【研報】j建筑裝飾行業基建REITs系列深度報告之五：投資篇【REITs上市的一小步存量盤活的一大步】-210524（100頁）.pdf

1、 從基礎資產所處行業來看，10 只產品中倉儲物流、收費公路、市政污水及垃圾處理、產業園等四類項目分別有2 個、3 個、2 個、3 個，均滿足發改委通知要求。其中倉儲物流類產品包括中金普洛斯、紅土創新鹽田港，收費公路類產品包括浙商證券滬杭甬、平安廣州交投廣河、國金鐵建重慶渝遂，市政污水及垃圾處理類產品包括中航首鋼生物質、富國首創水務，屬于通知 “優先支持基礎設施補短板項目”。產業園類產品包括博時招商蛇口、華安張江光大園、東吳蘇州工業園區，屬于通知“鼓勵國家戰略性新興產業集群、高科技產業園、特色產業園項目”。首批產品無“禁止”類的房地產項目。 從基礎資產所處地域來看，10 只產品分布于京津冀、長三

2、角、大灣區、長江經濟帶，均滿足通知要求。其中中航首鋼生物質項目位于京津冀，浙商證券滬杭甬、華安張江光大園、東吳蘇州工業園區等 3 個項目位于長三角，平安廣州交投廣河、博時招商蛇口、紅土創新鹽田港等 3 個項目位于大灣區，國金鐵建重慶渝遂項目位于長江經濟帶及成渝經濟帶。此外，中金普洛斯入池資產包括旗下 7 處物流園，遍布京津冀、長三角、大灣區，富國首創水務入池資產包括深圳和合肥兩地污水處理廠。以上項目所處區域均屬于通知提出優先支持的“國家重大戰略區域范圍”。 從基礎資產的收益結構來看，10 只產品收入均以市場化的使用者付費為主，現金流來源合理分散，滿足試點政策要求。10 只產品的主營收入來源，包

3、括倉儲和園區資產的租金和物業費收入，高速資產的通行費收入，污水及垃圾處理資產的垃圾處理發電收入以及污水處理收入，占比均超過 90%，且主要由市場化運營產生，不依賴第三方補貼等非經常性收入，現金流來源合理分散，關聯交易占比較低，符合試點政策要求。 從基礎資產的運營時間和經營表現來看，10 只產品均已運營6 年以上，最長達17 年，滿足試點政策3 年以上運營時間要求。10 只產品2020 年全部實現盈利。(1)運營時間方面，10 只產品中，浙商證券滬杭甬高速運營時間最長，達 17 年，剩余期限 10 年，平安廣州交投廣河高速運營時間最短，為 6 年，剩余期限 15 年。(2)經營業績方面，東吳-蘇州工業園區產業園、國金鐵建重慶渝遂高速、中金普洛斯倉儲物流2020 年稅后凈利潤分別為11.58 億元(系公允價值變動收益較高)、2.71 億元、1.21 億元，位列試點資產利潤額前三。 從基礎資產未來派息能力來看，10 只產品未來兩年派息率預測值最低為4.10%，最高為12.4%，滿足通知提出的4%的最低要求。2021-2022 年預計年化現金流分派率平均值分別為 6.64%、6.55%。浙商證券滬杭甬高速