【研報】房地產行業REITs深度研究系列二：海外reits市場研究之新港篇-20200930（41頁）.pdf

1、 請務必閱讀正文后的聲明及說明請務必閱讀正文后的聲明及說明 證券研究報告 / 行業深度報告 REITs 深度研究系列二：海外深度研究系列二：海外 reits 市場研究之新港篇市場研究之新港篇 報告摘要報告摘要： 從從 REITs 誕生背景看，誕生背景看， 新加坡與香港新加坡與香港 REITs 推出時推出時具備相似的社會具備相似的社會 經濟和房地產行業背景經濟和房地產行業背景：社會經濟背景方面，宏觀經濟處于周期下 行階段，政府試圖通過 REITs 的推出吸引更多社會資本參與不動產 投資，盤活存量資產刺激經濟恢復。房地產行業背景方面，住宅和 商業地產市場出現分化，住宅市場相對飽和見頂，而商業地產供

2、需 兩旺，為現代 REITs 市場的開辟提供了充足優質的底層資產支撐。 從從 REITs 制度設計上看制度設計上看， 新加坡與香港均對， 新加坡與香港均對 REITs 的設立設臵了嚴的設立設臵了嚴 格的條件格的條件，同時稅收優惠力度較大，同時稅收優惠力度較大。盡管要求不完全相同，但新加 坡與香港均對 REITs 的收入和資產結構中來自于不動產相關的比例 作出了嚴格限制，同時要求應稅收入中 90%以上需用于分紅，分紅 部分享受免稅待遇，同時通過下調股息稅、印花稅、所得稅等進一 步提供稅收優惠。 從從 REITs 的投資回報來看的投資回報來看， 新加坡與香港新加坡與香港 REITs 均體現出了長期

3、收均體現出了長期收 益率較高益率較高、與其他投資品相關性較小與其他投資品相關性較小、收益波動性小等特點收益波動性小等特點。以香 港 REITs 為例，2005 年上市至 2019 年底，恒生 REITs 指數漲幅超 過 3 倍，累計年化收益率 9.35%，高于同期恒生指數的年化收益率 6.37%。從整個亞太地區的 REITs 收益率來看，相比較不同期限、不 同業態的收益率情況，工業/物流、醫療健康等物業的 REITs 無論是 在短期還是長期收益率上都處于領先水平。 從經驗教訓來看，從經驗教訓來看，2008 年金融危機之后，香港年金融危機之后，香港 REITs 遭遇發行寒冬遭遇發行寒冬 期期，與

4、新加坡市場競爭中，與新加坡市場競爭中處于弱勢處于弱勢。中國香港 REITs 在資金運作上 對資產結構、投資標的持有年限及負債比率要求比很多國家都要嚴 格。加之本來就是低稅區，使得香港 REITs 在投資市場吸引力下降。 所以內地推出 REITs， 需要吸取香港的經驗教訓， 做好合理的風險防 范與投資激勵機制的權衡，提高國內 reits 市場的競爭力。 投資建議投資建議：盡管公募盡管公募 REITs 試點暫未對住宅和商業地產開放試點暫未對住宅和商業地產開放，但我但我 們相信隨著基建公募們相信隨著基建公募 REITs 的的發展發展落地落地，未來基礎資產類型或將擴未來基礎資產類型或將擴 容容，建議長

5、期關注擁有建議長期關注擁有優質優質商業地產資源的商業地產資源的房地產房地產公司公司。 風險提示風險提示：REITs 推進力度不及預期推進力度不及預期 重點公司主要財務數據重點公司主要財務數據 重點公司重點公司 現價現價 EPS PE 評級評級 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 萬科 A 28.29 3.44 3.91 4.56 8.22 7.24 6.20 買入 保利地產 16.07 2.34 2.76 3.25 6.87 5.82 4.94 買入 金科股份 8.99 1.06 1.34 1.65 8.48 6.71 5.45 買入 榮盛發展 7.75 2

6、.10 2.59 3.04 3.69 2.99 2.55 買入 藍光發展 5.10 1.15 1.65 2.00 7.00 5.35 4.43 買入 優于大勢優于大勢 上次評級： 優于大勢 歷史收益率曲線 -10% -3% 4% 11% 18% 25% 2019/10 2019/11 2019/12 2020/1 2020/2 2020/3 2020/4 2020/5 2020/6 2020/7 2020/8 2020/9 房地產滬深300 漲跌幅（%） 1M 3M 12M 絕對收益 -4.67% 6.65% 5.68% 相對收益 0.54% -5.08% -13.51% 行業數據 成分股數量

7、（只） 134 總市值（億） 22940 流通市值（億） 19855 市盈率（倍） 8.91 市凈率（倍） 1.97 成分股總營收（億） 25385 成分股總凈利潤（億） 2227 成分股資產負債率（%） 79.17 相關報告 房地產行業 2020 半年報綜述： 利潤率筑底 有望小幅回升，去杠桿持續推進 2020-09-30 東北證券房地產周報：多地上調二套房首 付比，土地出讓新政出臺 2020-09-28 2020 年 1-8 月房地產數據點評：累計銷售 金額增速轉正，土地市場熱度邊際回落 2020-09-22 東北證券房地產周報：8 月投資銷售持續 火熱，央行副行長表態融資新規 2020-

8、09-22 證券分析師：王小勇證券分析師：王小勇 執業證書編號：S0550519100002 18117166023 /房地產房地產 發布時間：發布時間：2020-09-30 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 2 / 41 行業深度行業深度報告報告 目目 錄錄 1. 引言引言 . 5 2. 新加坡新加坡 REITs . 7 2.1. 誕生背景及發展狀況誕生背景及發展狀況 . 7 2.1.1. 社會經濟發展背景社會經濟發展背景 . 7 2.1.2. 地產行業發展背景地產行業發展背景 . 9 2.1.3. REITs 的誕生與發展的誕生與發展 . 9 2.2. 制度設計制度

9、設計 . 10 2.2.1. 設立要求設立要求. 10 2.2.2. 稅收優惠稅收優惠. 11 2.2.3. 組織架構組織架構. 12 2.3. 市場現狀市場現狀 . 13 2.4. 與其他金融資產的比較與其他金融資產的比較 . 14 2.5. 代表案例代表案例 . 15 2.5.1. 凱德集團凱德集團. 15 2.5.1.1. 收益情收益情. 17 2.5.2. 新加坡吉寶數據中心新加坡吉寶數據中心(Keppel DC REIT) . 19 2.6. 經驗總結經驗總結 . 21 3. 香港香港 REITs . 22 3.1. 歷史沿革歷史沿革 . 22 3.1.1. 設立背景設立背景 . 2

10、2 3.1.2. 發展現狀發展現狀 . 25 3.2. 制度設計制度設計 . 26 3.2.1. 制度健全過程制度健全過程. 26 3.2.2. 制度現狀制度現狀 . 27 3.2.3. 稅收政策稅收政策 . 28 3.3. 收益比較收益比較 . 29 3.4. 代表案例代表案例以越秀以越秀 REIT 為例為例 . 29 3.4.1. 產品介紹產品介紹 . 29 3.4.2. 組織架構組織架構 . 29 3.4.3. 發展歷程發展歷程 . 30 3.4.4. 越秀越秀 REIT設立過程設立過程 . 32 3.4.5. 越秀越秀 REIT經營現狀經營現狀 . 34 3.4.6. 越秀越秀 REI

11、T規模與交易結構變遷規模與交易結構變遷 . 35 3.4.7. 稅收優惠情況稅收優惠情況. 37 3.4.8. 越秀越秀 REIT 與越秀地產的雙平臺商業模式與越秀地產的雙平臺商業模式 . 37 3.5. 經驗教訓及借鑒意義經驗教訓及借鑒意義 . 38 oPpQpQrNqOrNqMsPmOqOqPaQdNaQoMrRtRmMjMoPmMeRnNqMaQoOsNuOtOoQMYtRmR 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 3 / 41 行業深度行業深度報告報告 圖表目錄圖表目錄 圖圖 1： REITs 在全球的發展情況在全球的發展情況. 6 圖圖 2：已設立：已設立 REI

12、Ts 的國家和地區的發展程度的國家和地區的發展程度. 6 圖圖 3：全球：全球 REITs 市值前十的國家（百億美元）市值前十的國家（百億美元） . 7 圖圖 4：全球：全球 REITs 數量（個）數量（個） . 7 圖圖 5：新加：新加坡坡 GDP 增長情況增長情況 . 8 圖圖 6：新加坡人均可支配收入以及人均消費：新加坡人均可支配收入以及人均消費 . 8 圖圖 7：新加坡總人口情況：新加坡總人口情況 . 8 圖圖 8：新加坡人口結構分布圖：新加坡人口結構分布圖 . 8 圖圖 9：新加坡金融保險業：新加坡金融保險業 GDP變化變化 . 8 圖圖 10：房價指數變化：房價指數變化 . 9 圖

13、圖 11：各類房屋租金指數變化：各類房屋租金指數變化 . 9 圖圖 12：建設中新宅數量變化：建設中新宅數量變化. 9 圖圖 13：商業地產庫存量變化：商業地產庫存量變化. 9 圖圖 14：新加坡：新加坡 REITs 發展歷程發展歷程 . 10 圖圖 16：新加坡：新加坡 REITs 結構結構 . 12 圖圖 17：新加坡：新加坡 REITs 基本業態分布基本業態分布 . 13 圖圖 18：新加坡：新加坡 REITs 不同業態的收益率不同業態的收益率 . 13 圖圖 19：亞太：亞太 REITs 市場各物業類型年化綜合收益率市場各物業類型年化綜合收益率. 14 圖圖 20：新加坡：新加坡 RE

14、ITs 與其他指數的比較與其他指數的比較 . 14 圖圖 21：2002-2020 年各大資產間相關系數圖年各大資產間相關系數圖. 15 圖圖 22：“REITs+PE Funds”雙基金模式雙基金模式 . 16 圖圖 23：CRCT分布圖分布圖 . 17 圖圖 24：CRCT產品結構產品結構 . 17 圖圖 25：凱德集團營業收入變化：凱德集團營業收入變化 . 18 圖圖 26：凱德集團凈利潤變化：凱德集團凈利潤變化. 18 圖圖 27：凱德集團業務收入地域分布：凱德集團業務收入地域分布 . 18 圖圖 28：凱德集團業態分布：凱德集團業態分布 . 18 圖圖 29：2015-2019 年年

15、 CRCT的交易表現比較的交易表現比較 . 18 圖圖 30：2019 年底收益率比較年底收益率比較 . 18 圖圖 31：吉寶：吉寶 DC REIT 分布圖分布圖. 19 圖圖 32：吉寶：吉寶 DC REIT 組織結構圖組織結構圖. 20 圖圖 33：吉寶：吉寶 DC 凈收入變化凈收入變化 . 20 圖圖 34：吉寶：吉寶 DC 分派收益率變化分派收益率變化 . 20 圖圖 35：吉寶：吉寶 DC 收入組成收入組成 . 21 圖圖 36：吉寶：吉寶 DC REIT價格走勢價格走勢 . 21 圖圖 37：香港：香港 GDP總量及增速情況總量及增速情況 . 22 圖圖 38：香港恒生指數：香港恒生指數 . 22 圖圖 39：香港城鎮化率：香港城鎮化率 . 23 圖圖 40：香港人口結構圖：香港人口結構圖. 23 圖圖 41：香港住宅價格指數同比：香港住宅價格指數同比 . 23 圖圖 42：香港住宅銷售量：香港住宅銷售量. 23 圖圖 43：香港住宅空臵率：香港住宅空臵率. 23 圖圖 44：香港住宅竣工量：香港住宅竣工量. 23 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 4 / 41 行業深度行業深度報告報告 圖圖 45：香港物業市場回報率：香港物業市場回報率.