房地產供應鏈ABS是什么？特點、主要政策梳理

2022-02-17 11:35:11 作者：云閑 4928

供應鏈 ABS 是什么？

供應鏈 ABS 融資方式是以真實的交易背景為基礎，然后將供應商的應收賬款債權賣給原始債權人，并借助于供應鏈上核心企業良好的信用，將入池的資產進行一系列規范性的整理，通過特殊目的機構發行資產支持證券化產品進行融資。實施供應鏈 ABS 融資方式的主體可分為互聯網公司和傳統行業核心企業。目前，我國實施供應鏈 ABS的主體以房地產企業為主。

目前按照原始權益人的不同，可以將供應鏈 ABS 融資模式分為三類：應收賬款 ABS、銀行主導的供應鏈 ABS、保理 ABS 三類。這三類供應鏈 ABS模式分別以核心企業或下屬項目公司、商業銀行、保理商作為原始權益人。保理ABS 又分為正向保理和反向保理，正向保理即發起人為債權人，反向保理即發起人為債務人。

供應鏈 ABS 的操作流程

房地產供應鏈ABS是什么？有什么特點？最新政策一覽

房地產創新的融資方式——供應鏈ABS

目前房企發行ABS主要包括如下5類：供應鏈ABS，物業租金ABS，物業管理費ABS，購房尾款ABS以及保障房ABS。

中國的供應鏈 ABS 融資方式起步較晚，但是隨著應收賬款的逐漸衍變和互聯網的發展，供應鏈 ABS 融資方式漸漸發展起來并且成為了房地產企業競相追逐的對象，究其原因，是由于供應鏈 ABS 融資方式可以繞開市場對房地產行業和中小企業的融資限制，其本質是將供應鏈上的房地產企業與供應商(中小企業)互相結合起來，并依靠房地產企業良好的信用，從而改善了中小企業融資難的問題，也緩解了房地產企業的應付賬款壓力。

房地產供應鏈 ABS 的特點

1.融資方式以反向保理為主。

反向保理即以供應鏈核心企業良好的信用為依靠，朝著供應鏈的反方向向供應鏈上游企業即供應商提供反向的保理服務，這里的供應商是與核心企業有著密切業務往來的企業，他們通常是中小企業，存在著信用較低，融資較困難的問題，而反向保理就正好利用了這一點，以核心企業的信用為主導，將核心企業的良好信用轉變為供應商自身的信用，從而實現較低成本的融資。與正向保理相比，主要差別就是其主導的對象不同，正向保理通常以債權人為主導對象，而反向保理是以債務人為主導對象。

2. 融資方式以核心企業的主體級別為主導。

因為在房地產項目開發的初期，都會建立特定的項目公司來專門負責房地產項目的開發，所以房地產企業的應付賬款實際上是由下屬項目公司所欠供應商的款項形成的。在供應鏈 ABS 融資方式中，下屬的項目公司才是直接的債務人，但是由于項目公司的信用等級通常較低，融資能力不足，而且房地產企業下屬的項目公司數量眾多，單獨進行融資比較困難。

因此，房地產核心企業將下屬多個項目公司的應付賬款歸集起來作為自身的應付賬款，并將自身的信用鑲嵌到供應鏈 ABS 融資產品之中以提高信用等級，這也導致了最終付款方其實是核心企業。

3.融資方式為平層結構，并且不從外部進行信用增級。

平層結構即在發行供應鏈 ABS 融資產品時只采用優先級，不采用優先級和次級分層結構。這是由于供應鏈 ABS 融資方式對核心企業的準入要求比較高，且其主要以核心企業為主導，不管是還款能力還是還款意愿都依賴于核心企業，將產品分成優先級和次級結構對于優先級的證券信用級別并不會起到提升的作用。

因此，除了少數信用級別達不到 AAA 級別的核心企業會設置小部分的次級證券結構之外，絕大多數房地產企業在發行供應鏈 ABS 融資產品時都是采用平層結構。也正因為這種融資方式主要依靠核心企業良好的信用等級，所以供應鏈 ABS 融資產品的信用評級無法超過核心企業的信用。

房地產ABS主要監管政策

房地產 ABS 的發展受益于政策的支持，已成為房地產企業融資的重要補充。房地產資產證券化作為盤活資產、培育住房租賃市場的重要融資方式，監管層總體持鼓勵態度，自 2016 年以來，出臺的多項政策都鼓勵發展住房資產證券化、供應鏈 ABS、住房租賃 ABS。

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