仲量聯行：大灣區房地產市場發展前景預判(8頁).pdf

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1、 房地產市場 發展前景預判 2019年3月 2月18日，國務院正式印發粵港澳大 灣區發展規劃綱要，具有里程碑式的 意義，該規劃是指導粵港澳大灣區當前 和今后一個時期區域合作發展、經濟加 速升級的綱領性文件。 受益于改革開放40年的高速發展，在 5.6萬平方公里的粵港澳大灣區，已形 成了7,000萬人口、GDP超過10萬億元 的龐大體量。 廣深港高鐵動感號 2 | 仲量聯行 雄厚的多元化產業基礎、強大的科技創新 能力以及人才優勢，預期未來大灣區工作 機會增加對人口導入中長期持積極影響， 為粵港澳大灣區實現世界級城市群及國際 一流灣區提供了強有力的基礎。同時，在 中國現階段面臨經濟發展模式轉型的關

2、鍵 時期，粵港澳大灣區預計將再一次引領中 國新一輪的改革開放大潮。 仲量聯行華南區研究部總監 粵港澳大灣區主要建設目標： 到2022年，大灣區綜合實力顯著增強，“區域創新能力突出、產業結構優化、要素流動順暢”。 區域發展更加協調，分工合理、功能互補、錯位發展的城市群發展格局基本確立 開放型經濟新體制加快構建，粵港澳市場互聯互通水平進一步提升 傳統產業加快轉型升級，新興產業和制造業核心競爭力不斷提升 新興技術原創能力和科技成果轉化能力顯著提升 數字經濟迅速增長，金融等現代服務業加快發展 到2035年，大灣區將形成以創新為主要支撐的經濟體系和發展模式，實現經濟實力、科技實力的大幅躍升。 肇慶 佛山

3、 廣州 東莞 惠州 江門 珠海 中山 澳門 香港 深圳 大灣區房地產市場發展前景預判 | 3 資料來源：JLL 上述原因對于粵港澳大灣區的辦公樓市場將帶來新的發展機遇： 發展重點升級轉變 辦公樓市場迎來發展新機遇 規劃指出大灣區未來的發展重點，將從過去的制造業向服務業升級轉變。其推動因素來自： 香港將作為全球離岸人民幣業務樞紐和國際資產管理中心， 提升外資對灣區市場參與程度。 國家加大金融行業的創新和對外開放力度，有利于香港、廣州和深圳的服務業發展； 而其他大灣區城市則將繼續受益于產業轉移和當地人民財富增長帶來的市場機遇。 深圳作為科技創新之都，將引領并加快提升大灣區制造業升級和新經濟發展。

4、辦公需求總量增速。金融、服務業和 科技類企業對甲級辦公樓的需求增量 將躍升一個層級，除了三個一線城市 核心商務區，珠海、佛山和東莞辦公 樓市場整體需求也會增加。 科技類企業在辦公樓需求來源占比將 繼續大幅增加，特別在廣州、深圳， 該占比有望達到30-40%，辦公需求結 構迎來根本性轉變。 科技行業及高端制造業的發展以及相 關的研發和服務行業將形成新的產業 聚集中心。受惠區域包括廣州的天河 區和琶洲；深圳的南山后海、福田。 就中長期而言，看好廣州南站和南 沙、深圳的前海、深圳超級總部基 地，以及佛山和中山，新興辦公樓市 場有望迅速崛起。 跨境資本流動及新經濟發展將影響香 港辦公樓市場格局。中資金

5、融機構將 加速在香港設點開展其國際業務，中 環成為辦公選址首選。另一方面，香 港去中心化的趨勢也日趨明顯，港島 東以及九龍東辦公樓市場的興起，成 為專業服務業新的辦公選址區域。同 時新經濟將成為香港的后起之秀，預 計該行業在香港將很快進入快速發展 周期，并繼而成為辦公樓市場發展新 動力。此類企業選址對非中心區域 接受程度高，將助力香港辦公樓格局 發生改變，形成多中心格局。除此以 外，內地居民對香港醫療資源需求的 大幅攀升也使私家診所的辦公需求呈 快速上升的趨勢。 在廣州及深圳，隨著共享經濟和靈活 辦公理念逐步深入人心，企業的辦公 模式將繼續深化轉變。憑借對空間利 用率的優化，從側面提高了企業承

6、租 能力，使企業更好地滿足升級需求 的同時也使優質大廈的租金和回報率 上升。 中長期來看，企業在大灣區版圖布局 迎來改變。越來越多企業將在大灣區 設立地區總部。同時，為了提高企業 效率、節省成本、人才聚合以及更加 貼近市場，未來企業的不同業務線總 部可能分設在大灣區不同城市，企業 的資源整合將與灣區不同城市的定位 更加緊密結合。 香港廣州深圳 建筑面積，平方米 4 | 仲量聯行 服飾與配飾 網紅餐飲 家電、生活零售 電子產品 內資零售商 內修外拓 零售地產市場蓬勃在興 在零售地產市場方面，預計以下三大因素將提升整個大灣區零售地產市場發展格局： 更多擁有零售運營經驗的外資及香港背景開發商將通過開

7、發和收購或改造現有零售物業的方式加大在灣區的布局, 以滿足 日益增長的居民購買力。深圳和廣州的成熟商圈內，客群覆蓋面廣、位于地鐵沿線、并且具有業態組合和品牌組合提升 空間的現有物業將成為投資熱點。新投資者的加入，也將為商圈發展帶來良性競爭，加速內資開發商不斷調整和改造現 有項目，以應對挑戰。 基建的高速發展將進一步推動大灣區居民在灣區內休閑娛樂的頻率和消費。這將推動傳統商圈以及更多大灣區新興零售 商圈發展，例如香港赤鱲角機場和東涌、澳門板樟堂一帶和路凼城區。深圳和廣州的一些優質商場，周末來自港澳以及 周邊二線城市的人流量也錄得明顯上升。 內地零售品牌開展全球化策略，其海外的布局策略多以香港作為

8、跳板。作為全球重要國際旅游城市，不少內地零售品 牌，目前以餐飲和電子產品為主，紛紛打入香港市場開設旗艦店以打響其國際知名度，然后再逐步開拓東南亞等市場。 內地品牌已經成為香港四大主要零售商圈中環、旺角、尖沙咀、銅鑼灣的重要新增零售需求。預計，其踴躍的 發展勢頭將持續。 大灣區房地產市場發展前景預判 | 5 零售市場的積極增長及制造業的轉型 升級助推物流地產騰飛 一直以來，大灣區以內地九個城市為主的物流地產市場的需求增長呈穩定向上態勢。我們持續看好市場發展前景，基于兩大 因素：灣區內零售市場的積極增長及制造業的轉型。 這兩大因素對于物流配送和倉儲功能的需求增長都有積極的推動作用。而且，由于成本更

9、低及基建帶來的物流配送效率大幅 提升，二線城市的發展前景樂觀。東莞、佛山、惠州和中山由于臨近消費市場和制造業基地，除了租賃市場向好，投資熱度 一直不減。今后隨著投資市場透明度增加，以及高標準倉庫數量的增加，預計投資需求將大幅增加。 流動性顯著提升 住宅市場需求上升 住宅市場方面，內地和港澳間工作流動性將頻繁增加。這對于大灣區主要城市住宅租賃市場、尤其是集中式長租公寓新 興市場的需求而言，無疑增添了一個發展新引擎。預計在各大辦公樓聚集區以及交通樞紐節點板塊有望出現需求的持續 增長。同時，在銷售市場上，內地和港澳居民工作流動性的提升以及生活圈的擴大也有望刺激高鐵沿線及重大基建項目 附近的住宅市場發

10、展，包括香港西九龍高鐵站、深圳福田、廣州南站、珠海和中山等。大灣區居民的生活與工作圈將不斷 擴大，無論通過租賃或購買的方式，在大灣區內往返兩個經常性居所將成為新趨勢。 香港西九龍高鐵站附近的住宅，成為內地高凈值人士在香港投資豪宅市場的熱點區域。另外，借鑒傳統兩地往返居民置業 熱門地點上水的發展來看，我們預計香港元朗有機會成為下一個受惠的置業區域。 6 | 仲量聯行 粵港澳大灣區的發展是一項萬眾矚目的國家級戰略，旨 在將此區域打造成世界級的一流經濟和文化中心。在這 片熱土上，企業、投資者和個人需順勢而為、積極變 革，引領時代發展的步伐。 仲量聯行華南區董事總經理 聯系我們 吳仲豪 華南區董事總經

11、理 曾煥平 香港董事總經理 葉建成 中國區投資部總監 古嘉豪 澳門董事總經理 姚耀 中國區研究部總監 馬安平 香港研究部主管 曾麗 華南區研究部總監 大灣區房地產市場發展前景預判 | 7 仲量聯行 仲量聯行2019年版權所有，保留所有權利。此處所載所有信息來源于我們認為可靠的渠道，但我們不對其準確性作出任何保證或擔保。 仲量聯行大中華區分公司 北京 中國北京市 建國門外大街1號 國貿大廈A座11層 郵政編碼 100004 電話 +86 10 5922 1300 傳真 +86 10 5922 1330 成都 中國四川省成都市 紅星路3段1號 成都國際金融中心1座29層 郵政編碼 610021 電

12、話 +86 28 6680 5000 傳真 +86 28 6680 5096 重慶 中國重慶市 渝中區民族路188號 環球金融中心45樓 郵政編碼 400010 電話 +86 23 6370 8588 傳真 +86 23 6370 8598 廣州 中國廣東省廣州市天河區 珠江新城珠江東路6號 廣州周大福金融中心 2801-03單元 郵政編碼 510623 電話 +86 20 2338 8088 傳真 +86 20 2338 8118 杭州 中國浙江省杭州市 江干區新業路228號 杭州來福士中心 T2辦公樓802室 郵政編碼 310000 電話 +86 571 8196 5988 傳真 +86

13、571 8196 5966 南京 中國江蘇省南京市 中山路18號德基廣場 辦公樓2201室 郵政編碼 210018 電話 +86 25 8966 0660 傳真 +86 25 8966 0663 青島 中國山東省青島市 市南區香港中路61號 遠洋大廈A座2308室 郵政編碼 266071 電話 +86 532 8579 5800 傳真 +86 532 8579 5801 上海 中國上海市靜安區 石門一路288號 興業太古匯香港興業中心一座22樓 郵政編碼 200041 電話 +86 21 6393 3333 傳真 +86 21 6393 3080 沈陽 中國遼寧省沈陽市 沈河區惠工街10號 卓

14、越大廈1808室 郵政編碼 110013 電話 +86 24 3109 1300 傳真 +86 24 3109 1330 深圳 中國廣東省深圳市 福田區中心四路1號 嘉里建設廣場第三座 28樓2801-02單元 郵政編碼 518048 電話 +86 755 2210 0888 傳真 +86 755 2388 7600 天津 中國天津市 和平區南京路189號 津匯廣場1座35樓9單元 郵政編碼 300051 電話 +86 22 8319 2233 傳真 +86 22 8319 2230 武漢 中國湖北省武漢市 江岸區中山大道1628號 武漢天地平安金融中心3202-03室 郵政編碼 430014

15、 電話 +86 27 5959 2100 傳真 +86 27 5959 2144 西安 中國陜西省西安市 雁塔區南二環西段64號 凱德廣場2202-03室 郵政編碼 710065 電話 +86 29 8932 9800 傳真 +86 29 8932 9801 香港 香港鲗魚涌英皇道979號 太古坊一座7樓 電話 +852 2846 5000 傳真 +852 2845 9117 .hk 澳門 澳門南灣湖5A段 澳門財富中心16樓H室 電話 +853 2871 8822 傳真 +853 2871 8800 .mo 臺北 臺灣臺北市信義路5段7號 臺北101大樓20樓之1 郵政編碼 11049 電話 +886 2 8758 9898 傳真 +886 2 8758 9899 .tw