【公司研究】東方雨虹-防水龍頭開啟新征程-210324（38頁）.pdf

1、從城鎮化率來看，若按當前 60%的城市化率計算，我國房屋新開工面積還有一定的發展空間。但以目前的城市化進程來看，預計 5-10 年內我國城市化率會到達70- 75%的相對高點，疊加勞動年齡人口的持續下降，住房總需求也很有可能出現回落。防水市場將逐步向存量市場過渡根據發達國家經驗，房屋翻修已成為防水材料主要市場。2017 年美國公用建筑對防水材料需求中翻新占比約為 75%，住宅建筑中翻新占比約為 82%。我國需翻新的住宅、老舊小區基數大，根據國家定調，棚改在2020 年底基本結束，從 2021 年起 2021 年將完成5.3 萬個老舊小區的改造，相比2020 年完成 3.9 萬個的目標再次提速，

2、預計到2025 年要完成近 17 萬個老舊小區的改造工作，以現在的推進速度很有可能提前完成。而事實上，舊改政策涉及的也僅是存量市場中的一小部分。若以竣工面積作為存量市場的主要指標，以防水材料普遍 10 年的翻新周期來看，2010 年以來的竣工房屋將進入翻新周期，累計新增的存量市場近百億平米，每年將創造約 10 億平米的修繕需求。另外，我們預計修繕業務中所涉及的防水客單價將高于新做防水的客單價。根據我國建筑造價指標，假設防水(材料+施工)在總造價中占比為 5%，則新做防水的客單價約為 40-100 元/平方米。而根據市場數據，目前防水維修的客單價約為 100元/平方米，實際應普遍高于新做防水。我們認為主要原因是維修時普遍會存在產品升級，并且有配套施工服務，因此也會有明顯溢價。對防水企業來講，修繕業務擁有更高的毛利率。若按照新做防水客單價平均 70 元/平方米計算，防水維修客單價平均 100 元/平方米計算，當未來增量市場全部轉化為存量市場時，僅從單價來看市場空間也將提升43%左右。在政策支持力度加強和各級政府全面推動下，2020 年起舊改領域需求已經全面打開，資金端也會得到全面改善。結合北京市發布的北京市老舊小區綜合改造技術經濟指標(2017)，我們測算此輪舊改可拉動的防水材料需求近 3000 億元。此需求空間只考慮了基本的舊改工程，如果納入全部舊改項目，則需求拉動力度會更大。