【研報】房地產行業：城市更新城市進化必由之路、灣區房企必爭之地-210203（18頁）.pdf

1、敬請參閱報告結尾處的免責聲明 東方財智 興盛之源 DONGXING SECURITIES 行 業 研 究 東 興 證 券 股 份 有 限 公 司 證 券 研 究 報 告 城市更新城市更新城市進化必由之路、 灣區房城市進化必由之路、 灣區房 企必爭之地企必爭之地 2021 年 02 月 03 日 看好/維持 房地產房地產 行業行業報告報告 分析師分析師 研究助理研究助理 研究助理研究助理 投資摘要： 城市更新城市更新的的核心是產業結構的升級與城市的發展進化核心是產業結構的升級與城市的發展進化，主要主要分為全面重建，部分改造與綜合整治三種類型。分為全面重建，部分改造與綜合整治三種類型。 城市更新何

2、以成為城市進化必由之路城市更新何以成為城市進化必由之路：1）城市化即將步入緩慢發展階段，增量擴張模式漸行漸遠；2）城市更新助力產業結 構升級，引領城市發展進化；3）城市建設用地供應緊張，通過城市更新盤活存量土地成為必由之路；4）大城市住房供應緊 缺且存量住房品質不高，通過城市更新改善住房供給成為大勢所趨；5）政策不斷深入與推進，城市更新有望迎來加速發展。 城市更新何以成為灣區房企必爭之地：城市更新何以成為灣區房企必爭之地：1）灣區城市更新政策推進最快、發展空間大。廣東省作為全國存量節約集約用地的示 范省，十多年來在城市更新領域已經形成了完善的政策框架，積累了豐富的實踐經驗。2）大灣區的“三舊改

3、造”大量采用拆 除重建的方式，為珠三角日趨緊張的土地供應拓展了空間。城市更新自然就成為了灣區房企補充土儲的重要手段；3）相比競 爭激烈的招拍掛拿地方式，城市更新（ “三舊改造” ）能以更低的地價獲取土地儲備，保證更高的利潤率。 房企如何參與灣區城市更新房企如何參與灣區城市更新：部分改造與全面重建類更新項目，是房企參與灣區城市更新的主要模式。最為典型的就是“舊 廠房”的“工改工”和“工改商”以及“舊村莊”和“舊城鎮”的全面改造。 “舊廠房”改造業主結構相對簡單，改造周期較 短。 “舊村莊”和“舊城鎮”改造周期長且不確定性高，但利潤空間更大。 從城市更新項目的儲備規模來看，佳兆業集團是當之無愧的領頭羊。從城市更新項目的儲備規模來看，佳兆業集團是當之無愧的領頭羊。截至 2020 年上半年，佳兆業集團舊改項目總儲備達到了 167 個，占地面積超過 4200 萬平方米，大灣區舊改占地面積達 99%。