1、微軟 （中國） 有限公司科技賦能建筑 白皮書科技賦能建筑白皮書2科技賦能建筑白皮書1說明本白皮書是受微軟中國委托， 由撰寫完成， 數據信息來源于文獻研究與專家訪談。本白皮書僅為提供一般性信息之目的， 既不應視為詳盡的說明也不構成由咨詢 （深圳） 有限公司北京分公司 （ “” ） 提供的法律、 稅務或其他專業建議， 更不應用于替代專業咨詢顧問提供的咨詢意見。在根據本白皮書所述信息采取任何舉措前， 請閱讀者咨詢其專業顧問以獲取針對其具體情況的專業意見。 不就本文所述信息的準確性與完整性提供任何明示或暗示的陳述或保證。 在法律允許的范圍內， 咨詢 （深圳） 有限公司北京分公司， 其全體合伙人、 雇員

2、及代理人， 不承擔或接受任何本文引起的任何責任， 亦不承擔任何由于閱讀者可能對本白皮書的使用而對其造成的損失、損壞或產生的費用的責任。本白皮書中的內容是根據當日可獲得的資料于2019年12月18日編制而成的， 沒有責任在本白皮書發布后就其中所涉及的資料進行更新。目錄前言 .4中國地產數字化轉型的時代背景 .6中國地產行業面臨轉型和變革 .6技術驅動行業升級轉型 .9地產行業加速進入數字時代 .9地產數字化趨勢下的智慧建筑 . 10智慧建筑成為地產企業數字化轉型的重要戰場 . 10理念與發展階段 . 11隱私保護 . 12愿景和內容 . 13架構體系 . 14智慧建筑的落地策略 . 16戰略體系

3、 . 17組織能力. 17技術基礎 . 18用戶體驗 . 18智慧建筑案例解析 . 19微軟西雅圖總部園區案例 .20Beeah總部案例 .22結語 .254科技賦能建筑白皮書前言建筑領域正在經歷一場智慧化變革， 智慧建筑的世界正從科幻小說逐步變成現實。 暢想智慧建筑的未來， 建筑的物理世界與數字世界逐漸融合， 建筑對人的想法與行為進行模擬、 預判、 感知和響應， 通過對樓宇的精確控制全面滿足人的需求。 未來的智慧建筑具有自適應、 自學習、 自協調和自尋優的能力， 實現環境隨心而動， 用戶舒適高產。地產行業的新常態引發對智慧建筑的進一步關注， 而科技的進步成為智慧建筑方案加速成熟的催化劑。 地

4、產行業方面， 住宅市場增長見頂， 房地產企業資產運營能力愈發重要，價值創造模式從粗放式發展向精細化經營轉型。 科技發展方面， 數字化技術驅動地產行業升級， 以人工智能為代表的數字技術逐漸成熟， 隨之而來的智能化浪潮賦能傳統業務向精準的商業模式轉型。 行業周期與技術趨勢的演變推動地產行業加速進入數字時代，智慧建筑成為轉型的重要戰場。據前瞻產業研究院預計， 2018年中國智慧建筑行業總市場規模達到5500億元。 其中， 存量改造市場規模約為2300億元， 占42%； 而新建智慧建筑市場規模約為3200億元， 占58%。1智慧建筑行業在中我國尚處于發展早期， 未來隨著行業市場的需求增長， 生態的進一

5、步完善， 行業市場規模還會逐漸增大。國內領先房地產集團創新業務負責人指出， 一方面， 持有型物業的加速布局使得資產運營的重要性得以提升， 如何運用科技的力量滿足用戶的個性化服務與體驗需求成為運營的關鍵； 另一方面， 物聯網帶來了數字資產的積累， 借助自身體量優勢， 可將不同產品線中產生的海量數據搜集起來， 為后續的客戶服務提升與價值變現作準備。 作為行業龍頭， 必須提前布局以謀求先發優勢， 與技術平臺方合作共建生態， 推動行業的整體變革。微軟全球智慧建筑方案部總經理Rimes Mortimer認為， 智慧建筑短期內仍將以設備為中心， 聚焦運營效率的提升， 而長期將以人為本， 注重人的高產。 地

6、產企業需要選擇開放的技術平臺作為合作伙伴， 兼容不同的解決方案， 支撐前端應用的持續創新。1 前瞻產業研究院 智慧城市建設發展前景與投資預測分析報告科技賦能建筑白皮書5節能降耗利用物聯網、 大數 據以 及 人 工智能技術， 實現能 源 效 率 與體驗 舒 適 度的 平衡。 有益環保的同 時 大 幅 節約能耗成本。隨著技術的不斷進步以及應用場景的推陳出新， 智慧建筑的潛在價值包括：2 億歐報道， https:/ 設 備 橫 向 打通， 實現統一管理、 遠程控制、實時檢測和預測性判斷。 保持建筑或建筑群處于最佳運行狀態的同時大幅減少手動密集型任務的需求。精細化管理支撐地產企業基于整合的數據設立行之

7、有效的地產 運 營 管 理 標準。 通過量化指標識別機會點，并進行針對性的改進與提升。生產力提升智慧建筑使空間更加靈活， 適應性更強。 舒適的環境對使用者生產力提升影響巨大， 因為它影響員工的健康、 認知能力、 解決問題的能力、 注意力和創新能力。2持續性優化用戶的使用習慣數據充分捕捉與反饋從而形成閉環， 應用場景在數據的支持下持續優化提升， 智慧建筑時時刻刻在學習， 每時每刻在進化?？萍假x能建筑白皮書61中國地產數字化轉型的時代背景中國地產行業面臨轉型和變革近30年來， 中國地產行業經歷了以拿地能力、 融資能力、 周轉能力和資產運營能力為核心競爭力的四個發展階段 （見圖一） 。 當前， 中國

8、樓市供給側改革穩步推進， 需求側城鎮化降速愈發明顯， 住宅市場整體增長放緩、 地產行業競爭加劇， 地產企業加快布局持有型物業， 資產運營能力重要性凸顯。展望未來， 地產企業需關注包括政府、 商企租戶及終端用戶在內各利益相關方的訴求， 實現商業模式從一次性開發銷售轉向長期價值經營的轉型。圖一： 地產行業發展階段信息來源： 分析1.0時代市場試點期拿地融資快周轉資產運營2004以前土地：非市場化資金：國資強勢市場：區域性強重拿地 輕開發加杠桿 圍土地重管理 求合作精產品多業態重服務造生態土地：市場化資金：融資環境 寬松市場：全國擴張土地：市場化資金：融資限制 杠桿率市場：限制壓制土地：控地價政策資

9、金：融資受限市場：限房價政策2004-2010年2011-2016年2017年以來2.0時代市場加速期3.0時代市場調整期4.0時代市場整合期核心競爭力行業要素競爭特點科技賦能建筑白皮書7政府： 驅動城市智慧發展， 打造未來城市典范中央政府積極推動智慧城市建設， 實現城市的可持續發展， 滿足人民美好生活的需求。 自2012年來，中央政府發布多項政策推動智慧城市落地 （見表一） ， 并在 “十九大” 報告中提出建設 “智慧城市” 升級的 “智慧社會” ， 強調基于新網絡設施、 新數據環境、 新理念模式、 新技術應用， 推進以人為本的可持續創新， 使國民擁有更多獲得感、 幸福感。地方政府中超過50

10、0個城市明確提出建設智慧城市， 打造試點示例。3例如， 上海政府提出 “建立以泛在化、 融合化、 智敏化為特征的智慧城市” ， 先后發布多項規劃， 并成立以市長為組長的智慧城市建設領導小組牽頭智慧城市建設。 智慧建筑是智慧城市的重要組成部分， 政府希望地產企業能夠參與到智慧城市的建設中， 通過數字化建筑打造未來城市典范， 樹立新生活方式標桿， 彰顯城市數字經濟實力， 吸引頂尖科技人才， 集聚高新技術產業， 帶動創新經濟發展。3 第一財經發表文章 “中國超500座城市提出智慧城市建設， 萬億級市場待掘金”表一： 中央政府出臺的智慧城市政策時間發布單位文件名稱主要內容2012年11月住建部國家智慧

11、城市試點暫行管理辦法提出國家智慧城市試點申報和實施管理內容2013年8月國務院關于促進信息消費擴大內需的若干意見提出加快智慧城市建設，并在有條件的城市開展試點示范建設；鼓勵各類市場主體共同參與2014年8月國家發改委、工信部、科技部、公安部、財政部、國土部、住建部、交通部八部委關于促進智慧城市健康發展的指導意見明確智慧城市建設目標，確立智慧城市建設基本原則，包括以人為本、務實推進；因地制宜，城市發展需求為導向；市場為主，杜絕不必要的行政干預2015年10月國家標準委、中央網信辦、國家發改委關于開展智慧城市標準體系和評價體系建設及應用實施的指導意見明確智慧城市標準體系建設，到2020年累計完成5

12、0項左右智慧城市領域標準制定，實現評價指標體系全面實施應用2016年2月國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見提出到2020年，建成一批特色鮮明的智慧城市，通過智慧城市建設和一系列城市規劃建設管理措施，不斷提高城市運行效率2017年9月自然資源部智慧城市實控大數據與云平臺建設技術大綱（2017版）凝練智慧城市時空大數據平臺建設管理模式、技術體系、運行機制、應用服務模式和標準規范及政策法規2018年7月國家市場監督管理總局、國家標準化管理委員智慧城市頂層設計指南等6項標準為智慧城市信息化建設提供理論基礎和技術支撐信息來源： 整理科技賦能建筑白皮書8租戶： 降本增效， 打造用戶摯愛空間

13、智慧建筑是滿足商企租戶降本增效的重要載體。 在持有型物業中， 辦公樓租戶與商場租戶是兩大主流群體， 他們需要在科技的支持下以全新運營模式， 節約成本、 提高效率。辦公樓租戶需要房地產企業提供卓越的辦公空間和服務， 以吸引和保留人才， 提高員工工作效率， 同時提升空間利用率。 商場租戶需要高效運作的線下商業空間， 通過線上線下數據的打通， 在商場內更精準地匹配消費者需求與商戶產品和服務， 捕捉消費者價值， 促進品牌認知推廣和線下銷售轉化， 利用商場的智能化實現線上線下聯動對接。終端客群： 滿足個性化需求， 打造卓越生產生活體驗無論是辦公樓還是商場中的終端用戶， 都存在著需求多元化、 習慣多樣化的

14、趨勢。 用戶期望地產商提供其滿足對個性化需求的高品質空間。對辦公人群而言， 智慧化的工作環境能幫助其提升工作效率、 促進身心健康。 對于商場客群而言， 購物體驗越發成為選擇消費場所的關鍵因素。 商戶需要在地產商的幫助下綜合獲取與分析消費者行為、 存貨與供應鏈、 導購服務等數據， 通過畫像深刻理解消費者偏好， 因時、 因地制宜地制定靈活精準的營銷策略。認為， 政府的重視與需求端的訴求推動地產商擁抱創新科技。 在日趨激烈的市場環境中， 只有率先構筑以數字化支撐的核心競爭力， 驅動土地獲取、 資產增值才能實現業務的持續增長?？萍假x能建筑白皮書94Staitsta公開數據， https:/ IDC公開

15、數據， https:/ 云計算、 人工智能與數字孿生技術的成熟和逐步應用， 推動各行業數字化轉型向深水區邁進。物聯網通過連接人、 設備與空間沉淀海量數據。 在2006年以來的十年間， 物聯網傳感器平均成本下降一半以上， 從1.1美元降至0.5美元， 預計到2020年， 價格將降至0.38美元。4而隨著成本的下降， IDC預測2025年全球物聯網設備數量將增長至416億臺， 產生79.4ZB的數據。5 云計算極大地增強了數據運算能力并降低了海量數據的運算成本。 云平臺向下連接海量設備， 支撐設備數據采集上云， 向上提供云端API， 服務端通過調用實現遠程控制。 同時， 隨著邊緣計算的逐步發展，

16、其利用自身分布式以及靠近設備端的特性和云計算互相協同， 彼此補充， 降低運算成本與時延，更好地處理實時產生的海量數據。人工智能應用在算法進步、 算力提升與數據規模增長的基礎上快速發展， 賦能全場景。 算法方面， 核心研究領域的機器學習實現突破， 并不斷迭代。 算力方面， GPU芯片和云計算使得算力加速攀升。 數據方面， 移動互聯網和物聯網拓展了獲取數據的規模和類型。 人工智能與商業場景加速融合， 優化用戶的體驗。關鍵領域的科技突破催生了數字孿生的成熟與實踐。 物理資產、 過程、 人員、 場所、 系統和設備在虛擬空間的數字化模擬， 打通物理空間和數字空間。 數字孿生通過整合AI等技術將場景、 數

17、據與算法相結合， 對物理空間進行鏡像投影， 并利用數字鏡像進行感知、 分析、 預判與響應， 賦能企業更好地把握用戶的精準需求， 設計定制化的服務體驗。地產行業加速進入數字時代行業周期驅動的轉型變革和數字科技對地產行業賦能的背景下， 數字化成為地產企業重要的探索方向。 隨著業務規模的增長和業務布局的變化， 地產企業逐漸從單純的空間提供者轉變為空間和服務的提供者。 在內部管理方面， 數字化一方面通過減少人工成本、 減少宕機等實現成本節約， 另一方面推動內部流程的標準化與精細化管理； 外部賦能方面， 數字化可以更好地幫助企業觸達客群， 洞察其B端客戶和C端用戶需求， 豐富服務內容和提升服務能力， 從

18、而提升轉化和用戶滿意度?？萍假x能建筑白皮書102地產數字化趨勢下的智慧建筑智慧建筑成為地產企業數字化轉型的重要戰場智慧建筑為地產企業帶來巨大的價值創造機會。 微軟全球智慧建筑方案部總經理Rimes Mortimer認為， 智慧建筑短期內將以設備為中心， 聚焦運營效率的提升， 而長期將以人為本， 注重人的高產。 建筑產品的數字化將建筑從簡單的物理空間轉變為地產企業提供服務的場景， 幫助地產企業超越傳統的租賃契約關系， 與用戶直接交互、 建立持續連接。 通過用戶行為的大數據分析， 地產商有機會洞察不同業態下用戶的特定需求， 并提供針對性解決方案， 為租戶和用戶創造卓越的空間體驗。 與非智慧化樓宇相

19、比， 智慧化樓宇通過提升使用效率與使用體驗， 有望提升運營者的財務表現， 實現資產的持續增值， 擁有更高的市場估值。 智慧建筑是智慧城市的基本單元， 適合地產企業切入。 智慧建筑的繁榮發展將為智慧城市的建設提供良好的基礎， 布局智慧建筑， 地產商能更好地推動智慧城市， 融入智慧城市。 國內外領先地產企業開始積極布局智慧建筑以謀求先發優勢， 并為未來全面布局智慧城市打下扎實的基礎。 在國際， 大型房地產商著力開發自己的開放式智慧建筑平臺， 優化物業運營， 提升服務租戶和用戶的質量； 在國內，領先的地產企業亦紛紛主動謀求合作布局智慧建筑相關領域?？萍假x能建筑白皮書11理念與發展階段智慧建筑的核心價

20、值是通過主動響應和滿足建筑中人的需求， 來提高人的生產效率。 智慧建筑通過融合實體世界和虛擬世界， 實現感知、 洞察、 決策和反饋的正向循環， 時時刻刻在學習， 分分秒秒在進步。 隨著技術與管理的進步， 智慧建筑的發展可以分為以下三個階段：自動化管理： 早期的智慧建筑是基于建筑管理系統 （BMS） 的實踐。 這一階段的智慧建筑以對單體建筑的人工管理為主， 尚未實現自動化管理， 也缺乏對系統運行的持續優化。智能化運營： 在此階段， 智慧建筑基于云平臺實現信息化， 標準化的系統管理代替人工管理。 云平臺支持在集團層面對建筑統一管控， 避免人員素質差異帶來的管理差異。 物聯網設備的普及豐富了設備檢測

21、手段， 人工智能的發展提高了設備故障的診斷和預測能力， 使得設備完好率、 設備開啟率等全面的指標管理成為可能。智慧化服務： 智慧建筑實現建筑和人的無縫雙向互動， 主動響應并滿足多樣化的需求。 海量感知數據與人工智能相結合， 通過全面挖掘和預測客戶需求， 實時驅動內外部資源整合， 響應客戶的多元需求。12科技賦能建筑白皮書隱私保護安全、 可靠是人們愿意在一個空間工作和生活的前提。 在智慧建筑滿足人的需求、 實現便利體驗的過程中， 人的安全需求凸顯。 人們普遍擔心， 隨著智慧建筑帶來海量的數據資產， 缺乏約束的技術應用會危及信息、 財產甚至人身安全。 因此在智慧建筑的討論中， 安全是一項不可或缺的

22、議題。在制度層面， 2019年國家互聯網信息辦公室發布 數據安全管理辦法 （征求意見稿） ， 在個人信息收集、 爬蟲抓取、 APP過度索取權限、 賬戶注銷難等經常涉及隱私的問題上均做出了明確規定， 為用戶隱私的保護提供了法律保障。在執行層面， 地產企業智慧建筑的實踐中需要恪守原則。 在數據采集上， 不采集不在權限內的數據，并需要保證用戶對數據采集的知情權； 在數據存儲上， 應用必要的網絡安全策略和技術， 保證數據儲存的安全， 并通過用后刪除防止其泄露； 在數據分析上， 對數據脫敏處理； 在數據使用上， 嚴格控制權限， 并獲取用戶對使用的同意。同時， 地產商在選擇平臺和數字化服務商時要選擇有相同

23、理念， 重視安全隱私保護的合作伙伴， 以保障用戶隱私， 降低業務風險。在上述原則指引下， 企業需要建立起智慧建筑的信息安全策略， 包括將必要核心原則嵌入到智慧建筑的設計和實施中， 并通過一定管理機制保障貫徹。 如建立技術安全委員會， 根據公平、 可靠和安全、 隱私和保障、 包容和多樣性、 透明、 責任等核心理念建立過程和結果審查標準?？萍假x能建筑白皮書13愿景和內容智慧建筑的發展將進一步體現以人為本的理念， 以賦能、 提高人的生產效率為最終愿景， 實現從基礎層向提升層和拓展層進階 （見圖二） ?；A： 通過硬件的連接實現設備互聯、 數據打通。 通過能源消耗管理和優化、 設備管理、 維修和預測性

24、維護等應用， 最終達到降低成本、 減少能耗和提升管理效率等目標。提升： 通過智能化運營， 提高空間的使用效率和安全性。 通過打通企業內部的IT系統和建筑的管理系統， 實現更高層次的連接， 實現空間優化與安全等目標。拓展： 通過智慧化服務， 優化人的體驗與效率， 實現環境隨心而動， 用戶舒適高產。 頂層的應用使環境更好地適應用戶需求， 構筑無縫的用戶體驗。智慧建筑的最終目的是賦予建筑以生命力， 使之能夠隨著組織和人的發展變化而變化， 與人互動，時刻感知、 預判， 并主動響應人的個性化需求。信息來源： 微軟專家訪談， 分析圖二： 智慧建筑的三個層次拓展層環境隨心而動用戶舒適高產提升層空間優化利用安

25、全有效提升基礎層設備互聯數據打通以人為本以設備為中心高產高效智能工位 虛擬迎賓 環境智能人員查找 位置導航 組織分析能源管理 能耗預測 預測性維護設備監控 自動控制 故障診斷 智能大堂 智能屏幕 智能購物空間預定 空間優化分析 智慧停車訪問權限控制 電梯優化 視頻監控科技賦能建筑白皮書14架構體系動態學習和迭代進化的智慧建筑包括感知層、 平臺層、 應用層三個層次組成的整體架構 （見圖三） 。感知層裝備物聯網傳感器， 建筑具備了感知的 “五官” 和 “神經末梢” ； 平臺層人工智能為其裝備了 “大腦” ， 使之可以思考、 決策， 并通過反饋不斷調整； 應用層在平臺層運算能力的支持下與用戶進行交互

26、， 并通過平臺層對終端設備實現遠程控制。 通過全面感知、 自主學習， 智慧建筑不斷自我進化， 迭代更新。 技術的成熟和管理規模增加的需求下， 也可以滿足多個建筑互相連通， 實現更高層次的網絡化和智慧化。智慧建筑的實現， 尤其是對用戶多層次需求的滿足， 需要整合三層的架構， 構建完整的合作伙伴生態圈。圖三： 智慧建筑架構體系和參與者信息來源： 微軟專家訪談， 分析 軟件、解決方案 開發商 服務提供方 云服務商 硬件設備供應商應用層平臺層感知層照明管理 門禁系統能耗管理 物業管理照明 暖通空調 門窗機電設備 電梯 建筑基礎設施傳感器 攝像頭 GPS定位智能電表 門禁機 硬件設備和傳感器可視化 數據

27、儲存 云服務 AI引擎 數據分析 規則引擎 智能停車 空間優化智能訪客 租戶服務環境控制 室內導航個性化推送 用戶服務參與者智慧建筑框架安 全 與 隱 私利用數據獲取數據科技賦能建筑白皮書15在智慧建筑的架構體系中， 平臺層連接感知層和應用層， 起到樞紐性的作用。 平臺層進行信息數據的導入、 存儲和決策， 并實現與智慧建筑運營者的交互。 該層的主流玩家云服務商往往扮演構建生態圈并推動生態圈發展的角色， 包括整合各層次玩家、 引領智慧建筑的概念定義和技術標準制定、 并與生態圈中其他企業合作進行聯合創新和投資。云計算支撐的平臺層在多棟樓宇互聯的場景下帶來集約化管理的優勢。 地產企業構建樓聯網， 要

28、打破數據壁壘， 將數據打通， 并在此基礎上建立安全、 靈活且具有高兼容性和可擴展性的平臺， 來支撐實現跨部門、 跨組織、 多樓宇的數字應用。 首先， 地產企業通過在建筑中安裝越來越多的傳感器進行數據采集。 其次， 通過數據上云的方式， 利用云平臺保障建筑運行數據的長期采集和保存。 云平臺將傳感器收集的海量數據， 同企業內部其他已經部署的遺留系統的數據進行匯總， 形成數據資產； 最后， 匯集的數據資產一方面可以支撐現有業務的優化， 主要包括帶來跨樓宇的設備集中運營和管理的資源優勢， 帶來能源節省與預測性維護， 提升整體運營層面效率。 另一方面可以借助AI技術， 發現新的洞察， 助力業務的創新。微

29、軟全球智慧建筑方案部總經理Rimes Mortimer認為， 地產企業需要選擇開放的技術平臺作為合作伙伴， 兼容不同的解決方案， 支撐前端應用的持續創新。 實踐來看， 為了實現對人的需求主動響應和全面滿足， 領先地產企業優先選擇具備整合能力的平臺層合作伙伴。 這些伙伴所具備的可靠的技術能力和開放、 可拓展的生態系統為地產企業持續帶來價值?？萍假x能建筑白皮書163智慧建筑的 落地策略國內第一梯隊的房地產企業關注智慧建筑的前沿技術， 積極進行創新探索與嘗試。 國內領先地產集團創新業務負責人指出， 公司認為智慧建筑是行業未來發展的戰略方向， 可以實現企業核心競爭力的提升和資產的增值， 因此十余年來一

30、致積極投入并堅定地推進在相關領域的探索。而第二、 三梯隊的房企仍處于觀望狀態， 對于是否重點發展智慧建筑尚未下定決心。 由于缺乏頂層的規劃與支持， 其嘗試呈現短期、 局部的特征， 應用的智慧建筑解決方案缺乏統籌， 因而不能實現互聯互通， 無法實現最大化價值。為了更好地幫助企業進行數字化業務部署， 探究成功企業的共同特點， 并總結了數字化戰略能力框架。 該框架分為四個維度， 包括戰略體系、 組織能力、 技術基礎和用戶體驗 （見圖四） 。 地產企業應構建數字化解決方案， 建立從戰略愿景到敏捷交付的閉環。敏捷交付客戶洞察交互設計項目管理戰略愿景衡量與追蹤營銷技術數字化組織知識管理數據池中后臺整合外部

31、合作戰略體系技術基礎用戶體驗組織能力構筑戰略愿景，實施項目管理，敏捷開發落地識別核心場景，打造無縫體驗，創造客戶價值建立數字化組織，提升人員技能，高效執行頂層戰略設計底層架構，打通數字資產，支撐頂層體驗打造圖四： 數字化戰略能力框架信息來源： 分析科技賦能建筑白皮書17戰略體系構建數字化業務， 需在戰略體系維度進行高階的戰略規劃和敏捷的交付落地。 在這個維度中， 包含戰略愿景、 項目管理和敏捷交付三個部分。 我們認為， 地產企業在構建智慧建筑時， 構想統一的戰略愿景是首先面臨的問題。 受經驗、 能力或資源所限， 地產企業在考慮智慧建筑時， 往往從單一的場景和功能出發， 缺乏全面和面向未來的戰略

32、愿景和頂層設計， 導致項目重復投資， 軟硬件不兼容等種種問題。智慧建筑不僅是在建筑上疊加信息化系統， 而且是業務模式的重要變革。 具備清晰的戰略愿景指引，是企業自上而下統一對實施智慧建筑的共識、 明確發展目標、 有效分配資源、 動員采取行動的基石。企業需要采用全面和面向未來的視角構想戰略愿景， 需要企業洞察行業大勢、 明確自身情勢， 并統籌全局明確智慧建筑的戰略目標。組織能力構建數字化組織層面， 企業需要優化組織架構， 并提升團隊的數字化技能。 組織架構的設計形成 “一橫一縱” 。 縱向上， 要形成統一領導， 各職能部門嵌入數字化團隊的結構； 橫向上， 要設置協同機制，形成合力。 數字化應由高

33、層推動， 由CTO等角色統籌領導， 在各個職能部門中， 設置相關的崗位， 結合各部門實際情況， 推動項目具體落地執行。 跨部門合作方面， 需建立新的流程， 保障多部門的行動方向協調一致， 減少由于缺乏統籌而導致的重復投資。團隊的數字化技能提升， 也需要地產企業積極引入數字化人才， 同時培養具備數字化心智和技能的內部團隊， 在規劃設計、 采購、 項目管理、 運行維護等全流程嵌入數字化的能力。 其中的關鍵是傳統物業與運維部門團隊的數字化能力提升。 企業需要思考隨著科技滲入建筑行業的方方面面， 缺乏數字化能力的傳統物業與運維部門應如何管理數字化時代的建筑資產， 如何與IT部門實現有效的分工與合作?？?/p>

34、技賦能建筑白皮書18技術基礎夯實數字化技術基礎， 地產商可針對已經部署垂直系統的建筑， 創建一個可拓展的中臺架構， 在不破壞原有底層數據系統的基礎上， 將數據匯聚到統一的云平臺中， 新的應用與服務可以基于該平臺而繼續開發。 而對于規劃階段的項目， 可以在規劃設計階段就考慮建立內部可連通、 外部可兼容、 未來可拓展的數據的基礎設施。 在合適的云平臺上， 對所歸集數據進行清洗、 加工、 結構化處理， 同時嵌入知識圖譜和AI的引擎， 實現智能化分析， 為將來數據源的擴展、 應用的增加提供堅實的底層技術支持。用戶體驗創造優質的用戶體驗， 企業需要通過客戶洞察、 交互設計以及價值衡量和追蹤三個領域的努力

35、。 當前地產企業在構建用戶體驗方面面臨的主要挑戰在于價值的衡量和追蹤。 在選擇智慧建筑應用時， 企業容易落入以成本節約單一維度衡量投資的窠臼， 原因在于企業未能充分認識科技投資對業務 （尤其是對用戶） 所產生的影響， 導致價值衡量的疏漏。 智慧建筑是面向未來的布局， 忽略智慧建筑為用戶創造的長期和潛在的價值， 會導致企業誤判并錯失投資機會。 在篩選智慧建筑應用實施優先級時，地產商應創建合適指標以反映由用戶體驗和生產效率的提升帶動的價值， 以及數據相關的增值服務等新收入來源的潛在價值?？萍假x能建筑白皮書194智慧建筑 案例解析在技術發展以及對用戶內在需求的關注度提升兩方面行業大勢的推動下， 國內

36、外涌現了一大批領先實踐， 推動智慧建筑的應用邊界擴張， 行業加速步入智慧化服務的時代。 傳統聚焦智慧建筑基礎層的限制被逐漸打破， 提升和拓展層的應用漸漸被嘗試、 突破與顛覆， 客戶開始認可提升與拓展層的應用所帶來的價值。國際上來看， 微軟全球總部與Beeah中東總部的案例代表了業界的最新實踐， 國內地產商可參考其在戰略體系、 用戶體驗、 技術基礎與組織構建維度的舉措， 幫助自己的智慧建筑愿景落地?？萍假x能建筑白皮書206 微軟公開案例， https:/ 7 微軟內部資料8 微軟公開案例， https:/ city-of-the-future-chapter-1.aspx微軟西雅圖總部園區案例微

37、軟公司總部位于華盛頓州雷德蒙德普吉特海灣地區 （見圖五） 。 從1986年起， 微軟的總部經過多次擴建與改造升級， 形成如今占地200公頃， 涵蓋145棟建筑的巨大總部園區。 微軟總部內的建筑外觀顯得低調樸實， 但其同時也是全球智能總部的代表建筑群之一。 然而， 在2012年， 園區使用智慧建筑改造方案之前， 其運營管理面臨諸多挑戰：管理難度大： 園區內部145棟建筑建造于不同的時期， 設備應用不同的程序和系統， 以至于其基礎設施難以全面管理， 而傳統的改造設備的模式代價巨大， 預計花費在6,000萬美元左右。6能耗成本高： 產生了大量的能耗， 每年產生超過5,500萬美元的能耗支出。7為了應

38、對日益增長的成本和園區管理難度， 微軟總部的杰出工程師們采取 “物聯網+大數據” 的方式，借助智慧建筑硬件設備和軟件的部署， 構建以物聯網、 云計算、 大數據和人工智能驅動的智慧園區。在合作伙伴的幫助下， 微軟在3萬個設備中布局了超過200萬個傳感器，8然后在現成產品和解決方案的基礎上開發了基于云上的智慧建筑管理平臺。圖五： 微軟總部圖片來源： 微軟授權刊登科技賦能建筑白皮書21微軟的總部園區實現了節能降耗、 運維提升、 生產力提升， 并增強了用戶體驗。微軟總部的案例將基礎、 提升、 拓展層的許多場景進行了落地實踐。 不僅實現了20%的能耗節約， 同時開創了包括智慧前臺在內很多新的應用場景。

39、總結其成功落地的核心要素， 主要包括強大的技術基礎， 以及將用戶體驗轉化為持續的衡量與追蹤。技術基礎方面， 微軟通過強大的云計算能力， 打通了現有建筑管理系統中的數據， 通過安裝新的物聯網傳感器等設備獲取新的數據， 并融合外部包括天氣、 會議安排等信息系統數據， 打造了統一的數據湖 ， 實現了數據的互融互通。 多維度的數據有助于更好地滿足用戶個性化的需求， 實現了創新應用的落地。價值衡量與追蹤方面， 利用數據產生的洞察， 尋找機會點并踐行優化方案。 數據洞察落位到實際的成本降低或效率提升， 往往需要引導整個組織養成正確的習慣并持續追蹤， 從能耗分析建議節省浪費的小習慣， 到培訓軟件系統的順暢使

40、用， 持續的追蹤與推動帶來持續的成本節約和效率的提升。9 微軟內部資料10 微軟公開案例， https:/ 微軟內部資料節能降耗通過部署物聯網傳感設備， 相對原有改造設備的模式， 節省了5,600萬美元的額外開支； 同時第一年能耗支出降低了200萬美元， 18個月內收回投資成本， 并且到2017年， 相比2012年節省了超過20%的能源消耗。9運維提升提升技術人員工作效率， 使技術人員每季度能 夠處 理多達3萬工單； 同時48%的設備故障能夠在60秒以內進行修正。10生產力提升結合Office辦公軟件實現空間與軟件的無縫連接。 目前參加會議的員工每次尋找會議室平均需 花 費 1 2 分 鐘 的

41、 時間，11智慧建筑通過識別參會人員的位置， 并結合與會人員當日的行程安排， 推薦合適的會議室， 并借助會議地點指引的功能， 有效縮短每次尋找會議室的時間， 提高辦公效率。體驗提升中央溫控系統和空間利用分析軟件實現互聯互通， 基于每個樓層的空間使用情況， 溫控系統自動調節到適合特定樓層的最佳溫度， 保證員工的舒適和高效。此外， 員工與訪客可以任意通行被授權區域， 并通過軟件提前在員工餐廳進行餐飲的預訂， 為工作帶來更多便捷?？萍假x能建筑白皮書22Beeah總部案例在阿聯酋的沙迦， 中東領先的可持續解決方案提供方Beeah致力于建造世界上先進、 環保、 智慧總部的標桿。 該總部的建筑面積為7,4

42、50平方米， 穹頂達18米高 （見圖六） 。 其預計將承載170名員工的工作空間需求。 Beeah總部在建筑的環保與智能程度方面制定了明確的目標， 即獲得LEED白金評級，并成為第一個AI賦能的智慧建筑。LEED白金評級： Beeah旨在將其總部建成沙迦市第一個LEED白金評級的建筑， 成為該區域環保建筑的先鋒。第一個AI賦能的智慧建筑： 該總部旨在使用當今以及未來的技術創造一個充滿活力的新型辦公空間，全面提升工作效率與使用體驗， 打造新一代青年人才的理想工作環境。圖六： Beeah總部圖片來源： Beeah官方網站科技賦能建筑白皮書23為了實現對該建筑物的愿景， Beeah公司選擇了由微軟、

43、 江森自控與技術合作伙伴提供技術解決方案， 借助物聯網、 大數據、 云計算、 人工智能以及神經語言程序等工具實現前所未有的新功能。 舉例來說， 構建的解決方案中涵蓋智慧的個人管家， 其能力包括但不僅限于幫助訪客與員工找到可供使用的會議室、 預約時間、 方向指引、 呼叫出租車以及支持日常任務等。 這些AI賦能的個人管家服務是中東地區第一次專門針對建筑物中用戶而設計的 （見圖七） 。盡管Beeah的新總部建筑預計在2019年年底才會正式開放， 但由于其開創性的工作已經獲得Digie Award最佳智慧建筑之公司總部大獎。Beeah為其新總部大樓設立了高遠的目標， 旨在取得的成果包括：12 江森自控

44、公開案例 “Creating One of the World s Most Innovative Buildings and Smartest Workplaces”節能減排運營2年內實現二氧化碳凈排放量為0， 實現能源消耗降低5%， 水資源的消耗節約20%，年度LEED白金級二次認證。12 高效舒適提升員工的工作效率、員工的健康程度與舒適度，提升空間使用效率， 提高訪客的體驗與拜訪效率。兼容并蓄運用開放的標準對能源等子系統實現兼容， 通過創立第一個AI驅動的智慧建筑來增強與用戶的互動， 并逐步在其他辦公室實現復制拓展。安全可控建筑中一切實物資產都實時可見， 通過人臉識別以實現門禁通過時的無

45、縫體驗。從愿景定義來看， Beeah設立了高目標， 致力于打造第一個AI賦能的智慧建筑， 實現對用戶使用體驗的全面優化。 該愿景保障了其在布局時明確的戰略指引， 以便在項目設計時統籌全局， 從業務、 數據、系統、 技術等多個角度對智慧建筑進行全面設計。從組織能力的角度來看， Beeah利用自身在項目管理方面的子公司Evoteq來進行數字化項目的整體管理， 同時聯合業界領先的微軟、 江森自控及合作伙伴， 應用行業中先進的解決方案， 補齊能力短板，為自身的設計落地提供了全面的組織保障， 以實現打造中東領先辦公樓的愿景?？萍假x能建筑白皮書24信息來源： 江森自控行業洞察圖七： 智慧建筑的一天清晨第一

46、口呼吸潮汐車道空間設置中午：新能源及復合能源使用針對加班員工啟動延時服務擁堵判斷高峰時段自檢與調整員工服務下午：環境健康調整（員工工作效率）進入低功耗模式自然通風大樓健康檢索大樓用能檢索室外空氣檢索附近相關人員檢索室內空氣質量檢索車位預定情況檢索工位預定情況檢索會議室檢索今日訪客今日活動公區燈光模式調整冷熱源設備待機冰蓄冷運行監測區域溫度控制降級樓層掃描安保人員定位儲物柜未取出檢測車位未推出檢測布防區域巡檢大樓景觀燈關閉大樓辦公區入口人流路口車速開始下降2號車庫入口車隊長度關閉5號道閘出口功能開啟5號道閘入口功能目的地車輛開始導航太陽能、風能等新能源使用地/水源熱泵、冰蓄冷等智能微電網加班餐服務推送健身中心服務正常使用樓層10樓能源就緒根據閘機門禁信息預估 用餐人數餐飲服務訂單區域擁擠檢測區域擁擠通知擁擠區域空氣檢測擁擠區域空調調整氧氣濃度增加計算氧氣濃度增加控制空氣品質的控制水質控制及實時監測控制會議室預訂取消檢索會議室調整通知加班區域檢測加班區域設置快遞服務請求用電高峰開始用能檢測中