展盈利渠道 北京勁松社區改造 長租收益模式 廣州侖頭村社區改造 在傳統的社區更新改造盈利渠道的基礎上，引入更多合作方，拓展盈利渠道，目前可以借鑒的盈利渠道包括： 1. 后續物業管理、便民設施付費； 2. 對現有公共空間進行改造，引入商業服務、辦公、人才公寓、展覽展示等空間，收取租金； 3. 引入智慧社區，運用科技手段提供線上增值服務，收取服務費等。 管 理 合 作 地產公司 村集體公司 村民 村委 自建房 廠房

36、 倉庫 待開發 用地 長租公寓 創客工坊 企業研發 文化展覽 辦公 商業 人才公寓 租客 創客 企業 游客 企業 租客 公寓租金 辦公租金 商鋪租金 服務費 分 紅 運 營 建 設 地產公司 利 潤 2020城市更新白皮書：聚焦社區更新，喚醒城市活力 17 六、不同參與方之間利益的矛盾解決借鑒案例 改造背景 上海繽紛社區更新改造參與主體涉及到 政府和社會的方方面面，主要有居民、 居委會、專業人士、社會組織、企業、 社區代表、媒體、街道、政府部門等。 9個參與主體形成“上、中、下”的 “三層寶塔結構”。下層為居民、居委 會、專業人士、社會組織、企業，是上 海繽紛社區建設的具體操作主體；上層 為政

37、府部門和街鎮，為繽紛社區建設提 供支持；中層為社區代表和媒體，起到 傳導作用；“自下而上”的基層自覺 與“自上而下”的頂層設計相輔相成。 改造措施 建立推進機制：上海浦東新區規土局牽 頭制定了一系列文件經新區規委會集 體決策后下發街鎮，明確了繽紛社區 建設的建設目標、建設內容、工作機 制、項目流程、管理模式、激勵機制 和責任分工，并通過流程圖的形式讓 街鎮直觀地了解推進的步驟。同時， 文件明確9項行動的選址方法以及技 術要點，將建成案例匯編成冊，加強 共享。 明晰三會流程：繽紛社區建設不同于一 般的建設項目“委托設計建設施工” 的基建流程推進，其更強調過程，本質 上是設計介入社區工作的過程，以

38、上海 市在社會治理工作中已經建立的較成 熟的“三會一代理”制度為藍本，建立 “一圖三會”的推進流程，以居委會、 業委會、規委會為主體，在項目產生、 項目實施、項目評價等環節上實行全過 程自下而上“一圖三會”的社區自治、 共治模式。 搭建溝通平臺：繽紛社區的工作在橫向 上涉及浦東新區規劃、土地、建設、民 政等多領域，在縱向上涉及市、區、街 道、居委會多個層面，信息和資源極為 分散。為此，浦東新區繽紛社區建設建 立了聯席會議、微信群、微信公眾號、 每周項目報表等多個平臺。 共享、共治 上海繽紛社區改造共治平 臺的搭建 隨著我國社區發展的復雜化，特別是老舊小區產權關系復雜、改造空間有限，未來社區治理

39、的參與主體將更 加多元化。更多部門和企業的介入將成為社區治理的趨勢，同時也需要更多專業的服務供應商來滿足社區居 民日益豐富的需求。 形成“政府社區居民第三方組織”的體系，其中政府主導社區微更新，社區推動改造，居民和第三方 參與和促進社區微更新。 構建“政府街道辦事處社區居委會社區網格社區樓棟居民”的體系，其中政府通過街道辦事處和 社區委員會以及黨組織逐步向社區提供政策支持和資金支持。 重視居民改造意愿和訴求，鼓勵“居民、業主委員會、專業人士、社會組織、企業”將不同的訴求，自下而 上反饋到社區和政府，使得社區微更新效果得以最大化實施落地。 18 仲量聯行 社區更新改造愿景與目標 2020城市更新

40、白皮書：聚焦社區更新，喚醒城市活力 19 社區更新改造一體化流程 仲量聯行結合國內外社區更新改造案例及自身經驗，為保證社區更新改造工作高效推進，建議如下工作流程： 社區微改造 需求和初步 改造方案 社區微改造 確定方案 （充分考慮社區居民、 專業機構、企業等意見， 并融合政府各部門 指導意見） 社區微改造實施 專業機構 設計公司、 戰略顧問、 專業服務供應商 企業 開發商 產業運營商 物業公司等 市財政部門 市房產部門 市城市更新部門 市規劃部門 市建設部門 街道和社區 社區居民 宣傳發起計劃上報 居民參與民意調查 財政撥款 政策支持 統籌協調 過程監督改造評價 申請改造 反饋意見 資金投入

41、輕資產投入 管理運營介入 技術支持 專項方案建議 投資可行性建議 方案建議 運營管理 創新 社區大數據平臺 智慧社區平臺 物業管理平臺 多元商業供給服務平臺 資金籌措 創新 收益期權定向出售 PPP模式政企合作 創新服務增值收益 政府補貼 治理模式 創新 居民自治 政府導治 社區數字化治理 多元參與 空間利用 創新 垂直空間復合利用 水平空間復合利用 時間維度復合利用 社區公共空間聯動 政策支持創新 財政 政策 改造 制度 用地 政策 空間 政策 20 仲量聯行 政策支持創新：從財政政 策、改造制度、空間政 策和用地政策方面尋求創 新，為社區微更新工作全 過程提供支持，解決資金 籌措、空間利用

42、、治理模 式和運營管理的政策保障 問題。 資金籌措創新：構建除常規政府財政補 貼外的多元資金籌措方式，包括收益期 權定向出售、PPP模式政企合作、創新服 務增值收益等。 空間利用創新：打通社區之間的公共空 間，串聯多樣功能。社區內部公共空間 深度挖潛，從水平維度、垂直維度、時 間維度拓展空間。 治理模式創新：政府從城市發展和區域 統籌出發，控制引導社區改造方向，倡 導居民自治（充分提出改造需求，過程 監督改造實施，持續參與社區運營管理 與治理）、多元參與（社會企業、專業 機構、服務提供商等廣泛參與溝通討 論）、社區數字化治理（利用大數據平 臺分析、提升智能化水平）。 運營管理創新：構建社區大數

43、據平臺 （采集、分析居民信息和各方面訴求）、 提供物業管理服務平臺和多元商業供給平 臺（滿足社區基礎和個性化需求）、打造 智慧化社區平臺（為實現數字化社區， 智能化管理提供技術后臺）。 社區更新改造創新模式 21 2020城市更新白皮書：聚焦社區更新，喚醒城市活力 針對老舊社區存在的缺陷與不足，借鑒浙江省在新建社區中推進的未來社區模型， 我們以打造理想社區作為發展目標，從多個維度為“理想社區”制定評價指標， 作為社區更新改造的評價標準和改造目標。 自2018年10月，浙江省率先啟動推進 未來社區建設工作，相繼出臺了多項 政策。2019年3月浙江省未來社區 建設試點工作方案為社區改造和未 來社區

44、創建提供了頂層設 計：圍繞 1 個 中 心 （ 人 民 美 好 生 活 向 往 ） ， 實 現 3 大 價 值 （ 人 本 化 、 生 態 化 、 數字化），包括3大內涵（和睦共治、 綠色集約、智慧共享），構建9大場景 （鄰里、教育、健康、創業、建筑、 交通、低碳、服務、治理）。 實現愿景打造理想社區 實現人民對 美好生活向往 低 碳 場 景 鄰 里 場 景 健 康 場 景 生 態 化 數 字 化 人 本 化 建 筑 場 景 創 業 場 景 教 育 場 景 交 通 場 景 治 理 場 景 服 務 場 景 22 仲量聯行 仲量聯行提出的理想社區包括以下要素： 理想的鄰里空間 理想的教育服務 理想

45、的商業配套 理想的公共空間 理想的健康服務 理想的運營機制 加強塑造鄰里文化，拉近人與人之間的 距離，增強社區文化形象的可識別度和 社區居民的歸屬感。舉辦豐富多彩的社 區鄰里活動，豐富社區居民的精神文化 生活。 結合社區中小學、幼兒園等教育設施， 為不同年齡段兒童提供早教、托管、培 訓服務和空間；利用社區公共空間，打 造閱讀室、圖書館、書吧等，服務更廣 泛人群。 圍繞“柴米油鹽醬醋茶”的基礎生活補 給需求，更加細致全面地考慮個性化的 商業配套功能，打造理想社區的商業中 心。 提供社區廣場綠地、體育設施、親子樂 園、慢行步道等公共空間，滿足居民的 運動、休閑、兒童活動、老年健身等不 同需求。 包

46、括運動健身空間、健康管理服務、優 質醫療配套服務和社區養老服務。在健 康生活、醫療服務、社區養老方面，在 現有社區服務中心的基礎上進行業態升 級和服務提升。 依托數據平臺，提供高品質的物業管理 服務，并提供更多創新生活服務，如團 購物資配送、專業服務供應商服務等； 建立完善的社區應急與安全防護機制及 面對特殊事件具有快速專業的應急處理 能力，確保社區安全。 仲量聯行認為，運用存量運營思維，通過優化流程、明 確分工、創新模式、政策支持等措施對社區功能進行全 面提升，以構建空間豐富、管理智能、資金多元、配套 齊全的理想社區。 2020城市更新白皮書：聚焦社區更新，喚醒城市活力 23 業務聯系人白皮

47、書作者 徐岱雄 戰略顧問部總監，中國區 +86 21 6133 5329 王飛 戰略顧問部總監，華北區 +86 10 5922 1322 翟琳璟璟 戰略顧問部總監，華南區 +86 136 0305 0067 鄒麗娟 戰略顧問部總監，華西區 +86 136 6815 8398 彭博 戰略顧問部總監，武漢 +86 27 5959 2166 代煒 戰略顧問部董事，武漢 +86 27 5959 2140 關于仲量聯行中國戰略顧問部 作為中國首屈一指的房地產戰略與開發咨詢顧問，在城市發展、更新與重塑的過程中，仲量聯行中國戰略顧問部團隊為政府、開發商、投資者和土 地所有者提供土地策略、產業分析、文化旅游地

48、產開發策略、城市更新策略、企業不動產發展策略等全面的房地產咨詢服務，協助客戶提升房地產 開發績效、降低風險，創造人與商業蓬勃發展的城市空間。 仲量聯行戰略顧問部團隊目前在中國大陸的200多名專業人士遍布13個主要城市，為各種類型的客戶和項目提供咨詢服務。團隊成員由來自各領域 的專業人士組成，具有廣泛的國際和本土市場經驗和相應專業資格。 仲量聯行微信號仲量聯行小程序 仲量聯行 仲量聯行2020年版權所有。保留所有權利。此處所載 所有信息來源于我們認為可靠的渠道。 但我們不對其準確性做出任何保證或擔保。 仲量聯行大中華區分公司 北京 北京市 建國門外大街1號 國貿大廈 A 座11層 郵政編碼 10

49、0004 電話 +86 10 5922 1300 傳真 +86 10 5922 1330 成都 四川省成都市 紅星路3段1號 成都國際金融中心1座29層 郵編 610021 電話 +86 28 6680 5000 傳真 +86 28 6680 5096 重慶 重慶市 渝中區民族路188號 環球金融中心45樓 郵政編碼 400010 電話 +86 23 6370 8588 傳真 +86 23 6370 8598 廣州 廣東省廣州市天河區 珠江新城珠江東路6號 廣州周大福金融中心 2801-03單元 郵政編碼 510623 電話 +86 20 2338 8088 傳真 +86 20 2338 8118 杭州 浙江省杭州市 江干區新業路228號 杭州來福士中心 T2辦公樓802室 郵政編碼 310000 電話 +86 571 8196 5988 傳真 +86 571 8196 5966 南京 江蘇省南京市 中山路18號德基廣場 辦公樓2201室 郵政編碼 210018 電話 +86 25 8966 0660 傳真 +86