房地產行業年度策略：2022年地產展望向死而生-211114（48頁）.pdf

1、物業管理板塊 7 月下旬以來出現明顯調整，最開始的急跌主要受到監管政策擾動，我們認為影響已經基本消化完畢。7 月市場在反壟斷、“雙減”等政策沖擊下，對于監管政策的變化較為敏感，7 月 23 日八部委關于持續整治規范房地產市場秩序的通知中點名物業管理，引發市場對于物管行業政策轉向的擔憂。對此我們在 7 月 29 日文件助推物管發展，把握調整機遇、9 月 8 日成長日行千里，整合大幕開啟的報告中已有論述，2020 下半年起鼓勵物管行業市場化、規?；?、專業化發展的基調并未發生變化，市場監管更多打擊的是尾部公司，經營更加規范的頭部公司反而有機會擴大市場份額。當前物管板塊的主要矛盾是對房地產市場下行和房

2、企流動性問題的擔憂，這導致物管板塊8-10 月一直處于盤整探底的過程中。市場最初擔心銷售的快速下行可能通過兩個渠道影響物管公司業績：其一是短期內案場協銷相關的非業主增值服務收入可能減少，其二是中長期來看房企預售項目交付(包括關聯房企和第三方房企)轉化而來的在管面積可能縮減。而隨著越來越多房企出現流動性危機，部分房企出售物管公司股權補充現金流，市場對于關聯房企是否還能在戰略制定、組織賦能、面積交付、市拓協同、多元業務資源協同等方面持續支持物管公司快速發展產生疑問。盡管地產基本面下行可能還要持續一段時間，房企信用風險可能還未完全釋放完畢，但我們認為物管板塊當前估值水平已經較充分地反映了市場的悲觀預

3、期。隨著房地產政策的邊際改善，我們認為物管板塊情緒最差的時點或已過去，尤其對于關聯房企經營穩健、有能力把握收并購機遇、依靠而不依賴關聯房企的頭部物管公司而言，未來成長具有更高能見度，從 PEG 角度來看性價比凸顯，有望迎來中長期維度的投資機遇。一方面，頭部物管公司正在利用部分房企出售旗下物管公司的歷史性機遇，通過收并購快速補強產業鏈能力、擴充規模;另一方面，頭部物管公司對于關聯房企的依賴度相對更低，獨立運營的能力更強，能夠更好地抵抗關聯房企增速下行以及房地產市場周期波動的影響。收并購：“買方市場”將至，整合大幕開啟2021 下半年以來，幾個變化推動物管收并購市場越來越向“買方市場”靠攏。我們認

4、為頭部物管公司憑借更強大的資金和整合實力，有望抓住收并購市場優質供給增加的機遇，通過對價合適的收并購快速補強產業鏈能力、擴充規模，加快核心能力和集中度提升的步伐。我們認為本輪房地產下行周期與 2008、2011、2014 年等時期都不同，由于土地盈利能力下降、銷售政策更加嚴苛以及控負債的壓力，房企很難通過在企業間處理土地庫存來實現現金流改善。而物管行業正處于高景氣的成長階段，收并購市場熱度較高，越來越多出現流動性困難的房企選擇變現物管公司股權來緩解困境。根據中指院的數據，下半年以來，先后有三盛集團、富力地產、花樣年控股、當代置業等房企因為流動性問題處置旗下物管公司股權，中國恒大、新力控股、中國奧園仍在尋求出售旗下物管公司股權。