1、仲量聯行華西區 2016年6月 房地產投資的下一個高增值市場 華西區的戰略重要性 華西區 成都 西安 重慶 重點城市 人口：人口：全國人口的21%常住華西區,約3億人 面積：面積：華西區占全國面積的57% 地區地區生產總值生產總值：2015年華西地區生產總值占全國生產總值的15.3% 航線 領事機構 成都成都 重慶重慶 西安西安 271 262 146 15 10 3 249 國內：165 國際：84 232 國內：174 國際：58 270 國內：245 國際：25 世界500強企業 鑒于西部地區的戰略重要性，中央政府中央政府需要通過該區域內的重點城市來實現與世界的聯系，并帶領區域經濟增長。

2、 0.0%4.0%8.0%12.0%16.0%2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015實際GDP增速 華西區 中國 數據來源：統計局，EIU 數據來源：仲量聯行，2016年第一季度 2 重點城市 華西區基礎設施進一步完善 作為交通樞紐的重點城市，未來五年，政府將投資3,600億元億元加強成都、重慶和西安與世界的聯系 重慶兩江果園重慶兩江果園港港 果園港是國內最大的內河水運樞紐港。得益于“一帶一路”政策，政府將提高提高該港口的進出口貿易量該港口的進出口貿易量，以提升其與周邊城市的連通性。 一期工程計劃于2020年竣工，屆時成都將

3、成為繼北京、上海之后中國大陸地區第三個第三個擁有雙機場的城市。 成都成都 重慶重慶 西安西安 西安國際港務區西安國際港務區“長安號”“長安號” 受益于國家絲綢之路的戰略構想，西安定位為連接中國與西方鄰國的內陸樞紐港內陸樞紐港。因此，政府將在未來大力促進該區域與其他港口或區域的鐵路運輸。 第一繞城高速路 第二繞城高速路 成都新天府 國際機場 (即將落成) 成都雙流國際機場 繞城高速路 西安國際 港務區 西安西安 西安咸陽國際機場 “長安號” 成都新天府國際機場成都新天府國際機場 兩江果園港 重慶鐵路集裝箱中心站 渝新歐國際鐵路 3 4 華西區重點城市的地區生產總值增長迅速 北京北京 長沙 常州

4、成都成都 重慶重慶 大連 東莞 佛山 福州 廣州廣州 貴陽 杭州 哈爾濱 合肥 濟南 昆明 南京 寧波 青島 上海上海 沈陽 深圳深圳 蘇州 天津 武漢 無錫 廈門 西安西安 鄭州 珠海 0246810121416實際GDP增速, % 2011-20152016-2020受“西部大開發西部大開發”和“一帶一路一帶一路”等國家政策的支持，區域內重點城市的地區生產總值在過去五年內實現快速增長，并有望在未來保持較高增速。 數據來源：EIU 一線城市 華西區重點城市 050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000成都 香港香港 新加坡 上海上海 廣州

5、廣州 北京北京 深圳深圳 天津 武漢 重慶 杭州 南京 西安 東京 臺北 首爾 平均資本值：24,639元 5 發展階段 甲級辦公樓資本值 元/平方米 1.5線城市 1線城市 國際城市 甲級辦公樓資本值較其它1.5線城市仍處于低位 圓形大小表示其對應城市的2015年人均GDP 平均資本值：53,826元 平均資本值：81,658元 數據來源：仲量聯行 主要城市甲級辦公樓資本值 華西區重點城市甲級辦公樓資本值 平均資本值 0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,000成都 香港 新加坡 上海 廣州 北京 深圳 天津

6、 武漢 重慶 杭州 南京 西安 6 優質零售物業資本值 元/平方米 優質零售物業資本值較其他1.5線城市仍處于低位 1.5線城市 1線城市 國際城市 平均資本值：76,484元 平均資本值： 118,719元 平均資本值：555,202元 圓形大小表示其對應城市的2015年人均可支配收入，仲量聯行未統計臺北、東京和首爾的優質零售物業資本值 數據來源：仲量聯行 主要城市優質零售物業資本值 華西區重點城市優質零售物業資本值 平均資本值 發展階段 010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00090% 180% 200% 60% 7 甲級辦公樓資本值 元/平方米

7、 1線城市 華東地區1.5線城市 華西地區1.5線城市 圓形面積代表2016年第一季度甲級辦公樓資本值 華西區1.5線城市物業價值被嚴重低估 以甲級辦公樓市場為例 由于辦公樓主要為第三產業經濟活動的載體，其資本值水平可反映當地第三產業的重要性及人均生產效率 樣本量為16個城市，當中包括國際性城市如香港和東京，也同時包括中國的四個1線城市及大部分中國1.5線城市 Adjusted R-square = 52% 由此，從辦公樓使用效率的角度，多元回歸模型的自變量為城市的人均GDP及第三產業占比，進而估計不同城市甲級辦公樓的公允價值 實際平均值 理論平均值 數據來源：仲量聯行 8 5.9% 13.9

8、% 80.2% 成都優質辦公樓市場 在成都優質辦公樓存量中，僅有19.8%的辦公樓達到投資等級，可供出售的僅占5.9% 租金表現(投資等級和市場整體) 5060708090100110120130140150平均有效凈租金 元/平方米/月 投資等級 市場整體 2,0006,00010,00014,00018,00022,000元/平方米 投資等級 市場整體 資本值表現(投資等級和市場整體) 物業地圖 可售 不可售 投資等級 非投資等級 備注：2016年第一季度租金的上漲主要是由于成都地方稅務局調整個人業權出租物業稅率。據成都市地方稅務局規定，自2016年1月1日起，個人出租辦公樓物業，租金稅率

9、將由此前的約10%上漲至約30%。多數業主把這部分成本轉嫁至租戶，因此散售辦公樓的實際租賃成本較此前有較大增長。 成都投資市場辦公樓物業 數據來源：仲量聯行 地理位置地理位置 核心區域 業權業權 集中業權或單一業權 硬件設施硬件設施 甲級標準 可達度可達度 高，與主要干道及地鐵線均可銜接 投資等級 010020030040050060070020082009201020112012201320142015十億元 成都投資市場零售物業 9 0501001502001Q061Q071Q081Q091Q101Q111Q121Q131Q141Q151Q16指數 (1Q06= 100) 租金 資本值 成

10、都零售物業市場 7.8% 23.9% 68.3% 可售 不可售 在成都零售物業存量中，僅有31.7%的零售物業達到投資等級，可供出售的僅占7.8% 投資等級 非投資等級 數據來源：仲量聯行 數據來源：成都統計局 物業地圖 零售物業租金和資本值表現 社會消費品零售總額 地理位置地理位置 主要商圈 業權業權 集中業權或單一業權 入駐率入駐率 高 開發商運營能力開發商運營能力 成熟 商場定位商場定位 社區型商業或區域型購物中心 可達度可達度 高，與主要干道及地鐵線均可銜接 投資等級 0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,0002011 2012

11、 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019平方米 凈吸納量 新增供應 預估凈吸納量 未來供應 0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019平方米 凈吸納量 新增供應 未來供應 展望成都去庫存政策 甲級辦公樓指標 優質零售物業指標 展望 展望 由于商業用地在過去數年內集中供應，商業地產市場發展迅速，導致市場需要較長時間來去庫存去庫存。在此背景之下，政政府府已采取多項措施來增加市場需求，繼而提升入住率。 3月25日，

12、四川省政府發布公告，已全部繳清土地出讓金的待開發商業用地，可經審批轉型為住宅用地住宅用地。與此同時，中央政府于5月4日表示，將允許商業用房等按規定改建為租賃住房。 投資等級 投資等級 10 預估凈吸納量 鑒于上述政策的實施，市場未來供應量將大幅度減少，而符合投資等級的物業將在租金及資本值上更具競爭力。因此，成都商業地產供過于求的供過于求的現狀將得以好現狀將得以好轉轉。 數據來源：仲量聯行 重慶投資市場辦公樓物業 11 重慶優質辦公樓市場 地理位置地理位置 核心區域 業權業權 集中業權或單一業權 硬件設施硬件設施 甲級標準 可達度可達度 高，與主要干道及地鐵線均可銜接 投資等級 50607080

13、90100110120平均有效凈租金 元/平方米/月 投資等級 市場整體 05,00010,00015,00020,00025,000元/平方米 投資等級 市場整體 4.7% 18.8% 76.5% 可售 不可售 在重慶優質辦公樓物業存量中，僅有23.5%的辦公樓達到投資等級，可供出售的僅占4.7% 租金表現(投資等級和市場整體) 資本值表現(投資等級和市場整體) Map by Google Maps 數據來源：仲量聯行 投資等級 非投資等級 物業地圖 重慶投資市場零售物業 12 重慶零售物業市場 7.6% 33.5% 58.9% 可售 不可售 在重慶零售物業存量中，僅有41.1%的零售物業達

14、到投資等級，可供出售的僅占7.6% 零售物業租金和資本值表現 社會消費品零售總額 Map by Google Maps 數據來源：仲量聯行 數據來源：重慶統計局 0501001502001Q063Q061Q073Q071Q083Q081Q093Q091Q103Q101Q113Q111Q123Q121Q133Q131Q143Q141Q153Q151Q16指數 (1Q06= 100) 租金 資本值 010020030040050060070020082009201020112012201320142015十億元 物業地圖 地理位置地理位置 主要商圈 業權業權 集中業權或單一業權 入駐率入駐率 高

15、開發商運營能力開發商運營能力 成熟 商場定位商場定位 社區型商業或區域型購物中心 可達度可達度 高，與主要干道及地鐵線均可銜接 投資等級 投資等級 非投資等級 0200,000400,000600,000800,0001,000,0002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019平方米 凈吸納量 新增供應 預估凈吸納量 未來供應 0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019平方米 凈吸納量 新增供應 預估凈吸納量

16、未來供應 展望重慶去庫存政策 自2014年以來，大量商業地產供應入市，但需求卻不夠強勁以吸納新增供應，致使辦公樓市場空置率高企。與此同時，未來預計有大量新增零售物業入市，繼而加劇市場壓力。 重慶政府發布公告：將下調開發商的個人所得稅率個人所得稅率和土地增值稅土地增值稅率率。此外，為去庫存去庫存，允許已全部繳清土地出讓金的待開發商業用地，經審批轉型為住宅用地住宅用地。中央政府也于5月4日表示，將允許商業用房等按規定改建為租賃住房。 政府放慢供地速度將導致未來供應量大幅度減少，而諸多優惠政策亦將對市場需求增長提供市場需求增長提供支撐支撐，繼而提升入駐率。因此，在市場情緒復蘇的情況下，符合投資等級的

17、物業將在租金及資本值上更具競爭力。 投資等級 投資等級 13 甲級辦公樓指標 優質零售物業指標 展望 展望 數據來源：仲量聯行 西安投資市場辦公樓物業 14 2.1% 3.4% 94.5% 西安優質辦公樓市場 5060708090100110120130平均有效凈租金 元/平方米月 投資等級 市場整體 02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000投資等級 市場整體 元/平方米 可售 不可售 租金表現(投資等級和市場整體) 資本值表現(投資等級和市場整體) 在西安優質辦公樓物業存量中，僅有5.5%的辦公樓達到投資等級，可供出售

18、的僅占2.1% 數據來源：仲量聯行 地理位置地理位置 核心區域 業權業權 集中業權或單一業權 硬件設施硬件設施 甲級標準 可達度可達度 高，與主要干道及地鐵線均可銜接 投資等級 物業地圖 投資等級 非投資等級 4.7% 8.1% 87.2% 西安投資市場零售物業 15 西安零售物業市場 可售 不可售 在西安零售物業存量中，僅有12.8%的零售物業達到投資等級，可供出售的僅占4.7% 零售物業租金和資本值表現 社會消費品零售總額 010020030040050060070020082009201020112012201320142015十億元 0501001501Q093Q091Q103Q101

19、Q113Q111Q123Q121Q133Q131Q143Q141Q153Q151Q16指數 (1Q09= 100) 租金 資本值 數據來源：西安統計局 物業地圖 數據來源：仲量聯行 地理位置地理位置 主要商圈 業權業權 集中業權或單一業權 入駐率入駐率 高 開發商運營能力開發商運營能力 成熟 商場定位商場定位 社區型商業或區域型購物中心 可達度可達度 高，與主要干道及地鐵線均可銜接 投資等級 投資等級 非投資等級 0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

20、平方米 凈吸納量 新增供應 預估凈吸納量 未來供應 0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,0002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019平方米 凈吸納量 新增供應 預估凈吸納量 未來供應 展望西安優質物業稀缺 16 與成都和重慶等其他華西區主要城市不同，西安優質物業市場供不應求。在過去五年間，有限的甲級辦公樓新增供應已被穩定增長的需求所吸納。而就零售市場而言，大部分新增項目均由經驗豐富的開發商打造。優質辦優質辦公樓及零售物業的稀缺公樓及零售物業的稀缺已成為西安經濟轉型升級亟需解決的問題。 鑒

21、于第三產業在經濟增長中扮演越來越重要的角色，而服務業的快速增長亦將促使開發商提升其物業品質，因此，西安將涌現更多對優質物業優質物業的需求。 投資等級 投資等級 甲級辦公樓指標 優質零售物業指標 展望 展望 數據來源：仲量聯行 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2016 成都成都 中國四川省成都市 紅星路3段1號 成都國際金融中心1座29層 郵編 610021 電話+86 28 6680 5000 傳真+86 28 6680 5096 馬偉業馬偉業 華西區研究部 負責人 +86 28 6680 5072 重慶重慶 中國重慶市 渝中區鄒容路68號 大都會商廈2501A-2506室 郵編 400010 電話+86 23 6370 8588 傳真+86 23 6370 8598 西安西安 中國陜西省西安市 雁塔區南二環西段64號 凱德廣場2202-03室 郵編 710065 電話+86 29 8932 9800 傳真+86 29 8932 9801 何樹奇何樹奇 華西區投資部 負責人 +86 28 6680 5030