《2025年房地產行業年度策略-250116（48頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《2025年房地產行業年度策略-250116（48頁）.pdf（48頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、中 泰 證 券 研 究 所專 業 領 先 深 度 誠 信2 0 2 5.1.1 6證券研究報告2025年房地產行業年度策略分析師：由子沛 執業證書編號：S0740523020005 Email： 分析師：侯希得 執業證書編號：S0740523080001 Email： 分析師：李垚 執業證書編號：S0740520110003 Email： 分析師：陳希瑞 執業證書編號：S0740524070002 Email：目錄目錄CONTENTS專 業 領 先 深 度 誠 信中 泰 證 券 研 究 所政策回顧及未來展望行業基本面數據及房企銷售數據行業土地市場數據板塊財務分析01.02.03.04.投資建議

2、05.風險提示06.gZ9UnZpYmUoPnP8OdN8OmOmMnPtOjMqQrQeRrQsN7NpPxOvPmOxPuOmMoMCONTENTS目錄CCONTENTS專 業 領 先 深 度 誠 信專 業 領 先 深 度 誠 信中 泰 證 券 研 究 所中 泰 證 券 研 究 所1政策回顧及未來展望政策回顧及未來展望政策回顧及未來展望 回顧2024年，房地產行業的政策定調出現了明顯的轉向，4月30日，政治局會議首次提出“統籌研究消化存量房產聚焦去庫存”；9月26日，政治局會議首次提要“促進房地產市場止跌回穩”，這兩輪的政策定調非常積極。以430和926時點提出的政策為綱領，中央及各地方層

3、面推動房地產行業筑底回穩的決心更加明確，相應的放松政策持續推出。從全國層面來看，包括下調首套房和二套房首付比例，下調房貸和公積金貸款利率，稅費減免，收購存量房，允許專項債用于收儲存量房和土地，通過貨幣化安置實施100萬套城中村及危舊房改造，加大“白名單”貸款力度等。從地方層面來看，各地持續放松限購政策，下調房貸利率下限等。展望2025年，“穩樓市”和“止跌回穩”的積極定調，凸顯中央對于推動房地產市場筑底企穩的決心。我們認為，政策有望從三個方向發力，一是“加大收儲力度”，即各地加碼收儲存量房和土地的力度，并以此為抓手推動構建房地產發展的新模式；二是需求端多措并舉，進一步降低購房門檻和購房成本、滿

4、足不同層面的購房需求和提升住房品質，釋放市場潛在需求；三是企業端，防范和化解房企的債務風險，滿足及支持房企的合理融資需求。預測2025年，考慮到當前行業供需兩端仍面臨一定壓力，需求端的購買力和信心較弱、供給端的有效土地供應較少，拿地規模依舊下滑，預計2025年行業數據仍然弱勢，筑底修復并非一蹴而就。我們預計2025年，商品房銷售面積增速為-5%、商品房銷售金額增速為-6%、房地產開發投資完成額增速為-9.5%、新開工面積增速為-15%、竣工面積增速為-15%。51 1-6 6月中央月中央&地方政策回顧地方政策回顧時間施政主體政策內容1月中央央行、金融監管總局、住建部：住房城鄉建設部與金融監管總

5、局聯合發布關于建立城市房地產融資協調機制的通知。地級及以上城市需建立融資協調機制，支持正常開發和暫時困難但資金平衡的項目融資需求，房地產融資協調機制落地央行：人民銀行繼續落實差別化住房信貸政策，指導金融機構有序降低存量首套房貸利率，配合城市政府因城施策調整房貸利率下限，支持剛性和改善性住房需求；央行重啟大規模抵押補充貸款（PSL），投放規模超3500億元，支持保障性住房建設、城中村改造和平急兩用基礎設施2月中央央行：2024年2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，5年期以上LPR下調25個基點，由4.2%調整至3.95%，為2019年以來最大單次降幅，房貸利率進一步接近歷史最

6、低水平自然資源部、國資委、稅務總局、金融監管總局：推進“全程網辦”，創新項目建設全生命周期登記，優化企業涉不動產登記服務，免收小微企業登記費3月中央政府工作報告:一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展，加快構建房地產發展新模式，推進保障性住房建設與供給地方北京：廢止“離異3年內限購”政策，離婚后購房不再受限購時間約束；杭州：購買二手房不再審核購房人資格，增值稅征免年限統一為2年；4月中央中央政治局會議：強調統籌消化存量房產與優化增量住房政策，推動房地產發展新模式，持續防范化解房地產風險，做好保交房工作，保障購房人合法權益人民銀行、金融監管總局：推動利率市場化改

7、革，因城施策精準實施差別化住房信貸政策，降低居民信貸成本，促進剛需和改善性需求釋放地方鄭州、煙臺、福州等：鄭州、煙臺、福州等地宣布階段性取消首套住房商業貸款利率下限，實際房貸利率由商業銀行市場化確定，以支持購房需求；長沙、成都宣布放開限購政策。5月中央住建部、自然資源部：推動在建已售項目交付，允許地方政府以“收回、收購”等方式處置閑置存量住宅用地，并用于保障性住房央行、金融監管總局：首套房商業貸款最低首付款比例降至15%，二套房降至25%；取消全國層面首套和二套住房商業貸款利率下限，調控權下放地方地方杭州：全面取消住房限購6月中央國務院常務會議：強調要統籌消化存量房產、盤活土地資源，推進已出臺

8、政策措施落地見效，探索穩市場新舉措，構建房地產發展新模式地方北京：首套房：首付款比例調整為20%，房貸利率最低為LPR-45BP；二套房：五環外首付比例降至30%，支持多子女家庭改善性需求，認定第二套住房為首套資料來源：wind、中國人民銀行官網、各地方政府官網、中泰證券研究所67 7-1212月中央月中央&地方政策回顧地方政策回顧時間施政主體政策內容7月中央三中全會：強調加快構建房地產發展新模式，加大保障性住房供給，滿足剛性和改善性住房需求，賦予城市房地產調控自主權，允許取消或調減住房限購政策中共中央政治局：堅持消化存量與優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，持續做好保交房工

9、作，防范化解房地產風險央行：5年期以上LPR下調10BP至3.85%，進一步降低購房成本，釋放需求潛力8月中央央行：扎實落實3000億元保障性住房再貸款政策，推動建立租購并舉的住房制度，支持保障性住房建設與供住建部：全國已籌集112.8萬套保障性住房，完成年度計劃的66.2%，投資金額達1183億元，進一步推進保交房工作9月中央中共中央政治局：提出加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活閑置土地，推動完善土地、財稅、金融等政策，推動房地產發展新模式央行、金融監管總局：央行降準0.5個百分點，公開市場逆回購利率下調20BP，釋放中長期資金約1萬億元，降低居民與企業資金成本地方全面優化限購與首付政

10、策：-廣州：全面取消住房限購政策。-上海：非滬籍居民外環外社保年限降至1年，外環外首套房首付降至15%，二套降至25%。-深圳：非核心區限購取消，首套房首付降至15%，二套降至20%，并支持多孩家庭按首套政策貸款大連、呼和浩特、沈陽市政府：支持居民提取住房公積金賬戶余額用于支付購房首付款，減輕居民置業資金壓力合肥、青島市政府：合肥、青島兩地發布政策支持國有企業收購商品住房，用作保障性住房，緩解市場存量壓力資料來源：wind、中國人民銀行官網、各地方政府官網、中泰證券研究所77 7-1212月中央月中央&地方政策回顧地方政策回顧時間施政主體政策內容10月中央財政部：允許專項債券用于土地儲備，支持

11、收購存量房用于保障性住房，優化稅收政策，研究調整普通住宅和非普通住宅標準央行：1年期和5年期以上LPR均下調25BP，分別降至3.1%和 3.6%，房貸利率再創新低，降低購房成本住建部：取消限購、限售、限價、普通住宅標準；下調首付比例至15%，降低存量房貸利率與換購稅費地方天津市政府：取消本市新建商品房和二手房限購政策，最低首付款比例統一為15%，不再設置價格上限優化限售與限價政策：-杭州：取消新出讓土地的限價要求，限售政策放松。-成都：新房與二手房取得產權證后即可上市交易。-西安：取消價格指導，降低購房限制11月中央全國人大常委會：通過化債議案，增加6萬億元地方政府專項債務限額，用于置換存量

12、隱性債務，推動經濟平穩發展財政部、稅務總局、住建部：對購買家庭唯一住房的契稅稅率降至1%（140以下）或1.5%（140以上）；取消普通住宅和非普通住宅標準，統一增值稅政策自然資源部：發布通知允許使用專項債資金回購閑置存量土地，優先收回企業無力開發的住宅和商服用地，改善土地供求關系地方北京市、上海市、深圳市政府：優化住房稅收政策，取消普通住房與非普通住房標準，銷售2年以上住房免征增值稅，促進住房市場流通長沙市政府：全面取消商品住房限售，取得不動產權證書后可上市交易，促進二手房市場活躍12月中央中共中央政治局：加力實施城中村和危舊樓改造，充分釋放剛性和改善型住房需求潛力；合理控制新增房地產用地供

13、應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作；推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度資料來源：wind、中國人民銀行官網、各地方政府官網、中泰證券研究所8與與20142014年的政策周期對比年的政策周期對比資料來源：中指研究院綜合整理、中泰證券研究所政策類型政策類型20142014年周期年周期本輪周期本輪周期限購2014年6月至9月，多數城市解除限購，至10月僅余北上廣深限購未取消多數城市解除限購，當前僅北上深、海南省部分城市限購未全部取消首付比例2016年2月，非限購城市首套首付比例最低20%二套最低首付30%2024年9月全國最低要求：首套及二套房商貸比例不低于15%；北京

14、、上海、深圳執行最低首套15%，二套20%-25%；房貸利率貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。2016年個人首套房貸利率下限約為3.43%除北上深外，其余城市取消利率下限。2024年10月新發放個人住房貸款利率約為3.15%。多個城市首套房貸利率已低于3%。交易稅費契稅：契稅：唯一住房：90m2及以下，1%稅率；90m2以上，1.5%稅率。二套住房：90m2及以下，1%稅率；90m2以上，2%稅率；北上廣深契稅稅率3%。增值稅：增值稅：北上廣深購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的另作規定，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。契稅：契稅：唯一住房：140m2

15、及以下的，1%稅率；140m2以上，1.5%稅率。二套住房：140m2及以下，1%稅率；140m2以上，2%稅率。增值稅：增值稅：北上廣深取消普宅和非普宅標準后，與全國其他地區適用統一增值稅政策，購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。去庫存政策2014年央行創設PSL為棚改提供長期穩定資金2014-2018年PSL凈新增3.4萬億元2015.8：要求棚改貨幣化安置不低于50%2015-2018：棚改實際開工量超2400萬套 2024.5：3000億元保障性住房再貸款收購存量房，盤活閑置土地 2024.10：通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造 融資政策2

16、014.9:支持房企在銀行間市場進行債務融資2015.9:下調房地產項目最低資本金比例（其他開發項目由30%降為25%）2022.9、2023.1:共推出3500億保交樓專項借款資金2022.11：推出2000億保交樓貸款支持計劃；出臺“金融16條”2024.1、2024.10：建立城市房地產融資協調機制，“白名單”項目信貸規模增加到4萬億元9CONTENTS目錄CCONTENTS專 業 領 先 深 度 誠 信專 業 領 先 深 度 誠 信中 泰 證 券 研 究 所中 泰 證 券 研 究 所2行業基本面數據及房企銷售情況102.2.行業基本面行業基本面2024年1-11月，行業景氣度持續下行，

17、市場情緒較弱，整體銷售表現不佳；房地產開發投資降幅持續擴大，新開工相對弱勢，竣工數據表現較弱，資金來源數據下滑。在政策定調放松后，年末行業銷售數據有所企穩。具體數據方面：2024年1-11月商品房銷售面積同比-14.3%，較2024年1-10月的增速上升1.5pct，商品房銷售金額同比-19.2%，較2024年1-10月的增速上升1.7pct。2024年1-11月房地產投資同比-10.4%，較1-10月增速下降0.1pct。2024年1-11月新開工增速同比-23.0%，較1-10月增速下降0.4pct。2024年1-11月竣工面積同比-26.2%，較1-10月增速下降2.3pct。2024年

18、1-11月房地產開發企業到位資金同比-18.0%，較1-10月增速上升1.2pct。112.1.2.1.行業基本面行業基本面-銷售銷售2024年1-11月，商品房銷售面積同比-14.3%，較2024年1-10月的增速上升1.5pct，銷售金額同比-19.2%，較2024年1-10月的增速上升1.7pct。當前行業銷售增速仍處下滑階段，但在“止跌回穩”及“穩樓市”的政策基調下，行業基本面開始企穩，年末整體市場熱度開始回升。展望2025年，在中央政治局會議的重要定調后，市場對政策的寬松預期有望進一步提升，我們預計，在“止跌回穩”的背景下，行業的各類放松政策有望加速出臺，并推動銷售逐步回穩。展望20

19、25年，我們預計，行業銷售面積同比-5%，銷售金額同比-6%。圖表：房地產銷售金額當月同比（右軸）及累計同比（左軸）資料來源：Wind、中泰證券研究所圖表：房地產銷售面積當月同比（右軸）及累計同比（左軸）資料來源：Wind、中泰證券研究所122.1.2.1.行業基本面行業基本面-銷售銷售展望2025年，我們預計，行業銷售面積同比-5%，銷售金額同比-6%。2024年在行業政策持續放松的背景下，行業銷售仍舊不振，年末銷售面積增速有所回升，此外，2024年房企拿地意愿仍低，2025年有效供應受限，因此，我們預測行業在供需仍弱的背景下，銷售面積同比下滑5%。2024年行業銷售金額也出現顯著下滑，各地

20、打折項目持續增多，對未來整體銷售均價造成沖擊，我們預計，在房企持續打折售房的背景下，2025年行業銷售均價將小幅下滑，并使得全年銷售金額同比下滑6%。資料來源：Wind、中泰證券研究所資料來源：Wind、中泰證券研究所132.1.2.1.行業基本面行業基本面-銷售銷售分區域銷售來看，東部、中部、西部及東北地區銷售規模分別同比-13.7%、-14.5%、-15.7%和-11.5%，東北區域表現最強，東部次之，各區域銷售增速均表現不佳，東北和東部地區相對優于其他區域。從銷售均價來看，2024年1-11月商品房累計銷售均價為9884.7元/平方米，較1-10月上升約22.7元/平方米。圖表：2024

21、年1-11月房地產分區域銷售情況資料來源：Wind、中泰證券研究所圖表：房地產當月銷售均價及累計銷售均價資料來源：Wind、中泰證券研究所142.2.2.2.行業基本面行業基本面-投資投資2024年1-11月，房地產開發投資額為93634億元，同比-10.4%，較1-10月下降0.1pct。綜合來看，我們認為市場在供需雙弱的情況下，投資數據短期難以企穩，但預計隨著政策端的持續發力帶動銷售的逐步回暖，房企也有望加大拿地力度，行業投資數據將探底回穩。展望2025年，我們預計，房地產開發投資額同比-9.5%。圖表：房地產開發投資額當月同比（右軸）及累計同比（左軸）資料來源：Wind、中泰證券研究所投

22、資方面：受房企拿地減少所影響，市場供給將減少，預計新開工同比下滑15%，同時過往較低的新開工數據將拖累竣工，預計竣工同比下降15%，綜合來看，投資受拿地、新開工、竣工等因素的綜合影響，預計房地產投資開發完成額同比下滑9.5%。152.2.2.2.行業基本面行業基本面-開竣工開竣工2024年1-11月，新開工增速同比-23.0%，較1-10月下降0.4pct，其中11月單月新開工面積同比-26.5%，較10月回升0.06pct；1-11月竣工面積同比-26.2%，較1-10月增速下降2.3pct。展望2025年，我們預計，新開工面積同比-15%，竣工面積同比-15%。我們認為，房企拿地強度下滑及

23、新開工意愿較低的情況下，行業投資數據及新開工增速將維持低位，未來仍難走強?？⒐し矫?，表現同樣弱勢，一方面是前期較弱的新開工面積傳導所致，另一方面是保交樓政策的力度逐步下降。圖表：新開工面積當月同比（右軸）及累計同比（左軸）資料來源：Wind、中泰證券研究所圖表：竣工面積當月同比（右軸）及累計同比（左軸）資料來源：Wind、中泰證券研究所162.3.2.3.行業基本面行業基本面-到位資金到位資金2024年1-11月，房地產開發企業到位資金同比-18.0%，較2024年1-10月增速上升1.2pct。分項來看，國內貸款、自籌資金、定金及預收款及個人按揭貸款增速分別為-6.2%、-11.0%、-25

24、.2%及-30.4%，各項數據均同比負增長，個人按揭貸款下滑幅度最大。當前，供需不振同時房企債務壓力較大，導致行業融資渠道仍處收縮狀態，但隨著中央表態“積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求”，4萬億“白名單”政策的釋放，以及需求端政策帶來的銷售回暖，房企到位資金情況未來有望逐步改善。圖表：到位資金當月同比（右軸）及累計同比（左軸）資料來源：Wind、中泰證券研究所圖表：資金來源當月同比及累計同比資料來源：Wind、中泰證券研究所172.4.2.4.房企銷售表現房企銷售表現根據克而瑞發布的中國房地產企業銷售TOP100排行榜，1-11月百強房企累計實現銷售金額3

25、7123億元，同比下降-32.9%，11月單月TOP100房企銷售同比-9.8%，下滑幅度有所收窄。綜合來看，中央政治局會議定調“止跌回穩”和“穩樓市”后，重點城市進一步放開限購政策，同時，全國下調房貸利率、首付比例、調低稅費，政策端保持發力。我們預計，隨著相關政策的持續出臺，銷售端基本面有望得到改善。圖表：全國商品房及TOP100房企累計銷售金額及同比資料來源：克而瑞、中泰證券研究所182.4.2.4.房企銷售表現房企銷售表現 房企銷售表現-TOP30圖表：TOP100房企月度銷售金額及同環比資料來源：克而瑞、中泰證券研究所CONTENTS目錄CCONTENTS專 業 領 先 深 度 誠 信

26、專 業 領 先 深 度 誠 信中 泰 證 券 研 究 所中 泰 證 券 研 究 所3行業土地市場數據203.1 3.1 推出建面與土地出讓金推出建面與土地出讓金土地推出建面方面，2024年Q3全國供給土地規劃建面8.27億方，同比增速為-14.2%。土地出讓金方面，2024年Q3全國實現土地出讓金0.72萬億，同比增速為-29.16%。土地推出規劃面積和成交金額同比下滑，可以看出土地市場整體表現與銷售市場趨同，市場目前正在經歷冷卻期。圖表：全國累計供給建面及同比資料來源：中指研究院、中泰證券研究所圖表：全國累計出讓金及同比資料來源：中指研究院、中泰證券研究所-40.00%-30.00%-20.

27、00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%0100000200000300000400000500000600000700000供給規劃建面(萬)同比(%)-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%0100002000030000400005000060000700008000090000土地出讓金(億元)同比(%)213.1 3.1 推出建面與土地出讓金推出建面與土地出讓金從Q3單月表現來看，2024年7-9月全國全口徑推出建面分別為2.40億平

28、、2.67億平、3.20億平，同比+7.53%、-18.66%、-22.42%。各月全口徑成交用地建面分別為1.36億平、1.28億平、1.37億平，同比-8.55%、-7.51%、-14.20%。全口徑出讓金分別為2057.35億元、2228.04億元、2920.38億元，同比-31.70%、-39.94%、-15.35%。圖表：全國單月推出和成交建面及同比資料來源：中指研究院、中泰證券研究所圖表：全國單月出讓金及其同比資料來源：中指研究院、中泰證券研究所-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%0100

29、002000030000400005000060000700008000090000100000推出規劃建筑面積(萬)成交建設用地面積(萬)推出規劃建筑面積-同比(%)成交建設用地面積-同比(%)-80.00%-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%020004000600080001000012000土地出讓金(億元)土地出讓金-同比(%)223.1 3.1 推出建面與土地出讓金推出建面與土地出讓金從城市能級來看，2024年Q3一線城市的土地出讓金為1066.96億元，同比-37.40%，占全國比重14.81%，二線城市的土地出讓金為2474.51億元，同

30、比-37.26%，占全國比重34.34%，三四線城市的土地出讓金為3664.3億元，同比-18.99%，占全國比重的50.85%?？傮w來看，2024年Q3一線城市土地出讓同比下降幅度較大，二線城市和三四線城市的土地出讓占全國比重較大。重點一線城市中，北京、上海、廣州、深圳在2024年Q3全口徑累計土地出讓金分別為311.92億元、385.78億元、331.38億元、37.89億元，同比分別為-28.23%、-43.93%、-31.29%、-61.88%。圖表：2024Q3各線城市土地出讓金及其同比資料來源：中指研究院、中泰證券研究所圖表：2024Q3一線城市土地出讓金及其同比資料來源：中指研究

31、院、中泰證券研究所1066.962474.513664.37205.77-40.00%-35.00%-30.00%-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%010002000300040005000600070008000一線城市二線城市三四線城市全國2024Q3（億元）同比-70.00%-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%020040060080010001200北京上海廣州深圳一線城市2024Q3（億元）同比233.1 3.1 推出建面與土地出讓金推出建面與土地出讓金圖表：2024Q3各線城市土地

32、出讓金及其同比資料來源：中指研究院、中泰證券研究所-300-200-10001002003004002023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-01 2024-02 2024-03 2024-04 2024-05 2024-06 2024-07 2024-08 2024-09一線城市同比（%）二線城市同比（%）三線城市同比（%）全國同比（%）243.2 3.2 溢價率溢價率從溢價率數據來看，2024年Q3土地出讓平均溢價率3.75%，相比

33、2023年Q3下降0.15個百分點。從城市能級來看，2024年Q3一線、二線、三四線城市土地出讓溢價率平均值分別為6.75%、3.14%、3.25%。從單月數據來看，2024年9月全國、一線、二線、三四線溢價率分別為4.24%、12.27%、1.97%、3.31%。分區域來看，2024年Q3珠三角的溢價率顯著高于其他區域，從單月數據來看，2024年9月東北、珠三角、中西部、長三角、環渤海溢價率分別為0.22%、10.34%、3.10%、4.01%、1.52%。圖表：各線城市單月全口徑土地溢價率資料來源：中指研究院、中泰證券研究所圖表：各區域城市單月全口徑土地溢價率資料來源：中指研究院、中泰證券

34、研究所0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%2022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-09一線城市二線城市三四線城市全國0.00%2.0

35、0%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%2022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-09東北珠三角中西部長三角環渤海253.2 3.2 溢價率溢價率圖表：各線城市單月全

36、口徑土地溢價率資料來源：中指研究院、中泰證券研究所圖表：各區域城市單月全口徑土地溢價率資料來源：中指研究院、中泰證券研究所0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%2022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-04

37、2024-052024-062024-072024-082024-09一線城市二線城市三四線城市全國0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%2022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-06202

38、4-072024-082024-09東北珠三角中西部長三角環渤海263.2 3.2 溢價率溢價率圖表：2024Q3各城市溢價率大于20%的地塊數（全口徑）資料來源：中指研究院、中泰證券研究所01020304050607080901002024Q3 超過20%溢價率的地塊數（個）273.2 3.2 溢價率溢價率圖表：2024Q3重點城市溢價率排名前十的地塊概況(住宅用地口徑)資料來源：中指研究院、中泰證券研究所地塊名稱地塊名稱地塊編號地塊編號城市城市用地性質用地性質規劃建筑面積規劃建筑面積()成交價成交價(萬元萬元)溢價率溢價率(%)嘉峪關市與玉門市交界處312線北側2024JX-04號國有建設

39、用地使用權嘉峪關市供電用地216671570.8615708500石洞街道510504-2024-C-001瀘州市商業/辦公用地8781410010.813072.11嚴陵鎮桂花社區1-1-19-269內江市住宅用地8306123940.1812702.24護國鎮510503-2024-B-013瀘州市住宅用地341971222.541621.89上合示范區規劃東西大通道南側、規劃溫州路東側370281006231GB00248W00000000青島市工業用地2959924390615.48臨海市東塍鎮燈城村（22-2-2地塊）331082101226006臨海市工業用地15946418055

40、3.13臨海市東塍鎮燈城村（22-2-1地塊）331082101226005臨海市工業用地167133980494.03溫州市豐雙片區鞋都單元E-12-1地塊溫州市豐雙片區鞋都單元E-12-1地塊溫州市工業用地83612375.54483.67臨海市括蒼鎮括蒼山米篩浪區塊（24-7地塊331082107212102臨海市商業/辦公用地74495210415.84溫州灣新能源科技產業園A-06c-3地塊溫州灣新能源科技產業園A-06c-3地塊溫州市工業用地120042470384.31283.3 3.3 流拍率流拍率圖表：全國土地單月流拍率（%）資料來源：中指研究院、中泰證券研究所0102030

41、405060流拍率(%)293.4 3.4 高總價及高溢價率地塊的城市分析高總價及高溢價率地塊的城市分析2024年Q3高總價地塊數共有4宗，全部分布在一線城市。從城市分布來看，2024年Q3總價超過50億元的地塊北京有1塊、上海有2塊、廣州1塊。圖表：2023年以來地價50億元地塊按城市分布資料來源：中指研究院、中泰證券研究所圖表：2023年以來地價50億元地塊按月分布資料來源：中指研究院、中泰證券研究所17145322111024681012141618北京 上海 廣州 廈門 深圳 杭州 天津 武漢 南京超過50億元的地塊數（個）303.4 3.4 高總價及高溢價率地塊的城市分析高總價及高溢

42、價率地塊的城市分析圖表：2024Q3土地總價超過50億元地塊概覽資料來源：中指研究院、中泰證券研究所宗地名稱宗地名稱城市城市規劃用途規劃用途成交總價成交總價(萬元萬元)規劃建筑面積規劃建筑面積()天河區臨江大道北側AT080722地塊廣州市二類居住用地R2兼容 商業用地B1,商務用 地B21175509175561北京市海淀區西北旺鎮永豐產業基地(新)H地塊HD00-0401-0120、0132、0162地塊二類城鎮住宅用地、零售商業用地北京市二類城鎮住宅用地、零售商業用地890100162895靜安區靈石社區N070402單元094a-14地塊上海市居住用地,辦公樓63656193228靜安

43、區曹家渡社區C050301單元9A-20地塊上海市居住用地56598749585東延路南、西華林街東蘇州市普通商品住房用地51988189635313.4 3.4 高總價及高溢價率地塊的城市分析高總價及高溢價率地塊的城市分析從高溢價率城市數量來看，2024年7月，全口徑土地溢價率超過20%的城市數目為17城（8月、9月分別為15、15城）；溢價率超過30%的城市數目為6城（8月、9月分別為9、10城）。住宅口徑土地溢價率方面，2024年7月，全口徑土地溢價率超過20%的城市數目為22城（8月、9月分別為14、17城）；溢價率超過30%的城市數目為14城（8月、9月分別為9、13城）。圖表：按全

44、口徑溢價率的城市數目分布情況資料來源：中指研究院、中泰證券研究所圖表：按住宅溢價率的城市數目分布情況資料來源：中指研究院、中泰證券研究所0510152025303540452023/1/12023/2/12023/3/12023/4/12023/5/12023/6/12023/7/12023/8/12023/9/12023/2023/2023/2024/1/12024/2/12024/3/12024/4/12024/5/12024/6/12024/7/12024/8/12024/9/110%15%15%20%20%30%大于30%05101520253035402023/1/12023/2/1

45、2023/3/12023/4/12023/5/12023/6/12023/7/12023/8/12023/9/12023/10/12023/11/12023/12/12024/1/12024/2/12024/3/12024/4/12024/5/12024/6/12024/7/12024/8/12024/9/110%15%15%20%20%30%大于30%323.5 3.5 各省市土地出讓金統計各省市土地出讓金統計圖表：2024年Q3各省市全口徑出讓金及增速資料來源：中指研究院、中泰證券研究所-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%02004006008001

46、000120014001600山東福建河南河北新疆建設兵團重慶湖南湖北海南江西黑龍江天津陜西貴州新疆江蘇安徽上海吉林寧夏甘肅山西四川廣西浙江云南內蒙古遼寧廣東北京青海土地出讓金（億元）同比33CONTENTS目錄CCONTENTS專 業 領 先 深 度 誠 信專 業 領 先 深 度 誠 信中 泰 證 券 研 究 所中 泰 證 券 研 究 所4板塊財務分析344.1.4.1.板塊財務分析板塊財務分析-營業收入營業收入我們選取申萬房地產板塊的117家公司，以2024年三季報數據作為板塊數據的樣本，另選取5家A股上市公司中銷售排名靠前的大中型房企，作為5家大中型房企進行著重分析，這5家包括：萬科A、

47、招商蛇口、濱江集團、保利發展、華發股份。2024年前三季度，板塊整體營業收入同比增速-26.21%，5家大中型房企營業收入同比增速-15.23%，2024年前三季度，5家大中型房企的收入表現強于板塊。圖表：板塊營業收入及同比增速資料來源：Wind、中泰證券研究所圖表：5家大中型房企營業收入及同比增速資料來源：Wind、中泰證券研究所354.2.4.2.板塊分析板塊分析-歸母凈利潤歸母凈利潤2024年前三季度，板塊整體歸母凈利潤同比-53.44%，5家大中型房企歸母凈利潤分別同比為-112.91%。前三季度，5家大中型房企的業績表現明顯弱于板塊。圖表：板塊歸母凈利潤及同比增速資料來源：Wind、

48、中泰證券研究所圖表：5家大中型房企歸母凈利潤及同比增速資料來源：Wind、中泰證券研究所364.3.4.3.板塊財務分析板塊財務分析-銷售回款銷售回款2024年前三季度，板塊整體銷售商品及提供勞務收到的現金同比-34.91%，5家大中型房企銷售商品及提供勞務收到的現金同比-33.58%，5家大中型房企的銷售回款表現強于板塊。整體來看，行業銷售數據下滑的背景下，房企在未來一段時間內銷售回款方面仍將面臨較大壓力。圖表：板塊銷售商品、提供勞務收到的現金及同比增速資料來源：Wind、中泰證券研究所圖表：5家大中型房企銷售商品、提供勞務收到的現金及同比增速資料來源：Wind、中泰證券研究所374.4.4

49、.4.板塊財務分析板塊財務分析-盈利能力盈利能力2024年前三季度，板塊整體銷售毛利率13.30%，銷售凈利率為-3.61%，5家大中型房企銷售毛利率為12.11%，銷售凈利率為0.39%，板塊整體盈利能力有所下滑，而5家大中型房企的盈利能力明顯好于板塊?？傮w來看，5家大中型房企盈利能力及運營能力顯著優于板塊，在行業政策持續放松的背景下，未來有望率先受益于行業的復蘇。圖表：板塊銷售毛利率及銷售凈利率資料來源：Wind、中泰證券研究所圖表：5家大中型房企銷售毛利率及銷售凈利率資料來源：Wind、中泰證券研究所384.5.4.5.板塊財務分析板塊財務分析-費用管控費用管控2024年前三季度，板塊整

50、體期間費用率為10.70%，5家大中型房企期間費用率為6.24%?？傮w來看，三季度，板塊整體費用率有所下降，而5家大中型房企的費用管控能力顯著優于板塊。圖表：板塊期間費用率資料來源：Wind、中泰證券研究所圖表：5家大中型房企期間費用率資料來源：Wind、中泰證券研究所394.6.4.6.板塊財務分析板塊財務分析-少數股東損益占比少數股東損益占比2024年前三季度，板塊整體少數股東損益占比同比0.29%，5家大中型房企少數股東損益占比同比為0.62%，5家大中型房企的少數股東損益占比較多。圖表：板塊少數股東權益及占比資料來源：Wind、中泰證券研究所圖表：5家大中型房企少數股東權益及占比資料來

51、源：Wind、中泰證券研究所404.7.4.7.板塊財務分析板塊財務分析-貨幣資金貨幣資金2024年前三季度，板塊整體在手貨幣資金同比-22.56%，5家大中型房企在手貨幣資金同比-16.00%，三季度，5家大中型房企在手貨幣資金的降幅小于板塊。圖表：板塊貨幣資金及同比增速資料來源：Wind、中泰證券研究所圖表：5家大中型房企貨幣資金及同比增速資料來源：Wind、中泰證券研究所414.8.4.8.板塊財務分析板塊財務分析-現金短債比現金短債比2024年前三季度，板塊整體的現金短債比為0.82，5家大中型房企的現金短債比為1.39?？傮w來看，板塊整體短期償債壓力增加，而5家大中型房企的短期償債能

52、力明顯優于板塊。圖表：板塊現金短債比資料來源：Wind、中泰證券研究所圖表：5家大中型房企現金短債比資料來源：Wind、中泰證券研究所424.9.4.9.板塊財務分析板塊財務分析-財務杠桿率財務杠桿率2024年前三季度，板塊整體資產負債率為74.67%，5家大中型房企資產負債率分別為72.59%。2023年前三季度，板塊整體剔除預收賬款后的資產負債率為56.88%，5家大中型房企剔除預收賬款后的資產負債率為63.98%?？傮w來看，板塊整體杠桿率有所下降，而5家大中型房企的杠桿率優于板塊，在“去杠桿”政策的指引下，房企的負債率普遍得到了改善。圖表：板塊資產負債率資料來源：Wind、中泰證券研究所

53、圖表：5家大中型房企資產負債率資料來源：Wind、中泰證券研究所434.10.4.10.板塊財務分析板塊財務分析-凈負債率凈負債率2024年三季度，板塊整體凈負債率為105.61%，5家大中型房企凈負債率為60.25%?？傮w來看，過去幾年，受制于貨幣資金的快速減少，板塊整體凈負債率趨于上升，而5家大中型房企的凈負債率相對于板塊更低。圖表：板塊凈負債率資料來源：Wind、中泰證券研究所圖表：5家大中型房企凈負債率資料來源：Wind、中泰證券研究所42.77%51.65%52.09%60.25%0%10%20%30%40%50%60%70%2021202220232024Q3大中型房企凈負債率（大

54、中型房企凈負債率（%）74.35%85.90%100.69%105.61%50%54%58%62%66%70%74%78%82%86%90%94%98%102%106%110%2021202220232024Q3板塊凈負債率（板塊凈負債率（%）44CONTENTS目錄CCONTENTS專 業 領 先 深 度 誠 信專 業 領 先 深 度 誠 信中 泰 證 券 研 究 所中 泰 證 券 研 究 所5投資建議45投資建議投資建議2024年，房地產行業延續了自2021年下半年以來的下滑態勢，行業基本面數據全面下行，銷售端表現不佳，房企在資金端承壓。在供求關系發生重大變化的背景下，行業和公司的發展都面

55、臨了前所未有的挑戰。當前從中央到地方的各級政府，政策均保持著較強的支持力度，各項寬松政策的持續推進有助于扭轉當前樓市的預期，我們預計，隨著政策端的持續放松，行業的新模式持續探索，未來房地產行業將實現健康平穩的發展。從行業基本面來看，當前房地產行業仍處于下行調整期，銷售和投資等各項數據均持續回落。但在政策放松力度持續加大的情況下，行業下行趨勢減緩，未來基本面將探底回穩。從板塊財務表現來看，2024年前三季度房企的盈利能力與現金流普遍承壓，但隨著政府讓利以及集中供地利潤空間的改善，行業的利潤率有望得到改善；同時隨著供需兩端政策的密集出臺，房企資金鏈的緊張也有望逐步得到緩解。從房企來看，頭部央企、國

56、企和安全穩健的部分民企的市場份額有望進一步提升。在“穩樓市”和“止跌回穩”的積極定調下，政策端持續推動房地產市場筑底企穩，寬松政策持續推進，未來有望推動整體行業復蘇與估值修復。我們建議重點關注業績穩定性強、經營能力土儲、信用優勢明顯的頭部房企，如招商蛇口、中華企業等，并關注濱江集團、保利發展、華發股份、城投控股等，港股相關受益標的包括貝殼、綠城中國等，并維持板塊“增持”評級。46CONTENTS目錄CCONTENTS專 業 領 先 深 度 誠 信專 業 領 先 深 度 誠 信中 泰 證 券 研 究 所中 泰 證 券 研 究 所6風險提示47風險提示風險提示 房地產政策放松力度不及預期：受調控政

57、策所影響房地產政策放松力度不及預期：受調控政策所影響，行業銷售規模低于預期行業銷售規模低于預期。居民購買力下滑導致銷售不佳：受宏觀經濟影響居民購買力下滑導致銷售不佳：受宏觀經濟影響，居民收入下降居民收入下降，使得可用于購房及還貸的金額減少使得可用于購房及還貸的金額減少。各地城中村政策執行力度不及預期：如地方財政收入不及預期各地城中村政策執行力度不及預期：如地方財政收入不及預期，將間接影響到前期的投入規模將間接影響到前期的投入規模。研報使用信息更新不及時：研報發布的信息可能與實時信息存在更新不及時的情況研報使用信息更新不及時：研報發布的信息可能與實時信息存在更新不及時的情況。行業規模測算偏差風險

58、：本報告主觀假設數據較多行業規模測算偏差風險：本報告主觀假設數據較多，受宏觀及政策影響較大受宏觀及政策影響較大，存在測算有偏差的風險存在測算有偏差的風險。48重要聲明重要聲明中泰證券股份有限公司中泰證券股份有限公司（以下簡稱以下簡稱“本公司本公司”）具有中國證券監督管理委員會許可的證券投資咨詢業務資格具有中國證券監督管理委員會許可的證券投資咨詢業務資格。本報告僅本報告僅供本公司的客戶使用供本公司的客戶使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告基于本公司及其研究人員認為可信的公開資料或實地調研資料，反映了作者的研究觀點，力求獨立、客觀和公正，結

59、論不受任何第三方的授意或影響。本公司力求但不保證這些信息的準確性和完整性，且本報告中的資料、意見、預測均反映報告初次公開發布時的判斷，可能會隨時調整。本公司對本報告所含信息可在不發出通知的情形下做出修改，投資者應當自行關注相應的更新或修改。本報告所載的資料、工具、意見、信息及推測只提供給客戶作參考之用，不構成任何投資、法律、會計或稅務的最終操作建議，本公司不就報告中的內容對最終操作建議做出任何擔保。本報告中所指的投資及服務可能不適合個別客戶，不構成客戶私人咨詢建議。市場有風險，投資需謹慎。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。投資者應注意，在法律允許的情況下，本公司及其本公司的關聯機構可能會持有報告中涉及的公司所發行的證券并進行交易，并可能為這些公司正在提供或爭取提供投資銀行、財務顧問和金融產品等各種金融服務。本公司及其本公司的關聯機構或個人可能在本報告公開發布之前已經使用或了解其中的信息。本報告版權歸“中泰證券股份有限公司”所有。事先未經本公司書面授權，任何機構和個人，不得對本報告進行任何形式的翻版、發布、復制、轉載、刊登、篡改，且不得對本報告進行有悖原意的刪節或修改。