1、中國康養旅游發展與趨勢戴德梁行研究院WELLNESSMEDICALHEALTHCARERECOVERYLEISUREFITNESSSIGHTSEEINGTRAVELTOURISMBEAUTYTREATMENTANTI-AGINGMIND-BODYCONTENTS041022第一部分 第二部分 第三部分 康養旅游的內涵及發展歷程目錄康養旅游發展模式及盈利模式淺析康養旅游發展趨勢研判融合康養元素，以旅游為載體的康養旅游成為行業新風口國內外康養旅游發展歷程國內康養旅游行業發展現狀康養旅游的發展模式康養旅游產品組合及盈利模式簡析房地產開發商領投，面向老年康旅的中國康養旅游現狀新冠肺炎疫情驅動康養旅游向

2、“大健康”及“大養生”進行融合趨勢一 以健康中國為核心，跨產業、泛行業政策深度融合助力康養旅游發展趨勢二 不同年齡層人群對健康的理解，及對康養需求的變化助推康養旅游產品迭代趨勢三 自然、人文及康養元素植入推動康養旅游產品元素的年輕化及多元化趨勢四 產品組合漸進發展，市場主體聯合發展，供應來源多元發展趨勢五 金融支持康養旅游可持續的健康發展趨勢六 缺失元素逐漸完善，康養旅游發展逐步規范化05060811161823242526283032hX9WnXmY8XnXpOuNzQpPaQ9R8OpNnNnPqQlOmMoRkPnNpN8OnMsRwMmPtNuOmMnP中國康養旅游的發展與趨 勢 3P

3、REFACE上世紀 90 年代末，我國旅游地產開始發展，進入新千年，康養旅游進入“醫療加養老”的“雙軌探索”，整體市場仍處于萌芽階段。2020 年年初新冠肺炎疫情的大爆發促進“大健康”與“大養生”兩大新康養元素縱向融合的同時，向智慧健康、 生活方式等領域橫向延伸。 新時代新環境下， 更 “惜命”的 80、90 后成為康養旅游的 C 位客群。在政策環境走向多維融合，健康需求煥新的背景下，康養旅游受眾、元素、產品組合、市場主體快速迭代，金融支持及缺失元素的陸續補齊后， 中國的康旅行業將逐步走向可持續性的規范化發展。本文旨在對以上課題進行探討。張曉端戴德梁行華南及華西區研究部主管序言0105融合康養

4、元素，以旅游為載體的康養旅游成為行業新風口06國內外康養旅游發展歷程08國內康養旅游行業發展現狀第一部分 康養旅游的內涵及發展歷程4 戴德 梁 行 研 究 院中國康養旅游的發展與趨 勢 5融合康養元素以旅游為載體的康養旅游成為行業新風口談及康養旅游，學術界往往會拆分出“康”和“養”元素來進行獨立研究，但對于康養的結合程度究竟是“康加養”，還是“康和養”，并未達成共識。結合康養旅游在全球范圍的發展歷程，以及我國康養發展的現狀，同時參考了中外學術界及研究機構對康養旅游的研究成果，我們將對康養旅游的研究聚焦于“康和養”的融合發展模式，其特征包括：健康為主題，逗留時間長，專業性強及反向流動（圖 1）。

5、同時，預期在現階段及未來比較長的一段時間內此種模式都將是康養旅游的主要內涵并主導康旅產業的發展?！翱怠甭糜?，以治療身心上的健康不足成為主要目的，對 應 的 英 文 應 為 MedicalTourism；“ 養” 旅 游， 則側重于維持或強化個人的健康 元 素， 英 文 為 WellnessTourism。Global Wellness Institute, Global Wellness Tourism Economy, 2013 & 2018康養旅游（HealthandWellnessTourism）指通過養顏健體、 營養膳食、 修心養性、關愛環境等各種手段，使人在身體、心智和精神上都達到自

6、然和諧的優良狀態的各種旅游活動的總和（原）國家旅游局國家康養旅游示范基地(LB/T 051-2016), 2016引言圖 1康養旅游的四個特征健康為主題康+旅、 養+旅雙動機， 滿足人們對治病、 療養、 康復、養生與娛樂休閑的不同需求專業性強組織與管理需具有醫學、技術及相關法律法規支持，專業性程度影響目的地康養旅游業的可持續發展逗留時間長康養旅游包括治病、休養、養老及觀光游覽，旅游者在旅游地停留時間較長反向流動國際健康旅游客流主要從發達地區向發展中地區，城市向農村流動45國內外康養旅游發展歷程社會發展及科技進步，生活水平及收入水平提高，對壓力及對自身健康關注度的提高，驅使人們旅游時更愿意在飽覽

7、自然景觀，暢享人文風情之外，獲得身體及精神上的健康及放松。歐美國家康養旅游誕生時間更早、歷程更長、發展程度更高，現階段歐美國家仍是最大的客源輸出地區。因此歐美國家的康養旅游發展，在很大程度上決定了康養旅游的發展模式。歐美康養旅游發展模式： 以“醫治”為單一形式的“康”旅游模式； 以“醫療資源”為核心及“療養”為輔助的“康”“養”雙軌發展模式； “ 康養”元素為主，“旅游”元素為載體的康養旅游模式。受惠于獨特的自然資源、神秘的東方文化、蓬勃發展的醫療保健技術，及更低的成本，東南亞、日本、韓國成為舉世聞名的康養旅游度假目的地?？叼B旅游已然成為多國的重點發展產業之一，乃至上升未支柱產業。( 圖 2)

8、回到國內，上世紀 90 年代，部分房地產企業利用海南豐富的旅游資源，并借鑒國外分時度假的概念，解決海南房地產市場供大于求、大量閑置的局面，旅游地產應運而生。進入新千年，醫療、養老元素成為市場熱點，伴隨著金融、旅游、房地產行業的深度融合，醫療加養老的“康加養”雙軌發展模式迅速在全國各地鋪開。圖 2世界康養旅游流動圖1. 亞洲美國：醫療質量、醫療科技2. 非洲歐洲：醫療科技、醫療管制更松亞洲：醫療科技3. 大洋洲亞洲：醫療科技、費用更低6 戴德 梁 行 研 究 院1267835. 北美（加拿大）美國：等待周期更短拉美：醫療管制更松、費用更低7. 中東亞洲：醫療科技歐 / 美：醫療質量、醫療科技6.

9、 南美洲美國：醫療質量、醫療科技8. 歐洲亞洲：醫療科技、費用更低中東 / 美國：醫療質量、醫療科技4. 美國亞洲：更低費用拉美：無美國醫保、費用更低數據來源：Global Wellness Institute，戴德梁行8 戴德 梁 行 研 究 院國內康養旅游行業發展現狀20年發展， 我國主要的康養旅游客群仍以出境接受更為先進的醫療技術的 “康” 旅游 （即醫療旅游） 為主，而在境內，側重養老及療養的“養”旅游（即養生旅游）相關產業正蓬勃興起。在旅游市場快速發展的同時，全國各地紛紛推出極具當地自然或人文特征的康養旅游產品（圖 3）。據前瞻產業研究院數據，國內康養旅游僅占整體旅游市場總交易規模的

10、 1% 左右，2016-2020 年，我國康養旅游的市場規模將呈現快速增長的態勢，年復合增長率（CAGR）約 20%，2020 年市場規模將達1000 億元左右。另一方面，中國旅游研究院指出，受 2020 年新冠肺炎疫情影響，預計 2020 年全國旅游總收入將下降 22.0%，但疫情對大健康概念的帶動，乃至疫情中人們更加重視健康的情緒，或將助力康養旅游占比進一步擴大（圖 4）。圖 3中國各片區康養旅游資源簡要分布成渝板塊優勢：自然資源現狀：初級健康管理為主，未形成全方面的康養產業體系海南及云南板塊優勢：自然資源、民族資源豐富現狀：度假與生活割裂，康養要素與旅游結合度較低山東板塊優勢：生態、濱海

11、資源優良現狀：配套資源缺乏，處于初級到中級過渡的發展階段東南沿海板塊優勢：城市吸引力大，現代旅游業發達現狀：康養要素不明確黃山板塊優勢：得天獨厚的山體資源；現狀：配套資源缺乏，康養要素不明確中國康養旅游的發展與趨 勢 9圖 4康養旅游市場規模13 個健康旅游示范基地及分類高端醫療模式：虹橋國際醫學中心中國自由貿易試驗區廣州南沙新區海南博鰲樂城國際醫療旅游先行區天津健康產業園青島嶗山灣國際生態健康城醫療 + 濱海度假 /生態旅游模式：秦皇島北戴河區浙江舟山群島新區海南三亞市福建平潭綜合試驗區廣西桂林市江蘇泰州市姜堰區文化修身養心：安徽池州九華山風景區復合化、多元化、全齡化：貴州遵義市桃花江0%5

12、%10%15%20%25%02004006008001000120020152016201720182019E2020E億元備注：E 為預測值數據來源：前瞻產業研究院，戴德梁行1 0 戴 德 梁 行 研 究 部0211康養旅游的發展模式16康養旅游產品組合及盈利模式簡析18房地產開發商領投，面向老年康旅的中國康養旅游現狀第二部分 康養旅游發展模式及盈利模式淺析1 0 戴 德 梁 行 研 究 院以“康”和“養”元素為吸引，以“游”為載體的康養旅游在中國得到高速發展，養老及養生作為行業關注點得到重視并逐步形成一條完整的產業鏈?？叼B旅游的發展模式如前文所述，國際上以治療為主要目的的“康”旅游（即醫療

13、 + 旅游），及側重于維持或強化個人的健康元素“養”旅游（即養生 + 旅游），成為康養旅游的兩大發展模式?？叼B旅游的各個環節圍繞“康”和“養”展開，并以“游”作為載體，豐富活動體驗及業態形式。（表 1）通常情況下，康養旅游基于自然、人文的特色康養資源，沿腹地開發旅游資源，并融合醫療、健康管理、康復理療、休閑療養及養老等元素，形成旅游線路、制定旅游產品。中國康養旅游的發展與趨 勢 1 11 2 戴 德 梁 行 研 究 院表 1康養旅游兩大發展模式對比“康”模式“醫療 + 旅游”模式優質醫療模式廉價醫療模式特色?？颇Ｊ疆a業發展模式特點國家層面上的支持多提供綜合性醫療服務單一 （特色/?？疲┽t療產業

14、高度發達政府主導，帶頭發展多設有研究所硬件設施一流，服務意識超群醫院、診所高度集中產學研一體，注重科研注重人才培養醫護人員多有海外學習工作經歷醫護人員水平高、數量多公、私共同開發多位于發展中國家區位好，有一定量水平的旅游資源產品設置綜合性醫院 + ?？漆t院綜合性醫院?？漆t院或診所綜合性醫院 + ?？漆t院研發中心、大學等科研機構研發中心人才培養人才培養模式研究依托國家、城市等宏觀載體發展多以醫院、集團等形式出現注重單一醫療項目的突破式發展由政府牽頭，采取“上政府、下企業的模式”各學科領域共同發展，并主推若干個特色項目以綜合醫療服務為主，突出個別尖端項目以區域、小城形式出現多依托城市、產業城等概念

15、發展以“治”為核心，“旅”為輔。以“治”為核心，“旅”為輔“治” 、 “旅” 并舉，對旅游資源有一定依賴。以產業及“治”為核心代表案例德國印度阿波羅集團匈牙利肖普朗日本靜岡醫藥谷中國康養旅游的發展與趨 勢 1 3“養”模式“養生 + 旅游”模式“理療 + 旅游”模式“美容 + 旅游”模式特點以自然資源、技法為核心賣點多主打特定主題的美容服務以理療為特色，主要針對亞健康、有保健需求的游客本身具有一定旅游元素產品設置資源或文化展示產品小規模、?？菩栽\所或醫院核心理療服務度假及休閑娛樂設施模式研究從國家到度假村的各個層級上都可存在多以地區或小鎮的形式存在主推某一項特色康療服務“療” 、 “旅” 并舉

16、， “治”為輔“療”、“旅”并舉，“治”為輔代表案例泰國 SPA，日本溫泉韓國整容、瑞士抗衰老當下，國內的康養旅游主要基于以上兩大發展模式，結合國內老齡化及醫療水平參差不齊的社會背景，更進一步衍生出養老及養生旅游的概念，及各類老年之家、療養小鎮的具體產品。養老地產，作為養老服務體系及養老產業的重要組成，近年來得到快速發展并成為包括金融機構、運營（服務）機構、和房地產企業所青睞的新藍海。2011 年 2 月，民政部在 社會養老服務體系建設 “十二五”規劃中提出建設以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的養老服務體系，由此誕生出養老社區（CCRC）、老年公寓和養老驛站三種養老地產類型。其中，養老社區

17、一般位于城市郊區或度假風景區，融合文娛活動、康復護理，及休閑旅游等多種元素，具備構成養老旅游載體的條件。德勤在破局養老地產中指出，度假式養老基地實質上是以養老文化為核心推行休閑度假服務， 針對的客戶主要是健康、活躍的老年人；同時，引入醫療、保健、定期康復、養生學習等設施和服務來吸引游客規律性消費。目前此類產品的實際養老功能大大低于其他輔助功能。此外，德勤在探索健康養老“最后一公里”中國醫養結合趨勢展望報告中亦指出，盡管養老產業發展模式已漸清晰，但醫療屬性的缺失，醫養未能結合，中國整體的養老市場仍需要培育。1 4 戴 德 梁 行 研 究 院中國康養旅游的發展與趨 勢 1 5中國的老齡化中國老齡化

18、程度不斷加深，是養老相關產業發展的持續動力。根據第六次人口普查，2010 年中國 65 歲以上人口占比 為 8.9%， 約 1.2 億 人； 國家統計局數據顯示，2018 年中國 65 歲以上人口占比上升至11.9%；而另據聯合國人口署預測，中國的老人人口將以每年超過 800 萬人的速度增加，到 2050 年，老年人口占比將達到 30.8%，約為 4.3 億人。2001 年聯合國世界人口老齡化報告 （1950-2050年） 認為，一個國家或地區 65 歲及以上老年人口比例超過 7%、14%和 20%，分別定義為老齡化社會、老齡社會和高齡社會，現時中國已經全面進入老齡化社會并向老齡社會邁進。背景

19、介紹根據戴德梁行新型城鎮化 4.0（2017-2018）：培育特色成就小鎮，國家住建部于 2016 年及 2017 年分兩批次公布了共 403 個特色小鎮名單，兩批次中以旅游為主導產業的小鎮占比分別為 54%、28%，而在第二批名單中明確提出康養為主導產業的小鎮為 8 個，占比為 3%。彼時，培育特色小鎮成為各級政府實現經濟轉型升級，實現城鎮化，各類企業爭相占據的風口。盡管直接涉及康養產業的小鎮數量有限，但以旅游為載體，結合當地特色自然保健資源（如地熱），人文養生資源（如中醫藥），甚至智能制造，智慧醫療元素的小鎮則普遍存在。這也形成了我國康養旅游產業發展的另一模式，即催發康復養生旅游小鎮的蓬勃

20、興起?？叼B旅游產品組合及盈利模式簡析根據項目規模，產業聚集度，客群與消費周期，康養旅游產品組合可以分為：SITE康養旅游度假區，PARK康養旅游產業園，TOWN康養旅游小鎮，及 CITY康養旅游城四種產品組合模式（以下簡稱為“SPTC 模式”，模式描述請參閱圖 5）。服務費 / 管理費（如會員費）、租金及銷售，成為SPTC模式的主要收入來源。 伴隨市場需求的逐漸擴大、經營收益的持續提升，此類項目對房地產銷售的依賴度有所降低，而曾經作為輔助的旅游元素融合度不斷提高，服務費 / 管理費逐漸成為主流。艾瑞咨詢（iResearch）發布的2019 年中國景區旅游消費研究報告中對 2000 個樣本的調研

21、數據顯示， 41.1%的旅游消費者青睞一站式打包的旅游產品，即費用已經涵蓋門票、住宿及交通費用。而近年來日趨火熱的小包團、 定制游也反映出旅游者對一價全包產品， 即在一站式打包的基礎上，擴大到餐飲，活動，甚至證件及服務費等，旅游者在接受旅游服務的過程中，不再需要額外支付費用。1 6 戴 德 梁 行 研 究 院圖 5SPTC 模式示意圖模式特點：康養主題明確，有一定的創新或獨特性具有一流的醫療旅游配套與服務較有特色度假地產短期、周期性度假屬性更強SITE 康養旅游度假區代表案例：瑞士蒙特勒的靜港醫療度假中心模式特點：特色康養優勢顯著并圍繞形成產業集聚伴有與醫療結合的元素自然 / 人文旅游資源較好

22、，形成旅游路線中長期度假屬性TOWN 康養旅游小鎮代表案例：匈牙利肖普朗牙科旅游小鎮模式特點：康養產業集聚發展，上下游產業鏈形成閉環聚焦單一特定康養需求，通常伴有衍生性需求具有發展觀光旅游（線路）的條件中短期度假屬性PARK 康養旅游產業園代表案例：日本靜岡醫藥硅谷模式特點：由政府牽頭開展，企業后續跟進須有一定規模與能級，規模適合一二線大城市產學研融合、產城結合、區域發展等適合長期居住CITY 康養旅游城代表案例：成都國際醫學城中國康養旅游的發展與趨 勢 1 71 8 戴 德 梁 行 研 究 院房地產開發商領投面向老年康旅的中國康養旅游現狀從目前已經投入運營的康養產品來看，老年人依然是核心的目

23、標客群，而憑借開發建設方面的經驗和優勢，房地產開發商在康旅領域的發展速度和市場占有率都是更勝一籌的。根據億翰智庫最新統計，30 大康養運營商當中房地產開發商占比達半數，同時運營的產品中養老產品占比高達 88%（圖 6）。開發商憑借強資源整合能力，以小鎮產品作為拳頭產品快速占領市場，奠定口碑；另一方面，險資則通過壽險產品精準定位養老及療養客群，通過設立養老院（村）及療養院（村）吸納保險收入及會員收入。圖 630 大康養運營商及產品構成數據來源：億翰智庫，戴德梁行精準頂位養老 / 療養客群養老院(村)及療養院(村)會員制 + 保險收入專業化運營個體向小鎮發展多種收入組合強資源整合能力小鎮產品多種收

24、入組合中國康養旅游的發展與趨 勢 1 9恒大 養生谷，創建全方位全齡化健康養生新生活方式，高精準多維度健康管理新模式，高品質多層次健康養老新方式，全周期高保障健康保險新體系，并采用租購旅多方式的健康會員新機制。通過繳納會費加入恒大 養生谷后，會員可以在養生谷的四大園 852項設施設備 867 項服務，包括：頤養園醫養結合，提供高精準多維度科學生命管理，配有養生、康體及餐飲設施；長樂園文娛結合，提供高品質健康養生方式，配有學堂、康體設施；康益園運動醫學，由專業私教進行科學指導，個性化定制運動養身方案；親子園踐行親子同樂理念，構建跨代社交圈，倡導長幼共融的生活方式。案例卡 01恒大健康圖 7恒大.

25、養生谷全國布局恒大集團成立于 1996，發展至今恒大已成為中國房地產行業的龍頭企業，以房地產為核心，涉足文化旅游、養老健康、新能源汽車等領域。恒大健康集團以健康養生谷項目開發建設為載體，以會員制為服務模式，提供多層次分級醫療、全齡化養生、高精準健康管理、多元化養老服務。恒大健康積極踐行“健康中國”國家戰略，針對居民健康生活品質提升的需求，整合國內外優質醫院、養老院等資源，創建全新健康養生養老新模式，形成養生谷，醫院，健康管理及頤養服務四大業務體系：恒大 養生谷，獨創四大園，向會員提供醫養服務，保險服務，體檢服務及“租購旅”優惠，目前已在 23個城市布局（圖 7）；博鰲恒大國際醫院位于海南省博鰲

26、樂城國際醫療旅游先行區內，是由恒大健康集團投資并在布萊根和婦女醫院（哈佛醫學院主要教學醫院之一）合作指導下，按照國際專業標準建設的以腫瘤?？茷橹鞯膰H醫院；以養生谷為載體，提供健康管理及頤養服務（涵蓋養老公寓、日間照料中心及養老院產品）。2 0 戴 德 梁 行 研 究 院作為核心產品的泰康之家，專注養老、護理及康復， 聚焦老年生命鏈產業整合，以養康為核心，對接保險產品，打造老年健康服務超級平臺，引領國人健康養老觀念和生活方式的變革。泰康之家高品質醫養社區以大規模、全功能、醫養結合、候鳥連鎖為特色，以活力養老、文化養老、健康養老、科技養老為管理理念，滿足長輩“社交、運動、美食、文化、健康、財務管

27、理和心靈的歸屬”七大核心需求，為居民打造“溫馨的家、高品質醫療保健中心、開放的大學、優雅的俱樂部、長輩心靈和精神的家園”五位一體的生活方式。案例卡 02泰康人壽圖 8泰康之家全國布局泰康保險集團成立于1996年， 是一家涵蓋保險、 資管、醫養三大核心業務大型保險金融服務集團，深耕壽險產業鏈，從搖籃到天堂，依托“活力養老、高端醫療、卓越理財、終極關懷”四位一體的商業模式，打造健康、長壽、富足三個閉環構建的大健康產業生態體系。2009 年獲得中國保監會批準的投資養老社區試點以來，泰康醫養業務板塊（泰康健投）已形成醫養康寧樓的五大業務體系，覆蓋金融、醫養、康旅、養老乃至墓地：在 19 個城市布局高品

28、質養老社區泰康之家（圖8）；在 5 個城市布局醫學中心，23 個城市設有?？漆t院拜博口腔，4 個城市布局康復醫院；在 4 個城市布局融合康旅及祭祀的紀念園（墓園）產品，及高端生命禮儀服務平臺愛佑匯；中國康養旅游的發展與趨 勢 2 10323新冠肺炎疫情驅動康養旅游向“大健康”及“大養生”進行融合24趨勢一以健康中國為核心，跨產業、泛行業政策深度融合助力康養旅游發展25趨勢二不同年齡層人群對健康的理解，及對康養需求的變化助推康養旅游產品迭代26趨勢三自然、人文及康養元素植入推動康養旅游產品元素的年輕化及多元化28趨勢四產品組合漸進發展，市場主體聯合發展，供應來源多元發展30趨勢五金融支持康養旅游

29、可持續的健康發展32趨勢六缺失元素逐漸完善，康養旅游發展逐步規范化第三部分 康養旅游發展趨勢研判新冠肺炎疫情的爆發促進康養旅游朝“大健康”與“大養生”兩大新康養元素縱向融合的同時，向智慧健康、生活方式等領域橫向延伸。在政策環境走向多維融合，健康需求煥新的背景下，康養旅游受眾、元素、產品組合、市場主體逐漸迭代。而出于康旅行業可持續、規范化發展的考慮，作為影響行業發展的必要環節，金融支持及包括監管在內的市場缺失元素的進一步完善變得尤為重要。2 2 戴 德 梁 行 研 究 院中國康養旅游的發展與趨 勢 2 3新冠肺炎疫情驅動康養旅游向 “大健康” 及 “大養生” 進行融合全球流行的新冠肺炎疫情，讓健

30、康才是真剛需逐漸被全年齡層人群接納，“大健康”概念及相關產業也在后疫情期時代得到高度關注。根據中國大健康產業發展藍皮書（2018），中國的大健康產業被界定為：以優美生態環境為基礎，以健康產品制造業為支撐，以健康服務業為核心，通過產業融合發展滿足社會健康需求的全產業鏈活動，涵蓋藥材種植，醫藥及裝備制造，醫療衛生、健康管理乃至金融服務的國民經濟三大產業。新冠肺炎疫情的爆發讓 80、90 后養生 C 位人群成為“大養生”的最新代表。疫情期間，更加惜命的 80、90 后，早早地戴起口罩，敦促中年人（60、70 后）勸服老年人（40、50 后），并與周邊人保持社交距離；亞健康初老族，讓 80、90 后重

31、新審視工作與生活的平衡；草藥達人，健身太極，食物相克等傳統中醫養生觀念在 80、90 后中的傳播速度更是遠超想象。大健康獲得廣泛關注的同時，基于大養生的生活觀念及生活方式轉變也獲得前所未有的重視。以治療為主要目的的“康”旅游（即醫療 + 旅游），及側重于維持或強化個人的健康元素 “養” 旅游 （即養生+旅游） ，縱向與“大健康”與“大養生”相融合的同時，橫向沿著智慧健康，醫療護理、生活方式及休閑養生進行延伸?；凇按蠼】?+ 大養生”相融合的新康養理念被養生新貴接納，康養產業開始吸納新客群，并帶動康養旅游受眾、方式、元素及產品組合等變化。趨勢一以健康中國為核心跨產業、泛行業政策深度融合助力康養

32、旅游發展2006-2016 年期間，旅游、鄉村發展、醫療及養老政策均在各自軌道上不斷完善，“健康中國”概念在此期間亦不斷完善并得到充實。2016 年“健康中國 2030”規劃綱要頒布，“推進健康中國建設，提高人民健康水平”成為國家戰略成為康養融合的重要政策背景。此后至今，數年中央 1 號文件均涉及康養產業發展與鄉村振興結合，同時，包括國家發展和改革委員會、住房和城鄉建設部、自然資源部、農業農村部、文化和旅游部及涉及金融、衛生健康、社會保障等跨領域部門均出臺扶持政策，助力康養產業發展。以健康中國為核心，跨產業、泛行業深度融合發展的政策背景，成為現階段及下一階段支撐康養旅游產業發展的政策基礎。2

33、4 戴 德 梁 行 研 究 院中國康養旅游的發展與趨 勢 2 5趨勢二不同年齡層人群對健康的理解及對康養需求的變化助推康養旅游產品迭代根據世界衛生組織（WorldHealthOrganization，WHO）的最新定義，健康不僅指沒有疾病和不虛弱，也指身體、心理、社會生活三方面達到的平衡的狀態。多家調研及研究機構的樣本研究顯示，80、90后對健康的關注度更高，特別是對身體健康，精神飽滿，膳食均衡及睡眠充足四個領域。而不同年齡層對與康養的不同需求，亦帶動康養元素的進一步豐富（圖 9）。以健康為基準元素，融合醫療、養老、中醫養生、體育、及互聯網 + 等元素的新康旅產品，成為疫情后滿足不同年齡層康養

34、需求的新探索。注重自身健康問題的客群日漸年輕，需求日益多樣化，疫情中對社交距離的強調，令康旅新貴們對復合醫療、技術乃至中醫藥特色的小眾、避世旅游產品更為青睞。圖 9不同年代人群對康養需求的變化及概念延伸00 后健身休閑90 后身體鍛煉、健康檢查、放松身心70 后身體鍛煉、 健康監測、慢病管理、 疾病防控、養生休閑、康養旅居80 后身體鍛煉、健康篩查、慢病管理、養生休閑60 后身心健康、 指標監測、慢病管理、 疾病防控、應急機制、 專業照護、醫療介入、養生休閑健康檢查、?？漆t療、醫美及介入式醫療元素將更為普及。依據健康情況定制旅游，包含醫療元素的旅游將獲得發展通過將健康醫療資源植入養老機構，實現

35、醫療機構醫療功能與養老機構床位資源及康復功能優勢互補，醫養融合發展挖掘區域民族中藥材、特色中醫療法、地熱溫泉、礦物資源等傳統中醫學領域元素+ 醫療體育健身促進身體健康，伴隨著消費升級與都市生活下健康意識的提高，以休閑運動為主題的體育健康產業蓬勃發展利用互聯網醫療、 健康大數據、 智能制造等新技術、新應用促進健康服務智能化、人性化+ 體育+ 互聯網 + 養老+ 中醫養生趨勢三自然、人文及康養元素植入推動康養旅游產品元素的年輕化及多元化過去十幾年間，自然資源型的康養旅游發展程度更高，但在身心健康獲得同樣重視的當下，如何把握新客群及其需求，結合文化軟實力及醫療保健元素成為下一階段康養旅游重點發掘并培

36、育的賣點：新客群在康養需求及生活方式上的不同，也將改變康養旅游的發力點。益普索（Ipsos）在中國成人健康管理白皮書 2019中，對 2132 例18-65 歲的成年人的調研結果顯示，飲食、生活習慣、環境依然是成年人最擔心會影響其健康狀態的三大因素，而睡眠、免疫力及腸胃則是三大健康困擾。 由此演化出逃離炎夏、 寒冬的季節性康旅，以換氣洗肺為目的的空氣型康旅；及在原有的養老、養生及養療的基礎上，進一步演化出養顏及養心的新康旅產品。在疫情影響下，具有“健康 +”元素的旅游產品，以及強調社交距離感的旅游， 包括空間上的避世、時間上的錯峰出行、 規模上的小包團及定制游等，都成為選擇旅游產品的重要參考因

37、素。而從結果出發， 真實可信的功效顯然也是重要的考量指標。依托優質自然資源此類資源具有一定的康養價值，如山川、湖海、地熱及鄉村等特色文化資源驅動針對精神或者心靈層面的提升，如宗教、民俗、傳統技藝等康療保健植入導入康復理療、中醫保健、慢病治療、醫療美容甚至生產生育等現代醫療內容2 6 戴 德 梁 行 研 究 院中國康養旅游的發展與趨 勢 2 7齊瓦頌的成功，將在 2020 年得到延續及發展。齊瓦頌負責管理位于卡塔爾的祖拉康養度假村（ZulalWellnessResort,Qatar） 已經開始動工， 落成后，Zulal 將成為齊瓦頌旗下最大的康養目的地，中東首個沉浸式康養度假村，及全球首個阿拉伯

38、醫學中心。其利用卡塔爾當地的阿拉伯醫療理念及技術，在沙漠地帶打造的新康旅目的地，再次印證了我們對“文化軟實力及醫療保健元素成為下一階段康養旅游重點發掘并培育的賣點”趨勢的預判。案例卡 03泰國齊瓦頌度假村不同于傳統的度假村，齊瓦頌最低的 3 晚療程均始于第 1 天的康養顧問?？叼B顧問將對入住度假村的游客進行健康復查，并針對健康問題及所期待獲得的健康需求，提供康養療程及服務建議，形成今后 2 天，甚至更長天數的康養旅游計劃。此后便是依照既定的計劃，在齊瓦頌宛若人間天堂般的度假村里享受身心靈的平衡，并接受專業團隊對健康情況的再分析、再評估后的再調整，及延續。1995 年正式對外營業，彼時的齊瓦頌為

39、華欣海濱的一個水療中心（SITE康養旅游度假區），與對岸的芭提雅不同，華欣的自然資源不算優秀，但其寧靜優美，更醇厚的泰國及佛教文化痕跡，及舉世聞名的水療產品，吸引了不少歐洲游客；1999 年實現盈利后， 齊瓦頌開始重視 “身心靈” 的三者平衡，基于東西方健康哲學，運用東西方康養技術，基于水療向瑜伽、康體延伸。從水療中心，向亞洲第一個目的地型水療度假村（PARK康養旅游產業園）轉變；2004 年后齊瓦頌進入穩定發展，發展至今，齊瓦頌度假村仍保持著驚人的理療房 / 客房比（70:54）及最全的療程目錄（可提供 11 大系列，超 115 項康養服務），具備自有品牌及學院，提供最低 3 晚，最長 28

40、 晚的周期性康養套餐產品的世界頂級康養度假村。齊瓦頌度假村（Chiva-SomResort）位于泰國華欣，齊瓦頌在泰語中的意思為“生命的避風港”。趨勢四產品組合漸進發展多主體聯合、多元化供應漸成趨勢政策夯實、客群泛化、需求迭代、元素年輕化及多元化將驅動康養旅游投資方在選擇產品組合時，能逐漸實現由滿足短期、周期性度假需求的單體度假區，向上下游聚集形成產業閉環，且具有一定旅游條件的園區， 進一步向多重相關產業聚集，并與旅游產業融合形成特色小鎮，直至擴大到大規模的產城融合型旅游城的演變。一價全包模式的推廣，將進一步帶動純租金收入或純銷售收入占比的持續下降。 伴隨著康養旅游概念的豐富化，規模的擴大化，

41、產品組合的復雜化，盈利來源的復合化，單一市場主體參與投資、建設、運營的康養旅游產品或被 “術業有專攻” 的聯合體所取代。從現階段的康旅發展來看， 無論金融機構， 運營 （服務）機構，或房地產企業所發展的康旅產品的主盈利來源可以歸納為管理費，租金，及銷售收入。前二者多通過輕資產，或管理輸出獲得項目供應；銷售型產品對發展商的終合實力，及獲得高品質且低成本用地 （或其他載體供應） 的能力要求更高。結合新的產品組合來看， 土地一級開發， 鄉村振興，產城融合都有可能成為的康旅城市（C）、康旅小鎮（T）相對低價的供應來源。2 8 戴 德 梁 行 研 究 院中國康養旅游的發展與趨 勢 2 9產品組合的漸進演

42、變，在富春控股的案例中，體現在伴隨著概念的演變，產業的豐富， 由單體的康養旅游度假村 （S） ，向康養旅游小鎮（T），并向康養旅游城 （C） 演變。 客群也從短期旅游的散客，轉變為追求生活品質，認可康養理念的會員（或業主）。伴隨著逗留時間，從停留向居住延長，收入也由單純的度假性收入（如房費、餐飲及活動費）向會員費， 乃至房產收入演變。 產業多元化，產學研相結合，產城融合，及多元主體聯合發展，在富春控股的康旅實踐之中頗具代表性。案例卡 04富春山居最早的富春山居定位康養旅游度假村產品。追溯歷史畫作，融文化于生活，由意境出發，得天獨厚的自然環境，加上崇煥身心健康成為產品的核心賣點。 通過景觀泳池、

43、SPA、運動（太極及瑜伽）、乃至亞洲唯一的丘陵茶園高爾夫作為康養元素， 并探索自身所處地區富陽的長壽因素（包括自然環境、動植物因素、生活方式等）發布健康白皮書，為下一階段形成康旅度假小鎮打好基礎。富春控股收購富春山居并打造康養旅游小鎮并以富春山居原有的基調及康養元素， 計劃向北開拓，打造集生態宜養、科學醫養、運動康養、文化閑養的國際一流康養旅游小鎮富春山居康養小鎮。整合全鏈條健康管理資源協同浙江中醫藥大學（科研院校）、臺灣天成醫療集團（運營機構），推出公望仁雅私享健康管理平臺品牌，作為其 3+1 產業之“康旅”的重要成員。借助頂尖設備及全學科專家，提供體檢、診斷、中醫養生、 細胞療養、 康養旅

44、游 （臺灣） 的全鏈條健康管理。建設產業園區，推進產城融合富春控股與浙江大學達成戰略合作關系，富春智能康復產業園落戶杭州余杭。 “康復醫療”及“康復產業”為兩大核心定位，以高標準打造“醫、養、教、產、研、學”為一體的康復全產業鏈綠色生態產業園，并致力于將該產業園建成為杭州大運河文化保護帶的標志性項目，成為國內乃至國際標桿性康復產業資源集聚平臺，最終達成產城融合，驅動區域發展的目的。富春山居位于黃公望晚年結盧隱居之地杭州市富陽區富春江畔。由榮成紙業及寶隆國際投資興建，于2004 年開業。趨勢五金融支持，保障康養旅游可持續發展自有資金，及常規性銀行貸款仍為各類企業發展康旅的主要資金來源。根據中國房

45、地產業協會金融分會與戴德聯行聯發發布的亞洲房地產投資信托基金 REITs 研究報告 2019（下稱“REITs報告”），截止 2019 年末，亞洲市場上共有 178支 REITs，其中與康旅相關的酒店、公寓及醫療健康分別為 16 支（9%）、8 支（4%）及 5 支（3%），其中公寓及醫療健康類僅在新加坡及日本兩國有所分布（相關杠桿率、分派收益率及年化綜合收益率請參閱表 2）。非常值得注意的是，醫療健康類的 REITs 產品的周期越長，收益率越高。這與旅游行業周期長的屬性相吻合，更與康養旅游逗留時間長的特征契合。截止 2019 年末，中國大陸未有康養旅游相關的REITs 產品發行。旅游行業普遍

46、存在投資大，資金回收周期長，融資難等問題迫切需要新融資渠道的開拓及新融資平臺的設立。3 0 戴 德 梁 行 研 究 院杠桿率平均分派收益率綜合年化收益率新加坡日本新加坡日本1 年3 年5 年10 年綜合35%44%6.30%4.10%29.40%13.20%11.50%12.70%酒店34%41%6.60%5.10%15.70%9.40%5.80%-公寓33%51%5.60%4.20%30.50%11.50%8.90%16.70%醫療健康36%47%6.50%4.30%26.00%12.70%12.50%18.40%表 2康養旅游相關概念資產證券化產品杠桿率、分派收益率及年化綜合收益率數據來源

47、：Bloomberg，亞太房地產協會，戴德梁行目前國內旅游企業開展資產證券化嘗試共有 3 種：A. 入園票證類（如“鑫沅資產 - 海昌海洋公園入園憑證資產支持專項計劃”）；B. 應收賬款債權或保理合同債權類（如“華泰 -攜程金融拿去花第一期資產支持專項計劃”）；C. 類 REITs 模式。伴隨著金融扶持旅游行業，金融與康養進一步融合，及康旅產品不斷的小鎮化、城鎮化，資產證券化、政府和社會資本合作（Public-PrivatePartnership， PPP模式） 都將獲得更為廣泛的關注。中國康養旅游的發展與趨 勢 3 13 2 戴 德 梁 行 研 究 院趨勢六缺失元素逐漸完善康養旅游發展逐步規

48、范化移動互聯網的高速發展，及資訊大爆炸所伴隨的信息冗余，帶來了包括信息真實性存疑、信息不對稱等問題。人們對于康旅的認知很大程度上源于口口相傳及推薦，尤其是自媒體等網絡渠道的推薦?？德米陨淼母拍钅：奥糜未硇袠I的魚龍混雜，均不利于信息的有效且對等的傳播 . 對于相關信息傳播的監管與對行業的規范化管理同樣至關重要。此外，相關咨詢及促進機構的缺失（國外多為運營商的外部代理，醫療機構，乃至體檢機構）亦制約了康旅概念的快速普及， 運營商的外部代理的推廣、項目引入的醫療機構乃至體檢機構的品牌影響力都會是促進康旅有效普及的渠道。結語截止本報告發布之時，新冠肺炎疫情仍在全球肆虐。包括中國在內的所有國家及地區，都采取了不同程度的限制措施，這些措施對日常生活及各行各業都產生了影響，對旅游行業更是造成了毀滅性的打擊。面對全球性的“至暗時刻”，更應該積極地探索變革之路，研究未來的制勝之道?？叼B旅游成為疫情期間，及疫情之后的重要機遇，值得我們花更多的時間及精力去研究摸索。本報告對康養旅游概念的延伸，客群的泛化，產品的擴展，結合中外發展及代表性案例進行探討，并對其發展趨勢上不容忽視的供應、盈利、資金及缺失等環節進行探究，希望“康養旅游”能被更多的認識和了解，更樂見行業未來的向好發展。中國康養旅游的發展與趨 勢 3 3