戴德梁行：2021年未來社區及其趨勢探索（51頁）.pdf

1、近年來，在城市更新的推進過程中，對老舊物業采用大拆大建改造模式暴露的住房市場短時間內供需失衡、間接抬高居住成本，已經隨意拆除歷史建筑、規劃混亂等問題不可忽視。在“十四五” 規劃“全面提升城市品質”的篇章中，新型城鎮化建設工程專欄部分對城市更新、現代社區培育都提出了定量的目標，包括完成 21.9 萬個城鎮老舊小區改造、培育現代社區并實施大學生社工計劃，每萬城鎮常住人口擁有社區工作者 18 人等，這預示著越來越多的人力、物力、資源將向社區集中，并將涌現更多與社區建設發展相關的需求。 2021 年 4 月，國家發改委印發2021 年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務的通知鼓勵因地制宜將城中村改造為城市

2、社區;把“加強基層社會治理”作為“提升城市治理水平”的重點工作之一，強調“建設現代社區”，多方共同參與社區治理。無論是設定目標，還是計劃改造都是基于目前在社會進程中所面臨的痛點所做出的改進思路，具備預見性和引導性。預計未來舊改項目將側重保留老城區空間格局和肌理，促使開發商向“城市運營商”轉變。此外，由自然資源部組織編制的社區生活圈規劃技術指南已正式實施，對社區生活圈的規劃進行了系統的分類指導，旨在圍繞 15 分鐘步行范圍內，配置居民生活所需的功能和設施，社區市場的發展前景值得關注。未來社區為新型城鎮化發展提供了新方向和新借鑒，而多管齊下的政策也為社區鋪開了發展藍圖。未來社區作為新興事物目前仍處

3、于試點階段。從開發建設角度來說，試點的選擇可以通過兩種途徑來考慮，一是開發新建，二是拆除重建。根據浙江省政府的工作方案，開發新建類主要參照“標準地” 做法，實行帶方案土地出讓模式，集約開發、降低用地成本，以及約束開發商落實未來社區建設標準來實現資金平衡;后者則是通過地上地下增量面積合理限價出售出租以回籠資金。其次，可對存量物業進行優化升級來改善生活質量，如補充市政配套基礎設施、加裝電梯/無障礙設備、建設文體設施等。從老舊小區改造的實際實施情況來看，這部分主要依靠財政預算和專項資金，若是公房，則鼓勵產權單位出資修葺，居民出資僅占小部分。社會資本積極性較低，視乎個案而定。以廣州仰忠社區為例，改造資

4、金近 3000 萬元，市、區財政出資占 99.7%，居民集資僅占 0.3%。國務院關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見提出支持城鎮老舊小區改造規?；瘜嵤┻\營主體采取市場化方式;商業銀行提供信貸支持;鼓勵通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式吸引社會力量;同時落實相關稅費減免政策。同樣在廣州，恩寧街永慶坊選擇了 BOT，即建設 - 經營 - 轉讓模式，由政府公開招標項目，中標企業完成建設后進入一定期限的經營期，到期后交還政府。從企業角度來看，前提在于項目的可成長空間，同時也承擔了更多項目開發風險。另一方面，企業最終目的必定是追求利潤最大化，可能導致公共利益受損。因此，可持續的收益回報機制的保障對各參與方來說顯得尤為重要，這與后期物業的運營管理唇齒相依。在浙江湖州，創新金融支持模式為未來社區的試點運作提供了堅實保障。全省首創“未來社區貸”，在授信額度、審批流程和資本金比例上都獲得了支持;項目收益票據則打包了社區經營性物業發行金融產品。不管是新建還是改造，都應堅持政府主導、市場運營，調動參與者、投資主體的積極性，協調各方利益關系，建立長效機制方能推動持續發展。