1、成都寫字樓租戶行業地鐵粘性指數SPOTLIGHTSavills Research中國 - 2020 歡迎閱讀2020年成都寫字樓租戶行業地鐵粘性指數報告。城市軌道交通的發展對城市交通結構、 空間結構、 商務商業布局和經濟發展都具有深遠影響。 地鐵承載城市交通、 輸送客流， 縮小了城市空間與人們之間的距離。 聚合化、 立體式的地鐵經濟模式將時間和空間感受距離拉近，滿足了更多人群的出行偏好， 也拉動了經濟增長和商務發展。 截止2020年上半年， 成都已開通地鐵線路7條， 運營里程超過300公里， 全市甲級寫字樓市場存量超過330萬平方米， 規模位居全國第五。為探究不同行業租戶對地鐵交通的依賴程度，

2、 第一太平戴維斯對成都距離地鐵站點不同范圍的寫字樓進行了分析研究， 深入調查了50棟甲級寫字樓和3500家企業， 我們發現， 不同行業的企業選址對地鐵站點距離需求差異明顯。 例如， 需要與市場和客戶緊密聯系并存在積極互動的行業如消費者服務和零售與貿易業， 其企業選址對地鐵交通的粘性相對較高； 相反， 房地產、 能源與原材料等行業粘性指數較低。 隨著成都軌道交通的開發建設加速，未來城市商業地產的發展也將獲得更優化的新空間， 城市商務格局或將迎來更多機遇。希望這份報告對您有所裨益， 也期待您的反饋。3胡裕華第一太平戴維斯華西區董事長前言解決城市發展帶來的中心城區擁堵，加速縮小城市各區域間的空間距離

3、是地鐵發展的直接原因。成都作為中西部綜合實力最強的省會城市，經濟總量和增速一直位于全國前列。早期發展過程中，成都采取以中心城區向周邊均衡擴展的單中心模式 , 加之“環形 + 放射”的路網格局 , 建設用地在中心城區周圍呈高密度集聚態勢，過度聚集造成了中心區域路面交通壓力過大 , 道路擁堵現象嚴重，城市發展面臨巨大考驗。在 2009 年一項針對成都交通狀況的中期報告顯示，2010 年地鐵 1 號線開通前，成都中心城區 4% 的面積承擔著全市 45% 的人口，近 1/3 的崗位分布在一環以內，潮汐現象明顯，同時還帶來了空氣污染等環境問題，地鐵作為上述困境的一道解決方案被成都引入。勢如破竹 來源：第

4、一太平戴維斯市場研究部地鐵建設加速4圖 1：成都市中心城區道路飽和度， 2010圖 2：成都區位示意圖行政等級：省會城市* 常住人口：1,658 萬人* 面積：14,335 平方千米* GDP：17,013 億元重點產業：電子信息、汽車制造、食品飲料、裝備制造、生物醫藥、旅游來源：成都市小汽車擁有與使用政策戰略研究，世界資源研究所* 數據摘自成都市統計局 2019 年擁堵嚴重擁堵一般較為暢通成都圖 4：重慶和成都軌道交通線路歷年總長度0100200300400500600來源：成都統計局，重慶統計局，第一太平戴維斯市場研究部圖 3：成都地鐵交通線路圖，2020 年 8 月來源：成都軌道交通，第

5、一太平戴維斯市場研究部5在城市不斷往外擴張，城鎮化率持續推進和人口持續流入的背景下，近些年成都地鐵的建設速度近乎迅猛。從 2010年邁入地鐵時代、 2012年架起 “十” 字骨架；到2016年 “米”字成形、2017 年迎來首條環線；再到 2019 年運營里程超過 300 公里、2020 年有望突破 500 公里，成都地鐵將正式步入大線網運營新時代。相較于重慶，成都軌道交通發展起步較晚。但自 2016 年以來，成都軌道交通建設加速，2018 年總里程達 200 公里，2019 年成都軌道交通運營線路總長度首次超過重慶，達到341 公里，其中地鐵線路達到 302 公里。促進城市經濟、社會和環境協

6、調發展等多元目標是地鐵發展的持續動力。城市軌道交通的關鍵點是承載能力，承載能力對城市交通結構、空間結構和商務商業結構布局和經濟發展都具有深遠影響。多層次，立體化的地鐵線網的建設帶動了更多客流量，也帶動了沿線區域的可達性及經濟活力。地鐵作為城市交通“骨架”, 助力城市不斷優化空間格局。2010 年 9 月地鐵 1 號線開通后，地鐵客流快速增長，次年 10 月即有單日 25 萬人次客流，并于 2018 年3 月突破百萬人次流量大關。截至 2020年 8 月，成都已建成 7 條線路，運營里程302KM，支撐成都城市規模在過去十年間急劇擴張：成都 GDP 由 2010 年的 5,551億元增長至 20

7、19 年的 17,013 億元，年均增速 13.2%；常住人口由 1,404 萬增長至1,658 萬人，年均增長 28.2 萬人。6商務市場成熟圖 5：成都歷年人口和城鎮化率0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%02004006008001,0001,2001,4001,6001,80020102011201220132014 20152016201720182019來源：成都統計局，第一太平戴維斯市場研究部圖 6：成都歷年社會生產總值及增長率62%64%66%68%70%72%74%76%13.514.014.515.015.516.016.517.02010 2011 2012

8、 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019來源：成都統計局，第一太平戴維斯市場研究部7圖 7：全國主要城市第三產業增加值及 2020 上半年甲級寫字樓存量成都寫字樓市場發展是城市產業高速擴張背后對于辦公載體的現實需要。寫字樓作為金融、房地產、專業服務以及信息技術等行業的空間載體， 其規模與城市第三產業發展狀況息息相關。過去十年間， 成都市第三產業高速發展， 規模由2010年的2,785億躍升至 2019 年的 11,155 億，年均復合增長率 16.6%，高于圖 8：成都優質寫字樓存量分布情況，2020 上半年來源：第一太平戴維斯市場研究部圖 9：成都甲級寫字樓及優

9、質寫字樓存量012345678來源：第一太平戴維斯市場研究部同期全國水平 3.9 個百分點。自 2005 年成都第一個優質寫字樓項目面市以來，經過十余年飛速發展，截止 2020 年上半年成都已形成近 800 萬平方米的龐大優質寫字樓市場，其中甲級寫字樓存量達到 334 萬平方米，體量居全國第五，擁有中央商務區，人民南路、東大街及延線、金融城和大源五個成熟的商務集聚區。來源：全國各城市統計局、成都統計局、第一太平戴維斯研究部風生水起 ?8成都商務集聚區從市中心沿地鐵線路延伸方向布局，地鐵線網的規劃與建設影響著成都商務市場的形成與布局。軌道交通建設的推進可以帶來區域商務活動活力的增加；反之，區域商

10、務活動增加，進一步提升軌道交通的客流，繼而提高軌道交通延伸的需求。2005 年 12 月 28 日，地鐵 1 號線一期工程正式開工建設。2010 年率先投入運營使用的貫通南北、連接市中心的地鐵 1 號線勾勒出成都商務市場多區域發展的雛形。2012 年后，成都甲級寫字樓迎來飛速發展期，全市供應多點開花，除傳統的市中心及人民南路以外，大源、金融城以及東大街及延線均迎來大量供應，商務區持續外擴，這一時期諸如網絡架空地板、新風系統等新一代寫字樓硬件配置逐步引領市場標準。2017 年后，成都地鐵建設持續向城市外擴張，市中心供應持續，一號線三期和五號線開通，南延線商務區持續擴容，現有商務聚集區以外的優質項

11、目開始進入市場。截止 2020 年上半年，成都甲級寫字樓市場存量超過 330 萬平方米，規模位居全國第五。開通地鐵線路 7 條，運營里程超過 300 公里。圖 10：成都甲級寫字樓 2020 上半年市場存量和已開通地鐵線路協同發展來源：成都軌道交通，第一太平戴維斯市場研究部9圖 11：離軌道交通站點不同距離的優質寫字樓 * 數量的占比63%23%15%27%9%11%0%25%50%75%500300* 包括甲級和乙級寫字樓來源：第一太平戴維斯市場研究部20%23%27%6%25%13%15%32%10%30%11%4%11%8%66%(1001m)來源：第一太平戴維斯市場研究部對比重慶和西安

12、，成都優質寫字樓鄰近軌道交通站點分布情況明顯，數量占比相對較高。成都甲級寫字樓則較均勻地分布在距地鐵點的各距離范圍。相比之下，重慶的寫字樓主要位于距離地鐵站點 500 到800 米和 1 公里以外，西安超過一半的寫字樓距離地鐵站點 1 公里以外。* 成都軌道交通包括地鐵和有軌電車，由于有軌電車所處的近郊不在討論范圍內，本頁中提到成都的軌道交通特指地鐵。集聚顯現 56%71%47%28%35%中央商務區東大街及延線人民南路大源金融城成都典型商務子市場內，中央商務區和人民南路靠近軌道交通站點 500 米及以內的優質寫字樓數量占其子市場內所有優質寫字樓數量一半以上。地鐵站點周邊土地的集中開發不僅提高

13、了土地利用率，還優化了住宅、商業和辦公空間分區布局的合理性。商務市場于站點周邊集聚效應顯著，商務寫字樓在空間集聚形成的典型辦公集聚區多位于地鐵線路重要節點處。圖 13：300 米及以內和 600 米及以外的甲級寫字樓租戶結構來源：第一太平戴維斯市場研究部10第一太平戴維斯研究發現，距離地鐵站點 300 米及以內和距離地鐵站點 600 米及以外的兩個范圍內，成都甲級寫字樓內的租戶租賃面積的行業占比分布存在一定差異：金融、零售與貿易和專業服務行業在距離地鐵站點 300 米及以內范圍的寫字樓內占比為前三位；而在距離地鐵站點 600 米及以外范圍的寫字樓內，房地產、金融和商務中心和聯合辦公占比最高。行

14、業差異300 米及以內距離600 米及以外距離粘性指數 地鐵承載城市交通、輸送客流，縮小了城市網絡與用戶需求之間的距離。聚合化、立體式的地鐵經濟模式將時間和空間感受距離拉近，滿足了更多人群的出行偏好，也拉動了商務發展和經濟增長。需要與市場和客戶緊密聯系并存在積極互動的行業如消費者服務和零售與貿易業，其企業選址對地鐵交通的粘性相對較高。11?不同行業的企業選址對地鐵站點的便捷性要求有明顯差異。在成都，離地鐵站點 100 米內的甲級寫字樓里的零售與貿易和消費者服務企業辦公面積占所有行業租賃面積的比例高于離地鐵站點距離超過 800 米的甲級寫字樓里的零售與貿易和消費者服務企業辦公面積占比 4 到 5

15、個百分比。 圖 14：粘性較高行業占比差異化明顯* 離地鐵站點不同距離的甲級寫字樓內零售與貿易和消費者服務企業辦公面積占所有行業租賃面積的比例來源：第一太平戴維斯市場研究部以消費者服務行業為例，和客戶有頻繁互動需求的如餐飲和教育服務類子行業近年來發展態勢樂觀。行業發展也帶來客流增加，能夠高效引導人流的地鐵交通對商務辦公的重要性將會更為突出。12圖 15：信息技術企業在距地鐵站點不同距離的甲級寫字樓內租賃面積占比0%5%10%15%100300500800來源：第一太平戴維斯市場研究部圖 16：第三方辦公企業在距地鐵站點不同距離的甲級寫字樓內租賃面積占比0%5%10%15%10030050080

16、0來源：第一太平戴維斯市場研究部信息技術和第三方辦公行業的租戶對距離地鐵站點遠近的需求不明顯。信息技術企業更多地提供高新技術類服務，需要直接面對線下終端消費者和企業客戶的頻率相比其他如消費者服務行業較低，因此對距離地鐵交通的遠近要求相對較??；同樣，商務中心和共享辦公企業或基于控制成本等考慮因素，公司選址也對地鐵交通的距離偏好不明顯，離地鐵站點 100 米內的甲級寫字樓里的信息技術和第三方辦公企業的承租面積占所有行業租賃面積的比例和離地鐵站點距離超過 800 米的甲級寫字樓內的占比相差無幾。根據第一太平戴維斯 2018 年發布的成都之“新”成都甲級寫字樓高新科技租戶專題研究中提到，截止 2017

17、 年底，成都入駐甲級寫字樓的高新科技企業中 90% 以上步行 10 分鐘（800 米）以內可達地鐵站點，表明雖然對距地鐵站點具體距離無明顯需求，但高新科技企業亦會選擇地鐵站點周邊寫字樓入住。信息技術企業在離地鐵站點 800 米的寫字樓內的面積占比和離地鐵站點 100米的寫字樓內的面積占比相差無幾。第三方辦公企業在離地鐵站點不同距離的寫字樓內的面積占比隨距離遠近的變化幅度不大。13圖 17：成都甲級寫字樓內不同行業的地鐵粘性指數020406080100來源：第一太平戴維斯市場研究部為探究樓內不同行業租戶對地鐵交通的依賴程度，第一太平戴維斯根據離地鐵站點距離的差距分為五個區間：100 米， 100

18、 米且 300 米， 300 米且 500 米， 500 米且800 米， 800 米。對樓宇不同租戶行業在不同區間的分布情況進行分析，并結合各行業實際面積區間、公司數量及排名情況多重因素進行多維度評價，同時剝離出在寫字樓里辦公需求極強行業和在寫字樓內辦公需求極弱的行業帶來的干擾，計算出各行業租戶的地鐵粘性指數。取樣范圍甲級樓宇數量50 棟企業數量3500 家辦公面積230 萬平方米區間選取行業差距第一太平戴維斯通過對全市距離地鐵站點不同距離范圍的甲級寫字樓內租戶研究，消費者服務和健康醫療為對地鐵交通的粘性最高的兩大行業，其粘性指數分別為 98 和 95。粘性指數得分較高的行業相對更依賴近距離

19、的地鐵交通站點提供的便捷，以健康醫療行業為例， 由于有線下業務拓展和客戶互動的需要，所以該類企業更傾向于選擇入駐靠近地鐵站點的寫字樓。 相反，房地產、能源與原材料等行業粘性指數較低，相關企業對地鐵站點距公司所在寫字樓的遠近偏好較低。14地鐵站點周邊合理規劃商務辦公用地，不僅能實現沿線土地和地鐵軌道交通的經濟效應，而且能在一定程度上改變城市商務區樓宇和行業過于集中的現象，將資源合理分配到各個區域，有效緩解商務區高峰時段的交通壓力，促進城市各區域間和不同行業的協調發展。根據第一太平戴維斯研究，成都甲級寫字樓內，不同行業的租戶對地鐵的粘性指數如下：線下業務開展需求較高的如消費者服務、健康醫療、零售與

20、貿易類企業，該類企業選址依賴便捷的地鐵為其提供高效率的通達性，對地鐵交通的粘性相對較高 。公共機構、制造行業和專業服務及傳媒和娛樂等行業，對地鐵交通的便捷性敏感度表現平淡，其粘性指數水平居中。和客戶進行線下交互活動相對較少如交通、房地產、能源與原材料等類型企業，在選址時對地鐵站點的距離偏好一般，其粘性指數較低。15變局之中見新局圖 18：成都甲級寫字樓市場未來新增供應和地鐵線路規劃，2H/2020-2024軌道交通網絡的高速發展對于商業和商務人流的集聚和疏導作用不容小覷，商務區與軌道交通的聯合開發，可以使兩者優勢資源加以互補。軌道交通的運營搭載大量人流，地鐵口匯集周邊客流、商流，對于周邊形成的

21、強大聚集力是商務區發展的保障，而多元化行業發展又為軌道交通的良性發展提供客流導向支持。地鐵交通效應的加持，未來商務市場或將從組團式格局轉變為組團帶點狀結構。成都地鐵的修建不僅緩解了市中心的擁擠程度，確保中心區域可持續性發展，隨著逐步完善的軌道線網提供的交通便捷加持，城市中心向南繼續擴張，區域內也將迎來寫字樓較多供應，天府新區將成為下一個商務集聚區。根據成都城市軌道交通第四期建設規劃，在未來五年成都將新增總長約 177 公里的軌道里程。未來，位于成熟商務區外的與地鐵站點協同開發的辦公及綜合體項目入市，屆時將進一步拉動遠郊區域經濟的集聚發展，促進城市各區域協調發展。多條規劃建設中的線路，在承擔緩解城市交通壓力的同時，也帶動著沿線及整個城市居住環境的提升和商業商務的繁榮。隨著成都市軌道交通的開發建設明顯提速，軌交站點的規劃建設不僅為交通節點，更多作為一個融交通、商業、辦公等多功能為一 體的區域規劃或大型綜合體。屆時，成都寫字樓內的租戶地鐵粘性指數或將發生一定變化，未來成都商業地產的發展也將獲得更優化的新空間，城市商務格局或將迎來更為迅速的提升機遇。來源：第一太平戴維斯市場研究部