1、2017年3月地產+健康： 探索房地產跨界轉型新方向 . 21. 健康地產在中國的現狀 . 21.1 傳統地產遭遇增長瓶頸，引來轉型大潮 .21.2 多重因素推動健康地產發展起步 .3 居民醫療消費需求日益增長，成為地產升級的內生性動力 .3 老齡化加劇推動人口結構轉變，醫養結合成為主要趨勢 .3 社會辦醫受政策影響日趨成熟，為地產轉型提供落腳點 .31.3 健康地產投資市場風起云涌，各方競爭布局逐步展開 .42. “地產+健康”的產業升級方向 . 52.1 養老康復地產 .62.2 養生旅游地產 .62.3 健康服務地產 .72.4 醫療健康產業城 .73. 健康地產的進入壁壘與轉型渠道 .

2、 83.1 進入壁壘 .83.2 轉型渠道 .84. 展望 . 9前言近年來我國房地產市場庫存高企，競爭充分，傳統地產的銷售額增速下滑，房企紛紛謀求轉型找尋增值途徑。醫療產業與人民生活水平息息相關，在“健康中國2030”國家級戰略背景下，各大房企與其他投資者積極探索“地產+健康”跨界發展新模式在保留原有租購并舉的居住屬性上配以健康服務，提升住宅品質，實現地產增值。健康地產作為產業疊加的新興產物，存在哪些創新升級方向？又能否成為傳統地產突破現有瓶頸的靈丹妙藥？4 地產+健康：探索房地產跨界轉型新方向 健康地產在中國的現狀1.1 傳統地產遭遇增長瓶頸，引來轉型大潮全國商品住宅投資額與銷售額2006

3、-2015年來源：國家統計局2006-2015年全國房地產開發和銷售情況1國務院自1998年發布關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知以來，正式啟動了以“居民住宅貨幣化、私有化”為核心的房改制度，也開啟了中國房地產的黃金時代。在“十一五”期間內，全國商品住宅投資額與銷售額年復增長26.39%。2010年4月，國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知正式拉開了限貸限購的調控序幕，房地產行業投機氛圍得以遏制，市場逐漸趨于理性且告別了高速增長。2013年以來，伴隨著市場競爭飽和，勞動人口減少和庫存高企，房地產市場增長進一步放緩。2015年全國商品住宅銷售面積僅增長6.5%，新開工面積同

4、比降低14%。需求的停滯對于利潤率趨于下滑的房企造成更大的沖擊，倒逼房企選擇退出或轉型。而房企良好的資產可變現性有利于其拓寬行業選擇范圍，跨界轉型大潮已經興起。01000020000300004000050000600007000080000商品住宅投資額商品住宅銷售額200620072008200920102011201220132014201526%15%4%億元（人民幣） 5居民醫療消費需求日益增長，成為地產升級的內生性動力隨著居民收入水平的提高，以及生態環境惡化與食品質量安全問題的頻發，居民健康意識被極大喚醒，健康觀念也發生了重大轉變。2015年，醫療保健支出占居民消費性支出比重由兩年

5、前的6.1%躍升至6.7%。醫療支付范疇從單純的疾病治療向預防、康復、護理、養生等多元領域拓展，更多人群愿意為優質醫療服務與昂貴醫療技術支付溢價。醫療服務的提供場所由傳統的集中化的大型綜合醫院向基層和社區住宅延伸，這為房地產向醫療服務業跨界發展提供了廣闊平臺。老齡化加劇推動人口結構轉變，醫養結合成為主要趨勢我國現處于快速老齡化階段：2015年底，60周歲及以上人口達到2.2億，占總人口的16.1%；預計至2030年將突破25%。同時人均預期壽命提高與未富先老將進一步加重人口贍養負擔。醫養結合作為應對人口老齡化的重要國策，一直是房地產市場所關注的熱點以及未來發展方向，養老地產備受投資者的青睞。全

6、國醫院數量2010-2015年來源：國家衛計委2010年-2015年衛生事業基本情況統計1.2 多重因素推動健康地產發展起步社會辦醫受政策影響日趨成熟，為地產轉型提供落腳點自2009年新醫改方案發布以來，社會辦醫的政策思路逐步明晰。民營醫療機構的主動性得到了充分發揮，在社會整體醫療衛生資源的占比快速擴大，市場化逐漸成型，為傳統地產轉型成為健康地產提供良好的支撐與發展動力。十二五期間，發展改革委、衛生部、財政部、商務部、人社保部聯合出臺的關于進一步鼓勵和引導社會資本舉辦醫療機構的意見和國務院辦公廳印發的關于促進社會辦醫加快發展的若干政策措施等政策逐步放寬社會辦醫的準入限制，強調在調整和新增醫療資

7、源中優先考慮社會資本，優化社會辦醫環境，為擴大民營醫療資源供給注入動力。201020132015CAGR民營公立15%-1%05000100001500020000250003000020,91834%66%24,70954%46%27,58747%53%單位：所6 地產+健康：探索房地產跨界轉型新方向 71.3 健康地產投資市場風起云涌，各方競爭布局逐步展開近年來傳統地產商在積極探求增值途徑。統計數據1顯示，截止2015年底，轉型的50家上市房地產企業中，共有16家向醫療健康領域發展。代表案例有萬科幸福匯活躍長者之家、保利西塘安平老年健康生活社區等。傳統地產商保險機構進軍健康地產擁有品牌、資

8、金和客戶基礎方面的顯著優勢，可通過開發與壽險產品相結合的養老社區，打造養老服務價值閉環，逐步開展在健康地產領域的布局。代表案例有泰康保險投資建設的泰康之家-燕園項目，平安保險投資建設的桐鄉平安養老綜合服務區，及中國人壽投建河北廊坊養老社區。保險機構控股集團控股集團從事多元化經營，擁有良好的融資和資金控制能力，能夠利用旗下子公司的房地產開發經驗和母公司的資源和資本優勢向健康領域發展。代表案例有富春控股的杭州富春山居度假村和燕達集團的燕達國際健康城等。境內外資本機構境內外資本機構擁有充盈的資本、先進的技術和管理經驗，不少現行者亦探索加強和國內地產開發商的合作，提供差異化的優質服務。代表案例如遠洋地

9、產和凱健國際合作建設的椿萱茂凱健老年公寓。1 萬得資訊、中銀證券8 地產+健康：探索房地產跨界轉型新方向 “地產+健康”的產業升級方向2早在2013年，國務院出臺了關于促進健康服務業發展的若干意見（國發201340號），對于健康服務業的范圍進行了定義與分類，其中便包括了醫療服務、養老服務、健康管理與促進、健康產品研發、醫療人才教育以及健康文化和旅游等多元化健康服務，為“地產+健康”產業升級方向提供了指路明燈。2.1 養老康復地產養老康復地產以老年人口為目標客戶群體，是以滿足老年人日常生活一般需求與特殊需求而設計的適老性地產項目，它集護理、醫療、康復、物業管理等多種業態為一體，常采用無障礙適老建

10、筑設計。主要服務包括針對老年人的康復護理和基本醫療，配合健康及飲食管理等。案例：上海天地健康城2.2 養生旅游地產養生旅游地產的選址多集中于生態環境良好、氣候舒適宜人、具有豐富旅游資源或宗教養生文化的地區。其旅游養生、康體健身和休閑娛樂配套設施完善，且居住形式具有時令特征。主要服務包括療養旅游、養生休閑、娛樂健身和觀光度假等。案例：三亞恒大養生谷、杭州富春山居度假村2.3 健康服務地產在傳統地產的基礎上引入社區健康管理，采用信息化技術實現全生命周期健康跟蹤，輔以社區醫療、運動健身、居家養老等服務，是滿足全齡醫療需求的綜合性社區健康地產項目。主要服務包括健康管理，慢病管理與疾病早篩及診療等。案例

11、：綠城西溪誠園，萬科隨園嘉樹2.4 醫療健康產業城醫療健康產業城是從城市戰略發展目標和戰略規劃層面出發的綜合最廣泛健康業態（康、醫、養、教、研、游），配備完善設施的大型地產項目。地產商開發此種項目可實現產業間的聯動協同和規模效應，擴大服務范圍，增強品牌影響力，拓寬和延長地產的價值鏈。產業城內置主要服務項目包括供綜合醫療、養生康復、健康管理、度假旅游、科教研發、商務會展和星級酒店等平臺化服務。案例：燕達國際健康城、珠江生命健康城養生旅游地產產業升級方向醫療健康產業城養老康復地產健康服務地產 9健康地產升級方向目標客群服務內容適宜地塊代表項目主要開發商康醫養教研旅養老康復地產老年人口城市近郊天地健

12、康城，泰康之家保險機構， 傳統地產商、境內外投資機構養生旅游地產退休人群候鳥族旅游 風景區三亞恒大養生谷、杭州富春山居度假村傳統地產商，控股集團健康服務地產全齡人口城市中心或近郊綠城西溪誠園，萬科隨園嘉樹傳統地產商健康產業城全齡人口城市近郊燕達國際健康城、珠江生命健康城傳統地產商，控股集團健康地產產業升級模式比較10 地產+健康：探索房地產跨界轉型新方向 健康地產的進入壁壘與 轉型渠道33.1 進入壁壘 資本壁壘： 醫療健康行業屬于前期投資大、回收周期長的產業， 需要良好的資金能力支撐。 這對地產開發商的資金運作能力與資本實力提出了較高要求。 技術壁壘： 地產開發商本身缺乏醫療服務管理經驗，

13、和資源儲備， 需要找準專業化醫療運營方合作并不斷自建醫療技術能力。 市場壁壘： 醫療健康服務的品牌與聲譽是優質醫療技術及成功案例長期積累的結果， 也是客群選擇服務的重要因素。 地產開發商在醫療健康品牌的打造上面臨瓶頸。3.2 轉型渠道 收購參股： 地產商可通過收購市場中成熟醫療機構的股權， 直接獲取成熟的醫療技術和管理運營團隊。 該方式的缺點則是優質標的的選取， 收購方式的商定及談判過程中的不可預測風險。 投資自建：通過自建的方式為提供醫療服務， 從而提升住宅品質， 實現住宅增值的同時為醫院輸送穩定病患， 最大化提高地產附加值。 該方式對開發商來說的自主可控性強。缺點則是醫療業態的催化成熟周期

14、較長， 前期投入巨大， 且需要時間樹立口碑。 合作運營： 由地產商負責投資開發， 同時與具有聲譽的醫療機構進行合作， 入駐的醫療機構負責運營管理醫療健康業態。 該方式可實現 專業的人做專業的事 ， 提高運營效能，增加住宅產品的含金量。 11展望41. 我國健康地產仍處于初級發展階段， 鑒于民眾對醫療資源可及性需求的不斷增長， 健康地產有很大開發空間， 市場潛力巨大。2. 健康地產的開發宜遵循以人為本的理念，設計多元化的業態設， 不斷創新產業升級方向。3. 互聯網醫療將成為未來健康地產發展的重點， 地產開發商可著力建設社區醫療網絡，應用惠及全民的智能化移動醫療設備和遠程醫療技術， 打造高效協作的

15、數字化健康社區。 2017 管理咨詢 （上海） 有限公司。 版權所有。 系指網絡中國成員機構， 有時也指網絡。 每家成員機構各自獨立。 詳情請進入 中國醫療行業管理咨詢合伙人 +86 (10) 6533 201520162017IDC市場領袖全球生命科學行業研發戰略咨詢服務ALM先鋒獎 （前Kennedy Research）醫療數字化咨詢： 支付機構、 服務機構及市場新進入者2017 KLAS醫療行業獎項： 軟件及服務類KLAS最佳獎： 虛擬辦公室KLAS行業領袖： 商業解決方案落地KLAS行業領袖： 臨床文獻改善IDC市場領袖 生命科學行業制造及供應鏈戰略咨詢生命科學行業銷售與市場戰略咨詢ALM先鋒獎公共及私營醫療咨詢：網絡安全服務Kennedy先鋒獎醫療支付機構及服務機構咨詢： 信息化醫療新模式醫療支付機構及服務機構咨詢： 醫療新模式生命科學行業供應鏈、 運營及人才戰略咨詢生命科學行業供應鏈技術實施和數字化變革咨詢私營醫療咨詢： 客戶互動醫療健康行業咨詢： 合資、 合伙和協作的專業服務在全球醫療、醫藥及生命科學行業廣受贊譽