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房地產行業定量測算框架-20211122（22頁）.pdf

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房地產行業定量測算框架-20211122（22頁）.pdf

新增供應主要來自截至 2021 年底還未開工的土地，與 2022 年當年新增開工，并在年內達到預售條件的增量庫存。從房企經營周期的角度，我們假設房企從拿地到開工的平均3個月，開工到達到預售為6個月。2021年11 月至2022 年 4 月新增拿地將在2022 年達到預售狀態形成增量供應。因此，對于2022 年增量供應的定量測算，核心是對2021 年10 月后連續六個月內的拿地建筑面積進行定量測算。2015 年來，房地產資金來源中銷售回款(定金、首付款及按揭)到位單季度同比與100 城商品房用地成交建筑面積同比變化關聯性較強，并且銷售回款領先拿地半年左右。2021 年后，由于行業信用事件增加，預售資金監管收緊，導致行業可拿地現金受限。造成銷售回款同比增長上升，但拿地同比下降的背離。由于全國層面的新增商品房用地的規劃建筑面積難以獲取，我們假設拿地到開工的速度保持平穩，拿地的增速對應3 個月后左右的開工，同時維持開工后 6 個月形成供應的開發周期推算。從 2021 年 10 月至 2022年3 月的拿地增速對應 2022 年全年的新增供應增速。在當前環境下，由于整體融資環境及預售資金監管政策較為嚴格，房企拿地現金流相對緊張。對于2021 下半年的銷售回款規模，我們按照20%的受限資金比例進行假設，對資金到位回款增速進行假設和修正。對于2021 年新增供應的測算過程如下：

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