1、 戰略管理部 地產輕資產研究 長租公寓專題 戰略管理部 目錄 一、 專題前瞻 . 3 二、 長租公寓行業市場背景 . 5 三、 長租公寓行業市場現狀 . 7 四、 長租公寓市場格局 . 8 (一) 分散式公寓層級分化. 8 (二) 集中式公寓成規模 . 9 五、 長租公寓經營的關鍵成功要素 . 10 (一) 管理體系和 IT 系統支持 . 10 (二) 產品研發 . 10 (三) 持續融資能力：以滿足公寓業務規?；璧拇罅抠Y金投入 . 10 (四) 批量拿房資源：上萬間規模的突破需要批量資源. 11 六、 長租公寓項目管理決策指標 . 12 (一) 項目決策管理指標：公寓項目經濟模型 . 1

2、2 (二) 單房經濟模型可用來進行項目間的橫向比較 . 12 (三) 敏感性分析結果：公寓業務的盈利或虧損高度依賴運營 . 13 七、 長租公寓業務管理關鍵指標及行業經驗 . 14 (一) 拓展及房源租約管理. 14 (二) 裝修改造及供應鏈管理 . 15 (三) 銷售出租及租后服務. 16 (四) 長租公寓中后臺管理行業經驗 . 17 八、 長租公寓市場前景 . 18 戰略管理部 乾立基金長租公寓專題研究乾立基金長租公寓專題研究 2016 年 9 月 一、 專題前瞻 1. 地產輕資產分類 1) 地產基金模式的價值增長點在于市場價值的發現和挖掘， 比如發現區域增值潛力， 或者業態轉變可能，有可

3、能從一種低效使用狀態提升至高價值狀態； 2) 代開代建模式的價值增長點在于建設成本的節約和品牌附加值，比如可以通過規范流程的管理提高效率，通過集中采購以降低采購成本，通過品牌影響力來獲得定價權等； 3) 資產管理模式的價值增長點在于市場和客戶的 精準把握，可以通過精確的商戶及空間調整來維持持續的商業活力，進而保證資產持續的價值增長； 4) 銷售管控模式的價值增長點在于對銷售客群的掌握，能否用最有效的方式集中客戶，能否匹配最有需要的客戶，都能對資產價值的實現以及資產變現時機的把握形成影響。 2. 成功地產輕資產模式 1) 萬科“小股操盤”模式： 小股 項目經營管理方（操盤者）持有一定股份，但不控

4、股，甚至持股比例可低至 10%左右 操盤 由項目經營管理方（操盤者）全權經營管理項目，其他投資人無論是否控股（在有多個財務投資人的情況下可能不存在控股股東），均不干擾項目具體經營管理 收益方式 操盤者先按照銷售收入收取一定比例的管理費，然后按照股權比例進行收益分配； 分配比例與持股比例不一定相同，操盤者可以和其他投資人簽訂協議，按照項目最終的收益情況，設立浮動的分配方案 經營管理權/控制權 董事會席位應保障萬科方有共同控制權（如對方有并表要求除外）； 總經理及管理團隊為萬科方委派 注冊自己以外的其他投入 同股通投，同步擬對投資比例收回投資；不為合作方收回投資提供擔?；虺兄Z； 萬科方不墊資；軟有

5、特殊情況、臺作方資金未能及時到位，萬科需要短時墊付資金的，須地產輕資產 投資環節對應的是地產基金模式 退出環節對應的銷售管控模式 運營環節對應的資產管理模式 建造環節對應的是代開代建模式 地產輕資產 戰略管理部 收取資金占用費/息（年利率 12%以上） 分紅/超額利潤分配 除了按照實際投資比例分紅，鼓勵傾斜分配給萬科的超額利潤分配，項目收益超過約定的標準后，增加萬科方分紅 管理人成本（品牌管理費） 管理人成本不低于項目銷售金額的 2.5%?？闪硇猩陶勈杖∪粘＜夹g支持服務費； 項目公司行政管理費用、營銷費用另行據實列支或按項目銷售金額的一定比例（4%左右）包干 2) 凱德商用： “地產開發+資本

6、運作”模式 德集團成功運作的重要支撐，在與機構投資者合作發起基金的過程中，凱德集團充分發揮了自己在房地產投資領域的專業優勢，在按照一定比例出資的同時，還充當基金管理人，不但可以獲得不菲的管理收入，也可以拓展的房地產資產管理領域的業務，為凱德集團提供了穩定的長期的資金來源。 參與發起的私募基金積極介入到房地產開發環節，等到項目培育成熟之后，再把這些資產注入到上市基金 REITs 里或者轉手出售，在實現項目推出的同時，從而獲得較高的溢價收益。 凱德商用 中國信托 基金單位 持有人 委托人 基金管理人 巴巴多斯 公司 項目公司 多個項目 公司 新蕪商場 物業 物業管理 物業管理 持有份額 分紅 所有

7、權 物業凈收入 所有權 物業凈收入 物業管理費 物業管理服務 物業管理費 物業管理服務 管理服務 管理費用 代表基金單位持有人 委托費用 紅利、利息收入和股東貸款本金償還 按比例分享股利、利息收入和股東貸款本金償還 100%所有權并提供股東貸款 50%所有權并提供股東貸款 戰略管理部 二、 長租公寓行業市場背景 1. 人口高流動時代到來：隨著全國城市化率的快速提升，向大型城市涌入的外來流動人口也急劇增長，東部地區的流動人口占總流動人口比例超過 90%，導致他們對住房尤其是租房的需求不斷增加。 2. 外來人口急聚一二線城市：一二線城市近五年外來常住人口數量增長率元朝戶籍常住人口增長率，流動人口集

8、中涌入，大部分是正值勞動年齡的青壯年，有較長留居意愿，房價的暴漲也使得更多人選擇租房形式。 3. 一線城市租房階段延后：因一線城市近年來放假持續走高，導致購房者能夠承受買房的年齡延后至31-35 歲，根據 MJGROUP 數據顯示，在 20-30 歲以下的租房族占到 76.54%，租房階段延長。 4. 一線城市租售比遠高于國際其它一線城市（租售比=房屋售價/年房租） 國際一線城市租售比一覽 5. 中外長租公寓對比 1) 企業最大管理規模（國內、國外） ：2 萬套/11 萬套 2) 品牌公寓占比（國內、國外） ：3%/60% 3) 成熟商業模式及代表企業： a) 公寓租賃 EQR：EQR（Equ

9、ity residential properties）是美國最大的出租公寓運營商，成0%10%20%30%40%50%15-19歲 20-24歲 25-29歲 30-34歲 35-39歲 40-44歲 45-49歲 50歲及以上 一線城市租房個年齡群體占比 戰略管理部 立于 1969 年；是美國第一家上市的出租公寓 REITS，標普 500 指數成員，目前市值已達 275 億美元；公司定位于收購、開發和管理高品質的公寓，在全美擁有 300 多處物業、11 萬套公寓，為投資人實現穩定的 8%/年收益率。 b) 短租信息平臺：Airbnb（AirBed and Breakfast）,是一家聯系旅游

10、人士和家有空房出租的房主的服務型網站，它可以為用戶提供各式各樣的住宿信息；成立于 2008 年 8 月，總部設在美國加州舊金山；Airbnb 是一個履行房屋租賃社區，用戶可通過網絡或手機應用程序發布、搜索度假房屋租賃信息并完成在線預訂程序；目前其已遍布 190 個國家近 34000 個城市，發布的房屋租賃信息達到 5 萬條。 戰略管理部 三、 長租公寓行業市場現狀 1、行業格局：經過五年發展，長租公寓格局基本確立：分散式公寓層級分化，自如唯一確立龍頭地位，二房東和小創業公司停止發展逐漸退出市場；集中式公寓成規模玩家很少，資金追逐龍頭公司；2016 年開發商和經濟型酒店進入市場，力度大速度快，加

11、劇行業競爭。 2、行業特征：公寓市場大，初進入時門檻低。但根據全國調研形成的經濟模型測算，規?；?、正規化運營時該業務呈現特征： 1) 低毛利業務，出租率在 90%的情況下，不計裝修攤銷，EBITDA 率僅 9.4%； 2) 累計現金流回收周期長，前期高投入：在 90%出租率、運營費用占比 12%且考慮未來租金剪刀差的情況下，需 2 年半回收初始投資； 3) 盈利或虧損高度依賴運營，根據敏感性分析，出租率每下降 1%，EBITDA 率下降 0.7%-0.9%；運營費用上升1%， EBITDA 率損失1%； 如果出租率從90%降到80%， 或者運營開支從12%增加到20%，前期投資就無法在五年合約

12、期內收回。 3、行業關鍵成功要素：規?；跗诩撮_始投入運營管理體系以保證管理不失控；持續的產品研發提高客戶需求匹配度及產品標準化程度；持續融資能力以滿足業務規?；璧拇罅抠Y金投 入；上萬間規模后批量拿房的資源能力。 4、管理指標及運營指標分析：根據調研我們分別形成管理層面及地方運營層面應關注的核心指標，以及相應的行業標準經驗參考。管理層面關注項目經濟模型，重點看單項目 EBITDA 率、投資回收周期、坪效溢價；運營層面則關注拓展（選址策略、拿房 KPI、 租約管理 KPI 等） 、 裝 修改造及供應鏈管理 （效率 KPI、 時間 KPI、成本 KPI） 、銷售出租和租后服務（渠道、出租率、銷

13、售速度、定價執行率、人房比、維修支出等） 供應鏈 樓盤策略 系統端 團隊端 收房 設計 裝修 配置 出房 租后服務 社交服務 系統評估 簽約、入庫、定價 房源評估 裝修進程 貨源標記 日常交租、定價 受理、分派等 時點安排 領導團隊 收房團隊 模塊化管控、色彩組合、協調裝修材料供應商 家電供應商，雜項開通 出房團隊 保潔、維修、管家、售后 市場團隊 戰略管理部 四、 長租公寓市場格局 (一) 分散式公寓層級分化，自如確立龍頭地位，二房東和小創業公司逐漸停止發展或退出市場 ，萬科等開發商通過資源優勢切入市場。 圖：2016 年初，分散式公寓在管房源數量及各層級公司數量。注：我愛我家旗下相寓品牌宣

14、稱的房源數量包含了我愛我家委托出租的中介房源，因此不具備可比性。 1) 龍頭企業規模優勢已經確立，真正意義上的龍頭企業只有鏈家自如一家。青客公寓是上海市幾個區政府投資控股，更多是依托行政支持的人才公寓項目，難以具備全國擴張能力。自如在拿房、規模、運營、品牌方面都已確立領先優勢，線上也已形成丁丁租房+自如。 APP+鏈家網的全平臺服務；目前處于加速發展期（每月新增房源 8000 套） 數據來源：鏈家集團融資報告，自如 CEO 主題演講，公司官方網站； 2) 地方性公司、創業公司、二房東在龍頭企業擴張壓力下，如繼續擴大規?；緹o法盈利， 資金已不再繼續投向公寓創業者，初創企業基本停止增長，部分尋求

15、退出； 3) 第二梯隊的公司憑優秀的經營團隊和管理體系獲得持續融資， 沖上萬間規模 （全國僅優客逸家、 寓見、蘑菇三家） ， 但面臨龍頭企業擴張帶來的強競爭壓力，目前都在尋求與開發商等資源方的合作以實現進一步擴張； 4) 開發商憑大量持有房源優勢切入市場，目前運營缺乏體系，未來可能出現開發商與第二梯隊公寓運營商的結合。 萬科在 3 月份年報發布會上宣布其長租公寓已開業超 1000 間， 此外還有超過 20000 間正在籌備開業。譚華杰卸任董秘，專職負責新業務、新模式落地。萬科目前開業的西安、廣州項目都是自持物業，由自營團隊運營。從實際運營結果來看 存在定位不清晰、沒有合適出房渠道等問題，運營項

16、目出租率較低（廣州峯匯項目 370 間房，出租率 25%） 。但 開發商不存在空置導致虧損的壓力。從長期看，開發商很可能與專業運營公司達成業務或股權合作。目前該趨勢已經比較明朗，領先的公寓運營公司都在嘗試和開發商開展各類型的合作（萬科+鏈家、萬科+魔方、時代與 you+、綠地與優客逸家、中城聯 戰略管理部 盟與寓見、陽光城與寓見） 。 (二) 集中式公寓成規模的玩家數量很少，資金追逐龍頭企業；經濟型酒店轉型進入速度很快，競爭加劇集中式公寓投資巨大（上萬間房需要 10 億級別的投資） ，玩家數量非常少。 1) 三家市場領先者，規模擴張依賴持續融資，資金追逐龍頭企業，魔方獲得的融資是未來域與 yo

17、u+之和的 4 倍。目前魔方從規模上大幅度領先，剛獲新一輪 15 億人民幣融資； 2) 早期進入者如青年匯、自如寓，在發展到 1000 間左右停止擴張。青年匯因股東糾紛，而自如是判斷其公司資源更適合分散式業務的快速規?；?，于 2013 年暫停集中式發展； 3) 部分企業定位細分市場（高端精品型） ，實現最大化的資產增值，這類項目定位小眾，難規?；?。如北京新派公寓、上海 NOVA，擁有很強的整棟設計改造能力，將核心區域老舊物業完全改造成高端精品公寓； 4) 領先的經濟型連鎖酒店全面進入集中式長租市場，規模發展很快，將加劇行業競爭。華住集團投資 2億美金到城家公寓，并于近期投資新派公寓；鉑濤（7

18、天）和如家分別推出了窩趣公寓和逗號公寓，獲得紅杉資本等機構的投資。由于集中式公寓與經濟型酒店的模型非常接近，其轉型速度會很快（如家預計今年底集中式公寓開業 45 家門店，房間數突破 5000 間） 戰略管理部 五、 長租公寓經營的關鍵成功要素 關鍵因素：運營管理體系、產品研發、融資能力、批量拿房資源 (一) 管理體系和 IT 系統支持，規?；缙诰鸵_始投入，以保證管理不失控。 分散式公寓在規?；瘮U張到 500-1000 間時， 通常會出現管理瓶頸， 基于 Excel 和線下粗放管理在超過 500間規模時容易導致失控（拿房條件失控、裝修成本和時間失控、入住率難以提升、租后管理出現下降） ，小螺

19、趣租即典型案例。前述一線公寓公司均從早期就開始在管理體系和 IT 支持上進行投入： 公寓企業 管理體系及 IT 系統 自如 目前自如后臺已將 ams（公寓管理系統）、pmp（工程管理系統）、供應鏈管理系統管家功能、簽約管理等功能全部集成到全新的 CAS 內網門戶；管家可通過手機應用郵箱等方式處理看房工單和維修工單； 自如的工程、維修全部以工單形式處理，截止 2015 年 7 月，系統處理的工單超過 40 萬單。 青客 根據青客公寓總經理介紹，青客在接受第一筆投資時，就將其中大部分（1000 萬元）用于標準化管理體系和 IT 系統的投入； 到 2015 年下半年，青客公寓約有 100 人的研發和

20、 IT 團隊 寓見 寓見 2014 年 3 月成立，招募了大眾點評和攜程網高層成為合伙人，系統和 IT 團隊在第一時間建立；寓見以產品研發和 IT 系統先行，2014 年 4 月即上線了 yms 系統（設 計容量 1 萬間）； 后來又逐步上線了貔貅 （在線房租支付管理） 等系統； 根據與 CEO 程遠的訪談，寓見現在有約 30-40 人 IT 團隊 優客逸家 優客逸家在 300 間規模時引入風險投資，隨后開發了“波多野結一號”管理系統；系統將公寓經營流水線化，管控近 300 個節點，涉及 30 多個崗位。 (二) 產品研發：產品與客戶需求的匹配決定出租率，應建立產品實驗室，根據客戶需求迭代更新

21、，實現產品標準化。 我們看到自如、寓見等一線公寓公司在總部設立了產品研發實驗室（樣板間） ，能夠持續改進產品。產品研發的主要功能包括： 職責 案例 根據用戶反饋（客戶調研、管家反饋），迭代改進現有產品 寓見根據客戶需求，將女生房間的書桌改為書桌加化妝桌折疊產品； 寓見與小米合作，在新公寓中放置“智能床墊”。 新技術的應用， 以提高經營效率或改善用戶體驗 自如、寓見逐漸上線智能門鎖； 在每個房間增設智能電表，用電數據自動發到后臺以便自動分賬。 產品標準化 新派公寓形成了三大產品系列，沉淀到產品白皮書和服務白皮書。 (三) 持續融資能力：以滿足公寓業務規?；璧拇罅抠Y金投入 有了初步的運營和 I

22、T 體系以后，持續面臨的是資金瓶頸。公寓業務高投入，低毛利，在規?；l展時一定是負向現金流。 10000 間分散式公寓意味著上億元人民幣的投入。 沒有得到持續投資的企業房源基本停在 1000 戰略管理部 間左右。 (四) 批量拿房資源：上萬間規模的突破需要批量資源 持續拿到融資的企業，在發展到萬間體量時，為了繼續快速擴張且保持租金及出租率水平，將不能無限制地繼續靠地推來獲取房源和租客，而是需要批量拿房這個核心資源的支持。我們看到目前兩大龍頭企業自如和青客，都是有強資源作為保障的運營公司： 1) 自如友家依靠鏈家地鋪的擴張，從地鋪經紀人獲取批量的房源線索； 2) 青客公寓以國資背景， 獲得上海市

23、地方政府支持， 拿到地方政府投資 （嘉定、 閔行區政府分別投資 2000 萬元）及政策支持（地方政府發動街道辦、動遷辦批量提供房源，并提供租房補貼、稅務優惠） 除此兩家，一線公寓公司目前都開始在前端尋求能夠提供房源供應的戰略合作伙伴。 戰略管理部 六、 長租公寓項目管理決策指標 (一) 項目決策管理指標：公寓項目經濟模型 經營單位在項目的最終結果可以通過項目經濟模型體現。從集團層面來評價項目，我們認為最核心的指標包括： 項目決策管理指標 目的 參考值 平穩期單房 EBITDA 率 衡量單房現金盈利能力和整體運營水準 合理估計下應在 10-20% 投資回收周期 即累計現金流回正周期， 衡量現金流

24、 應控制在 2 年半以內 坪效較周邊溢價 衡量品牌公寓創造的價值， C 端用戶認同愿意為產品支付的溢價 分散式 N+1 模式坪效提升應不低于 50% 分散式 N+1 公寓單房經濟模型（按照一線城市，主流的三房改四房產品進行測算） 圖：典型情況及較佳的運營下，分散式公寓（N+1）的單房經濟模型 從上述典型的分散式公寓單房經濟模型，我們試圖建立該行業的基本評價標準： 1) 平穩期 EBITDA 率，出租率達到 90%的情況下，不計前期裝修投入攤銷，EBITDA 率僅 9.4%，充分說明長租公寓是低毛利業務，考慮到每年房租上漲帶來的剪刀差效應，到第五年 EBITDA 率也不足18%。鏈家自如 CEO

25、 熊林曾表示“鏈家在目前規模下，整體出租率 90%是盈虧平衡點” ； 2) 累計現金流回收周期，在出租率 90%，運營費用占比 12% 且獲得未來租金剪刀差（5%3%）情況下，需 2 年半實現累計現金流回正； 3) 坪效較周邊同類公寓溢價：溢價來自 a.市場價格的底租；b.小區品牌化標準化裝修帶來的增值；分散式 N+1 模式坪效提升至少要 50%才有足夠經濟效益。 (二) 單房經濟模型可用來進行項目間的橫向比較 單房經濟模型使不同類型物業（包括長租、短租，度假、城市、包租、收益分成等）的運營呈現一定程度的可比性。 從下圖比較可看到，集中式長租公寓因有近 30%EBITDA 率，主要是因為其整棟

26、改造創造溢價，以及集中 戰略管理部 化運營降低經營成本；相比來說，分散式長租公寓規?；洜I的 EBITDA 率相對較低；中信紅樹灣項目有非常低的底租比例和集中運營優勢，實現了 30%+的 EBITDA 率。 關于公寓租賃稅項值得特別說明：世聯紅璞率屬上市公司體系需辦理正規流程并正規納稅（一線城市稅率在 4%-6%不等）,根據我們的訪談，目前大部分公寓公司均沒有替業主交稅（集中式公寓從 B 端業主拿房，要求報含稅價，以發票沖抵；分散式公寓大部分未幫小業主交稅，包括鏈家自如，需開發票時要求租客直接聯系房東辦理） ；而世聯紅璞率屬上市公司體系需辦理正規流程并正規納稅。 (三) 敏感性分析結果：公寓業

27、務的盈利或虧損高度依賴運營 底租和公寓出租租金水平主要由市場供需決定，部分項目可能底租大幅低于市場標準，或租金大幅高于周邊同類產品，但這些機會型項目在大規模擴張后不可持續。 公寓運營公司最重要是通過運營，盡量提高出租率，降低運營費用支出。這兩項對單房 EBITDA 率影響最大。根據我們做的敏感性分析， 1. 出租率每下降 1%，EBITDA 率下降 0.7%-0.9%； 2. 運營費用上升 1%，EBITDA 率損失 1%； 3. 如果出租率從 90%降到 80%，或者運營開支從 12%增加到 20%，單房的前期投資就無法在五年合約期內收回。 戰略管理部 七、 長租公寓業務管理關鍵指標及行業經

28、驗 長租公寓產品的生產和銷售類似流水作業，拿房效率、裝修效率、銷售效率決定了速度，而房源規模、人力資源、管理體系和財務資源決定了產能，兩者共同決定了該業務的總體效益。根據實地調研，我們總結了在運營管理層面的一些關鍵指標。 圖：公寓業務的總效益取決于產能因素和效率因素 (一) 拓展及房源租約管理 1. 拓展房源管理 KPI：單人單月新簽單位、每小區平均運營單位 指標 目的 公寓公司實際指標 單 人 單 月 新簽 單位數 該指標有幾個前置的管理指標：致電數、看房數、談判數、簽約數，都可以系統化和報表化以便管理、評價及改進拓展人員的工作 寓見：約 16 套（60 間）/人/月推算值 小螺趣租：10

29、套（40 間）/人/月 每 小 區 平 均運 營單位數 衡量裝修工程及運營工作的集中程度，也決定了拿房的速度和租客看房的效率 寓見：80 間/小區 青客：30 間/小區 自如：40-50 間/小區 小螺：9 間/小區 注：集中式公寓同樣有一個“最優房間數量” ，通常首選 100 間左右的項目，這個房間數量比較經濟，因為： （1）足夠的房量有利于攤薄公共空間（不創造收益）的改造成本； （2）百間房量有利于優化人房比； （3）房量太多不利于短時間消化，也很難在品牌形成把房價做上去。 2. 選址策略，關注地鐵、流動人口密度及競爭環境；隨著龍頭企業擴張帶來競爭加劇， 目前公寓公司在選址上刻意與鏈家自如

30、形成差異化。 從各家的反饋來看，首先關注的是白領通勤時間（從公寓到公司的通勤時間不超過半小時） ， 因此無論寓見、自如還是魔方，選址的首要因素是在地鐵附近。此外會根據當地流動人口密度來 判斷當地消化量，確保產品能夠較快出租。根據訪談，領先公寓運營公司的選址策略是： 1) 核心商務區、產業園區（如上海張江、北京亦莊）或居住區； 戰略管理部 2) 地鐵沿線 10 分鐘步行距離，30 分鐘通勤； 3) 新拓展項目隨城市擴張，增加了一些近郊項目，選址已建成或在建地鐵地鐵沿線； 4) 對于滿租項目，在確認當地需求量足夠的情況下，會在已有項目周邊很近的距離內加密布點，以提高運營效率。 我們看到領先品牌的分

31、散式公寓在選址上已出現差異化競爭： 3. 房源租約管理 KPI：免租期，底租漲幅 體現了品牌溢價能力和拿房談判能力。目前市場上各公寓公司的典型條件如下： 4. 短租公寓、集中式長租公寓的拿房基本要求 短租公寓和集中式公寓在產權、 消防、物業基本面方面有一些基本要求。 比如產權和消防， 如果沒有達到，后期運營面臨風險。魔方公寓對拿房的硬性要求如下： (二) 裝修改造及供應鏈管理 KPI：每人每月平均完成單位數、每人平均同時管理單位數、每單位平均裝修時間、每平米裝修成本/單房裝修成本 戰略管理部 (三) 銷售出租及租后服務 1. 考核指標：自營渠道及老帶新出房比例、開店前培育期會員量和粉絲量 2.

32、 出房結果 KPI出租率（整體，30 天/60 天） ，單房銷售速度，定價銷售執行率 3. 其他租后運營 KPI平穩期單店/片區人房比，單套公寓維修支出 新店/新片區公寓在開業 2-3 月出租率平穩之后， 營銷推廣、 新客帶看、 新入住手續等事務性工作相對較少，公寓運營商在保證承諾的租后服務水平同時，會盡量壓縮人力支出和額外耗材。 戰略管理部 (四) 長租公寓中后臺管理行業經驗 1. 產品研發 成規模的公寓運營商如魔方、寓見和自如都設置了產品研發中心和專門的研發基地，根據客戶和運營的反饋持續投入產品研發。產品研發中心的主要工作包括： 1) 現有產品的總結和提升：針對現有產品運行情況，根據租客的

33、反饋，對成熟的產品進行微調，沉淀到標準化運營手冊； 2) 下一代產品研發：對新材料、新技術進行測試，根據運營部門同事和部分租戶來體驗、反饋，形成大版本更新。 2. 標準化沉淀及供應鏈管理 成熟公寓公司根據運營經驗教訓沉淀出一套標準化手冊， 細到每一件家具零配件的品牌、 材料、 尺寸規格，根據標準化手冊對進行供應鏈管理、集團采購管理以及經營管理，以提升效率。 3. IT 系統支持 從拓展、工程管理到運營服務，規?；夹枰?IT 系統逐漸做到全面支持。目前一線公寓運營商的 IT 系統已經覆蓋拓展、工程和運營的全部流程。市面上并沒有成熟的分散式公寓運營軟件，需要由業務驅動來定制開發。 戰略管理部 八

34、、 長租公寓市場前景 1. 房源角度： 上半年房價大幅走高，多數房主對未來房價走勢保持樂觀，加之房屋限購令的出臺，原本希望賣掉的房源改為出租。 主要城市 2016 年上半年漲幅 深圳 18.68% 南京 17.38% 合肥 14.16% 上海 9.05% 北京 6.80% 杭州 6.14% Source：國家統計局 2. 客群角度： 今年房價大幅上漲及一線城市購房資格收緊，導致許多本來準備買房的人群需要延長租房期。租房需求可能進一步擴大。 3. 政策角度： 1) 一線城市嚴抓群租現象 a) 北京：2013 年 11 月 26 日北京市房屋違法出租問題治理工作動員部署會議召開，明確各責任單位和下

35、一階段工作職責。會上，北京市委常委、副市長陳剛表示，全市要一起“出狠招” 、 “下猛藥” ，力爭徹底根治房屋違法出租問題。 b) 上海：靜安區房管局在經過大量調研之后，2013 年元月靜安啟動了名為“安居行動”的群租集中整治。這場常年且持續至今的“戰役” ，也因為效果顯著，而被居民們稱為是“區政府動真格了” 、“史上力度最大的一次”群租整治行動。 c) 廣州：政府曾表示，現行的法規規定，擅自“居改非”屬違法行為。然而，因為群租房的主要需求者為一些低收入群體，如大學生蟻族、外來務工者，他們買不起房，也租不起房，所以只能選擇較廉價的群租房。因此，只有解決這部分人的需求問題，才能從根本上解決群租房問

36、題。 2) 一二線城市陸續推出限購政策，買房難度加大。 城市 限制買房人群 北京 已擁有 2 套及以上住房的本市戶籍居民家庭 擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭 無法提供本市有效暫住證和連續 5 年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭 上海 在本市已擁有 2 套及以上住房的本市戶籍居民家庭 擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭 無法提供連續 5 年及以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市 戰略管理部 戶籍居民家庭 深圳 在本市已擁有 2 套及以上住房的本市戶籍居民家庭 擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭 無法提供在本市 3 年及以上繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭 4. 租金角度： 國內一線城市租售比遠高于世界平均水平。長期來看，國內租售比過大的畸形環境將慢慢恢復常態，租金的上漲空間也高于房價。 注：美國各城市租售比，其中最高的紐約僅為 38.5 倍；而中國一二線城市的租售比普遍在 50 倍以上。 Source：雪球網