世聯行：中國房地產行業市場2020年回顧與2021年展望：難易相成長短相形（101頁）.pdf

1、量價表現區域分化極大，長三角與珠三角表現亮眼 量價表現分化不僅體現在各個片區及城市之間，也體現在城市內部主城區與郊縣之間。從各地區與城市的銷售表現來看，分化較大，其中長三角、珠三角、西北以及成都、唐山等部分核心城市最火熱，量價齊漲，其余大部分省份的省會城市主城區價格堅挺并慢漲，但郊縣與三四線整體以價換量明顯。尤其在8 月“三道紅線”之后，部分民營房企掀起價格戰以加速回款，這些郊縣與非核心城市群的三四線城市多數樓盤在此前基礎上降價 5001000 元/，文旅盤與商辦市場折扣力度則更大。 總體上看，全國多數城市新建住宅銷售均價有增長，這是因為地價上漲帶動新推樓盤成本抬升從而推盤

2、價提升，但 2019 年及之前在售的樓盤降價力度仍較為明顯。 值得一提的是，這一年在房價漲幅明顯的城市中，學區房扮演了點火器的角色，漲幅夸張，帶動整體市場。一方面是因學區房供給穩定而需求隨著人民生活水平提高而不斷增長，對于人口凈流入的一二線城市尤其如此，且投資/投機需求亦是重要力量；另一方面，在疫情的影響下，初高中海外留學被更謹慎的選擇，這部分家庭通常是高凈值家庭，購買力較強。 長三角量價齊升，江浙為最 疫情后當地政府組織有力，復工速度極快，以江浙核心城市的量價齊漲帶動土拍市場火熱，價格攀升之下主城區一二手倒掛現象頻繁，“打新”的賺錢效應下出現多個“萬人搖號”盤，

3、整體進入土拍地價快速上漲周邊二手房價格上漲此前拿地的新推項目因限價而與周邊二手倒掛“搖號打新” 的自我增強循環中，尤以杭州、寧波、無錫等表現最為突出，帶動整體走強，上海在四季度后二手房價格進入跳漲模式，多個新盤數倍認籌、二手月成交套數創新高，預計熱度將擴散，對長三角板塊的熱度形成新一輪的支撐。 珠三角深莞主升之后迎調控，廣惠補漲引領全省向暖 上半年廣東市場冷熱不均，僅深莞惠獨領風騷，尤其深莞房價飆漲后迎來調控升級，在調控后需求外溢轉向周邊廣惠等，三季度后在廣州和惠州部分片區價格快速上漲帶動下，熱度開始擴散至省內其他城市，年底佛山、珠海等異動明顯，預計 2021 年熱度擴散并

4、延續。 京津冀修復加速，表現亮眼 北京在疫情防控期間對人員進出管控極嚴，周期較長，被疫情抑制的需求在下半年開始集中釋放；河北在唐山量價快速上漲帶動下，整體表現優異，但仍呈分化狀態，如石家莊一二手價格均有下跌，天津則二手房價格亦有下跌，但 2020 年土地出讓大幅縮減，庫存改善，新房市場整體相對平穩。展望后市，在北京部分核心板塊二手量價初現異動后，整個京津冀板塊有望在核心城市帶領下企穩向好。 西北五省頭部房企密集入駐，地價快速攀升推動新房量價齊漲 近兩年，西北片區除陜西之外的其他四省隨著頭部房企的密集進駐并積極拿地布局，地價快速攀升，省會房價也快速上漲且紛

5、紛破萬，整體市場價格穩步上漲，居民購房情緒較高。在土地市場價格快速攀升的情況下，熱度有望延續。 東三省疫情反復，分化明顯 整個東三省兩極分化極大，核心城市主城區板塊價格穩步上漲，但郊縣普遍大力度以價換量。黑龍江受俄羅斯疫情影響導致疫情反復，市場表現較差，加之近兩年土地出讓連續大增導致新房供應大增，整體量價齊跌；吉林類似，尤其在 9 月長春調控之后再度疲軟；遼寧則在沈陽價格快速上漲的帶動下表現較好，但在 9 月調控之后，市場觀望情緒加劇，預計全省分化延續。 山東總體平穩，以價換量漸擴散 濟南與青島全年整體銷售量方面表現較好，但價格方面除主城區較堅挺，郊區二

6、手跌幅 10%左右；郊縣去化較差，9 月后房企促銷力度明顯加大。全省整體市場分化較大，部分三四線供地加速，庫存攀升，以價換量的力度擴散。預計隨著濟南與青島土地縮減后，供需格局將略有改善。 河南競爭最為激烈，促銷手段激進 河南為北方片區競爭最激烈之地，且以鄭州為首，省內三四線市場相比鄭州市場反而略強。鄭州市場2017-2018 年土地巨量供應，庫存奇高，從 2019 年下半年市場轉冷尤為明顯，供銷比從 1.25 升至 2，激進的促銷手段繁復，多數項目實際成交價格降幅達 10%以上。預計隨著鄭州土地供應連續大幅縮減后，供需格局將緩慢改善，但高庫存仍需時間消化。 湘贛鄂

7、冷熱不均，分化顯著 湖北作為全國疫情的“震中”，疫情管控嚴格、經濟受創嚴重導致銷售受影響極大，武漢疫情后恢復速度較快，市場預期較好，地價亦快速上漲，地王頻現，主動上調價格的項目增多；但三四線韌性和市場預期弱于武漢，前期疫情導致供應停滯，疫情控制后市場集中供應導致競爭激烈，大部分城市陷入價格戰，各房企均采取降價促銷使得觀望情緒加重，在售項目實際價格降幅 10%以上較為常見。 湖南尚可，省會長沙價格穩中有漲，但三四線亦進入以價換量中。 江西則是罕見的省會表現差，三四線表現反而較強的省，主要是 2020 年全省棚改力度不減。南昌 2019年 4 季度開始降價力度較大，且

8、首付分期重現，2020 年以來主城區供地縮減，大幅縮減導致成交較差，而郊區供應暴增數倍供應，預計 21 年市場兩極分化再加??；反觀三四線則相對顯強勢，少數如九江、宜春等城市更是量價齊漲，其他城市則相對平穩或略有降價促銷。 川渝成都一枝獨秀，其余以價換量 四川唯成都一枝獨秀，房企爭相搶地，土地價格與溢價率居高不下，主城區供應減少且多個板塊一二手倒掛引發“萬人搖號”打新引爆全城，全年新房銷售量價齊漲；但下面縣市普遍較差，“踩線”民營頭部房企大幅降價搶收，諸多房企跟隨，只是力度稍小。 重慶主城核心區量價較穩，郊縣與四川三四線情況類似，成交量價較前幾年下滑明顯且，且 20

9、20 年土地供應大幅增長，預計 2021 年供需格局難有改善。此外，投資客較多，二手掛盤巨量且攀升較快亦壓制了新房的價格預期，使得整體銷售分化嚴重。 云貴桂價格戰兇猛，促銷手段亦激進 云貴桂整體以價換量力度較大，其中文旅項目由于外來客是重要購買群體，疫情疊加經濟下行，去化維艱，多個項目價格戰激烈且給予渠道高傭金。 省會城市方面僅昆明相對穩定，主城區呈現量跌價漲，但郊縣仍是降價促銷。 貴陽是近年土地供應連年增加且熱度較高的城市，房企密集進駐，競爭激烈，但自 2019 年被住建部點名調控之后步入調整期。多數在售項目降價達 10%且較多項目促銷手段激進，但以價

10、換量的效果較好，盡管如此，過去暴增的土地供應將使得高庫存短期難消，價格戰是常態，貴州三四線亦類似； 南寧與貴陽極為類似，是近幾年房企密集布局之地，連年土地高溢價引人矚目，高價地塊密集入市帶動整體價格略漲，但 2019 年調控升級后，競爭激烈的市場使得促銷力度依然兇猛，但總需求量尚可，庫存健康。2021 年為廣西強首府戰略的重要一年，預計市場將逐步企穩，但三四線難有明顯好轉。 山西內蒙內蒙平穩，山西以價換量 內蒙整體較穩，與西北市場類似，核心城市價格漲幅明顯，帶動之下全省熱度較高；山西則是盡管銷量回落但城市土地出讓卻連年增長，且近兩年土地樓面價連續微跌，帶動太原商品房成交均價下跌，其中郊縣降幅 10%較多，主城區跌幅略??；三四線反而相對更強勁，預計這一狀態將延續。 福建核心略弱，三四線更強 福州與廈門價格方面主城區價格穩，9 月之后郊縣以價換量明顯，下面三四線城市市場反而更強。 從 52 個世聯重點監測城市的銷售情況來看，2020 年銷售面積和銷售金額分別為 4.24 億、7.24 萬億元，同比分別增長-0.5%、9.2%，總體分化較大：