保利投顧研究院：全國房地產行業雙月報（1-2月刊）（20頁）.pdf

1、 1 / 22 目錄目錄 本期看點本期看點 . 2 1、新房市場、新房市場 . 4 1.1 全國客戶看房熱度指數全國客戶看房熱度指數 . 4 1.2 全國新房供求走勢全國新房供求走勢 . 5 1.2.1 全國供應全國供應 . 5 1.2.2 全國成交全國成交 . 7 1.3 分區域城市成交走勢分區域城市成交走勢 . 8 2、土地市場、土地市場 . 10 2.1 全國土地成交走勢全國土地成交走勢 . 10 2.2 全國土地分區域成交全國土地分區域成交 . 11 2.3 城市土拍熱度排行榜城市土拍熱度排行榜 . 13 3、地產金融環境、地產金融環境 . 14 3.1 典型房企融資量價監測典型房企融

2、資量價監測 . 14 3.2 居民房貸量價監測居民房貸量價監測 . 16 后市研判后市研判 . 18 rXrXOAaUkXzW8ObPbRoMpPpNmOjMrRoNkPmNqO9PpPvMNZqNpNNZsQwO 2 / 22 本期看本期看點點 1 1、中央積極信號頻發、兩會定調呵護市場，三月中央積極信號頻發、兩會定調呵護市場，三月“小陽春小陽春”可期可期 1 月全國客戶看房熱度指數走為 113，為 2020 年疫后最低位；2月春節后房企新推加強、渠道復工帶客、多地釋放政策利好，看房熱度指數回升至 127。前兩月“開局”平淡，主要由于年初房企供應積主要由于年初房企供應積極性不足、極性不足、疫

3、情多點頻發疫情多點頻發等影響等影響，全國供需低位運行。2 月底多城多城供供應陸續回升， 疊加政策邊際改善釋放回暖信號， 市場氛圍應陸續回升， 疊加政策邊際改善釋放回暖信號， 市場氛圍目前目前有所改有所改善。善。市場呈現以下特征： 特征一，特征一，年終沖刺大規模讓利、消耗大量存量客戶后，年終沖刺大規模讓利、消耗大量存量客戶后，1 1- -2 2 月全月全國國多城進入“休整期” 。武漢、長沙多城進入“休整期” 。武漢、長沙等多數項目營銷“減碼” ，鄭州、鄭州、漳州漳州等特價房等攪動市場為主，長春、大連長春、大連以存量房出清為主，三四線城市如宜昌、宜昌、邯鄲、衡水邯鄲、衡水收回年底折扣。 特征特征二

4、二，地方地方政策政策邊際改善邊際改善下下、局部需求已被撬動。局部需求已被撬動。鄭州鄭州新政利好下客戶預期提升；南通南通首付調降，學區項目小戶型流速提升；蘇州蘇州房貸利率跌破去年低位，成交回升；廣州廣州主城項目突破限價入市，客戶積極進場。 今年兩會今年兩會房地產延續呵護基調， 央行及銀保監提出 “合理確定首房地產延續呵護基調， 央行及銀保監提出 “合理確定首套住房按揭貸款標準” ，差別化信貸政策優化空間大，預計將有更多套住房按揭貸款標準” ，差別化信貸政策優化空間大，預計將有更多城市迎來“首付政策”支持。城市迎來“首付政策”支持。 展望后市，展望后市，3 3 月及二季度前期將是穩增長政策密集落地

5、期，降息月及二季度前期將是穩增長政策密集落地期，降息降準可期， 寬松政策對市場促進效果已然顯現降準可期， 寬松政策對市場促進效果已然顯現。 預計 3 月一二線城市供應放量、信貸政策加持下帶動需求釋放，強三線城市政策邊際放松 3 / 22 撬動客戶入市，弱三四線城市逐漸企穩、客戶預期改善。 2 2、年初地市供求年初地市供求縮量明顯縮量明顯，整體表現偏冷，整體表現偏冷，土拍土拍供應結構和供應結構和規則優規則優化有望改善地市熱度化有望改善地市熱度 2 月全國重點 55 城宅地供求量降至千萬方以下，僅為近五年同期水平的 2-3 成，受受傳統供地淡季傳統供地淡季影響影響，疊加疊加 2222 個集中供地城

6、市中個集中供地城市中除北京外均未落地，供應除北京外均未落地，供應大幅大幅放緩。放緩。市場呈現以下特征： 特征一，特征一，城市土拍表現分化，城市土拍表現分化，北京、臺州等熱度較高，佛山等仍北京、臺州等熱度較高，佛山等仍待提振。待提振。北京首輪集中供地熱度有所改善，流拍宗數減少，溢價率略有回升；華東臺州地市火熱，7 宗地塊中 3 宗觸及封頂價；華南佛山供應積極，推桂城臨江優質地塊等，政府振奮市場信心意圖明顯。 特征二，特征二， 多城公布首輪供地預告多城公布首輪供地預告， 規則優化下有望調動中小房企， 規則優化下有望調動中小房企積極性積極性，激發市場活力，激發市場活力。上海單地塊總價偏低，廈門島內放

7、量，武漢提高中心城區供應占比、統一“限地價+搖號”出讓。 3 3、開年房企融資疲軟、優質房企融資優勢凸顯、開年房企融資疲軟、優質房企融資優勢凸顯；居民居民信貸偏弱，政信貸偏弱，政策寬松將會進一步改善策寬松將會進一步改善 房企房企端，端，年初房企融資總量跌破千億量級，觸底近三年同期最低水平，融資尚未全面開閘，融資尚未全面開閘，市場信心未能全面修復，市場信心未能全面修復，政策端利好信號政策端利好信號傳導至執行端尚需時日。傳導至執行端尚需時日。居民端，居民端，多地信貸環境已實質性、大力度的松動，如重慶等首付回歸正常，佛山非限購區等降低優質客戶的首套首付比例，廣州等利率調降，但 1 月新增居民中長期貸

8、款同比少增， 4 / 22 2 月新增轉負，信貸寬松仍需進一步發力信貸寬松仍需進一步發力。 中央表態支持重點房地產項目并購和加大住房租賃金融支持，相關融資環境將有所放松；住建部工作會議支持“充分釋放居民居住需求” ， 多城已有所動作， 南通、 常州等降低商貸首套首付比例， 南寧、中山提高公積金貸款額度等，未來或有更多城市跟進。預計預計未來房企未來房企合理融資需求、 居民合理住房需求將逐步得到滿足， 信貸政策將恢復合理融資需求、 居民合理住房需求將逐步得到滿足， 信貸政策將恢復至超調前合理水平。至超調前合理水平。 1、新房市場、新房市場 1.1 全國客戶看房熱度指數全國客戶看房熱度指數 與與 1

9、 1 月淡季相比月淡季相比，2 2 月月全國客戶看房熱度指數全國客戶看房熱度指數有所回升有所回升。 根據保利投顧研究院監測，1 月全國客戶看房熱度指數為 113， 為 2020 年疫后最低位，年終沖刺后市場調整回落，客戶需求釋放后待積累。2 2 月受春節后房企月受春節后房企新推新推加強、加強、渠道復工帶客、多地釋放政策渠道復工帶客、多地釋放政策利好利好等拉動下提升至等拉動下提升至 1 12727，與去年年底水平相當，與去年年底水平相當，客戶看房熱度有所客戶看房熱度有所回升回升。 5 / 22 圖：全國客戶看房熱度指數圖：全國客戶看房熱度指數 數據來源：保利投顧研究院監測整理 *全國客戶看房熱度

10、指數：以保利投顧研究院監測的來訪數據為基礎，以 2017 年 1 月為基點進行指數化處理。 1.2 全國新房供求走勢全國新房供求走勢 1.2.1 全國供應全國供應 供應供應縮量明顯縮量明顯，傳統淡季傳統淡季房企房企推新不足推新不足。 1 月重點 40 城商品住宅供應面積 1284 萬，同環比均腰斬，2月供應環比再降 6 成， 前兩月累計供應僅為 2018-2019 年平均水平的5-6 成、持平 2020 年同期水平。 年終沖刺后供應自然回落， 傳統淡季傳統淡季房企房企積極性不足積極性不足，以以續銷和續銷和常規活動常規活動市場市場為主為主。 全國多全國多區域供應普降，區域供應普降，華東、華東、華

11、南、海西多城華南、海西多城供應處于低位供應處于低位，僅僅上海放量上海放量。杭州、南京杭州、南京缺貨，前兩月供應為去年同期的 4 成。華南廣華南廣州、深圳州、深圳年終沖刺后供應疲軟、為疫后最低；佛山、東莞佛山、東莞、福泉漳福泉漳等 6 / 22 城市 2 月維持低供應。僅僅上海上海供應放量，前兩月供應近 200 萬，約為 2018-2019 年同期平均水平的 3-4 倍， 其中 1 月第六批次開盤入市拉動供應至近 170 萬； 中西部、華北供應腰斬后再度回落。中部武漢、長沙中西部、華北供應腰斬后再度回落。中部武漢、長沙 1 月供應環比跌幅約 7 成，前兩月供應為近四年平均的 5-7 成。西部成都

12、、重慶西部成都、重慶年終沖刺后供應縮量明顯，2 月供應較去年 12 月降幅 8 成；蘭州蘭州延續去年年底疲態，2 月零供應。華北北京華北北京前兩月供應基本持平 2018-2020 年同期，春節后三周供應陸續回復。東北供應疲軟東北供應疲軟。大連、長春大連、長春前兩月供應不及去年全年供應規模的 5%。 圖：全國圖：全國 4 40 0 城商品住宅供應走勢（萬，城商品住宅供應走勢（萬，% %） 數據來源：保利投顧研究院監測整理 2 月底起多城積極蓄力 “小陽春” ， 預計 3 月整體供應將回升，整體供應將回升， 房房企企加強加強供應供應“補位”“補位” 、搶收、搶收業績業績。其中北京、上海、杭州、長沙

13、、天津、南昌、蘭州等 3 月供應預計將現小高峰。 7 / 22 1.2.2 全國成交全國成交 前兩月“開局”平淡，成交前兩月“開局”平淡，成交不及近年同期不及近年同期。 1 月重點 40 城商品住宅成交面積 1813 萬，環比降 37%，2 月成交 40 城成交面積 1271 萬，前兩月累計同比降 40%，約為 2018-2019 年同期平均的 8 成。 主要受受多城多城供應縮量供應縮量、 年末年末折扣折扣回收及回收及全國局部疫情全國局部疫情影響影響。 各線城市同比普跌，其中一線一線相對堅挺，成交規模高于 2018-2019 年同期平均水平 6 成，二線、三四線二線、三四線持續調整，累計同比降

14、 4-5 成。 隨著節后供應陸續恢復、多城釋放政策改善利好等帶動下，客隨著節后供應陸續恢復、多城釋放政策改善利好等帶動下，客戶預期和市場交投氛圍有望改善。戶預期和市場交投氛圍有望改善。 圖：全國分線城市商品住宅成交走勢（萬）圖：全國分線城市商品住宅成交走勢（萬） 數據來源：保利投顧研究院監測整理 8 / 22 1.3 分區域城市成交走勢分區域城市成交走勢 華東華東核心城市核心城市韌性凸顯； 華南、韌性凸顯； 華南、 中中西部等部分城市政策邊際西部等部分城市政策邊際調整調整帶動市場帶動市場趨于趨于改善改善；華北、海西等；華北、海西等市場市場“休整” ；東北持續趨冷?！靶菡?；東北持續趨冷。 其

15、中華東華東核心城市支撐下市場韌性凸顯，上海上海供需兩旺，杭州、杭州、南京南京成交慣性延續；華南、西部廣州、重慶華南、西部廣州、重慶等信貸邊際松動下市場氛圍改善，但轉化效果待觀察，中部鄭州中部鄭州新政利好下客戶預期提升；華華北北京北北京等營銷“減碼” 、交投氛圍偏弱，邯鄲邯鄲等年底折扣收回后客戶趨于觀望，海西福州海西福州節后返鄉回流后成交轉冷；東北長春、大連東北長春、大連客戶來訪量明顯驟減。 圖：全國分區城市商品住宅成交走勢（萬，圖：全國分區城市商品住宅成交走勢（萬，% %） 備注：華南區域包括廣州、深圳、東莞、佛山、惠州、中山。數據來源：保利投顧研究院監測整理 華東核心城市華東核心城市韌性較強

16、韌性較強， 三四線城市， 三四線城市信貸改善下信貸改善下表現表現分化分化。 在核 9 / 22 心城市拉動下， 整體成交規模高于2018-2019年同期平均水平約1成。上海上海供應放量帶動成交，內部分化維持，其中 1 月成交 170 萬、為去年以來高位，28 個項目“日光”，主要分布在市區及郊區主流板塊，遠郊開盤去化表現乏力；杭杭州、州、南京南京等供應相對不足下成交慣性延續，杭州累計成交持平去年 12 月，南京 1 月單月成交追平 12 月。南通南通優質客戶首套首付調降，學區項目小戶型流速提升；蘇州蘇州房貸利率跌破去年低位， 成交環比連續回升； 紹興、 常州、 無錫紹興、 常州、 無錫等供求雙

17、降，房貸利率自去年高位下調 40-80BP，但整體交投氛圍提振有限。 華南、 西部華南、 西部等核心城市嚴調控下市場表現平淡， 政策邊際調整下等核心城市嚴調控下市場表現平淡， 政策邊際調整下交投氛圍交投氛圍趨于趨于改善，三四線城市表現較弱。改善，三四線城市表現較弱。華南華南深圳深圳調控持續發酵，成交同比跌 45%， 疫情爆發進一步拖累市場表現； 廣州廣州 1 月表現平淡，春節后主城限價松動、信貸環境改善，疊加天河、黃埔等核心板塊項目推新帶動， 市場熱度有所提升； 東莞、 惠州東莞、 惠州等外溢區域客戶量銳減；佛山佛山臨廣三山、 里水等部分項目降價。 西部西部成都成都供應收縮下表現偏弱；西安西安

18、熱度不高， 疫情封城下樓市一度停擺， 解封后又遇主城多盤斷供；重慶重慶首套首付回調至 2 成，項目陸續加推，市場有回暖跡象。 中部、華北中部、華北、海西市場進入“休整期” ，鄭州等、海西市場進入“休整期” ，鄭州等城市城市調控優化下調控優化下市場趨于回暖市場趨于回暖。中部中部武漢、長沙武漢、長沙 1 月多數項目營銷宣傳、分銷渠道暫歇， 2 月供求疲軟； 鄭州鄭州 “認貸不認房” 等新政利好下客戶預期提升，高性價比項目來訪提升明顯。 華北華北北京北京開年部分項目回調渠道點位及收回購房折扣，節后房企積極籌備入市，成交連續三周回升；三四線城市如邯鄲、衡水邯鄲、衡水等成交下滑明顯，收回年底折扣后客戶趨

19、于觀望， 10 / 22 疊加返鄉客總量減少。海西福州海西福州 1 月多項目加碼年終特惠配合推新，返鄉潮等支撐成交表現，節后返鄉回流后成交轉冷；泉州泉州市區供應放緩、熱度傳導減弱；漳州漳州接近斷供。 東北東北延續疲態延續疲態。東北長春、大連東北長春、大連兩月累計成交為近五年最低，主要由于春節、 傳統冬歇期、 市場調整大勢等， 市場以存量房出清為主，客戶來訪量明顯驟減。 2、土地市場土地市場 2.1 全國土地成交走勢全國土地成交走勢 地市供求進入地市供求進入“低谷期”“低谷期” ，多數城市集中供地仍待啟動。，多數城市集中供地仍待啟動。 1-2 月全國監測 55 城土地市場宅地供求量僅達近五年同期

20、水平的 2-3 成，主要受主要受傳統供地淡季傳統供地淡季影響影響，疊加疊加 2222 個個集中供地集中供地城市中除城市中除北京外均未落地北京外均未落地，供應，供應大幅大幅放緩放緩。1 月供應 1725 萬，成交 1814 萬，同比降 5-6 成；2 月供求進一步降至千萬方以下、為近六年單月最低。 前兩月不同分線城市成交規模普降前兩月不同分線城市成交規模普降，其中一線城市一線城市同比降 46%，僅北京北京 “開市” ，首批集中供地出讓；二線二線成交規模同比降 69%，寧寧波波三批次集中供地入市拉動 1 月溢價率有所上升； 重點三四線城市重點三四線城市成交建面同比降 6 成，除華東臺州、南通華東臺

21、州、南通個別優質地塊競爭激烈，其他地塊底價出讓為主。 55 城前兩月平均溢價率維持在 4%，較 2021 年底上漲 2 個百分 11 / 22 點，主要受北京、華東部分二三線城市土拍熱度拉動影響。 圖：全國圖：全國 5555 城分線宅地成交及溢價率走勢城分線宅地成交及溢價率走勢 數據來源：保利投顧研究院監測整理 2.2 全國土地分區域成交全國土地分區域成交 華北北京華北北京首輪首輪集中供地集中供地平穩平穩收官收官， 華南華南佛山佛山、 珠海珠海以及以及華東華東臺州、臺州、南通南通優質地塊競爭激烈優質地塊競爭激烈，西部西部、海西等整體表現平淡。、海西等整體表現平淡。 華北區域華北區域：山東多城山

22、東多城成交為主成交為主，北京，北京打響打響 20222022 年全國集中供地年全國集中供地第一槍第一槍、平穩收官、平穩收官。1 月成交同比降 6 成，主要集中在山東菏澤、濰菏澤、濰坊、濟寧坊、濟寧以及臨沂臨沂，整體表現平淡。2 月北京北京首輪集中供地強化現房銷售規則，競現房銷售面積（上限 8-100%）的地塊占比超 6 成，成交表現平穩，半數底價成交，流拍率下降。 12 / 22 華南區域：華南區域：核心城市零供應，核心城市零供應，三四線城市成交低迷三四線城市成交低迷、市場信心待、市場信心待提振。提振。 廣州、 深圳廣州、 深圳 1-2 月土地零出讓， 集中供地待啟動。 佛山、 珠海、佛山、

23、珠海、惠州惠州零星出讓地塊均底價成交， 其中部分地塊位于前期相對熱門的板塊，如佛山金沙洲、珠海高新區、惠州主城金山湖等。節后佛山佛山擬推桂城巨無霸臨江地塊，政府提振地市信心意圖明顯。 華東區域華東區域：核心城市僅寧波有“入賬”核心城市僅寧波有“入賬”、熱度回升明顯、熱度回升明顯, ,三西線三西線城市城市整體表現平淡， 但整體表現平淡， 但優質地塊熱度較高。優質地塊熱度較高。 寧波寧波三輪集中供地回暖明顯，15 宗宅地中 3 宗封頂，由于取消預申請制度、減少“現房銷售”地塊數目等土拍門檻降低，疊加優質宅地入市加持，如鄞州首南地段地塊等；嘉興、溫州嘉興、溫州等零星出讓、底價或低溢價成交為主；臺州臺

24、州地市火熱，成交 7 宗地塊中 3 宗觸及封頂價，其中椒江商貿核心區地塊樓面價達 1.2 萬元/；南通南通海安主城宅地樓面價突破萬元、溢價率達19%。另外，上海上海預告首輪供地，40 宗涉宅地中 21 宗最高限價不超20 億元，單地塊總價偏低，預計能調動中小房企積極性。 海西、中部海西、中部區域：區域：節后節后地市平淡，地市平淡，核心城市核心城市廈門廈門、武漢武漢首輪土拍首輪土拍預告優質地塊增加、規則有所優化預告優質地塊增加、規則有所優化。海西、中部 1-2 月成交同比降66%、 81%， 主要集中在福州福州、 泉州泉州， 及南昌南昌、 贛州贛州、 洛陽洛陽等下轄縣市，底價出讓為主。廈門廈門首

25、輪供地島內放量、增至 5 宗，思明“回爐地”放寬條件，下調起拍價和配建建面，并延長付款周期；武漢武漢首輪供地以中心城區為主，取消競配建、競自持等競拍規則，統一采用“限地價+搖號”出讓。 13 / 22 西部西部、 東北、 東北區域區域： 同比降： 同比降 7 7- -8 8 成， 整體表現冷清。成， 整體表現冷清。 西部西安西安走冷，西咸新區 3 宗宅地均以底價成交；成都、蘭州成都、蘭州多數地塊底價成交。東北大連大連流拍 11 宗，僅 5 宗金普新區地塊底價成交。 圖：全國圖：全國重點監測重點監測 5555 城分區宅地成交城分區宅地成交走勢走勢（萬，（萬，% %） 數據來源：保利投顧研究院監測

26、整理 2.3 城市土拍熱度排行榜城市土拍熱度排行榜 北京北京“一枝獨秀一枝獨秀”、出讓金及建面出讓金及建面均為均為第一，臺州、湖州瓜分第二第一，臺州、湖州瓜分第二三名，三名，TOP 10 出讓金中華東占出讓金中華東占 4 席。席。 從土地出讓金規?？?，北京北京收金高達 480 億元，排名第一；臺州臺州以收金 35 億元位居第二；湖州湖州以 32 億元位列第三。TOP10 城市中，華東占據四席。 從土地出讓建面規?？?，北京北京成交 80 萬位列第一，湖州湖州、臺臺 14 / 22 州州分別出讓約 31 萬，排列第二、第三。 表：表：2 2 月月 5 55 5 城城土拍土拍 TOPTOP1 10

27、0 城市表現城市表現 數據來源：保利投顧研究院監測整理 3、地產金融環境地產金融環境 3.1 典型房企融資量價監測典型房企融資量價監測 3.1.13.1.1 融資總量：開年融資融資總量：開年融資規模為近三年最低規模為近三年最低，利好仍待傳導落地，利好仍待傳導落地 根據 45 家上市房企公開口徑監測，1 月典型房企融資總量 801億元，同比下降 49%，為近三年同期低谷，主要受境內外債券規模大主要受境內外債券規模大幅收縮幅收縮、 個別房企信用風險事件個別房企信用風險事件持續發酵、持續發酵、 市場信心未能全面修復市場信心未能全面修復等等影響。影響。2 月典型房企融資總量 527 億元，同比下降 1

28、5%，降幅有所收窄。雖然年末國央企融資環境已有改善，但融融資尚未全面開閘，政策資尚未全面開閘，政策端利好信號傳導至執行端尚需時日。端利好信號傳導至執行端尚需時日。 15 / 22 圖：圖：監測監測典型房企月度融資總量（億元）典型房企月度融資總量（億元） 數據來源：保利投顧研究院監測整理 從房企融資結構看，2 月境內債券仍為重要支撐，占比 62%，同環比均升近 20 個百分點；境外債券境外債券持續低迷，打破以往年初為境外持續低迷，打破以往年初為境外債券融資高位的歷史特征債券融資高位的歷史特征，占比收縮至 6%，同環比分別下跌 42、13個百分點。房企房企暴雷暴雷風險尚未完全出清，風險尚未完全出清

29、，境外債務違約事件仍存，境外債務違約事件仍存，資資本市場觀望情緒尤在。本市場觀望情緒尤在。 圖：典型房企月度融資結構（圖：典型房企月度融資結構（% %） 數據來源：保利投顧研究院監測整理 16 / 22 3.1.2 3.1.2 融資利率：境內外融資利率均降，優質房企融資優勢凸顯融資利率：境內外融資利率均降，優質房企融資優勢凸顯 典型房企中，年初萬科、中海、招商、龍湖、綠城等多家房企成功發行中期票據或公司債券，融資利率小幅下行，融資成本相對降低；政策糾偏下國央企及優質民企融資環境持續改善。 表：表：1 1- -2 2 月月監測監測典型房企融資成本典型房企融資成本 數據來源：保利投顧研究院監測整理

30、 3.2 居民房貸量價監測居民房貸量價監測 3.2.13.2.1 居民信貸規模：居民信貸規模：居民信貸仍偏弱，居民信貸仍偏弱，政策政策寬松寬松將會繼續將會繼續發力發力 中央多次發聲中央多次發聲 “支持合理自住和改善需求支持合理自住和改善需求”，兩會，兩會強調加大宏觀強調加大宏觀政策實施力度，明確“擴新增貸款、降貸款利率”政策實施力度，明確“擴新增貸款、降貸款利率” ，央行及銀保監提央行及銀保監提出 “合理確定首套住房按揭貸款標準”出 “合理確定首套住房按揭貸款標準” ， 差別化信貸政策優化空間大差別化信貸政策優化空間大。今年以來多地信貸環境已今年以來多地信貸環境已實質性、大力度的松動實質性、大

31、力度的松動，如重慶、菏澤等首付回調至正常水平，佛山非限購區、南通等降低優質客戶的首套首付 17 / 22 比例，南寧、福州公積金二套首付比例均降 1 成，多城利率調降。 但年初居民信貸仍然偏弱，信貸松動傳導和需求修復仍需時間但年初居民信貸仍然偏弱，信貸松動傳導和需求修復仍需時間，未來未來有望繼續寬松有望繼續寬松。1 月新增居民中長期貸款 7424 億元，同比少增2024 億元， 但基本持平 2019-2020 年同期平均水平， 2 月新增減少 459億元、首現負增長，降幅持續擴大。地產銷售偏弱，后續信貸寬松仍信貸寬松仍需進一步發力需進一步發力，3 月及二季度前期將是穩增長政策密集落地期，降息月

32、及二季度前期將是穩增長政策密集落地期，降息降準可期降準可期。 圖：新增居民中長期貸款規模及同比（億元，圖：新增居民中長期貸款規模及同比（億元，% %） 數據來源：央行，保利投顧研究院監測整理 3.2.23.2.2 居民信貸利率：持續下調，回歸至“集中度管理”前水平可期居民信貸利率：持續下調，回歸至“集中度管理”前水平可期 年初房貸利率持續下調，信貸環境改善回暖。年初房貸利率持續下調，信貸環境改善回暖。2 月全國全國首二套房貸平均利率為 5.39%、5.67%，環比均下調 10bp。其中，廣州廣州四大行同步下調 20bp，首二套均累計下調 55bp 至 5.4%和 5.6%；蘇州蘇州首套利率近期

33、再降 5bp 至 4.85%， 降至近 2 年最低水平， 累計已降 135bp。 18 / 22 至此，至此，去年房貸利率跳漲明顯的蘇州、杭州、重慶等已降至去年去年房貸利率跳漲明顯的蘇州、杭州、重慶等已降至去年低位，廣州、南京等已出現明顯松動低位，廣州、南京等已出現明顯松動。未來廣州、南京、西安、佛山。未來廣州、南京、西安、佛山等還有下調空間。等還有下調空間。 圖：圖：2 2 月典型城市首二套房貸平均利率及波動情況（月典型城市首二套房貸平均利率及波動情況（% %） 數據來源：保利投顧研究院監測整理 后市研判后市研判 今年兩會今年兩會房地產延續呵護基調， 央行及銀保監提出 “合理確定首房地產延續

34、呵護基調， 央行及銀保監提出 “合理確定首套住房按揭貸款標準” ，差別化信貸政策優化空間大，預計將有更多套住房按揭貸款標準” ，差別化信貸政策優化空間大，預計將有更多城市迎來“首付政策”支持。城市迎來“首付政策”支持。 地方穩市政策頻出，市場信心有望提振地方穩市政策頻出，市場信心有望提振。青島即墨放寬限售、鄭州取消“認房又認貸” ，南通、常州等降低優質客戶首套首付比例，廣州、蘇州等房貸利率持續回落。 19 / 22 展望后市，展望后市，3 3 月及二季度前期將是穩增長政策密集落地期，降息月及二季度前期將是穩增長政策密集落地期，降息降準可期， 寬松政策對市場促進效果已然顯現降準可期， 寬松政策對市場促進效果已然顯現。 預計 3 月一二線城市供應放量、信貸政策加持下帶動需求釋放，強三線城市政策邊際放松撬動客戶入市，弱三四線城市逐漸企穩、客戶預期改善。