《保利投顧研究院：2018房地產行業白皮書之再論行業（23頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《保利投顧研究院：2018房地產行業白皮書之再論行業（23頁）.pdf（23頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、 4 4 個個關鍵詞讀懂關鍵詞讀懂行業現狀與未來行業現狀與未來 保利投顧研究院保利投顧研究院 4 4 個個關鍵詞讀懂關鍵詞讀懂行業現狀與未來行業現狀與未來 保利投顧研究院保利投顧研究院 4 4 個個關鍵詞讀懂關鍵詞讀懂行業現狀與未來行業現狀與未來 保利投顧研究院保利投顧研究院 PartPart 四個關鍵詞：讀懂行業四個關鍵詞：讀懂行業 關鍵詞關鍵詞一：一：城市群城市群 “大”聚集、“小”發散：中心城市規模邊際效用強化是城市群形成的“大”聚集、“小”發散：中心城市規模邊際效用強化是城市群形成的基本邏輯基本邏輯。 “大”聚集：城市化的邏輯就是聚集，越大的聚集越有優勢！“大”聚集：城市化的邏輯就是聚

2、集，越大的聚集越有優勢！聯合國曾在大城市的優勢中稱：從發達國家城市發展經驗看，大城市越來越發展、人口越來越向大城市集中是趨勢。人口聚集帶來產業的聚人口聚集帶來產業的聚集，從而創造就業及收入，有就業和收入就能吸引人口，形成正反形成集，從而創造就業及收入，有就業和收入就能吸引人口，形成正反形成正反饋機制。正反饋機制。 長按二維碼，關注保利投顧研究院公眾號，獲取更多校招大禮包 ，助你成為房地產行業面霸。 4 4 個個關鍵詞讀懂關鍵詞讀懂行業現狀與未來行業現狀與未來 保利投顧研究院保利投顧研究院 關鍵詞關鍵詞一一：城市群城市群 政策支持：政府順勢而為，城鎮化政策大力支持城市群發展政策支持：政府順勢而為

3、，城鎮化政策大力支持城市群發展 伴隨著我國城鎮化進程，政府層面政策導向也在逐步調整：初期走中小城市與小城鎮發展，限制大城市規模；到強調大中小城市與小城鎮要協調發展，同時提及城市群概念；而今，將城市群上升作為城鎮化重將城市群上升作為城鎮化重點發展方向，多項點發展方向，多項政策政策支持國家中心城市及加快城市群建設，以疏導特支持國家中心城市及加快城市群建設，以疏導特大城市功能。大城市功能。 長按二維碼，關注保利投顧研究院公眾號，獲取更多校招大禮包 ，助你成為房地產行業面霸。 長按二維碼，關注保利投顧研究院公眾號，獲取更多校招大禮包 ，助你成為房地產行業面霸。 4 4 個個關鍵詞讀懂關鍵詞讀懂行業現狀

4、與未來行業現狀與未來 保利投顧研究院保利投顧研究院 關關鍵詞鍵詞一：一：城市群城市群 軌道交通：軌道交通迅速發展提升輻射范圍，實現城市群內部的“小”軌道交通：軌道交通迅速發展提升輻射范圍，實現城市群內部的“小”發散發散。 長按二維碼，關注保利投顧研究院公眾號，獲取更多校招大禮包 ，助你成為房地產行業面霸。 4 4 個個關鍵詞讀懂關鍵詞讀懂行業現狀與未來行業現狀與未來 保利投顧研究院保利投顧研究院 關關鍵詞鍵詞一：一：城市群城市群 2017 年經濟工作會議提出的“特大城市要加快疏解部分城市功能，“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展”，實質上是要大力推動城市群發展，并由此疏帶動周

5、邊中小城市發展”，實質上是要大力推動城市群發展，并由此疏導過度集中的人口流動和需求。導過度集中的人口流動和需求。近 5 年來，我國鐵路里程數增幅達33%，且近期圍繞六大城市群仍有大量軌道交通規劃，以支撐城市群、城市帶的進一步空間拓展。在此背景下，圍繞城市群的深耕布局已成為房企未來發展的核心機遇點。 長按二維碼，關注保利投顧研究院公眾號，獲取更多校招大禮包 ，助你成為房地產行業面霸。 4 4 個個關鍵詞讀懂關鍵詞讀懂行業現狀與未來行業現狀與未來 保利投顧研究院保利投顧研究院 關關鍵詞鍵詞一：一：城市群城市群 房企回歸：恒大、碧桂園回歸一二線實質是回歸主要城市群房企回歸：恒大、碧桂園回歸一二線實質

6、是回歸主要城市群。 以碧桂園為例，2016 年前 8 個月共獲取 271 塊地，預期建筑面積約為 6016 萬平方米，總代價約 1113 億元（含少數股東權益）。按照面積計算，廣東省占 44%，長三角約占 19%，京津冀地區占比超 3%。也就是說，前 8 個月，碧桂園近七成的新增項目位于三大城市群。 特色小鎮：政策傾斜下，特色小鎮成為城市群投資的重要拓展模式特色小鎮：政策傾斜下，特色小鎮成為城市群投資的重要拓展模式。 長按二維碼，關注保利投顧研究院公眾號，獲取更多校招大禮包 ，助你成為房地產行業面霸。 4 4 個個關鍵詞讀懂關鍵詞讀懂行業現狀與未來行業現狀與未來 保利投顧研究院保利投顧研究院

7、關關鍵詞鍵詞一：一：城市群城市群 無論是產業轉移、產業依托或自然依托型特色無論是產業轉移、產業依托或自然依托型特色小鎮的建設和發展，小鎮的建設和發展，均以城市群為依托，承接和疏導核心城市的產業和人口的外溢需求，這均以城市群為依托，承接和疏導核心城市的產業和人口的外溢需求，這為城市群內城市帶來發展機會，也是房企布局城市群的重要機遇點。為城市群內城市帶來發展機會，也是房企布局城市群的重要機遇點。2016 年碧桂園大力發展產城融合，依托珠三角和京津冀城市群布局 5 個科技小鎮；而綠城也組建了小鎮集團，準備在距離城市三五十公里處打造 3 萬居住的小鎮。 長按二維碼，關注保利投顧研究院公眾號，獲取更多校

8、招大禮包 ，助你成為房地產行業面霸。 4 4 個個關鍵詞讀懂關鍵詞讀懂行業現狀與未來行業現狀與未來 保利投顧研究院保利投顧研究院 關關鍵詞鍵詞二二：并購整合并購整合 強者恒強：巨頭崛起，品牌房企主導性持續增強強者恒強：巨頭崛起，品牌房企主導性持續增強。 2016 年，品牌房企巨頭業績豐收，帶動行業集中度再創歷史新高。2016 年銷售過百億房企有 131 家，市場份額近五成。銷售額前二十的房企市場份額占比超四分之一；千億房企 12 家，前十房企總市場份額近兩成。3 家 3000 億房企陣營閃耀升級，市場份額近 10%。 19.20%25.40%0%5%10%15%20%25%30%2011年20

9、12年2013年2014年2015年2016年圖：品牌房企市場占有率圖：品牌房企市場占有率（按金額，%）TOP10TOP20 長按二維碼，關注保利投顧研究院公眾號，獲取更多校招大禮包 ，助你成為房地產行業面霸。 4 4 個個關鍵詞讀懂關鍵詞讀懂行業現狀與未來行業現狀與未來 保利投顧研究院保利投顧研究院 關關鍵詞鍵詞二二：并購整合并購整合 并購瘋長：行業整合成主旋律，收并購規模加大、節奏加快并購瘋長：行業整合成主旋律，收并購規模加大、節奏加快。 數據來源：wind 根據全網公開數據關鍵詞搜索整理所得，包括上市公司公告、其他公告、新聞等獲取的關于“房地產”“并購”的公開信息，不覆蓋所有并購，統計并

10、購事件或不成功。 2012 年后，行業整體收并購金額呈現年年攀升趨勢，2016 年并購金額提升明顯，交易額為近年來新高。 010002000300040002010201120122013201420152016圖：圖：20102010年以來房地產行業收并購情況年以來房地產行業收并購情況（億） 長按二維碼，關注保利投顧研究院公眾號，獲取更多校招大禮包 ，助你成為房地產行業面霸。 4 4 個個關鍵詞讀懂關鍵詞讀懂行業現狀與未來行業現狀與未來 保利投顧研究院保利投顧研究院 關關鍵詞鍵詞二二：并購整合并購整合 并購模式：以基于地產主業整合為主，關聯產業和跨業為輔并購模式：以基于地產主業整合為主，關聯

11、產業和跨業為輔。 縱覽 2016 年標桿房企收并購，主要有以下方向： 基于房地產開發主業的 項目層面、中小規模公司的收并購，增加土儲、可售貨量，擴大區域布局；央企整合重組，提高效率避免同業競爭；基于多元化發展、戰略布局的非主業的上下游細分板塊的收并購，降低融資成本、挖掘增值點，形成產業聯動；跨界收并購或入股，財務投資、“房地產+其他產業”戰略布局，尋求新利潤點。 恒大模式：并購大幅提振區域銷售額恒大模式：并購大幅提振區域銷售額。 恒大 2015 年至 2016 年上半年耗費 677.76 億用于主業及相關并購，在重慶、武漢、廣東、成都等地獲得大量項目儲備。從年報披露數據看，項目并購給恒大貢獻了

12、可觀的業績，2016 年上半年，主要并購區域業績同比大幅上漲：湖北（+164%）、廣東（+229%）和重慶（+77%）。 長按二維碼，關注保利投顧研究院公眾號，獲取更多校招大禮包 ，助你成為房地產行業面霸。 4 4 個個關鍵詞讀懂關鍵詞讀懂行業現狀與未來行業現狀與未來 保利投顧研究院保利投顧研究院 關關鍵詞鍵詞二二：并購整合并購整合 融創模式：并購形成大區域布局，迅速擴大規模融創模式：并購形成大區域布局，迅速擴大規模。 數據來源：公司公告，2016 年土地儲備根據 2016 年公司中報、2016 年下半年招拍掛和并購土地建面估算 長按二維碼，關注保利投顧研究院公眾號，獲取更多校招大禮包 ，助你

13、成為房地產行業面霸。 4 4 個個關鍵詞讀懂關鍵詞讀懂行業現狀與未來行業現狀與未來 保利投顧研究院保利投顧研究院 關關鍵詞鍵詞二二：并購整合并購整合 融創通過對萊蒙國際、融科等收購，在北京、深圳、上海、武漢、東莞、杭州、鄭州等高溢價、重點城市獲得多宗土地和項目，完成了環完成了環渤海、長三角、珠三角、進軍深圳的強勢布局，形成一二線城市為核心渤海、長三角、珠三角、進軍深圳的強勢布局，形成一二線城市為核心的區域戰略轉變。的區域戰略轉變。通過收并購，融創規模迅速做大，從中上游企業進入規模企業行列，資產規模超過 1500 億元。 融創近期跨界入股鏈家、樂視網，鏈家可提供存量房和經紀資源，樂視資源可協動主

14、業，如“互聯網+”智能家居、智能社區，“小鎮+”汽車小鎮等，進可戰略性布局大娛樂板塊。多元化收并購或投資的基礎多元化收并購或投資的基礎是聯動主業和相關產業，對未來發展點提前布局，是聯動主業和相關產業，對未來發展點提前布局，類似案例還有恒大收購盛京銀行、萬達收購傳奇影業等。 長按二維碼，關注保利投顧研究院公眾號，獲取更多校招大禮包 ，助你成為房地產行業面霸。 4 4 個個關鍵詞讀懂關鍵詞讀懂行業現狀與未來行業現狀與未來 保利投顧研究院保利投顧研究院 關關鍵詞鍵詞三三：地產金融地產金融 房地產金融屬性持續加強：一線城市房價波動幅度偏離房地產金融屬性持續加強：一線城市房價波動幅度偏離 CPICPI、

15、與、與 M2M2 趨趨同同。 隨著開發量逐步到達高位，房地產行業從高速無風險的普贏階段進入以專業獲取利潤的階段，自自 20132013 年以來，商品屬性漸漸褪去，金融屬年以來，商品屬性漸漸褪去，金融屬性正逐漸成為地產行業持續向上的未來動力。性正逐漸成為地產行業持續向上的未來動力。上圖可以看出，2013 年以前一線城市房價變化幅度基本與 CPI 保持一致，至 2016 年，一線城市房價變化幅度基本與 CPI 偏離，與 M2 逐步趨同，這是房地產金融化的典型表現。 長按二維碼，關注保利投顧研究院公眾號，獲取更多校招大禮包 ，助你成為房地產行業面霸。 4 4 個個關鍵詞讀懂關鍵詞讀懂行業現狀與未來行

16、業現狀與未來 保利投顧研究院保利投顧研究院 關關鍵詞鍵詞三三：地產金融地產金融 金融屬性形成機制：房地產是貨幣信用擴張的重要一環金融屬性形成機制：房地產是貨幣信用擴張的重要一環。 房地產交易中，購房者使用銀行貸款購房，房款流向開發商，開發商用于支付買地款及建筑成本，貨幣流向政府及上游供應商，最后又作為存款最終又回到銀行系統的循環之中，再作為貸款創造了貨幣流動性。換言之，房地產行業（包括開發商和買房者）的借貸行為是貨幣信用創換言之，房地產行業（包括開發商和買房者）的借貸行為是貨幣信用創造的重要造的重要環節環節。 房企謀篇：從簡單的融資思維向金融思維轉變，加快金融版圖布局房企謀篇：從簡單的融資思維

17、向金融思維轉變，加快金融版圖布局。 傳統的房地產金融是站在資金供需的角度，核心是拓寬融資渠道，而在房地產行業金融屬性更加顯著背景之下，房企逐步認識到：金融可：金融可切入切入房地產房地產每一環節每一環節，可不斷細化出各種金融潛在進入，可不斷細化出各種金融潛在進入機會機會，且無論房，且無論房地產企業向哪個領域轉型，金融也都是繞不過的檻。地產企業向哪個領域轉型，金融也都是繞不過的檻。 長按二維碼，關注保利投顧研究院公眾號，獲取更多校招大禮包 ，助你成為房地產行業面霸。 4 4 個個關鍵詞讀懂關鍵詞讀懂行業現狀與未來行業現狀與未來 保利投顧研究院保利投顧研究院 關關鍵詞鍵詞三三：地產金融地產金融 20

18、16 年，房企金融布局不再只是小打小鬧，已開始主動參股甚至控股一些金融機構，例如恒大、保利等均有金融牌照獲取方面的布局；亦有分拆物業、代理、商業等子版塊，獨立與資本市場對接；此外，試水類 Reits 及各類 ABS，以豐富融資及資產退出渠道，例如，綠地打包內地酒店資產赴新加坡 Reits 上市；碧桂園多次發行購房尾款 ABS，提前回籠資金、拓寬融資渠道。 長按二維碼，關注保利投顧研究院公眾號，獲取更多校招大禮包 ，助你成為房地產行業面霸。 4 4 個個關鍵詞讀懂關鍵詞讀懂行業現狀與未來行業現狀與未來 保利投顧研究院保利投顧研究院 關關鍵詞鍵詞三三：地產金融地產金融 恒大模式：全金融牌照戰略恒大

19、模式：全金融牌照戰略金融、地產并駕齊驅金融、地產并駕齊驅。 2016 年，恒大無疑是資本市場的“紅人”，收購嘉凱城、入股廊坊發展和萬科、借殼深深房，等等。恒大頻頻出手收購金融牌照，目前至少擁有保險、銀行為核心的 9 大金融牌照，轉型為“地產+金融”投資集團的戰略意圖明顯，未來還計劃并購其他金融機構以獲取金融牌照，尤其是券商、信托公司，以形成地產、金融并駕齊驅、互相滲透格局。 長按二維碼，關注保利投顧研究院公眾號，獲取更多校招大禮包 ，助你成為房地產行業面霸。 4 4 個個關鍵詞讀懂關鍵詞讀懂行業現狀與未來行業現狀與未來 保利投顧研究院保利投顧研究院 關關鍵詞鍵詞四四：存量存量時代時代 存量沉淀

20、：快速沉淀，各方資源逐鹿存量運營存量沉淀：快速沉淀，各方資源逐鹿存量運營。 圖：中國房地產圖：中國房地產增量到增量到存量存量的積累的積累速度速度大大高于大大高于發達國家發達國家 細看市場成熟的發達國家，美國二手房成交占比已超過總成交的80%，日本、英國等發達國家二手房成交也明顯超過新房。我國僅花不到20 年的時間就開始進入存量時代，明顯快于美國耗時 70 年，日本、英國耗時半世紀?？焖俚拇媪砍恋?，帶來了交易市場的狂歡，也對運營市場提出迫切的發展需求，存量運營、服務市場已備受敏銳的市場參與者關注。 長按二維碼，關注保利投顧研究院公眾號，獲取更多校招大禮包 ，助你成為房地產行業面霸。 4 4 個個

21、關鍵詞讀懂關鍵詞讀懂行業現狀與未來行業現狀與未來 保利投顧研究院保利投顧研究院 關關鍵詞鍵詞四四：存量存量時代時代 存量交易：存量房交易規?？焖倥噬?，房屋存量交易：存量房交易規?？焖倥噬?，房屋 C C 端供求已不容忽視端供求已不容忽視。 2016 年，全國二手房占住房交易總額的比例達 41%，比 2012 年提高20 個百分點。1616 個重點城市二手房成交套數占比達個重點城市二手房成交套數占比達 60%60%，較 2015 年提升 7 個百分點，其中，北京、上海、廈門等 10 個城市二手房成交量超過二手房成交量超過一手房一手房。多數重點城市二手房成交量增速高于新房二手房成交量增速高于新房，其

22、中，南京、廣州、杭州、天津等二手房成交同比增速均超過 50%。 -50%0%50%100%北京上海廈門深圳杭州南京成都大連蘇州寧波廣州天津無錫南昌鄭州佛山圖：主要城市新房及二手房成交情況圖：主要城市新房及二手房成交情況二手房成交量比重二手房成交增速-新房成交增速 長按二維碼，關注保利投顧研究院公眾號，獲取更多校招大禮包 ，助你成為房地產行業面霸。 4 4 個個關鍵詞讀懂關鍵詞讀懂行業現狀與未來行業現狀與未來 保利投顧研究院保利投顧研究院 關關鍵詞鍵詞四四：存量存量時代時代 鏈家崛起：交易金額超過鏈家崛起：交易金額超過 TOP3TOP3 開發商之和開發商之和。 圖：圖：20162016 年鏈家與

23、主要開發商交易額對比年鏈家與主要開發商交易額對比 11001700200070901100002000400060008000100001200020122013201420152016圖：歷年鏈家交易額圖：歷年鏈家交易額（億元） 長按二維碼，關注保利投顧研究院公眾號，獲取更多校招大禮包 ，助你成為房地產行業面霸。 4 4 個個關鍵詞讀懂關鍵詞讀懂行業現狀與未來行業現狀與未來 保利投顧研究院保利投顧研究院 關關鍵詞鍵詞四四：存量存量時代時代 2016 年，存量房市場龍頭企業鏈家全年交易金額突破 1 萬億元，同比增長超過 55%，其交易金額甚至超過交易金額甚至超過 TOP3TOP3 房企新房銷售

24、額之和房企新房銷售額之和。存量市場規?？梢娨话?。各路開發商、資本搶占存量房市場空間。今年 1月，融創向鏈家增資人民幣 26 億元，獲得其 6.25%的股權。融創表示，入股鏈家的原因之一是看好存量交易市場巨大的發展空間。 存量運營：存量房運營、服務備受各方關注存量運營：存量房運營、服務備受各方關注。 快速沉淀的存量市場對運營、服務提出迫切的需求，房地產開發商、服務商等都開始探索該領域的發展模式。存量時代，供應和需求主體均為個人，市場呈現典型的 C2C 格局，更注重個體訴求。其中，租房市場存在巨大的政策紅利，2016 年各方紛紛搶灘長租公寓市場。 萬科泊寓：存量活化，降本增效萬科泊寓：存量活化，降

25、本增效。 圖：萬科泊寓業務發展策略圖：萬科泊寓業務發展策略 長按二維碼，關注保利投顧研究院公眾號，獲取更多校招大禮包 ，助你成為房地產行業面霸。 4 4 個個關鍵詞讀懂關鍵詞讀懂行業現狀與未來行業現狀與未來 保利投顧研究院保利投顧研究院 關關鍵詞鍵詞四四：存量存量時代時代 2016 年，萬科把全國旗下各類品牌統一為“泊寓”品牌，目前已開業和籌備開業的項目達 50 個，提供近萬間服務公寓。萬科泊寓的房源有30%是自有的存量物業，有效活化庫存，另外 70%房源獲取以低成本的收房改造為主，有利于降本增效。萬科長租公寓的遠期目標是通過品牌化后的管理輸出，實現輕資產運營，未來借助 Reits 等發展趨勢

26、對接資本市場。 世聯紅璞：以租養租輕資產運作，打造入口提供全方位服務閉環世聯紅璞：以租養租輕資產運作，打造入口提供全方位服務閉環。 圖：世聯行紅璞圖：世聯行紅璞公寓合作模式公寓合作模式 長按二維碼，關注保利投顧研究院公眾號，獲取更多校招大禮包 ，助你成為房地產行業面霸。 4 4 個個關鍵詞讀懂關鍵詞讀懂行業現狀與未來行業現狀與未來 保利投顧研究院保利投顧研究院 關關鍵詞鍵詞四四：存量存量時代時代 圖：紅璞公寓客戶圖：紅璞公寓客戶服務服務閉環閉環 長租公寓運營是世聯行大資管業務板塊的重要模塊，其中，紅璞公寓是面向商旅及家庭客戶打造的公寓品牌。2016 年，世聯行定增 20 億元擬投入長租公寓建設項目，計劃在一線、二線城市采用租賃方式建設 13萬間長租公寓。 目前，紅璞公寓房源獲取方式是租賃，即從開發商處集中獲取房源，與開發商簽訂租賃合同，開發商可帶租約出售產權。部分房源通過從 C 端業主租賃獲取。世聯行充分利用公寓租賃的入口價值，與集房、集客、集金三大平臺實現對接，疊加系列增值服務獲取收益，增強客戶黏性。 （未完待續） 長按二維碼，關注保利投顧研究院公眾號，獲取更多校招大禮包 ，助你成為房地產行業面霸。