仲量聯行：2022大灣區綠色樓宇發展調研報告（24頁）.pdf

1、研究報告大灣區綠色樓宇發展調研 從用戶與開發商角度看 ESG 在運營中的思考中國 | 2022 年 5 月01市場綜述 中國綠色建筑發展背景2006 年住建部頒布的綠色建筑評價標準（GB/T 50378-2006）標志著我國正式進入綠色建筑的起步階段。隨后十年國家不斷強化頂層設計，確立推動建筑低碳發展的中長期目標，而法規標準也在此階段得到不斷完善?！?十三五 ” 期間，我國綠色建筑實現跨越式發展，累計建成綠色建筑面積超過 66 億平方米，累計建成節能建筑面積超過 238 億平方米。如今，隨著 “ 雙碳 ”（2030 年前碳達峰、2060 年前碳中和）目標的設立，綠色建筑與建筑節能將迎來重要發展

2、機遇。1 | 大灣區綠色樓宇發展調研 2018 年深圳市綠色建筑量質齊升三年行動實施方案（2018-2020 年）2018-2020年期間新增綠色建筑面積累計達到3,500萬平方米，完成既有建筑節能改造面積 240 萬平方米。2019年綠色建筑評價標準GB/T 50378-2019綠色建筑評價技術指標體系迎來重構，涵蓋安全耐久、健康舒適、生活便利、資源節約、環境宜居、提高與創新六大維度，且等級劃分增添基本級。2021年 關于推動城鄉建設綠色發展的意見大力推廣超低能耗建筑，提升建筑能耗監測能力，降低建筑運行能耗及水耗，大力推動可再生能源應用，鼓勵智能光伏與綠色建筑融合創新發展。2022 年“ 十

3、四五 ” 建筑節能與綠色建筑發展規劃提升綠色建筑發展質量，提高新建建筑節能水平，加強既有建筑節能綠色改造，推動可再生能源應用，實施建筑電氣化工程，推廣新型綠色建造方式。2022 年廣州市關于推動城鄉建設綠色發展的實施意見（公開征求意見稿）到 2025 年城鎮新建綠色建筑比例達100%，星級綠色建筑比例將超 50%，新建公共機構建筑、新建廠房屋頂光伏覆蓋率力爭達到 50%，率先建成 “ 無廢城市 ”。2022 年深圳經濟特區綠色建筑條例新建建筑的建設和運行應當符合不低于綠色建筑標準一星級的要求，鼓勵既有建筑實施綠色化改造，達到既有建筑綠色改造評價標準一星級。2006 年綠色建筑評價標準GB/T

4、50378-2006綠色建筑評價指標體系由節地與室外環境、節能與能源利用、節水與水資源利用、節材與材料資源利用、室內環境質量和運營管理六類指標組成，并將符合最低標準的綠色建筑劃分為一 / 二 / 三星級 3 個等級。2011 年深圳市建筑節能與綠色建筑 “ 十二五 ” 規劃制定更嚴格的建筑節能標準，開展深圳市既有建筑能耗現狀及節能改造對策研究，開展可再生能源建筑應用關鍵難題的對策研究，建立綠色建筑全生命周期管理制度。2011 年深圳市可再生能源建筑應用 “ 十二五 ” 規劃新建公共建筑示范推廣太陽能光伏建筑一體化，推動可再生能源建筑應用納入既有建筑節能改造，開展可再生能源在建筑中先進應用技術研

5、究和工程試點。2012年廣州市人民政府關于加快發展綠色建筑的通告天河中央商務區、天河智慧城、白云新城、南站商務區等城市發展新區應當按綠色建筑標準進行規劃、土地出讓、立項、建設和管理。2013 年深圳市綠色建筑促進辦法市政府將促進綠色建筑發展情況列為綜合考核評價指標，納入節能目標責任評價考核體系和績效評估與管理指標體系，按年度對相關部門和各區人民政府進行考核與評估。2013 年廣州市綠色建筑和建筑節能管理規定率先將綠色建筑建設管理要求納入立法，創新和完善建筑節能過全程管理制度，將建筑節能工作向工業建筑拓展，大型公共建筑投入使用后實施用能情況監測。2014 年綠色建筑評價標準GB/T 50378-

6、2014綠色建筑評價指標體系在 2006 年版的基礎上增加施工管理類指標，同時增設加分項，鼓勵綠色建筑技術、管理的提高和創新。2014 年廣州市綠色建筑行動實施方案提高全市新建綠色建筑比例，到 2015 年底力爭達到 30%，到 2020 年底綠色建筑占新建建筑比例力爭達到 40% 以上。2017 年廣州市節能降碳第十三個五年規劃（20162020 年）保持建筑節能強制性標準在設計階段、施工階段全面執行，綠色建筑占新建建筑的比例達到 40以上，到 2020 年累計完成既有建筑節能改造 700 萬平方米以上。2012 年關于加快推動我國綠色建筑發展地實施意見切實提高綠色建筑在新建建筑中的比重，到

7、 2020 年，綠色建筑占新建建筑比重超過 30%。政策驅動下的綠色建筑2 | 大灣區綠色樓宇發展調研 甲級辦公樓：綠色建筑的重要應用場景以廣州和深圳市場為例作為綠色建筑的重要應用場景，辦公樓開發建設深受政府及業界關注。過去十年，廣州和深圳大量新興區域亟待發展，土地出讓和總部建設尤為頻繁。廣州甲級辦公樓總存量從 2011 年的 310 萬平方米增加到 2021年的 723 萬平方米，而同一時間段內，深圳更是從 246萬平方米大幅攀升至 1,081 萬平方米。未來五年，兩地甲級辦公樓市場的總存量將繼續保持上升趨勢。近年，兩地政府要求各類房屋建筑項目，包括辦公樓項目， 應按照綠色建筑標準進行項目立

8、項、 規劃和設計，否則不予辦理投資計劃、施工許可證等審批手續。在具體項目開發過程中，除了滿足我國對于綠色建筑的評價標準外，越來越多項目基于對經濟效益、運營成本、生態環境等因素的考量同時選擇參與國際性綠色建筑認證，例如 LEED 和 WELL，以期平衡建筑與其使用者的健康和福祉之間的關系。根據數據顯示，截至 2022 年 3 月粵港澳大灣區共擁有 849 個 LEED 認證項目， 在中國五大城市群中僅次于長三角城市群。 此外，我們可以發現深圳甲級辦公樓市場總存量中獲得 LEED認證的項目占比（以建筑面積總和計算）達 35%，高于廣州7個百分點。 這是由于在2017年至2021年期間，深圳年均新增

9、供應顯著多于廣州，達 115 萬平方米，且其中不少是各個核心或新興區域的標桿項目。廣州甲級辦公樓存量項目分布五大城市群 LEED 認證項目總數廣深 LEED 認證甲級辦公樓總存量深圳甲級辦公樓存量項目分布數據來源：仲量聯行，美國綠色建筑委員會注：統計截至 2022 年 3 月；LEED 認證包含商業室內裝修項目，以及辦公樓、零售、住宅、數據中心、工廠等多種建筑類型。注：統計截至 2022 年 3 月。04008001,2001,600長三角城市群 粵港澳大灣區 京津冀城市群 成渝城市群 長江中游城市群數量(個)LEED認證35%LEED認證28%深圳廣州385 萬平方米205 萬平方米LEED

10、認證項目總存量1,098 萬平方米732 萬平方米甲級辦公樓市場總存量圖例：獲得 LEED 認證未獲得 LEED 認證NN3 | 大灣區綠色樓宇發展調研 02企業用戶 ESG 戰略與辦公空間生態圈ESG 市場監管ESG，即環境（Environmental）、社會（Social）和管治（Governance），是在全球可持續發展進程中衍生出的一個新興的企業評價方式。相較它的起源 企業社會責任（Corporate Social Responsibility），ESG 不僅為企業和投資者提供了三個具體的評價維度，而且提升了此類評價的橫向可對比性。這樣的特性也使得更多市場監管機構選擇采用 ESG 體系

11、來規范企業披露自身履行社會責任方面的信息。例如，香港交易所早在 2012 年就發布了主板上市規則附錄二十七及創業板上市規則附錄二十環境、社會及管治（ESG）報告指引，并在過去十年不斷細化各范疇下的具體評價指標及規范披露要求。此外，上交所與深交所也雙雙鼓勵上市公司自愿披露可能對股東和其他利益相關者決策產生影響的環境、社會和管治方面的信息。4 | 大灣區綠色樓宇發展調研 企業 ESG 愿景及實施路徑 除了履行社會責任，ESG 對于企業而言也同時意味著綜合性的風險管理，其落實程度雖然并不能帶來短期明顯的效益增長，但卻決定著企業發展潛力與長期前景。然而，由于 ESG 理念方才興起且體系標準尚未統一，目

12、前將 ESG 融入企業發展戰略的多為各行業的頭部企業，而且達成愿景的實施路徑也因行業性質不同呈現多樣化的特點。資料來源：各企業年報、可持續發展報告及新聞稿除設定可量化的環境保護指標以外， 這些企業也極力推動社會與管治的發展， 為員工打造公平公正和安全健康的工作環境。 例如， 通過開設領導力培養項目、 線上技能學習課程、并提供線下健康咨詢等充分尊重和關注每一位員工的成長機會。聚焦到商業地產的辦公樓企業用戶，通過企業、運營商及建筑商等多方調研分析，以及結合過往仲量聯行的研究成果，我們發現已經有部分頭部外資金融、專業服務業及科技企業開始行動起來，將 ESG 理念貫徹到從辦公樓選址、辦公空間打造到日常

13、運營的整個管理流程當中。通常而言，這些企業會選擇具有國際認證的辦公樓項目，而在室內裝修部分，除普遍提出節水、節電等一系列節能減排措施外，也開始要求采用環保材料以打造舒適和健康的辦公環境。值得注意的是，現階段這些企業的旗艦綠色環保辦公室項目主要集中在北京和上海，而在廣州和深圳的分布依然有限，但隨著頭部企業的總部項目相繼入市，這一狀況有望在短期內得到快速改善。某國際知名銀行 到 2030 年，能源消耗相較 2019 基線減少 50% 為員工提供更靈活的辦公條件，如提升遠程互聯網連接功能 延續并完善反貪污舉報機制以及舉報人隱私保護機制某國際知名科技企業 到 2023 年，整體公司業務、制造供應鏈和產

14、品周期實現碳中和 確保每個運營地點都有對應的緊急情況預案及復工方案，并提前準備好充足的防災物資某國際知名消費品生產商 到 2030 年運營產生的溫室氣體減少 50% 設立專門的 ESG 執行委員會（含部分高管及領導層成員），負責指導和協調公司的環境、社會和管治計劃某國際知名咨詢公司 到 2030 年，將直接和間接溫室氣體排放量減半 為其全球組織的所有員工提供 ESG 培訓某國際知名金融企業 2020 年起不再將電子廢棄物運送至傳統填埋場進行處理 沿用并不斷完善自身環境及社會風險因素評價體系，進行常規監控某國際知名房地產服務企業 到 2040 年，全球范圍內實現所有辦公空間的凈零碳排放國內某知名

15、電商平臺 與 2019 年相比，到 2030 年碳排放總量減少 50% 支持平等就業，保持每年殘障員工占總員工數的 1.5%，并在日常工作中確保他們能和其他員工一樣正常辦公國內某知名互聯網企業 不晚于 2030 年實現自身運營全面碳中和及使用 100% 綠色電力國內某知名通訊企業 與 2019 年相比，每百萬收入減少 16% 的碳排放量代表性企業 ESG 相關目標5 | 大灣區綠色樓宇發展調研 “ 未來辦公 ” 趨勢與企業 ESG 戰略的關系與 ESG 相關的“未來辦公”趨勢ESG 戰略效益選擇綠色建筑綠色健康、超低能耗等指標成為企業入駐考量的重要因素混合 / 靈活辦公實踐混合辦公、靈活辦公，

16、提高辦公場所組合的敏捷性和適應性煥活辦公場所打造安全、舒適、健康的辦公空間，重視員工福祉辦公場所公平性注重辦公環境的多元化、公平性和包容性選擇 ESG 評級優良的辦公樓項目提供高質量、私密化的物業服務加強共享會議室等公共資源的配置打造多維度且智能化的商辦社區閉環平臺 組織社區共融活動，普及責任安全、反貪意識等的重要性低碳裝修理念選擇環保、 可循環建材，采用裝配式裝修等技術智能化利用物聯網、人工智能等技術，有效追蹤碳足跡 制定具可操作性的減排方案 縮短裝修碳排放周期 采用新型環保建材，減少排放污染 辦公室運營降本增效 提升員工身心健康 賦能員工創新協作 積極打造合規經營環境，提升風險識別和管理

17、促進生態伙伴轉型，創造價值機遇 創造集體價值，實現共同可持續發展目標 挽留人才 提高員工效率 人性化管理 實現耗能數據采集 制定提升方案 吸引人才 提高企業創新 提升品牌認同E環境S社會G管治資料來源：仲量聯行合作伙伴生態系統在企業運用ESG視角審視并改善自身運營的過程中， 日常辦公環節是最常見的切入點之一， 特別是后疫情時代對企業的辦公模式提出了新要求， 亦是對辦公環境的新挑戰。 為此，我們總結了“未來辦公”趨勢與企業用戶落實其 ESG 戰略規劃的關系。6 | 大灣區綠色樓宇發展調研 辦公空間屬性的改變不僅影響企業辦公場所，還涉及辦公樓項目的整體硬件環境和軟環境，企業和大樓運營者應聯動打造共

18、同價值生態圈，以滿足企業員工需求的變化和提升員工歸屬感。因此，辦公樓需求的驅動力也將發生改變，從傳統的成本驅動型，演變為企業用戶需求驅動型。健康、科技、可持續發展、休閑娛樂等從用戶體驗角度出發的設施與服務將成為辦公樓項目的新標配。資料來源：仲量聯行企業用戶需求驅動健康員工福祉可持續發展便民出行設施科技飲食休閑靈活性休閑娛樂傳統成本驅動型產業聚集租金成本配套交通使用率項目形象項目管理地理位置用戶需求改變引領辦公樓生態圈變革辦公樓驅動因素的演變7 | 大灣區綠色樓宇發展調研 不難發現，企業在貫徹 ESG 理念和順應“未來辦公”趨勢的同時，辦公空間的根本性改變將在無形之中為其帶來吸引與挽留頂尖人才的

19、競爭優勢。作為企業最基本的組成，員工越來越重視企業文化和自身價值觀的匹配度，他們對于身心健康和自我實現的認知也越發強烈。選擇 ESG 發展路線，塑造具更深層次人文關懷的形象從某種層面上看即是企業對員工生活理念的認同和回應。這種以人為本的理念將極大減少人員流失，而他們也能在企業更好地展現才能和創想。企業 ESG 戰略與吸引人才的聯系8 | 大灣區綠色樓宇發展調研 03問卷調查分析 隨著 ESG 戰略規劃的推行，企業對于辦公樓選址的標準將會發生改變，而辦公載體將不再局限于單一的辦公用途。這些城市景觀中的重要組成部分將被賦予更多的使命，架起連接人與社會和自然的橋梁，乃至在未來成為社區建設的積極參與者

20、。從產品的角度來看，現階段市場上獲得國際認證的辦公樓項目仍是少數。更重要的是，由于行業對于綠色建筑的整體認識還普遍停留在節能降耗的階段，多數項目無法滿足新型辦公模式的需求，同時也沒有充分意識到建筑與人、社會及自然共生的必要性。為此， 我們通過與企業、 運營商及建筑商等多方的調研，獲取企業用戶對于辦公樓項目最為關注的 20 個 ESG 問題，并結合業界前沿標準設計出一套針對粵港澳大灣區主要辦公樓項目的 ESG 體系評價問卷，以了解粵港澳大灣區商業地產貫徹可持續發展理念的實際情況。本次問卷的發放對象為廣州、深圳及佛山三地的代表性辦公樓項目，并最終收回有效問卷 63 份。樣本分析樓齡分布項目類型認證

21、情況注：存在受訪項目同時擁有 BD+C 和 O+M 認證的情況。數據來源：仲量聯行樓齡5年樓齡5年在建15526131210佛山深圳廣州總部項目非總部項目13722021佛山深圳廣州深圳9%28%9%3%50%LEED認證BD+C鉑金級O+M金級BD+C金級O+M鉑金級無認證6%8%2%84%WELL認證金級銀級鉑金級無認證9 | 大灣區綠色樓宇發展調研 交通通達性水資源空氣質量舒適性大樓的出入口是否臨近公共交通站點？即與公交車站（現有或規劃中）的步行距離小于 400 米，或與地鐵站（現有或規劃中）的步行距離小于 800 米。大樓是否有采用雙層幕墻或設有通風器？大樓空調系統是否具有 PM2.5

22、過濾能力？大樓是否有設置建筑非飲用水回收利用系統？QQQQ環 境100%100%廣州深圳是否所有受訪項目周圍均有布置公共交通站點。超半數受訪項目至少采用雙層幕墻或設有通風器。67% 受訪項目設置建筑非飲用水回收利用系統， 但該比例在深圳尤為顯著。超半數受訪項目空調系統具有 PM2.5過濾能力， 但該比例在廣州尤為顯著?！?9%45%11%21%14%6%46%27%廣州深圳雨水建筑中水雨水+建筑中水否11%12%39%48%0%6%50%33%廣州深圳通風器雙層幕墻雙層幕墻+通風器否是否71%42%29%58%廣州深圳注：因樣本大小問題，本報告不顯示佛山受訪項目的作答情況。數據來源：仲量聯行1

23、0 | 大灣區綠色樓宇發展調研 大樓是否有采用高效空調制冷機房 ( 能效比 =5.0) ？大樓是否設置能源管理系統以實現對建筑能耗的記錄和監測？例如安裝集成化能耗監測表。環 境 能 源大樓是否有設置能源管理系統以實現對建筑能耗的分析和管理？例如進行能耗異常分析并提出具體的節能措施。大樓是否有產生可再生能源？例如安裝太陽能以隔熱和發電。32%67%61%24%7%9%廣州深圳是否不適用是否86%70%14%30%廣州深圳是否46%64%54%36%廣州深圳是否廣州深圳14%15%86%85%注：統計剔除選擇不適用的受訪項目。數據來源：仲量聯行QQQQ11 | 大灣區綠色樓宇發展調研 大樓是否有合

24、理運用電力系統峰谷平？例如使用冰蓄冷技術降低運營成本。2021 年大樓的公共總能耗（除租戶單元外）與 2019 年的相比是否呈下降趨勢？注：統計剔除選擇不適用的受訪項目。注：統計剔除選擇不適用的受訪項目。數據來源：仲量聯行大樓是否有制定碳達峰的目標？是否32%3%68%97%廣州深圳QQQ廣州深圳是否不適用0% 0%61%39%100%0%環 境 能 源22%10%44%19%5%0%33%67%廣州深圳下降2%以下下降2%-5%下降5%-10%否12 | 大灣區綠色樓宇發展調研 建筑材料、 空氣質量、 水資源等環節均是企業和房地產行業共同推動綠色可持續發展的重要組成。 然而， 在助力我國實現

25、 “ 雙碳 ” 目標的道路上，實現能源的有效管理是最為關鍵的一環，也是房地產行業現階段的核心訴求。相應地，我們也在此次調查中設計出更多與能源相關的問題，以期反映節能降耗的前沿技術在不同類型、不同城市的受訪項目中的普及程度。 在對上述七道問題進行整理后， 我們采用 K-means （K 均值） 聚類算法將所有 63 個受訪項目分為六大類、總結歸納出每類的主要特征，并通過后續分析發現建筑設計優化、減碳成效等多個值得關注的地方。城市區域狀態項目類型高效空調制冷機房能耗監測能耗分析可再生能源電力系統峰谷平能耗節約廣州珠江新城已竣工地標不適用多區域已竣工普通琶洲在建多種類型不適用深圳新興區域 已竣工 +

26、 在建地標100%核心區域已竣工總部多區域在建多種類型不適用20%35%40%40%30%30%30%75%100%100%0%0%0%0%90%90%80%70%70%10%10%50%55%55%65%60%85%不適用不適用不適用不適用不適用下降不明顯基本無節約基本無節約下降明顯注：數字表示在各分類各能源問題中回答“是”的百分比。13 | 大灣區綠色樓宇發展調研 發現 1：ESG 實踐踏出堅實一步，設置能源管理系統已成為未來辦公樓的標配。發現 2：受訪項目對于能源管理各有側重，且存在比較明顯的地區政策差異。對于已落成的受訪項目，設置能源管理系統以實現對能耗記錄和監測的比例僅為 65%，而

27、該比例在在建項目中躍升至 95%，直接反映出節約能源的觀念已深入人心。然而，值得注意的是，邁出落實可持續發展的這一步并非意味著能耗問題就能迎刃而解，超半數的在建受訪項目仍然缺乏對耗能異常分析及提出節能措施的能力。這也意味著項目需要繼續投入，與第三方合作機構共同構建綠色建筑的全生命周期。得益于早期出臺的能源管理政策，深圳的受訪項目在采用高效空調制冷機房和合理運用電力系統峰谷平電價這兩方面走在大灣區前列。自 2008 年起，深圳即為使用蓄冷技術的中央空調系統執行谷期電價，與此同時，政府不斷調整峰谷電價政策，擴大峰谷電價差至省內最大值以推動儲能商業化。 由此可見，政策引導是推進商業地產綠色運營的重要

28、因素。另一方面，廣州多數項目能更好地利用現有的能耗分析系統并通過具體的節能措施取得總能耗的下降。14 | 大灣區綠色樓宇發展調研 發現 3：已落成的總部項目在能源管理上存在較大改善空間。發現 4：可再生能源建筑滲透率較低，且多為在港上市房企或外資開發商的標桿項目。跟以租售為主的辦公樓相比，總部項目更多是從實際使用需求出發對建筑進行設計和建造，因此參與國際化綠色建筑認證的積極性不高，通常僅滿足我國綠色建筑評價標準中對較低檔劃分的要求。加之當時評價體系仍未完善，這類落成年份較早的項目并未設置能源管理系統，而是將節能減排的重點落在一些已經廣泛運用的資源回收系統，或生產、運輸等主要耗能部門上。跟國內金

29、融企業或金融總部相比， 外資金融企業更加完整貫徹節能環保的理念。無論是自行開發建造還是采取租賃的方式，辦公樓的認證等級通常被視為選址的重要或首要標準。太陽能光伏板是目前市場上產生可再生能源最經濟的手段之一，然而由于層高、屋面面積等限制，這類技術往往應用于零售或物流地產，而非傳統辦公樓。雖然如此，不少知名開發商仍通過不斷實踐，利用電梯電能反饋或采用熱回收空調系統從多維度制定節能解決方案。從成果來看，根據某外資開發商 2020 年的 ESG 報告，部分辦公樓已有近 5% 的總建筑能耗來自可再生能源。此外，這類開發商也開始積極配備太陽能發電系統，以服務更多日常辦公場景。例如，通過安裝光伏太陽能采光板

30、為燈箱廣告和照明提供電源，以及利用太陽能熱水板抽濕系統以供用戶熱水使用。15 | 大灣區綠色樓宇發展調研 社 會大樓是否有提供免費的活動空間以鼓勵用戶活動和鍛煉？例如通過建筑設計手段鼓勵用戶使用樓梯、 在避難層設置免費使用的健身器材、或組織用戶進行體育活動等。大樓是否配備有應急響應系統？例如 AED ( 自動體外除顫器 )。大樓是否有組織促進社區共融的相關活動？例如促進租戶間的溝通交流，或組織租戶參與社區的慈善活動。大樓是否有為用戶提供放松壓力和恢復精神的空間？例如設置具有藝術氛圍、自然景觀、園林綠化、或文化特色的空間。QQQQ是否廣州深圳39%45%61%55%僅 40% 受訪項目為用戶設置

31、免費活動空間，且多為各細分市場的地標?！贬t療急救意識逐漸提高，超半數受訪項目配備應急響應系統。場地生態環境優化，80% 受訪項目為用戶提供放松精神壓力的空間。對于已竣工的受訪項目，半數組織社區關懷活動?！皵祿碓矗褐倭柯撔惺欠駨V州深圳93%70%7%30%是否廣州深圳43%70%57%30%廣州深圳是否不適用50%33%29%39%21%27%是否16 | 大灣區綠色樓宇發展調研 社會與經濟環境的變化影響了各行業職業崗位的分工與結構，例如，近年迅速發展的新經濟行業的工作內容、工作時間、年齡結構與社交圈與大部分傳統行業均有不少的差異；不同的行業特性與新型的工作形式隨之衍生出企業對建筑或辦公空間的

32、多元化需求。一方面，由于員工更重視工作與生活平衡，提倡員工關懷與社區共融成為企業踐行 ESG 主要理念之一；為此，辦公樓需要提供更多空間作為員工、大樓生態系統和社區這三者之間的互動區域。另一方面，在如今疫情反復的背景下，遠程辦公成為新趨勢，員工的心理狀況也同樣需要得到企業關注；休閑、健身和社區關愛的活動場所的必要性同樣遠大于以往。因此，建筑本身和辦公空間如何協助企業共同履行上述社會責任成為了最先被討論的話題。根據調查結果顯示，受訪項目普遍體現出對樓宇使用者的人文關懷，在硬件置備和活動組織層面做出更深入的思考，不少甚至對周邊社區產生了有益的輻射效應。然而，目前整體辦公樓市場的人性化服務與設施還有

33、不斷完善的空間，特別是針對老項目。除去現有公共空間，樓宇可以考慮進一步靈活利用避難層、空中花園等閑置資源以彌補單體物業活動空間不足的現狀，從而為樓宇使用者提供人與人溝通交流、人與自然親密接觸的場所。此外，辦公樓和辦公樓內的使用者作為社區中獨特而常被忽視的一員，辦公樓的生態系統應包含社區，并成為社區健康發展的重要參與者并賦能社區共融。例如在條件允許的情況下，辦公樓可以為使用者和社區提供幼兒托管、文娛活動、場地設施等資源或服務，以價值驅動提升品牌影響力。17 | 大灣區綠色樓宇發展調研 管 治大樓是否要求租戶和供應商簽署廉潔公約？在項目建筑與營運的采購方面，大樓是否使用符合可持續發展的資源？即只與

34、取得認證的綠色生產企業( 供應商 ) 合作。QQ合規運營仍需深入推進，僅半數受訪項目與租戶和供應商簽署廉潔公約。在港上市房企和外資開發商積極響應可持續發展，普遍實施綠色采購?！皵祿碓矗褐倭柯撔邢噍^于環境和社會，管治作為價值觀的體現，較難衡量和監管，同時也往往為領導層所忽略。因此，我們可以看到，2021 年香港交易所對上市企業的 ESG 披露提出了更高的要求，尤其加強了對企業管治信息透明化的管理。第三版環境、社會及管治報告指引提到，企業必須對公司管制常規、董事會對 ESG 的監管等做出說明，并強調了生產安全、供應鏈、反貪污等細則的披露要求，為未來全面推進企業 ESG信息強制披露做準備。這也解釋

35、了為什么在港上市房企及外資開發商普遍擁有更高的可持續發展意識和更完善的實踐體系。相反，目前廣深兩地的其他辦公樓項目對企業管治的理解可能仍存在不足。雖然已有部分項目開始行動，確保與租戶和供應商的合作過程公開公平公正、廉潔誠信，但是一旦牽涉到成本上升等問題，只有少數會繼續尋求綠色生產的生態伙伴?？偟膩碚f，現階段辦公樓項目往往只聚焦個別節能減排或人文關懷行為，而忽視自上而下管治理念和企業制度的迭代更新。我們認為立法監管能立竿見影地改善這種情況，但企業更加需要以前瞻性的眼光規劃其 ESG 戰略，將保護所有利益相關者的意識植入到生產經營的所有環節。是否廣州深圳57%42%43%58%是否廣州深圳29%9

36、%71%91%企業管治股東和控股股東治理機構設置管理層和管理層致辭機構運作信息披露質量公司治理異常預防和處理機制財務風險及防范財務業績和質量18 | 大灣區綠色樓宇發展調研 04結論經過深入分析上述 20 個議題后，我們發現粵港澳大灣區的辦公樓市場已經在落實ESG 戰略和滿足企業用戶需求上做出一定程度的努力。然而，市場要達到全面完成可持續發展轉型的目標依然任重道遠。作為大灣區的核心城市，廣州和深圳未來將吸引更多高規格的海外、港澳企業入駐，而國內金融、科技等支柱產業也都將進入重質保量的發展新階段?？沙掷m辦公和健康辦公這些被多數項目忽視的概念將成為新常態。更重要的是，開發商對于 ESG 的實踐很大

37、程度上取決于當地辦公樓市場的發展階段和主力客群結構以及所顯示出來的特性。19 | 大灣區綠色樓宇發展調研 深圳近年來，深圳大量新經濟和民營企業快速發展，業務規模不斷擴張，辦公租賃需求急速上升。得益于此，深圳甲級辦公樓市場的凈吸納量自 2016 年起大幅攀升?？墒?，由于新的主力客群不斷涌現，其周期性特征明顯及易受政策影響，該類企業用戶群體對于 ESG 理念的接受和理解程度跟其業務規模擴張速度與承租能力水平的提高不匹配。經調查發現，大多企業用戶目前只停留在追求產品性價比的階段，他們在選址過程中最在意辦公樓項目的使用率、租金等直接影響經濟利益的因素，而未能意識到辦公樓多樣性服務的價值。因此，在如此環

38、境下，深圳大部分辦公樓項目主要通過提高建筑設計和硬件的豪華程度提升企業品牌形象，以及通過短期價格調整作為吸引客戶的主要手段。正如問卷結果顯示，盡管許多受訪項目采用了高效空調機房和冰蓄冷等技術以降低能耗，但其主要目的是為了降低運營成本。相比之下，社會與管治方面的思量，例如促進社區共融與綠色采購，稍有欠缺。廣州相反，廣州甲級辦公樓市場更多是由上市或經驗豐富的開發商，以及成熟客戶組成。整體而言，市場逐漸將關注點放到企業用戶的核心需求上，從單純追求產品性價比進化至秉持 “ 以人為本 ” 的運營信念。不少項目雖然落成年份較早，不具備采用如今更流行的高效空調制冷機房和非飲用水回收利用系統的條件，但他們已經

39、逐漸去迎合到客戶核心需求的變化，并以較高的用戶關懷意識和管治水平塑造具有競爭力的項目軟環境，以差異化的產品贏得企業用戶青睞。在此背景下，老舊存量項目綠色改造的意愿也更加強烈。20 | 大灣區綠色樓宇發展調研 淺析華南企業用戶對辦公空間要求與項目設計不同頻問題基于上述有關企業 ESG 戰略與辦公空間的討論，我們認為華南區辦公樓市場存在相當機遇。一方面，科技、金融與專業服務業的企業用戶是廣州和深圳甲級辦公樓市場的需求主體，他們對于綠色辦公空間的追求不斷上升?，F階段他們對于辦公空間的要求與存量辦公樓項目存在匹配度不高甚至錯配的情況。 雖然兩地不少項目在政策的推動下，在立項、土地出讓、規劃、建設和管理

40、上均按綠色建筑標準進行，同時2021 年住建部也規定超高層建筑的綠建等級不得低于三星級標準，但是占比更多數的普通甲級存量項目很多只停留在滿足最低要求，而沒有積極響應市場需求變化取得更高評級，或培養人文關懷等其他方面的意識。 一些采用先進節能技術的優質綠色建筑項目由于設計或控制設置等問題，容易在企業用戶辦公室設計與二次裝修階段出現銜接問題，導致實際用戶體驗不如預期。要解決這類技術投入與實際產出不匹配的問題還需要運營與物業管理團隊配合，從技術層面與企業用戶做好提前部署。由此可見，辦公樓項目的發展需要通過不斷地與企業用戶磨合和交流，而這也將指導著中長期內大量的新增供應如何就綠色環保節能、技術智能化、

41、辦公舒適度等企業用戶注重的因素更好地納入前期項目設計、建設及后續運營等環節。21 | 大灣區綠色樓宇發展調研 從政府的角度來看，相繼出臺的政策對企業碳排放和綠色建筑要求不斷提高，這也將加快促進各行業的 ESG 發展，不管是開發商或企業用戶。這意味著在供應競爭壓力依然巨大的市場環境下，項目開發商和運營商需要盡快調整發展戰略，關注企業用戶的核心訴求，以更具可持續性和人性化的服務保障項目的長期投資價值。此外，提升自身競爭力之余，辦公樓項目應持續創造良好的社會效應，不斷完善人性化服務與設施。例如，可積極尋求以舊改或空間活用更新社區布局和商業結構，為社區帶來更多公共活動空間和更高質量的服務。22 | 大

42、灣區綠色樓宇發展調研 老舊辦公樓項目在環保方面競爭力略顯欠缺，在硬件設施尋求突破的可能性也受固有設計所限。為鼓勵既有建筑綠色改造，我們認為可以從兩方面入手。首先，政府可設立專項資金對符合節能減排標準的改造型項目提供一定經濟扶持。其次，能源監測和分析是這類項目實現節能減排的主要手段，也是彌補硬件短板的有效途徑。尤其是目前能源管理系統的設置不存在過多技術壁壘，加之采用技術相對成熟的節能設施，項目有望以較低成本的方式做到節能降耗。建議 1：推進建筑行業碳排放交易體系建設，驅動運營商提升綜合管治能力?！?雙碳 ” 目標的確立將促進綠色建筑高質量發展，加速推動綠色低碳城市的建設。除現有的政策規定外，大灣

43、區城市包括廣州和深圳應積極借鑒優秀試點的成功經驗，將公共建筑納入碳排放交易體系，以建筑行業的結構優化、轉型升級推動城市可持續發展。 舉例來說， 自2012年起， 北京將年均直接或間接二氧化碳排放總量1萬噸 （含）以上的固定設施排放企業（單位）強制納入碳排放權的交易，其中便包含了許多商業物業。我們認為設定排放總量控制目標、發放二氧化碳排放配額、實行強制市場參與者排放報告制度等一系列措施， 將使得辦公樓項目把節能減排落實到運營中的每個階段。為此，開發商或運營商需加速提升自身的管治水平，在決策過程中考慮所有利益相關者的權益。此外，環境法規的日益嚴苛只會對行業提出更多的挑戰。他們需預見其中的風險，通過

44、不斷提升綜合管理能力和合規意識化危機為機遇，并藉此擺脫追求短期盈利的運營陷阱，從根本上實現其 ESG 戰略規劃。建議 2：預見企業用戶未來需求轉向，關注辦公場所的用戶關愛和社會責任。面對企業用戶在人文關懷方面的潛在訴求，不管是在建或存量辦公樓項目都需以前瞻性的眼光積極投入辦公環境的多樣性建設，以空間的再利用與改造開辟更多關愛用戶的活動場所。與此同時，開發商應增強企業公民意識，不斷探索其辦公樓項目如何為所在的社區提供價值，促進社區共同繁榮。只有將節能技術與人文關懷的理念相結合，才能更好構建一套完整的綠色管理模式，并以此為基礎更好地服務企業用戶。建議 3：老舊存量項目從軟件系統入手，能源管理為綠色改造提供新方向?！?3 | 大灣區綠色樓宇發展調研