仲量聯行：智慧城市成功之路(43頁).pdf

1、智慧城市成功之路： 人、房地產科技和房地產的有機融合 03 前言 04 調查結果摘要 05 城市的世界 06 “智慧城市”意味著什么？ 07 如何定義智慧城市？ 08 房地產在智慧城市中的作用 16 我們能兌現智慧城市承諾嗎？ 23 亞太地區智慧城市的機遇 29 攜手邁向合作共贏的未來 32 智慧城市前景如何？ 33 附錄1：應用智慧城市解決方案 37 附錄2：觀點 42 參考資料 目錄 智慧城市 | 3 前言 生活在智慧城市意味著什么？智慧城市創新讓生活 更互聯、更高效、更永續，有多少人正從中受益？ 政府和企業是否已經從相關科技投資中取得回報？ 而“智慧城市”又是否已從口號變為現實？ 此份報

2、告旨在對上述問題進行探討。仲量聯行對城 市，以及在城市中生活、工作和投資的人群所關心 的問題和愿景有著深刻理解。為了梳理蓬勃發展的 智慧城市運動以及它正如何改變城市空間，我們與 房地產科技和物聯網專家Charles Reed Anderson & Associates攜手合作，在報告中整合了政府、房地 產投資者、開發商、技術專家的見解和我們對該領 域的深刻認識。 調查結果對我們的先入之見提出挑戰，也讓我們對 房地產在未來城市中扮演的重要角色感到興奮不 已。正如房地產是城市的核心所在，房地產業的科 技應用未來也將在智慧城市中發揮核心作用。我們 相信，房地產科技（PropTech）房地產和科技 的

3、融合將對推動未來城市的發展起到至關重要的作 用。 我們的客戶，包括房地產投資者和企業租戶等，都 表示希望更好地了解智慧城市及其帶來的機遇。 隨著生活和工作方式的改變，我們亟需為快速接 近的未來做好準備，對房地產的體驗終將因傳感 器、物聯網和虛擬現實等技術的應用產生巨變。 現在讓我們一起深入了解兌現智慧城市承諾有何風 險、機遇又何在。 希望您喜歡這份報告，并期待有機會與您共 同探討。 Megan Walters博士 仲量聯行亞太區研究部總監 調查結果摘要 智慧城市雖算不上是新興概念，但它們的潛力持續讓各國政府和全球企業 感到既激動又困惑。人們對智慧城市的兩面性進行了廣泛探索例如谷歌 母公司Alp

4、habet在多倫多進行的人行道實驗室（Sidewalk Labs）項目、韓 國首爾在應對高密度生活挑戰中所做的努力等。有些評論人士對“智慧城 市”是否仍有意義或仍具備吸引力提出質疑。為了更好地理解在發展曲線 中所處的位置，我們咨詢了亞太地區諸多專家。主要發現如下： 智慧城市的本質是人，而非技術。是人讓智慧城市的潛力得以充分釋放。 資源配置和項目實施是制約智慧城市發展的關鍵因素。城市生態系統之間 必須相互配合，否則很難成功。城市中不同的政府機構必須攜手合作，學 習并掌握為智慧城市提供解決方案的科技，并將眼光放長遠以城市居 民利益為出發點，不斷探索更優的解決方案。 我們要從概念炒作中走出來，聚焦當

5、下、關注現實。 身處規模巨大的智慧城市市場，我們很容易迷失。但若想真正、快速創造 智慧城市的有形價值，就必須立足當下、關注現實。我們已擁有城市居 民參與、協助簡化操作和改善流程并證實價值的科技、解決方案和使用 案例。盡管對未來的規劃非常重要，但當前工作的重心應放在提出能在不 久的將來讓現有城市、城市中企業以及生活、工作和休閑在城市中的居民 共同受益的解決方案。 房地產是智慧城市的核心所在?，F在是房地產業發揮主導作用的時候了。 長期以來，房地產被認為是技術更新遲緩的行業。不少其它行業的智慧城 市最佳解決方案已經帶來了切實可見的商業、金融、策略、運營和社區 價值。 房地產行業必須以實例為引導，與城

6、市密切合作，通過組建共同利益體， 探索影響建筑環境的新案例和新技術。除此之外，我們還應重視如何促進 城市與技術提供方的生態系統在房地產的方方面面實現有機結合。房地產 行業成為智慧城市解決方案提供者的機會就在眼前，是時候迎接挑戰了。 智慧城市 | 4 智慧城市 | 5 城市的世界 據聯合國報告顯示，目前世界55%的人口居住在城市地區，到2050年，這一比例預 計將增至68%1。這一預測對亞洲地區的影響最為深遠，預計印度城市人口將增加 4.16億，中國城市人口將增加2.55億。 城市人口擴張現象不僅出現在亞洲超大型城市。據東盟（ASEAN）預計，到2030 年，東盟國家將有9000萬人遷往城市，其

7、中約3600萬人（40%）遷往中型城市 (常住人口為20200萬的城市） 2。 宣布有建設智慧城市意愿的政府數量令人震驚。全球已有1000多個城市開始部署智慧城 市計劃 3。例如，印度政府提出為期五年的“智慧城市使命”（Smart Cities Mission）計 劃。2017年至2022年，印度中央政府和各邦政府將投入140億美元，用于啟動100座智慧 城市的建設工作 4。 飛速增長的不僅僅是計劃中的智慧城市數量。根據市場資訊公司IDC發布的數據， 2018年，全球智慧城市投入高達810億美元，到2022年，這一數字將接近翻倍， 達到1580億美元5。另一家全球領先的市場信息公司弗若斯特沙利

8、文咨詢公司(Frost & Sullivan）預測，到2025年，智慧城市的市場規模將達2萬億美元 6。 這些統計數據揭示了智慧城市面臨的主要挑戰之一：城市多樣性以及城市生態系統的多 樣性。因此，對不同利益群體而言，智慧城市的構成要素也有所不同。這對市場情報公 司在預測技術供應商、開發商、解決方案提供方、企業、市民和城市自身所面臨的機遇 方面提出挑戰。 一些陷入困境或已經失敗的智慧城市計劃往往過分關注科技，而忽略了提出切合實際的 解決方案。換言之，這些計劃的推行或許只是因為具備技術可行性，而對于為城市、城 市居民以及企業帶來切實福祉卻欠缺考慮。 雖然有些智慧城市計劃并不成功，但卻讓政府、企業和

9、城市居民意識到，智慧城市有助 于解決諸如擁擠、人口老齡化和環境惡化等緊迫問題。 這也讓我們注意到在智慧城市中常被忽略的領域房地產。房地產科技的興起，使得 房地產行業借助科技實現跨越式發展。在更為廣泛的城市技術發展推動下，房地產科技 成為連結起技術人員和城市居民的橋梁，讓智慧城市真正具備功能性并產生深遠意義。 智慧城市 | 6 “智慧城市”意味著什么？ 在網上搜索“智慧城市”一詞，我們能看到數十種甚至上百種定義。原因在于：首先， 城市的復雜多樣性，城市通常都設有各種政府機構分管不同領域，如交通運輸、能源、 公共住房和旅游等；而智慧城市則更為復雜，智能科技的設計、部署、支持和使用均涉 及多方利益群

10、體。 仲量聯行將智慧城市定義為運用技術和數據實現以下目標的一系列政策和戰略： 提高城市包容度，改善城市服務質量，提升城市居民生活品質； 提高政府運作效率，促進可持續發展，幫助政府制定更明智的決策； 為企業營造高效、透明、有競爭力的市場環境。 “智慧城市依靠科技和數據提升城市宜居性、 工作便利性和發展可持續性?！?Adam Beck 澳大利亞新西蘭智慧城市委員會執行主任 “一座能夠利用新技術和創新發明， 提高生產力和效率、減少浪費、降低 成本的同時，提升多樣性和包容性的 城市?！?Fiona Cho 保德信投資管理公司 (PGIM) 投資組合管理執行董事 “智慧城市依托數據和數字 技術，幫助更好

11、地決策并 提升城市生活質量?！?華強森（Jonathan Woetzel） 麥肯錫咨詢公司 如何定義智慧城市？ 智慧城市 | 7 房地產在智慧城市中的作用 房地產是每個城市的核心所在，它涵蓋了我們居住的房屋、工作的辦公空間以及度過閑暇時光的 各類場所。 雖然過去房地產行業相對技術滯后，但如今正迎頭趕上，并且有機會給智慧城市生態系統帶來巨 大革新。 房地產科技的重要性正日益體現，它包括了解決整個建筑生命周期內投資、施工、管理和銷售/租 賃各階段問題的各種科技硬件、軟件和服務。 風險投資（VC）公司對于房地產科技在全球迅猛發展起到巨大的促進作用。2018年，房地產科技行 業獲得40億至200億美元

12、的風投資金7。這一快速增長勢頭延續至2019年，僅2019年第一季度，房地 產科技公司融資就高達45億美元8。全球知名市場研究公司CB Insights自2012年起對房地產科技行業 的融資情況進行追蹤，7年前首次發布年度報告時，房地產科技行業全年融資僅為2.21億美元9。 仲量聯行和科技新聞網站亞洲科技（Tech in Asia）聯合發布的報告鼠標加水泥：房地產科技日益 增長的影響力（Clicks and Mortar: The Growing Influence of Proptech）顯示，2013至2017年， 亞太地區179家房地產科技初創企業融資總額約為48億美元，占全球房地產科技

13、投資總額78億美 元的一半以上10。 房地產科技創新對城市的重大影響體現在提高城市效率、推動可持續發展、完善決策過程、 營造更加公開透明和具備競爭力的商業環境。在撰寫報告的討論過程中，我們發現上述影響始終貫 穿于城市生命周期的八個主要階段： 智慧城市 | 8 在施工階段，科技可以被應用在諸多領域，以提高生產力和增加工人安全性。據了解，許多 行業領導者都致力于通過云協作平臺共享施工方案、跟蹤項目交付情況以及確定成本基準。 共享數據和施工進度有助于提高運作效率，同時為房地產公司及其客戶帶來經濟效益。 為簡化設計流程、改進客戶體驗、及早發現設計缺陷、減少高額設計變更費用，房地產行業 對虛擬現實（VR

14、）技術的應用日益增加。雖然三維建模在業內的使用已有些年頭，但將建筑 信息模型（BIM）技術與VR頭戴設備結合后，建筑師和客戶能完全融入虛擬場景，獲得身臨其 境的體驗。 另一項引起廣泛關注的解決方案是穿戴式設備在建筑施工人員中的應用?？纱┐髟O備具備以 下功能：向施工人員及時更新安全和規范信息；地理圍欄推送技術可對進入限制區或危險區 的施工人員進行警示；追蹤施工人員運動軌跡。 1. 完善建造和施工 智慧城市 | 9 智慧城市 | 10 2. 管理并優化空間 正如我們預期的那樣，本報告的多數受訪者表示，他們目前采用的智慧建筑解決方案主要包 括預測性維護、能源管理和環境傳感器部署。物管經理們借助這些行

15、之有效的解決方案，可 以對資產、設備和環境進行高效且智能的監控。結果顯而易見：管理者可通過對獲取數據的 分析，降低能源開支、減少資產停滯時間、延長資產使用壽命并確保工作環境健康舒適。 這樣做也有益于提升公司業績和員工生產效率。 對制定了智慧城市目標的眾多發達經濟體和國家而言，智能技術對工作場所轉型至關重要。 樓宇管理者在工作場所安裝的傳感器數量在逐年增加，以便生成“熱力圖”，為企業在辦公空 間規劃、租賃談判、辦公空間重新設計、空間使用優化和提高生產率等方面提供支持。 然而，為部署而部署并沒有意義。傳感器安裝后，將其生成的數據收集分析，用于改善運營 和改善人員體驗才是意義所在。 “智能科技已經深

16、入到我們居住空間的許多領域。因此，人們會自然而然地 對工作場所提出同樣的要求和預期。星展銀行圍繞改善員工在工作場所的 體驗，提出了智慧建筑策略，以幫助我們實現可持續發展目標。通過利用 大數據，我們能做出既滿足員工需求又謹慎使用資源的明智決策。這并不 僅僅只是使用傳感器、連接器和自動化系統，而是為我們的員工打造更好 的工作場所?！?Erwin Chong 新加坡星展銀行企業不動產負責人 智慧城市 | 11 “在難度高、挑戰大的地方使用無人機可 增強安全性、增加檢查覆蓋面、加快數據 收集?！?Bernard Leong 空客旗下商用無人機公司 Airbus Aerial Aisa副總裁 3. 整合

17、不同工具 創新技術可以為城市的不同房地產場景貢獻價值。 例如，在施工和管理階段，無人機就可用于建筑檢查。 “我們需要對新人進行技術培訓。我認 為，目前數據科學家尚未出現在多數企業 的建筑管理團隊中。但五年后，絕大多數 企業都會設立這一職位?！?Jack FitzGerald 澳洲聯實集團高級開發經理 很多樓宇業主和設施管理者采用人工智能（AI）技 術，對現有和新部署的傳感器及攝像頭獲取的數據進 行分析，再制定切實可行的方案。在此之前，我們要 通過多個平臺捕獲數據，再用筒倉建模分析數據；但 現在可以通過綜合系統進行匯總，從而為今后建造更 多具備自我管理和自我修復能力的建筑物提供幫助。 更多人工智

18、能技術的應用也會改變城市設施管理團隊 及其他企業的組織結構。例如，要想實現技術在組織 內部的最有效應用，需要調動更多人力資源去創建、 運營并定制這些技術。 智慧城市 | 12 4. 吸引更多投資 智慧建筑解決方案確實存在，但房地產投資者和開發商能從中發現什么價值呢？ 一些解決方案可以帶來實實在在的益處，例如通過更好地管理智能照明、供暖、通風和空調 (暖通空調）設備或更有效地使用辦公空間來降低成本。然而，還有許多益處并不那么顯而 易見，它們因此被視為“無形”的益處，例如提供更好的工作環境或推動長期可持續發展。 這些解決方案均可帶來價值，但其價值無法被立即衡量。 “亞洲在智慧建筑解決方案方面暫時還

19、落后于北美和歐洲，但正在快速追趕。 業主、租戶和投資者不僅越來越重視智慧建筑解決方案的經濟效益，也日益 看重其帶來的環境影響和社會價值?！?Fiona Cho 保德信投資管理公司 (PGIM) 投資組合管理執行董事 “智慧建筑的功能和特點確實會間接引起市場溢價。智慧建筑較低的能源消耗 可節約成本，相比那些無智慧元素的建筑而言，間接地提升了資產價格?！?Thomas Kong 亞騰資產管理有限公司APM產業管理集團副主席 房地產行業需要理解部署智慧建筑解決方案的價值，這點至關重要。沒有智慧建筑，就沒有智慧 城市。我們需要智慧城市助推經濟發展。 一個效率更高、更具持續發展力的城市往往也是建筑智能化

20、、互聯化的城市，它能吸引企業家 和公司，也能創造就業機會和商機。政府已意識到這點這也是眾多利益群體投資智慧城 市和智能技術的主要原因。以印度尼西亞城市萬?。˙andung）為例，萬隆前市長、現任西爪 哇?。╓est Java）省長李德宛（Ridwan Kamil）率先提出在萬隆推行智慧城市建設。在他任職期 間，萬隆市變得更加綠色環保、城市聯結更為緊密，且涌現出諸多創新，例如與IBM合作的交通 監測指揮中心11。 房地產科技提供的工具可以更好地追蹤、收集和分析數據，并改善數據 質量、一致性和可靠性。仲量聯行發布的2018年全球房地產透明度指 數(2018 Global Real Estate T

21、ransparency Index）顯示，全新的房地產 科技平臺和服務有助于管理數據集、提高透明度。而這也為投資者、租 戶和物業管理者獲取可靠信息、進而更好地做出決策創造了有利條件12。 數據透明度，外加明確且公正的做法和嚴格的專業標準，也會讓企業和 投資者在決定何時何地建造何種辦公空間時充滿信心。 隨著房地產科技的崛起，新興城市在提高透明度以及向更智能、更透明 的城市中心轉變方面，有了彎道超車的可能。 可持續發展和環保措施不僅在投資和企業戰略中發揮日益重要的作用， 在衡量城市是否智慧方面也扮演著越來越重要的角色。這對于當下正積 極應對過度擁擠問題的亞太地區許多城市而言尤為重要。這些城市亟需

22、解決急迫日常問題的方案，無論是實時交通管控，或是垃圾處理和供水 系統。 城市管理著大型的房地產組合，包括政府大樓和辦公樓、工業園、公共 住房和公共場所。這種規模為通過節能帶動削減開支提供了巨大機會， 更有效地使用資源為建筑運營提供支持；維護較好的資產也能延長使用 期限。好消息是，目前大多數解決方案的費用在可接受范圍內。 智慧城市 | 13 5. 提高透明度 “市場上已有一些智慧建筑技術經過了各種測試，而且 相對便宜，可用于現有建筑改造。很多城市中，建筑 的相關碳排放量占比很大，廣泛采用智慧建筑技術可 以幫助城市降低能源消耗，實現可持續發展目標?！?柯志揚（Jeremy Kelly） 仲量聯行全

23、球研究部總監 6. 促進可持續發展 智慧城市 | 14 房地產還可助力智慧城市實現最重要的目標：提高包容度，改善服 務質量，提升居民生活品質。 到目前為止，本報告所陳述的智慧城市優勢大都與運營收益有關。 但智慧建筑和整個房地產行業的智能化也有助于城市實現以人為本 的核心目標。 例如，安裝在住房和老年護理設施中的傳感器、可視化分析工具 和聯網醫療設備可以提高整體安全性。這些設備還可為老年人提 供緊急服務和預防保健服務。澳大利亞科研機構聯邦科學與工 業研究組織（Commonwealth Scientific and Industrial Research Organisation，簡稱CSIRO）

24、目前正在70個住宅項目中試點“智能化 及更安全的家庭”系統。該系統一大特點是監測人們日常生活起居 規律，并在有可能生病或受傷的跡象出現時發出警報13。隨著人們 的壽命延長，亞太地區各國都將面臨日益嚴峻的老年護理問題， 建筑智能化可減輕部分負擔。 7. 保障人們的幸福生活 最后，我們需要牢記的是，房地產對智慧城市的貢獻不僅限于建筑，它還推動了城區開發和 再開發，重燃經濟增長點并提供新的社區空間。 仲量聯行發布的2019年城市發展動力指數表明，房地產可以通過城市轉型、改造和布局 影響城市未來發展道路。例如，社區和多功能開發項目可提升居民生活品質，而大型基礎設 施項目則可以緩解擁堵等問題14。 我們

25、以聯實集團為新加坡巴耶利峇（Paya Lebar）區開展的城市更新項目為例。這一總投資 數十億美元的項目包括三棟辦公樓（辦公面積約100萬平方英尺）、住宅樓和一個獨立購物 中心。在新加坡市區重建局（Urban Redevelopment Authority，簡稱 URA）的大力支持下， 巴耶利峇項目猶如一劑催化劑，幫助新加坡實現長期目標，如提供離家較近的就業機會、緩 解交通擁堵以及減少通勤時間。URA的總體規劃是將郊區打造成一個“充滿生機與活力的次商 業中心15?！?類似的公私合作模式（PPPs）正在重新定義亞太地區的城市。例如，新加坡四大企業組建 的新川投資控股有限公司與成都高新區合作，共同

26、打造集現代制造業、現代服務業、現代生 活于一體的創新科技園區16；三菱地產正對東京丸之內、大手町和有樂町地區進行改造，總占 地面積約120公頃，旨在打造具有全球競爭力的城區17；澳大利亞西悉尼航空城將會建設一個 新機場，機場周邊地區會發展成為悉尼“第二城”，預計創造20萬個就業機會18。 房地產行業不僅僅是建造和管理建筑及設施，它還能重新定義城市，為子孫后代創造可持續 發展的城市環境。 智慧城市 | 15 8. 重新定義城市 智慧城市 | 16 我們能兌現智慧城市承諾嗎？ 雖然智慧城市這一承諾非常有吸引力，但要兌現承諾并不容易。 全球已啟動1000多項智慧城市計劃，但羅蘭貝格國際管理咨詢公 司

27、于2019年3月發布的報告顯示，其中只有153個城市發布了智慧 城市官方戰略；在全球約500個人口超過100萬的城市中，只有49 個制定了智慧城市官方戰略19。在這些發布了官方戰略的城市中， 僅15個城市（占總數的10%）制定了包含具體目標和活動的全面智 慧城市戰略，而真正進入戰略實施階段的城市僅有8個（占總數的 5%）20。 造成智慧城市發展滯后或起步困難的原因錯綜復雜。若想實現真 正價值，智慧城市生態體系需要解決六大挑戰。 智慧城市 | 17 1. 城市錯綜復雜 城市的大小和規模帶來諸多組織層面的挑戰。例如，上海常住人口超過2400萬，下轄16個 區和3個縣，205個鎮和99個街道辦事處，

28、設有33個市級政府部門21。制定涵蓋全部利益相 關者、面面俱到的智慧城市戰略會極為困難。雖然上海比多數城市都要龐大，但其組織結構 的復雜性并非獨一無二。 “城市要滿足多個領域的不同需求，如移動性、能源、建筑和公共場所、 安全以及行政管理和市民參與度等。我們發現，同一個城市內不同政府 部門對物聯網項目的要求和偏好存在巨大差異。因此，智慧城市項目十分 復雜?！?Thomas Jakob 博世軟件創新亞太區總裁 新加坡已采取多項措施精簡政府結構。2017年，新加坡成立了智慧國家及數字政府辦公室 (Smart Nation and Digital Government Office）。該機構負責制定并

29、優先考慮重要的智慧國家 計劃，推動政府數字化轉型，通過與市民和企業合作提高采納率和參與度22。 這種集中式項目管理結構為16個相關政府部門提供了單一聯系點，借此將各部門計劃納入智 慧國家戰略之中。而為智慧國家項目交付提供支持的技術供應商生態體系也將受益于此。 智慧城市 | 18 2. 文化變革困難重重 城市問題還會涉及官僚主義。不少政府機構多年來從未調整業務和運作模式，這可能會導致其趨 避風險、抵制新想法，即便出現了能提升現有服務質量的創新方法。 改變這種官僚主義思維是一項重大挑戰。至關重要的是城市不僅需要進行自上而下的文化變革， 還需要強有力的執行者應對變革阻力。 “想要在公共部門實施創新方

30、案，技術并非最難部分，顛覆固有文化才是 首要難題?！?李鎮宇 臺北智慧城市專案辦公室主任 “技術和行業解決方案只是實現智慧城市目標的啟動步驟，作用有限。 99%的轉型工作需要打破傳統思維模式，將組織文化、流程、治理結構、 政策、法規和期望聯系起來?！?Gerald Wang 國際數據公司亞太區政府與健康洞察部門負責人 例如，臺北市長柯文哲提出了打造智慧城市的計劃。為克服政府趨避風險的心態，他營造了 接受失敗并尊重專業知識的環境。這包括提出“生活實驗室”概念，在此概念下，初創企業、 小型企業和大型企業可通過政府平臺嘗試新的智慧城市解決方案23。為提高市民參與度， 柯文哲市長還注重推行以人為本的解

31、決方案。 智慧城市 | 18 智慧城市 | 19 3. 治理必不可少 智慧城市治理可借助科技更好地做出決策，通過規劃、推動和支持智慧城市的實現，使 政府、企業和公民共享實時數據。如果沒有這些平臺，城市難以進行有效管理、難以打破部 門和機構孤島，也難以讓市民參與其中。 “依托科技形成的智慧城市及完善治理的過程正在重塑我們生活、經營和人 際交往的方式?！?Josh Sattler澳大利亞達爾文市創新、增長和發展服務部總經理 “國家標準和國際標準對實施智慧城市行動的過程和方法都有明確規定。 因此，不必猜測或是自己創新實施方案?！?Adam Beck澳大利亞新西蘭智慧城市委員會執行主任 至關重要的是，

32、讓過去不透明的信息透明起來。越是開放互聯，效率就越高。各城市實現 有效管理的一項關鍵舉措就是借助城市生活圈，對政策和計劃進行全程追蹤。2016年，東京 制定了未來4年的工作計劃“新東京、新明天：2020行動計劃”，涵蓋360項政策目標24。 為追蹤上述目標的進展情況，東京采用“計劃-執行-檢查-處理”的循環管理法，即制定計劃 (計劃）、執行政策和計劃（執行）、管理進度和評估計劃（檢查）以及回顧和改善計劃（處 理）25。這種循環管理法讓復雜的政策目標易于管理，也讓東京成為智慧城市治理領域的全 球領先城市26。 智慧城市 | 20 4. 解決方案很復雜 克服組織管理上的挑戰之后，城市仍面臨在更大范

33、圍內推行解決方案的巨大挑戰。 盡管智慧城市概念已存在多年，但城市仍難以推廣和大規模部署最佳案例。很多成熟完善 的案例能為城市及居民創造切實價值，包括出行（共享單車和高峰期行車收費）、安全(災 難早期預警系統和智能監控）和能源（智能儀表和水質監測）解決方案。然而，我們仍處 于推廣案例的早期階段，需要更多的成功案例才能幫助城市充滿信心地實施有效的智慧城 市計劃。 技術和解決方案瞬息萬變，這也讓智慧城市的推廣更為復雜。城市管理者會擔心層出不窮的新 技術，可能會讓自己推行的解決方案在數年甚至數月內過時，這種擔心也合乎情理。 好在技術并未阻礙行業發展。當下的技術足以滿足提出定制解決方案的需要。阻礙行業發

34、展的 是各利益團體（政府機構、技術供應方和用戶等）之間合作的決心。 “確定自己要解決的問題，明確目標可衡量 的愿景規劃。路線圖和戰略計劃可以之后再 來制定?！?陳思敏 曼胡默爾集團 全球合作伙伴&市場營銷部門總監 “快速發展變化的解決方案為決策者提供了 太多選擇。他們還來不及決定是否要推行某 項計劃，新的計劃又被提交上來，導致團隊 得重新全盤審視?！?Alex Tan 新加坡電信公司M1 Limited首席創新官 智慧城市解決方案生態體系 安全 一體化 支持 應用程序平臺連通性事物 數據數據數據 數據 存儲 來源：查爾斯里德安德森公司 智慧城市 | 21 找到完美的技術供應商如同大海撈針。以物

35、聯網（IoT）供應商為例，僅中國就有340家工 業物聯網供應商27，這-數字不包含以企業或消費者為終端用戶的物聯網供應商；而全球至 少有450家物聯網平臺供應商28。 這張智慧城市解決方案供應商生態體系圖尚不完善，這對希望推出有效 解決方案的智慧城市團隊而言不夠理想：首先，各城市必須明確哪些 產品和解決方案能幫助兌現城市價值觀；之后面臨的就是互通性挑戰， 供應商之間的產品要能“互聯”，形成綜合解決方案；最后，在解決方案 上線后，各城市還必須持續為解決方案以及相關供應商提供支持。 “沒有任何一方可以獨立完成建設智慧城市所需的一 切因此合作是關鍵。城市需要擔當總系統集成者的 角色，與各方伙伴合作，

36、共同建設智慧城市?！?Ani Bhalekar 麥肯錫咨詢公司 5. 重新審視供應商生態體系 智慧城市 | 21 智慧城市 | 22 6. 資金有限 盡管智慧城市的市場機遇對技術供應商極具吸引力，但其復雜性和高風險可能會阻礙進一步 發展。 “建設智慧城市需要長期在投資、時間和收益之間尋求平衡?！?Shin We Yeow 智因素公司業務總監 “很多時候，我們無需關注過于前沿的技術。普遍來看，技術的采用以及 相關流程比技術本身的發展速度要慢。移動支付、智能計量、視頻分析和 空氣質量傳感器都是已經投入使用并經過充分驗證的技術產品代表，但他 們在亞洲的很多地方都還沒有普及的應用計劃?！?Anthon

37、y Liu 太古地產新事業部門負責人 很少會有城市愿意為驗證技術概念產生的成本買單。這樣就導致一個兩難的局面：要么縮減 項目規模，這意味著影響力下降；要么通過政府和社會資本合作模式（PPP）尋找合作伙伴 提供資金。 近年來，PPP模式已成為資助大型智慧城市計劃的首選模式。截止2018年9月，僅中國就 有14200個PPP項目，總價值高達2.7萬億美元29。亞洲有世界上規模最大的智慧城市PPP 項目之一，總投資高達350億美元的韓國松島開發項目。松島新城面積為1500平方英畝，由 韓國政府和私人開發商合作開發，被稱為全球“最智慧的城市”30。 但PPP模式并不能確保成功，不少項目會出現無法按時完

38、工、產權結構不清晰、合同不夠靈 活和成本超支等問題。 智慧城市 | 23 亞太地區智慧城市的機遇 由于各國人口、政治制度和經濟基礎不同，很難將亞太地區智慧城市進行直接對比。所以， 我們采訪了亞太區內30位智慧城市領袖，以評估區域內一些領先的智慧城市市場中獨特的 挑戰和機遇。 智慧城市 | 24 澳大利亞 機遇 城市的次級板塊智慧城市計劃備受關注，如西悉尼 航天城計劃。 城市間為爭奪下一波居民的激烈競爭正推動創新。 政府資助5000萬澳元的智慧城市及郊區計劃，為采 用創新技術方案應對城市挑戰的項目提供支持。 挑戰 地方政府機構高度分散，導致私有領域更難參與 智慧城市計劃。 公眾信任度處于歷史低位

39、；僅31%的民眾信任聯 邦政府31。 如果新政黨贏得選舉，智慧城市計劃可能進一 步面臨風險。 智慧城市 | 25 中國 機遇 房地產科技突飛猛進。傳統利益相關方和初創企業 的相互合作，正推動并加速智慧城市發展。 政府“五年計劃”設定了明確的科技發展目標。 數量多、規模大的智慧城市計劃催生了充滿活力的 技術供應商生態體系。 創業氛圍濃厚：中國公司可獲得的風險投資規模與 美國公司幾乎持平。 挑戰 需要更高的公私合作治理水平和透明度，才能解決 2018年2400個公私合作項目暫停的問題。 政府要營造富有遠見的監管環境，促進負責任地使 用人工智能應用（例如用于征信系統）。 中國盡管在數據收集領域處在前

40、沿，但在數據保護 和網絡安全法規方面仍相對落后。 智慧城市 | 26 印度 機遇 政府設立的特別基金創建了負責研究公民需求、 分配預算和簡化決策過程的中央機構。 強大的信息和通信技術生態體系，包括系統集成 商和初創企業，為智慧城市計劃提供支持。 國內大規模的建設和交付智慧城市解決方案， 意味著方案定價符合本地市場要求。 智慧城市項目招標流程統一，由各城市特別基金 管理。 至2019年1月，5000多個投資總額超過2萬億盧比 的智慧城市項目處于不同實施階段32。 印度大力邀請外國合作伙伴發展智慧城市。目前已 簽署8個智慧城市建設的協議：與德國合建3個， 美國3個，西班牙和新加坡各1個。 挑戰 與

41、特別基金合作的銷售和貨幣化周期長。 特別基金對于智慧城市的定義不明確，因而對于解 決方案的要求也不清晰。 可供智慧城市解決方案使用的政府共享數據有限。 由于趨避變革以及缺乏技術培訓和技能培養，能力 建設仍是一大障礙。 智慧城市計劃各領域日益增加的技術應用對數據安 全構成挑戰。 政府職能部門管轄范圍、內容和資源的重疊制約了 他們之間的協作。 智慧城市 | 27 日本 機遇 2020年東京夏季奧運會推動智慧城市解決方案的實 驗和創新，尤其是在安全和旅游等領域。 福岡和富山等二線城市正在利用智慧城市計劃從東 京和大阪等大城市吸引人才。 日本提出 “社會5.0”規劃，通過在基礎設施、金融科 技、醫療、

42、物流和人工智能領域合作的科技創新， 建立新型社會契約和經濟模型。 挑戰 城市化趨勢導致部分城市建筑利用率不足、 人口流失。 日本正努力應對人口老齡化、總人口減少和 通貨緊縮的風險。 日本在網絡安全和物聯網應用方面落后于其 他發達經濟體。 智慧城市 | 28 新加坡 機遇 政治穩定保障了智慧城市戰略的長期實施，因政府 領導更換而導致項目擱置的風險很低。 良好的經商環境有助于吸引領先的技術供應商和優 秀人才。 新加坡在智能移動、醫療保健、安全和公民數字服 務領域處于全球領先地位。 挑戰 民眾對風險偏好低，對項目失敗接受度低，可 能導致在開展智慧城市試驗時采取保守方式。 近期的數據外泄提高了公民對個

43、人數據網絡安 全的警惕。 人工智能、大數據和機器人等新興技術領域存 在技術人才缺乏的問題。 攜手邁向合作共贏的未來 “政府和私有合作伙伴應共同努力，滿足基礎設施建設需求，確保數據來源監 管得當，依法向合作伙伴披露數據，最重要的是，通過公開對話核實問題。 只有這樣，富有創造力的初創企業、服務規劃者和工程師才能有效協作?！?Sangwon Park Favorite Medium公司首席執行官 合作創新 智慧城市創新不僅是技術創新，更是城市與城市間、城市與技術供應生態系統之間不斷加強合作 所推動的創新。 調查顯示，多元化的團隊構成通常能做出更好的決策。通過與更廣泛的利益相關方建立聯系， 多元化團隊

44、可以幫助各城市做出諸多復雜決策，確保將失敗風險降至最低。 智慧城市 | 29 東盟智慧城市網絡 智慧城市合作典范之一來自東南亞國家聯盟（簡稱“東盟”，ASEAN）。10個成員國相互促進在東南 亞地區開展政治、經濟和社會合作。雖然單一成員國規模不如印度或中國，但東盟成員國總人口 超過6.3億，是世界上第六大經濟體33。 2018年，東盟啟動東盟智慧城市網絡（ASEAN Smart Cities Network ，簡稱ASCN），26個試點城 市致力于實現智能、可持續發展城市的共同目標34。該倡議主要目標是利用科技改善民眾生活。 該平臺既可在地區層面為智慧城市治理和戰略提供指導，也能在城市實施層面

45、發揮作用。通過最 佳實踐案例的分享，可以幫助平臺內的城市高效制定計劃、分享學習所得、發展新的應用案例。 上述過程有助于提高該地區居民生活質量，提升經濟競爭力，促進環境可持續發展。 全球智慧城市組織 另一個合作典范是臺北市牽頭的全球智慧城市組織（智慧城市專案辦公室）。這個全球智慧城市 網絡致力于通過建立以城市為中心的信息和資源共享平臺，促進城市可持續發展。更重要的是， 該組織鼓勵城市之間開展國際合作，開發跨城市的概念證明項目35。 無論是跨國公司還是初創企業，技術服務商都將從智慧城市合作計劃中受益。通過展示案例 成果，企業和他們的解決方案可以為更廣泛的受眾所見。 智慧城市 | 30 “城市制定智

46、慧城市解決方案時既會有成功 之處，也會有不足的一面。我們相信，城市 間分享經驗教訓、交流智慧城市解決方案以 及加快智慧城市創新的空間巨大?！?李鎮宇 臺北智慧城市專案辦公室主任 中國的智慧城市之路PATH 合作不僅僅發生在政府層面。2018年8月，智慧城市之路PATH計劃在中國啟動。在平安 (Ping An）、阿里巴巴（Alibaba）、騰訊（Tencent）和華為（Huawei）等領先中國企業的支 持下，該計劃旨在與中國500個城市合作打造全球最大的智慧城市試驗場36。 上述四方將在特定領域提供技術和解決方案： 平安 依托智能識別、人工智能、區塊鏈和云計算四大核心技術，構建“1+N”智慧城市

47、平臺 阿里巴巴 通過移動在線支付平臺支付寶，為企業和消費者提供支持 騰訊 提供溝通平臺 華為 提供核心硬件、智能手機和網絡設備 他們將通力合作，幫助城市應對智能管理、保險、安全、交通、港口、金融貿易、金融、教育、 醫療、房地產、環保和養老這些與智慧城市解決方案相關的問題。 綜上所述，構建智慧城市十分復雜，城市或單一技術供應商無法獨立應對這一挑戰。多城市、 多供應商合作將是最優解。 智慧城市 | 31 智慧城市 | 32 智慧城市前景如何？ 智慧城市已經來到我們身邊?？萍急豢焖賾?于房地產行業。我們要充分評估這對建筑和空 間有何影響以及如何才能讓居民享受更智慧、 更宜居的城市。 不要迷失于概念

48、炒作，例如，市場預測的智慧城 市超大的規模體量以及層出不窮的變化；或是某 種前沿科技能一朝造就智慧城市；亦或是不斷涌 現的新興計劃。 當我們思考智慧城市發展對個人、企業和政府有 何意義時，必須審視以下問題：生活在智慧城市 是否利大于弊？智慧城市采用的科技能否提升城 市的可持續性、公平性和競爭力？城市是否將每 個個體的體驗作為未來規劃的核心考量因素？ 我們堅信，這些問題的答案應該是響亮而堅 定的“是”。房地產在充分發揮亞太及其他地區 智慧城市潛力方面扮演著至關重要的角色。 不少最具價值的城市創新都來自房地產行業， 這些創新正帶來切實的商業、經濟、戰略、 運營和社區價值。 是時候讓房地產行業在智慧

49、城市中發揮核心作 用了。我們期待與您攜手，共同實現這一愿景。 智慧城市 | 33 附錄1：應用智慧城市解決方案 一個智慧城市的各種政府機構部署著數百個解決方案，因而難以了解哪些方案是適用的，以及其 適用于哪些機構。為了化繁為簡，我們將解決方案應用情況歸為七大類。 智慧城市 | 34 公用事業 有必要轉變主要公用事業（含能源、燃氣和水）的運營和支持方式。 水、電和燃氣智能儀表 泄漏檢測 智能垃圾箱 優化垃圾收集服務 動態公共設施定價 智能灌溉 基于實時需求的能源生產 預測性資產維護 環保 追蹤空氣質量、廢水和噪音污染，以及推行綠色倡議，可幫助城市創造更智 慧、更宜居且可持續發展的未來。 實時空氣和水質量監測 智能回收計劃 智能路燈 可持續性測量指標 旨在減少不必要資產所有權的共 享經濟計劃 用于創建環境智能平臺的人工 智能 災難監測 追蹤城市化進程對城市中的野生 動物（如蜜蜂）的影響 房地產 城市擁有并管理著各類房地產，如住宅、商業建筑以及休閑和農業用地。 確保施工現場安全的可穿戴設備 用于施工現場和辦公空間建造的 增強