《房地產行業：當前房地產如何破局？-230701（23頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《房地產行業：當前房地產如何破局？-230701（23頁）.pdf（23頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、 國海證券研究所 請務必閱讀正文后免責條款部分 2023 年年 07 月月 01 日日 深度深度研究研究 房地產房地產研究研究 研究所 證券分析師：夏磊 S0350521090004 Table_Title 當前房地產如何破局？當前房地產如何破局？最近一年走勢 相關報告 地方政府如何破解債務難題財政專題研究報告之二*夏磊2023-06-26 債務管理的國際經驗 財政專題研究報告之一*夏磊2023-06-10 三四線房地產市場怎么走？開年看地產系列*夏磊2023-04-16 金融月度數據能否反映房地產的熱度*夏磊 2023-04-06 什么是房地產新的發展模式*夏磊2023-04-03 二線房地

2、產市場怎么走？開年看地產系列*夏磊2023-03-17 一線房地產市場怎么走？開年看地產系列*夏磊2023-02-16 2023 年房地產市場展望（政策篇）*夏磊2023-01-09 2023 年房地產市場展望（需求篇）*夏磊2022-12-23 2023 年房地產市場展望（供給篇）*夏磊2022-12-21 曙光乍現2023 年中國宏觀經濟政策展望*夏磊2022-12-10 房地產這十年六普七普數據對比*夏磊2022-09-22 投資要點：投資要點：2023 年開年，市場短暫出現小陽春，主要原因是疫情期間積壓需求釋放，但市場回暖基礎弱，4、5 月商品房銷售降溫明顯。復蘇勢頭未能持續，引發市場

3、擔憂，這是趨勢性的下降還是季節性回調？供應端總量收縮、結構錯配，需求端預期下行、購買受限，該如何破局？我們認為，破局要以有效供給為基礎，以供給主體的穩健運營為支持，以釋放需求提升預期為抓手，多主體發力，對目前市場面臨的問題逐個擊破。供供應應端收縮，結構性問題突出端收縮，結構性問題突出 土地供應總量下降，導致新房供應承壓。供應主體中，眾多房企陷入土地供應總量下降，導致新房供應承壓。供應主體中，眾多房企陷入流動性危機，導致部分土地無法開發；而地方國資平臺公司，供應節流動性危機，導致部分土地無法開發；而地方國資平臺公司，供應節奏緩慢。土地供應結構錯配，也導致庫存去化難，區位、品質難以滿奏緩慢。土地供

4、應結構錯配，也導致庫存去化難，區位、品質難以滿足當前購房需求。足當前購房需求。1、量：有效供應不足量：有效供應不足 新房供應量下滑明顯。新房供應量下滑明顯。2023 年 1-5 月，重點 30 城商品房供應量比2021 年同期下降 42%，比近五年平均供應量低 25%。供求比從 2020年 1-5 月至 2023 年同期，由 1.06 跌至 0.77。4 月后，推盤下滑明月后，推盤下滑明顯，供應乏力。顯，供應乏力。4 月、5 月重點 30 城市中超七成的城市新推盤面積環比降低。市場可推售新盤減少，在售項目以順銷盤、尾盤銷售為主。新房供應不足，源于新房供應不足，源于 2022 年全國土地供應量下

5、滑。年全國土地供應量下滑。2022 年全國住宅類用地共成交規劃建筑面積 12.3 億平，同比下降 30.8%，致使2023 年無充足的新增商品房可以供應。2023 年 1-5 月全國土地成交建筑面積持續下滑，給今年下半年及之后的新房供應帶來壓力。2、主體：房企危機主體：房企危機后開發能力下降，地方國資平臺公司開發周期長后開發能力下降，地方國資平臺公司開發周期長 眾多房企陷入流動性危機，新增供應受阻。眾多房企陷入流動性危機，新增供應受阻。據不完全統計，2020 年全口徑銷售額 50 強房企中，已有 22 家出險企業，2023 年仍舊是還-0.2105-0.1661-0.1216-0.0772-0

6、.03280.011622/6 22/7 22/9 22/1022/1122/12 23/1 23/2 23/3 23/4 23/5 23/6滬深300證券研究報告 請務必閱讀正文后免責條款部分 2 政策性銀行發力促基建*夏磊2022-07-27 從新生兒數量看入學壓力*夏磊2022-07-22 平臺經濟如何發揮穩就業作用？*夏磊2022-07-06 下半年房地產政策展望*夏磊2022-06-23 再論房地產的八大行業價值*夏磊2022-05-29 基建哪些領域會超預期增長？*夏磊2022-05-26 穩增長的四大基建發力點*夏磊2022-05-06 穩增長的專項債進度如何？*夏磊2022-0

7、3-22 從政策松到市場穩要多久？*夏磊2022-03-13 服務新市民能否成為經濟增長點？*夏磊2022-03-07 開年看地產：三四線城市房地產市場韌性如何*夏磊2022-02-14 開年看地產：一線城市房地產市場韌性如何*夏磊2022-02-12 開年看地產：二線城市房地產市場韌性如何*夏磊2022-02-08 投資篇：穩增長靠什么？進度如何？*夏磊 2022-01-17 穩增長的“兩新一重”2021-12-31 預售資金如何才能良性循環*夏磊 2021-12-20 釋放消費潛力的四大路徑*夏磊 2021-12-17 中央經濟工作會議的六大政策內涵*夏磊 2021-12-11 發展保障性

8、租賃住房對投資有多大拉動？*夏 磊2021-12-08 開發的落寞，物業的崛起房地產行業年度策略報告*夏磊2021-11-30 房地產市場下行，地方政府怎么辦？*夏磊 2021-11-09 房地產稅有什么征收效果？國際版本研究*夏磊2021-11-01 房地產稅征收會有什么影響？首批房產稅 試點效果回顧*夏磊2021-10-24 房地產稅要推出了嗎？*夏磊2021-10-17 債高峰，房地產開發投資金額也同比持續下降。房企嘗試通過收并購解決流動性問題，但整體進度較慢，未能形成有效的新增住宅供應，無法彌補 2022 年全國土地供應下滑導致的住宅供應缺口。地方國資平臺公司成為待供應主力，但項目開發

9、周期長。地方國資平臺公司成為待供應主力，但項目開發周期長。2022 年地方國資平臺公司拿地占比提升，但不同于高周轉房企，其項目推進速度比較緩慢，在土拍市場托底拿地，更多是出于穩定市場的考慮，一般會在拿地后再交由專業的開發商開發地塊，中間存在較長時差。由于地方國資平臺公司拿地后無法快速轉化，致使住宅后續入市供應更加不足。3、結構：區位、戶型、品質錯位結構：區位、戶型、品質錯位 區位方面，存在錯配。區位方面，存在錯配。過去土地供應郊區化，缺乏核心區土地供應，與需求不符。北京、上海、深圳、廣州城市核心區住宅用地供應非常稀缺，經歷市場下行后，購房者已經回歸理性，更注重通勤時間等實打實的居住功能屬性，當

10、前需求逐步向核心區回流，而土地供應郊區化，難以有效匹配需求。戶型方面，供需不匹配。戶型方面，供需不匹配。房企高周轉時代，產品多為剛需走量，供應以 90 平上下戶型為主，目前的推盤未根據需求及時改變思路。北京、上海、南京、成都均出現剛需產品供大于求的情況。品質方面，難以契合改善需求。品質方面，難以契合改善需求。2015 年開始，很多企業憑借高周轉，實現了規模突進，并利用規模優勢實現了更為便利的加杠桿融資，但該時期的住宅同質化現象嚴重。2020 年開始，行業融資監管新規出臺，疊加銷售下行、預售資金監管收緊，房企利潤空間受到擠壓，產品建造成本不斷壓縮，住房品質進一步降低，住房品質無法契合改善需求?，F

11、存庫存無法匹配新增需求，部分存量會成為去化不掉的“死庫存”?，F存庫存無法匹配新增需求，部分存量會成為去化不掉的“死庫存”。由于 2022 年成交量縮減，全國商品住宅歷史庫存處于相對高位，但與目前的市場需求存在偏差，匹配度低，導致存量產品去化緩慢。庫存多以地產大建設時代建造的品質較低、同質化產品為主，無法打動改善客戶。近期，越來越多城市設置合理土拍價格上限，以搖號作為土拍最終環節，在土地出讓環節給開發商預留了充足利潤空間，未來這些項目的產品將有可能增加配置，提高性價比，更符合改善新需求，這將會導致之前尚未銷售的低品質庫存面臨去化難問題。需求端回歸理性，改善需求端回歸理性，改善性需求成為主力性需求

12、成為主力 基于城鎮化、人口遷移、住房消費升級，中長期的購房需求仍在，但基于城鎮化、人口遷移、住房消費升級，中長期的購房需求仍在，但購房回歸理性，成交周期拉長。購房需求向改善發展，對住房提出新購房回歸理性，成交周期拉長。購房需求向改善發展，對住房提出新要求，但現存需求端部分政策限制購買力釋放，購房預期也較弱。要求，但現存需求端部分政策限制購買力釋放，購房預期也較弱。5V8ZqUuYMBgYlYsOnQ9PaO8OpNoOsQnOiNpPsNeRoOsR8OoOpPuOmMxOvPoMsQ證券研究報告 請務必閱讀正文后免責條款部分 3 實現共同富裕的房地產路徑*夏磊2021-10-10 房企債務周

13、期形成及演化*夏磊 2021-09-23 1、需求充足，但購房回歸理性需求充足，但購房回歸理性 我國中長期的新增購房需求仍舊充足。受我國中長期的新增購房需求仍舊充足。受城鎮化水平穩步提升、城市間人口遷移、住房消費升級、住房改善需求增加、經濟增長帶動居民住房消費、家庭規模小型化等影響，我國中長期新增住房需求充足。但在需求充足的同時，我國全國城鎮家庭戶人均住房間數已由 2010年的 0.9 間增加至 1.1 間，我國已告別住房短缺，購房也回歸理性。我國已告別住房短缺，購房也回歸理性。2、購房需求發生變化購房需求發生變化 從剛需購房到改善購房，改善時代到來。從剛需購房到改善購房，改善時代到來。從全國

14、統計口徑看，套均面積、套均金額上升，改善群體成交成為主流，2023 年 5 月，全國商品房成交平均價格 11400 元/平，創近幾年同期新高。熱點城市改善成交比例也呈上升趨勢。新需求群體出現，為產品提出新要求。新需求群體出現，為產品提出新要求。房地產大建設時代，以剛需客群買房“上車”為主。存量時代，購房者需求從簡單的居住要求，逐步向功能、品質改善需求轉化，“以舊換新”、“以小換大”等改善性住房需求占比增加，大量置換需求等待釋放。隨著新需求群體的增多，市場缺乏可匹配產品。品質改善需求，退休改善需求，家庭結構變化導致的功能改善需求等，均是未來的新需求方向。3、需求被政策因素限制需求被政策因素限制

15、各地現存政策中，仍存在一定的優化空間。一線城市，各地現存政策中，仍存在一定的優化空間。一線城市，首套房認定標準嚴格，執行“認房又認貸”。二套房首付比例高，針對買一賣一等合理置換需求，首付壓力大。非戶籍人口買房限制嚴格，部分城市非熱點區域也需要連續繳納 5 年社保，才能獲得購房資格，極大延遲剛需購房入市時間。二線城市，二線城市，部分城市二套房首付比例高，限制改善人群購房，多數城市房貸利率加點仍比較高，存在下調空間。三四三四線城市，線城市，在支持發展保障性租賃住房，穩定房價，提振購房者信心方面還有待出臺政支持。4、購房預期亟待改善購房預期亟待改善 當前居民購房意愿整體在下降。當前居民購房意愿整體在

16、下降。中國人民銀行 4 月 3 日公布的 2023年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告 顯示，問及未來三個月準備增加支出的項目時，17.5%居民選擇購房，近六年居民購房意愿總體保持下降態勢。期房交付問題影響購房者信心。期房交付問題影響購房者信心。2021 年以來，房地產開發企業陸續出現流動性緊張狀況，對項目施工進度產生較大影響，新建商品住宅交付難，成為購房者關切問題。2022 年以來多個省市推進“保交樓、穩民生”工作，盡管成效初顯，但期房爛尾對購房者信心的沖擊仍需時間恢復。證券研究報告 請務必閱讀正文后免責條款部分 4 市場下行，購房者觀望情緒濃厚。市場下行，購房者觀望情緒濃厚。據央行公布的2023

17、 年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告 顯示，14.4%的居民對下季房價預期“下降”，與歷史值比處于較高分位?！百I漲不買跌”，對房價下降的預期也使得購房者選擇持幣觀望。收入預期改變，疫情后居民消費、加杠桿更加謹慎。收入預期改變，疫情后居民消費、加杠桿更加謹慎。由于疫情等因素影響，近幾年居民對自身收入安全性信心不足，加之青年就業形勢不樂觀，居民預防性儲蓄增加，擔心斷供問題，買房決策比以往更謹慎。如何解決當前困局如何解決當前困局 房地產市場如何走出量穩價平的平穩節奏？我們認為，當前市場需房地產市場如何走出量穩價平的平穩節奏？我們認為，當前市場需要從多角度共同發力。企業方面，需要根據市場需求供應相匹配的高

18、要從多角度共同發力。企業方面，需要根據市場需求供應相匹配的高品質住宅，以滿足改善客群需求，同時通過收并購拆解出險企業存量品質住宅，以滿足改善客群需求，同時通過收并購拆解出險企業存量土地，通過代建等方式加速項目開發。政策方面，提升土地供應質量土地，通過代建等方式加速項目開發。政策方面，提升土地供應質量帶動企業拿地積極性；根據需求與庫存情況，調節供應；因城施策，帶動企業拿地積極性；根據需求與庫存情況，調節供應；因城施策，進一步優化限購限貸等政策，支持需求釋放。進一步優化限購限貸等政策，支持需求釋放。1、供應端供應端 企業方面，一要加快轉型升級腳步。企業方面，一要加快轉型升級腳步。提升住房品質，根據

19、市場需求優化產品結構。當前，購房者需求從基本的居住屬性，逐步向功能、品質改善轉化，新推出的住宅設計需符合新需求。在住宅配置、配套設施、運營管理上提高品質，以高品質打動持幣觀望客群。二要加大力二要加大力度盤活存量土地。針對出險企業項目度盤活存量土地。針對出險企業項目，國央企、金融機構以及優質民企應承擔起社會責任，以收并購形式拆分、盤活存量項目，為市場供應提供補給。針對開發周期長的存量資產針對開發周期長的存量資產，可引入專業團隊，將項目從投資、開發、運營三個維度分離，具有開發經驗的企業可通過代建方式與國資平臺公司合作，加快項目開發速度，企業以輕資產方式運作盤活土地，達成雙贏。政策方面，一可提升土地

20、供應質量以帶動土地成交。政策方面，一可提升土地供應質量以帶動土地成交。調整新增的供應土地區位結構，增加核心區及優質土地供應占比，提高房企拿地積極性，滿足改善客群對住房回歸核心區的需求。二是因地制宜，平衡需二是因地制宜，平衡需求、供應與庫存。求、供應與庫存。房地產市場區域分化明顯，增加供應需因地制宜。對于一線及熱點城市，如北京、上海、深圳、杭州等，對依然存在因限價而倒掛的項目，應鼓勵企業推進取證，加快推售。對于無倒掛市場平穩的二線三線城市，應以銷定產，設置土地供應目標，控制市場庫存處于合理區間。對于庫存較高的三四線城市，應控制土地供應量，維持市場穩定。三是通過城中村改造騰挪土地增加供給。三是通過

21、城中村改造騰挪土地增加供給。在超大特大城市積極穩步推進城中村改造，一方面可以彌補投資，另一方面城中村改造可以騰出好地塊。一二線城市核心土地資源稀缺，過去多通過棚改供應核心土地，近年棚改量減少，可出讓的核心地塊也相應變少，城中村改造可以有效彌補這部分空缺。四是通過商辦用地調規四是通過商辦用地調規等方式增加住宅供應。等方式增加住宅供應。目前商辦積壓嚴重，土地供應不足的城市可以證券研究報告 請務必閱讀正文后免責條款部分 5 收回部分位置較好的未建商辦用地，調規后作為住宅用地重新供應。2、需求端需求端 一是擴大需求基本盤。一是擴大需求基本盤。放寬生育政策、鼓勵生育，并給予多孩家庭購房政策傾斜。家庭結構

22、變化，是多孩改善需求、子女婚房需求能順利釋放的前提。二是放松需求限制。二是放松需求限制。因城施策，根據不同城市現狀，優化限購限貸等政策，支持需求釋放。具體來講：一線城市人口眾多，產業發展成熟，需求旺盛，但限購限貸政策較嚴一線城市人口眾多，產業發展成熟，需求旺盛，但限購限貸政策較嚴格，有較大放松空間。限購方面，格，有較大放松空間。限購方面，分區域優化政策，放松非熱點區域限購限制。優化非戶籍人口買房限購政策，降低需連續繳納社保年限。限貸方面限貸方面，優化首套房認定標準，適當降低二套房首付比例，支持合理的置換需求。結合市場實際房價，優化調整普宅非普宅的認定標準。二線城市政策已陸續放松，但在首套房認定

23、標準、限購等方面仍存在二線城市政策已陸續放松，但在首套房認定標準、限購等方面仍存在放松空間。限購方面，放松空間。限購方面，優化非戶籍人口買房限購政策，降低連續繳納社保年限；擴圍城市不限購區域；優化限購具體細節，如二手房不限購、144 以上改善住宅不限購等。限貸方面，限貸方面，二線城市首套房認定標準多數已優化，未來可進一步下調利率、降低首付。三四線城市已成為樓市政策松綁的前沿陣地，“因城施策”的利好政三四線城市已成為樓市政策松綁的前沿陣地，“因城施策”的利好政策工具箱已能出盡出。未來地方政府可以從支持發展保障性租賃住策工具箱已能出盡出。未來地方政府可以從支持發展保障性租賃住房建設出發房建設出發，

24、一是金融端，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供支持，如鼓勵金融機構支持企業發行用于保障性租賃住房建設的債券，創新相關的信貸產品。二是稅收端，鼓勵企業參與回購存量閑置房屋用作保障性租賃住房運營，對該類企業提供優惠稅收政策。三是配套端，加強和完善住房租賃的配套制度，建立國有平臺公司運營管理市場房源轉化的保障性租賃住房。對保障性租賃住房方面的積極探索，有利于消化市場庫存，穩定房價。風險提示風險提示（1）對未來趨勢解讀偏差；（2）分線城市基本面差異（3）調研樣本有限；（4）對房地產政策解讀的偏差；（5）數據可得性受限。證券研究報告 請務必閱讀正文后免責條款部分 6 內容目錄內容目錄 1、供應端收縮

25、，結構性問題突出.8 1.1、量：有效供應不足.8 1.2、主體：房企危機后開發能力下降，地方國資平臺公司開發周期長.10 1.3、結構：區位、戶型、品質錯位.11 2、需求端回歸理性，改善性需求成為主力.14 2.1、需求充足，但購房回歸理性.14 2.2、購房需求發生變化.16 2.3、需求被政策因素限制.18 2.4、購房預期亟待改善.19 3、破局：多方位共同發力.20 4、風險提示.21 證券研究報告 請務必閱讀正文后免責條款部分 7 圖表目錄圖表目錄 圖 1：2018-2023 年 1-5 月 30 重點城市商品房供應面積.8 圖 2：2018-2023 年 1-5 月 30 重點

26、城市商品房供求比.9 圖 3：2017-2022 年土地成交規劃建面.9 圖 4：全國土地成交建筑面積及同比增長率.10 圖 5：房地產開發實際到位資金同比增長情況.10 圖 6：2020-2023 年房屋新開工面積累計同比.11 圖 7：2022 年北京供地區位分布.12 圖 8：2022 年上海供地區位分布.12 圖 9：2022 年深圳供地區位分布.12 圖 10：2022 年廣州供地區位分布.12 圖 11：過去房地產企業主要靠的是周轉和杠桿.13 圖 12：商品房待售面積走高.14 圖 13：購房需求來源.15 圖 14：我國城鎮化進程及未來趨勢.15 圖 15：2010-2020

27、年人均住房建筑面積增長情況.16 圖 16：全國商品房成交平均價格.16 圖 17：部分城市 120 平米以上住宅成交占比.17 圖 18：北京、上海、南京 90-120 平米住宅成交占比.17 圖 19：北京各城區老舊房源分布.17 圖 20：老人養老住房意愿.18 圖 21：購房意愿下降.19 圖 22：城鎮儲戶中預期房價下降所占比例較高.19 圖 23：居民戶存款增加.20 圖 24：個人住房貸款增速下降.20 表 1：22 城 2021 年及 2022 年不同企業各批次兩集中項目入市情況.11 表 2：2023 年 1-5 月各城市產品供應占比.13 表 3：本輪控政策調整.18 證券

28、研究報告 請務必閱讀正文后免責條款部分 8 2023 年開年，市場短暫出現小陽春，主要原因是疫情期間積壓需求釋放，但市場回暖基礎弱，4、5 月商品房銷售降溫明顯。復蘇勢頭未能持續，引發市場擔憂，這是趨勢性的下降還是季節性回調？供應端總量收縮、結構錯配，需求端預期下行、購買受限，該如何破局？我們認為，破局要以有效供給為基礎，以供給主體的穩健運營為支持，以釋放需求提升預期為抓手，多主體發力，對目前市場面臨的問題逐個擊破。1、供應端收縮，結構性問題突出供應端收縮，結構性問題突出 土地供應總量下降，導致新房供應承壓。供應主體中，眾多房企陷入流動性危機，土地供應總量下降，導致新房供應承壓。供應主體中，眾

29、多房企陷入流動性危機，導致部分土地無法開發；而地方國資平臺公司，供應節奏緩慢。土地供應結構錯導致部分土地無法開發；而地方國資平臺公司，供應節奏緩慢。土地供應結構錯配，也導致庫存去化難，區位、品質難以滿足當前購房需求。配，也導致庫存去化難，區位、品質難以滿足當前購房需求。1.1、量：有效供量：有效供應應不足不足 新房供新房供應下滑明顯。應下滑明顯。2023 年 1-5 月，重點 30 城商品房供應量比 2021 年同期下降 42%，比近五年平均供應量低 25%。供求比從 2020 年 1-5 月至 2023 年同期，由 1.06 跌至 0.77。4 月后，推盤下滑明顯，供應乏力。月后，推盤下滑明

30、顯，供應乏力。重點 30 城市中，4月有 23 個城市新推盤面積環比降低，5 月有 24 個城市新推盤面積環比降低。市場可推售新盤減少，在售項目以順銷盤、尾盤銷售為主。圖圖 1：2018-2023 年年 1-5 月月 30 重點城市商品房供應面積重點城市商品房供應面積 資料來源：克爾瑞數據庫，國海證券研究所 注：30 重點城市：上海、北京、廣州、深圳、成都、福州、杭州、合肥、濟南、昆明、南京、南寧、寧波、青島、廈門、蘇州、天津、武漢、西安、長沙、鄭州、重慶、常州、東莞、佛山、嘉興、無錫、徐州、南昌、沈陽 02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000

31、18,0002018年1-5月2019年1-5月2020 年1-5月 2021 年1-5月 2022 年1-5月 2023 年1-5月商品房供應面積商品房供應面積(萬平米）萬平米）證券研究報告 請務必閱讀正文后免責條款部分 9 圖圖 2：2018-2023 年年 1-5 月月 30 重點城市商品房供求比重點城市商品房供求比 資料來源：克而瑞，國海證券研究所 備注：供求比=商品房供應面積/商品房成交面積 新房新房供給不足，源于供給不足，源于 2022 年全國土地供應量下滑。年全國土地供應量下滑。2022 年全國土地供應量與歷年比較，呈量級性下滑，2022 年全國住宅類用地共成交規劃建筑面積 12

32、.3 億平，同比下降 30.8%，致使 2023 年無充足的新增商品房可以供應。2023 年 1-5 月全國土地成交建筑面積持續下滑，同比減少 32%，不足 2021 年 1-5 月土地成交的三分之一，給今年下半年以及之后的新房供應帶來壓力。圖圖 3：2017-2022 年土地成交規劃建面年土地成交規劃建面 資料來源：中指院，國海證券研究所 1.060.7740%50%60%70%80%90%100%110%2018年1-5月 2019年1-5月 2020 年1-5月2021 年1-5月2022 年1-5月2023 年1-5月商品房供求比-40-30-20-100102030051015202

33、5201720182019202020212022成交規劃建面(億平)增速（%，右軸）證券研究報告 請務必閱讀正文后免責條款部分 10 圖圖 4：全國土地成交建筑面積及同比增長率：全國土地成交建筑面積及同比增長率 資料來源：中指數據庫，國海證券研究所 1.2、主體：主體：房企危機房企危機后開發能力下降，地方國資平臺公后開發能力下降，地方國資平臺公司開發周期長司開發周期長 眾多眾多房企陷入流動性危機，新增供應受阻。房企陷入流動性危機，新增供應受阻。據不完全統計，2020 年全口徑銷售額 50 強房企中，已有 22 家出險企業，2023 年仍舊是還債高峰，房地產開發實際到位資金同比持續下降。房企嘗

34、試通過收并購解決流動性問題，但整體進度較慢，且目前已出售資產以兩部分為主：優質持有型商業及其他優質資產股權，優質持有型商業及其他優質資產股權，將優先被選擇，無法為市場帶來新增商品住宅供應；地方國資企業任務性接盤土地地方國資企業任務性接盤土地或股權，或股權，建設轉化時間長，短期難以形成新增住宅供應。通過盤活出險企業存量，無法彌補 2022 年全國土地供應下滑導致的住宅供應缺口。圖圖 5：房地產開發實際到位資金同比增長情況：房地產開發實際到位資金同比增長情況 資料來源：Wind，國海證券研究所 4%-3%-14%-52%-32%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%010,00

35、020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0002018年1-5月2019年1-5月2020年1-5月2021年1-5月2022年1-5月2023年1-5月建筑面積建筑面積(萬平米萬平米)建筑面積同比建筑面積同比(%)(%)-20-15-10-50510152025302020-062020-082020-102020-122021-032021-052021-072021-092021-112022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-032023-05實際到位資金合計累計增長(%)證券研究報告 請務必閱讀

36、正文后免責條款部分 11 地方國資平臺公司成為待供應主力，但項目開發周期長。地方國資平臺公司成為待供應主力，但項目開發周期長。2022 年地方國資平臺公司拿地占比提升，22 城地方國資平臺公司拿地宗數超五成，但不同于高周轉房企，其項目推進速度比較緩慢，在土拍市場托底拿地，更多是出于穩定市場的考慮，一般會在拿地后再交由專業的開發商開發地塊，中間存在較長時差。由于地方國資拿地后無法快速轉化，致使住宅的后續入市供應更加不足。據中指院統計，截至 2023 年 3 月末，地方國資平臺公司 2021 年項目入市率 20%，2022 年項目入市率僅為 6%，開發滯后明顯。國家統計局數據顯示，2023 年 1

37、-5 月房屋新開工面積累計同比下降 22.6%，據此推算 2023 年地方國資項目新開工比率依舊不樂觀。表表 1：22 城城 2021 年及年及 2022 年不同企業各批次兩集中項目入市情況年不同企業各批次兩集中項目入市情況 企業類型 2021 年 2022 年 成交宅地宗數 入市項目數量 入市率 成交宅地宗數 入市項目數量 入市率 央國企 556 334 60%369 147 40%混合所有制 102 86 84%44 33 75%地方國資 420 86 20%798 44 6%民企 885 453 51%340 96 28%資料來源：中指院，國海證券研究所 注：計算土地宗數時，對于聯合拿地

38、地塊，在各類企業中均納入計算；剔除純安置房、租賃住房、保障房等用地。圖圖 6：2020-2023 年房屋新開工面積累計同比年房屋新開工面積累計同比 資料來源：Wind，國海證券研究所 1.3、結構：結構：區位、戶型、品質錯位區位、戶型、品質錯位 區位方面，存在錯配。區位方面，存在錯配。過去土地供應郊區化，缺乏核心區土地供應，與需求不符。北京、上海、深圳、廣州城市核心區住宅用地供應非常稀缺，經歷市場下行后，購房者已經回歸理性，更注重通勤時間等實打實的居住功能屬性，當前需求逐步-60-40-200204060802020-032020-052020-072020-092020-112021-012

39、021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-05中國中國:房屋新開工面積房屋新開工面積:累計同比（累計同比（%）證券研究報告 請務必閱讀正文后免責條款部分 12 向核心區回流，而土地供應郊區化，難以有效匹配需求。如，2022 年北京成交住宅用地 55 宗，其中四環內成交僅 6 宗，占比 11%，五環外土地 41 宗，占比75%；上海成交住宅用地 115 宗，其中內環內成交 9 宗，占比 8%，外郊環及郊環外 87 宗，占比 76%；深圳成交住宅用地

40、34 宗，福田、羅湖、南山僅南山供應并成交 1 宗，占比 3%；廣州成交住宅用地 58 宗，越秀區無供應，其余城區供應較均衡，其中白云區供應最多占比 17%，從化區最少占比 2%。一線城市核心區新增住宅用地非常稀缺，土地供應區位結構錯位。圖圖 7：2022 年北京供地區位分布年北京供地區位分布 圖圖 8：2022 年上海供地區位分布年上海供地區位分布 資料來源：克爾瑞數據庫，國海證券研究所 資料來源：克爾瑞數據庫，國海證券研究所 圖圖 9：2022 年深圳供地區位分布年深圳供地區位分布 圖圖 10：2022 年廣州供地區位分布年廣州供地區位分布 資料來源：克爾瑞數據庫，國海證券研究所 資料來源

41、：克爾瑞數據庫，國海證券研究所 戶型方面，供需不匹配。戶型方面，供需不匹配。房企高周轉時代，產品多為剛需走量，供應以 90 平上下戶型為主，目前的推盤未根據需求及時改變思路。據克爾瑞數據庫顯示，以部分城市為例：功能改善型為主的城市，如北京功能改善型為主的城市，如北京，2023 年 1-5 月，90 平方米以下產品供應占比 44.3%，成交占比 34.6%，90 平方米以上產品供應占比 35.1%，六環外16%五-六環58%四-五環15%三-四環7%三環內4%內環內8%內中環5%中外環11%外郊環50%郊環外26%南山3%寶安18%光明15%龍華20%龍崗20%坪山18%深汕6%越秀0%天河8%

42、海珠15%荔灣10%白云17%黃埔8%番禺6%南沙15%增城6%花都13%從化2%證券研究報告 請務必閱讀正文后免責條款部分 13 成交占比 45.9%。上海，上海，2023 年 1-5 月，90 平方米以下產品供應占比 35.8%，成交占比 31.8%，90 平方米以上產品供應占比 64.2%，成交占比 68.4%。南京，南京，2023 年 1-5 月，90 平方米以下產品供應占比 27.4%，成交占比 21.1%，120 平方米以上產品供應占比 72.6%，成交占比 78.9%。品質改善型為主的城市，如成品質改善型為主的城市，如成都，都，2023 年 1-5 月，120 平方米以下產品供應

43、占比 38%，成交占比 33.8%，120平方米以上產品供應占比 62%，成交占比 66.2%。均呈現改善類產品供應小于成交的情況。表表 2：2023 年年 1-5 月各城市產品供應占比月各城市產品供應占比 城市城市 90 平以下產品（成都為平以下產品（成都為 120 平以平以下）下）90 平以上產品（成都、南京為平以上產品（成都、南京為 120 平以平以上）上）供應占比供應占比 成交占比成交占比 供應占比供應占比 成交占比成交占比 北京 44.3%34.6%35.1%45.9%上海 35.8%31.8%64.2%68.4%南京 27.4%21.1%72.6%78.9%成都 38%33.8%6

44、2%66.2%資料來源：克而瑞數據庫，國海證券研究所 品質品質方面，難以契合改善需求。方面，難以契合改善需求。2015 年開始，“快周轉、沖規?！敝饾u成為行業尤其是大型民營地產商的主要戰略選擇。憑借高周轉，很多企業實現了規模突進，并利用規模優勢實現了更為便利的加杠桿融資?！案咧苻D-沖規模-更好融資-高負債、高杠桿”成為房企爭相復制的循環鏈條。但是，該鏈條順暢運行的后果是住宅同質化現象嚴重，房企追逐利潤忽略了品質。不同地區、不同受眾的項目高度同質化。2020 年開始，隨著行業融資層面新監管規范的出臺，疊加銷售下行、預售資金監管收緊，導致房企利潤空間受到擠壓，產品建造成本不斷壓縮，住房品質降低。圖

45、圖 11：過去房地產企業主要靠的是周轉和杠桿過去房地產企業主要靠的是周轉和杠桿 資料來源：Wind，國海證券研究所 現存庫存無法匹配新增需求，部分存量會成為去化不掉的“死庫存”?，F存庫存無法匹配新增需求，部分存量會成為去化不掉的“死庫存”。由于 2022年成交量縮減，全國商品住宅歷史庫存處于相對高位，商品房待售面積走高，但與目前的市場需求存在偏差，匹配度低，導致存量產品去化緩慢。庫存多以地產大建設時代建造的品質較低的同質化產品為主，無法打動改善客戶。在限價初期，企業對限價政策存在僥幸心理，希望從銷售端突破限價，仍舊以高溢價獲取土地，然而隨著補充政策不斷完善，造成房企利潤空間下降甚至虧損，房企被

46、迫不斷降05101520200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021SW房地產開發房地產開發-銷售凈利率（整體法）銷售凈利率（整體法）15%20%25%30%35%40%20072009201120132015201720192021SW房地產開發房地產開發-總資產周轉率總資產周轉率(整體法整體法)2.02.53.03.54.04.55.0200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021SW房地產開發房地產開發-權益乘數權益乘數(算術平均算術平均)

47、證券研究報告 請務必閱讀正文后免責條款部分 14 低項目成本，從而造成住房品質下降。據北京仲裁委員會統計，2021 年房地產案件中因房企降本增效導致的房屋質量問題和違規改造問題增加。近期，越來越多城市設置合理土拍價格上限，以搖號作為土拍最終環節，在土地出讓環節給開發商預留了充足利潤空間，未來這些項目的產品將有可能增加配置，提高性價比，更符合改善新需求，這將會導致之前尚未銷售的低品質庫存面臨去化難問題。圖圖 12：商品房待售面積走高：商品房待售面積走高 資料來源：Wind，國海證券研究所 2、需求端回歸理性，需求端回歸理性，改善性需求成為主力改善性需求成為主力 基于城鎮化、人口遷移、住房消費升級

48、，中長期的購房需求仍在，但購房回歸理基于城鎮化、人口遷移、住房消費升級，中長期的購房需求仍在，但購房回歸理性，成交周期拉長。購房需求向改善發展，對住房提出新要求，但現存需求端部性，成交周期拉長。購房需求向改善發展，對住房提出新要求，但現存需求端部分政策限制購買力釋放，購房預期也較弱。分政策限制購買力釋放，購房預期也較弱。2.1、需求充足，但購房回歸理性需求充足，但購房回歸理性 我國中長期的新增購房需求仍舊充足。我國中長期的新增購房需求仍舊充足。第一，城鎮化水平穩步提升，農村人口持續進城。目前我國城鎮化仍處于較快發展階段，根據聯合國預測數據，預計至2030 年達到 70.6%，據此推算年均 11

49、00 萬農村人口轉變為城鎮常住人口。第二，城市間人口遷移增加。據七普數據，2020 年全國城-城流動人口 8200 萬人，較 2010 年增加 3500 萬人。城市間經濟發展不平衡，將推動人口持續向較發達城市遷移，并在高能級城市安居置業。第三，住房消費升級。從解決“有房住”問題，到滿足便民化居住需求到追求生活品質，住房消費持續升級。第四，居住條件改善。住房質量改善空間大，主力置業人口年齡中樞上移，住房改善需求增加、能力提升。第五，經濟增長帶動居民住房消費。居民居住消費和經濟發展水平匹配。第六，家庭規模小型化。據國家統計局數據，2020 年我國家庭戶均人數 2.62人，較 2010 年減少 0.

50、48 人/戶。六大因素產生三大自住房需求。六大因素產生三大自住房需求。一是城鎮人口增長需求，來自于城鎮化推進和城市間人口遷移增加。二是城市更新改造需求，來自于住房質量提升和住房消費區域升級。三是居住條件改善需求，來自于置業人口中改善群體占比提高，經濟增長帶動住房消費增加，住房消費升級以及家庭結構變化導致的家庭小型化。-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1-5月商品房待售面積（萬平）商品房待售面積（萬

51、平）商品房待售面積同比增速（右軸）商品房待售面積同比增速（右軸）證券研究報告 請務必閱讀正文后免責條款部分 15 圖圖 13：購房需求來源：購房需求來源 資料來源：國海證券研究所 圖圖 14：我國城鎮化進程及未來趨勢：我國城鎮化進程及未來趨勢 資料來源：聯合國，國海證券研究所 告別住房短缺，購房回歸理性。告別住房短缺，購房回歸理性。根據七普數據顯示，2020 年全國城鎮家庭戶人均住房間數由 2010 年的 0.9 間增加至 1.1 間，城鎮家庭戶人均住房建面由 2010年的 30.3 平方米增至 38.6 平方米，基本告別了住房短缺時代，市場將不再急于購置房屋。剛需客戶對期房存在擔憂，改善客戶

52、延長了置換的周期，購房群體對市場持觀望態度，除非市場推出性價比高、房屋配置優、戶型配置合理、擁有完善配套的產品，否則很難促使購房者支付。0102030405060708019781980198219841986198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202024E2026E2028E2030E城鎮化率（城鎮化率（%)預測值預測值證券研究報告 請務必閱讀正文后免責條款部分 16 圖圖 15：2010-2020 年人均住房建筑面積增長情況年人均住房建筑面積增長情況 資料來源：Wind，國海證券研究所 2.2

53、、購房需求發生變化購房需求發生變化 從剛需購房到改善購房，改善時代到來。從剛需購房到改善購房，改善時代到來。從全國統計口徑看，套均面積、套均金額上升，改善群體成交成為主流，2023 年 5 月，全國商品房成交平均價格 11400元/平，創近幾年同期新高。熱點城市改善成交比例上升。2023 年 1-5 月多城市120 平米以上改善型商品住房成交比例提高明顯，杭州、蘇州、昆明、成都等地漲幅領先。上海、北京、南京以功能改善客戶增加為主，90-120 平米成交比例增加明顯。圖圖 16：全國商品房成交平均價格：全國商品房成交平均價格 資料來源：Wind，國海證券研究所 31.129.232.030.33

54、1.741.836.542.338.646.8101520253035404550全國城市鎮城鎮鄉村2010年人均住房建面（平方米）年人均住房建面（平方米）2020年人均住房建面（平方米）年人均住房建面（平方米）114000200040006000800010000120002017-052018-052019-052020-052021-052022-052023-05商品房平均銷售單價（元商品房平均銷售單價（元/平）平）證券研究報告 請務必閱讀正文后免責條款部分 17 圖圖 17：部分城市：部分城市 120 平米以上住宅成交占比平米以上住宅成交占比 圖圖 18：北京、上海、南京：北京、上海

55、、南京 90-120 平米住宅成交占比平米住宅成交占比 資料來源：克而瑞，國海證券研究所 資料來源：克而瑞，國海證券研究所 新需求群體出現，為產品提出新要求。新需求群體出現，為產品提出新要求。市場上購房者可分為剛需、剛改、品質改善、終極改善。房地產大建設時代，以剛需客群買房“上車”為主，90 平左右的產品去化最快，房企把握客戶需求大量復制同類產品，以剛需產品為主不斷做大規模。存量時代，購房者需求逐步向功能、品質改善轉化，大量的換房需求等待釋放。新需求群體出現市場上可匹配的產品無法滿足需求，是阻礙市場發展的重要原因。新需求偏向個性化、細分化，反應居民生活水平的提升。具體來講：品質改善需求品質改善

56、需求。我國教育資源分布不平衡，多采用就近入學制度，多數學區房是房齡較大的“老破小”，老舊社區一般都集中在城市教育資源豐富的老城區。以北京為例，據貝殼統計，西城近 6 成是老舊小區，海淀、東城老舊房源占比在47%左右。家庭購買價格高昂但品質較次的學區房主要是為了子女上學便利，隨著子女學業完成、儲蓄積累到一定程度的父母，不再需要因為子女學業犧牲居住品質，急于在市場尋找可以匹配的產品類型。圖圖 19：北京各城區老舊房源分布：北京各城區老舊房源分布 資料來源：貝殼，國海證券研究所 0%20%40%60%80%100%成都 昆明 蘇州 杭州 合肥 武漢 青島 深圳22年前5月23年前5月0%10%20%

57、30%40%50%60%上海南京北京22年前5月23年前5月58%48%47%46%39%37%22%20%19%18%15%10%9%7%5%2%0%0%10%20%30%40%50%60%70%西城區海淀區東城區石景山區豐臺區朝陽區順義區通州區大興區昌平區門頭溝區延慶區房山區亦莊開發區密云區懷柔區平谷區老舊房源占比證券研究報告 請務必閱讀正文后免責條款部分 18 退休改善需求退休改善需求。該階段的退休老人，對品質生活有較為清晰的概念，同時有一定儲蓄，據貝殼 2022 年 12 月一項對 650 名老人的調研結果顯示，希望住在子女家中養老的占比較小，所以形成一類新型需求群體，不需要與子女共居

58、，對生活空間要求較高，反映到產品上就是 120 平以上的大兩居，但目前市場上存量項目 120 平多是三居到四居。圖圖 20：老人養老住房意愿：老人養老住房意愿 資料來源：貝殼，國海證券研究所 家庭結構導致的功能改善需求，家庭結構導致的功能改善需求，多孩家庭需要在有限空間內，充分滿足每個家庭成員的獨立空間需求，這類人群對戶型設計提出了較高要求。2.3、需求被政策因素限制需求被政策因素限制 本輪政策調控，本輪政策調控，已從放松限購限貸、下調房貸利率、放松稅費、降低首付比例、調整首套房認定標準等維度進行優化。各地現存政策中，仍存在一定的優化空間。各地現存政策中，仍存在一定的優化空間。一線城市，一線城

59、市，首套房認定標準嚴格，執行“認房又認貸”。二套房首付比例高，針對買一賣一等合理置換需求，首付壓力大。非戶籍人口買房限制嚴格，部分城市非熱點區域也需要連續繳納 5 年社保，才能獲得購房資格，極大延遲剛需購房入市時間。二線城市，二線城市，部分城市二套房首付比例高，限制改善人群購房，多數城市房貸利率加點仍比較高，存在下調空間。三四線城市，三四線城市，在支持發展保障性租賃住房，穩定房價，提振購房者信心方面還有待出臺政策支持。表表 3：本輪控政策調整：本輪控政策調整 政策類型 內容 放松限購 低能級城市取消限購（廊坊、揚州等）高能級城市結合民生政策松限購，如:出租自住房新增購房指標（成都等）、多孩家庭

60、新增購房名額，降低社保要求（杭州、無錫、濟南等）養老投親家庭新增購房名額（鄭州、濟南等）住在子女家中與子女同住一個社區與子女同住一個城市與子女住在不同城市證券研究報告 請務必閱讀正文后免責條款部分 19 放松限價 取消限價房（天津）對高品質住宅提升限價標準（臨沂）放松稅費 按所繳納契稅稅額給予購房補貼（玉林、岳陽等）下調房貸利率 2022 年 5 月，首套房貸利率下限降為 LPR-20bp，二套房貸利率下限為LPR+60bp 降低首付比例 多數不限購城市和部分限購城市的非限購區域最低首付比已降至首套房 20%、二套 30%的底線 調整首套房認定標準 對已有 1 套住房并已結清購房貸款的家庭，為

61、改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，可按首套房貸款標準進行貸款（杭州、太原等）資料來源：各地方政府官網，中國人民銀行，克爾瑞地產研究，國海證券研究所 2.4、購房預期亟待改善購房預期亟待改善 當前居民購房意愿整體在下降。當前居民購房意愿整體在下降。中國人民銀行 4 月 3 日公布的2023 年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告 顯示，問及未來三個月準備增加支出的項目時，17.5%居民選擇購房，近六年居民購房意愿總體保持下降態勢。期房交付問題影響購房者信心。期房交付問題影響購房者信心。2021 年以來，房地產開發企業陸續出現資金鏈吃緊狀況，加之各方面因素對施工進度的影響，新建商品住宅一度難以按時

62、交付。2022 年以來多個省市推進“保交樓、穩民生”工作，盡管成效初顯，但期房爛尾對購房者信心的沖擊仍需時間恢復。市場下行，購房者觀望情緒濃厚。市場下行，購房者觀望情緒濃厚。據央行公布的2023 年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，14.4%的居民對下季房價預期“下降”，與歷史值比處于較高分位?！百I漲不買跌”，對房價下降的預期也使得購房者選擇持幣觀望。收入預期改變，疫情后居民消費、加杠桿更加謹慎。收入預期改變，疫情后居民消費、加杠桿更加謹慎。由于疫情等因素影響，近幾年居民對自身收入安全性信心不足，加之青年就業形勢不樂觀，居民預防性儲蓄增加，擔心斷供問題，買房決策比以往更謹慎。圖圖 21：購房意

63、愿下降：購房意愿下降 圖圖 22：城鎮儲戶中預期房價下降所占比例較高：城鎮儲戶中預期房價下降所占比例較高 資料來源：中國人民銀行，國海證券研究所 資料來源：中國人民銀行，國海證券研究所 17%18%19%20%21%22%23%24%2017-032018-032019-032020-032021-032022-032023-03購房意愿購房意愿5%10%15%20%2017-032018-032019-032020-032021-032022-032023-03房價下降預期房價下降預期證券研究報告 請務必閱讀正文后免責條款部分 20 圖圖 23：居民戶存款增加：居民戶存款增加 圖圖 24：個

64、人住房貸款增速下降：個人住房貸款增速下降 資料來源：Wind，國海證券研究所 資料來源：Wind，國海證券研究所 3、破破局：多方位共同發力局：多方位共同發力 房地產市場如何走出量穩價平的平穩節奏？我們認為，當前市場需要從多角度房地產市場如何走出量穩價平的平穩節奏？我們認為，當前市場需要從多角度共同發力。企業方面，需要根據市場需求供應相匹配的高品質住宅，以滿足改善共同發力。企業方面，需要根據市場需求供應相匹配的高品質住宅，以滿足改善客群需求，同時通過收并購拆解出險企業存量土地，通過代建等方式加速項目開客群需求，同時通過收并購拆解出險企業存量土地，通過代建等方式加速項目開發。政策方面，提升土地供

65、應質量，帶動企業拿地積極性；根據需求與庫存情況，發。政策方面，提升土地供應質量，帶動企業拿地積極性；根據需求與庫存情況，調節供應；因城施策，進一步優化限購限貸等政策，支持需求釋放。調節供應；因城施策，進一步優化限購限貸等政策，支持需求釋放。1、供應端供應端 企業方面，一要加快轉型升級腳步。企業方面，一要加快轉型升級腳步。提升住房品質，根據市場需求優化產品結構。當前，購房者需求從基本的居住屬性，逐步向功能、品質改善轉化，新推出的住宅設計需符合新需求。在住宅配置、配套設施、運營管理上提高品質，以高品質打動持幣觀望客群。二要加大力度盤活存量土地。針對出險企業項目二要加大力度盤活存量土地。針對出險企業

66、項目，國央企、金融機構以及優質民企應承擔起社會責任，以收并購形式拆分、盤活存量項目，為市場供應提供補給。針對開發周期長的存量資產針對開發周期長的存量資產，可引入專業團隊，將項目從投資、開發、運營三個維度分離，具有開發經驗的企業可通過代建方式與國資平臺公司合作，加快項目開發速度，企業以輕資產方式運作盤活土地，達成雙贏。政策方面，一是提升土地供應質量，以帶動土地成交。政策方面，一是提升土地供應質量，以帶動土地成交。調整新增供應土地區位結構，增加核心區優質土地供應占比，提高房企拿地積極性，滿足改善客群住房回歸核心區的需求。二是因地制宜，平衡需求、供應與庫存。二是因地制宜，平衡需求、供應與庫存。房地產

67、市場區域分化明顯，增加供應需因地制宜。對于一線及熱點城市，如北京、上海、深圳、杭州等，對依然存在因限價而倒掛的項目，應鼓勵企業推進取證，加快推售。對于無倒掛市場平穩的二線三線城市，應以銷定產，設置土地供應目標，控制市場庫存處于合理區間。對于庫存較高的三四線城市，應控制土地供應量，維持市場穩定。三是通過城中村改造騰挪土地增加供給。三是通過城中村改造騰挪土地增加供給。在超大特大城市積極穩步推進城中村改造，一方面可以彌補投資，另一方面城中村改造可以騰出好地塊。一二線城市核心土地資源稀缺，過去多通過棚改供應核心土地，近年棚改量減少，可出讓的核心地塊也相應變少，城中村改造可以有效彌補這部分空缺。四是通過

68、商辦用地四是通過商辦用地05101520201520162017201820192020202120222023金融機構新增人民幣存款居民戶（萬億元）金融機構新增人民幣存款居民戶（萬億元）全年1-5月-1001020304050607001020304050200520072009201120132015201720192021個人住房貸款余額（萬億）個人住房貸款余額（萬億）證券研究報告 請務必閱讀正文后免責條款部分 21 調規等方式增加住宅供應。調規等方式增加住宅供應。目前商辦積壓嚴重，土地供應不足的城市可以收回部分位置較好的未建商辦用地，調規后作為住宅用地重新供應。2、需求端需求端 一一是

69、擴大需求基本盤。是擴大需求基本盤。放寬生育政策、鼓勵生育，并給予多孩家庭購房政策傾斜。家庭結構變化，是多孩改善需求、子女婚房需求能順利釋放的前提。二是放松需求限制。二是放松需求限制。因城施策，根據不同城市現狀，優化限購限貸等政策，支持需求釋放。具體來講：一線城市人口眾多，產業發展成熟，需求旺盛，但限購限貸政策較嚴格，有較大一線城市人口眾多，產業發展成熟，需求旺盛，但限購限貸政策較嚴格，有較大放松空間。限購方面，放松空間。限購方面，分區域優化政策，放松非熱點區域限購限制。優化非戶籍人口買房限購政策，降低需連續繳納社保年限。限貸方面，限貸方面，優化首套房認定標準，適當降低二套房首付比例，支持合理的

70、置換需求。結合市場實際房價，優化調整普宅非普宅的認定標準。二線城市政策已陸續放松，但在首套房認定標準、限購等方面仍存在放松空間。二線城市政策已陸續放松，但在首套房認定標準、限購等方面仍存在放松空間。限購限購方面，方面，優化非戶籍人口買房限購政策，降低連續繳納社保年限；擴圍城市不限購區域；優化限購具體細節，如二手房不限購、144 以上改善住宅不限購等。限貸方面，限貸方面，二線城市首套房認定標準多數已優化，未來可進一步下調利率、降低首付。三四線城市已成為樓市政策松綁的前沿陣地，“因城施策”的利好政策工具箱已三四線城市已成為樓市政策松綁的前沿陣地，“因城施策”的利好政策工具箱已能出盡出。未來地方政府

71、可以從支持發展保障性租賃住房建設出發，能出盡出。未來地方政府可以從支持發展保障性租賃住房建設出發，一是金融端，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供支持，如鼓勵金融機構支持企業發行用于保障性租賃住房建設的債券，創新相關的信貸產品。二是稅收端，鼓勵企業參與回購存量閑置房屋用作保障性租賃住房運營，對該類企業提供優惠稅收政策。三是配套端，加強和完善住房租賃的配套制度，建立國有平臺公司運營管理市場房源轉化的保障性租賃住房。對保障性租賃住房方面的積極探索，有利于消化市場庫存，穩定房價。4、風險提示風險提示（1）對未來趨勢解讀偏差。（2）分線城市基本面差異，導致市場判斷存在局限性。（3）調研樣本有限，報告

72、僅反映了可觀測樣本情況。（4）對房地產政策解讀的偏差。（5）數據可得性受限，部分數據口徑不是完全一致，斟酌比對使用。國海證券股份有限公司 國海證券研究所 請務必閱讀正文后免責條款部分【政策研究小組介紹】【政策研究小組介紹】夏磊，國海證券首席經濟學家、首席政策&地產分析師?！痉治鰩煶兄Z】【分析師承諾】夏磊,本報告中的分析師均具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格并注冊為證券分析師，以勤勉的職業態度，獨立，客觀的出具本報告。本報告清晰準確的反映了分析師本人的研究觀點。分析師本人不曾因，不因，也將不會因本報告中的具體推薦意見或觀點而直接或間接收取到任何形式的補償?！緡ＷC券投資評級標準】【國海

73、證券投資評級標準】行業投資評級 推薦：行業基本面向好，行業指數領先滬深 300 指數；中性：行業基本面穩定，行業指數跟隨滬深 300 指數；回避：行業基本面向淡，行業指數落后滬深 300 指數。股票投資評級 買入：相對滬深 300 指數漲幅 20%以上；增持：相對滬深 300 指數漲幅介于 10%20%之間；中性：相對滬深 300 指數漲幅介于-10%10%之間；賣出：相對滬深 300 指數跌幅 10%以上?！久庳熉暶鳌俊久庳熉暶鳌勘緢蟾娴娘L險等級定級為R2，僅供符合國海證券股份有限公司（簡稱“本公司”）投資者適當性管理要求的的客戶（簡稱“客戶”）使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶

74、?？蛻艏?或投資者應當認識到有關本報告的短信提示、電話推薦等只是研究觀點的簡要溝通，需以本公司的完整報告為準，本公司接受客戶的后續問詢。本公司具有中國證監會許可的證券投資咨詢業務資格。本報告中的信息均來源于公開資料及合法獲得的相關內部外部報告資料，本公司對這些信息的準確性及完整性不作任何保證，不保證其中的信息已做最新變更，也不保證相關的建議不會發生任何變更。本報告所載的資料、意見及推測僅反映本公司于發布本報告當日的判斷，本報告所指的證券或投資標的的價格、價值及投資收入可能會波動。在不同時期，本公司可發出與本報告所載資料、意見及推測不一致的報告。報告中的內容和意見僅供參考，在任何情況下，本報告中

75、所表達的意見并不構成對所述證券買賣的出價和征價。本公司及其本公司員工對使用本報告及其內容所引發的任何直接或間接損失概不負責。本公司或關聯機構可能會持有報告中所提到的公司所發行的證券頭寸并進行交易，還可能為這些公司提供或爭取提供投資銀行、財務顧問或者金融產品等服務。本公司在知曉范圍內依法合規地履行披露義務?！撅L險提示】【風險提示】市場有風險，投資需謹慎。投資者不應將本報告為作出投資決策的唯一參考因素，亦不應認為本報告可以取代自己的判斷。在決定投資前，如有需要，投資者務必向本公司或其他專業人士咨詢并謹慎決策。在任何情況下，本報告中的信息或所表述的意見均不構成對任何人的投資建議。投資者務必注意，其據

76、此做出的任何投資決策與本公司、本公司員工或者關聯機構無關。國海證券股份有限公司 國海證券研究所 請務必閱讀正文后免責條款部分 若本公司以外的其他機構（以下簡稱“該機構”）發送本報告，則由該機構獨自為此發送行為負責。通過此途徑獲得本報告的投資者應自行聯系該機構以要求獲悉更詳細信息。本報告不構成本公司向該機構之客戶提供的投資建議。任何形式的分享證券投資收益或者分擔證券投資損失的書面或口頭承諾均為無效。本公司、本公司員工或者關聯機構亦不為該機構之客戶因使用本報告或報告所載內容引起的任何損失承擔任何責任?！距嵵芈暶鳌俊距嵵芈暶鳌勘緢蟾姘鏅鄽w國海證券所有。未經本公司的明確書面特別授權或協議約定，除法律規定的情況外，任何人不得對本報告的任何內容進行發布、復制、編輯、改編、轉載、播放、展示或以其他任何方式非法使用本報告的部分或者全部內容，否則均構成對本公司版權的侵害，本公司有權依法追究其法律責任。