保利投顧研究院：2018-2019年房地產行業白皮書(17頁).pdf

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1、保利 2018-2019 年房地產行業白皮書 1 / 17 保利 2018-2019 年房地產行業白皮書 綜綜 述述 歲月輪轉，新年又至。保利房地產行業白皮書的發布，已進入第 3 年。 回首過往，我們發現即便時代瞬息萬變，但萬物發展都有其堅固的內核，秉 持關鍵邏輯去預判房地產行業仍可奏效。 比如，我們運用市場運行周期理論預判 短期市場走勢，明確提出“2018 年上半年比下半年好，市場氛圍逐季度走弱”。 事實證明，本輪市場運行周期的全國性“拐點”確在第四季度出現；我們運用行 業生命周期理論展望中長期趨勢，明確提出“房地產已進入峰值時代”，實際數 據已印證， 即使 2018 年的市場運行周期承壓，

2、 仍不改行業規模高位的峰值特征。 落筆新章，我們將以“云游”式的廣闊視角觀察新生力量，但最終依然回歸 質樸有力的保利周期理論，看清本質、勾勒未來。 諾貝爾經濟學獎得主克魯格曼曾提出“核心邊緣”理論， 即在一個平衡的 區域內，能夠自發形成經濟集聚的核心和邊緣區，而兩者的空間結構地位并非一 成不變的。 這個理論在今天仍有借鑒意義， 在人口、 經濟和產業等多重推拉力下， 我國城市 “地殼運動” 正在持續進行， 有的城市上升， 有的城市下沉。 我們重申， 基本面才是支撐房地產發展的根本因素，房地產發展是基本面的投射，城市的生 命周期就是房地產的生命周期。 風起于青萍之末。城市晉級賽激戰正酣，房地產行業

3、亦呈現出新趨勢。我們 發現，趨向于“零和游戲”的節點上，無論在城市發展抑或行業發展中，人口都 已成為重要的活力因子。本次白皮書我們聚焦新趨勢新機遇時，對人口的結構、 遷移也給予了重點關注。我們發現以下 3 個新趨勢： 趨勢一趨勢一，“工程師紅利”，發展“工程師紅利”，發展新動能新動能。人口規模已告別高增長的數量紅 利，但巨大的人口基數下，人口素質提升和城鎮化遷徙等結構變化，正在帶來新 2 / 17 保利 2018-2019 年房地產行業白皮書 一輪的人口質量紅利。過去十年間，我國國民受教育程度顯著提升，人才競爭決 定未來城市格局之變，這也是各城市打響“人才爭奪之戰”的底層邏輯。 趨勢趨勢二，二

4、，邊界邊界模糊，尖模糊，尖角角聳起聳起。城鎮化發展到新階段，都市圈發展的市場 邊界早已跨越了行政邊界，核心城市更加集聚，但區域內核心可能不只 1 個；而 在部分人口基數龐大的三四線城市，城區人口集聚。 趨勢趨勢三，三，“冰山”融化，首位提升?！氨健比诨?，首位提升。制約中西部發展的“冰山”遠程運輸 成本，正在消解。尤其以武漢為首的中部和以成渝為首的西南區域，承接了東部 大量的高端制造業，經濟貢獻度明顯提升，核心城市人口聚力明顯拔升。 增量開發市場增量開發市場： 2018 年四季度，全國性的市場運行周期拐點已確立。預計 2019 年將是“調整年”，整體延續調整。但局部窗口顯現，下半年先行一二線城

5、 市有望率先筑底放量。 存量存量經營經營市場市場：前期火熱的長租公寓卻遭遇 “風波年” 證明存量經營當前仍 面臨諸多難點痛點，因而需理清發展邏輯、關注周期波動、聚焦核心城市。 我們認為，市場調整并不可怕，調整期往往也是機遇期。正由于行業高位我們認為，市場調整并不可怕，調整期往往也是機遇期。正由于行業高位 即時調整，很大程度上避免了市場出現即時調整，很大程度上避免了市場出現 19911991 年日本、年日本、19981998 香港和香港和 20082008 年美年美 國的危機情況，從而行業發展更具韌性，我們對于增量市場規模未來國的危機情況，從而行業發展更具韌性，我們對于增量市場規模未來 5 51

6、010 年年 仍將維持十萬億仍將維持十萬億+ +更有信心。這也為還需要時間培育的存量市場提供了更大的更有信心。這也為還需要時間培育的存量市場提供了更大的 動能基礎和時間緩沖。動能基礎和時間緩沖。 展望未來，隨著公募展望未來，隨著公募 R Reitseits 的開放，以及市場利率中樞的緩步下行，一線的開放，以及市場利率中樞的緩步下行，一線 和二線熱點城市將迎來一個開發與經營長期并存，平衡發展的新時代。行業逐和二線熱點城市將迎來一個開發與經營長期并存，平衡發展的新時代。行業逐 漸形成一個符合“租購并舉”，滿足人民多層次和多樣化需求的新生態，成為漸形成一個符合“租購并舉”，滿足人民多層次和多樣化需求

7、的新生態，成為 美好生活美好生活的同行者。的同行者。 3 / 17 保利 2018-2019 年房地產行業白皮書 PartPart 行業生命周期行業生命周期 城市基本面決定行業生命周期，峰值時代聚焦最優百城城市基本面決定行業生命周期，峰值時代聚焦最優百城 探究房地產行業兩大核心驅動力人口及城市，可以發現：人口步入“質 量紅利”周期階段，峰值時代房地產增長動能轉化，未來發展機遇來源于人口結 構變化，2.5 億高素質人口遷移選擇將塑造未來城市格局。 經濟轉型升級下，新一輪產業分工逐步形成，城市競爭格局動態調整，三大 都市圈的底層驅動邏輯亦有差異，中西部核心城市呈崛起之勢。房地產峰值時代 更應追尋需

8、求而非供給，布局聚焦最優百城。 人口維度：人口維度：2.52.5 億高素質人口規模創國家紀錄億高素質人口規模創國家紀錄 人口總量高位區間，內部結構變化趨勢是人口總量高位區間，內部結構變化趨勢是關鍵關鍵變量變量 中國人口增長率的高峰期已過，國家人口發展規劃：2016 至 2030對于 人口趨勢的判斷是“十三五時期出生人口將有所增多，十四五之后受育齡婦女數 量減少和人口老齡化影響，人口增長勢能減弱”，2020 年中國人口預計為 14.2 億，2030 年總人口達到 14.5 億的峰值。90 后有 2.1 億，而 00 后僅為 1.6 億， 人口總量進入高位區間，新生人口規模趨勢性下滑已不可逆轉，但

9、人口內部結構 性變化不可忽視。 4 / 17 保利 2018-2019 年房地產行業白皮書 人口邁入人口邁入“質量質量紅利紅利”周期周期，人才人才競爭競爭決定決定未來城市格局之變未來城市格局之變 近期關于人口危機的探討，很多人將其歸因于對生育的政策性限制，但其實 世界上絕大多數國家沒有限制人口，但全球生育率仍在不斷下滑；這稱為工業化 生育率悖論，指隨著經濟發展，生育率是趨于下滑的。而隨著工業化推進、經濟 高速發展，高等教育得以大規模推廣，過去十年間，我國國民受教育程度顯著提 升，人口素質紅利待爆發。 人口周期轉變，人口遷移形勢隨之變化。一方面，流動人口規模在 2014 年 前后趨勢性下滑，這與

10、流動人口主要構成農民工年齡結構顯著上升關系較大， 我們觀察到農民工有回流三四線城市跡象， 這也是這一輪三四線房地產市場及消 費市場大爆發的重要背景之一。另一方面，90 后中超 7000 萬人受過高等教育， 80 后中 3500 萬高等院校畢業生，未來將有未來將有 2.52.5 億人受過高等教育，而這部分億人受過高等教育，而這部分 高質量人口的遷移選擇將高質量人口的遷移選擇將深刻改變中國城市格局。深刻改變中國城市格局。 城市維度：最優百城呈現動態更新發展城市維度：最優百城呈現動態更新發展 經濟“強核”發展，高質量人口繼續向核心城市聚集經濟“強核”發展，高質量人口繼續向核心城市聚集 5 / 17

11、保利 2018-2019 年房地產行業白皮書 選取 2000、2010 和 2018 年三個時點，追蹤各區域 GDP 占全國比重，可以 看出：北方區域 GDP 貢獻度普遍下滑，其中東北下滑最為明顯；而以武漢為首 的中部和以成渝為首的西南區域貢獻度顯著提升。 全國資金流向趨勢亦印證了“南強北弱”的發展態勢，從社會融資規?？?， 長三角及珠三角的資金匯集能力仍在提升， 而除京津冀以外的廣大北方區域，資 金吸引力下降較為顯著。 進一步進一步細化至城市層面細化至城市層面， 核心， 核心城市經濟貢獻度城市經濟貢獻度持續持續提升提升：（1） 三大城市群， 京津冀核心城市貢獻度最高、長三角、珠三角核心城市貢獻

12、率略有提升但幅度不 大。 其中， 珠三角九市GDP占廣東全省比例從2000年的78%上升至現在的85%； （2）北方區域其他核心城市貢獻比例不高，未來優勢發展資源有進一步向核心 城市聚集可能性；（3）中部區域，武漢區域貢獻度提升顯著提升，而鄭州、南 昌在省內經濟優勢地位雖有提升趨勢、但暫時優勢仍不明顯。 6 / 17 保利 2018-2019 年房地產行業白皮書 三大都市圈底層驅動力各異，城市發展形態階段不同三大都市圈底層驅動力各異，城市發展形態階段不同 京津冀、長三角和粵港澳三大都市圈是中國經濟發展的核心引擎。這里以占 全國 5%的土地、24%的人口，創造了 43%的 GDP 總量，并培育出

13、超過 3000 家 上市企業，為房地產市場貢獻了 26%的成交規模。三大都市圈雖各具特色，但都 有極大的發展空間和潛力，無疑仍將成為未來高素質人口的首選流入之地。 基于不同的現狀特征和資源條件， 三大都市圈的整體發展策略各有側重。 京京 津冀都市圈側重“協同”津冀都市圈側重“協同”，是高度發展的北京、天津與基礎設施薄弱的河北間的 “平衡差距、疏解京津”；長三角都市圈側重“一體化”，長三角都市圈側重“一體化”，是上海、杭州、南京 7 / 17 保利 2018-2019 年房地產行業白皮書 與周邊群星的 “區域互通、 市場合作、 一體同城化” ； 粵港澳大灣區側重 “融合” ，粵港澳大灣區側重 “

14、融合” ， 是香港、澳門與珠三角間的制度創新、科技創新。 京津冀都市圈：政策驅動強，單核主導發展不平衡京津冀都市圈：政策驅動強，單核主導發展不平衡 政治心臟，政策優勢明顯。京津冀都市圈歷來是我國的政治中心，政策傾斜 力度大。但反過來由于其行政色彩偏重，導致市場化程度不高。 以北京為單核的空間布局， 資源矛盾加劇， 環境惡化。 北京過強的虹吸效應， 導致周邊城市增長乏力，呈現單核特征。 產業分工尚待調整，方能形成合力。改變北京過高的高端服務業占比，增強 對天津和河北的第二產業拉動，逐漸讓要素和人口向周邊城市合理流動。 長三角都市圈：資本高地，創新創意引領新發展長三角都市圈：資本高地，創新創意引領

15、新發展 獨具歷史積淀，經濟與教育基礎雄厚。長三角既有港口優勢，又腹地廣闊， 自古就是富庶之地。教育資源豐富，為知識經濟發展打下了堅實的基礎。 城市串珠型分布， 空間外溢尚待發力。 跨城交通主要依賴高鐵， 上海、 杭州、 南京等核心城市內部仍有較多的可拓展用地，有效外溢不足。 產業門類齊備，創業活力十足。長三角在生物醫藥、高端裝備等先進制造業 領域處于領先地位，以阿里巴巴為代表的互聯網新經濟更是引領新一輪變革。 粵港澳大灣區：高度市場化，創新驅動可持續發展粵港澳大灣區：高度市場化，創新驅動可持續發展 商貿基礎厚實，高度自由化市場經濟體。以香港、廣州為代表的商貿之都， 海納百川，積累了深厚的商業傳

16、統和堅實的商貿基礎，市場經濟意識深植人心。 城市呈連綿帶狀發展，已形成跨城職住關系。城市建成區已基本相連，形成 了完善的城際立體交通網絡。 公交化的跨城地鐵使市場邊界已不局限于行政邊界。 8 / 17 保利 2018-2019 年房地產行業白皮書 全球獨特的完整產業鏈， 創新能力突出。 香港金融中心+深圳科創中心+廣州 商貿中心，造就了完備的產業鏈，形成了城市發展和人才流入的持續動力。 “冰山”成本“冰山”成本消解，消解，中西部核心中西部核心城市城市首位提升首位提升 全國城市全國城市 GDPGDP TOPTOP2020 折射城市格局的變化， 背后是經濟產業格局的變化。折射城市格局的變化， 背后

17、是經濟產業格局的變化。 制約中西部發展的“冰山”遠程運輸成本，正在消解。武漢、西安、成都、貴陽 等城市新崛起， 承接了東部大量的高端制造業， 形成具有自身特色的產業 “名牌” 。 例如，武漢的裝備制造和信息技術制造總產值均超千億，成為“中國光谷”；西 安成為“硬科技之都”、貴陽成為 “大數據之都”、成都成為“全球一流顯示 產業基地”等。產業地位提升，也使得這些城市房地產市場加速發展。 中西部中西部核心城市核心城市人口聚力顯著人口聚力顯著拔升拔升是重要是重要例證例證。對比中西部典型省份省會 與省內其他城市小學生人數增幅，發現：2010 年以前，省會對省內人口吸引力 并不顯著，具體表現為小學生人數

18、增減是同向變化的；2010 年以后，省會城市 人口吸引力明顯提升，如成都小學生規模累計增幅近四成，而同期四川其他城市 小學生規模仍處于負增長區間。 9 / 17 保利 2018-2019 年房地產行業白皮書 人口規模拐點降至，人口分布走向“零和博弈”，未來高素質人口將進一步 向大中城市聚集，這也是各城市打響“人才爭奪之戰”的底層邏輯。我們重申基 本面（人口、經濟、產業等）才是支撐房地產發展的根本因素，房地產發展是基房地產發展是基 本面的投射，城市的生命周期就是房地產的生命周期本面的投射，城市的生命周期就是房地產的生命周期。 基于對全國城市生命周期的反復研究及驗證，我們提出：峰值時代峰值時代，房

19、地產房地產 布局布局百城百城理論理論，聚焦百城，動態調整。，聚焦百城，動態調整。聚焦 “胡煥庸線”東南，一二線城市及 珠三角、長三角、京津冀三大城市群仍將主導峰值時代；北方人口、資源、經濟 向少數大城市的集聚效應會更明顯，而當前“南強北弱”格局下，南方城市整體 看布局機會點優于北方。同時，隨著產業發展格局和城市格局的變化，動態調整 百城名單。 10 / 17 保利 2018-2019 年房地產行業白皮書 PartPart 市場運行周期市場運行周期 增量開發增量開發市場、存量經營市場均面臨市場、存量經營市場均面臨短周期短周期波動波動、調整調整 當前行業發展環境“錯綜復雜”， 經歷過去三年的超級大

20、周期，市場回歸 理性、回歸真實居住需求，不論是增量開發，還是存量經營市場，均面臨短周期 波動、調整，但其中亦不乏結構性機會點。 增量市場：增量市場： 20192019 年總體年總體調整調整，先行一二線有望率先筑底先行一二線有望率先筑底 當前市場當前市場階段：階段：全國性全國性市場拐點已現，市場拐點已現，從從“輪漲輪漲”到到“輪調輪調” 本輪全國周期是本輪全國周期是從去年從去年 3 3 季度季度開始開始趨勢性走弱，全國性市場“拐點”出現趨勢性走弱，全國性市場“拐點”出現 在四季度。在四季度。金九銀十不如預期，是全國市場拐點出現的重要時點，據微觀項目監 測反饋，四季度多數城市開始出現“以價換量”現

21、象，這也基本符合我們 2018 年初的判斷，當時的判斷是 2018 年上半年比下半年好，市場氛圍逐季度走弱。 本輪本輪周期周期三大突出三大突出特征特征決定決定 2 2019019 市場市場走勢走勢 1 1城市輪動分化，不同城市的周期階段差異大城市輪動分化，不同城市的周期階段差異大 不同與以往周期大多數城市市場階段幾乎是同步的，本輪周期中，全國范圍 內不同城市市場“春夏秋冬”同時都存在。從 70 城新房價格指數可看出，以往 各線城市價格變動時點基本一致，前后時間差不超過一個季度；而本輪周期先行 11 / 17 保利 2018-2019 年房地產行業白皮書 一二線城市 2015 年下半年開始領漲，

22、于 2017 年年中逐步走向橫盤或調整，而 三四線城市周期差異更為顯著，城市群三四線緊隨核心城市，中西部非城市群三 四線周期滯后先行城市一年以上。 2 2行政強干預左右市場供求，致市場信號部分失真行政強干預左右市場供求，致市場信號部分失真 本輪調控政府介入程度之深，調控工具之多，恰恰證明政府對房地產的重視 程度之高， 其中行政手段在本輪調控中色彩濃厚， 對市場供求價的直接影響較大。 調控工具豐富，但政策效果存在一定程度對沖，如限購限貸降低有效需求，而限 價、搖號則傳導“產品性價比及稀缺性”信號。另一方面，行政干預下正常供求 規律自平衡能力減弱，部分二線城市房價體系扁平化，市場存在局部失靈。 1

23、2 / 17 保利 2018-2019 年房地產行業白皮書 3 3房價和購買力錯配，三四線城市購買力透支下帶來更長的尋底期房價和購買力錯配，三四線城市購買力透支下帶來更長的尋底期 本輪房價漲幅超以往任何周期，從分線城市成交總價占比來看，一線城市總 價段 300 萬以上成交占比明顯提升；二線城市 100-300 萬總價段產品成主流； 三四線總價段 100 萬以上產品占比提升 20 多個百分點。 2019 年，我們不可忽視中央“穩地價、穩房價、穩預期”的決心，為保證樓 市平穩運動，中央將持續對沖，通過授予地方靈活空間，用政策面（如放寬落戶 條件、取消限售）、資金面（如購房利率上浮區間下調）等工具釋

24、放利好。隨著 資金從三四線城市向一二線城市回流，預計全年市場將延續調整，先行一二線城 市將有望率先筑底。 經營市場：理清發展邏輯、關注周期波動、聚焦核心城市經營市場：理清發展邏輯、關注周期波動、聚焦核心城市 1998-2018 年，房地產行業經歷了房改以來高速發展的 20 年，這期間，增 量開發是行業絕對主導， 近年隨著增量開發進入峰值時代， 房企積極開啟存量經 營的發展布局，2018 年，前期火熱的長租公寓卻遭遇“風波”已證明存量經營 時代發展的波折。 13 / 17 保利 2018-2019 年房地產行業白皮書 發展發展邏輯：邏輯：增量增量開發開發市場利潤市場利潤的合理回歸，是存量經營的合

25、理回歸，是存量經營市場市場崛起的必要崛起的必要條條 件件 任何行業發展的邏輯基礎是資金的投入聚集，資金的輪轉走向，很大程度決 定行業的興衰趨勢。我們可以看到很多這種輪轉關系，如房地產與股市之間的蹺 蹺板效應，一二線城市與三四線城市的房地產周期輪動，房地產的增量開發與存 量經營市場，同樣存在著一定的輪轉關系。過去 20 年，增量開發市場的高盈利 性，是房地產行業高速發展的邏輯基礎，大量資金涌入推動行業高速增長，同時 反過來成為社會融資利率高原的保衛者。 近年來，增量開發的高盈利性已出現趨勢性下降， 房企的毛利率逐漸向社會 資本平均回報水平回歸。這種回歸將從 3 個層面推動峰值時代向存量時代的過

26、渡： 一是房價漲幅放緩倒逼購房客戶不再單純依賴房價上漲獲得升值收益； 二是 利潤下行倒逼房企形成經營創造價值的思維和行動； 三是收益下行帶動社會融資 成本的理性回調。因此，增量開發盈利水平的合理回歸，很大程度上是存量經營 市場未來能夠真正崛起的必要條件。 周期波動：存量經營與增量開發一樣，存在市場周期波動規律周期波動：存量經營與增量開發一樣，存在市場周期波動規律 觀察成熟的美國存量經營市場，存在著明顯的周期波動規律。美國寫字樓市 場運行周期波峰明顯，與經濟周期高度相關，遭遇波谷階段的 1998 年、2008 年 恰逢經濟危機時點，且對房地產交易市場，經營市場運行周期相對較長。 14 / 17

27、保利 2018-2019 年房地產行業白皮書 國內一線城市的商辦經營亦呈現波峰波谷特征。因此，研究存量經營市場， 應和增量市場一樣，關注運行周期規律，分析供求關系、政策環境等因素，從中 尋找規律和機會。 聚焦核心聚焦核心：存量：存量經營經營比增量開發市場更不均衡，聚焦少數頭部核心城市比增量開發市場更不均衡，聚焦少數頭部核心城市 不同城市房地產行業發展所處的生命周期階段差異顯著， 少數頭部核心城市 的增量開發起步早、更成熟，存量經營市場的機會將更加突出。實際上，2018 年 是外資投資國內商辦力度最大的一年， 外資投資上海商辦市場占比超一半， 北京、 杭州、武漢、南京等頭部城市商辦也吸引了海外資金目光?？梢钥闯觯簢赓Y本 對商辦物業投資是波動的，且更注意城市選擇，當前外資認為北京、上海等核心 城市商辦產品已具備投資性價比。 15 / 17 保利 2018-2019 年房地產行業白皮書 出品人出品人：張亮、吳定金、宋衛東、袁尚 撰寫人撰寫人：張昊玥、林潔怡、田桂丹、郭惠寧、李計相、李圓穎、黎景壯、陳智維、 張凱帝、伍超賢、張淳弘、孫慧瑤、劉柏焜、陳文芬 報告完畢報告完畢 報告完畢 16 / 17 保利 2018-2019 年房地產行業白皮書 17 / 17