1、審時讀市 2021SPOTLIGHTSavills Research中國房地產年度展望 - 2021 篇首語3全球陷入新冠疫情的泥沼已經一年之久。 時至今日， 國際間的疫情控制態勢仍有顯著差異。 中國最早經受疫情沖擊， 但依靠強有力及常態化的防控舉措， 令疫情得到有效控制； 但其他一些國家依然面臨疫情反復的挑戰。很多人曾期望新冠疫情能像2003至2004年的 “非典”那樣， 在較短時間內得以控制， 但事實上此次疫情對個人、 社會及商業活動而言， 所造成的影響遠未散盡。在歐美國家， 持續的社區封閉、 保持社交距離， 越來越多的員工在家辦公， 外送服務增長這一系列現象令人們開始思考并質疑傳統辦公及

2、零售空間的需求是否仍會如以往般增長。 而在中國， 這類的困惑似乎并未成主流， 在時間較短但執行嚴格有效的封鎖措施過后， 經濟生活迅即恢復常態， 除了公共場所常規性測量體溫、“標配” 消毒洗手液及 “無接觸” 設置之外， 對空間的使用和需求方式似乎和之前沒有太多不同。短期而言， 工作方式的調整、 消費及生活方式的轉變對歐美發達國家的市場影響更為明顯。 為適應遠程辦公，可能導致通勤時間增加、 對較大居住空間的需求增加、工作方式更加獨立、 居住地向郊區或鄉村轉移等趨勢，進而對房地產各細分領域帶來影響。 而這些趨勢會否在中長期影響中國市場， 也值得加以關注。 例如， 辦公市場對靈活辦公空間、 移動工位

3、的設置可能會繼續增長， 進而影響員工的交流溝通方式， 引發業界對綠色健康環境的關注； 零售市場對線下體驗的重視更勝以往；住宅用戶對寬敞、 舒適居住空間的訴求愈發強烈； 物流市場向智慧高效邁進； 而投資市場對策略性、 靈活性及專業性也在提出新的要求。在2020年， 住宅市場表現最具韌性， 多個城市一手房市場迅速回暖， 價格堅挺； “三道紅線” 壓力之下， 一些開發商在年關加速銷售回款。 零售及酒店市場一度受疫情重創， 但在下半年穩步回暖。 月度社會消費品零售總額增速在八月已同比回正； 九月國內航班客流同比僅有2%的差距， 酒店入住率也已升至60%至70%。 相對而言， 辦公市場的處境更為復雜：

4、疫情在短期對市場下行影響有限， 但潛在供應巨大， 依然是業主維持入駐率面臨的巨大挑戰； 此外， 經濟增長面臨較多不確定因素， 需求端的復蘇程度或將有所分化。受疫情擾亂的市場有望在2021年繼續修復， 有三大趨勢尤為值得關注：利基市場甲級寫字樓市場存量近年以8-10%的增速增長， 與全國GDP增速 （6-7%） 和人均可支配收入增速 （8-9%）雖相差不大， 但與實際租賃需求相比則有所失配。 越來越多的投資者開始將目光投向此前少有關注的利基市場。 利基市場通?；貓舐瘦^高， 市場需求的結構性變化也為其帶來強勁的基本面支撐。 但相對傳統主流資產， 投資者進入利基市場也面臨挑戰， 例如可選擇的投資標的

5、數量非常有限、 合作方式與商業模式仍在探索、受政策層面影響較大。 此外， 由于利基市場規模有限，能夠承載的資本額難與傳統資產相比， 資產估價存在一定難度。數字化新冠疫情加速了建筑環境的數字化變革。 新零售概念層出不窮， 線上購物愈加快捷方便， 線上零售市場滲透率持續上升之余， 與線下商業的全渠道互通亦在推進。移動支付的普及帶來海量標簽化顆粒信息， 零售業者可通過大數據分析， 制定更有針對性的營銷策略。 在辦公市場， 更多高標準樓宇已安裝空氣凈化裝置或新風系統， 而無人管理通行、 人體熱傳感檢測等設備令管理運營更加高效。 在疫情導致住宅小區封閉期間， 物業管理成為住戶與外界聯系的前線。 除常規防

6、控， 物業管理的數字化投入也會帶來其他益處， 例如提升服務的標準化和專業化水平、 改善響應速度、 實現規模效應， 并可通過搭建綜合服務平臺創造營收。體驗無邊界的線上市場提供的產品幾乎無所不有， 對線下市場而言， 則意味著必須提供與之不同的氛圍， 創造引人駐足的體驗， 激發消費者的好奇心。 疫情期間， 社區商業憑借其便利性， 與周邊消費者構成了更為緊密的聯系， 承接消費者的日常剛性需求； 而社會生活終將從疫情陰霾中走出， 體驗形態的演進與呈現方式對吸引消費者回歸至關重要。 無論商場整體或店鋪布置， 能夠為消費者帶來特別感受、 與消費者產生良好互動的項目，才會欣欣向榮。尋路向前朱兆榮中國區首席執行

7、官+86 21 6391 James Macdonald中國區研究部主管+86 21 6391 在新冠疫情出現之前， 宏觀經濟降杠桿和持續不斷的貿易戰， 已開始逐步影響投資市場活躍度。 2020年， 新冠疫情又為市場增添了許多新的不確定性。 在此背景下， 全年房地產投資市場活躍度偏低， 全年大宗成交金額人民幣約1,978億元， 同比下降29%。 盡管社會生活已基本恢復常態， 經濟也在一定程度上得以恢復， 但全球疫情局勢尚未穩定， 預計在2021年仍會對業主和租戶的經營產生持續影響。 面對挑戰， 一些投資者將目光看向了利基資產， 而另一些則選擇深挖傳統資產， 尋找其中租賃需求強勁、 價值被低估且

8、具有增值潛力的投資機會。 傳統資產的優勢在于管理要求相對簡單， 市場流動性較強， 可選擇機會較注： 僅包括成交總額超過人民幣1億元的非自用成交傳統資產包括： 寫字樓、 零售、 酒店以及住宅項目； 利基資產包括： 工業項目、 養老項目、 廠房及自存倉。圖 1： 中國傳統和利基資產大宗成交比例多。 新的一年里， 傳統資產領域中防守型策略預計仍將是基金投資者的主流。買家更青睞于平均租約較長， 營收表現穩健的資產， 并在一線城市或杭州、 成都等上升勢頭強勁的二線城市中尋找機會。 另一方面， 2021年開發商境內外債務到期額將達1880億美元， 同比增長23%。 債務市場風險增加， 將導致一些賣家需要出

9、售資產回籠資金。 預計隨著買家和賣家在價格上將逐漸找到中間點， 傳統資產的成交量將有所上升。然而， 傳統資產在供需兩側的局限性在疫情之下有所放大。 疫情中斷了市場供應節奏， 但隨著在建項目陸續竣工入市， 市場在需求復蘇的同時， 仍將面臨巨大的供應壓力。 另一方面， 傳統資產的租金收益率依然較低， 在很多情況下 利基資產 傳統資產 201030%25%20%15%10%5%0%201120122013201420152016201720182019202022.8%2020年全年利基資產成交占比來源 Real Capital Analytics、 第一太平戴維斯研究部 尋找此前較少關注的小眾投資

10、機會， 已經成為新的趨勢利基與傳統資產之間FORSALEBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYFORSALEBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUY趨勢難以覆蓋借貸成本， 目前退出時資產升值的空間也較小。 倘若中短期內市場形勢未出現顯著變化， 對融資成本較高的機會型投資者而言， 將面臨艱難抉擇。傳統資產受困之際， 越來越多的投資者開始關注利基資產領域。 2020年含物流資產在內的利基資產成交占比達22.8%， 為近十年來最高比重。 較受矚目的交易包括萬國數據以約人民幣38億元收購北京一大型數據中心項目。電子商務、 遠程辦公、 5G網絡不斷發

11、展推升在線經濟相關需求； 老年人口不斷增加吸引更多專業養老機構進入市場； 教育行業增長迅猛， 新興教育機構積極布局。 種種趨勢之下， 投資者愈發看好利基資產的發展潛力。然而相對傳統資產， 利基資產面臨的最大難點在于可供投資、 兼具穩定運營的項目機會非常有限， 導致市場流動性低、 退出選擇少。 在這樣的情況下， 利基資產投資者主要通過與小型專業開發商合作開發的方式進入細分市場， 即使這樣的合作開發往往周期較長， 回報也有不確定性。 另外， 利基資產對應的法律法規環境時常變化，投資者和管理人需要及時更新管理技巧及專業技能、 建立穩定的租戶關系才能在細分領域立足。對主流投資者而言， 在傳統資產大類中

12、， 尋找此前較少關注的小眾投資機會， 已經成為新的趨勢。 社區商業、 奧特萊斯、 商務園區、 研發設施、 租賃公寓等項目受關注程度有增無減。 這些領域與主流資產有一定的相似性， 所需的管理經驗也于主流資產有一定借鑒， 但是又不會直面主流資產帶來的租戶競爭。投資5基礎設施REITS基礎設施流動性較低， 需要大量的資金投入； 由于退出渠道有限， 投資者一般長期持有。 房地產投資信托基金的出現可以讓投資者將基礎設施資產放到信托基金的結構下， 以公募的形式上市， 從而為開發商和投資者提供了新的退出渠道。 這將使得基礎設施資產對于投資者、 開發商和國企的吸引力大大增強。 利基市場供求失衡一直以來利基資產

13、的投資者一旦進入市場都會潛心擴大版圖， 很少會出售資產。 這也是利基資產的特點： 業主傾向長期持有， 穩定性高。 即使業主希望出售， 也很難在回籠資金后找到新的投資機會， 目前投資者參與市場的主要方法是與具有一定經驗和項目儲備的小型開發商合作， 自建項目。反周期性投資機會盡管新冠疫情在今年前兩個季度對國內旅游業產生了很大影響， 但隨著國內疫情得到控制， 得益于出境游需求的回歸， 許多定位積極的旅游項目很快實現復蘇。 需求結構性的變化很可能會激發投資者收購酒店資產的興趣。 預計相比差旅型連鎖酒店， 投資者會更多關注位于例如千島湖和莫干山等旅游景點或者三亞等度假勝地的酒店資產。上市公司爭做自用買家

14、 自用買家是2020年投資市場上最大的貢獻者， 并預計將會在2021年保持活躍。 隨著上市公司不斷增加， 新上市公司獲得充沛資金后也會考慮自持物業， 增加企業資產中對不動產的配比。 許多項目在開發建設階段就計劃將高層主樓旁的低層獨棟作為總部大樓整售， 自用買家的選擇較多。債務困局政府對房地產領域負債率問題高度關注， 一些開發商或需要進行資產出售， 以減輕債務負擔。 同時， 新冠疫情期間被延期的債務將陸續面臨償還要求， 若借款人無力償還， 將產生大量不良貸款。 此類貸款往往以不動產為抵押物， 若出現大量出售， 將會為市場帶來壓力。投資者欲加入債務市場銀行貸款等傳統融資渠道面臨的限制越來越多， 預

15、計將有更多房地產債務基金進入市場， 向國內投資者和開發商提供夾層貸款以及優先級貸款。還有一些投資者可能會試圖從銀行收購商業貸款， 若借款人違約， 則有可能因此獲得標的資產。預計2021年， 傳統資產領域中防守型策略仍將是基金投資者的主流。買家更青睞于平均租約較長， 營收表現穩健的資產 供需近年來， 傳統行業增長因金融去風險和經濟放緩受到一定抑制， 國內寫字樓市場也因供應過剩持續承壓， 加之突如其來的新冠疫情， 使得2020年充滿挑戰。 部分企業擱置或取消原本的擴張計劃， 在原有的辦公場所續租并設法降低運營成本。 整體而言， 上半年需求受疫情影響表現疲軟， 個別城市凈吸納甚至出現負值。 盡管全年

16、數據或難及過去五年平均水平， 但隨著國內疫情得到較好控制， 經濟和商務活動回歸正軌， 寫字樓租賃活動自下半年伊始便已顯露回暖態勢， 多數城市凈吸納量環比回升甚至翻番， 三季度十座重點城市寫字樓凈吸納量較二季度環比增長140%。 預計2021年整體需求將承接2020年下半年的復蘇步調， 而國內科創企業、 智慧辦公應用及成本控制成為其中三大重要驅動力。 科創企業受中美貿易爭端影響， 中國的對外貿易依存度近年已持續下降， 2019年末已降至31.8%。 在2020年， 中國供應鏈的迅速恢復及防疫用品大幅增長， 帶動中國出口占全球比重再度上升。 盡管如此， 以內需為主、 立足自主研發創新的發展趨勢并未

17、改變。 2020年前三季度， 信息技術服務業產值同比增長15.9%， 是各細分行業中增速最快的行業。 而國內科技行業成為辦公市場尤為矚目的新興亮點。 以北京為例， 前三季度信息技術類企業占新增租賃成交比重同比上升4.1個百分點， 達29.3%。2019年， 中國在線經濟實現增長， 網絡營收規模達5.4萬億元人民幣， 其中主要受在線消費驅動 （占比44.2%） 。2020年， 其它在線經濟行業亦實現快速增長， 其中因疫情影響增強了消費者使用習慣的在線娛樂和在線教育最為搶眼， 預計在2019-2022年間將分別以23.9%和21.3%的復合增長率持續增長。 過去這些領域并不一定為主要需求來源， 而

18、如今此類行業的快速增長在很大程度上刺激了辦公需求的增加。 在線行業企業不僅成為寫字樓市場里的大面積租賃租戶， 一些大型企業如字節跳動、 騰訊和美團也在尋求購置或開發其總部辦公。智慧辦公數字化正不斷影響著辦公空間的各個方面房地產科技改變了樓宇設計、2020年第三季度凈吸納量環比增速 （10座重點城市）140% 第一太平戴維斯研究部租戶行業城市遷出商務區遷入商務區承租面積 （平方米， 約）OPPO零售與貿易深圳后海前海96,000銀河證券金融北京多區域麗澤35,000普華永道專業服務上?；春Ｖ新非盀?0,000阿斯利康健康醫療廣州天河北生物島18,000綠洲保險金融西安市中心城北4,000德勤專業

19、服務南京新街口河西4,000中鐵房地產房地產武漢建設大道武漢中央商務區4,000四川蓉聯石油化工能源與原材料成都中央商務區大源2,000工銀安盛金融杭州黃龍運河2,000表 1： 寫字樓成交案例， 2020年注： 以上成交信息僅供參考， 以最終合同為準 預計2021年整體需求將承接2020年下半年的復蘇步調， 國內科創企業、 智慧辦公應用及企業成本控制成為其中三大重要驅動力勢能轉變趨勢建造和管理方式， 云計算等遠程辦公工具則使得工作方式多樣化成為可能。過去一年以來， 無接觸呼叫電梯等房地產科技被業主廣泛運用， 以確保樓宇符合健康標準和保證復工效率。 5G和物聯網的應用， 已生成了大量有關用戶與

20、項目的交互信息， 而這也將反過來改變未來寫字樓的設計和管理。疫情期間企業辦公場所的暫時關閉使企業對靈活性辦公的考慮提上日程。 然而， 內資公司尤其是國有企業仍傾向 “總部辦公+固定工位” 的傳統辦公模式， 加上家庭規模和住所往往小于西方國家， 使得在家辦公難成國內主流。 相比之下， 跨國公司及一些私人企業更容易接受不同辦公空間的靈活組合， 即對于不同職員和團隊， 通過移動工位、 靈活辦公和在家辦公的結合， 有效降低固定成本， 同時為員工提供自由空間和彈性工作架構。成本控制在經濟形勢面臨較多不確定性的背景下， 降低成本成為企業發展的重要考量因素。 近年， 城市新興區域的商務區建設不斷推進， 基礎

21、設施及綜合配套逐步完善， 其價格優勢除吸引一些企業自傳統商務區搬遷， 也吸引了一些企業通過購置物業或自建總部大樓等方式以獲得自持辦公。 對上海及北京兩座城市而言， 很多大型企業都駐有多個辦公地點。 雖然企業仍傾向將前臺業務置于市中心， 但借市場調整時機整合業務部門， 整體或部分外遷新興商務區已成為趨勢。 自2020年初至第三季度， 上海中央商務區的空置率上升0.8個百分點， 而新興商務區空置率則下降6.5個百分點。寫字樓7雖然供應鏈迅速恢復及防疫用品大幅增長， 帶動中國出口占全球比重再度上升。 但以內需為主、 立足自主研發創新的發展趨勢并未改變自用型購置對于上市后獲得充裕資金的國內企業， 以及

22、計劃建立區域或全國性總部的國內企業， 當下買方市場的契機為其提供了購置寫字樓的機會窗口。 不少開發項目也開始考慮配有低密度獨棟辦公，為買家提供標識權和專屬入口。 整租運營部分業主正將目光轉向整租運營公司， 以期提升出租率，并確保在較長時間內有穩定租金收入。 對后者而言， 也可借助其品牌影響力、 規模優勢及運營能力獲利， 若租賃市場回升力度超預期， 則有望獲取更高收益。 科技引領新技術的采用和發展進程不斷加速， 未來5G和低功耗、 覆蓋廣的物聯網加持， 將使辦公設施更高效、 可持續和安全，同時也對辦公空間設計提出更高要求。優惠舉措新交付項目為吸引優質租戶從現有項目遷出， 給予的優惠力度不斷增加，

23、 如增加裝修期、 免租期或給予裝修補貼。 有的項目提供8-10%的裝免優惠， 對一些主力客戶或高達20-25%。 激勵措施在短期內有效降低了租戶的辦公成本， 長期來看則優化了項目收入。靈活方案長時間在家辦公模式難以在國內成為主流， 靈活辦公策略為更多企業所運用， 許多員工已將在線工具和平臺應用到日常工作中。 而經濟不確定性和企業成本控制意味著靈活的辦公解決方案或將更加常見， 從而實現傳統辦公、 移動工位、 靈活空間、 會員制辦公和在家辦公之間的合理搭配。業主服務除租金優惠外， 業主愈加注重增值服務的提供、 公共空間的利用與房地產科技的運用， 以吸引租戶入駐。 物業管理平臺以科技加持， 結合手機

24、應用讓客戶得到便捷體驗， 推動行業可持續發展。CommercialRuralResidential2019181715FORSALEBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYFORSALEBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUY疫情風險令線上市場的能量進一步放大。 2020年， 中國線上市場占整體零售市場份額預計將達25%。 眾多品牌在數字化與創新方向持續發力， 提升線上市場滲透， 并與線下門店全渠道貫通，為消費者提供無縫體驗。 無論是零售品類還是具體品牌， 表現出眾的贏家往往呈現線上及線下同時雙贏。 例如， Euromonitor數據顯示，

25、個護美妝品類的線上銷售占比達27%， 但同時也是線下市場最為活躍的拓展品類。 而多年在天貓雙十一活動銷售耀眼的優衣庫， 也是線下擴張最為積極的服裝品牌之一。 目前， 優衣庫的中國門店數已超過780家， 超過日本本土。 品牌數字化投入的大幅增長未必意味著線下市場規模收縮， 卻勢必影響及重塑零售形態。 BCG調查顯示， 雖然疫情影響令線上購買占比大幅上升， 線上搜索線下購買仍是中國奢侈消費者主來源 第一太平戴維斯研究部圖 2： 上海、 成都的購物中心市場業態配比， 按租賃面積， 2020年流的購買路徑， 占比約62%。 在線上購買日趨便捷之際， 消費者能否在空間內獲得獨特的情感體驗， 能否與線上行

26、為產生有效互動， 能否獲得便捷的服務，都會影響其購買決定。 無論是品牌店面或者大型商場， 零售空間在硬件層面的設計新穎程度、 建筑特點； 軟件層面的服務、 與目標消費者的關系維護是線下市場突圍的必須途徑。 事實上， 以健身、 休閑、 娛樂為代表的體驗性業態在疫情之前就已呈現迅速增長的勢頭。 除傳統的電影院、 健身房之外， 室內滑雪、 密室、 萌寵體驗也正陸續進駐主流商場。 以上海為例， 在購物中心零售、 餐飲及休閑服務三大業態中， 休閑服務占比在近五年持續上升，由2015年的18%升至2020年的25%，在餐飲比重維持在30%的情況下， 其增加份額幾乎全部為傳統零售型業態縮減。 在重慶， 休閑

27、服務業態占比在2020年更升至31%。 隨著疫情風險消退， 消一般零售45%餐飲30%休閑服務25%一般零售52%餐飲21%休閑服務27%2020年上海購物中心休閑業態占比25% 去發現趨勢費者回歸實體空間社交的需求有增無減。 業主亦對大小娛樂租戶聚客能力寄予厚望， 預計該業態的占比將繼續上升。 零售型業態面臨各路挑戰， 但對商場運營和風格呈現仍具有決定性意義。在成都， 零售業態占比近三年維持在50%以上， 仍是城市最主要的業態。 Burberry的深圳新店提供包括餐飲、藝術、 數字化互動等多種體驗， 延長消費者逗留時間。 已在內地19個城市開出門店的Lululemon將社群經營理念融入店鋪，

28、 進而與消費者建立更為緊密的聯系。 話梅等興起于線上的品牌， 也在線下店鋪的體驗性下足力氣， 經由社交媒體制造話題， 實現線上線下同時引流。 相較餐飲、 娛樂等純粹體驗型業態， 零售+體驗型空間更容易激發消費者探索的興趣， 帶來別致氛圍及感受。 成功的商業項目需要業主與租戶一起努力， 將體驗的樂趣發揮至極致， 由單一店鋪、 品類蔓延至更多角落。 在已經可以實現 “千人千面” 的線上市場， 線下品牌千店一面也將成為歷史。 雖然一些品牌迫于壓力縮減門店， 但整體市場對高級別、 旗艦型門店的投入有增無減， 標桿項目及特色鮮明的小眾項目受益于其市場影響力， 將愈發走強。 城市間的零售能級差別或也將因此

29、有所放大。 在2009年金融危機后， 很多國際品牌在中國傾向拓展至更多城市，很多低線城市零售市場迅速發展。 而在后疫情時代， 疊加數字科技、 新型電商持續滲透， 品牌的拓展計劃更加細致， 線下投入更加集中。 在品牌擴張普遍謹慎的2020年， 上海、 深圳的新店數量及質量依然顯著提升。 在未來， “全國唯一” 的店鋪形態將成為城市零售的重要吸引力。 零售9消費者回歸實體空間社交的需求有增無減， 預計休閑娛樂業態的占比將繼續上升綠色零售可持續經營理念已對零售業產生深刻影響。 從上游原材料采購到廢棄物回收， 再到充分挖掘門店的低碳發展空間， 零售商綠色創新的步伐正在加快。 LEED認證的零售空間數量

30、也在過去兩年迅速增加， 為消費者帶來綠色及健康環境。 融合體驗 傳統的零售型店鋪正擴充經營范圍， 融入更多體驗型業態， 延長消費者逗留時間之余， 也希望通過完整的氛圍營造強化品牌印象。 餐飲區域最受品牌著力， 此外藝術展覽、互動游戲體驗也為消費者喜愛。 渠道多場景 短視頻、 直播電商等新興內容端消費渠道高速崛起， 消費渠道繼續多樣及分散化，推動更多品牌乃至商場推出新的營銷方式適配不同消費場景， 令線上線下進一步實現融合。 沖動型高頻消費品類尤其獲益。消費回流延續 全球疫情風險仍未消退， 消費回流仍將延續。 繼2020年奢侈品市場強勢增長后， 2021年的國內奢侈品消費仍有望繼續走強。 政策層面

31、免稅牌照的發放、 海南自由貿易港推進對高端消費尤為利好。反彈租賃需求逐步復蘇， 市場租金已現企穩跡象。 但由于新增供應預計將大幅增加， 租賃去化速度仍面臨壓力。 奢侈品及民生類消費業態已恢復甚至超出疫情前水平， 中端品牌市場能否迸發全新活力決定反彈力度。中國設計 本土化元素愈發受到更多消費者認可。 傳承傳統之余， 國貨的品質、 設計及數字化營銷方式愈發吸引年輕消費者關注。 預計有更多新生力量出現在零售市場， 這也將為國際品牌帶來更多合作機遇。銷售市場中國住宅市場在經歷2020年初新冠疫情影響后率先走出V型反彈， 在第二季度末已基本恢復疫情前的銷售水平， 在下半年更是達成了成交量新高。 住宅作為

32、大多數開發商最為倚重的市場， 在下半年政策趨于收緊的前提下， 來自遞延購房及置換需求的購房者仍舊為市場帶來了穩固支撐， 使得開發商有信心將資金重新分配至住宅項目開發。來源 國家統計局、 第一太平戴維斯研究部圖 3： 各線級城市一手房均價同比漲幅中位數， 2019年至2020年10月各城市的住宅市場存在分化。 一線城市在疫情沖擊過后房價漲幅維持穩步上升， 而其余線級城市在2019年開始漲幅已呈現波動收窄的趨勢。 華北、 東北及華中地區部分城市由于整體經濟形勢仍舊面臨挑戰， 價格走勢尤顯疲軟。然而城市間的分化在疫情過后進一步升級為不同類型住宅的分化。 相較大眾市場較為平緩的價格走勢， 多個城市高端

33、市場無論成交水平還是價格都錄得較快增長。 這種進一步分化的趨勢預計將延續至2021年的住宅市場。債務市場新的一年將面臨較大挑戰。 房地產市場是金融市場杠桿率較高的市場之一， 融資成本對銷售回款的依賴性較高。 而房產也是眾多債券市場的底層資產， 因此行業降杠桿近年來一直是規范市場行為、 防范金融風險的重要舉措之一。 疫情趨緩之后， 一方面針對房企的 “三道紅線” 促使開發商加速住宅促銷及放緩土地儲備， 希望在2021年全面實施前降低負債率； 另一方面， 部分0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%19119419719102012042072010銀行對于個人房貸的

34、審核趨嚴， 房貸在整體貸款所占比例亦嚴格受限。 中國家庭債務水平占GDP比重相較十年前的25.6%迅速增長至2020年第一季度的57.2%， 而其中住房抵押貸款占比較重。 目前首套住房可供貸款比率約為70% （二套房約為30%-40%） ， 而購房者也在通過利率更高的非商業銀行貸款渠道補充其購房資金， 意味著抵押貸款對購房者而言仍是較大的負擔。住宅作為一種特殊商品， 其居住屬性一直是最為基礎的價值所在。 此次突發公共衛生事件為整個住宅市場都帶來了長遠地思考。 低密度、 綠色健康、 服務無接觸等 “健康住宅” 理念再次成為置業關注的焦點。 相對于首次購房者， 資金較充足的置換需求買家在戶型選擇及

35、物業服務方面訴求更為明確。 更大的戶型意味著家庭成員可享受的獨立空間越大； 此外， 在家辦公催生的書房需求亦可藉此得到滿足。 而住宅本身之外， 物業服務作為阻斷疫情傳播的重要191194197191020120420720101911941971910201204207201019119419719102012042072010中國家庭債務水平占GDP的比重 來自遞延購房及置換需求的購房者仍舊為市場帶來穩固支撐回歸居住屬性57% 2060趨勢防線， 在保障住戶安全、 提供舒適社區環境方面正成為購房者置業考量的重要方向。租賃市場受入境管制影響， 大批外籍租客無法按時回到中國繼續原有租約。 隨著新

36、一波疫情在許多國家流行， 國內高端服務式公寓積極調整租賃策略向國內租戶傾斜以維持入住率和租金水平。 在疫苗普及前， 國際旅行全面恢復難以預期， 運營商維系現有租戶、 挖掘內需市場， 仍將為其首要任務。除了高端服務式公寓外， 中國的其它住宅租賃市場亦面臨較大變化及挑戰。分散式長租公寓市場由于 “租金貸” 模式在新增需求乏力下無以為繼而再次引起爭議。 未來一年整合之勢將進一步席卷長租公寓市場： 一方面， 監管或將通過限制租賃平臺預留租金等進行干預； 而另一方面， 分散式長租公寓運營模式將從 “二房東” 模式轉為更加輕資產的服務提供商或管理型角色。 政府層面來看， 隨著住宅租賃注冊試點工作的推進，

37、未來在保障租客權力、 提升業主責任及市場透明度方面將進一步提升。盡管租戶格局發生了變化， 但中國的租賃市場仍在不斷升級和成熟， 吸引了大型國際租賃服務商的關注。 在美國管理超過50萬套單元的美國房地產開發商睿星資本 （Greystar） 于2020年底在上海啟動了第一個項目， 并于8月份獲得了一塊新的土地用于進一步擴展。此外， 中國許多主要城市都在推出人才吸引政策充實本地的人才資源。 對于非一線城市而言， 相較住宅銷售市場， 租賃市場將更為受益于城市高層次人才的引入。 城市住宅市場的后市表現將很大程度上依賴于當地的產業格局。 擁有增長型產業的多元格局可為住宅市場帶來穩固支撐。住宅11債務風險相

38、較于住宅市場交易水平及市場情緒， 2021年將更為關注過去十年市場累積的債務風險。 其中尤以減少開發商及家庭積累的債務水平及因此帶來的金融市場相關風險為主。 在2020年內浮出水面的 “三道紅線” 政策即是對市場的提醒。物業升級 2020年內已有多家地產企業拆分旗下物業管理公司上市。截至2020年11月， 赴港上市物業管理公司共計已經募得超過35億美元的資金。 隨著新的科技工具應用， 物業市場的管理效率、 服務標準化及透明度獲得了顯著提升， 產生規模經濟效益。 此外， 物業服務業務也升級至諸如奢侈品保養等許多附加服務。老舊小區改造為推動惠民生擴內需、 推進城市更新和開發建設方式轉型，針對200

39、0年以前建設完成的3.9萬個老舊小區的改造工程已經在實質開動中。建筑標準提升中國已承諾在2060年前實現碳中和。 而房地產行業則是溫室氣體排放較重的行業之一。 未來更多開發項目通過采用現代建筑方法 （MMC） 將有助于降低具體的碳排放，而LEED、 BREEAM以及綠色三星體系標準的應用也將進一步降低運營過程中的碳排放。租賃住房雖然一些長租公寓運營商陷入困境， 但隨著租賃市場走向成熟及政策法規不斷完善， 整體專業化服務水平也將不斷上升。 其中， 龍頭房企或基金管理運營項目或將好于整體市場水平。線上購房在阿里、 京東等平臺， 2020年銀行逾期抵押品拍賣數量相較往年大幅增長。 截至2020年第四

40、季度， 約有80萬套法拍住宅單元在天貓平臺銷售， 折扣額達約100萬元。 目前在線平臺既囊括了抵押住宅拍賣， 亦有一手住宅營銷。 在雙十一有多個樓盤以特殊折扣上線銷售。預計2021年中國住宅市場分化仍將持續； 年內火熱的土地市場也預示著未來兩年住宅市場大量新增供應的入市年初疫情影響下， 制造業生產停滯導致供應鏈短期運轉受阻； 但伴隨經濟陸續復蘇、 貿易出口強勁增長， 以及電商蓬勃發展， 物流行業租賃需求逐漸回暖。先進制造業產業升級及消費市場持續演進為物流市場發展帶來持續動力。 在土地市場， 倉儲工業用地供應同樣有所增加， 2020年前三季度同比增幅達到19%， 較去年全年增幅上升了17個百分點

41、。政策層面的宏觀指引， 尤其在新型基礎設施建設的支持將持續利好物流行業。中國的物流總費用占GDP比重為14%，且近幾年變化幅度不大， 較成熟市場仍有一定差距。 隨著第五代移動通信、 工業互聯網等新基礎設施的加速建設， 物流倉儲市場在高效、 智能、 綠色、 安全等層面將繼續升級。 信息化水平的提升在物流地產領域具有廣泛的應用前景。來源 中國物流與采購聯合會、 第一太平戴維斯研究部圖 4： 物流總費用占GDP比例運力規劃能力及倉儲自動化水平的提升， 有助實現降本增效； 物聯網及人工智能的應用也將助力供應鏈管理水平的提升。 此外， 在交通設施建設方面，綜合運輸大通道、 綜合交通樞紐和自動駕駛物流網絡

42、建設將進一步提高農村和邊境地區交通通達深度， 未來有望縱向提升倉儲需求。目前全國高標倉存量約在6千至8千萬平方米， 主要分布于長三角、 成渝都市圈、 大灣區及京津冀等人口密集區域。從城市角度來看， 深圳、 上海等一線城市供不應求的市場將支撐租金穩步上漲， 外溢需求亦推升周邊衛星城市倉儲租賃需求， 其中蘇州存量規模與上海相差無幾。 重點城市及周邊城市的出租率通常維持在90%-95%的高位， 而位置更為偏遠的城市入駐率則在75%-80%的水平。 高標倉儲客戶主要以第三方物2020年前三季度全國工業倉儲用地供應同比增幅19%12%13%14%15%16%17%18%19%20%02468101214

43、1620102011201220132014201520162017201820192020/H1GDP 尤其在新型基礎設施建設的支持將持續利好物流行業物流升級趨勢流、 電商平臺、 高附加值生產企業及傳統零售企業為主。在中國物流市場十多年的快速發展過程中， 參與物流地產開發的企業由最初的專業外資平臺拓展至投資基金及國內大型開發商在內的多類主體。 此外， 許多國際投資者亦希望借由投資一些物流初創公司或平臺來進入市場， 形成眾多規模相對較小的企業。而隨著市場的逐步成熟及進入壁壘增加， 新晉企業的機會正在逐步收窄。 2021年預計行業集中度將進一步提升， 形成數家大規模專業化物流運營企業占據主要市場

44、份額的局面。 其土地儲備充足， 在建物流倉儲項目眾多， 預計未來兩年隨著項目陸續入市， 將推升市場存量。物流地產具有 “經營性” 和 “基礎設施” 雙重物業屬性， 其需求多屬于剛性需求， 整體呈現了經營收益穩定性強、 開發周期短、 投資穩定性強、 風險低及較高土地獲取壁壘等特點。 此外， 快速增長的一些行業需求亦為物流市場提供了更高回報的可能。 例如， 醫藥領域及生鮮市場的不斷增長推升著專業管理冷庫的需求。 基于這些原因， 物流地產近年來快速發展之余， 備受投資者青睞。 隨著投資熱度上升、 投資環境及市場逐步成熟， 尤其是公募REITs的推出， 物流地產在投資市場的透明度和流動性都將有所增強。

45、物流132021年預計行業集中度將進一步提升， 數家大規模專業化物流運營企業將占據主要市場份額公募REITs以倉儲物流園區為底層資產的多個公募REITs有望在2021年正式發行， 為基礎設施領域投資主體提供了公開市場退出機制。 冷鏈醫藥企業及在線生鮮電商正迅速擴張， 對國際標準冷鏈倉儲的需求也在不斷提升。 而尋求建立強防御性資產組合及高壁壘的投資者對此類投資級物流倉儲愈發追捧。自建倉儲隨著電子商務企業自建倉庫需求增長， 越來越多的自建自用庫相繼誕生， 協助電商企業在控制成本的前提下提升自己的服務效率及質量。 對傳統租賃倉庫供應商而言， 則意味著無論在租戶爭奪還是土地獲取上都將面臨新的競爭。靈活

46、空間除了旨在優化物流運力的多樣化物流設施外， 第三方物流及電商亦希望更加貼近終端消費者。 業內已有諸如盒馬鮮生等以賣場混合物流倉庫形式推動的新零售業態，將交貨時間縮短至30分鐘內， 空置的辦公及零售面積在未來或也將探討類似的用途改造。建設標準提升社會對綠色節能理念的重視，令未來倉儲物流產業園建設必定會以零排放和綠色節能為前提進行開發運營。 此外，例如電商單邊庫轉向多邊庫等既具有經濟性又貼合市場的建設方案升級將有助于更好的提升倉庫運行效率。一站式服務跨境電商的業務份額逐年遞增。 為減輕機場周邊的倉儲物流以及海關壓力、 簡化文件流程， 集報稅、 清關、 物流、 倉儲等多種服務于一體的新式產業園已經

47、出現。 隨著RCEP的簽訂， 未來跨境電商活躍程度料將上升， 一站式物流服務需求亦將隨之上漲。以傳統視角來看， 物業管理歸于勞動密集型行業， 人力成本占比較高， 服務品質難以標準化復制。 多年來， 雖然房價及租金持續上漲， 但既有住宅項目提升基礎物業管理費面臨不小難度； 商辦項目物管費用雖然有所增長， 但仍難與價格及租金相提并論。然而疫情影響之下， 物業管理抗周期的特性令市場對其關注度顯著提升。 對社區、 住戶及員工健康安全的保護， 物業管理服務價值愈發凸顯。 與此同時， 物業行業的提升和發展空間逐漸顯現。 隨著物業價格不斷上升， 業主對更高品質的物業管理服務存在需求， 物業管理的內容已經不再

48、局限于簡單的維護管理，增值服務的發展空間逐步打開。商辦市場競爭激烈， 物業管理服務成為業主樹立差異化運營的方向之一， 越來越多業主開始接受辦公空間即服務來源 公開信息整理、 第一太平戴維斯研究部（Workspace as a Service） 的理念，在傳統的辦公空間安保、 清潔等基礎物業服務之外， 通過接駁班車、 智慧停車等附加服務， 或搭建社區化平臺的運營模式， 提供多項增值服務， 為入駐公司帶來更為高效、 更具人性化的辦公體驗。 而在住宅市場， 社區團購、 裝修服務等增值服務已愈發受到業主歡迎。增值服務得以有效實現的背后， 離不開物業管理在數字化、 智能化等新興房地產科技領域不斷探索。

49、而房地產科技又往往與ESG （環境、 社會和公司治理） 策略密不可分。 隨著投資者、 監管機構及租戶對建筑環境的關注， 綠色建筑認證已愈發成為必選項。 通過布置一定數量的感應裝置， 大樓管理者可以更為具象的了解能耗使用， 幫助項目達到綠色建筑認證標準。 在公司內部辦公空間， 感應裝置可以實現物業管理企業2020年預計在管項目規模251億平方米圖 5： 物業管理公司上市數量 智能化等新興房地產科技領域不斷探索， 物業管理的增值服務發展空間逐步打開物業管理價值顯現趨勢濕度調節、 根據自然光亮度自動調節燈光等等， 為企業員工創造舒適健康的辦公環境。 房地產科技的使用， 幫助物業管理團隊獲取更多價值信

50、息，對各類方案實施結果迅速加以綜合比較， 簡化一些繁瑣的人工程序， 在大樓硬件故障發生時及時報錯處理。 新的人工智能技術， 令大樓對內外部環境變化應對更加快速， 實現全生命周期管理， 帶動物業價值提升。除寫字樓、 住宅等傳統物業之外， 行業領先者正持續拓展服務邊界至體育館、 交通樞紐等公共場所， 乃至市政環衛等公共服務， 進而以城市服務者的身份與政府合作。 具有成熟綜合管理經驗的物業服務企業通過簽約城市公共服務管理、 成立合資企業或提供咨詢服務等方式切入城市服務， 可以協助改善城市公共服務水平和運營效率， 與政府實現雙贏。資本市場對物業管理公司的價值日趨認同。 2020年的上市公司數量達到近年