首批公募基礎設施REITs全面解析：萬億藍海揚帆起航行遠自邇未來可期-211111（38頁）.pdf

1、除了上述的基本面、供需等因素以外，宏觀環境以及 REITs 標的資產所在行業環境變化均可能會導致 REITs 價格的變化與波動，但宏觀與行業環境的變化對 REITs 價格的作用路徑相對復雜，可能并無趨勢性的相關性。以利率為例來看，作為宏觀環境變化的核心代理變量之一，利率一方面與經濟基本面息息相關，一方面對資本市場環境也有較大影響。從 REITs 的角度來看，通常來說利率下降的環境下，債務成本降低且貼現率下降，對于 REITs 的估值和回報均是有利的，從美國 REITs 表現來看，在除金融危機及疫情沖擊以外的時間內，大部分時候 REITs 與利率存在一定的負相關關系。但利率變化不僅通過貼現率等方

2、式直接影響 REITs 價格，也會通過影響外部其他環境對 REITs 帶來一些間接影響，比如利率在下行通道時，宏觀經濟的長期增速往往也在下行，經濟的衰退會給 REITs 底層資產的運營帶來一定負面影響，這些影響可能會超過利率下降本身給 REITs 帶來的利好。國內的 REITs 起步時間較晚，當前數據量較少且利率短期波動較大趨勢暫不明顯，REITs 成立以來和利率的相關關系并不明晰，還有待進一步觀察。指引規定公募基礎設施 REITs 采取封閉式運作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的 90%。首批公募基礎設施 REITs 中，除平安廣交投廣河高速 REIT 年度最低分配比例為 95

3、%以外，其余 8 只產品的最低分配比例均為 90%，其中東吳蘇園 REIT 特別規定基金成立日起前 2 個自然年度的分配比例為 100%?，F金分派是 REITs 產品的核心收益來源之一，尤其是對于市場價值波動相對較低的基礎設施項目而言。根據產品招募說明書中披露的年可供分配金額測算值，以及首募金額，可以估算出首批 9 只公募基礎設施 REITs 年度現金分派率，從測算結果可以看到產權類項目的年度現金分派率大多在 4%-5%區間，而收益權類項目因到期項目要無償上交國家，期末無處置資產收益，資產的價值其實相當于分攤在存續期內，因此年度現金分派率要顯著高于產權類項目，大多在 8%以上。公募基礎設施 R

4、EITs 作為一類創新型投資品種，兼具股票、債券、公募基金的部分屬性，但與股票、債券、公募基金也存在較大差異。首先，公募基礎設施 REITs 采取公募基金的契約型模式，屬于公募基金市場的一員，與此前市場上的私募 REITs 相比，降低了投資者的參與門檻;但在定價方式、投資范圍限制上與傳統公募基金產品完全不同。其次，公募基礎設施 REITs 本質上是資產的 IPO，通過認購項目對應 ABS的全部份額，實現對底層標的項目股權的 100%穿透持有，從這個層面來看，公募 REITs 本質上與股票類似，是權益屬性突出的產品;但與股票產品不同的是，公募 REITs 在現金分派上有非常嚴格的高要求，且優質的基礎設施項目具備較強的逆周期、抗通脹屬性，因此波動相對較小。最后，公募基礎設施 REITs 高比例的現金分派要求使得其呈現一定的固定收益屬性，尤其是對于收益權類的產品而言，現金流相對穩定，在風險收益特征上會更類似“固收+”品種;但與債券不同的是，產品持有的是基礎設施項目的股權(或“股權+債權”)。