第一太平戴維斯：：2022年上半年大灣區甲級寫字樓指數報告（12頁）.pdf

《第一太平戴維斯：：2022年上半年大灣區甲級寫字樓指數報告（12頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《第一太平戴維斯：：2022年上半年大灣區甲級寫字樓指數報告（12頁）.pdf（12頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、中國寫字樓-2022 年 9 月第一太平戴維斯研究部報告大灣區甲級寫字樓指數大灣區甲級寫字樓指數定義&說明大灣區甲級寫字樓研究地理范圍界定為大灣區內地九個城市以及香港特別行政區，其中根據城市發展差異而選定不同的有效研究時間跨度。香港、深圳、廣州研究時間自 2009年至今；其它七個內地城市研究時間自 2013年至今。澳門暫未被納入取樣范圍。價格指數反映了各城市寫字樓市場售價的變化趨勢及不同城市之間的共性和差異。大灣區甲級寫字樓指數于 2019 年 10 月首次發布，并定期進行半年度更新。第一太平戴維斯大灣區甲級寫字樓指數旨在為區域內甲級寫字樓市場參與者，如投資者、開發商、業主和企業租戶等，提供可

2、靠的參考性指標以掌握大灣區內各個城市甲級寫字樓市場的變動。租金指數反映了各城市寫字樓市場租金的變化趨勢及不同城市之間的共性和差異?？傋庥贸杀景瑑粲行ё饨?、物業管理費以及相關稅費等。大灣區數據取樣范圍價格指數更新周期背景租金指數甲級寫字樓市場總租用成本2 年上半年，受全球及國內經濟形勢嚴峻、多城疫情反復、階段性供過于求等問題的影響，大灣區甲級寫字樓租金及價格指數同時下降，環比降幅分別為 0.9%和 0.8%。期內，盡管當前的諸多挑戰已然對區域寫字樓租賃及銷售市場產生影響，但大灣區仍持續錄得新增供應入市，這進一步加劇了市場近年持續的供過于求狀況。且與 2021 年相較，大灣區整體租賃市場有所放緩

3、，多數用家在企業房地產策略及寫字樓需求決策的制定上更為謹慎。區域凈吸納量大幅下降，同時空置率上升。截至期末，大灣區半年度凈吸納量環比下降 77.1%、同比下降 72.4%，至 26.9 萬平方米；區域平均空置環比上升 1.0 個百分點、同比上升 1.1 個百分點，至 22.4%。受大量新增供應入市和租金下降的共同影響，市場中可供選擇的物業數量增加，同時寫字樓總租用成本有所降低。盡管這在一定程度上利好寫字樓租戶，但卻亦成為業主的隱憂。因多數租戶在計算企業房地產成本時需考慮資本性支出，而在當前的經濟及金融環境下，其潛在的擴張及搬遷需求隨之受到一定抑制。同期，鑒于多個城市疫情的反復及其對諸如實地考察

4、、交易審查、交易洽談等活動的影響，投資者亦普遍推遲了投資計劃。同時，受融資環境嚴峻及物業資產表現欠佳的共同影響，眾多業主不得不降低其價格預期出售資產。因此，2022 年上半年大灣區所有城市均進入下降初期市場階段。2022 年下半年，全球和國內經濟面臨挑戰、防疫措施從嚴、企業房地產策略謹慎、多個城市大量新增供應之于大灣區寫字樓租賃和投資市場的影響預計延續。而政策層面，市場猶有較大空間，且可以預見其在第四季度前后將有效助力提振經濟，提升市場信心。換言之，新增供應或將再次成為導致下半年甲級寫字樓租金及價格指數下降的重要因素。摘要大灣區甲級寫字樓指數 3 4 2022 年上半年末，大灣區甲級寫字樓租金

5、指數因此環比下降0.9%、同比下降2.8%，至142.6。盡管如此，其降幅仍環比收窄1.0 個百分點、同比收窄1.3個百分點。期內，由于港幣對人民幣匯率的上升，香港成為區域唯一以人民幣計價呈租金指數正增長的城市，其租金指數環比上升0.7%，至 135.7。但若以港幣計價，其租金指數實際仍環比下降3.8%。同期，大灣區內其它城市租金指數均下降，環比降幅介于 0.1%至 2.8%。租金指數大灣區甲級寫字樓指數 5 20132020201720142021202220182015201920161H1H1H1H1H1H1H1H1H1H2H2H2H2H2H2H2H2H2H大灣區甲級寫字樓價格指數（1H

6、/2013-1H/2022）來源：第一太平戴維斯研究部，202290120150180210240270香港廣州深圳肇慶佛山江門中山東莞惠州珠海大灣區1H/2009=100/1H/2013=100期內，部分負債率較高的大型開發商及業主的融資難度及債務風險繼續增加，這迫使他們降低價格預期出售資產，以期增強企業資金流動性并提高償債能力。而另一方面，部分投資者則繼續對收購具有潛在升值空間的優質項目保持興趣，但物業的價格需極富競爭優勢，以滿足投資者在主要市場中已提高的門檻收益率要求。因此，大灣區甲級寫字樓價格指數延續 2021 年以來的下跌趨勢，并于2022 年上半年環比下降 0.8%，至 189.8

7、。其中，包括廣州、深圳在內的八個城市價格指數均環比下降,減幅介于 0.2%到 4.6%。而由于前述匯率問題，香港的價格指數環比上升。價格指數大灣區甲級寫字樓指數大灣區甲級寫字樓指數6 年上半年，大灣區新增供應合計約為 67.7 萬平方米。期末，區域總存量環比擴張 2.6%，至 3,265.5 萬平方米。其中，廣、深、港合計約占區域總存量的 75.9%，且隨著內地市場的快速發展，深圳的存量規模已為香港的 1.2 倍。期內，受宏觀經濟環境、疫情的反復及與之相關的防疫封控對企業運營的影響，加之企業租戶多采取審慎的租賃策略并收緊企業房地產成本預算，大灣區寫字樓租賃市場整體放緩，且這一趨勢在第二季度尤為

8、明顯，并在區域凈吸納量的下降和空置率的上升中有所體現。截至期末，區域半年度凈吸納量環比下降 77.1%、同比下降 72.4%，至約 26.9 萬平方米；區域平均空置率環比上升 1.0 個百分點、同比上升 1.1 個百分點，至22.4%。大灣區甲級寫字樓現有存量及空置率（1H/2022）廣州肇慶佛山江門中山東莞惠州珠海大灣區甲級寫字樓市場供需分析來源：第一太平戴維斯研究部，202201606403208004809600%10%20%30%60%40%50%深圳香港萬平方米空置率(右軸)現有存量(左軸)香港寫字樓租賃市場仍面臨諸多挑戰，包括跨國企業租賃面積的持續縮減、內地企業需求的減少、本地經濟

9、發展問題等。但與新經濟相關的新興企業需求的增長，尤其是在區塊鏈、加密貨幣、非同質化代幣業務等領域，在部分程度上抵消了上述影響。更重要的是，社交距離限制措施的放寬亦有助于市場情緒的恢復。綜上，全市寫字樓空置率在過去六個月基本維穩，期末保持在 9.9%。受本地和與深圳有密切經濟往來城市數輪疫情反復及小規模社區封控的影響，深圳經濟及企業運營受到一定沖擊。同時，信息技術行業的部分業務板塊亦受政策調整影響，租賃需求有所減少。因此，盡管本期深圳半年度凈吸納量錄得大灣區最高值，但仍環比大幅下降 179%，至約 15.6 萬平方米。2022 年上半年，廣州寫字樓總存量持續增加，租賃市場情緒傾軟。期內，租賃活動

10、有所減少，數個行業的租賃需求均呈下降趨勢，部分核心子市場出現租戶退租。因此，全市上半年凈吸納量僅錄得 2.2 萬平方米，為近四年來新低，而全市平均空置率則大幅上升至 14.9%，為近五年高位。香港深圳廣州大灣區甲級寫字樓指數 7 肇慶惠州江門廣州佛山東莞深圳中山珠海澳門香港大灣區甲級寫字樓指數8 39.972.7東莞76.356.9已含19.4凈有效租金(人民幣每平方米每月)相關稅費(人民幣每平方米每月)物業管理費(人民幣每平方米每月)珠海114.088.6已含25.4江門59.745.6已含14.1北京372.2337.5已含34.7深圳214.6182.1 已含32.5中山76.261.7

11、已含14.5佛山76.453.8已含23.7肇慶51.240.9已含10.4上海257.6222.3已含35.3廣州185.6154.3已含31.3惠州68.556.6已含11.9-2%4%6%-6%-4%2%0%廣州香港深圳肇慶佛山江門中山東莞惠州珠海來源：第一太平戴維斯研究部，2022截至2022年上半年末，大灣區七城總租用成本環比下降，其中，珠海、廣州、深圳分別環比下降2.7%、2.5%、0.9%。而香港、中山、肇慶的總租用成本則有所上升，環比增幅介于 0.1%至 1.7%。其中，中山和肇慶的總租用成本上升由平均物業管理費上升所致，而香港總租用成本上升則歸因于港幣對人民幣匯率的上升。若以

12、本地貨幣計算，香港總租用成本環比下降 3.7%。環比變化同比變化大灣區甲級寫字樓指數 9 業主面臨需求縮減及競爭加劇的兩難局面各城市業主除采取直接減租、延長免租期等租賃策略外，部分低線城市的業主采取更為激進的租賃策略挽留租戶。例如，惠州的部分業主愿為面臨財務困境、考慮降級辦公場所的企業降租。這些城市的寫字樓市場與香港、廣州、深圳等重點城市不同，需要在城市經濟、產業發展及寫字樓供應端規劃等方面獲得更多和更合理的支持。租戶承租能力下降在當前經濟背景下，多數寫字樓租戶的企業房地產成本預算持續收緊，其承租能力與租賃需求同步下降。此外，在面臨搬遷或續租的選擇時，租戶對財務條款和成果的審查更為謹慎，且尤為

13、注重對資本性支出的考量。這致使多數業主在租賃及租金洽談方面的空間受限，進而導致區域內多數城市總租用成本下降。大灣區甲級寫字樓總租用成本（1H/2013-1H/2022）來源：第一太平戴維斯研究部，2022人民幣每平方米每月香港廣州深圳肇慶佛山江門中山東莞惠州內地城市平均值珠海010020030040050060070080090020132020201720142021202220182015201920161H1H1H1H1H1H1H1H1H1H2H2H2H2H2H2H2H2H2H大灣區甲級寫字樓指數10 11 未來 6-12 個月內，全球和國內經濟面臨挑戰、防疫措施從嚴、企業房地產策略謹慎

14、、多數城市大量新增供應之于大灣區寫字樓租賃和投資市場的影響預計延續。但政策層面預計將推出更多效的扶持措施，且有望在第四季度前后助力提振經濟并提升市場信心。2022 年下半年，包括香港、廣州、深圳在內的多數大灣區城市計劃迎來大量新增供應入市，甲級寫字樓市場平均入駐率及租金或將結構性下降，大灣區甲級寫字樓租金及價格指數亦預計微降。謝靖宇 Carlby Xie第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人、董事TEL:+8620 3665 4874E-mail:黎青山 Sam Lai第一太平戴維斯華南區商業樓宇部負責人、高級董事TEL:+8620 3665 4830E-mail:羅志文 Aborven Luo

15、第一太平戴維斯深圳商業樓宇部負責人、高級董事TEL:+86755 8436 7099E-mail:聯系我們展望GLOBAL HEADQUARTERS全球總部Savills London第一太平戴維斯 倫敦倫敦瑪格麗特街 33 號33 Margaret Street,W1G 0JD,LondonTel:44(0)20 7499 8644CHINA中國Savills China第一太平戴維斯 中國上海市 徐匯區陜西南路 288 號環貿廣場二期 25 層Tel:86 021 6391 6688Savills Shanghai第一太平戴維斯 上海上海市 徐匯區陜西南路 288 號環貿廣場二期 25 層

16、Tel:86 21 6391 6688Savills Beijing第一太平戴維斯 北京北京市 朝陽區建國路 81 號華貿中心 1 號樓 12 層 1201Tel:86 10 5925 2288Savills Guangzhou第一太平戴維斯 廣州廣州市 天河區珠江新城華夏路 10 號富力中心 1301 室Tel:86 20 3665 4800Savills Shenzhen第一太平戴維斯 深圳深圳市 南山區科苑南路 2666 號中國華潤大廈 9 樓 01-03 單元Tel:86 755 8436 7000Savills Chengdu第一太平戴維斯 成都成都市 錦江區紅星路 3 段 1 號國

17、際金融中心 1 號辦公樓 4609 室Tel:86 28 6737 3737Savills Nanjing第一太平戴維斯 南京南京市 玄武區珠江路 1 號珠江壹號大廈 31D 室Tel:86 25 5772 0903Savills Hangzhou第一太平戴維斯 杭州杭州市 江干區新業路 228 號杭州來福士中心 2 幢辦公樓 15A08 室Tel:86 571 8102 0222Savills Wuhan第一太平戴維斯 武漢武漢市 江岸區中山大道 1627 號中信泰富大廈 2708-10 單元Tel:86 27 5930 5566Savills Changsha第一太平戴維斯 長沙長沙市 芙

18、蓉區解放西路 188 號國金中心 T1 大樓 26 樓 16 單元Tel:86 731 8987 0177Savills Tianjin第一太平戴維斯 天津天津市 和平區大沽北路2 號天津環球金融中心津塔寫字樓 4605-07 室Tel:86 22 5830 8877Savills Dalian第一太平戴維斯 大連大連市 中山區中山路 136 號希望大廈 911S 室Tel:86 411 3966 8988Savills Shenyang第一太平戴維斯 沈陽沈陽市 和平區青年大街 286 號華潤大廈 2706 室 Tel:86 24 8398 5066Savills Xiamen第一太平戴維斯

19、 廈門廈門市 思明區鷺江道 100 號財富中心 2001 室Tel:86 592 806 4608Savills-Zhuhai第一太平戴維斯 珠海珠海市 香洲區九洲大道西 2021 號富華里中海大廈 B 座 22 層 2204 室Tel:86 756 862 2600Savills Haikou第一太平戴維斯 ?？诤？谑?龍華區濱海大道 105 號百方廣場百方大廈 9ATel:86 898 3638 4200Savills Fuzhou第一太平戴維斯 福州福州市 臺江區江濱西大道 100 號融僑中心 1706 室Tel:86 591 8381 6556 Savills Chongqing第一太

20、平戴維斯 重慶重慶市 江北區聚賢巖廣場 9 號國華金融中心 2 單元 16 層 1601 室Tel:86 23 8900 3000Savills Xian第一太平戴維斯 西安西安市 高新區團結南路 11 號中晶科技廣場 A 座 17D Tel:86 29 8187 2288Subject to contract:This document is prepared by Savills for information only.Whilst reasonable care has been exercised in preparing this document,it is subject to

21、 change and these particulars do not constitute,nor constitute part of,an offer or contract;interested parties should not rely on the statements or representations of fact but must satisfy themselves by inspection or otherwise as to the accuracy.No person in the employment of the agent or agents pri

22、ncipal has any authority to make any representations or warranties whatsoever in relation to these particulars and Savills cannot be held responsible for any liability whatsoever or for any loss howsoever arising from or reliance upon the whole or any part of the contents in this document Savills Property Services China Company Limited.2022.A real estate industry leader established over 160 years ago.Now with over 600 offices and associates worldwide.