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1、長三角2023年1月研究報告長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽2022年第四季度報告01長三角宏觀經濟綜述02長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽安 徽 省江 蘇 省浙 江 省上 海 市2022年全年經濟總量約占全國24.0%2021年年底常住人口約占全國16.7%2022年全年進出口總額約占全國35.8%2022年全年社零總額約占全國25.3%03長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及長三角各省市統計局，臻量資產管理平臺整理長 三 角 區 域 物 流 市 場 概 覽長三角全域長三角中心區Q4同比名義增長率+7.5%增速較Q3全年同比增長率名義+5.2%增速較去年2022年長三

2、角區域經濟運行整體穩定2019年-2022年長三角GDP(億元人民幣)第一季度第二季度第三季度第四季度04長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及長三角各省市統計局，臻量資產管理平臺整理2022年長三角區域社零受疫情影響走弱Q4同比增長率名義+0.6%增速較Q3全年同比增長率名義-0.3%增速較去年2019年-2022年長三角城市群全域社零總額(億元人民幣)第一季度第二季度第三季度第四季度05長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及長三角各省市統計局，臻量資產管理平臺整理2022年長三角區域第二產業穩步前進Q4同比增長率名義+4.2%增速較Q3全年同比增長率名義+6.3

3、%增速較去年2019年-2022年長三角城市群全域第二產業增加值(億元人民幣)第一季度第二季度第三季度第四季度06長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及長三角各省市統計局，臻量資產管理平臺整理2022年長三角區域貨運周轉量表現韌性Q4同比增長率+1.1%增速較Q3全年同比增長率-1.3%增速較去年2019年-2022年長三角城市群全域貨運周轉量(億噸公里)第一季度第二季度第三季度第四季度07長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及長三角各省市統計局，臻量資產管理平臺整理長三角地級及以上41個城市GDP全部越過“千億線”41城長三角萬億俱樂部成員8個2022年長三角三省

4、一市重點指標對比江蘇122,876(+2.8%)54,455(+4.8%)42,752(+0.1%)安徽45,045(+3.5%)7,531(+8.9%)21,518(+0.2%)浙江77,715(+3.1%)46,837(+13.1%)30,467(+4.3%)上海44,653(-0.2%)41,903(+3.2%)16,442(-9.1%)08長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及長三角各省市統計局，臻量資產管理平臺整理圖例GDP(億元)及同比實際增長率貨物進出口總額(億元)及同比名義增長率社零總額(億元)及同比名義增長率七普期間長三角城市群整體人口吸引力加大2005-201

5、0長三角地區跨省人口流動示意圖長三角城市群流向北京、廣東、天津、新疆、內蒙古、海南等地區的人口數量多于同期上述6省區市流入長三角的人口數量。2015-2020長三角地區跨省人口流動示意圖長三角城市群流向其他各省區市的人口數量均少于同期同一省區市流入長三角的人口數量。人口凈流入人口凈流出09長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:國家及長三角各省市統計局，臻量資產管理平臺整理七普后長三角城市群人口吸引力不減南通773(+0.06%)3,957(+0.5%)蘇州1,275(-0.01%)9,102(+0.8%)無錫748(+0.21%)3,338(+1.0%)嘉興552(+1.94%)2,3

6、43(+3.0%)合肥947(+1.01%)5,022(-1.8%)寧波954(+1.32%)4,897(+5.3%)杭州1,220(+2.00%)7,294(+8.2%)紹興534(+0.87%)2,586(+4.4%)上海2,489(+0.04%)16,442(-9.1%)南京942(+1.11%)7,832(-0.9%)珠三角城市群肇慶惠州東莞廣州佛山江門深圳中山京津冀城市群北京天津廊坊保定成渝城市群成都眉山重慶圖例2021年人口數量(萬人)及同比變化率2022年社零總額(億元)及同比名義變化率一線城市衛星城市二線城市三線城市10長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量研究院、

7、公開信息整理2021年人口數量(萬人)2800,3500)2100,2800)1400,2100)700,1400)0,700)2022年社零總額(億元)12000,18000)9000,12000)6000,9000)3000,6000)0,3000)02長三角物流地產市場格局11長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽長三角物流地產研究范圍為上海、南京、蘇州（含昆山、太倉、常熟、張家港）無錫、南通、杭州、寧波、嘉興、紹興、合肥等長三角重點物流地產市場上海849南京371嘉興500昆山341合肥325無錫300杭州297寧波220南通116南通116張家港25張家港25常熟154紹興109非保稅

8、高標倉存量面積(萬平方米)500.00,1,000.00300.00,500.00)100.00,300.00)0.00,100.00)蘇州*307太倉139存量分布上海及環滬衛星城存量占區域總存量的半數上海和嘉興、昆山、太倉、常熟、張家港等環滬衛星城市非保稅高標倉總存量2,008萬平方米上海和環滬衛星城占長三角總存量比重49.5%12長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺上海1.59-2.5%上海1.59-2.5%南京1.00-2.0%南京1.00-2.0%嘉興1.10-0.8%嘉興1.10-0.8%昆山1.32+1.4%昆山1.32+1.4%無錫1.09+4.9%無

9、錫1.09+4.9%杭州1.21-2.0%杭州1.21-2.0%太倉1.21+2.1%太倉1.21+2.1%常熟1.12+3.9%常熟1.12+3.9%張家港1.05-4.2%張家港1.05-4.2%南通0.87-3.6%南通0.87-3.6%合肥0.90-3.7%合肥0.90-3.7%紹興1.040.0%紹興1.040.0%寧波1.11+2.2%寧波1.11+2.2%2022年第四季度租金平均數(元/平方米/天)及其環比變動1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)蘇州*1.29+4.3%蘇州*1.29+4.3%長三角城市群租金同比維持平穩1.22元/平方

10、米/天長三角城市群的14個主要物流市場中有7個城市面臨租金環比下跌7/14 個城市租金表現半數長三角城市環比下跌13長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺上海87.9%-1.1pp上海87.9%-1.1pp南京73.1%-10.2pp南京73.1%-10.2pp嘉興74.4%-6.2pp嘉興74.4%-6.2pp昆山90.4%-4.0pp昆山90.4%-4.0pp無錫91.4%-2.2pp無錫91.4%-2.2pp杭州90.5%-2.5pp杭州90.5%-2.5pp太倉77.1%-19.5pp太倉77.1%-19.5pp常熟72.4%+3.9pp常熟72.4%+3.9p

11、p張家港58.7%-1.5pp張家港58.7%-1.5pp南通72.2%-17.3pp南通72.2%-17.3pp合肥94.6%+0.2pp合肥94.6%+0.2pp紹興89.7%-0.3pp紹興89.7%-0.3pp寧波82.0%-2.2pp寧波82.0%-2.2pp2022年第四季度平均出租率及其環比變動90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)蘇州*94.0%-4.0pp蘇州*94.0%-4.0pp出租率表現超八成長三角城市環比下跌長三角城市群出租率同比下跌3.2個百分點-3.2pp長三角城市群的14個主要物流市場中有12個城市面臨出租

12、率環比下跌12/14 個城市14長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺進入2022年四季度，伴隨著無風險利率的上升，以及城市物流租賃市場的表現波動，尤其是長三角城市群內的大部分城市面臨租金的下滑，該城市群內12個城市的物流市場資本化率迎來環比上漲，但上漲幅度相對較小，基本在2-12個基點；另外無錫和張家港兩市資本化率則錄得1個基點的微幅下降。長三角城市群內各市的物流市場資本化率呈現以上海為中心隨距離遞增的空間布局。2022年第四季度上海市的資本化率為整個長三角城市群中最低，達到4.75%。尤其是緊鄰上海的昆山和太倉兩市，其資本化率也都低于5%。上海4.75%+11基點上

13、海4.75%+11基點南京5.54%+8基點南京5.54%+8基點嘉興5.23%+11基點嘉興5.23%+11基點昆山4.90%+11基點昆山4.90%+11基點無錫5.29%-1基點無錫5.29%-1基點杭州5.46%+9基點杭州5.46%+9基點太倉4.99%+2基點太倉4.99%+2基點常熟5.24%+6基點常熟5.24%+6基點張家港5.36%-1基點張家港5.36%-1基點南通5.61%+12基點南通5.61%+12基點合肥5.61%+12基點合肥5.61%+12基點紹興5.61%+12基點紹興5.61%+12基點寧波5.51%+12基點寧波5.51%+12基點2022年第四季度資本

14、化率及其環比變動0.00%,5.00%)5.00%,5.50%)5.50%,5.75%)5.75%,6.00%蘇州*5.07%+12基點蘇州*5.07%+12基點資本化率表現長三角主要物流市場迎來小幅上漲15長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺2022年物流市場主要大宗成交交易時間項目名稱位置資產數量總建筑面積平方米交易總價億RMB賣家買家資本化率2022年7月ESR優質物流及 工業資產組合減持交易東莞、武漢、長沙、重慶、南京、無錫、沈陽、天津9個873,000賬面價值49億元ESRGIC/ESR JV5.30%-5.80%2022年6月SC Capital-摩根士丹

15、利物流資產包南通、太倉、嘉興3個210,7708.50SC Capital摩根士丹利5.30%2022年5月嘉民-新世界物流資產包成都、武漢6個531,00022.90嘉民新創建NWS5.50%-6.00%2022年5月東百-領展物流資產包常熟、嘉興3個192,1449.47東百領展5.10%-5.50%2022年3月華南城合肥、鄭州 2個物流園合肥、鄭州2個405,70017.10華南城深國際N/A2022年2月DLJ上海及周邊11個物流項目資產包上海、蘇州、昆山、太倉、杭州11個558,33445.00DLJGIC/ESR JV4.50%2022年2月上海閔行蓮花南路3130號物流園上海1

16、個131,21513.82衣戀平安/DNE低于5.00%2022年全國物流市場大宗交易中不乏長三角城市群的身影。尤其是年初DLJ上海及周邊城市物流資產包的成交吸引了眾多投資人的目光。但進入下半年后投資人的決策速度逐步放緩，決策周期明顯拉長。三季度全國僅錄得一宗物流資產包的交易，涵蓋了長三角的南京市。四季度暫未錄得市場化的物流大宗交易。進入2023年，隨著經濟的穩步復蘇，疫情管控的放開，種種不確定性因素逐漸明朗，料將推動投資人的決策進程加快。但隨著中國物流市場分化格局的進一步加深，選擇合適自己投資策略的標的物將會成為投資人的首要課題。長三角作為全國物流表現最為穩定堅韌的區域之一，料將持續吸引投資

17、人的目光。16長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量研究院、公開信息整理上海及蘇州*非保稅高標庫子市場當季情況浦東新區奉賢寶山嘉定普陀松江閔行金山青浦姑蘇相城虎丘吳江吳中2022年第四季度租金平均數(元/平方米/天)寶山普陀閔行浦東青浦松江金山奉賢吳中吳江姑蘇相城虎丘嘉定2022年第四季度平均出租率寶山普陀閔行浦東青浦松江金山奉賢吳中吳江姑蘇相城虎丘嘉定90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)2022年第四季度非保稅高標倉存量面積(萬平方米)100.00,500.0050.00,100.00)0.00,50.00)1.80,2.

18、001.50,1.80)1.20,1.50)0.00,1.20)17長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺杭州非保稅高標庫子市場當季情況2022年第四季度租金平均數(元/平方米/天)余杭臨平錢塘2022年第四季度平均出租率余杭臨平錢塘90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)錢塘余杭臨平2022年第四季度非保稅高標倉存量面積(萬平方米)100.00,200.0030.00,100.00)0.00,30.00)1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)18長三角地區非保稅高標物流地產市

19、場概覽信息來源:臻量資產管理平臺南京非保稅高標庫子市場當季情況100.00,300.0050.00,100.00)0.00,50.00)2022年第四季度非保稅高標倉存量面積(萬平方米)六合溧水浦口棲霞江寧2022年第四季度租金平均數(元/平方米/天)1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)六合溧水浦口棲霞江寧2022年第四季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)19長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺江寧溧水浦口棲霞六合合肥非保稅高標庫子市場當季情況100.00

20、,200.0050.00,100.00)0.00,50.00)2022年第四季度非保稅高標倉存量面積(萬平方米)2022年第四季度租金平均數(元/平方米/天)肥西長豐蜀山肥東包河肥西長豐蜀山肥東包河2022年第四季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)包河肥東肥西長豐蜀山20長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺寧波非保稅高標庫子市場當季情況2022年第四季度租金平均數(元/平方米/天)江北慈溪余姚北侖奉化2022年第四季度平

21、均出租率江北慈溪余姚北侖奉化90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)2022年第四季度非保稅高標倉存量面積(萬平方米)100.00,500.0050.00,100.00)0.00,50.00)1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)北侖慈溪余姚江北奉化21長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽信息來源:臻量資產管理平臺03展望總結1 宏觀經濟2022年雖然受到疫情的影響，但是長三角城市群顯示了較強的抗風險能力，合計錄得GDP超過29萬億元，約占全國GDP總量的四分之一。受疫情沖擊，四季度長三角消費市場增速

22、再度放緩，全年消費指標未能恢復正增長。但長三角實體經濟及外貿進出口恢復情況較好，為長三角的物流地產需求提供了堅實的支撐。3 租賃表現長三角城市群內物流地產租賃市場的租金以及出租率均基本呈現以上海為中心隨距離遞減的空間布局。2022年全年長三角地區共迎來逾280萬平方米新增供應入市，相當于2021年存量的7.7%，疊加需求放緩，當季長三角整體出租率相比上季度下降4個百分點。四季度區內大部分城市錄得當季出租率環比下降，但長三角城市群整體租金水平與上季度持平。2市場需求第三方物流和傳統電商需求仍占據長三角物流市場需求的主要位置。2022年隨著經濟增長的放緩和消費市場的下行，長三角地區物流需求增長也受

23、到一定程度的制約。展望2023年，隨著防疫政策的調整，以及消費市場的修復，物流需求也將逐漸回暖。4投資市場長三角城市群的物流投資市場在疫情影響下仍展現了強大的韌性，投資人對于該區域的物流市場熱情不減。2022年全年全國錄得物流地產大宗成交案例多數涉及長三角，尤其是環滬地區。隨著中國物流地產市場分化格局的持續深入，長三角城市群內部不同物流地產市場的分化格局也將進一步演變。對于投資人而言，選擇合適投資標的會成為越來越重要的課題。22長三角地區非保稅高標物流地產市場概覽關注臻量微信公眾號即時獲取最新市場信息關于臻量臻量資產管理平臺由仲量聯行評估團隊自主研發，依托于30余年房地產評估實踐，超過300名

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