房地產行業深度報告：復盤海外發達經濟體“斷供”經歷-220810（34頁）.pdf

第一，2007-08 年次貸危機后，自 2009 年 3 月開始美國房地產指數跑贏大盤。修復期內龍頭表現分化，前 3 大龍頭房企股價漲幅最高時均超過 70%。從 2008 年財務數據來看，美國開發商普遍出現虧損，但現金充足且杠桿率較低。美國龍頭房企在次貸危機后市場份額穩步提升。第二，日本行業指數領先房價跌幅拐點反彈。龍頭房企在 1993 年復蘇周期表現偏弱，2003 年周期中跑贏行業指數。排名最高的三井不動產營收份額下降，其余頭部房企營收份額上升。第三，香港龍頭房企在回升幅度上優于大市，盡管恢復速度沒有表現出明顯領先。90 年代香港地產開發商集中度原本較高，1991-1994 年 70%新落成的私人樓宇來自 7 家地產商。1998 年危機期間許多中小房企受到重挫，暫停賣地等政策導致后續供應恢復困難。修復期后，地產行業集中度進一步提高。下半年房地產市場展望。下半年房地產市場展望。美國、日本和香港的房貸違約歷史中，經濟和金融危機是大背景，直接原因在于房價下跌、居民收入和需求下降。而當前國內房貸的違約主要反映的是對交樓的擔憂，并不是居民收入和購買力的問題，解決斷供的關鍵在于“保交樓”，而保交樓的重點又在于解決房企當下資金缺口。下半年需持續關注房企資金和交樓恢復情況。風險因素：風險因素：房地產調控政策收緊或放松不及預期，地產行業銷售下行幅度超預期。