戴德梁行：新冠肺炎疫情后的復蘇 1 - 政策(14頁).pdf

1、新冠肺炎疫情后的 復蘇 政府出臺政策全力支持企業， 尤其是 房地產企業， 共渡難關 2020年2月 戴德梁行大中華區租戶研究 目錄 第一章 摘要 P01 P02 P03 P05 P07 P10 10000 100-499 10-99 1-9 0 現存確診病例 2 2 企業正常運作面臨困境 圖 2: 新冠病毒對中國中小企業 2020 年收入的影響（潛在 損失百分比） 資料來源：日經亞洲評論，戴德梁行研究部 未知 少于 10% 10%-20% 20%-50% 圖 3: 無營業收入狀態下中國中小企業可維持的時間長度 （2020 年 1 月） 資料來源：證券網，新浪網，戴德梁行研究部 31.81% 2

2、7.22% 15.47% 3.72% 21.78% 2 個月 33.1% 3 個月 17.91% 6 個月及以上 9.96% 5 個月 3.42% 4 個月 1.61% 1個月內 34% 鑒于新冠肺炎的爆發導致的臨時勞動力流動限制， 中國的企業目前難以維持正常的業務活動水平，一 些企業，特別是中小企業，在許多層面上都面臨著 業務難以持續運作的困境。 勞動力短缺和供應鏈中斷所造成的損失正在嚴重打 擊中小型企業（根據國家統計局數據顯示，中國中 小企業共雇用了約 2.33 億人）。根據清華大學和北 京大學對中小企業公司的最新調查來看，接受調查 大于 50% 此外，清華大學和北京大學進行的聯合調研顯示

3、， 約 85% 的中小企業只能在沒有收入的情況下生存三 個月。假設無營收時間超出 6 個月，將有 90的公 司面臨破產倒閉（圖 3）。 的這些公司中有三分之一表示其 2020 年的收入將 下降約 50（圖 2）。 3 3 由于居民拒絕外出而更傾向于在家中進行自我隔離， 依賴消費的行業受到了前所未有的沖擊，例如飲食 業，旅游業和零售業。 受沖擊的不僅是中國的中小型企業，大公司也遭受 重創。蘋果公司在最近表示其將無法達到預期收益 水平，孩之寶表示其三分之二的采購來自于中國， 美敦力也已告知投資者，由于生產放緩或停產，預 計公司將會遭受財務損失。 除此之外，在零售方面，阿迪達斯在大中華區擁有 12,

4、000 家門店，其中許多門店現已關閉。品牌于 1 月 25 日表示：“自中國新年以來，我們在大中華 區的業務活動比往年少了約 85。 ” 隨著中國中產階級的日益增長，中國人對健身的意 識逐漸增強，對于像阿迪達斯這樣的公司而言，中 國是一個至關重要的市場。阿迪達斯 2018 年在中 國的銷售額達到 49 億美元，占阿迪達斯全球業務 總額的 21。 由于新冠肺炎爆發，其它類似的零售商面臨著同樣 的困境。彪馬在中國有一半以上的商店暫停營業， 安德瑪則表示，預計公司將損失 5 千萬到 6 千萬美 元，多個奢侈品牌也預計 2020 年的銷售數額會大 幅下降。 使零售商承受更大痛苦的是，許多商家非常依賴中

5、 國的原材料和生產能力。例如，阿迪達斯 2018 年 有 18% 的鞋子和 19% 的衣服在中國生產，其供應 端的延遲很可能會影響該公司在中國的商店重新開 業后的業務。上海美國商會最近對在華開展業務的 美國公司進行的一項調查發現，有 78的受訪公司 表示他們沒有足夠的員工來恢復到正常的生產水平， 還有 50的受訪公司表示由此導致的停產對其全球 供應鏈產生了負面影響。 4 政府政策扶持 4 圖 4: 中國中小企業的重要性（2018 年） 資料來源：國家統計局，戴德梁行研究部 新冠肺炎疫情爆發后，中國政府一直致力于為企業 所面臨的各類問題提供解決方案。中國政府在試圖 穩定總體經濟和制定保護企業政策

6、方面，展開迅速 行動。 為了盡量減少此次疫情對經濟的影響，中國政府迅 速出臺了一系列具有針對性的財政和貨幣政策。在 財政方面，其中包括對于受新冠肺炎爆發直接影響 的企業 （如旅游業和餐飲業） ， 實施稅務減免的措施。 對于生產醫療用品和藥品的企業也可以免稅，并可 以從政府獲得補貼。貨幣方面，中國人民銀行向市 場投放 1.7 萬億元人民幣，并設 3,000 億元人民幣 專項再貸款。而該專項再貸款要求銀行對名單內企 業發放貸款利率不能高于 3.15%，較目前貸款市場 報價利率（LPR）4.15% 的水平下降 1 個百分點。 與此同時，中小企業也受到政府救濟政策的關注。 雖然我國中小企業個體經營規模

7、較小，但其整體地 位不可低估。官方數據顯示： 目前， 中國中小企業數量占中國企業總數的 99.8%； 中小企業為國家就業貢獻率為79.4%； 中小企業占全部企業資產總計的77.1%； 中小企業營業收入占國家總收入的68.2% （ 圖4） 。 這些經濟數據表明， 中國的中小企業在以下方面發揮 著不可替代的作用： 促進經濟增長； 提高就業率增長； 提升對國家收入的貢獻率。 79.4 99.8 77.1 68.2 2018 年 1,807 萬家 2.33 億人 402.6 萬億元 188.2 萬億元 企業數量 就業人數 資產值 總收入 占比 （%) 5 毫不夸張地說， 只要中小企業做得好， 國民經濟

8、就會 有保障。 為此， 中央和地方各級政府、 各部委最近都出 臺一系列特別時期的支持政策來幫助中小企業渡過 難關： 減免稅費； 減免各項費用； 延遲繳付社保； 強化金融支持。 最近， 國務院常務會議明確規定， 各地各部門應該建 立特殊機制幫扶企業應對新冠病毒疫情所帶來的影 響。 此外， 中國人民銀行、 銀監會、 財政部、 工業和信息 化部等都已印發多份幫助企業的通知。 隨后， 20多個 省市也密集出臺了專項扶持政策， 切實減輕中小企業 商業負擔， 支持企業全面復工復產。 最近發布的一些值得注意的特殊幫扶政策包括： 國家稅務總局提出18條相關措施幫助企業恢 復生產、 擴大產能; 工業和信息化部提

9、出20項措施， 幫助中小企 業恢復工作、 恢復生產; 財政部等五部委出臺政策， 對新增信貸支持 給予專項貸款; 財政部宣布， 受疫情影響較大的困難行業企 業2020年度發生的虧損， 最長結轉年限延長 至8年。 6 5 寫字樓業主助力 中國許多寫字樓業主也積極助力其租戶共渡難關。 據清華、北大的聯合調研顯示，在疫情期間，63% 的受訪中小企業表示，目前的財務壓力源于勞動力 成本和社保繳費，14% 的受訪中小企業表示，壓力 來自貸款償還， 另外還有14%的受訪中小企業表示， 目前的財務壓力是租金（圖 5）。 就中小企業承受的租金壓力這一項上來說，很多寫 字樓業主也理解。業主明白租戶的經營能力是保證

10、 其辦公物業資產擁有穩定入住率的關鍵，因而也是 長期穩定租金收入的關鍵。雖然上個季度中國各地 的許多寫字樓市場租金出現了下滑，但由于市場供 需失衡（表 1），業主都紛紛提供租金和物管費用 的優惠。 據不完全統計，截至 2 月 7 日，萬達、華潤、龍湖、 萬科、 富力、 新城等多家商業地產公司集體 “抗疫” ， 出臺了減租措施。 表2展示了一線城市 （北京、 上海、 深圳、廣州）中部分優質寫字樓業主采取的一些讓 利措施。 圖 5: 中國中小企業的支出占比（2020 年 1 月） 資料來源：證券網，新浪，戴德梁行研究部 應付賬款 6.54% 其他費用 3.02% 員工工資及五險一金 62.78%

11、租金 13.68% 償還貸款 13.98% 7 2019年第四季度 核心市場數據 大中華區 市場 存量 平方米 未來供應 平方米 空置率租金 人民幣/平米/月 凈吸納量 平方米 （當季） % （同比變化） Markets 北京 7,872,5511,072,95785,7957.6%428.0 (1.3%) 上海 7,898,0911,743,18250,27013.6%299.8 (1.0%) 廣州 4,158,246490,65624,4055.2%198.5 (1.4%) 深圳 5,256,0856,497,116-6,98820.4%245.3 (3.2%) 香港 5,969,7255

12、51,547-35,1168.8%704.2 (0.3%) 臺北 1,136,498169,62315,4022.8%221.1 (2.0%) 天津 2,309,9851,131,41331,56737.2%96.6 (1.1%) 沈陽 1,098,075816,525-2,25135.6%82.9 (2.0%) 大連 921,544415,673-8,56227.8%102.9 (0.4%) 青島 1,445,742913,5097,42826.6%111.7 (0.9%) 南京 1,751,8281,278,41122,03429.9%135.2 (2.1%) 杭州 2,142,57274

13、5,92112,86315.7%150.3 (3.1%) 蘇州 2,252,294948,4332,89532.3%96.9 (-0.0%) 無錫 706,299374,00011,37332.7%71.3 (6.4%) 重慶 1,660,494677,93719,82630.8%87.5 (1.7%) 成都 2,533,7902,417,31083,41817.2%115.0 (1.3%) 西安 2,742,0061,654,675149,22226.2%90.4 (2.6%) 武漢 2,148,8811,602,82427,39225.7%119.5 (1.0%) 長沙 1,990,711

14、1,007,71815,36739.4%100.3 (1.6%) 廈門 1,060,0001,091,4005,84834.9%110.0 (1.0%) 表 2: 寫字樓業主 協助租戶共同“抗疫” 資料來源：戴德梁行寫字樓部，戴德梁行研究部 城市業主措施有效期 深圳 北京 廣州 上海 中國儲能大廈 2020.1.25至2020.2.9期間寫字樓租金減半 寫字樓租戶二月份租金減半 2020.1.25 - 2020.2.9 硅谷動力減免2020.2.1-2020.2.10期間租金2020.2.1 - 2020.2.10 創匯國際中心2020年2月整月租金全免二月 二月 二月 信利康前海大廈對入駐辦

15、公的企業減免10天（2月1- 10號）租金 轄屬園區減免一個月租金和物業管理費 減免10天租金 目前已超過20家產業園區主動減免租金，補貼金額超過2500萬， 惠及中小企業超過2000家。 對受疫情影響的相關企業實行2月份租金及物業費減半 免除入駐企業30天租金，免除新簽企業15天租金 2020.2.1 - 2020.2.10 / / / / / / 二月三月 龍華投管 健倉科技園 張江集團 中航資本大廈 海淀置業集團有限公司 雙創街控股 北京東聯同創孵化器 超過20家產業園區 國家會展中心 減免10天租金 對符合要求的非國有中小企業，可減免2020年2、3月租金 對于商業廣場和辦公樓中小企業

16、租戶，減免兩個月租金 表 1: 大中華區甲級寫字樓核心市場數據 （2019年四季度） 資料來源：戴德梁行研究部 8 與此同時，許多國企背景的寫字樓業主（SOE）也 迅速采取行動，為其租戶實施辦公租賃減免措施， 包括為受新冠肺炎影響的企業降低租金。 未來，在新冠肺炎的影響下，寫字樓業主可能會對 其樓宇中的企業租戶的業務性質有進一步了解，并 因而與租戶形成更密切的關系， 大大增加租戶粘性。 首先，許多優質寫字樓業主可能會推出更強大的業 主 / 租戶關系平臺，以便更好地了解寫字樓里每一 個租客的背景和需求。 其次，通過這個關系平臺，業主可以利用其與其他 租戶的關系和自己的子公司網絡（如果有這種網絡

17、的話）來滿足寫字樓租戶的業務需求，從而增強房 東和租戶之間的共生關系。 第三，在中國，優質寫字樓業主可能會進一步完善 業主方面的責任，加強租客服務，例如，向租戶提 供商業咨詢服務、商業登記服務、稅務咨詢、協助 申請商業補貼，以及銀行貸款申請等服務。 總體而言，在企業，優質寫字樓租戶，和業主這三 方集體“戰疫”的艱難時期，企業救助政策和措施 迅速落地。中國的商業活動將隨著疫情的結束而逐 步恢復，有望反彈至更高點。 9 6 要點總結 鑒于新冠肺炎的爆發導致的臨時勞動力流動限制， 中國的企業目前難以維持正常的業務活動水平，一 些企業，特別是中小企業，在許多層面上都面臨著 業務難以持續運作的困境。 清

18、華大學和北京大學的一項調查顯示，約 85% 的中 小企業只能在沒有收入的情況下生存三個月。 由于新冠肺炎的爆發，各類企業面臨的問題被各地 政府高度重視。政府迅速采取行動，以穩定總體經 濟為本，并制定保護企業的政策。 清華北大的同一項調查顯示，63% 的受訪中小企業 表示， 目前的財務壓力源于勞動力成本和社保繳費， 14% 的受訪中小企業表示，壓力來自貸款償還，另 外還有 14% 的受訪中小企業表示，目前的財務壓力 是租金。 就中小企業承受的租金壓力這一項上來說，很多 寫字樓業主也理解。業主明白租戶的經營能力是 保證其辦公物業資產擁有穩定入住率的關鍵，因 而也是長期穩定租金收入的關鍵。雖然上個季

19、度 中國各地的許多寫字樓市場租金出現了下滑，但 由于寫字樓市場供需失衡，全國各地許多優質寫 字樓業主都紛紛提供租金和物管費用的優惠。 展望未來，在新冠肺炎的影響下，寫字樓業主可 能會對其樓宇中的企業租戶的業務性質有進一步 了解，并因而與租戶形成更密切的關系，大大增 加租戶粘性。 10 Chris Browne 董事總經理 亞太及大中華區環球企業服務部 魏超英 董事總經理 中國區企業服務部 沈潔 高級董事 中國區寫字樓部 業務聯系人 這篇報告是由戴德梁行大中華區租戶研究主管 Shaun Brodie 撰寫，蘇楠設計，由Simon Graham編輯，分析 和整理由魏東，桑林暉，蔡智英，李千秋完成。

20、 為更好地服務客戶，戴德梁行研究部在各個領域建立 了“卓越中心”，如資本市場、工業物流、零售商業 等，Shaun主要負責大中華區租戶研究板塊。如對大中 華區租戶研究有任何疑問，請聯系： 關于戴德梁行 戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是全球領先的房地產服務商 , 秉承敢夢敢行動的理念，通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決 方案為客戶創造卓越價值。作為全球最大的房地產服務商之一，戴德梁行遍布全球 70 多個國家，設有 400 多個辦公室，擁有 48000 名專業員工。 在大中華區，我們的 20 家分公司合力引領市場發展，并于 2017 和 2018 連續兩年蟬聯歐洲貨幣綜合實力、租賃及

21、銷售代理、評估、研究四 項中國區年度大獎。2017 年公司營業收入達 69 億美元，核心業務涵蓋物業管理、設施管理、項目管理、租賃代理、資本市場及顧問服務等。更 多詳情，請瀏覽 或關注我們的微信（戴德梁行）。 免責聲明 本報告刊載的一切資料及數據，雖力求精確，但僅作參考之用，并非對報告中所載市場或物業的全面描述。報告中所引用的來自公告渠道的信息， 盡管戴德梁行相信其可靠性，但該等信息并未經戴德梁行核實，因此戴德梁行不能擔保其準確和全面。對于報告中所載信息的準確性和完整性， 戴德梁行不做任何明示或暗示的擔保，也不承擔任何責任。戴德梁行在報告中所述的任何觀點僅供參考，并不對依賴該觀點而采取的任何措施或 行動、以及由此引起的任何風險承擔任何責任。戴德梁行保留一切版權，未經許可，不得轉載。 戴德梁行 2020 年 研究部聯系人 張曉端 華南及華西區 研究部主管 Shaun Brodie 大中華區租戶研究 及華東區研究部主管 薛惠珍 臺灣 研究部主管 賀凱 香港 研究部主管及董事 袁雪玲 華中區 研究部主管 魏東 北中國區 研究部主管 林榮杰 亞太區 研究部主管