【研報】房地產行業中國REITs市場洞察系列報告之九：解讀REITs募集說明書之物流倉儲篇-210526（24頁）.pdf

1、整體來看，我們認為，多樣化的租戶組合方式優于關聯方背書的方式。首先，在多樣組合下依然能夠保持較高的出租率，能夠更為體現資產的優質程度和管理人的管理能力。管理人的管理能力強，才意味著未來倉庫經營表現有繼續保持或提升的可能，也才意味著基金未來的擴募能夠有優秀的管理能力支撐。其次，多樣租戶能夠更好的抵抗風險，雖然會面臨階段性換租導致的空置率上升，但在優秀管理能力支撐下，一般在短期都能回到原先水平，而關聯方背書的方式，雖然能夠保證其整租部分為 100%的出租率，但長期來看過于依賴單一客戶總是有風險的。當然，公募 REITs 作為我國金融支持實體經濟的重要創新，鹽田港 REIT 采用關聯方背書的方式不僅

2、能夠使 REIT 投資者享受到較為穩定分紅、讓原始權益人享受到資產出表的資金補充，還能讓其繼續開展多樣業務，在鹽田港集團經營形勢良好的前提下，也不失為一種優秀的解決辦法。租金的漲幅有空間，分紅率穩定租金未來漲幅是 REITs 價值決定的關鍵因素。通過招股書來考量租金的未來漲幅，一方面可以透過歷史數據來推定管理者的定價能力和溢價能力，但物流倉儲行業本身的定價能力一般，因此另一方面也要考慮倉庫所在位置的市場供需情況。物流倉儲行業的定價能力一般，但也有品牌能夠做到一定的溢價，這種溢價除了來自于單體倉庫的區位優勢(以及交通是否便利、配套是否完善等)，還來自于管理品牌是否能夠有較強的網絡化布局，從而更好的服務客戶，另外也來自倉庫的特殊功能(如保稅、冷鏈等)所帶來的稀缺屬性。普洛斯 REITs 近三年的單位租金都處于上升狀態，年平均租金從 2018 年的 34.3 元/月平方米上漲至 2020 年的 41.6 元/月平方米，年均漲幅約 10%。平均出租率在 2019和 2020 年能有所下降，主要是因為一些倉庫階段性換租的影響，截至 2020 年末，普洛斯REIT 目標基資產合計平均出租率約 98.72%，合同租金及管理費平均約 40.04 元/月平方米。