貝殼研究院：全國租賃市場半年報（23頁）.pdf

1、租賃專題研究報告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 1 上半年租賃市場回顧與下半年展望 打破周期，重構“新格局” 2020/07/02 2020 租賃市場半年報 租賃專題研究報告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 2 01 上半年 租賃市場回顧 租賃專題研究報告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 3 回顧 2020 年上半年，租賃市場受到疫情的影響波動較為顯著。市場供需格局趨于緩和，租賃需求延遲 釋放，業主出租預期持續走低，不斷向“承租人”市場轉變。今年上半年，租賃市場季節周期規律

2、被打破， 傳統的租賃旺季并不“旺” ，租金價格也持續走低；從市場主體來看，長租公寓企業也經歷了經營考驗，中 小企業面臨資金困境。那么今年上半年， 租賃市場有哪些顯著變化， 與往年相比又有哪些不同？下半年， 市場將如何發展？貝殼研究院半年度租賃市場報告將進行全面梳理并進行趨勢展望。 租賃專題研究報告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 4 Part1：上半年租賃市場回顧 政策層面，也由一季度的防疫管理向市場監管和對租賃機構的資金扶持轉變。長租公寓企業在上半年 經歷了“至暗時刻” ，經營不善的中小企業在疫情的沖擊下資金鏈短缺加速，上半年面臨經營危機，出租率 同比

3、下降。頭部企業也開源節流，聚焦單店盈利，減少擴張。6 月是傳統的租賃旺季，而今年旺季不 “旺” ，雖然各城市開啟“人才搶奪戰” ，面向高校畢業生出臺了優惠政策，但畢業生依然面臨著較高的租 金負擔，尤其是一線城市，面臨較大租金支付壓力。 一、政策導向從防疫管理向市場監管和資金扶持轉變 回顧 2020 年上半年的租賃政策，可以分為明顯的兩個階段。第一季度以抗擊疫情為主旋律，共 19 個 城市發布了 25 項疫情防控相關政策，包括以下三個方面：一是對疫情期間租戶進行摸排登記，規定租賃經 營場所做好防控工作；二是落實主體責任，要求房東和租賃企業承擔防疫期間的主體責任，負責督促租戶進 行備案登記和居家隔

4、離，做好租賃房屋的消殺防疫工作；三是發布租賃住房糾紛指引，針對疫情期間可能發 生的租賃糾紛提出解決建議，強調疫情期間房東、租戶及租賃企業公平分擔相應損失等。此外，6 個地區發 布了致業主的倡議書，倡導業主在必要合理的情況下減免租金，減輕受到疫情影響的租客負擔。 在疫情得到了基本控制之后，全國各地著手恢復租賃市場的正常秩序。第二季度，有 8 個地區發布了 10 條市場管理相關政策措施，主要涉及到租賃住房安全管理、住房租賃中介機構整治、以及住房租賃管理 辦法的指定等方面內容。為了響應住建部關于開展中央財政支持住房租賃市場發展試點的通知 ，10 個地 區發布了 14 條關于為住房租賃企業提供資金扶持

5、相關政策，具體落實了補貼的條件和申請辦法。杭州和合 肥分別推出了住房租賃企業資金監管的相關措施，確定企業名單，推動資金監管的落地。此外還有 5 個地區 推出了租賃住房建設相關的管理規定及措施，推動租賃住房建設的健康發展。 租賃專題研究報告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 5 圖 2020 年上半年全國各省市租賃政策匯總 來源：貝殼研究院 二、各個城市開啟“人才搶奪戰” ，準一線城市更友好 多數準一線城市落戶政策較為開放。合肥、鄭州、沈陽及重慶對于高校畢業生基本可以無限制落戶，包 括高等職業技術學校、?？萍叭罩票究频膽獙眉巴鶎卯厴I生均可直接落戶，無年齡和

6、就業限制。其余準一 線城市的落戶政策對不同學歷的人群有不同的年齡限制及就業限制等。 一線城市當中， 除深圳學歷人才可以 通過核準落戶外，北京、廣州和上海均需要積分落戶，或者應屆畢業生通過就業單位的戶口指標落戶。 圖 一線及準一線城市落戶政策 城市 落戶政策 合肥市 高等職業院校以上可直接落戶，無年齡限制 鄭州市 高等職業院校以上可直接落戶，無年齡限制 沈陽市 高等職業院?？芍苯勇鋺?，無年齡限制 重慶市 高等職業院?？芍苯勇鋺?，無年齡限制 成都市 本科以上可直接落戶，無年齡限制 青島市 可直接落戶，有年齡限制 東莞市 可直接落戶，有年齡限制 天津市 可直接落戶，有年齡限制 武漢市 碩士以上無年齡

7、限制 西安市 本科以上無年齡限制 租賃專題研究報告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 6 南京市 本科以上可直接落戶，有年齡限制，大專憑半年社保 長沙市 本科及以上先落戶后就業，其他需繳納社保后落戶 蘇州市 有年齡限制，本科以上及職業技術資格的可先落戶后就業 杭州市 碩士以上先落戶后就業，有年齡限制 佛山市 有年齡限制，本科及以上要求繳納 6 個月以上社保 深圳市 學歷人員可申請核準落戶，有年齡要求 廣州市 積分落戶 上海市 積分落戶 北京市 積分落戶 來源：各地方政府網站，貝殼研究院整理 補貼類型眾多，高端人才更為搶手。各個城市的人才補貼類型眾多，主要包

8、含以下幾種類型的補貼：一 是高端人才補貼，根據其人才級別、工資水平及貢獻水平決定，包含現金獎勵、住房補貼、安家費等，補貼 額度較高，金額幾十萬到上千萬不等；二是學歷人才的購房補貼，根據不同學歷水平金額有所差異，整體在 幾萬元不等；三是學歷人才的租房及生活補貼，根據不同學歷水平有所差異，大概范圍在每月 500-3000 不 等，發放年限通常 2-3 年。高端人才無論一線城市還是準一線城市均為緊缺資源，因此各城市都有針對高端 人才的大額補貼，而準一線城市為了吸引人才通常在學歷人才的房租和生活補貼上額度較高。 圖 一線及準一線城市人才補貼政策 城市 補貼政策 合肥市 租房補貼（博士 2 萬，碩士 1

9、.5 萬，本科 1 萬，高職 0.6 萬/年，3 年）生活補貼 （博士 3000 元，碩士及雙一流本科 2000 元/月，3 年） 鄭州市 購房補貼（博士 10 萬，碩士 5 萬，本科 2 萬），生活補貼（博士 1500 元，碩士 1000 元，本科 500 元，3 年） 南京市 高級人才購房補貼（最高 200 萬元）高級人才租房補貼（最高 7500 元/月）租金 補貼（博士 2000 元，碩士 800 元，學士 600 元/月，3 年） 青島市 安家費（博士 15 萬，碩士 10 萬）住房補貼（博士 1200 元，碩士 800 元，本科 500 元/月，3 年） 東莞市 高級人才購房補貼（最

10、高 250 萬），租房補貼（最高每月 5000 元，3 年），綜 合補貼（最高 30 萬） 西安市 一次性獎勵補貼（1000 元），安家補助（5 年 15 萬），租房補貼（1000-6500 元，3-5 年）購房補貼（最高 100 萬元） 杭州市 生活補貼（本科 1 萬元、碩士 3 萬元、博士 5 萬元）租房補貼（1 萬，3 年）購 房補貼（最高 800 萬） 租賃專題研究報告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 7 成都市 創業補貼（最高 50 萬）安家補貼（最高 3000 元/月，3 年） 佛山市 租房補貼（碩士學位 9000 元，本科 6000 元/年

11、，3 年）生活補貼（博士后 20 萬 科研經費，10 萬生活補貼/年，配偶待遇 3000 元/月，2 年） 廣州 高級人才購房補貼（最高 50 萬）高級人才租房補貼（最高 1 萬/月，3 年）租房 補貼（最高博士 6 萬，碩士 4 萬，本科 2 萬） 沈陽市 購房補貼（博士 6 萬，碩士 3 萬，本科 1 萬，房租補貼（博士 1250 元，碩士 850 元，本科 500 元/月，2 年） 長沙市 高級人才購房補貼（最高 200 萬）租房和生活補貼（博士 1.5 萬，碩士 1 萬，本 科 0.6 萬/年，2 年。博士后 10 萬） 深圳市 高級人才購房補貼（最高 1000 萬購房補貼）高級人才租

12、房補貼（最高 1 萬/月， 3 年）租房和生活補貼（博士 3 萬，碩士 2.5 萬，本科 1.5 萬） 武漢市 高端人才補貼（最高 100 萬）生活補貼（優秀畢業生，2 萬元） 蘇州市 高級人才購房補貼（最高 1000 萬）租房補貼（最高 1 萬/月） 上海市 購房補貼（最高 400 萬元）租房補貼（最高 1500 元/月） 重慶市 高級人才獎勵（最高 200 萬） 天津市 高級人才獎勵（最高 200 萬） 北京市 最高 100 萬元的人才貢獻獎勵 來源：貝殼研究院 友好度最高的城市為合肥市和鄭州市。 根據各城市針對學歷人才的落戶政策和補貼政策， 貝殼研究院對 全國的一線及準一線城市的畢業生友

13、好度進行了排名， 排名最高的是合肥市和鄭州市。 友好度計算的維度包 括落戶是否有限制，年齡限制、學歷限制及就業情況限制的程度，補貼項的多少，補貼金額的高低等。 圖 一線及準一線城市友好度排名 top10 武漢市 重慶市 西安市 南京市 東莞市 成都市 沈陽市 青島市 鄭州市 合肥市 租賃專題研究報告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 8 數據來源：貝殼研究院 三、季節周期規律被打破，市場旺季不“旺” 上半年受到疫情影響，租賃市場的季節性規律遭到打破，傳統旺季并不“旺” 。2 月份由于疫情嚴重的 原因，重點城市的租賃市場交易觸底，市場幾乎陷入停滯，春節假期后

14、的租賃旺季推遲到 3 月出現。3 月全 社會逐步復工復產后，租賃市場逐漸修復，疫情期間積壓的租賃需求逐步釋放，因此 3- 5 月的租賃交易不 斷上漲，4 月及 5 月的環比增長率均突破 20%。6 月北京受到疫情的再次影響，防疫管理等級上調，因此部 分城市的租賃交易受到影響較為明顯， 近兩周交易量呈現迅速下跌， 對十八城整體的租賃成交量產生明顯影 響。傳統的畢業租賃旺季目前暫未顯現，6 月成交量環比下降 7.3%。 圖 2020 年上半年全國重點 18 城租賃成交量走勢變化 數據來源：貝殼研究院 上半年疫情對租金水平影響明顯，總體呈現趨勢性下降。重點 18 城的平均租金水平，3 月份環比下降

15、14.0%，從 2 月的 47.7 元/下降到 41.0 元/。4 月及 5 月份，平均租金有小幅回升，環比分別上漲 1.4% 和 2.8%，但租金價格仍較大幅度低于去年同期水平，同比下降幅度均在 10%左右。6 月份租金水平又呈現 下降趨勢，環比 5 月下降 3.2%，同比去年 6 月下降 10.9%。分城市來看，6 月份天津、武漢、青島、濟南、 租賃專題研究報告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 9 重慶、長沙、煙臺及廊坊八個城市租金仍呈現環比下降，其中租金降幅最大的是長沙市，降幅為 3.3%。其 余城市價格變動幅度較小，整體較為穩定。 圖 2019-

16、2020 年全國重點 18 城平均租金變化趨勢 數據來源：貝殼研究院 圖 2020 年 6 月全國重點 18 城平均租金水平及同比、環比增長率 數據來源：貝殼研究院 上半年新增房源掛牌價格較低，業主出租預期處于低位。2020 年上半年整體掛牌均價偏低，除 2 月份 總量過低出現異常波動之外，其余月份平均掛牌價 44.1 元/月，明顯低于去年上半年 48.1 元/月的水 平。由于疫情的影響，買賣雙方對于租金價格的期望都持續走低，導致掛牌價格降低，最終租賃成交價格也 0 10 20 30 40 50 60 2019/01 2019/02 2019/03 2019/04 2019/05 2019/0

17、6 2019/07 2019/08 2019/09 2019/10 2019/11 2019/12 2020/01 2020/02 2020/03 2020/04 2020/05 2020/06 -10% -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 北京市 上海市 深圳市 杭州市 廣州市 南京市 大連市 天津市 武漢市 成都市 青島市 西安市 濟南市 重慶市 長沙市 合肥市 煙臺市 廊坊市 6月均價環比同比 租賃專題研究報告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 10 相比去年明顯降低。 圖 20

18、19-2020 年全國重點 18 城新增房源掛牌均價 數據來源：貝殼研究院 房客源成交周期處于高位，租賃市場向買方市場轉變。上半年房源成交周期波動較大，2 月及 3 月房源 成交周期超過 60 天，租賃房源成交困難，4-6 月成交周期下降，但相比去年成交周期仍然較長。而客源周 期較為穩定，保持在 10 天左右，相比去年有所延長，租客的租房迫切程度有所下降。 圖 2019-2020 年全國重點 18 城租賃成交周期 數據來源：貝殼研究院 38 40 42 44 46 48 50 52 0 10 20 30 40 50 60 70 客源成交周期房源成交周期 租賃專題研究報告 2020 KE.COM

19、 ALL COPYRIGHTS RESERVED 11 四、修復進行時，尾部長租公寓企業進入“至暗時刻” 2020 年上半年，長租公寓企業經歷了行業的“寒冬” ，出租率下降、租客違約率提升，企業經歷了“至 暗時刻” 。上半年頭部長租公寓企業也放緩了拓展趨勢，聚焦已有門店，新開店率遠低于去年水平；尾部長 租公寓企業面臨普遍性的經營困境， 近七成因 “高收低出” 模式導致； 上半年沒有房企新進入長租公寓領域， 已進入的房企經歷了從“拓荒”到“精耕”的轉變。除了房企申請公司債和 ABS 獲得資金外，尾部企業面 臨融資困境。 （一）上半年集中式長租公寓門店拓展速度趨于停滯，新開店率僅 8.2% 202

20、0 年上半年集中式長租公寓門店拓店速度趨于停滯，明顯低于去年水平。貝殼研究院監測了集中式 長租公寓門店數量 TOP10 品牌，2018 年底 TOP10 品牌門店數量為 660 家，2019 年底 TOP10 品牌門店 數量為 1134 家，2019 年全年新開門店 474 家，新開店率為 71.8%。而 2020 年上半年，TOP10 品牌新開 門店共 93 家，新開店率為 8.2%，部分品牌門店數量負增長，部分門店關停。門店拓展速度趨于停滯，一方 面由于行業的商業模式從強調規模擴張轉向精細化運營探索單店盈利模型，一方面受到上半年疫情的影響 導致的空置率上升及業務推進放緩。 圖 2018-2

21、020 上半年 TOP10 品牌集中式長租公寓門店數量及新開店率 租賃專題研究報告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 12 數據來源：各長租企業官網，貝殼研究院整理 （二）尾部長租公寓面臨經營困境，倒閉企業中近七成因“高收低出”模式導致 2020 年上半年陷入經營困境并造成不良社會影響的尾部中小長租公寓為主。據不完全統計，媒體 公開的陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等中小公寓數量高達 16 家，在今年年初疫情影響下，市場租金出 現下降的行情下，今年上半年近七成長租公寓因 “高收低出”模式，導致資金鏈斷裂。這種模式主要存 在兩個特征，一是高收低出，長租公寓企業為了

22、短時間內搶奪房源，企業支付給房東的租金高于租客支付的 租金，屬于虧本經營。二是長收短付，企業向租客按年度收租金，然后按照季度或月度支付給房東，將差額 用于自身經營或其他用途的現象。無論是“高收低出” ，還是“長收短付” ，都產生了潛在的經營風險，在受 到疫情影響的外部沖擊下，風險就會加速暴露，尤其是尾部中小長租公寓企業的抗風險能力更弱。 圖 2018-2020 上半年陷入經營困境的長租公寓統計 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 201820192020H1 門店數量新開店率 租賃專題研究報告

23、2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 13 數據來源：貝殼研究院 （三）從“跑馬圈地”到“聚焦精耕” ，今年上半年房企“零”進入 對于長租公寓領域，不同于 17-18 年的熱情高漲，19 年開始房企的進入熱情顯著下降。行業逐漸回歸 審慎理性預期，企業不再盲目進入。據統計，截止 2019 年底已有 44 家規模大型的開發商開展長租公寓業 務。而今年上半年沒有開發商新進入長租公寓領域。 在政府大力倡導租購并舉的環境下，開發商紛紛將長租公寓提入戰略布局中，以期培育的新增長點。少 量先行者在 2016 年以前就已經試水業務，2017 年多達 16 家。長租公寓的盈利能

24、力在早期市場未得到驗 證，開發商進入該業務領域開始冷靜和理智，從 2018 年進入數量開始減少。到 2019 年只有上海實業、正 榮、寶龍和俊發四家企業進入，且基本在企業所在當地開展業務。而今年受到疫情影響尤為明顯，沒有新的 開發商進入長租公寓領域。 今年上半年，多數長租公寓不再進行規模擴張，聚焦維持已有單店運營。管理房間規模上，2020 年上 半年長租公寓出租率明顯下降、違約率提升，同時仍然需要正常給業主支付房租，企業現金流普遍吃緊。同 時，疫情期間租賃企業的管理成本提升。租賃企業要負責管理入住的租客，采購大量的相關物資新增支出。 2 1111 5 1 5 3 37 5 0 10 20 30

25、 40 50 60 2018年2019年H12019年H22020年H1 高收低出租金貸其他 租賃專題研究報告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 14 還要加強人員管理和登記， 部分公寓企業還提出會給返程人員提供隔離單間等， 對于企業來說也是管理成本 的提升。長租公寓企業為了維持已有的運營，減少成本支出和經營虧損，絕大多數已進入的企業不再進行規 模擴張，聚焦已有的門店運營，開源節流。 圖 2012-2019 年開發商進軍長租公寓領域的數量 數據來源：公開資料，貝殼研究院整理 （四）開發商申請公司債和 ABS 融資，中小企業融資渠道收窄 上半年融資以開發商發

26、行住房租賃專項債及 ABS 為主，中小公寓融資更為困難。長租公寓領域股權融 資的風口基本已經過去，目前中小企業獲得投資較為困難，從 2019 年開始進行股權融資的企業均為行業頭 部企業，融資輪次多、單次融資金額大是基本特征。此外，住房租賃領域今年上半年已經發行的公司債券及 ABS 融資金額分別為 111 億元和 15.66 億元，融資主體均為開發商?？傮w來講，目前長租公寓領域的融資 以頭部企業和大型開發商為主，中小企業融資渠道收窄。 圖 2020 年上半年住房租賃領域融資情況 1 66 15 11 4 201220152016201720182019 租賃專題研究報告 2020 KE.COM

27、ALL COPYRIGHTS RESERVED 15 數據來源：貝殼研究院根據公開數據整理 上半年發行資產證券化（ABS）金額小，周期長，平均利率較低。2020 年上半年發行了三筆 ABS，分 別是中聯前海開源-華發租賃住房一號第二期資產支持專項計劃、 華夏資本-金地火花長租公寓 1 期資產支持 專項計劃及平安匯通平安不動產朗詩租賃住房 2 期資產支持專項計劃。 發行期限9-18 年不等， 期限較長， 且平均利率低于歷年水平。 圖 2017-2020 上半年長租公寓 ABS 發行情況 數據來源：上海證券交易所，深圳證券交易所，貝殼研究院整理 住房租賃專項債券發行筆數多、金額高，成為開發商發展住

28、房租賃業務首要融資渠道。上半年住房租賃 74.1 116 69.7 156.3 171 111111.42 70.4 15.66 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 201820192020H1 股權融資公司債券ABS 0 2 4 6 8 10 12 14 16 0 20 40 60 80 100 120 140 2017201820192020H1 發行總規模優先級規模發行期數 租賃專題研究報告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 16 公司債券融資筆數較多，金額較高，其中保利地產發行了兩期公司債券，每期發行金額 20 億元

29、，共融資 40 億元，公司債券使用途徑主要聚焦在住房租賃。公司債券利率較低，目前已經成為房地產企業住房租賃領域 融資的首要渠道。 圖 2020 上半年住房租賃公司債券發行情況 數據來源：上海證券交易所，深圳證券交易所，貝殼研究院整理。 除以上融資之外，目前還有擬發行金額共 405.6 億的公司債券和 ABS 正在交易所申請流程當中，尚未 發行，其中 137.6 億的融資項目已經審批通過?？傮w來講，上半年長租公寓股權融資少，ABS 規模降低， 公司債券規模跟去年基本持平，長租公寓領域強者更強，弱者生存較為艱難，極大考驗長租公寓的運營和資 金籌措能力。 五、畢業季租賃需求釋放，一線城市畢業生租金負

30、擔較重 今年畢業季來臨，高校畢業生的租賃需求逐步釋放。通過貝殼的成交數據分析可以發現，從 5 月份開始 18-24 歲租客成交占比開始明顯提升，到 6 月第三周占比已經高達 26.8%。雖然在第二輪疫情的影響下六 月下半月成交量整體受到影響，但 18-24 歲年齡段的成交占比并未下降，可見畢業租賃季已經逐步來臨。 圖 2020 年貝殼平臺全國重點 18 城 18-24 歲租客成交占比 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 總規模（億元）平均利率 租賃專題研究報告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERV

31、ED 17 數據來源：貝殼研究院 交通便利性和租金水平成為畢業青年重點關注的因素。根據調研數據 71.8%的畢業生表示，交通便利 性才是他們最關注的因素，租金為關注因素的第二位，占比 69.8%。與性別進行交叉分析可以發現，女性在 房屋室內設施，居住室友及租金方面更敏感，而男性在租金支付方式及周邊配套方面更敏感。 圖 畢業生選擇租賃住房的關注因素 數據來源：貝殼研究院調研獲得 畢業生月付超 2300 元，租房支出有所下降。2018 年 1 月套均租金為 2665 元，2020 年 6 月套均租 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 20200105 20200112 202001

32、19 20200126 20200202 20200209 20200216 20200223 20200301 20200308 20200315 20200322 20200329 20200405 20200412 20200419 20200426 20200503 20200510 20200517 20200524 20200531 20200607 20200614 20200621 0%20%40%60%80% 其他 樓齡 租金支付方式 戶型面積 室友/房東 小區環境 房屋室內設施 周邊配套設施 距離公司遠近 租金 交通便利程度 租賃專題研究報告 2020 KE.COM ALL

33、 COPYRIGHTS RESERVED 18 金為 2392 元。從環比增長率來看，大部分的月份增長率為負，套均租金在不斷經歷小幅下調。從 2018- 2020 年，畢業生的租房成本并未提升，有小幅下降。 圖 2018-2020 年貝殼平臺重點 18 城市 18-24 歲租客套均租金變化趨勢 數據來源：貝殼研究院 多數畢業生期望的租金水平主要集中在 1001-2000 元區間。根據貝殼的畢業生調研，41.5%的畢業生 能夠接受的單月租金水平為 1001-2000 元。 無論一線城市還是新一線城市， 選擇最多的區間均集中在 1001- 2000 元。但對于生活在一線城市的畢業生來說，1001-

34、2000 元的價格水平租賃單間是相對較為困難的。根 據貝殼平臺 6 月的租賃數據，北上廣深四大一線城市套均租金為 5561 元，想要花費 2000 元以下租到房只 能選擇較為偏遠的地段或居住條件較差的住房，因此，為了減少租金支出，調研數據顯示，高校畢業生中， 近五成的畢業生選擇合租。 圖 畢業生能夠接受的單月租金水平 -12% -10% -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 201801 201802 201803 201804 201805 201806 201807 201808 201809

35、201810 201811 201812 201901 201902 201903 201904 201905 201906 201907 201908 201909 201910 201911 201912 202001 202002 202003 202004 202005 202006 套均價格環比增長率0參考線 租賃專題研究報告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 19 數據來源：貝殼研究院調研獲得 一線城市畢業生租金壓力大。租金收入比為該城市平均租金（平均單平米租金*人均租賃面積）和平均 可支配收入的比值，根據貝殼的測算，目前一線城市北上廣深的租金

36、收入比均超過 30%，北京的租金收入 比甚至高達 39.8%。對于畢業生來說，一線城市的租金水平較高，新畢業的學生承擔租金壓力較大。 圖 一線城市平均租金和租戶租金收入比 2019 年平 均月租金 2019 年人均 建筑面積 租 賃 人 均 建筑面積 2019 年平 均年租金 2019年城鎮居民 人均可支配收入 租 金 收 入比 北京 85.59 33 26.4 29,374 73,849 39.8% 上海 76.07 37 29.6 29,272 73,615 39.8% 深圳 78.03 30 24 24,345 68,144 35.7% 廣州 45.77 35 28 16,660 48,

37、118 34.6% 數據來源：貝殼研究院，各城市統計局 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45% 8000以上 5001-8000元 3001-5000元 2001-3000元 1001-2000元 1000元及以下 85.5976.0778.0345.77 39.8% 39.8% 35.7% 34.6% 北京上海深圳廣州 2019年平均月租金租金收入比 租賃專題研究報告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 20 由此可見，對于剛步入社會的高校畢業生來說，租金支出負擔不小。在有限的支付能力下，畢業生可選 擇的租賃房源往往是更為偏遠或合租的租住

38、房源，租住條件和住房品質有待提升。 02 下半年 租賃市場展望與發展建議 租賃專題研究報告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 21 Part2：下半年租賃市場展望與發展建議 受到疫情影響，下半年租賃市場供需格局趨于緩和，租客掌握更多主動權和議價空間，市場不斷 向“承租人”市場轉變。在此背景下，重點關注長租公寓企業的經營風險，加強對于企業“高收低 出” 、 “長收短付”的模式監管，同時給予更多的企業資金支持，扶持長租公寓企業渡過資金困境。加 強租客權益保護，對于高校畢業生給予一定的租房支持，加強特定人群的租房保障。 一、市場供需格局趨于緩和，向“承租人”市場

39、轉變 年度的租賃市場往往呈現周期性規律，從往年的年度租賃市場周期來看，2-3 月、6-7 月是租賃 市場兩個傳統的旺季，是節后流動人群返程租賃高峰以及大學生畢業旺季。而今年上半年來看，兩個 傳統旺季并不“旺” ，租賃需求的釋放也隨著疫情的防控級別呈現規律性的變化。疫情防控級別的上 調，往往會首先傳導至租賃市場成交量的縮減，市場熱度呈現迅速下降。 下半年來看，租賃市場熱度或在城市之間呈現分化，對于疫情影響較大的城市來看，雖然疫情影 響使得租賃市場迅速降溫，且一定程度上縮減了城市的租賃市場的需求規模。但租賃市場的需求依然 大量存在。下半年來看，租賃市場依然會維持“低溫”態勢，延遲的租賃需求不斷釋放

40、，業主出租預 期持續處于低位，租客議價空間提升，市場供需趨于緩和，從中長期的租金水平來看，租金上漲動力 不足，可能會繼續保持低位的態勢。對于疫情影響較小的城市，下半年租賃市場熱度會保持“中溫” 態勢?？傮w來看，下半年租賃市場供需趨于緩和，不斷向“承租人”市場轉變，租客掌握更多主動權 租賃專題研究報告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 22 和議價空間。 二、防范尾部長租公寓企業風險，加強監管與加大扶持并行 疫情影響下，部分尾部中小企業陷入破產風波。為了減少長租公寓企業經營對房東和租客帶來的 影響，應加強行業監管，防止“高收低出” 、 “長收短付”等模式帶來

41、的風險；同時給予長租公寓企業 必要的補貼和資金扶持，幫助企業渡過經營困境，才能引導行業走向正軌。 加強行業監管層面，逐漸建立行業的押金監管和風險保證金機制。從事住房租賃經營的企業在開 展業務當地的銀行開設專戶托管，托管賬戶中設立押金和風險保證金，保護承租人的押金安全，降低 房東和承租人的租金風險。 加強長租公寓企業扶持層面，加強對長租公寓企業的融資支持。目前長租公寓企業面臨融資渠道 窄、融資金額小的問題。拓寬長租公寓企業的融資渠道，一是加大對住房租賃企業的債權類融資支 持，包括專項銀行貸款和公司信用債等，未來將繼續擴大銀行貸款授信額度和專項債的適用范圍品 種，加快審批流程，促進企業直接融資，優

42、化融資結構。二是加快推進住房租賃領域公募 REITs 試 點，盡快推出公募長租公寓 REITs。發展一級貸款發放的保險制度與住房金融信貸的二級市場。推進 質押體系建設，完善質押回購機制。給予 REITs 物業資產出售和經營期間涉及的土地增值稅、經營增 值稅、所得稅一定的稅收優惠政策。依據稅收中性原則，解決雙重征稅、重組稅費過重等問題，促進 租賃住房健康發展。引導養老金、保險基金等長期投資基金參與投資 REITs，提高 REITs 市場的流動 性，吸引提高私人投資者參與的積極性。 三、保護租客權益，加大特定人群的租賃保障 6 月是傳統的租賃旺季，也是高校畢業生集中進入租賃市場的時間。畢業生由于剛

43、剛步入工作崗 位，租金可支付能力、租房辨識度等較弱，可能會面臨相應的租房問題。加強租房過程中的租客權益 租賃專題研究報告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 23 保護，加大對特定人群如高校畢業生等群體的租房保障，有幾方面措施，一是加大對高校畢業生的租 房補貼，剛畢業大學生的租金支付能力有限，通過人才租房補貼，減少畢業生可支付壓力，增加城市 的人才吸引度。二是加快建立住房租賃市場的信用體系，通過住房租賃管理服務平臺，建立承租人與 出租人的征信制度，加強對出租人及從業人員的市場主體信用管理，動態記錄良好信用信息和不良信 用信息，建立住房租賃行業的“紅黑名單”制

44、度，定期對榜單信息予以公示。制定符合租賃企業運營 特點的信用評價辦法，增加信息透明度， 防止大學生在租房過程中的面臨信息不對稱問題；三是擴 大糾紛處理渠道，普及住房租賃相關權益知識，制作租賃權利義務說明書向公眾公開宣傳，普及住房 租賃相關權益知識，提高租戶自我保護意識，減少糾紛。提高大學生在租賃過程中的自我保護意識， 加強租客權益保護。 免責聲明：本文所載信息為研究院分析師獨立觀點，不代表所在機構意見，亦不保證相關信息的準確性和完整性。文中所述內容 和意見僅供參考，不構成市場交易和投資建議。本文版權為貝殼研究院所有，對本文保留一切權利，未經事先許可，任何機構和 個人不得翻版、復印、發表或引用本文的任何部分。 作者： 黃卉 陸靜雨