1、 乾立行研專題報告 內容摘要 近年概念火熱的“新一線”城市快速崛起，正在逐步成為國內經濟發展的重要力量，這類城市的甲級寫字樓市場已然不可小覷。2018 年，國內寫字樓新增供應面積主要集中在“新一線”城市內。需求面看，隨著“新一線”城市在產業和人口等政策優惠力度上不斷加強，加之綜合成本和人力資源等優勢，較大提升了其對企業的吸引力。此外，租賃市場的爆發式增長也帶動“新一線”城市的寫字樓并購日漸活躍。本文重點聚焦了杭州和成都兩個城市近年甲級寫字樓市場的發展情況。杭州甲級寫字樓市場由于自身經濟、 產業、 配套等原因一直以來表現優異。 2017年其凈吸納總量同比增長近 2 倍，租金水平逐年走高并遠超其他

2、“新一線”城市，2017 年末空置率水平 10.6%左右，與一線城市相當。險資在 2017 年下半年的寫字樓大宗交易中成為最大買家，其次為基金公司和房地產開發企業。 成都最近幾年成為市場關注的熱門目的地，其發展潛力被投資者看好。成都甲級寫字樓總存量近年持續攀升，并在 2017 年末達到高位，受此影響，租金水平一度有所下降。但近期受政府產業支持及人才引進等政策影響，市場去化發力，租金逐漸企穩回暖，空置率緩幅回落。請參閱最后一頁的特別聲明。請參閱最后一頁的特別聲明。 乾立行研乾立行研 新一線城市甲級寫字樓市場報告新一線城市甲級寫字樓市場報告 聚焦杭州和成都市場聚焦杭州和成都市場 引 言 2017

3、年，受宏觀經濟增長超預期等影響，國內寫字樓市場整體表現活躍。綜合五大行統計數據，2017 年全國優質寫字樓供應較上年保持穩健，而在市場需求方面則顯現強勁勢頭，全年吸納量超過了 600 萬平方米，創歷史新高。從 2018 年至今的總體環境來看，國內主要寫字樓市場新增供應繼續維持高位，未來市場將一定承壓。但積極因素是，同期市場需求仍保持旺盛態勢，特別是 TMT 和聯合辦公空間等行業擴張勢頭明顯。而隨著政府不斷放出金融領域對外開放的紅利訊號，由此帶來的外資金融機構跨國擴張或升級等需求預計將進一步釋放。 從市場結構來看，目前國內的甲級寫字樓市場仍主要集中在傳統一線城市，即北、上、廣、深四地。值得關注的

4、趨勢變化是，隨著一線城市逐步進入存量時代，核心商圈供給日漸稀缺，一線城市內發展日漸成熟的新興商務區正在成為寫字樓新增供應與需求的“主戰場” 。 另一個引起關注的現象就是近年概念火熱的“新一線”城市的崛起，伴隨這類城市正在逐步成為國內經濟發展的重要力量、處于積極聚集和吸納各項資源的階段，其甲級寫字樓市場已然不可小覷。綜合五大行統計數據，國內主要“新一線”城市的甲級寫字樓市場總量已經占到全國的三分之一左右，2018 年寫字樓新增供應面積也主要集中在“新一線”城市。需求面看，由于“新一線”城市在產業和人口等政策優惠力度上不斷加強，加之綜合成本和人力資源等優勢，較大提升了這類城市對企業的吸引力。此外，

5、從大宗交易市場趨勢看，租賃市場的爆發式增長讓“新一線”城市的寫字樓并購也日漸活躍。 充滿潛力的“新一線”城市 今年 2 季度中，第一財經 “新一線”城市研究所連續第三年發布“2018 中國城市商業魅力排行榜” ，引發熱議。該榜單包含了四大傳統一線城市和 15 個“新一線”城市，排名依次為：上海、北京、深圳、廣州；成都、杭州、重慶、武漢、蘇州、西安、天津、南京、鄭州、長沙、沈陽、青島、寧波、東莞、無錫。 圖：中國城市商業魅力指數“新一線”城市排名 數據來源：第一財經”新一線”城市研究所 第一財經榜單主要基于上一年的商業資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性和未來可塑性五項指標，對國

6、內 338 個地級以上城市進行 2018 年排名。需要留意的是，該榜單并非針對各城市基本面的綜合評判，僅是從城市商業消費及吸引力的維度給予一定的參考。我們關注這份榜單，更多在于其提出和傳播的“新一線”城市的概念。 事實上，國內目前對于“新一線”城市的定義并無固定標準。根據傳統邏輯并結合當前城市發展需要具備的競爭力來看，現階段對于城市的劃分將更多考量包括城市行政級別、規模（面積、人口等） 、經濟發展水平、基礎建設及連通性、投資與開放程度、教育發展水平、人才吸引力、宜居性、創新能力和商業環境等綜合性指標。 我們先從政府頂層規劃層面出發，國家住建部最早于 2005 年在全國城鎮體系規劃中提出過“國家

7、中心城市”的概念，打破傳統城鎮體系格局，在直轄市和省會城市層級之上出現新的“塔尖” 。截至目前，除北、上、廣三個一線城市外，被設立為國家中心城市的還包括天津、重慶、成都、武漢、鄭州和西安，從國家引導及推動發展角度，這些城市未來在綜合經濟能力、科技創新能力、輻射帶動能力、交通通達能力、信息交流能力及可持續發展等方面都將占據明顯優勢。 此外，參考中指研究院于近期發布“2018 中國城市開發投資吸引力排行榜” ，這份榜單以近三年商品房銷售均值為主要依據，結合經濟、人口等宏觀指標將國內 298 個地級及以上城市細分為 7 個級別，并基于市場容量和增值潛能兩個維度多項指標進行排名。其中，列入 1.5 線

8、等級并按投資吸引力排名依次包括杭州、武漢、南京、重慶、天津、成都和蘇州七大城市；列入二線等級的有 18 個，排入投資吸引力榜單前 20 位的包括西安、青島、鄭州、長沙、寧波、濟南及合肥等地。 圖：2018 房地產開發投資吸引力 TOP50 數據來源：中國指數研究院 在乾立基金早前發布的 2018 年第一期房地產投資白皮書中曾強調，目前國內城市發展已然進入新的格局，即未來將主要以國家重點規劃的 19 個城市群為單位，聚焦各個核心及重點城市來看區域投資機會及發展潛力。 基于此邏輯，并綜合上述幾個劃分標準，我們重點關注以下十三個“新一線”城市。這些城市近年基本面總體較好， 大多處于高速向上發展階段。

9、以 2017 年 GDP 增速來看，除天津和沈陽外，其他城市均超過全國平均增速并將大部分一線城市甩開。其中，處于長江經濟帶上，并分屬國內發展最為成熟的長三角城市群和上升勢頭迅猛的成渝及長江中游城市群核心城市的杭州、南京、成都、重慶及武漢等地，在投資吸引力、市場熱度和輻射影響力等方面的優勢尤為突出。 圖：重點關注“新一線”城市關鍵指標表現 常住人口 市區面積 地區生產總值 GDP 增速 第三產業生產總值 人均可支配收入 房地產開發投資 房地產竣工面積 (萬人，2016) (km2, 2016) (億元, 2017年) （%，2017年） (億元, 2017年) (元, 2017年) (億元, 2

10、017年) (萬 m2, 2017 年) 長三角 杭州 919 16,596 12,556 8.0 7,857 56,276 2,734 2,086 南京 827 6,587 11,715 8.1 6,997 54,538 2,170 1,078 蘇州 1,065 8,657 17,320 7.1 8,862 58,806 2,306 2,146 寧波 788 9,816 9,847 7.8 4,427 55,656 1,375 1,033 京津冀 天津 1,562 11,917 18,595 3.6 10,787 40,278 2,233 2,023 成渝 成都 1,592 14,335 1

11、3,889 8.1 7,390 38,918 2,488 1,855 重慶 3,048 82,402 19,500 9.3 8,564 32,193 3,980 5,056 長江中游 武漢 1,077 8,569 13,410 8.0 7,141 43,405 2,686 776 長沙 765 11,816 10,536 9.0 5,158 46,948 1,490 1,160 中原 鄭州 972 7,446 9,130 8.2 4,724 36,051 3,359 1,527 關中平原 西安 883 10,106 7,470 7.7 4,593 38,536 2,333 1,572 遼中南

12、沈陽 734 12,860 5,865 3.5 3,335 41,359 814 823 大連 596 12,574 7,364 7.1 3,834 40,587 567 237 數據來源：Wind 數據庫，各地統計局，乾立基金整理 “新一線”城市寫字樓市場概況 近年， “新一線”城市的商業氣氛逐漸活躍，加之持續受政策鼓勵而推動的產業發展和大量導入的高素質專業人口，大力創造和推動了城市服務業、高科技產業、金融業等發展，并使得寫字樓市場開始蓬勃成長。 由于各城市自身發展階段和經濟水平、產業導向等有所差異，其寫字樓市場表現也呈現一定的分化狀態，但總體潛力可期。目前成都、天津、杭州等處于領先地位，武

13、漢、南京、重慶和西安也正迅猛發展并趨于成熟。其中，長三角城市群中的杭州和南京的經濟產業等發展有超越一線城市的趨勢， 也是東部地區除了上海之外的次強核寫字樓中心； 成都和重慶作為成渝城市群和西部寫字樓市場的中心， 武漢作為長江中游城市群的經濟以及寫字樓市場核心； 西安作為今年發展迅猛的城市之一，也成為國內寫字樓的主力市場；天津作為京津冀的核心城市，承接北京的外溢需求，在整體市場上也舉足輕重。從2017 年底的總存量來看，以上七個城市也占據寫字樓市場的前列。 從市場空置率來看，目前十三個重點關注城市大多存在偏高的問題。從下表可見，2017 年四季度，僅杭州、南京和寧波三個城市的甲級寫字樓市場空置率

14、處于 10%左右相對較低水平，市場整體較為健康。青島和大連的空置率在 1824%左右，剩余城市則都超過了 30%，重慶的空置率甚至高達 44.8%。這主要也是由于“新一線”城市普遍處于大力開發階段，不斷入市的新增供應使得短期內空置率持續偏高，租金也呈現波動和一定的下行壓力。但從中長期視角，隨著后期產業的發展、資源的聚集、人口的流入，新增供應將持續得以被吸納，促使空置率回歸健康水平。 城市群/ 城市 指標 圖：2017 年四季度重點關注“新一線”城市甲級寫字樓租金與空置率 數據來源：Wind 數據庫，戴德梁行，世邦魏理仕，乾立基金整理 杭州強經濟支撐下表現優異的寫字樓市場 長三角城市群的“新一線

15、”城市由于整體經濟發展水平以及完善的配套等原因，其寫字樓市場一直表現良好，目前整體發展平穩，由十年前的乙級寫字樓為主跨升為目前以甲級寫字樓為主要新增供應的市場。 杭州的寫字樓市場發端于 90 年代較多國有企業自持的慶春一條街，彼時也有大量商用居民樓內的辦公場所。進入 21世紀后，黃龍、武林、慶春成為寫字樓供應勢均力敵的三大板塊。2009 年，錢江新城也加入到核心商務區中，該板塊供應高峰出現在 2010 年和 2011 年期間，至 2015 年該板塊的甲級寫字樓面積達到全市近半體量。 2017 年，杭州甲級寫字樓新增供應面積 28.5 萬平方米，凈吸納總量為 31.2 萬平方米，同比上升 184

16、%，主要是由于錢江新城板塊的租賃需求不斷攀升，導致全市吸納量得到推升。 2009-2015 年杭州核心商圈的存量情況 數據來源：Wind 數據庫，戴德梁行，乾立基金整理 租金及空置率 從杭州市場近 5 年的租金情況來看，基本呈現逐年走高的態勢，特別是在 2017 年底同期增長幅度達到 7%。相比其他136.7121121116.30 107.90 96.996.291.991.487.684.974.264.00 10.610.130.732.00 33.40 31.3524.43418.944.834.132.810.40 010203040500100200300400500杭州南京天津廈

17、門長沙武漢大連西安青島重慶沈陽成都寧波租金（元/月/平方米）空置率（%）0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002009201020112012201320142015黃龍武林慶春錢江新城 “新一線”城市，杭州甲級寫字樓的租金水平處于較高水平，2017 年底近三年的增長水平也都超越了其他城市。 市場空置率在錢江新城大量新增供應后，一度曾攀上高峰，最高達到過 24%；但自 2015 年后，隨著吸納量的穩步上升， 空置率開始出現較大的回落， 2017 年四季度空置率一度跌至 10.6%，接近一線城市水平，遠低于其他“新一線”城市。 圖：2012-2017 年杭州市甲級

18、寫字樓租金以及空置率趨勢 數據來源：Wind 數據庫，戴德梁行，世邦魏理仕，乾立基金整理 *2016Q2, 2016Q3, 2017Q2, 2017Q3 的空置率數據暫缺 核心商務區 杭州的核心商務區， 包括武林、 慶春、 黃龍以及錢江新城四個板塊。 其中錢江新城交通設施和商務氛圍有所改善， 2017年下半年雖有大量新增入市，但由于大部分新項目的品質高、租金上有優勢，吸引了不少金融及房地產行業租戶，例如北控地產、e-Goodmanners、大都會等。2017 年 4 季度，錢江新城的租金同比有 8%的漲幅上升至 101.34 元/月/平米，空置率持續下降。 2017 年 4 季度，其他三個板塊

19、的空置率也呈現大幅回落態勢，特別是武林板塊由 29%跌至 10%，慶春板塊由 27%跌至 14%；這兩個板塊的空置率大幅下降主要受金融和專業服務類機構的需求穩步增加所致；兩個板塊內租金較為平穩。黃龍板塊內，前期主力租戶 P2P 及互聯網金融行業受到監管整治出現調整，其空置面積迅速被 TMT 行業和金融企業填補，出租率反而出現提升，租金也實現 7.5%的增幅，超過了全市平均增幅。 圖：2017 年第四季度與 2016 年第四季度杭州核心商務區甲級寫字樓空置率及租金情況 數據來源：Wind 數據庫, 戴德梁行, 乾立基金整理 0.005.0010.0015.0020.0025.00100.0011

20、0.00120.00130.00140.00租金 （元/平方米/月）空置率 （%）108.91 100.66 116.88 94.83 117.13 100.27 117.98 101.34 10%29%27%13%5%10%14%11%0%10%20%30%40%0.0050.00100.00150.00黃龍武林慶春錢江新城租金 2016Q4租金 2017Q4空置率 2016Q4空置率 2017Q4 主力租戶 杭州寫字樓市場主要以內資客戶為主；租戶構成與一線城市相似，專業服務類、金融公司、TMT 企業的需求仍占主要地位。2017 年，房地產開發和制造業的需求量也在增加；而 P2P 和互聯網金

21、融行業在武林和黃龍地區逐漸減少，但調整后引來了發展更加穩定的傳統金融機構和 TMT 租戶。 2017 年， 聯合辦公品牌開始進入杭州市場， 例如 SOHO 3Q 在 2017 年 9 月在財富金融中心承接了大量的辦公空間。預計后續會有更多的聯合辦公品牌進駐，這為市場整體空置率的降低起到推動作用，也為租戶提供了更加靈活的租賃選擇。 大宗交易 買家主要集中在金融機構，其中以保險公司為最，其次為地產基金公司和房地產企業。2017 年下半年的寫字樓大宗交易成交樓面價在 23000-30500 元/平米之間。 表： 2017 年杭州部分寫字樓大宗交易 項目名稱 賣方 買方 交易面積 （平方米） 交易日期

22、 樓面價 （元/平方米） 交易總額 （億元） 綠地中央廣場 綠地集團 基金公司 36985 2017Q4 24198 8.95 慧港科技園 回港信息技術發展有限公司 龍湖地產 50000 2017Q4 N/A N/A 西子國際 杭州百大置業有限公司 新華保險 29637 2017Q3 30419 9.02 遠洋國際中心 杭州遠洋運河商務區開發有限公司 天安人壽 63225 2017Q3 23311 14.74 數據來源：戴德梁行、高力國際、第一太平戴維斯、乾立基金整理 2018 年杭州核心商務區預計至少有四個項目入市，新增供應達 43.3 萬平方米，包括錢江新城的高德置業與中國人壽大廈、黃龍的

23、黃龍萬科中心二期和三期以及武林的國大城市廣場?？偞媪繉脮r或將突破 300 萬平方米，空置率或有小幅上漲。如若市場在保持前兩年的水平情況下，新增供應將得以較好地去化，租金也將保持平穩增長。 成都眾望所歸的潛力市場 在世邦魏理仕對 2018 年投資者意向調查中顯示，成都排名中國大陸投資目的地的第三位，位于深圳和北京之前，并且連續三年保持投資意愿上升，成都的寫字樓市場被眾多投資者寄予了厚望。 一方面，從寫字樓的租賃需求來看，由于政府出臺的產業、土地、人才方面的政策利好，使得越來越多的機構和創業人才聚集天府之國，帶動金融、專業服務、創新科技等行業的發展，為成都成為新的投資熱點創造了條件。2017 年開

24、始，成都實施人才新政至今吸引了超過 10 萬本科及以上學歷人才，2017 年成都市戶籍人數猛增 36.4 萬人。 另一方面，阿里、騰訊、百度、京東等企業在成都設立分公司以及重要產品研發中心，以及來自四川本土的醫療、IT、軍工等行業的上市公司、獨角獸企業及瞪羚企業的擴張勢頭明顯。人才與產業的配合，為成都的寫字樓市場開啟新的篇章。 供應量、租金和空置率 根據戴德梁行的數據顯示，當前成都四大核心商務區（包括中央商務區、科技商務區、天府新城和東大街四個板塊） ， 其甲級寫字樓市場的總存量處于近五年來的歷史高位。 2017 年底， 總存量 （凈樓面面積） 達到 204.11 萬平方米； 截止 2018年

25、第一季度，這一數據攀升到至 215 萬平方米。 圖：2012-2017 年成都甲級寫字樓總存量 數據來源：Wind 數據庫, 戴德梁行, 乾立基金整理 受供應較大等影響，成都甲級寫字樓租金水平近五年來整體展現出一定下降態勢，但自 2017 年開始，市場顯現出止跌回暖的狀態。2017 年底，市場平均租金水平在 74 元/平米/月，在重點關注的“新一線”城市中尚處低位。 空置率方面， 成都甲級寫字樓近 5 年的空置率呈現前期快速攀升， 后期穩步下降的態勢， 目前空置率水平在 30%左右。2017 年盡管新增供應持續，但由于市場吸納較之前強勁，因此總體空置率持續緩幅下滑。而租金隨著空置率的下降，呈現

26、出未來走高的勢頭。 圖：2012-2017 年成都甲級寫字樓租金以及空置率趨勢 數據來源：Wind 數據庫, 戴德梁行，世邦魏理仕, 乾立基金整理 2017 年成都市的四個核心商務區中，除科技商務區的租金與 2016 年同期基本持平外，其他三個商務區的租金都實現了增長；空置率方面，除天府新城外，其他三個板塊也都出現了明顯回落。特別是中央商務區，租金增幅達到 7.5%，空置率也出現了超過 10 個點的下降。 96.82 130.60 152.11 186.85 173.54 204.11 0.0050.00100.00150.00200.00250.002012Q42013Q42014Q4201

27、5Q42016Q42017Q40.0010.0020.0030.0040.0050.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.002012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q4租金 (元/平方米/月)空置率 (%) 圖：2017 年第四季度與 2016 年第四季度成都核心商務區甲級寫字樓空置率及租金情況 數據來源：Wind 數

28、據庫, 戴德梁行, 乾立基金整理 主力租戶 針對成都市場上 41 棟甲級寫字樓（近 85%的市場占比） ，世邦魏理仕于 2017 年進行的租戶調查顯示，外資租戶僅占到 15%左右；中資租戶占據了絕大部分，而成都本土企業就達 47%。 外資租戶在成都甲級寫字樓市場呈現較大幅度調整，從 2012 年占比 30%下滑至 2017 年的 15%。與此相對，本土企業的占比逐年上升，由 2012 年的 37%上升至 2017 年 47%，顯示出本土企業強勁的發展勢頭和實力。 從租戶行業分類來看，占比較高的是金融業、包含專業服務類機構、TMT 等行業，這類趨勢與一線城市趨同。 圖：2017 年成都甲級寫字樓

29、租戶構成 圖：2017 年成都甲級寫字樓租戶行業構成 數據來源：世邦魏理仕，乾立基金整理 數據來源：世邦魏理仕，乾立基金整理 108.91 100.66 116.88 94.83 117.13 100.27 117.98 101.34 36.08 20.54 40.40 37.52 20.55 15.92 35.74 41.11 0.0010.0020.0030.0040.0050.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00中央商務區科技商務區東大街天府新城租金 2016Q4租金 2017Q4空置率 2016Q4空置率 2017Q4本土, 47%其

30、他中資, 38%外資, 15%金融業, 28%服務業, 21%TMT, 15%房地產建筑, 12%零售貿易, 10%其他, 13% 大宗交易 近幾年受一線城市價格高和優質標的稀缺、競爭激烈等因素影響， “新一線”城市的商辦資產正在更多受到各類資本的關注，成都已然成為西部地區的首要關注點。 2017 年， 成都投資市場活躍， 據高力國際不完全統計， 年內有 28 宗大宗交易， 交易額超 350 億人民幣， 創歷史新高。 圖：2017 年成都大宗交易情況及成交物業類型 數據來源：高力國際，乾立基金整理 按交易類型來看，成都市場目前仍然集中在傳統的地產增量市場上。75%的大宗項目仍集中在傳統地產開發

31、項目中，為二手住宅用地或在建住宅項目；這也側面反映出目前國內“新一線”城市仍是增量主力，與一線城市的存量大宗交易市場有所區別。 剩余成交類型中， 寫字樓物業占據主導， 共有 5 宗交易， 均位于核心商務區內， 占到全部交易數量的 17%； 總體來看，活躍度上仍待發掘。 按買方性質來看，內資企業獨占鰲頭，占據交易買方近 96%，突顯其強勢地位。 表：部分 2017 年成都寫字樓大宗交易 項目名稱 賣方 買方 交易面積 （平方米） 交易日期 樓面價 （元/平方米） 華敏翰尊大廈 中銀集團投資有限公司 遠洋集團 79,998 2017Q3 N/A 領地環球金融中心 B 座 領地集團 四川發展控股有限

32、責任公司 90,000 2017Q1 8,500 兩江國際 成都重投九華實業有限公司 太行地產 80,000 2017Q1 12,000 領地環球金融中心 A 座 領地環球金融中心B 座 樂山市商業銀行股份有限公司 30,000 2017Q1 9,000 數據來源：市場公開資料，乾立基金整理 綜合五大行估算數據，未來三年成都甲級寫字樓還將迎來超過一百萬的新增供應，主要集中在天府新區和東大街。預計 2018 年四個核心商務區將迎來超過 6 個新增項目，約 38 萬平方米規模，市場承壓明顯。但利好因素是，政府產業支持力度較大，有利于提升企業的吸納能力；從租戶類型看，TMT 類或將超越金融及專業服務

33、類機構成為市場主力。受大規模新增影響，近期不斷上漲的租金預計將有所趨緩。 75%17%3.50%3.50%85.70%11%2%0.90%開發寫字樓零售公寓內圈：成交金額占比 外圈：成交數量占比 其他部分“新一線”市場概況 南京 在 2015 年新增供應達到峰值后， 南京市甲級寫字樓的新增規模近兩年明顯放緩， 整體處于供不應求的狀態。 2017 年，市場總共迎來 55,000 平米的甲級寫字樓物業；年累計吸納量 92,733 平米，其中建鄴區域貢獻最高，達到 64,900 平方米。至 2017 年年底，市場總存量在 152 萬平方米左右。 受供求狀況的影響，南京甲級寫字樓市場空置率呈現逐年下降

34、趨勢，全市整體空置率目前在 10%上下，屬于重點關注“新一線”城市中的低位水平，市場健康度較好。 自 2012 年開始， 租金呈現逐年穩步上升態勢。 2017 年底， 南京甲級寫字樓平均租金為 139.8 元/月/平方米， 位于 “新一線”市的租金水平前列。從各區域看，玄武商圈平均租金為全市最高，達到 168 元/月/平方米。然而，外圍商務園區優惠的租金價格和利好的政策也給中心區內的寫字樓業主帶來一定壓力，建鄴和鼓樓兩個商圈的平均租金在 2017 年 4 季度都出現小幅回調，分別降至 121.3 元/月/平方米和 142 元/月/平方米。 2017 年下半年，南京寫字樓市場有兩宗大宗交易，分別

35、為工商銀行以 7 億元買入河西南京金融城七號樓，和中國人壽以 10.5 億元購得河西華新城四號樓，成交單價分別為 19730 元/平米和 25074 元/平米。 未來三年，預計南京甲級寫字樓總存量將超過 320 萬平方米，近 50%將集中于建鄴商圈。2018 年，大體量甲級寫字樓項目的供應將會一定程度提高全市的空置率，特別是在河西新城區域。 蘇州 2017 年，蘇州甲級寫字樓市場需求增長較為強勁，租賃活動比較活躍；主要集中在蘇州園區，區域地標性寫字樓的庫存去化特別突出，一個季度消化多達 5 萬平方米的庫存，帶動了園區整體租賃市場的繁榮；其中，金融，快消及專業服務類企業保持強勁的租賃需求。 隨著

36、前兩年供應的放量，蘇州市場的空置率近年有逐步上升的情況，但 2017 年空置率出現回落轉好態勢，不過仍在31.5%。與此同時，隨著城市整體的發展，蘇州市場的租金水平呈現逐年微幅上升趨勢。 蘇州寫字樓投資市場目前整體活躍度一般；2017 年有兩宗寫字樓大宗交易，分別為綠地香港 6 億元購入的鷹翔大廈和蘇州本土 TMT 公司 1.83 億購入的太和商務中心。 到 2018 年年底，全市甲級寫字樓總存量預計將攀升至 223 萬平方米。 2018 年將要入市的項目包括新港天都大廈，東方之門，太平金融大廈等，預計提供 21.6 萬方新增供應。未來 23 年內，蘇州市場將會迎來大約 65 萬優質的寫字樓項

37、目，主要集中在蘇州園區和新區內。 重慶 作為直轄市以及成渝城市群的雙核城市之一，重慶處于城市經濟快速發展階段，越來越多的大型企業選擇落戶重慶，為重慶的寫字樓市場帶來重要發展機遇。 不論是重慶的商業項目還是辦公項目，由于地理環境等原因都表現出“組團式發展” 、各區域自成中心的特點，成熟商圈加速商務氛圍，寫字樓市場與零售商業共榮共生。從早期的重慶解放碑 CBD，隨著經濟發展和市場規模擴大，到目前已形成多個成熟商圈，例如江北嘴 CBD、渝北、觀音橋、大化楊和南坪等。但核心商務區僅為解放碑、江北嘴和觀音橋三個，其中解放碑聚集了大部分的外資金融機構以及零售，隨著國家級新區兩江新區定位為長江上游金融中心，

38、江北嘴 CBD 開始對解放碑 CBD 造成沖擊，目前已吸引 958 家企業進駐。這兩個核心商務區吸引了全市超過 80%的傳統金融類租戶。觀音橋甲級寫字樓存量少，品質較低，但空置率低于 20%，為全市最低，租金相對其他商務區同品質辦公樓來說相對較高，這 也是由于其商業氛圍影響造成。 總體來看，目前重慶市場的最大問題之一是其空置率過高，2017 年末其空置率達到 44.8%，稍有回落。而業主主要通過降價的方式吸引租戶，使得重慶租金水平持續下滑。目前租金水平在 87.6 元/月/平方米，處于“新一線”城市整體租金水平的中低位。重慶寫字樓市場的另一個問題是存量巨大，并且短期內難以去化。雖然 2017

39、年的累計凈吸納量創 7 年新高，達 24.7 萬平方米。但難以改變的是短期內重慶寫字樓面臨供大于求的局面，空置率高企，租金面臨巨大下行壓力。 結 語 未來“新一線”城市寫字樓市場大多將面臨大規模的新增供給，預計將推高整體空置率。業主將加大租金優惠力度，或提高傭金比例刺激市場，市場平均租金面臨較大的下行壓力?？傮w趨勢上， “新一線”城市寫字樓市場將出現更快的需求增長，租賃需求主力來自創新企業以及服務行業， 從投資上來說，相對于門檻較高的一線城市，一些中小資本更容易進入“新一線”城市，挖掘更合適和潛力更大的投資機會。目前不少“新一線”城市的商辦資產尚處于價值洼地，未來價值增長的空間可期。在“新一線”城市新興產業的大力發展以及軌道交通、城際鐵路等配套的建設下，該類城市的寫字樓市場將得以有力的支撐和更大的發展機會。 目前已有不少資本開始向“新一線”城市延伸，表示對其發展前景看好。在蘇州、南京、大連等新一線城市已有外資基金成功投資或成功退出獲利的案例， 例如鐵獅門基金在蘇州投資的商辦綜合物業蘇悅廣場、 凱德集團投資的綜合項目蘇州中心; 黑石在 2016 年將南京新一城商業項目賣給萬科成功退出； 領盛、 新加坡國家股權基金等也紛紛在大連投資綜合項目。