房地產行業（地產開發）2022年投資策略：2022破而后立曉喻新生-211022（36頁）.pdf

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1、從需求端來看：1.城鎮化進程衍生大量流動人口，進而催生剛性租賃需求;2.熱點城市高房價及限購限貸等政策衍生外溢需求;3.家庭結構變化間接增加租賃需求:如晚婚致置業年齡延遲因而延長個體租賃消費周期;人口單身化趨勢加劇帶來獨居率提升等。從供給端來看：1.租賃房源供給缺口較大;2.部分區域租賃市場不規范，行政監管及立法存在滯后或缺位現象。據鏈家數據，截至 2020 年末，我國租賃人口接近 2.3 億人，住房租賃市場租金GMV(Gross Merchandise Volume，年交易總額)超 1 萬億元;預期 2030 年，我國租賃人口或接近 3 億人，租金 GMV 對標 4.6 萬億元。目前我國住房

2、租賃市場租金 GMV 僅為美國(租賃人口超 1 億人，租金 GMV 超 3 萬億元)三分之一。綜合來看，基于人口規模及結構，可以預見我國租賃市場提升空間較大。2)目前我國租賃行業主要以市場化供應為主、政府為輔的供應結構，考慮到當前市場需求及消費升級傾向，我們認為房企系長租公寓將成為未來租賃供給的必然趨勢：1. 租賃用地供給顯著增加，房企系持續發力住房租賃市場。當前我國政府多次提及大力發展租賃住房，保障性住房建設目標也隨之列入各地“十四五”規劃。從 2021 年 22 城首批土地集中出讓成交情況來看，總涉租賃地塊數量受“競配建，競自持”及純租賃住房用地供給增加影響而大幅提升，達 247 宗;成交

3、建面達 394.4 萬平方米，預計將增加租賃住房 65735 套。當前半數百強房企已入局長租公寓，市場參與度不斷提升。2. 租賃需求及消費升級下，市場化租賃房源供應傾向品牌化、專業化。目前國內租賃物業供給仍為買方需求驅動為主，供給側房源絕大部分來自個人業主，市場效率低下。而形成品牌效應的房企系長租公寓以集中式物業為主，相對規范化、專業化。1. 租賃市場趨于規范化，底層資產盈利能力提升。長租公寓爆雷后市場曾一度低迷，但伴隨著行業監管政策升級及國企參與度提升，租賃市場逐漸驅逐“劣幣”。此外，審批優化、稅收優惠等政策的陸續出臺為長租企業提供良好的生長土壤。疫后主流長租公寓在政策利好背景下憑借規?；?/p>

4、應及母公司支持得以提升盈利能力。以龍湖冠寓為例，上海開業半年以上的成熟冠寓于 2021H1 出租率達90%以上，基本實現盈虧平衡。2. 降稅導向利于推動長租公寓健康發展。近日財政部、稅務總局和住房城鄉建設部發布關于完善住房租賃有關稅收政策的公告，就住房租賃企業增值稅等進行減負。長租公寓企業稅費負擔降低的導向有利于租賃行業改善成本，進一步提升盈利空間。3. 后續融資大方向 REITs 的放開利于盤活存量資產，促進租賃住房規?；l展。當前我國租賃行業融資產品多以住房租賃專項債及資產證券化產品為主，且發行主體以頭部企業居多，部分第三方租賃服務機構面臨融資難、融資貴等問題;此外疊加疫情影響，中小型長租公寓資金鏈斷裂風險加劇。反觀長租公寓當前處于政策紅利時期，供給需求錯位下未來現金流可期，優質物業具備規模性、運營力和現金流三大特征，公募 REITs 的開放利于企業在有限的資金條件下盤活更多存量資產，促進租賃住房規?；l展，有效提升市場租賃物業供給量。