【研報】房地產行業：累計銷售金額增速轉正土地市場熱度邊際回落-20200922（20頁）.pdf

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1、 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 證券研究報告 / 行業動態報告 累計銷售金額增速轉正，累計銷售金額增速轉正，土地市場熱度邊際回落土地市場熱度邊際回落 報告摘要：報告摘要： 投資增速高位走穩，投資增速高位走穩，開工回落竣工改善開工回落竣工改善。8 月房地產開發投資同比 +11.8%，增速高位走穩。我們認為在“345”融資新規壓力和疫情趨緩經 濟恢復流動性環境收緊預期下，房企拿地等投資行為會更加審慎，土 地購臵費增速未來或有放緩，房地產投資增速具備下行壓力。8 月新 開工同比上升 2.4%，增速出現年內首次下滑，同期竣工同比-9.8%。 盡管新開工 8 月增速有所回落，

2、 但我們認為在“345”融資新規壓力下房 企通過搶開工、促回款努力改善資產負債表的意愿是十分充沛的，因 此預計短期內新開工增速仍有上行動力?？⒐し矫?，盡管 8 月表現仍 然相對較弱，但同比降幅已出現邊際收窄，此外因為房企竣工多集中 在四季度，年中數據意義相對有限，房企在疫情拖延、趕工盡力完成 全年銷售目標背景下，重心也更多向新開工端傾斜，造成短期竣工表 現相對較弱。我們仍然維持未來 1-2 年內竣工增速將持續改善的判斷。 土地購臵面積連續兩月下滑，溢價率土地購臵面積連續兩月下滑，溢價率仍維持相對高位。仍維持相對高位。8 月土地購臵 面積同比-7.6%，增速連續兩個月出現同比下滑。百城土地成交溢

3、價率 為 15.1%， 環比下降 0.7 個百分點， 連續 6 個月保持 15%左右相對高位。 從溢價率角度看 8 月土地市場仍然維持較高熱度，但從成交量角度看 土地市場已出現降溫跡象，體現了房企在融資新規壓力疊加近兩月多 城調控收緊背景下土地投資力度有所放緩。 累計銷售金額增速轉正， 單月增速再創近兩年新高。累計銷售金額增速轉正， 單月增速再創近兩年新高。1-8 月商品房累計 銷售額同比上升 1.6%，增速實現年內首度轉正。單月銷售額同比增長 27.1%，增速繼上月后再創近兩年新高。傳統為銷售淡季的 7、8 兩月 因為低基數和房企推盤量較往年的明顯提升而提供了超預期的銷售表 現，8 月銷售的

4、持續火爆再次印證了我們此前的觀點。傳統為銷售旺 季的金九銀十即將到來，四季度也是房企傳統的推盤旺季，預計單月 銷售增速仍將維持在較高水平， 全年成交量增速有望實現同比正增長。 個股個股推薦業績確定性強、資源卓越的一線房企：萬科推薦業績確定性強、資源卓越的一線房企：萬科 A、金地集團、金地集團、 保利地產、華夏幸福和招商蛇口；建議關注二線龍頭房企：濱江集團、保利地產、華夏幸福和招商蛇口；建議關注二線龍頭房企：濱江集團、 中南建設、藍光發展、金科股份、榮盛發展和中南建設、藍光發展、金科股份、榮盛發展和旭輝控股集團旭輝控股集團；持續看；持續看 好龍頭物管公司：碧桂園服務、保利物業、永升生活服務和招商

5、積余。好龍頭物管公司：碧桂園服務、保利物業、永升生活服務和招商積余。 風險提示：風險提示：政策超預期收緊；疫情反復對銷售施工造成不確定性影響 Table_CompanyFinance 重點公司主要財務數據重點公司主要財務數據 重點公司重點公司 現價現價 EPS PE 評級評級 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 萬科 A 29.14 3.44 3.91 4.56 8.47 7.45 6.39 買入 保利地產 17.07 2.34 2.76 3.25 7.29 6.18 5.25 買入 金科股份 10.18 1.06 1.34 1.65 9.60 7.60 6

6、.17 買入 榮盛發展 8.13 2.10 2.59 3.04 3.87 3.14 2.67 買入 藍光發展 5.61 1.15 1.65 2.00 4.88 3.40 2.81 買入 優于大勢優于大勢 上次評級： 優于大勢 歷史收益率曲線 漲跌幅（%） 1M 3M 12M 絕對收益 -0.35% 11.84% 7.78% 相對收益 0.23% -2.62% -11.42% 行業數據 成分股數量（只） 134 總市值（億） 24316 流通市值（億） 21109 市盈率（倍） 9.48 市凈率（倍） 2.09 成分股總營收（億） 25385 成分股總凈利潤（億） 2227 成分股資產負債率（%

7、） 79.17 相關報告 東北證券房地產周報：泰康戰略入股陽光 城，常州收緊限售限貸 2020-09-14 東北證券房地產周報：8 月房企銷售持續 火爆，沈陽提高二套首付比 2020-09-07 東北證券房地產周報：融資新規細則尚待 落地，無錫收緊樓市調控 2020-08-31 東北證券房地產周報： LPR連續五月持平， 房企座談會商議融資新規 2020-08-24 證券分析師：王小勇證券分析師：王小勇 執業證書編號： S0550519100002 18117166023 證券研究報告 / 行業動態報告 各項指標持續回暖，土地市場火熱各項指標持續回暖，土地市場火熱 報告摘要：報告摘要： 土地購

8、臵拉動投資額跌幅收窄，景氣指數連續回升。土地購臵拉動投資額跌幅收窄，景氣指數連續回升。2020 年 1-4 月， 全國房地產開發投資額 3.31 萬億元，同比下降 3.3%，增速環比回暖 4.4pct，單月增速約 7%，顯著回溫；房地產開發企業房屋新開工面積 47768 萬平米，同比減少 18.4%，降幅收窄 8.80pct；其中住宅新開工 面積 35248 萬平米，同比減少 18.7%，降幅收窄 8.20 pct；房屋竣工面 積 19286 萬平米，同比減少 14.5%，降幅收窄 1.3pct；4 月單月新開工 面積 19565 萬平米，同比下降 1.31%，單月竣工面積 3729 萬平米，

9、同 比下降 8.83%。4 月，國房景氣指數為 98.87，環比提升 0.67。 銷售回暖，小陽春延后觸發。銷售回暖，小陽春延后觸發。2020 年 1-4 月商品房銷售面積 33973 萬 平米，同比減少 19.3%，增速環比收窄 7.0 個百分點；其中商品住宅 銷售面積為 29916 萬平米，同比減少 18.7%，增速收窄 7.2 個百分點； 商品房銷售額 31863 億元，同比減少 18.6%，增速環比收窄 6.1 分點。 1-4 月累計銷售均價為 9376 元/平米，較去年同比增長 76 元/平米；4 月單月住宅銷售均價為 9586 元/平米，環比上月上升 580 元/平米，同 比下降

10、288 元/平米，價格上漲得到了很好的控制。小陽春如我們預期 滯后在 4、5 月體現。 融資環境寬松，土地成交價款增速轉正。融資環境寬松，土地成交價款增速轉正。2020 年 1-4 月，房地產開發 企業到位資金 47004 億元，同比減少 10.4%，降幅環比收窄 3.4 個百 分點，主要受國內貸款和自籌資金的拉動作用；直接融資環境保持寬 松態勢，我們于周報中定期跟蹤房企公開債券融資成本和總量，發行 成本位于歷史底部區間。受益于較為寬松的融資環境和房企補庫的需 求，3-4 月土地市場持續回暖，1-4 月土地成交價款 1669 億元，同比 增長 6.9%，1-3 月份為下降 18.1%，累計增速

11、實現由負轉正。百城土 地供應成交數據來看，4 月成交樓面均價 4010 元/平米，百城土地成 交溢價率為 15.46%，連續兩個月保持 15%以上。 個股方面推薦業績確定性強、資源卓越的一線房企：萬科萬科 A、保利地、保利地 產、金地集團產、金地集團和華夏幸福；建議關注二線龍頭房企：濱金科股份、陽 光城、中南建設、榮盛發展和藍光發展；持續看好龍頭物管公司：保保 利物業、碧桂園利物業、碧桂園服務、永升生活服務服務、永升生活服務和招商積余。 風險提示：風險提示：行業資金面超預期收緊；市場表現超預期下行 重點公司主要財務數據重點公司主要財務數據 重點公司重點公司 現價現價 EPS PE 評級評級 2

12、019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 萬科 A 25.49 3.44 4.11 4.88 7.41 6.20 5.22 買入 保利地產 15.35 2.34 2.58 2.88 6.56 5.95 5.33 買入 金科股份 8.15 1.06 1.34 1.68 7.69 6.08 4.85 買入 榮盛發展 7.82 2.1 2.59 3.03 3.72 3.02 2.58 買入 評級評級 上次評級： 歷史收益率曲線 漲跌幅（%） 1M 3M 12M 絕對收益 相對收益 行業數據 成分股數量（只） 總市值（億） 流通市值（億） 市盈率（倍） 市凈率（倍） 成分股

13、總營收（億） 成分股總凈利潤（億） 成分股資產負債率（%） 相關報告 證券分析師：證券分析師： 執業證書編號： 證券分析師：證券分析師： 執業證書編號： 研究助理：研究助理： 執業證書編號： -27% -21% -15% -9% -3% 3% *行業*指數 /房地產房地產 發布時間：發布時間：2020-09-22 房地產房地產 發布時間：發布時間：2020-09-22 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 2/20 行業動態報告行業動態報告 目錄目錄 1. 投資增速高位走穩，土地投資未來或有放緩投資增速高位走穩，土地投資未來或有放緩. 4 2. 新開工高位回落，竣工同比降幅

14、收窄新開工高位回落，竣工同比降幅收窄 . 5 3. 土地購臵面積連續兩月下滑，溢價率仍維持相對高位土地購臵面積連續兩月下滑，溢價率仍維持相對高位. 7 4. 累計銷售金額增速轉正，單月增速再創近兩年新高累計銷售金額增速轉正，單月增速再創近兩年新高 . 9 5. 房企到位資金增速持續上行，國內貸款、自籌資金增速承壓下行房企到位資金增速持續上行，國內貸款、自籌資金增速承壓下行 . 13 圖表目錄圖表目錄 圖圖 1：商品房開發投資完成額累計同比：商品房開發投資完成額累計同比. 4 圖圖 2：住宅開發投資完成額累計同比：住宅開發投資完成額累計同比 . 4 圖圖 3：商品房單月開發投資完成額與單月同比：

15、商品房單月開發投資完成額與單月同比 . 4 圖圖 4：住宅單月開發投資完成額與單月同比：住宅單月開發投資完成額與單月同比. 4 圖圖 5：施工投資額與土地購臵費累計同比：施工投資額與土地購臵費累計同比 . 5 圖圖 6：房地產開發投資額構成：房地產開發投資額構成 . 5 圖圖 7：各地區商品房開發投資額占比：各地區商品房開發投資額占比 . 5 圖圖 8：各地區房地產開發投資額累計同比：各地區房地產開發投資額累計同比 . 5 圖圖 9：各地區房地開發投資額單月同比：各地區房地開發投資額單月同比. 5 圖圖 10：國房景氣指數：國房景氣指數 . 5 圖圖 11：房屋新開工面積累計同比：房屋新開工面

16、積累計同比. 6 圖圖 12：房屋單月新開工面積及單月同比：房屋單月新開工面積及單月同比 . 6 圖圖 13：房屋施工面積累計同比：房屋施工面積累計同比 . 6 圖圖 14：房屋年度施工面積及：房屋年度施工面積及 1-7 月同比月同比. 6 圖圖 15：房屋竣工面積累計同比：房屋竣工面積累計同比 . 7 圖圖 16：房屋單月竣工面積及單月同比：房屋單月竣工面積及單月同比. 7 圖圖 17：土地成交價款累計同比：土地成交價款累計同比 . 8 圖圖 18：單月土地成交價款及單月同比：單月土地成交價款及單月同比. 8 圖圖 19：土地購臵面積累計同比：土地購臵面積累計同比 . 8 圖圖 20：單月土

17、地購臵面積及單月同比：單月土地購臵面積及單月同比. 8 圖圖 21：供應土地建筑面積及成交土地建筑面積：供應土地建筑面積及成交土地建筑面積 . 8 圖圖 22：單月百城成交樓面價及溢價率：單月百城成交樓面價及溢價率. 8 圖圖 23：單月百城土地成交結構：單月百城土地成交結構 . 9 圖圖 20：百城分線供應土地建面同比：百城分線供應土地建面同比 . 9 圖圖 21：百城分線成交土地建面同比：百城分線成交土地建面同比 . 9 圖圖 22：百城分線成交土地樓面均價同比：百城分線成交土地樓面均價同比 . 9 圖圖 24：商品房銷售面積累計同比：商品房銷售面積累計同比. 10 圖圖 25：商品房單月

18、銷售面積及單月同比：商品房單月銷售面積及單月同比 . 10 pOpQsNsOtNtPnRqNnPrPpQbR8Q8OmOnNtRqQiNpPzQiNmOsRaQnNwPwMqRtPxNmRqQ 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 3/20 行業動態報告行業動態報告 圖圖 26：30 大中城市商品房單月成交面積及同比大中城市商品房單月成交面積及同比. 10 圖圖 27：一、二、三線城市單月成交占比：一、二、三線城市單月成交占比 . 10 圖圖 28：商品房待售面積累計值（百萬方）：商品房待售面積累計值（百萬方） .11 圖圖 29：住宅待售面積累計值（百萬方）：住宅待售面積

19、累計值（百萬方） .11 圖圖 30：辦公樓待售面積累計值（百萬方）：辦公樓待售面積累計值（百萬方） .11 圖圖 31：商業營業用房待售面積累計值（百萬方）：商業營業用房待售面積累計值（百萬方） .11 圖圖 32：各地區商品房銷售金額占比：各地區商品房銷售金額占比 . 12 圖圖 33：各地區商品房銷售金額累計同比（：各地區商品房銷售金額累計同比（%） . 12 圖圖 34：各地區商品房銷售金額單月同比：各地區商品房銷售金額單月同比 . 12 圖圖 35：各地區商品房銷售面積占比：各地區商品房銷售面積占比 . 12 圖圖 36：各地區商品房銷售面積累計同比：各地區商品房銷售面積累計同比 .

20、 12 圖圖 37：各地區商品房銷售面積單月同比：各地區商品房銷售面積單月同比 . 12 圖圖 34：分線商品房銷售金額累計同比：分線商品房銷售金額累計同比. 13 圖圖 35：分線商品房銷售金額單月同比：分線商品房銷售金額單月同比. 13 圖圖 36：分線商品房銷售面積累計同比：分線商品房銷售面積累計同比. 13 圖圖 37：分線商品房銷售面積累計同比：分線商品房銷售面積累計同比. 13 圖圖 38：百城住宅價格指數單月環比：百城住宅價格指數單月環比 . 13 圖圖 39：百城住宅價格指數單月同比：百城住宅價格指數單月同比 . 13 圖圖 40：房地產開發累計資金來源：房地產開發累計資金來源

21、. 14 圖圖 41：房地產開發資金來源累計同比：房地產開發資金來源累計同比. 14 圖圖 42：房地產到位資金累計同比：房地產到位資金累計同比. 14 圖圖 43：單月房地產到位資金及單月同比：單月房地產到位資金及單月同比 . 14 圖圖 44：國內貸款資金累計同比：國內貸款資金累計同比 . 15 圖圖 45：單月國內貸款資金及單月同比：單月國內貸款資金及單月同比. 15 圖圖 46：自籌資金累計同比：自籌資金累計同比 . 15 圖圖 47：單月自籌資金及單月同比：單月自籌資金及單月同比. 15 圖圖 48：定金及預收款累計同比：定金及預收款累計同比 . 15 圖圖 49：單月定金及預收款及

22、單月同比：單月定金及預收款及單月同比. 15 圖圖 50：個人按揭貸款累計同比：個人按揭貸款累計同比 . 16 圖圖 51：單月個人按揭貸款及單月同比：單月個人按揭貸款及單月同比. 16 圖圖 52：首套房、二套房房貸平均利率：首套房、二套房房貸平均利率. 18 圖圖 53：首套房、二套房房貸平均利率環比變：首套房、二套房房貸平均利率環比變化化 . 18 表表 1：近期房企直接融資情況：近期房企直接融資情況 . 16 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 4/20 行業動態報告行業動態報告 1. 投資增速高位走穩投資增速高位走穩，土地投資未來或有放緩土地投資未來或有放緩 2

23、020 年 1-8 月，全國房地產開發投資完成額 88,454 億元，同比增加 4.6%，較 1-7 月擴大 1.2 個百分點；同期住宅開發投資完成額為 65,454 億元，同比增加 5.3%，增 速較上月擴大 1.1 個百分點，占房地產開發投資完成額的 74.0%，對整體開發投資 完成額繼續起拉動作用。此外，從前 7 月數據來看，土地購臵費累計同比為 8.5%， 增速較上月改善 2.3 個百分點，土地投資繼續對整體房地產開發投資完成額起帶動 作用，1-7 月施工投資累計同比上升 0.7%，增速較上月改善 1.2 個百分點，施工投 資增速持續改善，同步拉動整體投資增速上行。單月數據來看，8 月

24、房地產開發投 資額同比增長 11.8%，增速較上月擴大 0.1 個百分點，投資增速高位走穩；住宅開 發投資額同比增長 12.1%，增速較上月收窄 0.4 個百分點。 整體來看，房地產投資增速仍然維持高位運行，但上行速度有所放緩，我們認為在 “345”融資新規壓力和疫情趨緩經濟恢復流動性環境收緊預期下， 房企拿地等投資行 為會更加審慎，土地購臵費增速未來或有放緩，房地產投資增速具備下行壓力。 分區域來看，東部、中部、西部和東北區域 1-8 月累計房地產開發投資完成額分別 為 47,329、 17,605、 19,966、 3,554 億元， 分別同比變化+5.5%、 -1.1%、 +7.9%、

25、+4.0%， 增速較上月分別變化+1.5、 +2.0、 -0.4、 +1.5 個百分點。 從單月投資增速來看， 東部、 中部、西部和東北區域 7 月同比增速分別為 15.3%、10.6%、5.5%、11.4%，分別較 上月變動+1.4、+4.4、-6.5、+2.4 個百分點，東部 8 月投資表現延續此前強勁走勢， 東北地區、 中部地區投資增速提升明顯， 西部地區單月增速放緩導致累計增速回落。 2020 年 8 月份，房地產開發景氣指數為 100.3，較 2020 年 7 月底提升 0.2。 圖圖 1：商品房商品房開發投資完成額累計同比開發投資完成額累計同比 圖圖 2：住宅開發投資完成額住宅開發

26、投資完成額累計累計同比同比 數據來源：東北證券，國家統計局 數據來源：東北證券，國家統計局 圖圖 3：商品房商品房單月單月開發投資完成額開發投資完成額與與單月單月同比同比 圖圖 4：住宅住宅單月單月開發投資完成額開發投資完成額與與單月單月同比同比 數據來源：東北證券，國家統計局 數據來源：東北證券，國家統計局 4.6% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 17/117/1018/719/420/1 5.3% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 17/117/918/519/119/920/5 13,129 1

27、1.8% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 0 5000 10000 15000 20000 17/217/1018/619/219/1020/6 單月值（億元）單月同比（右） 9,772 12.1% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 0 5000 10000 15000 17/217/1018/619/219/1020/6 單月值（億元）單月同比（右） 請務必閱讀正文請務必閱讀正文后的后的聲明及說明聲明及說明 5/20 行業動態報告行業動態報告 2. 新開工高位回落，竣工同比降幅收窄新開工高位回落，竣工同比降幅收窄 2020 年 1-8 月，房地產

28、開發企業房屋新開工面積 13.99 億方，同比下降 3.6%，降幅 較上月收窄 0.9 個百分點；其中住宅新開工面積 10.25 億方，同比下降 4.3%，降幅 較上月收窄 0.8 個百分點。同期房屋竣工面積 3.71 億方，同比減少 10.8%，降幅較 上月收窄 0.1 個百分點；住宅竣工面積 2.65 億方，同比減少 9.7%，降幅較上月收窄 0.5 個百分點。同期房屋累計施工面積 83.97 億方，同比增長 3.3%，增速較上月擴 圖圖 5：施工投資額與土地購臵費累計同比施工投資額與土地購臵費累計同比 圖圖 6：房地產開發投資額構成房地產開發投資額構成 數據來源：東北證券，國家統計局 數據來源：東北證券，國家統計局 圖圖 7：各地區各地區商品房商品房開發投資額開發投資額占比占比 圖圖 8：各地區房地產開發投資額累計同比各地區房地產開發投資額累計同比 數據來源：東北證券，國家統計局 數據來源：東北證券，國家統計局 圖圖 9：各地區房地開發投資額單月同比各地區房地開發投資額單月同比 圖圖 10：國房景氣指數國房景氣指數 數據來源：東北證券，國家統計局 數據來源：東北證券，國家統計局 0