債券深度報告：另類資產REITs的投資價值與海外經驗-20210615（32頁）.pdf

1、派息率：對REITs總回報的貢獻在下降長期來看REITs中派息率對總回報的貢獻處于下降趨勢。近50年，美國權益型REITs年化回報率為11.45%，其中派息收益為7.26%，價格變動年化收益為4.09%。但從時間序列上看，派息率對REITs的貢獻長期處于下降趨勢中，及至最近十年，派息率的貢獻率下降至43%左右，而在上個世紀70年代這一數據大約為80%。新加坡的REITs派息率自2012年以來呈現下降趨勢，總回報中樞相對平穩，派息貢獻率在下降?；饍r格：估值分為底層資產估值與證券估值，有兩套常見估值方案REITs通用的估值方案有兩套體系，一套是FFO體系，其中FFO用來估算底層資產，P/FFO展

2、示REITs證券價格。另一套是NAV體系，其中NAV法用來估算底層資產，NAV溢價率體現了REITs證券價格。FFO估值體系：現金流折現法主觀性較強，逐步演化為P/FFO持有期凈現金流的預測頗有難度?；A設施類資產的細分種類很多，每種子行業底層產生現金流的邏輯和核心假設均不相同，并且需要預測未來2030年的現金流水平，對于投資者的產業理解能力和行業長期發展趨勢判斷提出了較高的要求。美國市場通常預測未來5年的現金流。折現率的選擇也有困難，或可參照類似資質的信用債收益率或股票的ROIC。折現率應與無風險收益率及市場對該類資產的風險溢價收益率相關。傳統的基礎設施類資產的交易不活躍，參考美國的情形，或可以類似資質的城投債收益率+溢價作為參考。周期特征初探：長期回報率決定P/FFO中樞，貨幣政策與盈利周期決定波動P/FFO的中樞取決于不動產的長期潛在回報率，屬于中長周期因素;FFO增速圍繞長期潛在回報率，受3年左右的經濟周期和貨幣政策影響而波動。因租金回報相對穩定，長期潛在回報主要看房價周期，即房價周期主導REITs。