58安居客：2022年長三角一體化城市群房地產格局研究報告（14頁）.pdf

1、長三角一體化城市群房地產格局研究長三角一體化城市群房地產格局研究合作洽談聯系方式：微信:19101732989；郵箱:；2目錄一一、房房地地產產投投資資依依賴賴度度.31、房地產投資依賴度格局.32、房地產投資依賴度變化趨勢.6二二、市市場場容容量量.71、商品住宅銷售量格局.72、商品住宅銷售量變化趨勢.8三三、市市場場價價格格.101、商品住宅價格水平.102、商品住宅價格增速.11四四、居居民民杠杠桿桿率率. 11五五、房房地地產產市市場場整整體體格格局局. 12長三角一體化城市群房地產格局研究合作洽談聯系方式：微信:19101732989；郵箱:；3長三角地區經濟、人口規模發達，長期以

2、來房地產市場一直是我國最重要的市場之一。2021 年全國商品住宅新房銷售量 15.65 億平方米，而長三角 41 城銷售總量達 3.47億平方米，占比全國 22.2%。目前長三角一體化新格局快速推進發展，城市和區域價值也隨之改變和提高，為房地產的發展帶來新的轉變和契機。梳理分析長三角各城市的房地產格局，有利于我們在房地產發展新周期下，正確理解各城市未來的發展方向。一、 房地產投資依賴度：相對全國偏高，并呈現上漲趨勢一、 房地產投資依賴度：相對全國偏高，并呈現上漲趨勢1、 房地產投資依賴度格局上海市：依賴度整體較低，未來趨勢繼續降低。上海市：依賴度整體較低，未來趨勢繼續降低。2016-2021

3、年上海市房地產投資依賴度整體均值為 11.9%，相對全國依賴度較低，并呈下降趨勢。其中 2016 年房地產投資依賴度最高，達到 13.5%，2019 年依賴度最低，為 11.1%。2016 年為全國房地產上行周期，2020 年疫情沖擊，上海房地產投資依賴度增加以刺激地產和經濟發展。*備注：1、數據來源歷年全國和上海統計年鑒及統計公報；2、地產依賴度=房地產投資額/GDP江蘇?。阂蕾嚩日w較低，蘇北蘇南地區分化，近三年相對走高。江蘇?。阂蕾嚩日w較低，蘇北蘇南地區分化，近三年相對走高。2016-2021 年江蘇省房地產投資依賴度整體均值為 10.6%，低于全國均值，近三年整體下降，其中 2020

4、 年房地產投資依賴度最高，達到 11.7%，因 2020 年一季度全國疫情有效控制后，蘇南地區蘇州、無錫、常州地產市場復蘇較快，土拍市場火熱，房地產投資加大力度，到了第二季度從南通開始向蘇北地區傳導，江蘇全年地產投資額顯著提高；2017 年地產依賴度最低，為 9.8%，因 2016 年隨著全國地產市場火熱，蘇州、南京地產等蘇南市場領跑全國，下半年到 2017 年調控政策收緊，2017 年整體地產投資額收縮。從各城市來看， 蘇南城市依賴度整體高于蘇北城市。 2019-2021 年江蘇 13 城中只有南京 1 個城市地產投資依賴度高于全國均值，其余 12 城均低于全國。南京、蘇州、揚州依賴度最高，

5、其中南京近三年投資依賴度均值達到 17.4%，遠高于全省平均水平，排長三角一體化城市群房地產格局研究合作洽談聯系方式：微信:19101732989；郵箱:；4在第二位的蘇州近三年均值為 13.3%，與南京呈現斷層式下降。全省近三年依賴度最低的泰州為 7.3%，泰州在 2020 年疫情后依靠地產拉動經濟，投資額達到高位，依賴度只達到 9.3%，可見泰州對于房地產的投資依賴度發展較低。*備注：1、數據來源歷年江蘇省統計年鑒及各市統計公報；2、地產依賴度=房地產投資額/GDP浙江?。阂蕾嚩日w較高，近三年呈上漲趨勢，環上海城市依賴度最高。浙江?。阂蕾嚩日w較高，近三年呈上漲趨勢，環上海城市依賴度最高

6、。2016-2021 年浙江省房地產投資依賴度整體均值為 15.8%，高于全國均值，近三年整體上漲，其中 2020 年房地產投資依賴度最高，達到 17.7%，與江蘇省相似，2020 年一季度全國疫情得到控制后，浙北杭州、寧波地產市場最先復蘇，緊接著紹興、嘉興、金華等城市市場熱度提高， 下半年衢州、 麗水等浙南城市也走高， 全年地產投資額大漲；2016 年地產依賴度最低，為 13.9%，因浙江整體鄉鎮經濟發達，人口與江蘇比也較少，經濟結構中依靠基建和地產拉動占比相對較低， 2016 年地產剛迎來高峰， 浙江還未大力投入地產開發，因此 2016 年地產投資依賴度較低。從各城市來看，環上海區域依賴度

7、整體高于其他城市。2019-2021 年浙江 11 城中 9個城市地產投資依賴度都高于全國均值，只有 2 個城市低于全國均值。杭州、湖州和嘉興依賴度最高，其中杭州近三年投資依賴度均值達到 21.4%，杭州近些年大力發展杭州都市圈建設，城市擴容速度快，新區建設推動地產投資額長期高位；投資依賴度排在第二位的湖州近三年均值為 19.1%，因湖州吸引杭州和上海購房客群較多，推動地產開發額占比較高；全省近三年依賴度最低的金華為 12.6%，金華鄉鎮經濟發達，下轄東陽、義烏制造業經濟強縣，地產投資依賴度相對較低。長三角一體化城市群房地產格局研究合作洽談聯系方式：微信:19101732989；郵箱:；5*備

8、注：1、數據來源歷年浙江省統計年鑒及各市統計公報；2、地產依賴度=房地產投資額/GDP安徽?。阂蕾嚩日w較高，近三年呈微漲趨勢，GDP 處于全省中游的城市依賴度最高。安徽?。阂蕾嚩日w較高，近三年呈微漲趨勢，GDP 處于全省中游的城市依賴度最高。2016-2021 年安徽省房地產投資依賴度整體均值為 18.9%，明顯高于全國均值，近三年整體微跌。其中 2017 年房地產投資依賴度最高，達到 19.9%，因 2016 年全國地產市場大幅上行，環上海地產市場客戶外溢安徽，傳導到 2017 年的地產投資額顯著提高；2016 年地產依賴度最低，為 13.9%，因安徽經濟欠發達，城市擴容發展較慢，地產雖

9、然有一定依賴度，但在 2016 年之后才隨著整體外部市場的帶動而帶動起來，所以 2016 年還處于上行周期的起步階段。從各城市來看，GDP 處于全省中游的城市依賴度整體較高。2019-2021 年安徽 16 城中 12 個城市地產投資依賴度都高于全國均值，只有 4 個城市低于全國均值。阜陽、蚌埠和六安依賴度最高，其中阜陽近三年投資依賴度均值達到 30.0%；投資依賴度排在第二位的蚌埠近三年均值為 28.1%；全省近三年依賴度最低的安慶為 10.3%。*備注：1、數據來源歷年安徽省統計年鑒及各市統計公報；2、地產依賴度=房地產投資額/GDP長三角一體化城市群房地產格局研究合作洽談聯系方式：微信:

10、19101732989；郵箱:；62、 房地產投資依賴度變化趨勢將長三角 41 個城市 2019-2021 年年均房地產投資依賴度與 2016-2018 年的年均值進行對比，梳理發現近三年長三角房地產依賴度呈現分化發展，且依賴度上漲和下降的較為平均。降幅在 0-4%之間的城市最多，達 17 個，主要為安徽和江蘇的城市；漲幅在0-4%之間的有 14 個，主要為江蘇和浙江的城市。分省份來看，上海房地產投資依賴度整體小幅下降 0.5%；江蘇省 13 城分化發展規律明顯， 蘇南除了常州整體呈現依賴度下降趨勢， 蘇中蘇北城市多呈現依賴度上漲趨勢；浙江省近三年整體呈現依賴度上漲局面，除了杭州、舟山、溫州，

11、其他城市皆上漲；安徽合肥都市圈和沿長江城市多呈現下降，其他城市依賴度多呈現上漲局面?？傮w看來，長三角 41 城房地產依賴度的變化也反應出近幾年經濟結構的規律。上海處于經濟發展工業化后期，房地產開發在經濟中已經不作為主要的推動力，因此地產依賴度較低，且繼續呈現下降趨勢。江蘇省經濟規模在長三角各省最大，工業強盛，因此房地產投資額整體占比會比較低，但江蘇區域發展南強北弱，2020 年疫情后蘇北經濟發展相對更依賴地產的支持，因此地產投資依賴度呈現走高；浙江 2020 年疫情制造業受沖擊嚴重，而在全國領先的人均可支配收入為浙江省房地產的發展提供動力，因此近兩年地產投資依賴度明顯上漲。安徽省在 2016

12、年前后城市擴容處于起步階段，人均 GDP 不到 8000 美元，經濟規?？偭恳采?，所以地產投資依賴度相對其他省份高，但地產市場規模小，因此處于近幾年周期的低位點，近幾年隨著地產市場的火熱依賴度不斷提高。近三年長三角 41 城房地產投資依賴度同比增幅梯隊城市個數2019-2021 年年均增幅同比上海（個）江蘇（個）浙江（個）安徽（個）合計（個）增幅4%12470 增幅4%66214-4% 增幅 0162817增幅-4%123長三角一體化城市群房地產格局研究合作洽談聯系方式：微信:19101732989；郵箱:；7近三年長三角 41 城房地產投資依賴度同比增幅分類（示意地圖）*備注：1、數據來源歷

13、年各省統計年鑒及各市統計公報；2、地產依賴度=房地產投資額/GDP二、 市場容量：總量逐年遞增，江蘇省增量最大二、 市場容量：總量逐年遞增，江蘇省增量最大1、 商品住宅銷售量格局長三角市場容量江蘇安徽浙江上海，交易量年均值超千萬方的有 9 城。長三角市場容量江蘇安徽浙江上海，交易量年均值超千萬方的有 9 城。長三角地區在 2017-2020 年商品住宅年均成交總量達到 30626 萬平方米， 其中上海為 1366 萬方，江蘇 13 城總量為 12732 萬方，浙江 11 城總量為 8061 萬方，安徽 16 城總量為 8467 萬方，近幾年成交量均值從高到低依次為江蘇安徽浙江上海。從各城市來看

14、，長三角交易量年均值超千萬方的有 9 個，分別為上海市，江蘇省的蘇州、南通、徐州、無錫、南京，浙江省的杭州、寧波，安徽省的合肥。江蘇省各城市成交年均量主要集中在 1000 萬方以上和 600-800 萬方之間，各有 5個城市分布在這兩個區間。江蘇省成交量最大為蘇州，交易量年均值 1863 萬方。蘇州人口和 GDP 規模在江蘇都為首位，因此帶動成交量規模龐大。浙江省各城市成交年均量主要集中在 800-1000 萬方，為嘉興、溫州和紹興 3 個城長三角一體化城市群房地產格局研究合作洽談聯系方式：微信:19101732989；郵箱:；8市。江蘇省成交量最大為杭州，交易量年均值 1401 萬方。安徽省

15、各城市成交年均量主要集中在 400 萬方以下，為安慶、馬鞍山、淮南、銅陵淮北、黃山和池州 7 個城市。安徽省成交量最大為合肥，交易量年均值 1129 萬方。*備注：1、數據來源各省市統計年鑒和統計公報；2、成交量為全市總量；2、 商品住宅銷售量變化趨勢長三角市場交易量的增長量江蘇浙江安徽上海， 交易量年均值增量超 100 萬方的有 10 城。長三角市場交易量的增長量江蘇浙江安徽上海， 交易量年均值增量超 100 萬方的有 10 城。長三角各城市在 2019-2020 年商品住宅年均成交總量達 31422 萬平方米，而2017-2018 年成交量年均為 29829 萬方，年均值增加了 1593

16、萬方，整體呈上漲趨勢。其中上海增加 56 萬方，江蘇增加 937 萬方，浙江省增加 515 萬方，安徽增加 84 萬方。成交年均量增量從高到低依次為江蘇浙江安徽上海。 從成交量年均值增長量規模來看，長三角交易量增量超百萬方的有 10 個，分別為江蘇省的徐州、蘇州、無錫、南通，浙江省的寧波、湖州和金華，安徽省的阜陽、合肥和亳州。江蘇省成交年均量增量規模集中分布在 0-100 萬方之間，有徐州、蘇州、無錫、南通和南京 5 個城市。增量最大的為徐州，主要因 2016-2020 年徐州房價連續 54 個月上漲，推動成交量也每年遞增。浙江省成交年均量增量規模也集中分布在 0-100 萬方之間，有溫州、紹

17、興、嘉興、臺州和麗水 5 個城市，增量最大的為寧波。安徽省成交年均量主要呈現減少局面，減少規模主要在 0-100 萬方之間，有蚌埠、池州、黃山、六安、淮南、安慶和宣城 7 個城市。長三角一體化城市群房地產格局研究合作洽談聯系方式：微信:19101732989；郵箱:；9*備注：1、數據來源各省市統計年鑒和統計公報；2、成交量為全市總量；長三角一體化城市群房地產格局研究合作洽談聯系方式：微信:19101732989；郵箱:；10三、 市場價格：整體均價及漲幅明顯高于全國水平，浙江省均價突出，江蘇省漲幅明顯三、 市場價格：整體均價及漲幅明顯高于全國水平，浙江省均價突出，江蘇省漲幅明顯1、 商品住宅

18、價格水平長三角住宅均價上海浙江江蘇安徽，均價超過 15000 元/平方米有 15 城。長三角住宅均價上海浙江江蘇安徽，均價超過 15000 元/平方米有 15 城。長三角地區在 2021 年商品住宅成交均價為 13759 元/平方米， 而全國商品住宅銷售均價為 10398 元/平方米，長三角遠高于全國平均水平。其中上海為 55235 元/平方米，江蘇省均價 14480 元/平方米，浙江省均價 17463 元/平方米，安徽省均價為 8130 元/平方米，從高到低依次為上海浙江江蘇安徽。長三角成交均價超過 15000 元/平方米的有 15 個，分別為上海市，江蘇省的南京、蘇州、無錫、常州、南通，浙

19、江省的杭州、溫州、寧波、金華、紹興、舟山、麗水、臺州，安徽省的合肥。江蘇省各城市均價主要分布在 10000-15000 元/平方米之間，有揚州、徐州、鎮江、鹽城、泰州和宿遷 5 個城市。全省單價最高的為南京，2021 年成交均價達 29871 元/平方米，主要因 2019 年南京都市圈的推進節奏加快后，城市價值在房價上傳導的較快。浙江省各城市均價主要分布在 15000-20000 元/平方米之間，有溫州、寧波、金華、紹興、舟山、麗水和臺州 7 個城市。全省單價最高的為杭州，2021 年成交均價達 30839元/平方米， 2020 年和 2021 年上半年杭州土拍市場的火熱， 直接抬升了杭州交易

20、價格的大幅上漲。安徽省各城市均價主要分布在 7000-10000 元/平方米之間， 有馬鞍山、 黃山、 蚌埠、阜陽、滁州、銅陵、宣城、安慶和池州 9 個城市。全省單價最高的為合肥，2021 年成交均價達 15355 元/平方米，合肥在 2016 年將政府搬至濱湖新區，以濱湖新區建設帶動房地產市場整體持續快速上漲。*備注：1、數據來源 58 安居客、中國房價行情網；2、成交均價為全市均價；長三角一體化城市群房地產格局研究合作洽談聯系方式：微信:19101732989；郵箱:；112、 商品住宅價格增速長三角住宅均價漲幅江蘇浙江安徽上海，均價增速超過 10%的有 11 城。長三角住宅均價漲幅江蘇浙

21、江安徽上海，均價增速超過 10%的有 11 城。長三角各城市商品住宅均價從 2017 年到 2021 年的復合增長率為 7.9%， 而同期全國的均價復合增長率為 6.4%，長三角要高于全國水平。其中上海均價復合增長率為 3.4%，江蘇省為 8.6%，浙江省為 7.9%，安徽省為 7.3%，從高到低依次為江蘇浙江安徽上海。長三角均價增速超過 10%有 11 個。江蘇省的無錫、宿遷、常州、鹽城增速超過 10%，無錫和常州人口流入快，限價政策在 2020 年之后才逐漸增加，鹽城在 2019-2020 年市區價格跳漲，宿遷在 2019 年價格漲幅較快，這幾個城市限價政策都出臺較晚，因此價格漲幅較大。浙

22、江省均價增速超過 10%的有紹興、湖州、金華，紹興因鏡湖新區建設推動均價快速上漲，湖州承接大量杭州和上?？蛻?，推高價格，金華的下轄義烏等縣鄉鎮經濟發達，承價力較強，因此價格漲幅較大。安徽省均價增速超過 10%有的馬鞍山、蕪湖、黃山、蚌埠。馬鞍山和蕪湖在省內經濟人口相對較強，黃山則因旅游地產價格推高，蚌埠在 2021 年上半年受江浙帶動，價格提升。*備注：1、數據來源各省市統計年鑒、58 安居客、中國房價行情網；2、上海市、浙江省和安徽省各城市成交均價為全市均價，江蘇省成交均價因較多城市數據未公布，統一選用市區均價。四、 居民杠桿率：整體高于全國，浙江省尤為突出四、 居民杠桿率：整體高于全國，浙

23、江省尤為突出長三角住戶存貸比安徽上海江蘇浙江，浙江杠桿率最高。長三角住戶存貸比安徽上海江蘇浙江，浙江杠桿率最高。長三角各城市 2021 年住戶存貸余額比均值為 1.32，而全國約為 1.48，長三角要低于全國水平。其中上海住戶存貸余額比為 1.49，江蘇省為 1.30，浙江省為 1.00，安徽省為 1.55， 從高到低依次為安徽上海江蘇浙江。 整體看來安徽目前金融杠桿率最低，風險度相應較低，而浙江杠桿率最高。長三角各城市住戶存貸余額比低于 1.0 的有 13 個。江蘇省的蘇州、宿遷、南京、長三角一體化城市群房地產格局研究合作洽談聯系方式：微信:19101732989；郵箱:；12連云港住戶存貸

24、比余額低于 1.0，蘇州和南京作為人口經濟大省，高房價和商業信貸的發展，推動購房金額中貸款占比不斷提高； 浙江省的衢州、寧波、紹興、杭州、寧波和嘉興住戶存貸比低于 1.0，尤其是嘉興住戶存貸比僅為 0.44，嘉興人口 500 多萬，但住宅年均成交量近 1000 萬方，除了外地購房者較多因素，本地居民高杠桿購房習慣也是推動嘉興能長期維持大規模的交易量的原因。 安徽住戶存貸低于 1.0 的為滁州、 合肥、蕪湖和馬鞍山，全市合肥都市圈和南京都市圈城市，近幾年房地產市場較火熱，該城市金融杠桿相對提高，風險度加大。*備注：1、數據來源各省市統計年鑒、統計公報；2、湖州、淮安、徐州、蘇州、泰州、鹽城、宿遷

25、、馬鞍山、安慶、滁州 2021 年數據未公布，采用 2020 年數據。五、 房地產市場整體格局：五、 房地產市場整體格局：通過對房地產依賴度、市場容量、市場價格和居民杠桿率四大維度 7 個指標的綜合梳理，將長三角三省一市 41 個城市房地產格進行對比分類。從長三角城市新房住宅市場量價對比來看，交易量價高，漲幅大的主要有 19 個城市，今后也將是整個區域最重要的市場。分別是上海市，江蘇省的蘇州、南京、南通、無錫、常州、徐州、宿遷、鹽城，浙江省的杭州、寧波、紹興、臺州、溫州、嘉興、湖州、金華，安徽省的合肥、宿州。以上城市大部分圍繞上海、南京、合肥、杭州、寧波、蘇錫常都市圈分布，人口長期處于凈流入狀

26、態，城市價值和本地客群為交易規模和價格提供持續動力，同時外來投資客戶也推動房地產的發展。其他城市或處于區域中心，人口厚度較大，或人均收入較高承價力較大，如徐州、金華等。從地產依賴度和金融杠桿率來看，房地產依賴度在不斷提高，杠桿率處于低位的主要有 11 個城市，地產規模繼續有增長空間的可能性較大。分別為江蘇的揚州、南通、宿遷、常州、徐州、泰州、鹽城，安徽的銅陵、淮南、淮北、安慶。這些城市大多處于經濟快速發展期，人口和經濟規模處于全省中游，因此地產市場規模相對可觀。地產拉動經濟的效果較好，因房地產依賴度在不斷提高，而外來房企和客群對本地市場沖擊影長三角一體化城市群房地產格局研究合作洽談聯系方式：微

27、信:19101732989；郵箱:；13響較小，因此本地客戶還未發展為高杠桿撬動地產市場的消費習慣，相對風險度較低。長三角一體化 41 城商品住宅市場量價格局長三角一體化 41 城房地產依賴度&杠桿率格局長三角一體化城市群房地產格局研究合作洽談聯系方式：微信:19101732989；郵箱:；14報告說明1、 數據來源：(1)58 安居客房產研究院報告數據基于市場公開信息、58 同城網站及安居客網站自有監測數據、歷史沉淀大數據等；(2)具體數據指標參考各頁標注；(3)重點 65 城是特指 58 安居客研究院選取的 65 個樣本城市，分類為一線、二線、三線城市；一線城市（4 城） ：北京，上海、廣

28、州、深圳；二線城市（32 城） ：大連，哈爾濱，呼和浩特，沈陽，石家莊，太原，天津，長春，福州，杭州，合肥，濟南，南昌，南京，寧波，青島，蘇州，無錫，?？?，南寧，三亞，廈門，成都，長沙，貴陽，昆明，蘭州，烏魯木齊，西安，鄭州，重慶，武漢；三線城市（29 城） ：包頭，保定，秦皇島，威海，濰坊，煙臺，常州，湖州，嘉興，昆山，南通，紹興，溫州，徐州，淄博，東莞，佛山，惠州，泉州，中山，珠海，洛陽，綿陽，咸陽，柳州，蚌埠，南陽，鹽城，郴州。2、版權聲明：58 安居客房產研究院（以下簡稱“本機構” ）是上海瑞家信息技術有限公司及北京五八信息技術有限公司等關聯公司（以下簡稱“本公司” ）旗下的內部組織，

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