房地產行業2022年投資策略：快周轉的異化、式微與行業新生-211118（36頁）.pdf

1、快周轉的初心是不囤地不捂盤，賺經營的錢而不是土地升值的錢?？熘苻D(快速周轉)一詞最早出現在 2008 年，最初的含義“不囤地、不捂盤、快速銷售”，賺開發的錢而不是土地升值的錢，對立面是“囤地模式”?？熘苻D的最初意義并不涉及杠桿操作和資金調配，同時由于其不囤地，無法分享土地升值，因而在拿地時無法計入過多的房價上漲，拿地利潤率反而要求更高?？熘苻D從 2015 年開始逐漸成為行業的普遍追求，成為幾乎所有主流開發商(至少在口頭上)的戰略選擇。原因包括兩方面： 一方面是市場對房價上漲速度的預期降低，同時地貨比迅速提高，囤地模式本身變得無利可圖;另一方面或許更重要，那就是在低利潤、高去化、快回款的條件下，

2、房企開始放棄對拿地利潤率的追求，轉而關注自有資金(年化)回報率。在拿地利潤本身較低的情況下，提高自有資金回報率的方法只能是少占用自有資金，于是或明或暗、或有息或無息的各類杠桿被充分利用。同時，由于當時的市場環境去化快、回款快，無息負債可以很快替換掉有息負債，并形成再一次的循環。最終，任何自有資金和任何外部資金(股/債)都被充分利用。這就是快周轉的“異化”。(后續提到的“快周轉”指的均是異化后的快周轉。)快周轉從“不囤地不捂盤”異化為“追求自有資金回報”，并成為越來越多房企的普遍追求，是 2015 年以來行業發生的最大變革。憑借快周轉戰略，很多房企實現了數倍的規模增長(雖然質量有所下降)，這是行

3、業最好的時代;歸咎快周轉戰略，很多房企加杠桿于無形(變得對現金流極度敏感)，這也是行業最壞的時代?？陀^地講，快周轉是特定條件組合下的最優解，是充分利用一定時期的市場特點來獲得最高自有資金回報的結果。但是，最優解往往是最不穩定解?？熘苻D的核心外部條件是融資順暢、銷售回款快和資金自由調配，核心內部條件是極強的投資能力、營銷能力和運營能力。任何一個核心條件的小幅改變都會使得最后的結果大幅偏離預期。同時，在模式本身的不穩定性之外，還會產生兩方面的問題： 企業易學難精：快周轉模式的前端是花式融資和跑馬圈地，后端是迅速回款和資金調配。前端易學，后端難精。在 2021 年之前，實際上只要愿意接受較高的融資成

4、本，花式融資并不難實現(監管政策總有對策)，同時只要接受較低的土地質量，跑馬圈地也很容易。問題是，后端的迅速回款和資金調配，不僅需要市場配合，還要求企業具備很強的綜合實力，這一點非常難。前端容易，后端困難，中間的時間差造就了 2018 年至 2020 年間，很多房企的“虛假繁榮”，盛名之下其實難副。加劇行業內卷：快周轉是行業利潤壓縮的結果，同時也反過來加速了行業利潤的壓縮?；剡^頭來看，快周轉當然造就了一些企業的成功，但整體上是行業的失敗。因為：1.快周轉要求產品的標準化(差異化的產品需要時間打磨，無法滿足快回款要求)，加劇了本就嚴重的同質化競爭;2.快周轉淡化利潤要求，抬高了整體地價，壓低了行業整體利潤，看似賺了錢但其實就是加杠桿的錢?？熘苻D讓行業享受了金融的紅利，也淪為了金融的工具。