【研報】房地產行業：銷售增速高位回落土地市場量減價增-20201221（17頁）.pdf

1、 請務必閱讀正文后的聲明及說明請務必閱讀正文后的聲明及說明 Table_Info1Table_Info1 房地產房地產 Table_Date Table_Invest 優于大勢優于大勢 上次評級: 優于大勢 Table_PicQuote 歷史收益率曲線 Table_Trend漲跌幅（%） 1M 3M 12M 絕對收益 -6% -11% -7% 相對收益 -8% -16% -31% Table_Market 行業數據 成分股數量（只） 120 總市值（億） 8560 流通市值（億） 7460 市盈率（倍） 11.98 市凈率（倍） 1.15 成分股總營收（億） 6175 成分股總凈利潤（億） 6

2、22 成分股資產負債率（%） 123.30 Table_Report 相關報告 政治局會議地產表態穩字當頭，北京公布物 管委員會組織辦法 -20201213 東北證券房地產周報 W48：央行發布三季度 貨幣報告，地產表述與二季度一致 -20201130 東北證券房地產周報：10 月地產銷售依舊靚 麗，LPR 連續 7 月保持不變 -20201124 Table_Author Table_Title 證券研究報告 / 行業動態報告 銷售增速高位回落銷售增速高位回落，土地土地市場量減價增市場量減價增 報告摘要：報告摘要： Table_Summary 投資增速高位小幅回落，新開工持續回暖。投資增速高

3、位小幅回落，新開工持續回暖。11 月房地產開發投資額 同比增長 10.9%，增速較上月收窄 1.8pct，投資增速高位小幅回落。 整體來看，房地產投資當月增速高位小幅回落，主要系“345”融資 新規壓力和疫情趨緩經濟恢復流動性環境收緊下， 房企拿地、 新開工 等投資行為趨于審慎， 土地購置費增速已現放緩跡象， 房地產投資增 速穩中承壓。11 月新開工同比+4.1%；同期竣工同比+3.1%?？⒐?月增速小幅震蕩不改未來 1-2 年內竣工增速將趨勢性改善的預期和 判斷。 由于房企竣工多集中在年底， 且三道紅線壓力下房企有加快竣 工結算增厚凈資產的訴求，預計竣工改善趨勢仍將持續。 土地市場量減價增

4、，成交面積連續五月回落。土地市場量減價增，成交面積連續五月回落。11 月土地購置面積 2,816 萬方，同比-15.6%，降幅較上月擴大 10.0pct，土地購置面積增 速連續五月回落。百城土地成交溢價率為 15.2%，環比擴大 5.6pct。 綜上并且結合中指院 300 城數據來看， 溢價率、 樓面價上行主要系成 交結構分化、 一二線城市溢價率環比提升幅度大于三線城市、 一線城 市成交金額占比提升較大所致，核心城市圈優質土地需求韌性仍在； 在流動性預期收緊及融資新規壓力下， 疊加近期熱點城市調控收緊背 景下土地投資力度放緩， 預計土地市場熱度承壓。 考慮到以上因素及 上半年房企普遍補貨力度較

5、高， 為平衡全年投資預算， 我們認為未來 房企拿地積極性將進一步趨緩，房企土地投資也將更加審慎。 銷售增速高位有所回落， 供給端因素主導銷售維持高位銷售增速高位有所回落， 供給端因素主導銷售維持高位。 11 月商品房 銷售額 17,304 億元，同比+18.6%，增速較上月收窄 5.3pct；銷售面積 同比+12.0%，增速較上月收窄 3.2pct。疫情影響推盤滯后，加之三道 紅線壓力下房企加大推盤、加速回款改善資產負債表意愿充足，11 月 銷售量價仍保持較高增速除表明市場需求韌性仍然較強外，更多是供 給端推盤量較大和以價換量的因素。 個股方面推薦業績確定性強、資源卓越的一線房企：萬科 A、金

6、地集 團、保利地產、華夏幸福和招商蛇口；建議關注二線龍頭房企：濱江 集團、中南建設、藍光發展、金科股份、榮盛發展和旭輝控股集團； 持續看好龍頭物管公司：碧桂園服務、保利物業、永升生活服務和招 商積余。 風險提示：風險提示：行業資金面超預期收緊；市場表現超預期下行行業資金面超預期收緊；市場表現超預期下行 Table_CompanyFinance 重點公司主要財務數據重點公司主要財務數據 重點公司重點公司 現價現價 EPS PE 評級評級 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 萬科 A 28.50 3.44 3.91 4.56 8.28 7.29 6.25 買入

7、保利地產 16.05 2.34 2.76 3.25 6.86 5.82 4.94 買入 金科股份 7.27 1.06 1.34 1.65 6.86 5.43 4.41 買入 榮盛發展 6.87 2.10 2.59 3.04 3.27 2.65 2.26 買入 藍光發展 4.82 1.15 1.65 2.00 4.19 2.92 2.41 買入 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 2019/122020/32020/62020/9 房地產滬深300 發布時間：發布時間：2020-12-21 請務必閱讀正文后的聲明及說明請務必閱讀正文后的聲明及說明 2 / 19 房地產房地產/ /行

8、業動態行業動態 目目 錄錄 1. 投資增速高位小幅回落，土地投資邊際放緩投資增速高位小幅回落，土地投資邊際放緩 . 4 2. 新開工持續回暖，竣工當月增速小幅回落新開工持續回暖，竣工當月增速小幅回落 . 6 3. 土地市場量減價增，土地市場量減價增，成交面積連續五月回落成交面積連續五月回落 . 7 4. 銷售增速高位有所回落，供給端因素主導銷售維持高位銷售增速高位有所回落，供給端因素主導銷售維持高位 . 9 5. 到位資金增速高位走闊，首套利率持平二套利率再度下行到位資金增速高位走闊，首套利率持平二套利率再度下行 . 13 圖表目錄圖表目錄 圖圖 1：商品房開發投資完成額累計同比：商品房開發投

9、資完成額累計同比 . 4 圖圖 2：住宅開發投資完成額累計同比：住宅開發投資完成額累計同比 . 4 圖圖 3：商品房單月開發投資完成額與單月：商品房單月開發投資完成額與單月同比同比 . 5 圖圖 4：住宅單月開發投資完成額與單月同比：住宅單月開發投資完成額與單月同比 . 5 圖圖 5：施工投資額與土地購置費累計同比：施工投資額與土地購置費累計同比 . 5 圖圖 6：房地產開發投資額構成：房地產開發投資額構成 . 5 圖圖 7：各地區商品房開發投資額占比：各地區商品房開發投資額占比 . 5 圖圖 8：各地區房地產開發投資額累計同比：各地區房地產開發投資額累計同比 . 5 圖圖 9：各地區房地開發

10、投資額單月同比：各地區房地開發投資額單月同比 . 6 圖圖 10：國房景氣指數：國房景氣指數 . 6 圖圖 11：房屋新開工面積累計同比：房屋新開工面積累計同比. 6 圖圖 12：房屋單月新開工面積及單月同比：房屋單月新開工面積及單月同比 . 6 圖圖 13：房屋施工面積累計同比：房屋施工面積累計同比 . 7 圖圖 14：房屋年度施工面積及：房屋年度施工面積及 1-11 月同比月同比 . 7 圖圖 15：房屋竣工面積累計同比：房屋竣工面積累計同比 . 7 圖圖 16：房屋單月竣工面積及單月同比：房屋單月竣工面積及單月同比 . 7 圖圖 17：土地成交價款累計同比：土地成交價款累計同比 . 8

11、圖圖 18：單月土地成交價款及單月同比：單月土地成交價款及單月同比 . 8 圖圖 19：土地購置面積累計同比：土地購置面積累計同比 . 8 圖圖 20：單月土地購置面積及單月同比：單月土地購置面積及單月同比 . 8 圖圖 21：供應土地建筑面積及成交土：供應土地建筑面積及成交土地建筑面積地建筑面積 . 9 圖圖 22：單月百城成交樓面價及溢價率：單月百城成交樓面價及溢價率 . 9 圖圖 23：單月百城土地成交結構：單月百城土地成交結構 . 9 圖圖 24：百城分線供應土地建面同比：百城分線供應土地建面同比 . 9 圖圖 25：百城分線成交土地建面同比：百城分線成交土地建面同比 . 9 圖圖 2

12、6：百城分線成交土地樓面均價同比：百城分線成交土地樓面均價同比 . 9 圖圖 27：商品房銷售面積累計同比：商品房銷售面積累計同比 . 10 圖圖 28：商品房單月銷售面積及單月同比：商品房單月銷售面積及單月同比 . 10 圖圖 29：30 大中城市商品房單月成交面積及同比大中城市商品房單月成交面積及同比 . 10 圖圖 30：一、二、三線：一、二、三線城市累計成交占比城市累計成交占比 . 10 oPoRqQsPwPnMoRrQtOtOrP6M8Q6MsQmMtRoOkPqRmOeRsQtRaQqRnOuOrNmMxNnNqO 請務必閱讀正文后的聲明及說明請務必閱讀正文后的聲明及說明 3 /

13、19 房地產房地產/ /行業動態行業動態 圖圖 31：商品房待售面積累計值（百萬方）：商品房待售面積累計值（百萬方） . 11 圖圖 32：住宅待售面積累計值（百萬方）：住宅待售面積累計值（百萬方） . 11 圖圖 33：辦公樓待售面積累計值（百萬方）：辦公樓待售面積累計值（百萬方） . 11 圖圖 34：商業營業用房待售面積累計值（百萬方）：商業營業用房待售面積累計值（百萬方） . 11 圖圖 35：各地區商品房銷售金額占比：各地區商品房銷售金額占比 . 12 圖圖 36：各地區商品房銷售金額累計同比（：各地區商品房銷售金額累計同比（%） . 12 圖圖 37：各地區商品房銷售金額單月同比：

14、各地區商品房銷售金額單月同比 . 12 圖圖 38：各地區商品房銷售面積占比：各地區商品房銷售面積占比 . 12 圖圖 39：各地區商品房銷售面積累計：各地區商品房銷售面積累計同比同比 . 12 圖圖 40：各地區商品房銷售面積單月同比：各地區商品房銷售面積單月同比 . 12 圖圖 41：分線商品房銷售金額累計同比：分線商品房銷售金額累計同比 . 12 圖圖 42：分線商品房銷售金額單月同比：分線商品房銷售金額單月同比 . 12 圖圖 43：分線商品房銷售面積累計同比：分線商品房銷售面積累計同比 . 13 圖圖 44：分線商品房銷售面積單月同：分線商品房銷售面積單月同比比 . 13 圖圖 45

15、：百城住宅價格指數單月環比：百城住宅價格指數單月環比 . 13 圖圖 46：百城住宅價格指數單月同比：百城住宅價格指數單月同比 . 13 圖圖 47：房地產開發累計資金來源：房地產開發累計資金來源 . 14 圖圖 48：房地產開發資金來源累計同比：房地產開發資金來源累計同比 . 14 圖圖 49：房地產到位資金累計同比：房地產到位資金累計同比 . 14 圖圖 50：單月房地產到位資金及單月同比：單月房地產到位資金及單月同比 . 14 圖圖 51：國內貸款資金累計同比：國內貸款資金累計同比 . 14 圖圖 52：單月國內貸款資金及單月同比：單月國內貸款資金及單月同比 . 14 圖圖 53：自籌資

16、金累計同比：自籌資金累計同比 . 15 圖圖 54：單月自籌資金及單月同比：單月自籌資金及單月同比 . 15 圖圖 55：定金及預收款累計同比：定金及預收款累計同比 . 15 圖圖 56：單月定金及預收款及單月同比：單月定金及預收款及單月同比 . 15 圖圖 57：個人按揭貸款累計同比：個人按揭貸款累計同比 . 15 圖圖 58：單月個人按揭貸款及單月同比：單月個人按揭貸款及單月同比 . 15 圖圖 59：首套房、二套房房貸平均利率：首套房、二套房房貸平均利率 . 17 圖圖 60：首套房、二套房房貸平均利率環比變化：首套房、二套房房貸平均利率環比變化 . 17 表表 1：近期房企直接融資情況

17、：近期房企直接融資情況 . 16 請務必閱讀正文后的聲明及說明請務必閱讀正文后的聲明及說明 4 / 19 房地產房地產/ /行業動態行業動態 1. 投資增速高位投資增速高位小幅回落小幅回落，土地投資，土地投資邊際放緩邊際放緩 2020 年 1-11 月，全國房地產開發投資完成額 129,492 億元，同比增加 6.8%，較 1- 10 月擴大 0.4 個百分點； 同期住宅開發投資完成額為 95,837 億元， 同比增加 7.4%， 增速較上月擴大 0.4 個百分點，占房地產開發投資完成額的 74.0%，對整體開發投 資完成額繼續起拉動作用。 此外， 從前10月數據來看， 土地購置費累計同比為8

18、.6%， 增速較上月擴大 0.2 個百分點，土地投資繼續對整體房地產開發投資完成額起帶動 作用，1-10 月施工投資累計同比上升 4.8%，增速較上月擴大 1.0 個百分點，施工投 資增速持續走闊，同步拉動整體投資增速上行。單月數據來看，11 月房地產開發投 資額同比增長 10.9%，增速較上月收窄 1.8 個百分點，投資增速高位小幅回落；住 宅開發投資額同比增長 11.4%，增速較上月收窄 2.9 個百分點。 整體來看， 房地產投資當月增速高位小幅回落， 主要系“345”融資新規壓力和疫情趨 緩經濟恢復流動性環境收緊下，房企拿地、新開工等投資行為趨于審慎，土地購置 費增速已現放緩跡象，房地產

19、投資增速穩中承壓。 分區域來看，東部、中部、西部和東北區域 1-11 月累計房地產開發投資完成額分別 為 68488、 26012、 29746、 5245 億元， 分別同比變化+7.4%、 +3.6%、 +8.3%、 +6.2%， 增速較上月分別變化+0.3、 +1.2、 +0.0、 +0.6 個百分點。 從單月投資增速來看， 東部、 中部、西部和東北區域 11 月同比增速分別為 10.0%、15.8%、8.5%、14.3%，分別較 上月變動-2.7、+0.4、-1.5、-1.1 個百分點，東北地區投資增速提升明顯，東部地區 單月增速小幅回落。 2020 年 11 月份，房地產開發景氣指數為

20、 100.6，較 2020 年 10 月底提升 0.1。 圖圖 1：商品房開發投資完成額累計同比商品房開發投資完成額累計同比 圖圖 2：住宅開發投資完成額累計同比住宅開發投資完成額累計同比 數據來源：東北證券，國家統計局 數據來源：東北證券，國家統計局 6.8% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 17/317/1218/919/620/3 7.4% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 17/317/1118/719/319/1120/7 請務必閱讀正文后的聲明及說明請務必閱讀正文后的聲明及說明 5 / 19

21、 房地產房地產/ /行業動態行業動態 圖圖 3：商品房單月開發投資完成額與單月同比商品房單月開發投資完成額與單月同比 圖圖 4：住宅單月開發投資完成額與單月同比住宅單月開發投資完成額與單月同比 數據來源：東北證券，國家統計局 數據來源：東北證券，國家統計局 圖圖 5：施工投資額與土地購置費累計同比施工投資額與土地購置費累計同比 圖圖 6：房地產開發投資額構成房地產開發投資額構成 數據來源：東北證券，國家統計局 數據來源：東北證券，國家統計局 圖圖 7：各地區商品房開發投資額占比各地區商品房開發投資額占比 圖圖 8：各地區房地產開發投資額累計同比各地區房地產開發投資額累計同比 數據來源：東北證券

22、，國家統計局 數據來源：東北證券，國家統計局 12936 10.9% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 0 5000 10000 15000 20000 17/317/1118/719/319/1120/7 單月值（億元）單月同比（右） 9539 11.4% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 0 5000 10000 15000 17/317/1118/719/319/1120/7 單月值（億元）單月同比（右） 4.8% 8.6% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 17/317/1118/719/319/1120/7 施工投資

23、累計同比土地投資累計同比 61.8% 60.9% 61.1% 61.4% 61.5% 61.7% 33.3% 34.1% 34.0% 33.7% 33.5% 33.2% 4.9% 5.0% 4.9% 4.9% 5.0% 5.1% 0%20%40%60%80%100% 20/5 20/6 20/7 20/8 20/9 20/10 施工投資土地投資其他投資 54.9% 54.1% 53.9% 53.5% 53.2% 52.9% 52.9% 19.7% 19.5% 19.6% 19.9% 20.0% 20.1% 20.1% 22.2% 22.7% 22.6% 22.6% 22.7% 22.9% 23

24、.0% 3.3% 3.7% 3.9% 4.0% 4.1% 4.1% 4.1% 0%20%40%60%80%100% 20/5 20/6 20/7 20/8 20/9 20/10 20/11 東部地區中部地區西部地區東北地區 7.4% 3.6% 8.3% 6.2% -30% -10% 10% 30% 18/1119/519/1120/520/11 東部地區中部地區 西部地區東北地區 請務必閱讀正文后的聲明及說明請務必閱讀正文后的聲明及說明 6 / 19 房地產房地產/ /行業動態行業動態 2. 新開工持續回暖，竣工當月增速新開工持續回暖，竣工當月增速小小幅幅回落回落 2020 年 1-11 月，房地產開發企業房屋新開工面積 20.11 億方，同比下降 2.0%，降 幅較上月收窄 0.6 個百分點；其中住宅新開工面積 14.73 億方，同比下降 2.7%，降 幅較上月收窄 0.5 個百