2021年商辦物業管理行業空間與競爭格局分析報告（42頁）.pdf

1、電商紅利見頂，線下商業迎來機遇。中國的電商消費在過去十年內發展迅猛，對線下商業造成較大的沖擊。然而，現在國內電商消費行業已經接近成熟，成長速度開始減緩，商品網上零售額累計同比增速開始逐年下降，尤其其中偏向于服務性質的非實物商品網上零售額累計同比在 2020 年全年保持同比下降趨勢;網絡購物的交易額同比增速放緩，線上交易的獲客成本開始急劇上升，以電商零售巨頭阿里巴巴為例，根據億歐智庫測算，從 2017 年二季度至今，阿里巴巴的線上獲客成本(線上獲客成本為當年新增一個活躍買家付出的成本，線上獲客成本=當期市場銷售費用/當期新增年活躍買家數量)已經從 2018 年一季度最低點的 0.57 元提升到

2、2020 年三季度的 3.22 元，增長 4.65 倍，電商的紅利開始見頂，線上消費沖擊線下的難度漸高，此消彼長之下，線下商業重新獲得結構性發展機遇。部分品類線下仍具備優勢，相關線下消費具備韌性。從消費零售的品類來看，在一部分品類當中，線下消費仍具備優勢。根據德勤的相關調查，藥品零售當中超過 51%的份額以線下銷售場景為主，而在餐飲、酒類和食品當中，線下銷售為主的份額分別為 41%、40%、26%，這些品類當中線下消費仍占據重要地位，被線上輕易取代的可能性較低，具備較強的韌性。綜合以上來看，國內消費水平處于快速提升的趨勢當中，預計未來潛力會被逐漸挖掘，消費需求空間擴大;同時，電商零售已經脫離高

3、速成長的階段，紅利見頂，增長減緩，加上部分商品品類線下場景仍具備優勢，線下零售消費結構性機遇顯現，有望借助消費需求擴張的東風，加快增長。三產從業人員增多，推動辦公服務需求。與第三產業的快增大趨勢同步的是，第三產業相關就業人員人數也長期維持增長，2019 年中國第三產業相關就業人數達到 3.67 億人，占總就業人數的比例從 2005 年的 31.4% 提升至 2019 年的 47.4%，提升速度超過同期的產值占比，我們認為主要原因在于：1)以 TMT 行業為主的服務業相關新興行業擴張較快，吸納人員就業的能力強;2)第二產業處在產業升級的過程中，效率優化，從事產品終端生產的人員占比逐漸減少，工作崗位向研發、銷售、管理等方面釋放轉換。此外，與主流發達國家第三產業從業人員占比 70%以上的水平對比，中國第三產業從業人員的增加仍有潛力空間。針對逐漸增多的第三產業從業人員，辦公服務需求將逐步提升。