第一太平戴維斯：2022年4月大灣區物流指數報告（12頁）.pdf

1、中國物流 - 2022 年 4 月第一太平戴維斯研究部報告大灣區物流指數大灣區物流指數定義 & 說明本報告研究地理范圍界定為大灣區內地九個城市以及香港特別行政區。其中，根據市場發展階段差異化特征，對各城市選擇不同指數起點。 香港、 深圳、 廣州指數起點始于2010年，其它城市指數起點為 2015 年及以后。租金及價格指數分別反映出各城市間租金及價格的變化趨勢，進而說明城市間物流地產市場資產表現的共性與差異。大灣區物流指數于 2020 年 7 月首次發布，并將定期進行半年度更新，以對大灣區城市物流市場最新趨勢及租金、價格變化加以闡述。2020 年，第一太平戴維斯發布大灣區物流指數，旨在為粵港澳大

2、灣區（以下簡稱“大灣區” ） 物流地產市場參與者， 如開發商、 業主、租戶、投資者等，提供可靠的參考性指標，以便掌握大灣區各個城市物流地產市場的變化趨勢并適時調整經營管理策略，該報告將進行定期更新。高標準倉庫（以下簡稱高標倉）指以鋼結構為佳、凈層高達 9 米及以上、首層承重達每平方米 3 噸及以上的倉庫；此外，其防火等級應至少為丙二類?？傋庥贸杀緸閮粲行ё饨?、物業管理費及相關稅費總和。大灣區數據取樣范圍指數更新周期背景高標準倉庫總租用成本2 年下半年，得益于租賃及投資市場的強勢表現，大灣區物流租金和價格指數分別環比上升 3.1% 和 4.3%。隨著居民消費習慣持續向網絡消費轉變，加之電商企業不

3、斷優化其分撥網絡系統布局，大灣區物流市場租賃需求保持暢旺。2021 年，區域年度凈吸納量達 113.8 萬平方米。截至年底，區域高標倉平均空置率同比下降 1.7 個百分點，至 3.5%。2021 年下半年，大灣區各城總租用成本均有上升。其中，深圳平均總租用成本首次超過人民幣每平方米每月 60 元；東莞則錄得區域最大成本增幅，平均總租用成本環比上升 5.2%。在租金持續增長、供求關系保持積極、大灣區發展前景可期的共同推動下，本期區域內所有城市共同步入上升初期。摘要大灣區物流指數 3 大灣區物流指數4 / 1H/2015=100大灣區物流指數盡管受奧密克戎的負面沖擊，全球供應鏈仍面臨空前壓力，但全

4、球貿易已然強勢復蘇。2021 年，全球貿易額再創新高，達 28.5 萬億美元。鑒于此，加之國內網絡零售市場的不斷擴張，共同為物流市場注入了強勁的需求。2021 年下半年，大灣區物流租賃市場熱度持續高漲，第三方物流和電商，特別是部分跨境電商企業，持續進行業務擴張，并在區域內承租大面積倉儲空間。各城租金因此繼續上漲，大灣區物流租金指數隨之環比上升 3.1%、同比上升 4.5%。租金指數大灣區物流指數 5 大灣區物流價格指數（1H/2012-2H/2021）來源：第一太平戴維斯研究部，2022201320202017201420212018201520122019201660100140180220

5、2603003401H1H1H1H1H1H1H1H1H1H2H2H2H2H2H2H2H2H2H2H香港廣州深圳肇慶佛山江門中山東莞惠州珠海大灣區1H/2010=100 / 1H/2015=1002021 年下半年，在市場租賃需求持續增長及租金保持穩定上升潛力的共同推動下，大灣區物流市場投資情緒進一步增強，且在機構型投資者投資活動的增長中得以體現。此外，本期大灣區亦錄得數宗投資交易達成。強勁的租賃市場表現、有限的可投資標數量、未來 1 至 2 年內有望保持樂觀的市場發展態勢等推動大灣區物流市場平均價格繼續上漲， 區域價格指數環比上升4.3%、 同比上升6.7%。價格指數大灣區物流指數6 ( 右軸

6、 )總存量 ( 左軸 )2021 年下半年，市場共迎 89.8 萬平方米新增供應入市，區域高標倉總存量環比擴張 7.7%、同比擴張 8.2%，至 1,259.3 萬平方米。盡管如此，大灣區物流市場供應仍然難以滿足持續增長的需求。大灣區物流市場租賃需求保持暢旺， 特別是自疫情爆發以來， 區域年度凈吸納量已連續兩年超過百萬平方米。2021 年，大灣區物流市場年度凈吸納量錄得 113.8 萬平方米，較過去五年（2016 至 2020 年）平均水平高14.7%。截至年底，區域平均空置率同比下降 1.7 個百分點，至 3.5%。在此期間，隨著居民消費習慣持續向網絡消費轉變，加之電商企業不斷優化其分撥網絡

7、系統布局，電商和第三方物流企業繼續成為租賃需求的主要來源。截至 2021 年底，廣佛肇城市板塊高標倉存量上升至455.1 萬平方米，占區域總存量的 36.1%。 期內，某知名跨境電商持續擴張，并在該板塊的三個城市均承租可觀的倉儲面積。得益于此，2021 年廣佛肇城市板塊年度凈吸納量仍為區域最高，全年錄得 55.3萬平方米，占區域總量的 48.6%。其中，肇慶以其更具有競爭力的租金及更充足的可租賃面積持續吸引源自廣、佛的外溢需求。其空置率亦由 2020 年上半年的歷史最高值 55.5% 降至 2021 年下半年的11.1%。部分歸因于此，本期該板塊空置率表現最優，同比下降 3.2 個百分點，至

8、4.9%。深莞惠城市板塊租賃市場持續火熱。截至年底，深、莞的既有項目已近乎滿租，同時未來六至十二個月擬交付的倉儲面積中亦有近半數已被預租。得益于此，該板塊 2021 年度凈吸納量達 31.5 萬平方米，占區域總量的 27.7%。截至年底，深莞惠城市板塊平均空置率同比下降 1.0 個百分點，至 2.5%。期內，隨著 22.5 萬平方米新增供應的入市，該板塊存量同比擴張 8.9%，至 354.4 萬平方米。盡管如此，但市場仍處供不應求狀態。在此背景下，業主在租戶甄選方面有更高的要求，且多傾向于某些特定行業租戶或更青睞于選擇在本地注冊的企業。截至 2021 年底，得益于江門 29.0 萬平方米供應面

9、積的交付，該板塊存量同比上升 61.4%，至 76.3 萬平方米。珠中江城市板塊當屬大灣區物流市場的后起之秀，近年持續展現出強勁發展潛力，并吸引更多開發商及投資者的布局。 此外， 市場租戶組合日漸多元。下半年，珠中江城市板塊租賃市場保持活躍，且可由期內數宗整租交易的達成得以印證。全年，該板塊凈吸納量同比上升81.3%， 至27.1萬平方米。 盡管如此，但因個別項目有小規模租約調整，該板塊平均空置率同比上升 2.5 個百分點，至 2.7%。廣佛肇城市板塊深莞惠城市板塊珠中江城市板塊大灣區物流指數肇慶惠州江門廣州佛山東莞深圳中山珠海 7 大灣區物流指數8 (2H/2021)大灣區城市總租用成本（2

10、H/2021） 3%6%1%2%0%5%4%廣州香港深圳肇慶佛山江門中山東莞惠州珠海來源：第一太平戴維斯研究部，202234.9佛山26.5珠海30.4中山23.8肇慶29.8江門香港121.6東莞40.9深圳61.2惠州35.1廣州42.4大灣區物流指數 9 大灣區城市歷史總租用成本（1H/2012-2H/2021）2013202020172014202120182015201220192016204060801001201401601H1H1H1H1H1H1H1H1H1H2H2H2H2H2H2H2H2H2H2H2021 年下半年，大灣區城市總租用成本均有上升。其中，香港平均總租用成本仍為最

11、高，本期環比上升 1.4%，至人民幣每平方米每月 121.6 元。在租賃需求強勁及可租賃面積有限的共同影響下，深圳平均總租用成本環比上升 2.8%，并首次突破人民幣每平方米每月 60 元。同期，得益于租賃及投資市場的強勢表現，東莞平均總租用成本錄本期最大增幅，環比上升 5.2%，期末升至人民幣每平方米每月40.9 元。期內，其它各城總租用成本亦錄得 2.2% 至 4.2% 的環比增幅。來源：第一太平戴維斯研究部，2022人民幣每平方米每月香港廣州深圳肇慶佛山江門中山東莞惠州珠海大灣區物流指數10 年下半年，鑒于大灣區物流租賃及投資市場表現強勢，疊加市場供應相對有限，業主及投資者情緒大振，致使市

12、場總租用成本增長，且在大灣區各城成本增幅的進一步擴大中得以體現。期內，各城平均總租用成本增幅環比擴張 0.3 至 4.2個百分點。未來數年，在供求關系保持積極、大灣區發展前景可期的共同推動下，市場仍將展現出強勁的租金增長潛力。綜上所述，本期區域內所有城市共同步入上升初期。大灣區物流指數 11 因近期奧密克戎的爆發及全球部分主要經濟體間地緣政治沖突的持續，全球供應鏈或再次受到沖擊，這難免給全球制造業和物流市場帶來諸多挑戰。 盡管如此， 但隨著2022年 區域全面經濟伙伴關系協定 的正式生效，疊加大灣區的進一步發展，區域物流地產市場前景仍將保持積極。同時，不斷擴張的網絡零售市場亦將為市場注入可觀的

13、需求。得益于上述利好推動，大灣區物流租賃市場預計保持活躍。2022 年，盡管市場預計有 186.9 萬平方米新增供應入市，但鑒于當前第三方物流及電商企業活躍的租賃及預租活動，市場供應或仍難滿足需求的增長。這將推動租金繼續上漲，大灣區物流租金指數將因此保持上升趨勢。在大灣區巨大的發展潛力、強勁的租賃市場表現、更高收益率的共同支持下，區域投資市場仍將呈賣方市場特征。但值得注意的是，大灣區物流投資市場已然相對成熟，區域各城市場投資收益率漸趨萎縮。盡管如此，投資活動仍在增加，更多矚目交易有望于年內達成。2022 年，大灣區物流價格指數預計繼續上升。謝靖宇 Carlby Xie第一太平戴維斯華南區市場研

14、究部負責人、 董事TEL: +86 20 3665 4874E-mail: 聯系我們展望林木雄 Woody Lam第一太平戴維斯華南區董事長TEL: +86 755 8436 7000E-mail: 羅瑾 Louisa Luo第一太平戴維斯中國區產業及物流地產部負責人TEL: +86 21 6391 6688E-mail: GLOBAL HEADQUARTERS全球總部Savills London第一太平戴維斯 倫敦倫敦瑪格麗特街 33 號33 Margaret Street, W1G 0JD, LondonTel: 44 (0) 20 7499 8644CHINA中國Savills Chin

15、a第一太平戴維斯 中國上海市 徐匯區陜西南路 288 號環貿廣場二期 25 層Tel: 86 021 6391 6688Savills Shanghai第一太平戴維斯 上海上海市 徐匯區陜西南路 288 號環貿廣場二期 25 層Tel: 86 21 6391 6688Savills Beijing第一太平戴維斯 北京北京市 朝陽區建國路 81 號華貿中心 1 號樓 12 層 1201Tel: 86 10 5925 2288Savills Guangzhou第一太平戴維斯 廣州廣州市 天河區珠江新城華夏路 10 號富力中心 1301 室Tel: 86 20 3665 4800Savills Sh

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